房地产 中期策略 :216 年中期投资策略 216 年 7 月 14 日 小周期复苏见顶, 关注业绩高弹性标的 看好 ( 维持 ) 216 年上半年房地产板块表现弱于大盘 216 年房地产板块下跌 25.75%( 截至 7 月 12 日 ), 排名中信 29 个一级行业的涨幅榜倒数第 2 位 同期上证综指下跌 13.84%, 沪深 3 指数下跌 12.27%, 房地产板块走势弱于大盘 市场表现截至 216.7.14 行业基本面全面回升 216 年上半年, 基本面呈现全面回暖态势, 商品房销售大幅增长, 新开工快速回升, 房地产开发投资增速提高 在去库存政策支持下, 供求关系较好的一二线城市率先回暖, 房价涨幅扩大, 房价上涨从一线向二三线传导, 市场情绪升温 行业景气程度处于小周期高点近 1 年来, 房地产市场景气程度基本以 3 年左右为一个周期, 房价环比涨幅与商品房销售同比增幅具有较强相关性, 在房价与销售见顶回落之后, 市场的下行往往持续 4-6 个月时间, 销售增速逐步下滑并过渡到负增长, 房价也逐步由升转跌 从房地产市场规模来看, 目前已处于顶点或接近顶点 大周期顶部与小周期顶部叠加, 房地产市场未来一段时间有望缓步下行 从历史数据来看, 销售增速下行时, 房地产板块估值也处于下行趋势 当前一二线与三四线房地产市场分化, 政策继续大幅放松的可能性较小, 房地产板块估值未来有望逐步下行 估值难以提升的情况下, 公司股价表现在于业绩弹性, 持续保持较高速度增长的公司, 有望获得超额收益 投资策略基本面见顶回落, 但今年总体销售仍将保持较大幅度增长, 房地产销售的高增速将在未来 1-2 年逐步兑现为上市公司业绩 房地产市场回升主要集中于东部一二线重点城市, 房价大幅上涨有助于提升上市公司毛利率, 主要布局东部一二线城市的房地产上市公司受益明显 建议关注销售增速较高, 未来业绩增速预期较高的区域地产及地产服务公司 推荐公司为新城控股 (61155) 华夏幸福 (634) 和世联行 (2285) 分析师 : 易华强执业证书号 :S14951381 电话 :1-8555625 邮箱 :yihuaqiang@hrsec.com.cn 风险提示 1 宏观经济波动 2 房地产政策风险 3 市场销售及房价跌幅超预期 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责声明部分
目录 一 216 年上半年房地产业行情回顾... 4 二 216 年上半年行业基本面全面回暖... 5 1 房地产开发投资增速回升... 5 2 新开工大幅增长... 5 3 销售大幅增长... 7 4 房价环比涨幅冲顶回落... 8 5 资金充裕... 9 6 土地成交同比增速回升... 1 7 重点城市商品房成交面积大幅上涨... 11 8 一二线城市存销比处于合理水平... 12 三 房地产市场已处于小周期景气高点... 13 1 近年房地产市场 3 年一个小周期的特征明显... 13 2 基本面下行时段房地产估值仍有下行趋势... 15 四 行业评级与投资策略... 16 1 行业估值水平离底部有一定距离... 16 2 行业投资策略... 17 五 风险提示... 18 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2
图表目录 图表 1:216 年以来中信 29 个一级行业指数涨跌幅... 4 图表 2:216 年房地产板块相对沪深 3 超额收益为负... 4 图表 3:216 年以来房地产子板块涨跌幅... 4 图表 4: 全国房地产开发投资增速持续下滑... 5 图表 5: 全国房屋新开工面积同比大幅增长... 6 图表 6: 全国房屋施工面积增速有所回升... 7 图表 7: 全国商品房销售面积大幅增长... 7 图表 8: 全国商品房销售额大幅增长... 8 图表 9:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数环比... 9 图表 1:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数同比... 9 图表 11: 前 5 月房地产开发资金来源大幅增长... 1 图表 12: 定金及预收款同比大幅增长... 1 图表 13: 个人按揭贷款同比大幅增长... 1 图表 14:: 4 大中城市累计土地成交建筑面积同比... 11 图表 15:: 一二三线城市土地成交溢价率... 11 图表 16:3 大中城市商品房成交面积... 12 图表 17: 一线城市商品房成交面积... 12 图表 18: 二线城市商品房成交面积... 12 图表 19: 三线城市商品房成交面积... 12 图表 2:1 大城市存销比下降... 13 图表 21: 一线城市存销比下降... 13 图表 22: 二线城市存销比下降... 13 图表 23: 房地产市场 3 年一个小周期的特征明显... 14 图表 24: 房屋新开工面积 213 年已见顶... 15 图表 25: 销售增速下行时段地产估值水平下降... 16 图表 26: 房地产板块市盈率... 16 图表 27: 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价... 16 图表 28: 房地产板块市净率... 17 图表 29: 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价... 17 图表 3: 重点公司盈利预测与评级... 18 请务必阅读正文之后的免责声明部分 3
