论道 DISCUSSION 智库 编辑 李 琳 THINK TANK 南宁市六年净增户 籍人口35城中排名 第12名 但经济总 量增量位列第25位 1 12 设计 邱勇哲 利用各城市2010年和2016年城市经济 和房地产市场指标 综合比较研究考察南宁 市人口与城市经济 房地产市场供求和房地 产市场

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1 智库 编辑 李 琳 THINK TANK 南宁市六净增户 籍人口35城中排名 第12名 但经济总 量增量位列第25位 1 12 设计 邱勇哲 利用各城市2010和2016城市经济 和房地产市场指标 综合比较研究考察南宁 市人口与城市经济 房地产市场供求和房地 产市场与城市经济协调发展在全国35个大中 城市 以下简称 35城 中所处的相对位 置 主要结果如下 1.南宁市6净增户籍人口44.38万 在 35城中排名第12名 经济总量增量1903亿 房地产开发投资上 南宁市在35城中位列 第21位 房地产开发 投资低于多数中西部 2 21 省会城市 35个大中城市 城市经济与房地产市场比较分析 2.房地产开发投资上 南宁市在35城中 位列第21位 房地产开发投资额净增量531 亿元 低于多数中西部省会城市 商品房销 售面积位列35城中游水平且增速较快 2018/ GE DAZHONGCHENGSHI CHENGSHI JINGJI YU FANGDICHAN SHICHANG BIJIAO FENXI 元 但排名较低位列第25位 3.南宁市房地产开发投资占国内生产总 值比重为23% 低于通常合理值25% 但在35 城中排位较高列第9位 南宁市房地产开发 投资占国内生产总 值比重为23% 低 于25% 但在35 城中位列第9位 3 23% 4.从人均房地产开发投资和房价收入比 看 与热点城市相比 南宁市在两项指标上 在35城中排名靠后 房地产市场具有较大空 间 文_黄 轲 [ 南宁市住房保障和房产管理局信息中心 广西大学商学院数量经济博士研究生 ] 杨 鹏 [ 博士 广西社会科学院研究员 华蓝智库首席经济师 ] 与热点城市相比南 宁市在两项指标上 在35城中排名靠 后 房地产市场具 4 35 有较大空间 52 - CITIES AND TOWNS CONSTRUCTION IN GUANGXI - 广西城镇建设

2 表 1 城市分级与主要经济地产指标特征比较 指标名称 各线城市主要指标平均水平对比 末总人口, 万人 ), 万人 ) 国内生产总值 房地产开发投资额商品房销售面积商品房平均销售价格, 万平方米 ), 万平方米 ), 元 / 平方米 ), 元 / 平方米 ) 一 城市特征 根据通行城市分级标准, 将全国 35 个大中城市分为一线强市 ( 北京 上海 ) 一线城市( 广州 深圳 ) 二线强市( 杭州 大连 天津 宁波 南京 重庆 成都 青岛 武汉 沈阳 西安 ) 二线中市( 福州 兰州 厦门 乌鲁木齐 郑州 哈尔滨 长春 济南 长沙 ) 二线弱市 ( 南宁 南昌 昆明 合肥 太原 石家庄 贵阳 呼和浩特 ) 和三线强市 ( 海口 西宁 银川 ) 表 1 显示, 在人口规模上, 一线强市和二线强市平均户籍人口规模最大, 一线城市人口增幅最大,2016 相对于 2010 人口增幅超过 17.7%, 二线城市人口增幅最小 ; 在经济规模上, 一线强市经济规模体量最大, 二 三线城市增幅较大 ; 在房地产开发投资额上, 二 三线城市房地产开发投资额增幅较大,2016 相对于 2010 房地产开发投资额增幅均值约 150%; 在商品房销售面积上, 一线强市和二线强市平均体量最大, 二线弱市平均增幅较大 ; 在商品房均价上, 一线强市和一线城市均价都接近或超过 元 / 平方米, 远高于其他城市 2016 相对于 2010 一线城市整体累计增长 70%, 二线城市整体增长 50%, 三线城市增长 40% 数据说明, 决定房地产市场供应和需求发展的基础因素是人口和经济规模, 人口净增量 城市经济规模越大以及居民收入水平越高, 对住宅的居住和投资需求也就越大, 同时人口净增量越大越能够提升城市的工商业环境, 有利于扩大商业和写字楼物业的投资需求 在这两方面, 一线城市整体以较大的优势领先于其他城市, 所以商品房销售面积体量和价格水平都高于其他城市 54 - CITIES AND TOWNS CONSTRUCTION IN GUANGXI - 广西城镇建设

