目录 1. 8 月全国租金开始分化一线城市租金区域分化明显北京三环以外北边区域租金涨幅较大上海区域租金涨幅最高的在内中环深圳各个区域租金上涨都很明显, 均在 25% 以上广州租金涨幅最大的区域在

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仙姑黎
5 years ago
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1 股票研究房地产 [Table_Title] [Table_Invest] 评级 : 增持行业月报城市租金普涨, 环比出现回落楼市字典系列 (9 月 ) 谢皓宇 ( 分析师 ) 白淑媛 ( 分析师 ) 卜文凯 ( 分析师 ) xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com buwenkai@gtjas.com 细分行业评级上次评级 : 增持证书编号 S S S 本报告导读 : 证券研究报告 2018 年 8 月份一线城市的租金依然维持高景气态势, 二线城市租金环比出现回落摘要 : [Table_Summary] 8 月份一线城市的租金依然维持高景气态势, 二线城市租金环比出现回落 8 月份一线城市的租金依然维持高景气的态势, 同环比都保持较高增速, 其中深圳租金同比去年增长 32.46%, 北京依然是全国租金绝对值最高的城市达每月每平米元二线城市的租金同比涨幅前二的是成都和西安, 分别同比实现 32.94% 28.19%; 与此同时, 不少城市环比租金却开始回落, 其中天津海口宁波分别环比回落最猛达到 3.76% 3.18% 3.07% 截止 2018 年 8 月, 全国二手房房价比去年同期大多是上涨的, 但是环比涨幅开始变缓, 甚至不少城市开始下跌今年 8 月全国二手房房价同比去年 8 月, 大多是上涨的, 除了石家庄下跌 5.80pct 厦门下跌 4.97pct 天津下跌 1.91pct 在我们的 34 个样本城市中,8 月二手房房价同比涨幅前三的城市分别是海口 43.39% 贵阳 43.07% 呼和浩特 42.50% 8 月二手房房价环比涨幅开始变缓, 不少城市开始下跌, 环比跌幅前三分别是三亚 -5.13% 大连 -4.20% 天津 -2.28% 北京三环以外北边区域租金涨幅较大 8 月, 北京各个区域的租金依然延续同环比上涨态势, 租金同环比上涨幅度最大的依然在三环外 : 昌平区同比上涨 42.48%( 环比 7.96%) 顺义区同比上涨 26.88% (12.12%) 丰台区同比上涨 20.49% 8 月, 北边区域比南边区域租金上涨幅度大上海区域租金涨幅最高的在内中环上海租金上涨幅度不如北京, 在我们有数据的样本中,8 月租金同比涨幅前三的分别是闸北区 18.96% 静安区 15.63% 和浦东新区 16.42%, 环比涨幅前三的分别是静安区 6.70% 闸北区 5.01% 黄浦区 3.10% 深圳各个区域租金上涨都很明显, 均在 25% 以上深圳各个区域租金上涨都很明显, 由于数据区域缺乏,8 月租金同比涨幅前三的区域和 7 月一样, 分别是龙岗区 38.43% 南山区 32.25% 宝安区 31.66%, 且其它区域的涨幅都在 25% 以上广州租金涨幅最大的区域在市中心广州各个区域租金上涨分化明显,8 月租金同比涨幅前三的区域都在市中心, 分别是海珠区 30.29% 越秀区 28.01% 荔湾区 27.98%; 但是租金环比呈下跌态势的分别是海珠区 -3.84% 天河区 -1.97% 南沙区 -0.38%, 其中南山区租金同比也是下跌 1.31% 随着全国租金的普涨, 推荐布局长租公寓的万科等, 受益世联行等风险提示 : 租赁政策出台不达预期 [Table_Report] 相关报告房地产 : 房企预期不一致, 静待基本面下行房地产 : 个税抵扣, 房产税补血房地产 : 步入金融周期, 开启二次探底房地产 : 用金融, 重塑地产周期房地产 : 最好的结算周期, 最差的金融周期请务必阅读正文之后的免责条款部分

