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佳禹伏
5 years ago
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1 公司研究点评报告巨大 2006 年 1 月 17 日陆家嘴 SS 物业建设顺利, 招租形势喜人陆家嘴转型动态通讯 (1): 浦东两重要商业物业, 实现结构封顶, 按计划年底竣工, 现已经开始招商 : 九六广场, 位于竹园商圈核心地区, 紧邻紫金山大酒店项目总建面 5.6 万平米 1885 项目, 号称浦东的新天地, 总建面 1.5 万平米陆家嘴软件园实现旺租, 公司计划至 2010 年, 将出租面积从 06 年的 5.5 万平米, 扩充到 30 万平米软件园 7 号楼, 建面 1.2 万平米,07 年 5 月投用为 Autodesk( 世界最大的工程动漫特技软件企业 ) 独家租用, 租金水平约 5 元 / 平米 / 日 ; 软件园 8 号楼, 建面 3.2 万平米,07 年 5 月投用, 已完成 90% 的招租 ; 软件园 9 号楼, 建面 3.9 万平米, 计划 07 年底竣工 ; 软件园号楼, 建面约 10 万平米, 正在开发建设渣打银行大厦, 进入最后的内外装修阶段, 将于 2008 年初建成, 建面 5.4 万平米该项目按照客户方渣打银行提出的适合跨国银行地区总部办公需要的各项建筑标准进行建设, 将为公司商务地产开发积累充分的经验证券市场 : 近日随大盘下调, 公司股价受较大负面影响, 我们认为调整恰是介入的良机, 维持每股价值 52 元的估值水平王树娟房地产分析师 wangsj@orientsec.com.cn 投资评级买入增持中性减持 ( 维持 ) 股价目标价格 (6 个月 ) 元元总股本 /A 股 ( 万股 ) / A 股市值 ( 百万元 ) 国家 / 地区行业报告日期股价表现财务预测陆家嘴 335 亿元中国房地产 2007 年 7 月 4 日上证指数 A 2006A 2007E 2008E 主营业务收入 ( 百万 ) 主营业务利润 ( 百万 ) 净利润 ( 百万 ) EBITDA( 百万 ) 每股收益 ( 元 ) 净资产收益率 (%) 每股经营现金流 ( 元 ) 市盈率 (X) EV/EBITDA(X) 资料来源 : 公司数据, 东方证券研究所预测相关研究报告转型推动重估, 升值提升价值 : 每股价值 52 元 2007 年 4 月 6 日人民币升值与地产实证研究升值难挡住宅业增长趋缓, 资源型地产为最大可能受益者 2006 年 10 月 25 日与金融创新区一起腾飞浦东综合配套改革对园区类公司影响点评 2006 年 3 月 8 日陆家嘴 : 无可比拟的资源优势 + 业务转型长期增长潜力重要事项 : 本报告版权归东方证券研究所所有未获得东方证券研究所书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布复制本报告基于东方证券研究所及其研究员认为可信的公开资料, 但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证, 也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任东方证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务, 敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响

2 陆家嘴宣布转型至今, 已有 2 年 2007 年开始, 转型步入收获期自此, 每年都将有十几几十万高端物业竣工为使投资者快速了解到项目的进展及租赁情况, 我们将从本月开始, 不定期的为客户提供及时的动态信息图 1: 位于竹园核心商务区及地铁交汇处的九六广场, 计划 07 年底竣工图 2:1885 文化休闲中心 ( 号称浦东新天地 ), 计划 07 年底竣工图 3: 渣打银行大厦, 计划 08 年初竣工