3 二 人口与城市经济 人口是房地产市场发展的中长期决定因素, 城市人口不断增长导致的居住和资产需求是一个城市房地产市场发展旺盛的决定性因素之一 在图 1 中, 我们对 2016 全国 35 个大中城市末户籍总人口做排序, 重庆 上海 成都位居前 3 名, 重庆 上海 成都 北京 天津 石家庄 6 城户籍人口超过 1000 万 南宁市以约 万人口排 35 个大中城市第 14 名, 高于同处中西部省会城市的合肥 ( 万 ) 长沙(696 万 ) 昆明( 万 ) 南昌( 万 ) 贵阳( 万 ) 在相对于 2010 净增户籍人口方面, 成都 合肥 深圳 北京 重庆位列前 5,5 城 6 一共净增人口 万, 占全部 35 个大中城市净增人口比例近 50% 图 个大中城市末总人口比较 南宁市 6 净增户籍人口 万,35 个大中城市中排第 12 名, 在中西部主要城市中排名较高, 高于西安 (42.2 万 ) 昆明(23.48 万 ) 贵阳(28.19 万 ) 南昌(20.54 万 ) 总体上, 南宁市户籍人口规模 人口净增量在 35 个大中城市中排名中上游 由图 2 显而易见 2010 至 2016, 各城市人口净流增量分别有以下特点 :(1) 各城市分化明显 东北城市哈尔滨 长春 6 间人口净流出 成都 合肥 重庆等强二线城市人口净流入量较大, 北京 深圳 广州等一线城市人口净流入量稳定增长 ;(2) 人口向特定城市群积聚现象显著 江淮城市群 京津冀城市群 成渝城市群 珠三角城市群所含城市人口净流入量较大 56 - CITIES AND TOWNS CONSTRUCTION IN GUANGXI - 广西城镇建设

4 在城市经济体量上, 根据 2016 国内生产总值规模对各城市排位, 上海 北京 广州 深圳 4 个一线城市及天津 重庆 2 个二线强市经济规模遥遥领先于其他城市,6 城国内生产总值之和占 35 个大中城市合计比重近 43% 南宁市在所有城市中, 国内生产总值排名相对靠后,2016 以 3703 亿元位列 27 名, 低于中西部城市南昌 (4355 亿元 ) 昆明(4300 亿元 ), 但高于贵阳 (3158 亿元 ) 从增量和增幅看, 北京 上海 深圳 重庆 广州 天津 6 城 2016 国内生产总值相对于 2010 增量均超过 8600 亿元, 排名前 6 南宁市增量 1903 亿元, 排名第 25, 低于昆明 (2180 亿元 ) 南昌(2155 亿元 ) 贵阳(2036 亿元 ) 图 2 图 3 是 个大中城市 商品房销售面积 六人口净增量 商品房销售均价 六人口净增量 相关关系散点图 我们看到, 人口净增量对商品房市场发展的正向影响效应 具体看, 在商品房销售面积方面,35 个大中城市整体平均而言, 户籍人口每净增加 1 万人, 能够带动商品房销售面积增加 10.8 万平方米 其中, 一线城市带动作用不明显小于 1 万平方米 二线城市 万平方米 三线城市 21 万平方米 在商品房销售均价方面,35 个大中城市整体平均而言, 户籍人口每净增加 1 万人, 能够带动商品房销售均价上涨近 45 元 / 平方米 一线城市 元 / 平方米, 二线城市带动作用不明显小于 10 元 / 平方米, 而三线城市则呈现反向关系, 为 -126 元 / 平方米 销售面积 ( 万平方米 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 人口增量 ( 万人 ) 人口增量 ( 万人 ) 三 房地产市场供求 ( 一 ) 开发投资 房地产开发投资一般与城市经济体量 人口 房地产需求等因素相关, 是房地产市场供给侧重要指标, 也是体现房地产开发企业市场预期的重要指标 如果房地产市场供求关系严重失衡或住房供给严重过剩, 房地产开发企业对未来房地产市场预期不乐观, 开发投资意愿会下降, 导致城市房地产开发投资额下降 从 2016 相对于 个大中城市房地产开发投资额增量看, 重庆 郑州 上海 杭州 广州排名前 5, 前 14 名城市增量均超过 1000 亿元 二线强市开发投资额增量较大, 主要原因一是土地和商品房供应量充足 ; 二是这些城市都是各自所在城市群的中心城市, 人口 资源上对其他城市有较强的吸附效应, 因此对房地产的需求量和需求潜力充足 南宁市在 35 个大中城市中位列第 21 位, 房地产开发投资额净增量 531 亿元, 低于中西部昆明 (1093 亿元 ) 贵阳 (612 亿元 ) 长沙(582 亿元 ) 合肥(534 亿元 ), 但高于南昌 (445 亿元 ) 在 35 个大中城市中, 东北两市长春 沈阳投资额增量净负增长 从房地产开发投资总额上看, 北京 重庆 上海 郑州 成都排名靠前 南宁市房地产开发投资额规模 854 亿元, 在 35 个大中城市中位列第 25 位, 大幅低于昆明 (1530 亿元 ) 合肥(1353 亿元 ) 长沙(1266 亿元 ) 贵阳(1001 亿元 ) 等中西部城市, 高于太原 (680 亿元 ) 南昌(674 亿元 ) 图 人口增量与商品房销售面积关系 图 人口增量与商品房销售均价关系 58 - CITIES AND TOWNS CONSTRUCTION IN GUANGXI - 广西城镇建设