2 目录 1. 8 月全国租金开始分化一线城市租金区域分化明显北京三环以外北边区域租金涨幅较大上海区域租金涨幅最高的在内中环深圳各个区域租金上涨都很明显, 均在 25% 以上广州租金涨幅最大的区域在市中心... 7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 9

3 1. 8 月全国租金开始分化 8 月份一线城市的租金依然维持高景气的态势, 同环比都保持较高增速, 其中深圳租金同比去年增长 32.46%, 北京依然是全国租金绝对值最高的城市达每月每平米元二线城市的租金同比涨幅前二的是成都和西安, 分别同比实现 32.94% 28.19%; 与此同时, 不少城市环比租金却开始回落, 其中天津海口宁波分别环比回落最猛达到 3.76% 3.18% 3.07% 图 1: 全国部分城市 8 月房租情况 1 城市 8 月平均租金 ( 元 / 同比上年增幅环比上月增幅月度人均房租 ( 元 /36.6 北京 % 2.75% 3472 深圳 % 2.11% 2926 上海 % 1.15% 2757 杭州 % 4.18% 2055 广州 % -0.85% 1925 三亚 % 1.02% 1709 南京 % 3.41% 1688 厦门 % -0.71% 1585 大连 % -1.62% 1331 天津 % -3.76% 1295 温州 % 0.77% 1340 福州 % -0.66% 1317 海口 % -3.18% 1226 宁波 % -3.07% 1203 武汉 % 2.39% 1225 成都 % 0.83% 1195 青岛 % 0.56% 1122 重庆 % -2.18% 1068 南宁 % 1.05% 1097 兰州 % 0.55% 1075 济南 % 0.73% 1060 郑州 % 1.95% 1072 西安 % 1.46% 1065 长沙 % -0.87% 1040 昆明 % 0.72% 1026 合肥 % 0.04% 1002 贵阳 % -0.54% 949 西宁 % -1.48% 926 沈阳 % -0.28% 905 南昌 % -0.08% 870 呼和浩特 % -1.20% 844 石家庄 % -0.43% 769 银川 % -0.61% 659 数据来源 : 中国房价行情网 ( 中国房地产业协会主办 ), 国泰君安证券研究 1 月度人均房租 = 单位平米住房月租金 *36.6 m2 (2016 年全国城镇居民人均居住面积为 36.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 9

4 由于租金的上涨, 导致房租收入比也提升明显 8 月 33 个样本城市中, 全国房租占比月收入最高的的前五城市分别是北京 61.7% 深圳 58.9% 三亚 55.9% 上海 48.2% 海口 41.4%; 房租占比月收入最低的分别是呼和浩特 22.1% 宁波 22.1% 长沙 23.9% 图 2: 8 月全国房租收入提升明显 2 数据来源 : 各地统计局, 中国房价行情网 ( 中国房地产业协会主办 ), 国泰君安证券研究 2 备注 1: 月收入为 2018 年上半年城镇居民人均可支配月收入, 其中深圳为居民人均可支配月收入备注 2: 月度人均房租 =2018 年 8 月单位平方住房月租金 *36.6 m2 (2016 年全国城市人均住房面积为 36.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 9