一 216 年上半年房地产业行情回顾 216 年以来,A 股指数 ( 中信 ) 下跌 25.75%( 截至 7 月 12 日 ), 排名中信 29 个一级行业的涨幅榜倒数第 2 位 同期上证综指下跌 13.84%, 沪深 3 指数下跌 12.27%, 房地产板块走势弱于大盘 图表 1:216 年以来中信 29 个一级行业指数涨跌幅 图表 2:216 年房地产板块相对沪深 3 超额收益为负 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% -25% -3% -35% 食有煤家银汽电国非石医建基通电农纺机钢轻建综电交商餐计房传品色炭电行车子防银油药材础信力林织械铁工筑合力通贸饮算地媒 饮金料属 元军行石器工金化 化工 设牧服备渔装 制造 及运零旅机产公输售游 件 融 用事业 % -5% -1% -15% -2% -25% -3% -35% 215-12-31 216-1-14 216-1-28 216-6-16 216-6-2 216-5-19 216-5-5 216-4-21 216-4-7 216-3-24 216-3-1 216-2-25 216-2-11 房地产沪深 3 超额收益 216-6-3 216 年以来,A 股总体呈现探底回升态势,1 月份股指大幅下跌, 地产板块跌幅大于大盘 在房地产市场销售同比大幅增长 房价涨幅不断扩大的背景下, 一二线重点城市房地产政策有所收紧, 房地产板块受到较大政策面影响, 并未跟随基本面同步反弹 图表 3:216 年以来房地产子板块涨跌幅 % -5% -1% -15% -2% -25% -3% -35% CS 住宅地产 CS 商业地产 CS 园区 CS 房地产服务 从子版块涨跌幅来看, 房地产服务跌幅最大, 住宅地产次之, 商业地产跌 幅最小 从基本面变化来看, 今年住宅地产销售增幅最大, 商业地产增幅较小, 请务必阅读正文之后的免责声明部分 4
28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 各子板块涨跌幅主要受市场情绪影响, 房地产服务表现为较高弹性 216 年下半年, 房地产销售增速将有所回落, 房价涨幅也将趋缓, 三四线 城市仍将保持积极的去库存政策, 整体政策环境仍将较为宽松, 房地产板块有 望迎来一定的反弹机会 二 216 年上半年行业基本面全面回暖 216 年上半年, 基本面呈现全面回暖态势, 商品房销售大幅增长, 新开工快速回升, 房地产开发投资增速提高 在去库存政策支持下, 供求关系较好的一二线城市率先回暖, 房价涨幅扩大, 房价上涨从一线向二三线传导, 市场情绪升温 1 房地产开发投资增速回升 216 年 1-5 月份, 全国房地产开发投资 34564 亿元, 同比名义增长 7.%, 增速比 1-4 月份回落.2 个百分点 房地产投资增速去年底触底之后, 今年以来呈现稳步回升态势 销售大幅增长带动了土地市场及新开工, 房屋施工面积稳步回升, 房地产开发投资增速创去年 4 月以来新高 图表 4: 全国房地产开发投资增速持续下滑 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 45 4 35 3 25 2 15 1 5 各月投资额 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 2 新开工大幅增长 请务必阅读正文之后的免责声明部分 5
28-2 28-7 28-12 29-5 29-1 21-3 21-8 211-1 211-6 211-11 212-4 212-9 213-2 213-7 213-12 214-5 214-1 215-3 215-8 216-1 216 年前 5 月, 房屋新开工面积 59522 万平方米, 增长 18.3%, 增速回落 3.1 个百分点 在连续两年下降之后, 今年新开工同比增长快速回升,4 月份新开工同比增长 21.4%, 为 212 年以来新高,5 月份增速虽然有所下降, 但仍处于近 4 年来高位 图表 5: 全国房屋新开工面积同比大幅增长 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 8 6 4 2-2 -4 各月房屋新开工面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 216 年前 5 月, 房地产开发企业房屋施工面积 651338 万平方米, 同比增长 5.6%, 增速比 1-4 月份回落.2 个百分点 去年底, 房屋施工面积增速创下 1.3% 的历史最低值, 在新开工回升的影响下, 施工面积增速今年回升较为明显 从今年前 5 月增速来看, 呈现逐月下滑趋势, 目前新开工增速至高点回落, 施工面积增速未来仍将呈现小幅下滑趋势, 并对投资增速产生不利影响 请务必阅读正文之后的免责声明部分 6
