目录周专题 : 预计 219 年地产投资或将小幅增长... 4 地产开发投资完成额结构拆分... 4 房屋新开工面积预测... 5 土地购置费趋势预测... 6 投资趋势预测... 8 如何评价施工成本的准确度?... 9 以新开工面积为核心来预测投资... 9 楼市动态成交概览..

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殖印
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1 [Table_MainInfo] 研究报告房地产行业如何看待明年房地产开发投资? 行业研究行业周报评级看好维持报告要点专题核心 : 预计 219 年地产投资或将小幅增长在行业调控基调不变的中性情形下, 我们认为行业销售增速下滑以及前期高基数将拖累新开工和土地购置费的增长另一方面, 我们观察到今年新开工面积增速持续提升, 但施工投资却出现了负增长 ; 推测是开发商在基本面偏弱背景下为规避开工时间限制 ( 通常拿地两年内未开发土地将收回 ), 对一些项目仅进行了部分前期工程施工, 进而降低了单位面积施工成本综合起来, 构成地产投资的两大部分施工投资与土地购置费或将承压我们预测 219 年房地产开发投资将小幅增长楼市动态 : 销售库存均低于去年同期水平销售端 : 新房端, 截至上周 41 城住宅累计成交 2.7 亿平, 同比降低 2. 分分析师联系人分析师申思聪 (8621) shensc1@cjsc.com.cn 执业证书编号 :S 吕聪 (8621) lvcong@cjsc.com.cn 刘清海 (8621) liuqh3@cjsc.com.cn 执业证书编号 :S 城市等级来看, 一二三线城市累计成交同比增速分别为 % 1.6% 二手房端, 截至上周 16 城累计成交 5,942.9 万平, 同比降低 9.2% 库存端 : 根据我们覆盖的 15 个大中城市地方房管局披露的数据, 上周总体城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为 13.3% 16.1% 4.1% 16.9% 去化周期 : 根据我们所覆盖的 15 个大中城市地方房管局披露的数据, 截至上周末, 全部城市及一二三线城市 12 周移动平均去化周期分别为 39.3 周 4.4 周 29.5 周 47.6 周, 同比增速分别为 6.3% -6.7% 11.5% 1.9% 相关研究行业景气趋弱, 政策预期趋缓 218 年 1 月统计局数据点评流动性边际向好对地产行业影响几何直接融资成本上行对行业影响有限内房股美元债利率提升点评土地市场 : 近期供应下行, 需求溢价率回升根据 Wind 披露的 1 个大中城市土地交易数据, 百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低 2.6%, 同比降低 5.5%; 成交建筑面积四周滚动环比增加 26.5%, 同比降低 16.6%; 成交总价四周滚动环比增加 21.9%, 同比降低 28.7%; 从供需关系来看, 近四周成交建面与供应建面比值为 83% 风险提示 : 1. 政策收紧或对销售产生影响 ; 2. 流动性收紧带来不确定性请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 23

2 目录周专题 : 预计 219 年地产投资或将小幅增长... 4 地产开发投资完成额结构拆分... 4 房屋新开工面积预测... 5 土地购置费趋势预测... 6 投资趋势预测... 8 如何评价施工成本的准确度?... 9 以新开工面积为核心来预测投资... 9 楼市动态成交概览库存动态去化周期房价走势土地市场 (218/11/5-218/11/11) 图表目录图 1: 地产开发投资各业务比例相对稳定... 4 图 2: 土地购置费累计同比与其他费用高度相关... 5 图 3: 地产开发投资 ( 除其他费用外 ) 累计同比与施工面积高度相关... 5 图 4: 房屋施工面积增速波动主要受新开工面积的影响... 5 图 5: 商品房销售面积变化会传导至开工面积... 6 图 6: 当前商品住宅库存已降至 212 年水平... 6 图 7: 根据历史复盘来看, 土地购置费变化滞后于土地成交价款变化大约 1 个月... 7 图 8: 滞后期为 8 个月时, 土地购置费与成交价款变化趋势不吻合... 7 图 9: 滞后期为 11 个月时, 土地购置费与成交价款变化趋势不吻合... 7 图 1: 单位施工面积成本增速变化与 PPI 有趋同性... 8 图 11: 一线城市今年累计成交同比增速为 -5.( 单位 : 万平 ) 图 12: 二线城市今年累计成交同比增速为 -4.2%( 单位 : 万平 ) 图 13: 三线城市今年累计成交同比增速为 +1.6%( 单位 : 万平 ) 图 14: 全部城市今年累计成交同比增速为 -2.( 单位 : 万平 ) 图 15: 一线城市库存同比增 16.1%, 去化同比降 6.7% 图 16: 二线城市库存同比增 4.1%, 去化同比增 11.5% 图 17: 三线城市库存同比增 16.9%, 去化同比增 1.9% 图 18: 全部城市库存同比增 13.3%, 去化同比增 6.3% 图 19: 百城土地供应规划建筑面积四周滚动同环比为 -5.5% -2.6% 图 2: 百城土地成交规划建筑面积四周滚动同环比为 -16.6% 26.5% 图 21: 百城土地成交总价四周滚动同比环比为 -28.7% 21.9% 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 23