3 图 4: 东银公寓, 计划 08 年底竣工图 5: 东和国际公寓, 计划 08 年竣工

4 图 6: 软件园内竣工的办公楼

5 表 1: 三表损益表 ( 人民币百万元 ) 现金流量表 ( 人民币百万元 ) E 2008E E 2008E 主营业务收入 2,104 1,828 2,858 2,389 2,626 税后利润主营业务成本 (1,144) (683) (1,157) (596) (634) 少数股东损益 (145) 251 主营税金及附加 (116) (87) (286) (919) (736) 非现金支出主营业务利润 2,847 3,064 3, ,255 非经营收益 (28) (10) (176) (92) (133) 营业费用 (20) (13) (27) (19) (21) 营运资金变动 (29) 48 (156) (1,221) (973) 管理费用 (212) (249) (278) (300) (131) 经营活动现金净流 (528.6) 69.5 财务费用资本开支 (4) (241) (58) (290) (810) 营业利润 , ,163 投资与投资收益 (219) 非经营性收益其他 (21) 81 0 (6) (6) 税前利润 , ,297 投资活动现金净流 46 (80) (277) (140) (677) 所得税 (138) (148) (235) (109) (194) 募集资金少数股东损益 (79) (141) (527) 145 (251) 股息利息 (122) (119) (306) (1,961) (125) 净利润银行贷款变动 55 (190) (40) 0 0 EPS( 元 / 股 ) 其他 (120) (3) (3) 0 0 资产负债表 ( 人民币百万元 ) 筹资活动现金净流 (188) (312) (349) (1,961) (125) E 2008E 现金净流量 (2,630) (732) 货币资金 3,641 4,239 4,554 1,918 1,180 短期投资比率分析应收款项净额 E 2008E 存货净额 3,768 4,388 5,242 5,359 5,734 增长率待摊费用收入 -7.1% -13.1% 56.3% -16.4% 9.9% 其他流动资产息税前利润 -18.2% 30.5% 39.4% -45.5% 92.7% 流动资产总额 8,161 9,692 10,759 7,496 7,144 净利润 -19.3% 6.3% 3.2% 29.7% 11.6% 长期投资边际率固定资产毛利率 45.6% 62.6% 59.5% 75.0% 75.9% 无形及其他资产 ,668 2,414 息税前利润率 29.0% 43.6% 38.9% 25.3% 44.4% 递延税款借项净利润率 31.2% 20.6% 31.9% 32.4% 39.8% 资产总计 9,608 11,011 12,336 9,781 10,169 收益率循环贷款 ROE 9.2% 9.2% 9.0% 12.4% 14.4% 应付款项 ROA 5.6% 5.2% 4.8% 7.8% 8.4% 预收账款 1,614 1,981 2,244 1,911 1,313 负债比率应付工资有息负债 / 权益 3.8% 0.6% 0.0% 0.0% 0.0% 应交税金负债 / 资产 31.7% 36.5% 37.5% 31.1% 23.7% 应付股利估值比率预提费用 938 1,541 1, P/E 其他流动负债 P/B 流动负债 3,042 3,972 4,582 2,840 2,256 EV/EBITDA 长期贷款应付债券其他长期负债递延税款贷项负债 3,042 4,021 4,625 2,877 2,287 少数股东权益 ,079 股本 1,868 1,868 1,868 1,868 1,868 储备 4,155 4,476 4,870 3,672 4,398 股东权益 6,023 6,344 6,738 5,540 6,266 负债和股东权益 9,590 11,011 12,336 9,781 10,169 资料来源 : 上市公司, 东方证券研究所

6 投资评级说明 - 报告发布日后的 6 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数 / 深证成指的涨跌幅为基准 ; - 公司投资评级的量化标准买入 : 相对强于市场基准指数收益率 15% 以上 ; 增持 : 相对强于市场基准指数收益率 5%~15%; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 减持 : 相对弱于市场基准指数收益率在 -5% 以下 - 行业投资评级的量化标准看好 : 相对强于市场基准指数收益率 5% 以上 ; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 看淡 : 相对于市场基准指数收益率在 -5% 以下重要事项 : 本报告版权归东方证券研究所所有未获得东方证券研究所书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布复制本报告基于东方证券研究所及其研究员认为可信的公开资料, 但我公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证, 也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任东方证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务, 敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响东方证券研究所地址 : 上海市中山南路 318 号新源广场 2 号楼 26 楼联系人 : 寿岚电话 : *6054 传真 : 网址 : shoulan@orientsec.com.cn

<4D F736F F D20D6D0B9FAC1AACDA8A3A A3A C4EA32D4C2D4CBD3AACAFDBEDDB5E3C6C0312E646F63>

<4D F736F F D20D6D0B9FAC1AACDA8A3A A3A C4EA32D4C2D4CBD3AACAFDBEDDB5E3C6C0312E646F63> 公司研究动态跟踪中国联通 600050.SS 运营数据有所改善中国联通 (600050) 今日发布公告, 公司 07 年 2 月新增用户 146.2 万, 其中 GSM 新增 107 万 (1 月 101 万,06.12 月 90.2 万 ),CDMA 新增 39.2 万 (11 月 36.7 万,06.12 月 36.1 万 ) 其他业务保持平稳, 同期中移动中电信数据尚未出来联通运营数据的改善持续