28-2 28-7 28-12 29-5 29-1 21-3 21-8 211-1 211-6 211-11 212-4 212-9 213-2 213-7 213-12 214-5 214-1 215-3 215-8 216-1 28-2 28-7 28-12 29-5 29-1 21-3 21-8 211-1 211-6 211-11 212-4 212-9 213-2 213-7 213-12 214-5 214-1 215-3 215-8 216-1 图表 6: 全国房屋施工面积增速有所回升 8 7 6 5 4 3 2 1 45 4 35 3 25 2 15 1 5 房屋施工面积累计值 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 3 销售大幅增长 216 年前 5 月, 商品房销售面积 47954 万平方米, 同比增长 33.2%, 增速比 1-4 月份回落 3.3 个百分点 商品房销售额 36775 亿元, 增长 5.7%, 增速回落 5.2 个百分点 商品房销售额增速大幅高于销售面积增速, 平均房价大幅增长 图表 7: 全国商品房销售面积大幅增长 2.5 2. 1.5 1..5. 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 各月商品房销售面积 ( 亿平米 ) 累计同比 (%) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 7
28-2 28-8 29-2 29-8 21-2 21-8 211-2 211-8 212-2 212-8 213-2 213-8 214-2 214-8 215-2 215-8 216-2 图表 8: 全国商品房销售额大幅增长 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 1 8 6 4 2-2 -4 各月商品房销售额 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 4 房价环比涨幅冲顶回落 根据国家统计局公布的数据,216 年 5 月,7 个大中城市中, 新建商品住宅价格环比上涨的城市有 6 个, 平均新建商品住宅价格指数环比上涨.9%, 为连续第 14 个月环比上涨 7 个大中城市新建商品住宅价格平均同比上涨 5.2%, 涨幅继续扩大 5 月 7 个城市二手住宅价格指数环比上涨.5%, 同比上涨 4.6% 今年以来, 房价呈现加速上涨态势,4 月 7 个大中城市房价环比涨幅达到 1.1% 的峰值,5 月小幅回落.2 个百分点 从历史经验来看, 商品房销售增速见顶回落之后, 房价环比涨幅也将逐步见顶回落, 但房价同比涨幅仍将继续扩大 请务必阅读正文之后的免责声明部分 8
211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 图表 9:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数环比 1.5 1..5. -.5-1. -1.5 7 大中城市新建商品住宅价格指数环比 图表 1:7 大中城市平均新建商品住宅价格指数同比 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 -8 7 大中城市新建商品住宅价格指数同比 5 资金充裕 从房地产开发投资资金来源来看, 今年前 5 月, 房地产开发企业到位资金 53681 亿元, 同比增长 16.8%, 增速与 1-4 月份持平 其中, 国内贷款 8945 亿元, 增长 2.3%; 利用外资 42 亿元, 下降 72.1%; 自筹资金 18643 亿元, 增长 1.4%; 其他资金 2651 亿元, 增长 39.4% 在其他资金中, 定金及预收款 1484 亿元, 增长 35.2%; 个人按揭贷款 8838 亿元, 增长 58.5% 今年房 请务必阅读正文之后的免责声明部分 9