3 图 22: 上周百城土地成交溢价率为 6.1% 图 23: 上周百城土地成交建面 / 供应建面四周滚动比例为 83% 图 24: 一线土地供应建面四周滚动同环比分别为 56.9% 33.9% 图 25: 一线土地成交建面四周滚动同环比分别为 1.7% 59.5% 图 26: 一线土地成交总价四周滚动同环比分别为 % 图 27: 上周一线土地成交溢价率为 7.3% 图 28: 上周一线土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 62.6% 图 29: 二线土地供应建面四周滚动同环比分别为 -11.1% -7.5%... 2 图 3: 二线土地成交建面四周滚动同环比分别为 7.9% 11.8%... 2 图 31: 二线土地成交总价四周滚动同环比分别为 -14.8% 22.5%... 2 图 32: 上周二线土地成交溢价率为 3.1%... 2 图 33: 上周二线土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 93.2%... 2 图 34: 三线土地供应建面四周滚动同环比分别为 -8.4% -4.1% 图 35: 三线土地成交建面四周滚动同环比分别为 -31.1% 36.3% 图 36: 三线土地成交总价四周滚动同环比分别为 -51.6% 1.4% 图 37: 上周三线土地成交溢价率为 6.7% 图 38: 上周三线土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 8.6% 表 1: 建筑工程类投资的施工成本... 8 表 2: 项目施工成本... 9 表 3: 预计 219 年施工投资总额为 69,147 亿元... 1 表 4: 预计 219 年房地产开发投资完成额将小幅增长... 1 表 5: 主要城市成交信息一览表 ( 万平 ) 表 6: 主要城市二手房成交信息一览表 ( 万平 ) 表 7: 主要城市库存信息一览表 ( 万平 ) 表 8: 主要城市去化信息一览表 ( 周 ) 表 9: 主要城市成交均价信息一览表 ( 元 / 平方米 ) 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 23

周专题 : 预计 219 年地产投资或将小幅增长地产开发投资完成额结构拆分房地产开发投资完成额按照业务类型分为 : 建筑工程安装工程设备工器具购置及其他费用房地产开发投资完成额 : 房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建拆迁还建的住宅厂房仓库饭店宾馆度假村写字楼办公楼等房屋建筑物, 配套的服务设施, 土地开发工程 ( 如道路给水排水

4 周专题 : 预计 219 年地产投资或将小幅增长地产开发投资完成额结构拆分房地产开发投资完成额按照业务类型分为 : 建筑工程安装工程设备工器具购置及其他费用房地产开发投资完成额 : 房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建拆迁还建的住宅厂房仓库饭店宾馆度假村写字楼办公楼等房屋建筑物, 配套的服务设施, 土地开发工程 ( 如道路给水排水供电供热通讯平整场地等基础设施工程 ) 和土地购置的投资 ; 不包括单纯的土地开发和交易活动建筑工程 : 建筑工程指各种房屋建筑物的建造工程, 又称建筑工作量这部分投资额必须兴工动料, 通过施工活动才能实现安装工程 : 安装工程指各种设备装置的安装工程, 又称安装工作量设备工程 : 设备工器具购置指报告期内购置或自制的, 达到固定资产标准的设备工具器具的价值其他费用 : 其他费用指在固定资产建造和购置过程中发生的, 除建筑安装工程和设备工器具购置投资完成额以外的费用, 不指经营中财务上的其他费用包括土地出让金大市政费四源费 ( 煤热自来水污水 ) 不可预见费旧房屋购置, 基本畜禽支出, 林木支出, 退耕退牧还林还草土壤改良城市绿化, 办公生活用家具器具购置, 建设单位管理费, 土地征用购置及迁移补偿费, 政府收费, 勘察设计费, 研究实验费, 可行性研究费, 临时设施费, 施工机械转移费, 设备检验费, 负荷联合试车费, 土地占用使用费, 建设期应付利息, 包干结余, 企业债券发行费, 合同公证费及工程质量监测费, 国外借款手续费及承诺费, 汇兑损益, 调整器材调拨价格折价, 坏账损失, 固定资产亏损及损失等图 1: 地产开发投资各业务比例相对稳定资料来源 :Wind, 国家统计局, 长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 23