5 房地产企业购置土地面积是反映一个城市房地产市场体量的重要 指标, 同时该指标还能够反映房地产开发企业市场预期 房屋施工面 商品房销售面积增量 ( 万平方米 ) 图 至 个大中城市商品房销售面积增量比较 积是指当期内施工的全部房屋建筑面积 包括本期新开工的面积和上开工跨入本期继续施工的房屋面积, 以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积, 该指标体现房地产市场未来 1 2 潜在供应量 房屋竣工面积一般指达到入住和使用条件, 经验收鉴定合格 ( 或达到竣工验收标准 ), 可正式移交使用的房屋建筑面积总和 但由于竣工验收手续较严格, 项目实体竣工后竣工验收手续往往有迟滞 35 个大中城市中, 二线城市房地产开发企业置地面积较大, 排名前 5 位分别是重庆 (939 万平方米 ) 成都( 万平方米 ) 合肥 ( 万平方米 ) 天津( 万平方米 ) 郑州(473.7 万平方米 ), 南宁市以 万平方米位列 35 个大中城市第 16 位 在施工面积方面, 重庆 ( 万平方米 ) 成都( 万平方米 ) 上海 ( 万平方米 ) 郑州( 万平方米 ) 北京 ( 万平方米 ) 靠前, 南宁 ( 万平方米 ) 列第 22 位 房屋竣工面积方面, 重庆 ( 万平方米 ) 天津( 万平方米 ) 成都( 万平方米 ) 上海( 万平方米 ) 北京 ( 万平方米 ) 为前 5 位, 南宁 ( 万平方米 ) 列第 25 位 ( 单位 : 元 ) ( 二 ) 市场规模房地产销售面积能够体现一个城市房地产市场体量规模, 也是衡量房地产市场实际需求的重要指标 图 4 是根据 个大中城市商品房销售面积增量大小排序的结果 重庆 (6257 万平方米 ) 成都(3929 万平方米 ) 武汉(3256 万平方米 ) 郑州(2859 万平方米 ) 天津(2711 万平方米 ) 等二线强市商品房销售面积增量高居前 5 名 2016 与 2010 投资增量相比, 商品房销售面积增量排名前 5 分别是武汉 (2044 万平方米 ) 重庆(1943 万平方米 ) 成都(1369 万平方米 ) 杭州(1340 万平方米 ) 郑州(1300 万平方米 ), 值得注意的是, 银川 (-25 万平方米 ) 呼和浩特 (-46 万平方米 ) 大连(-508 万平方米 ) 和沈阳 (-562 万平方米 ), 与 2010 相比, 2016 商品房销售面积绝对量负增长 2016 南宁市商品房销售面积位列 35 个大中城市中游水平, 与中西部主要省会城市相比, 低于昆明 (1521 万平方米 ), 高于南昌 (1245 万平方米 ) 贵阳 (982 万平方米 ) 在商品房销售面积增量方面, 南宁市排名 35 个大中城市中第 12 名, 低于合肥 (1094 万平方米 ) 南昌(724 万平方米 ), 高于昆明 (280 万平方米 ) 贵阳(180 万平方米 ) 图 个大中城市商品房销售均价比较 60 - CITIES AND TOWNS CONSTRUCTION IN GUANGXI - 广西城镇建设