29-2 29-7 29-12 21-5 21-1 211-3 211-8 212-1 212-6 212-11 213-4 213-9 214-2 214-7 214-12 215-5 215-1 216-3 29-2 29-7 29-12 21-5 21-1 211-3 211-8 212-1 212-6 212-11 213-4 213-9 214-2 214-7 214-12 215-5 215-1 216-3 29-2 29-7 29-12 21-5 21-1 211-3 211-8 212-1 212-6 212-11 213-4 213-9 214-2 214-7 214-12 215-5 215-1 216-3 地产销售额同比大幅增长, 房地产企业现金流充裕, 定金及预收款及个人按揭 贷款增速均创几年新高 图表 11: 前 5 月房地产开发资金来源大幅增长 14, 8 12, 1, 8, 7 6 5 4 6, 3 4, 2, 2 1-1 房地产开发资金来源合计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 图表 12: 定金及预收款同比大幅增长 图表 13: 个人按揭贷款同比大幅增长 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 12 1 8 6 4 2-2 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 18 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 定金及预收款累计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 个人按揭贷款累计 ( 亿元 ) 累计同比 (%) 6 土地成交同比增速回升 从统计的 4 个大中城市土地成交来看, 前 6 月成交土地规划建筑面积 3.87 亿平方米, 同比增长 1.86% 一线及三线城市土地成交面积同比跌幅缩小, 二 线城市土地成交面积同比增长 4.76% 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1
211-1 211-4 211-7 211-1 212-1 212-4 212-7 212-1 213-1 213-4 213-7 213-1 214-1 214-4 214-7 214-1 215-1 215-4 215-7 215-1 216-1 216-4 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 图表 14:: 4 大中城市累计土地成交建筑面积同比 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% 4 大中城市土地成交建筑面积累计同比 从土地成交溢价率来看, 一二三线城市均较前几年有明显上升 6 月份一线城市土地成交溢价率 123.43%, 二线城市达到 63.56%, 三线城市为 34.62%, 均处于几年来高位 溢价率上升反映了土地市场的火热, 在资金面充裕及对后市房地产市场的看好下, 土地价格屡创新高, 地王不断 图表 15:: 一二三线城市土地成交溢价率 14 12 1 8 6 4 2 一线城市土地溢价率 (%) 二线城市土地溢价率 (%) 三线城市土地溢价率 (%) 7 重点城市商品房成交面积大幅上涨 从重点关注的 3 个大中城市房地产成交来看, 前 6 月商品房成交面积累 计同比上涨 37.58%, 其中一线城市上涨 7.61%, 二线城市上涨 54.81%, 三线 请务必阅读正文之后的免责声明部分 11
211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 215-1 215-5 215-9 216-1 216-5 城市上涨 4.7% 二线城市市场回升幅度明显高于一三线城市 一线城市需求旺盛, 但土地供应量有限, 成交面积小幅增长的同时, 成交额大幅增长 二线城市供应充足, 量价齐升 三线城市仍处于去库存阶段, 需求有所回升但总体不旺 图表 16:3 大中城市商品房成交面积 图表 17: 一线城市商品房成交面积 3,5 25% 7 25% 3, 2% 6 2% 2,5 15% 5 15% 2, 1% 4 1% 1,5 5% 3 5% 1, % 2 % 5-5% 1-5% -1% -1% 216-5 216-1 215-9 215-5 215-1 214-9 214-5 214-1 213-9 213-5 213-1 212-9 212-5 212-1 211-9 211-5 211-1 3 大中城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 一线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 图表 18: 二线城市商品房成交面积 图表 19: 三线城市商品房成交面积 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 8 7 6 5 4 3 2 1 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 216-5 216-1 215-9 215-5 215-1 214-9 