5 一般而言, 各块占比相对稳定, 自 22 年 2 月至今, 建筑工程占比范围为 %, 安装工程占比范围为 3.6%-9.4%, 设备工器具购置费占比范围为 %, 其他费用占比为 18.5%-35.4% 其中 217 年建筑工程安装工程设备工器具购置费及其他费用占比分别为 62.7% 8.8% 1.4% 和 27.,218 年前十个月累计值四块占比分别为 % 1.2% 和 35.4% 就影响因素而言, 其他费用主要包含土地购置费, 就 218 年前十个月而言, 土地购置费占其他费用的比例为 85.6%, 两者累计同比呈现高度相关性建筑工程安装工程及设备工器具购置费和施工面积高度相关, 如图 3 所示, 累计同比呈现较高的相关系数图 2: 土地购置费累计同比与其他费用高度相关图 3: 地产开发投资 ( 除其他费用外 ) 累计同比与施工面积高度相关因此土地购置费为其他费用的核心影响因素, 施工面积为建筑工程及其他的核心影响因素房屋新开工面积预测对施工面积进一步细分可以发现, 新开工面积尽管只占施工面积的 2 左右, 但其波动较大, 是施工面积增速波动的主要来源上期未竣工面积占当期施工面积的 8, 波动较小图 4: 房屋施工面积增速波动主要受新开工面积的影响资料来源 :Wind, 国家统计局, 长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明 5 / 23

新开工面积是指在期内新开工建设的房屋建筑面积, 不包括上期跨入本期内继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积房屋的开工应以房屋正式破土创槽的日期为准房屋的新开工面积主要受两个因素影响, 一是商品房销售面积, 商品房销售面积是开工面积的先行指标, 当销售情况发生变化时, 会影响到房企的开工意愿二是房企的开工意愿, 当上一年土地供应充足且库存处于相对低位的情况下,

6 新开工面积是指在期内新开工建设的房屋建筑面积, 不包括上期跨入本期内继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积房屋的开工应以房屋正式破土创槽的日期为准房屋的新开工面积主要受两个因素影响, 一是商品房销售面积, 商品房销售面积是开工面积的先行指标, 当销售情况发生变化时, 会影响到房企的开工意愿二是房企的开工意愿, 当上一年土地供应充足且库存处于相对低位的情况下, 第二年新开工面积将大概率维持增长 ; 反之在库存处于高位的情况下, 新开工面积的增长对于土地成交面积的响应较弱, 与销售的关联度提升图 5: 商品房销售面积变化会传导至开工面积图 6: 当前商品住宅库存已降至 212 年水平资料来源 :Wind, 国家统计局, 长江证券研究所资料来源 :Wind, 国家统计局, 长江证券研究所 214 年以来, 全国商品住宅库存持续显著去化 212 年 -216 年间, 全国大致经历了两轮房地产热销周期, 绝对库存自 214 年 3 季度开始见顶回落, 目前已降至 212 年初的水平在去库存的影响下, 房地产市场已开启新一轮的补库存, 土地购置面积累计增速由 215 年底的 -31.7% 改善至 218 年 1 月的 15.3%, 预计将会对明年的新开工面积增速起到一定的支撑作用当前 (218 年前 1 个月 ) 新开工面积增速仍处于较高水平, 但随着销售的下行, 预计未来房企新开工意愿或将有所减弱,218 年全年新开工面积增速预计为 12% 左右,219 年若销售持续下行, 新开工面积增速或将受到较大的影响, 但在低库存及较为充足的土地储备下, 我们预计 219 年新开工面积增速在 -1 左右土地购置费趋势预测统计局每月公布的土地数据中, 土地购置费和土地成交价款为核心指标其中土地购置费定义为 : 土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用土地购置费包括 :(1) 通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费附着物和青苗补偿费安置补偿费及土地征收管理费等 ;(2) 通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金 ;(3) 通过招拍挂方式取得土地使用权所支付的资金以划拨和招拍挂方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产, 以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产土地购置费按当期实际发生额计入投资土地购置费为分期付款的, 应分期计入房地产开发投资请阅读最后评级说明和重要声明 6 / 23

7 土地成交价款为指房地产开发企业本年进行土地使用权交易活动的最终金额在土地一级市场, 是指土地最后的划拨款招拍挂价格和出让价 ; 在土地二级市场是指土地转让出租抵押等最后确定的合同价格土地成交价款与土地购置面积同口径其核心区别在于 :1) 土地购置费为当期实际支付费用, 土地成交价款为成交合同价格, 在时间周期上, 土地购置费有所滞后 ;2) 土地购置费的范围更大, 包含取得土地使用权所支付的所有费用, 而土地成交价款仅为土地使用权的合同价, 因此土地购置费相较土地成交价款更大根据累计增速走势图与相关系数, 我们发现土地成交价款变化与前置一个月的土地购置费变化走势最为吻合 ( 即土地成交价款为 1 个月领先指标 ) 如图所示, 当滞后期为 8 个月和 11 个月时, 土地购置费与成交价款变化趋势并不吻合进一步计算相关系数, 我们发现当滞后期选择为 1 个月时, 两者相关系数高达.727; 而滞后期选择为 8 个月和 11 个月时, 相关系数分别为.31 和 -.19 据此我们可以判断, 土地成交价款的变化大约领先于土地购置费变化 1 个月分析原因, 土地购置费实际上包含当期拿地的付款和前期滞后的土地款推测由于土地市场火爆政府对于付款要求趋严, 土地成交价款的付款周期缩短, 使得土地购置费变化仅落后于土地成交价款变化约 1 个月时间图 7: 根据历史复盘来看, 土地购置费变化滞后于土地成交价款变化大约 1 个月资料来源 :Wind, 国家统计局, 长江证券研究所图 8: 滞后期为 8 个月时, 土地购置费与成交价款变化趋势不吻合图 9: 滞后期为 11 个月时, 土地购置费与成交价款变化趋势不吻合资料来源 :Wind, 国家统计局, 长江证券研究所资料来源 :Wind, 国家统计局, 长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明 7 / 23