5 今年 8 月全国二手房房价同比去年 8 月, 大多是上涨的, 除了石家庄下跌 5.80 个百分点厦门下跌 4.97 个百分点天津下跌 1.91 个百分点在我们的 34 个样本城市中,8 月二手房房价同比涨幅前三的城市分别是海口 43.39% 贵阳 43.07% 呼和浩特 42.50% 相比二手房房价同比增速,8 月二手房房价环比涨幅开始变缓, 不少城市开始下跌, 环比涨幅前三分别是呼和浩特 4.12% 济南 3.17% 乌鲁木齐 2.43%; 环比跌幅前三分别是三亚 -5.13% 大连 -4.20% 天津 -2.28% 图 3: 截止 8 月, 全国二手房房价比起去年同期是普涨的城市 8 月平均二手房房价 ( 元 / 同比数据来源 : 中国房价行情网 ( 中国房地产业协会主办 ), 国泰君安证券研究环比平均总价 ( 万元 ) 售租比 ( 年 ) 挂牌数量 ( 万套 ) 北京 % -0.42% 深圳 % 0.36% 上海 % 0.32% 厦门 % -1.15% 三亚 % -5.13% 广州 % -1.84% 福州 % -0.60% 天津 % -2.28% 青岛 % 0.80% 济南 % 3.17% 武汉 % -0.94% 宁波 % -0.21% 成都 % 0.32% 海口 % 1.82% 石家庄 % -1.70% 大连 % -4.20% 西安 % 合肥 % 1.36% 郑州 % 1.39% 重庆 % 0.92% 昆明 % 0.05% 太原 % 1.42% 南昌 % -0.56% 长沙 % 0.21% 南宁 % 1.54% 兰州 % 1.83% 呼和浩特 % 4.12% 贵阳 % 1.19% 哈尔滨 % 0.08% 沈阳 % 2.17% 长春 % 2.35% 乌鲁木齐 % 2.43% 西宁 % 1.44% 银川 % 0.42% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 9

6 2. 一线城市租金区域分化明显 2.1. 北京三环以外北边区域租金涨幅较大 8 月, 北京各个区域的租金依然延续同环比上涨态势, 租金同环比上涨幅度最大的依然在三环外 : 昌平区同比上涨 42.48%( 环比 7.96%) 顺义区同比上涨 26.88%(12.12%) 丰台区同比上涨 20.49% 8 月, 北边区域比南边区域租金上涨幅度大图 4: 北京三环以外北边区域租金涨幅较大 3 北京延庆区 (2.25 万元 / 怀柔区 (3.19 万元 / 密云区 (2.38 万元 / 平谷区 (2.47 万元 / 昌平区 (4.12 万元 / 4901 元 42.26% 顺义区 (4.46 万元 / 5018 元 26.88% 海淀区 (8.76 万元 / 7604 元门头沟区 18.55% (4.34 万元 / 石景山区 (5.51 万元 / 5658 元 19.16% 西城区 (12.5 万元 / 9175 元 14.54% 故宫丰台区 (6.07 万元 / 5788 元 20.49% 东城区 (10.2 万元 / 9337 元 15.72% 朝阳区 (7.60 万元 / 7835 元 16% 通州区 (4.37 万元 / 房山区 (3.27 万元 / 大兴区 (4.44 万元 / 数据来源 : 中国房价行情网 ( 中国房地产业协会主办 ), 国泰君安证券研究 2.2. 上海区域租金涨幅最高的在内中环上海租金上涨幅度不如北京, 在我们有数据的样本中,8 月租金同比涨幅前三的分别是闸北区 18.96% 静安区 15.63% 和浦东新区 16.42%, 环比涨幅前三的分别是静安区 6.70% 闸北区 5.01% 黄浦区 3.10% 图 5: 上海区域租金涨幅最高的在内中环崇明区 (1.74 万元 / 长兴岛横沙岛上海宝山区 (4.10 万元 / 嘉定区 (3.13 万元 / 普陀区 (6.11 万元 / 6053 元 13.86% 长宁区 (7.26 万元 / 7456 元 11.78% 闸北区 (6.27 万元 / 6381 元 18.96% 静安区 (9.13 万元 / 8946 元 15.63% 虹口区 (5.93 万元 / 6080 元 14.01% 黄浦区 (8.26 万元 / 7551 元 13.80% 杨浦区 (5.89 万元 / 5671 元 9.66% 青浦区 (3.35 万元 / 松江区 (3.34 万元 / 金山区 (1.91 万元 / 徐汇区 (7.22 万元 / 6598 元 13.59% 闵行区 (4.76 万元 / 奉贤区 (2.33 万元 / 浦东新区 (5.85 万元 / 5121 元 16.42% 3 以上租金以单套 70 平方米为例, 单位为元 / 月 / 套, 增速为同比涨幅 ;( ) 内为 8 月二手房平均房价, 单位为元 / m2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 9