214-5 214-1 213-9 213-5 213-1 212-9 212-5 212-1 211-9 211-5 211-1 216-5 216-1 215-9 215-5 215-1 214-9 214-5 214-1 213-9 213-5 213-1 212-9 212-5 212-1 211-9 211-5 211-1 二线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 三线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 8 一二线城市存销比处于合理水平 从库存去化周期来看, 目前十大城市存销比为 29 周, 其中一线城市存销 比为 27 周, 二线城市存销比为 3 周 今年一二线城市房地产成交量大幅增长, 库存去化周期大幅缩短, 目前存销比处于近几年最低水平 请务必阅读正文之后的免责声明部分 12
图表 2:1 大城市存销比下降 25 2 15 1 5 1 大城市存销比 ( 周 ) 图表 21: 一线城市存销比下降 图表 22: 二线城市存销比下降 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 25 2 15 1 5 一线城市存销比 ( 周 ) 二线城市存销比 ( 周 ) 从行业基本面情况来看, 销售大幅增长并带动土地市场和新开工增速, 房屋施工面积稳步增长, 房地产开发投资增速回升 去年下半年以来房地产重点政策方向在于去库存, 在政策组合拳作用下, 效果显著, 一线和重点二线城市库存问题基本解决, 三四线城市也明显复苏 三 房地产市场已处于小周期景气高点 1 近年房地产市场 3 年一个小周期的特征明显 近 1 年来, 房地产市场景气程度基本以 3 年左右为一个周期,28 211 和 214 年房地产市场均较为低迷, 房价与商品房销售增速均处于相对低点 从历史数据对比来看, 房价环比涨幅与商品房销售同比增幅具有较强相关性, 请务必阅读正文之后的免责声明部分 13
26-1 26-8 27-3 27-1 28-5 28-12 29-7 21-2 21-9 211-4 211-11 212-6 213-1 213-8 214-3 214-1 215-5 215-12 房价涨幅最快的时期也是商品房销售最好的时期, 房地产市场量价保持一致 性 在房价与销售见顶回落之后, 市场的下行往往持续 4-6 个月时间, 销售增 速逐步下滑并过渡到负增长, 房价也逐步由升转跌 图表 23: 房地产市场 3 年一个小周期的特征明显 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 2.5 2. 1.5 1..5. -.5-1. -1.5 商品房销售面积同比 (%) 左轴 7 大中城市新建住宅价格指数环比 (%) 右轴 从当前时点来看,5 月份开始, 商品房销售增速与房价环比涨幅同步回落, 市场见顶的迹象较为明显 简单从历史经验判断, 本轮房地产市场冲顶回落也 将持续 1 年至 1 年半时间 在持续多年保持较高速度增长之后,215 年上半年开始房地产开发投资增速回落至个位数, 施工面积增速也降至 1% 以下 213 年新开工面积达到 2.12 亿平方米峰值,215 年下降至 15.45 亿平方米, 今年前 5 月新开工虽有 18.3% 的增长, 但增速已开始下滑, 全年新开工面积预计离 213 年峰值仍有较大距离 请务必阅读正文之后的免责声明部分 14
图表 24: 房屋新开工面积 213 年已见顶 25 2 15 1 5 27 28 29 21 211 212 213 214 215 全国房屋新开工面积 ( 亿平方米 ) 城镇化速度已开始放缓, 三四线城市房地产市场库存较大, 从房地产市场规模来看, 目前已处于顶点或接近顶点 大周期顶部与小周期顶部叠加, 房地产市场未来一段时间有望缓步下行 市场的分化越来越明显, 一线及部分二线城市房价暴涨与多数三四线城市着力去库存并行, 规模房企将资源更多的集中于一二线, 导致今年上半年地王频现 2 基本面下行时段房地产估值仍有下行趋势 销售是房地产市场先行指标, 销售增速变化对房地产上市公司业绩有一定前瞻性 从历史数据来看, 销售增速下行时, 房地产板块估值也处于下行趋势 当前一二线与三四线房地产市场分化, 政策继续大幅放松的可能性较小, 房地产板块估值未来有望逐步下行 请务必阅读正文之后的免责声明部分 15