8 我们认为土地购置费主要受到上期 ( 土地成交价款延期支付部分 ) 及当期 ( 土地成交价款的首期支付部分 ) 影响而 217 年土地成交价款呈现大幅提升趋势, 全年同比增速达 49.4%,218 年前 1 个月累计同比增速达到了 2.6%; 土地购置费 218 年前 1 个月累计增速为 63.4% 考虑到流动性及需求下降等因素影响, 我们认为 218 年四季度及 219 年土地成交价款或将出现下滑因此综合考虑, 我们认为 218 年全年的土地购置费增速或在 45% 左右,219 年土地购置费增速在 1 左右 218 年土地购置费预计约为 3.25 万亿, 同比增加 45%,219 年土地购置费预计约为 3.57 万亿元, 同比增加 1 投资趋势预测根据本文第一部分的预测, 建筑工程等投资和施工面积高度相关, 我们将开发投资里其他费用扣除, 通过施工面积来计算单位面积成本, 可以得到单位施工面积成本在 1 元 / 平米左右, 其同比增速的变化趋势和 PPI 有趋同性表 1: 建筑工程类投资的施工成本产品类别建筑工程类投资 ( 亿元 ) 施工面积 ( 万平 ) 单位施工成本 ( 元 / 平米 ) 施工成本增速 -6.1% 7.7% 3.5% 5.8% % 4.1%.7% PPI 同比 5.54% 6.3% -1.72% -1.91% -1.89% 图 1: 单位施工面积成本增速变化与 PPI 有趋同性请阅读最后评级说明和重要声明 8 / 23

9 如何评价施工成本的准确度? 从开发周期而言, 地产项目开发周期一般在 4 年左右时间, 按照施工成本, 单位平米的项目周期总体投资为 4 元 / 平左右从成本结构端看, 土地成交价款和土地购置面积为同一口径,216 年土地价格均价为 4144 元 / 平, 折算成楼面价约为 16 元 / 平商品房销售口径而言, 全国商品房销售均价为 7476 元 / 平实际情况上, 开发商的平均毛利率在 2-3 左右, 若口径一致, 土地成本加建筑等成本应该在 5 元 / 平左右我们认为口径主要存在几个误差 :1) 土地成交价款统计口径未全面覆盖低线城市, 同时土地价格存在时滞, 应该和后一年的价格进行比较 ;2) 施工成本而言, 由于统计原因, 竣工离新开工的缺口日益增加, 停工面积规模在不断加大, 施工面积一定程度上低估, 因此在施工成本的计算过程中, 分母被低估, 施工成本有所高估以新开工面积为核心来预测投资在预测投资时, 我们假设项目为匀速投资, 从开工到竣工, 一般情况下周期为 4 年根据每年的单位施工成本, 可以计算出项目每平米的周期总成本另一方面, 我们观察到今年新开工面积增速持续提升, 但施工投资却出现了负增长 ; 推测是开发商在基本面偏弱背景下为规避开工时间限制 ( 通常拿地两年内未开发土地将收回 ), 对一些项目仅进行了部分前期工程施工, 进而降低了单位面积施工成本据此我们预测 218 年当年单位面积施工成本下降 1,219 年保持不变表 2: 项目施工成本年份建筑工程类投资 ( 亿元 ) 施工面积 ( 万平方米 ) 当年施工成本 ( 元 / 平 ) 项目周期 ( 年 ) 期内施工成本 ( 元 / 平米 ) 27 17, , , , , , ,299 32, , ,639 45, , ,313 56, , ,56 573, , , , , , , , ,47 735, , , ,975 1,25 4 3, , ,484 1,25 4 3, , , 当年的施工投资额为当年新开工投资加上往年在建项目的施工投资, 通过叠加即可得到当年总施工投资额请阅读最后评级说明和重要声明 9 / 23