7 数据来源 : 中国房价行情网 ( 中国房地产业协会主办 ), 国泰君安证券研究行业月报 2.3. 深圳各个区域租金上涨都很明显, 均在 25% 以上深圳各个区域租金上涨都很明显, 由于数据区域缺乏,8 月租金同比涨幅前三的区域和 7 月一样, 分别是龙岗区 38.43% 南山区 32.25% 宝安区 31.66%, 且其它区域的涨幅都在 25% 以上图 6: 深圳各个区域租金上涨都很明显, 都在 25% 以上宝安区 (4.56 万元 / 4246 元 31.66% 光明新区深圳龙华区南山区 (8.71 万元 / 7277 元 32.25% 福田区 (7.58 万元 / 7286 元 25.04% 龙岗区 (3.91 万元 / 3795 元 38.43% 南海罗湖区 (5.27 万元 / 6087 元 29.74% 盐田区 (5.39 万元 / 4241 元 28.98% 坪山区大鹏新区数据来源 : 中国房价行情网 ( 中国房地产业协会主办 ), 国泰君安证券研究 2.4. 广州租金涨幅最大的区域在市中心广州各个区域租金上涨分化明显,8 月租金同比涨幅前三的区域都在市中心, 分别是海珠区 30.29% 越秀区 28.01% 荔湾区 27.98%; 但是租金环比呈下跌态势的分别是海珠区 -3.84% 天河区 -1.97% 南沙区 -0.38%, 其中南山区租金同比也是下跌 1.31% 图 7: 广州租金涨幅最大的区域在市中心花都区 (1.59 万元 / 1806 元 7.35% 从化区 (13320 元 / 白云区 (3.00 万元 / 3076 元 24.20% 荔湾区 (3.52 万元 / 3389 元 27.98% 越秀区 5.31 万元 / 4719 元 28.01% 黄埔区 (2.84 万元 / 2682 元 25.60% 增城区 (1.94 万元 / 海珠区 (4.32 万元 / 4145 元 30.29% 天河区 (5.16 万元 / 4513 元 24.31% 番禺区 (2.73 万元 / 2770 元 19.57% 广州南沙区 (2.03 万元 / 1616 元 -1.31% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 9

8 数据来源 : 中国房价行情网 ( 中国房地产业协会主办 ), 国泰君安证券研究行业月报表 1: 推荐标的估值表证券简称股价 17 EPS 18E EPS 18E PE PB 总市值总股本年初涨幅投资评级 SZ 万科 A % 增持数据来源 :Wind, 国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 9

9 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立客观和公正, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下, 本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险, 投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前, 如有需要, 投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为国泰君安证券研究, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构 ( 以下简称该机构 ) 发送本报告, 则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议, 本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明 1. 投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌幅为基准股票投资评级评级增持谨慎增持中性减持说明相对沪深 300 指数涨幅 15% 以上相对沪深 300 指数涨幅介于 5%~15% 之间相对沪深 300 指数涨幅介于 -5%~5% 相对沪深 300 指数下跌 5% 以上 2. 投资建议的评级标准报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅行业投资评级增持中性减持明显强于沪深 300 指数基本与沪深 300 指数持平明显弱于沪深 300 指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层深圳市福田区益田路 6009 号新世界商务中心 34 层北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 10 层邮编电话 (021) (0755) (010) gtjaresearch@gtjas.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 9

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱

目录 1. 8 月全国租金开始分化 一线城市租金区域分化明显 北京三环以外北边区域租金涨幅较大 上海区域租金涨幅最高的在内中环 深圳各个区域租金上涨都很明显, 均在 25% 以上 广州租金涨幅最大的区域在

目录 1. 8 月全国租金开始分化一线城市租金区域分化明显北京三环以外北边区域租金涨幅较大上海区域租金涨幅最高的在内中环深圳各个区域租金上涨都很明显, 均在 25% 以上广州租金涨幅最大的区域在