211-1-7 211-3-25 211-6-1 211-8-26 211-11-18 212-2-1 212-4-27 212-7-13 212-9-28 212-12-21 213-3-15 213-5-31 213-8-16 213-11-1 214-1-17 214-4-4 214-6-2 214-9-5 214-11-21 215-2-6 215-4-24 215-7-1 215-9-25 215-12-11 216-3-4 216-5-2 211-1-7 211-4-1 211-6-24 211-9-16 211-12-16 212-3-16 212-6-8 212-8-31 212-11-3 213-3-1 213-5-24 213-8-16 213-11-8 214-1-3 214-4-25 214-7-18 214-1-1 214-12-31 215-3-27 215-6-19 215-9-11 215-12-4 216-3-4 216-5-27 28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 215-2 215-7 215-12 216-5 图表 25: 销售增速下行时段地产估值水平下降 1 8 6 4 2-2 -4 商品房销售增速 房地产板块估值 估值难以提升的情况下, 公司股价表现在于业绩弹性, 持续保持较高速度 增长的公司, 有望获得超额收益 四 行业评级与投资策略 1 行业估值水平离底部有一定距离 TTM 市盈率 25 倍, 市净率 2.4 倍, 相对去年中高点已有大幅回调 从相对沪深 3 估值来看, 市盈率与市净率溢价处于近几年最高水平 图表 26: 房地产板块市盈率 图表 27: 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价 45 4 35 3 25 2 15 1 5 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 房地产板块市盈率 房地产板块市盈率相对沪深 3 溢价 请务必阅读正文之后的免责声明部分 16
211-1-7 211-3-25 211-6-1 211-8-26 211-11-18 212-2-1 212-4-27 212-7-13 212-9-28 212-12-21 213-3-15 213-5-31 213-8-16 213-11-1 214-1-17 214-4-4 214-6-2 214-9-5 214-11-21 215-2-6 215-4-24 215-7-1 215-9-25 215-12-11 216-3-4 216-5-2 211-1-7 211-4-1 211-6-24 211-9-16 211-12-16 212-3-16 212-6-8 212-8-31 212-11-3 213-3-1 213-5-24 213-8-16 213-11-8 214-1-3 214-4-25 214-7-18 214-1-1 214-12-31 215-3-27 215-6-19 215-9-11 215-12-4 216-3-4 216-5-27 图表 28: 房地产板块市净率 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1.5 图表 29: 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 房地产板块市净率 房地产板块市净率相对沪深 3 溢价 从行业估值水平来看, 平均市盈率及市净率均处于历史较高位置, 相对沪深 3 溢价也处于历史较高水平 未来行业政策将较为平稳, 基本面缓步下行的可能性较大 2 行业投资策略 基本面见顶回落, 但今年总体销售仍将保持较大幅度增长, 房地产销售的高增速将在未来 1-2 年逐步兑现为上市公司业绩 房地产市场回升主要集中于东部一二线重点城市, 房价大幅上涨有助于提升上市公司毛利率, 主要布局东部一二线城市的房地产上市公司受益明显 除稳健增长的龙头企业之外, 区域成长仍将是房地产板块重要的主题投资机会, 房地产服务作为成长性子板块, 未来仍将给予上市公司业务快速扩张的空间 建议关注相关投资机会, 推荐公司为新城控股 (61155) 华夏幸福 (634) 和世联行 (2285) (1) 新城控股 (61155) 公司主要布局南京 苏州 上海等东部经济发达地区一二线城市, 三地土地储备占比 5%, 目前土地储备 2273 万平方米, 足够公司 3-4 年开发, 公司上半年销售金额 28 亿, 排名全国第 19 位, 全年销售金额预计 55 亿元左右, 同比增长 7% 以上 作为高周转公司, 公司去年大规模土地储备投资将在今明两年步入销售, 业绩高增长可期 (2) 华夏幸福 (634) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 17