10 表 3: 预计 219 年施工投资总额为 69,147 亿元期内施工成本新开工面积总投资额项目周期每年投资额当年施工投资总额 ( 元 / 平米 ) ( 亿平方米 ) ( 亿元 ) ( 年 ) ( 亿元 ) ( 亿元 ) 27 3, ,75 4 7, , , , , , , , , ,844 41, , ,6 4 18,2 51, , , ,189 6, , ,21 4 2,5 7, , , ,16 73, , , ,284 7, , , ,254 69, , , ,27 66, , , ,743 67, , , ,123 69,147 前文已述, 房地产开发投资额主要包含两个方面的内容一是投入在施工上的费用, 包含建筑工程安装工程设备等费用 ; 二是其他费用, 主要为土地购置费另外我们还要考虑棚改开工所带来的投资这三项费用的加总, 即为每年的房地产开发投资总额表 4: 预计 219 年房地产开发投资完成额将小幅增长施工投资额 ( 亿元 ) 土地购置费 ( 亿元 ) 棚改投资额 ( 亿元 ) 总投资额 ( 亿元 ) 实际投资额 ( 亿元 ) 误差绝对值 212 6,316 12,1 5, 77,416 71, % 213 7,4 13,52 6, 89,542 86, ,356 17,459 1, 1,815 95,36 6.8% 215 7,638 17,675 12,232 1,545 95, % ,73 18,779 14,8 13,282 12,581.68% ,725 22,394 18,4 17,519 19, % ,38 32,471 17, , ,147 35,718 17, , 结论 : 在行业调控基调不变的中性情形下,219 年房地产开发投资将在 218 年的基础上小幅增长请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 23

11 楼市动态成交概览一线成交环比降低, 二三线成交环比增加本周我们覆盖的 41 个城市成交万平, 环比增加 3.4% 一线城市环比降低 5.; 二线城市环比增加.7%; 三线城市环比增加 9.4% 一二三线城市累计成交量比去年同期低 5. 低 4.2% 高 1.6%, 全部城市累计成交量比去年同期低 2. 表 5: 主要城市成交信息一览表 ( 万平 ) 城市本周成交本周成交环比今年累计成交累计成交同比去年周均成交今年周均成交周均成交同比备注一线城市北京 1.9.1% % % 商品住宅上海 % 1, % % 商品住宅广州 % % % 商品住宅深圳 % % % 商品住宅合计 , 济南 % % % 商品住宅青岛 % 1, % % 商品住宅杭州 % % % 商品房南京 % 商品住宅宁波 % % % 商品住宅二线城市苏州 % % 商品住宅福州 % % % 商品住宅武汉 , % % 商品住宅成都 % % % 商品住宅长春 % % 商品住宅南昌 % % % 商品住宅南宁 % % % 商品房大连 4.3.4% % % 商品住宅合计 % 9, % 吉林 % % 商品住宅东莞 % % % 商品住宅惠州 % % 商品房三线城市温州 % % % 商品房泉州 % % % 商品住宅无锡 % 商品房佛山 , % % 商品房江阴 % % % 商品住宅莆田 % % % 商品住宅襄阳 % % % 商品住宅淮安 % % % 商品住宅请阅读最后评级说明和重要声明 11 / 23

12 牡丹江 % % 商品住宅泰安 % % % 商品住宅韶关 % % 商品住宅赣州 % % % 商品住宅金华 % % % 商品住宅扬州 % % % 商品住宅汕头 % % 商品房镇江 % % % 商品房连云港 % % 商品住宅安庆 % % % 商品住宅芜湖 % % 商品住宅盐城 % % 商品住宅江门 % % % 商品住宅岳阳 % % % 商品住宅合计 % 8, % 总计 % 2, 图 11: 一线城市今年累计成交同比增速为 -5.( 单位 : 万平 ) 图 12: 二线城市今年累计成交同比增速为 -4.2%( 单位 : 万平 ) 本周成交累计同比本周成交累计同比图 13: 三线城市今年累计成交同比增速为 +1.6%( 单位 : 万平 ) 图 14: 全部城市今年累计成交同比增速为 -2.( 单位 : 万平 ) 3 15% % % % % 本周成交累计同比本周成交累计同比请阅读最后评级说明和重要声明 12 / 23

13 二手房 :16 城成交环比降低 5.6%, 同比降低 5.4% 本周我们覆盖的 16 个城市二手房成交万平, 环比降低 5.6%, 同比降低 5.4%; 今年以来累计成交 5,942.9 万平, 与去年同期相比降低 9.2% 表 6: 主要城市二手房成交信息一览表 ( 万平 ) 本周成交环比去年同期成交同比今年累计成交去年累计成交累计成交同比北京 % % 1, , % 深圳 % % 青岛 % % % 南京 % % % 苏州 % % % 杭州 % % 厦门 % % % 成都 % % % 南昌 % % % 南宁 % % 无锡 % % % 大连 % % % 金华 % 江门 % % % 扬州 % % % 岳阳 % % 总计 % % 5, , % 库存动态全线库存环比增加本周我们覆盖的 15 个城市库存 7,329.7 万平, 环比增加 1.5% 一二三线库存环比分别增 1.8% 增 1.2% 增 1.4% 同比数据显示, 各线库存分别比去年同期高 16.1% 高 4.1% 高 16.9% 请阅读最后评级说明和重要声明 13 / 23