6 (2016 ) (2010 ) 图 个大中城市国内生产总值中房地产开发投资占比比较 房价一直是政府 民众和市场普遍关心的指标, 也是表征房地产市场发展的重要指标 图 5 展示 35 个大中城市新建商品房销售均价情况, 排名前 5 位有 3 个一线城市即深圳 (45146 元 / 平方米 ) 北京(27497 元 / 平方米 ) 上海 (24747 元 / 平方米 ) 厦门(20021 元 / 平方米 ) 南京(17754 元 / 平方米 ), 其中厦门 南京在 月取消全国范围内限购后的这一轮房价上涨中表现抢眼 在 35 个大中城市排名中, 南宁房价位列中下游第 24 位 (6887 元 / 平方米 ), 与中西部主要省会城市比较, 低于南昌 (8218 元 / 平方米 ) 昆明 (7030 元 / 平方米 ) 合肥(9369 元 / 平方米 ) 成都(7504 元 / 平方米 ) 郑州 (8163 元 / 平方米 ), 高于长沙 (6410 元 / 平方米 ) 贵阳(5957 元 / 平方 米 ) 全国房价仍然以珠三角 长三角和渤海城市群为领头羊,4 个一线城市 和强二线城市多分布于 3 个大型城市群 图 个大中城市人均房地产开发投资额 62 - CITIES AND TOWNS CONSTRUCTION IN GUANGXI - 广西城镇建设

7 智库 编辑 李 琳 THINK TANK 设计 邱勇哲 四 城市经济与房地产 市场协调发展 一 供求协调 房地产开发投资占国内生产总 值比重用于衡量一个城市经济对房地 产开发投资依赖程度 比重越高说明 该城市经济对房地产开发投资依赖程 度越高 一般认为该比重为25%时 为合理值 图6中 海口 44% 昆明 36% 郑州 35% 西 安 31% 银川 29% 贵阳 表 个大中城市房价收入比情况一览 29% 福州 27% 均超过25% 临界值 2010至2016各城市房 单位 倍 地产开发投资占国内生产总值比重变 化幅度 增幅提高最大的城市前5名 海口 26个百分点 郑州 15个 百分点 昆明 15个百分点 西宁 10个百分点 太原 9个 百分点 值得注意的是 哈尔滨 降1个百分点 成都 降1个百分 点 长沙 降2个百分点 北京 降5个百分点 长春 降6个百分 点 大连 降7个百分点 合肥 州 29.19万元 南京 27.85万 降9个百分点 沈阳 降16个百分 元 35个大中城市中 南宁市人口 点 这几个城房地产开发投资占国内 处在中游水平 但人均房地产开发投 生产总值比重增幅下降 其中有的城 资排名靠后 说明与热点城市相比南 市是产业结构调整较快使得城市经济 宁市房地产市场具有较大空间 减少对房地产业的依赖 如北京 长 沙 成都 有的城市则是营商环境较 差使房地产开发投资外流 南宁市房 地产开发投资占国内生产总值比重为 23% 低于合理值 二 市场空间 本文采用人均房地产开发投资额 和房价收入比两个指标评估城市房地 产市场发展空间 在人均房地产开发 投资额上 一线城市深圳 45.68万 元 和二线强市杭州 35.42万元 从房价收入比来看 近来一线 城市深圳 上海 北京房价收入比均 在20以上 一线城市广州和其他二线 热点城市 如厦门 福州 杭州 南 京 天津等房价收入比稳定在10 15 之间 中西部二线城市重庆 武汉 成都 西安等房价收入比较低 近 来房价收入比稳定在10 与一二线热 点城市相比 南宁市房价收入比水平 与中西部核心城市相仿 且自2012 厦门 34.72万元 排名前3位 其 以来有下降趋势 因此从房价收入比 他热点城市郑州 33.60万元 角度说明南宁市房价水平较健康 房 海口 33.01万元 武汉 地产市场仍有较大发展空间 本文 万元 北京 29.35万元 广 数据来源于国家统计局 注 表中绿色表示房价收入比大于15 红色表示房价收入 比大于10 黄色表示房价收入比大于 CITIES AND TOWNS CONSTRUCTION IN GUANGXI - 广西城镇建设

况伟大 本文在住房存量调整模型基础上 考察了预期和投机对房价影响 理性预 期模型表明 理性预期房价越高 投机越盛 房价波动越大 适应性预期模型表明 当消费 性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越小 当投机性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越大 本文对中国 个大中城市 年数据的实证结果表明 预期及 其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力 研究发现 经济基本面对房价波动影 响大于预期和投机 但这并不意味着个别城市房价变动不是由预期和投机决定的

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