公司在环北京区域土地储备丰富, 受益于北京的溢出需求, 固安等北京周边区域今年房价大幅上涨, 利于公司继续保持较高的毛利率水平 公司具有系统的产业促进能力 完善的城市建设与运营能力, 能够为地方政府提供产业发展的综合解决方案, 并能优质高效的整合资源 公司连续 5 年净利润增速 3% 以上,216 年一季度营业收入同比增长 5.15%, 归属母公司股东净利润增长 86.24% 公司未来仍然具有持续成长空间 (3) 世联行 (2285) 公司是地产服务领域的领先企业, 传统地产服务业务正在向 互联网 + 金融 华丽转身, 公司着力打造成集顾问咨询 营销代理 金融服务 资产管理等多项业务为一体的一站式服务平台, 传统代理销售业务市场占有率进一步提升, 同时介入存量房服务市场, 在房地产交易环节的金融服务方面走在市场前列, 有望成长为互联网房地产服务巨头 公司 216 年一季度营业收入同比增长 39.53%, 净利润同比增长 21.82% 公司代理销售继续保持高增长, 上半年代销同比增长 33.76% 公司拟再融资 2 亿元用于长租公寓建设项目, 新业务扩展有利于公司开拓新的增长点 图表 3: 重点公司盈利预测与评级 代码 公司名称 收盘价 (216.7.13) EPS PE 16 17 18 16 17 18 投资评级 61155 新城控股 11.15 1.13 1.49 1.99 9.9 7.5 5.6 推荐 634 华夏幸福 25.91 2.2 2.86 3.58 11.8 9.1 7.2 推荐 2285 世联行 8.22.32.39.48 25.7 21.1 17.1 推荐 数据来源 : 五 风险提示 1 宏观经济波动 宏观经济波动将对产生明显影响 2 政策大幅变动 对房地产的支持性政策减弱, 房价涨幅过快导致政策转向, 都将对行业产 生不利影响 请务必阅读正文之后的免责声明部分 18
3 房地产销售及房价超预期下跌 销售及房价下降将影响上市公司的盈利水平 请务必阅读正文之后的免责声明部分 19
投资评级定义 公司评级强烈推荐推荐中性卖出 预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数升幅在 15% 以上预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数升幅在 5% 到 15% 预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数变动在 -5% 到 5% 内预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数跌幅在 15% 以上 行业评级 看好 预期未来 6 个月内行业指数优于市场指数 5% 以上 中性 预期未来 6 个月内行业指数相对市场指数持平 看淡 预期未来 6 个月内行业指数弱于市场指数 5% 以上 免责声明 易华强, 在此声明, 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告清晰准确地反映了本人的研究观点 本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿等 股份有限公司 ( 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格 ) 已在知晓范围内按照相关法律规定履行披露义务 股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的资产管理和证券自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见和建议不一致的投资决策 本报告仅提供给本公司客户有偿使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 本公司会授权相关媒体刊登研究报告, 但相关媒体客户并不视为本公司客户 本报告版权归本公司所有 未获得本公司书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 传播, 不得以任何形式侵害该报告版权及所有相关权利 本报告中的信息 建议等均仅供本公司客户参考之用, 不构成所述证券买卖的出价或征价 本报告并未考虑到客户的具体投资目的 财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对任何人的个人推荐 客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的 财务状况和特定需求, 必要时可就研究报告相关问题咨询本公司的投资顾问 本公司市场研究部及其分析师认为本报告所载资料来源可靠, 但本公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证, 也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任 本公司及其关联方可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务, 敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响 股份有限公司市场研究部地址 : 北京市朝阳区朝阳门北大街 18 号 15 层 (12) 传真 :1-85556173 网址 :www.hrsec.com.cn 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2