14 表 7: 主要城市库存信息一览表 ( 万平 ) 城市本周库存上周库存库存环比去年同期库存库存同比备注一线城市二线城市北京 % % 商品住宅上海 % % 商品住宅广州 % % 商品住宅深圳 % % 商品住宅一线合计 2, , % 2, % 南京 % % 商品住宅苏州 % 商品住宅宁波 % 商品住宅福州 % 商品住宅杭州 % % 商品房二线合计 1, , % 1, % 惠州 % 商品住宅三线城市温州 % % 商品房南宁 % % 商品住宅泉州 % % 商品住宅江阴 % 商品房莆田 % % 商品住宅三线合计 2, , % 2, % 总计 7, , % 6, % 去化周期一线去化环比上升, 二线去化环比下降, 三线去化环比持平本周我们覆盖的 15 个城市去化周期为 39.3 周, 环比增.4% 一线城市为 4.4 周, 环比增 4.6%; 二线城市为 29.5 周, 环比降 3.5%; 三线城市为 47.6 周, 环比持平同比数据显示, 一二三线城市去化周期分别比去年同期低 6.7% 高 11.5% 高 1.9% 请阅读最后评级说明和重要声明 14 / 23

15 表 8: 主要城市去化信息一览表 ( 周 ) 城市本周去化周期上周去化周期去化环比去年同期去化去化同比备注一线城市北京 % % 商品住宅上海 % % 商品住宅广州 % 商品住宅深圳 % % 商品住宅一线合计 % % 南京 % % 商品住宅二线城市苏州 % % 商品住宅宁波 % % 商品房福州 % 43..9% 商品住宅杭州 % % 商品住宅二线合计 % % 惠州 % % 商品房三线城市温州 % % 商品房南宁 % % 商品住宅泉州 % 商品住宅江阴 % 商品房莆田 % 商品住宅三线合计 % 总计 % % 图 15: 一线城市库存同比增 16.1%, 去化同比降 6.7% 图 16: 二线城市库存同比增 4.1%, 去化同比增 11.5% 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 ( 万平方米 ) ( 周 ) ,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 ( 万平方米 ) ( 周 ) 库存去化周数库存去化周数请阅读最后评级说明和重要声明 15 / 23

16 图 17: 三线城市库存同比增 16.9%, 去化同比增 1.9% 图 18: 全部城市库存同比增 13.3%, 去化同比增 6.3% 4, ( 万平方米 ) ( 周 ) 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 库存去化周数 , ( 万平方米 ) ( 周 ) 6 1, 5 8, 4 6, 3 4, 2 2, 库存去化周数房价走势一线房价环比降低, 二三线房价环比升高本周我们覆盖的 2 个一线城市房价为 36,773 元 / m2, 环比降 9.6%;7 个二三线城市为 13,898 元 / m2, 环比增 12. 同比数据显示, 一线及二三线城市累计成交均价同比去年高 8.4% 高 14.5% 表 9: 主要城市成交均价信息一览表 ( 元 / 平方米 ) 城市本周均价上周均价均价环比去年平均价格今年平均价格平均价格同比备注一线城市上海 32,816 37, % 25,473 27, % 商品住宅深圳 54,672 53, % 54,421 54, % 商品住宅一线合计 36,773 4, % 3,84 32, % 东莞 18,867 18, % 16,517 17, % 商品住宅襄阳 7,63 7, % 6,376 7,24 1.2% 商品住宅二三线城市泰安 7,65 8, % 6,32 8, % 商品住宅韶关 6,72 6, % 5,75 6, % 商品住宅金华 12,43 9, % 12,659 13, % 商品住宅汕头 - 9,62-8,771 9, % 商品住宅江门 11,689 11,679.1% 8,93 1, % 商品住宅二三线合计 13,898 12, ,768 11, % 请阅读最后评级说明和重要声明 16 / 23

17 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 行业研究行业周报土地市场 (218/11/5-218/11/11) 1 百城: 近期供应下行, 需求溢价率回升供应方面, 百城土地供应同环比下降 : 上周土地供应规划建筑面积为 3,621.3 万平, 近四周滚动同环比分别为 -5.5% -2.6%, 上上周数据为 3,3.2 万平 % 成交方面, 百城土地成交同比量价双降, 环比量价双升, 溢价率回升 :( 1) 上周土地成交规划建筑面积为 1,513.2 万平, 近四周滚动同比环比分别为 -16.6% 26.5%, 上上周数据为 2,472.3 万平 %;( 2) 上周土地成交总价为亿元, 近四周滚动同比环比分别为 -28.7% 21.9%, 上上周数据为亿元 -3.5% 35.5%; (3) 上周土地成交溢价率为 6.1%, 上上周为 4.7% 供需关系方面, 近期百城土地需求供应比降低 : 上周土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 83%, 上上周为 93% 图 19: 百城土地供应规划建筑面积四周滚动同环比为 -5.5% -2.6% 图 2: 百城土地成交规划建筑面积四周滚动同环比为 -16.6% 26.5% , % -2.6% , % 26.5% 城供应 : 本周建面同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动 1 城成交 : 本周建面同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动图 21: 百城土地成交总价四周滚动同比环比为 -28.7% 21.9% 图 22: 上周百城土地成交溢价率为 6.1% % 21.9% % 2 15% 1 5% -4 1 城成交 : 本周总价同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动 1 城成交 : 本周溢价率请阅读最后评级说明和重要声明 17 / 23

18 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 218/5/6 218/5/2 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 行业研究行业周报图 23: 上周百城土地成交建面 / 供应建面四周滚动比例为 83% 成交建面 / 供应建面 : 四周滚动参考线 :1 2 一线: 近期供应需求溢价率回升供应方面, 一线土地供应同环比上升 : 上周土地供应规划建筑面积为 48.6 万平, 四周滚动同比环比分别为 56.9% 33.9%, 上上周数据为万平 27.5% 19. 成交方面, 一线土地成交同比量升价降, 环比量价双升, 溢价率提升 :( 1) 上周土地成交规划建筑面积为 22.7 万平, 近四周滚动同比环比分别为 1.7% 59.5%, 上上周数据为 23.6 万平 -11.8% 176.3%;( 2) 上周土地成交总价为亿元, 近四周滚动同比环比分别为 %, 上上周数据为亿元 -8.5% 183.9%;( 3) 上周土地成交溢价率为 7.3%, 上上周为 6.7% 供需关系方面, 近期一线土地需求供应比降低 : 上周土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 62.6%, 上上周该比例为 8.4% 图 24: 一线土地供应建面四周滚动同环比分别为 56.9% 33.9% 图 25: 一线土地成交建面四周滚动同环比分别为 1.7% 59.5% % 33.9% % 59.5% 一线供应 : 本周建面同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动一线成交 : 本周建面同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动请阅读最后评级说明和重要声明 18 / 23

19 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 217/1/29 217/11/26 217/12/24 218/1/21 218/2/18 218/3/18 218/4/15 218/5/13 218/6/1 218/7/8 218/8/5 218/9/2 218/9/3 218/1/28 行业研究行业周报图 26: 一线土地成交总价四周滚动同环比分别为 % 图 27: 上周一线土地成交溢价率为 7.3% % % 3 25% 2 15% 1 5% 一线成交 : 本周总价同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动一线成交 : 本周溢价率图 28: 上周一线土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 62.6% 成交建面 / 供应建面 : 四周滚动参考线 :1 3 二线: 近期供应溢价率降低, 需求回升供应方面, 二线土地供应同环比降低 : 上周土地供应规划建筑面积为 1,84.5 万平, 近四周滚动同比环比分别为 -11.1% -7.5%, 上上周数据为 1,219.6 万平 1.4% -4.5% 成交方面, 二线土地成交同比量升价降, 环比量价双升, 溢价率降低 :( 1) 上周土地成交规划建筑面积为万平, 近四周滚动同比环比分别为 7.9% 11.8%, 上上周数据为万平 11.7% 22.1%;( 2) 上周土地成交总价为亿元, 近四周滚动同比环比分别为 -14.8% 22.5%, 上上周数据为亿元 -22.8% 12.;( 3) 上周土地成交溢价率为 3.1%, 上上周为 3.5% 供需关系方面, 二线土地需求供应比回落 : 上周土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 93.2%, 上上周该比例为 18.4% 请阅读最后评级说明和重要声明 19 / 23

20 218/5/6 218/5/13 218/5/2 218/5/27 218/6/3 218/6/1 218/6/17 218/6/24 218/7/1 218/7/8 218/7/15 218/7/22 218/7/29 218/8/5 218/8/12 218/8/19 218/8/26 218/9/2 218/9/9 218/9/16 218/9/23 218/9/3 218/1/7 218/1/14 218/1/21 218/1/28 218/11/4 218/11/11 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 217/1/29 217/11/19 217/12/1 217/12/31 218/1/21 218/2/11 218/3/4 218/3/25 218/4/15 218/5/6 218/5/27 218/6/17 218/7/8 218/7/29 218/8/19 218/9/9 218/9/3 218/1/21 218/11/11 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 行业研究行业周报图 29: 二线土地供应建面四周滚动同环比分别为 -11.1% -7.5% 图 3: 二线土地成交建面四周滚动同环比分别为 7.9% 11.8% , % -7.5% % 11.8% 二线供应 : 本周建面同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动料来源 :Wind, 长江证券研究所二线成交 : 本周建面同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动图 31: 二线土地成交总价四周滚动同环比分别为 -14.8% 22.5% 图 32: 上周二线土地成交溢价率为 3.1% % 22.5% 二线成交 : 本周总价同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动二线成交 : 本周溢价率图 33: 上周二线土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 93.2% 成交建面 / 供应建面 : 四周滚动参考线 :1 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 23

21 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 217/1/29 217/11/19 217/12/1 217/12/31 218/1/21 218/2/11 218/3/4 218/3/25 218/4/15 218/5/6 218/5/27 218/6/17 218/7/8 218/7/29 218/8/19 218/9/9 218/9/3 218/1/21 218/11/11 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 218/6/3 218/6/17 218/7/1 218/7/15 218/7/29 218/8/12 218/8/26 218/9/9 218/9/23 218/1/7 218/1/21 218/11/4 行业研究行业周报 4 三线: 近期供应下降, 需求溢价率回升供应方面, 三线土地供应同环比下降 : 上周土地供应规划建筑面积为 2,56.2 万平, 近四周滚动同比环比分别为 -8.4% -4.1%, 上上周数据为 1,842.2 万平 -1.9% -7.4% 成交方面, 三线土地成交同比量价双降, 环比量价双升, 溢价率提升 :( 1) 上周土地成交规划建筑面积为万平, 近四周滚动同比环比分别为 -31.1% 36.3%, 上上周数据为 1,444.6 万平 -33.4% 42.7%;( 2) 上周土地成交总价为 98.4 亿元, 近四周滚动同比环比分别为 -51.6% 1.4%, 上上周数据为亿元 -47.6% 23.3%;( 3) 上周土地成交溢价率为 6.7%, 上上周为 4.7% 供需关系方面, 近期三线土地需求供应比降低 : 上周土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 8.6%, 上上周该比例为 93.2% 图 34: 三线土地供应建面四周滚动同环比分别为 -8.4% -4.1% 图 35: 三线土地成交建面四周滚动同环比分别为 -31.1% 36.3% , % -4.1% % 36.3% 三线供应 : 本周建面同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动三线成交 : 本周建面同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动图 36: 三线土地成交总价四周滚动同环比分别为 -51.6% 1.4% 图 37: 上周三线土地成交溢价率为 6.7% % 1.4% % 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% 三线成交 : 本周总价同比 : 四周滚动环比 : 四周滚动三线成交 : 本周溢价率请阅读最后评级说明和重要声明 21 / 23

22 218/5/6 218/5/13 218/5/2 218/5/27 218/6/3 218/6/1 218/6/17 218/6/24 218/7/1 218/7/8 218/7/15 218/7/22 218/7/29 218/8/5 218/8/12 218/8/19 218/8/26 218/9/2 218/9/9 218/9/16 218/9/23 218/9/3 218/1/7 218/1/14 218/1/21 218/1/28 218/11/4 218/11/11 行业研究行业周报图 38: 上周三线土地成交建面 / 供应建面的四周滚动比例为 8.6% 成交建面 / 供应建面 : 四周滚动参考线 :1 请阅读最后评级说明和重要声明 22 / 23

23 长江证券研究所投资评级说明行业评级报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准, 投资建议的评级标准为 : 看好 : 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性 : 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡 : 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准, 投资建议的评级标准为 : 买入 : 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于 1 增持 : 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%~1 之间中性 : 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 -5%~5% 之间减持 : 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于 -5% 无投资评级 : 由于我们无法获取必要的资料, 或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件, 或者其他原因, 致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明 :A 股市场以沪深 3 指数为基准 ; 新三板市场以三板成指 ( 针对协议转让标的 ) 或三板做市指数 ( 针对做市转让标的 ) 为基准 ; 香港市场以恒生指数为基准联系我们上海武汉浦东新区世纪大道 1198 号世纪汇广场一座 29 层 (2122) 武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 11 楼 (4315) 北京深圳西城区金融街 33 号通泰大厦 15 层 (132) 深圳市福田区中心四路 1 号嘉里建设广场 3 期 36 楼 ( 51848) 分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度, 独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与, 不与, 也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系, 特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格, 经营证券业务许可证编号 :16 本报告仅限中国大陆地区发行, 仅供长江证券股份有限公司 ( 以下简称 : 本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价, 投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌, 过往表现不应作为日后的表现依据 ; 在不同时期, 本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告 ; 本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法, 并不代表本公司或其他附属机构的立场 ; 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内, 与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的, 应当注明本报告的发布人和发布日期, 提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的, 本公司将保留向其追究法律责任的权利

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