214 年第 1 季度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室北京 214.4

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2 214 年第 1 季度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室北京 214.4

3 关于 REICO 工作室 REICO 工作室 由全联房地产商会 中城联盟投资基金共同支持建立 支持方基于 促进房地产业及国民经济稳定 快速 可持续发展 的认识, 不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益 REICO 工作室 独立开展房地产市场研究, 自主超然 格物致知, 研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场 REICO 报告 的撰稿人, 由工作室根据专题研究需要聘请 研究团队每年会随选题不同而发生变化 撰稿人来自不同大专院校 研究机构, 以个人身份参与研究 撰稿, 其成果不反映 不代表所在单位的倾向与意见 撰稿人被要求遵守学术道德, 引用观点 文献 数据等必须符合学术规范, 对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责

4 REICO REPORT 214 年第 1 季度 本期提要 : 供应指标增速减缓, 各地新开工面积出现较大幅度下降 214 年 1 季度, 房地产开发完成投资 1.5 万亿元, 同比增长 16.8%, 增速比去年同期和上季度增速分别降低 3 个百分点左右, 增速回落较快 各类型开发物业投资增速均为回落, 各类城市房地产开发投资增速均下降, 一线城市下降幅度最大 1 季度, 房地产企业购置土地面积和房屋新开工面积负增长, 企业投资意愿下降 房地产企业购置土地面积.6 亿平方米, 同比减少 2.3%, 房地产开发房屋新开工面积 2.9 亿平方米, 同比下降 25.2%, 比去年同期增幅减少约 23 个百分点 房地产开发房屋施工面积增幅小幅下降, 竣工面积负增长 各类城市房地产企业土地购置面积和房屋新开工面积均同比减少, 其中二线城市减幅最大 房屋交易量下降, 一线城市降幅最大 214 年 1 季度, 商品房屋销售面积为 2 亿平方米, 同比减少 3.8%, 增幅比去年同期减少约 4 个百分点 各类型物业销售面积增幅均比上季度有所下降 1 季度, 各类城市商品房销售面积均同比减少, 一线城市减幅最大 重点城市二手房成交量大幅下降, 其中一线城市二手房交易量下降幅度最大 企业资金压力较快上升 214 年 1 季度, 房地产开发本年资金来源增幅大幅减小 房地产开发资金来源 6 万亿元, 同比增长 9.2%, 比去年同期增幅减少约 2 个百分点 其中, 本年新增房地产开发资金来源增长 6.6%, 增幅同比减小 23 个百分点 ; 上年末结余资金增长.7%, 增幅减少 2 个百分点 1 季度, 销售回款和国内贷款增速双双下降 其中, 定金及预收款同比减少 3.6%, 增幅减少 66 个百分点 ; 个人按揭贷款同比增加.1%, 增幅减少 6 个百分点 ; 国内贷款同比增加 2.4%, 增幅与去年同期基本持平 地价涨幅收窄, 房价涨幅降至历史均值以下 214 年 1 季度, 全国主要城市地价涨幅在连续 7 个季度增加后出现回落 其中, 综合地价环比涨幅为 1.89%, 较上季度下降了.17 个百分点 ; 住宅 商服地价环比涨幅分别较上季度减少了.56 和.53 个百分点 ; 工业地价环比上涨率较上季度增加了.39 个百分点 分地区看, 长三角地区地价涨幅收窄, 珠三角和环渤海地区地价涨幅均高于上季度 214 年 1 季度,7 大中城市新建住宅价格环比累计上涨.9%, 涨幅比上季度减小.6 个百分点, 二手住宅价格环比累计上涨.5%, 涨幅比上季度减小.7 个百分点 3 月份,7 大中城市新建住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落至历史均值以下 其中, 大户型住宅价格涨幅回落幅度最大 1 季度, 各类城市房价涨幅均为回落 在现有政策不变的情况下, 预计 2 季度房价下降城市数量进一步增多 1 季度经济增长放缓, 货币供应量增速回落, 房地产市场进入周期调整阶段特征明显 2 季度房屋需求增长减缓将持续 在房地产市场存货水平处于高位情况下,2 季度房地产市场供给还将较快增加 2 季度房企资金压力进一步上升

5 REICO REPORT 214 年第 1 季度 目录 本期提要 形势判断 2 供给分析 2 需求分析 7 价格分析 9 趋势分析 15 政策汇总 18 附录 : 房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果 2

6 形势判断 供给分析 投资增速较快回落 214 年第 1 季度, 房地产开发投资增速较快回落各类型开发物业投资增速均为回落 214 年前 1 季度, 房地产开发完成投资 1.5 万亿元, 同比增长 16.8%, 增速比去年同期和上季度增速分别降低 3 个百分点左右, 增速回落较快 分类型看, 各种类型开发物业投资增速均为回落 其中, 房地产开发住宅投资同比增长 16.84%, 比去年同期和上季度增速分别减少大约 2.3 个和 4.3 个百分点 ; 商业用房投资同比增加 25.52%, 增速比上季度减小约 4 个百分点 ; 办公楼投资同比增加 2.8%, 比上季度增速回落约 19 个百分点 1 季度房地产投资增速较快下降 同比增加 % 房地产开发住宅投资办公楼商业用房其他用房 / / / / 各类城市房地产开发投资增速均下降, 一线城市下降幅度最大 分区域来看,214 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市房地产开发投资分别同比增长 13.5% 17.1% 和 17.3%, 增速分别比上年同期下降 6.7 个百分点 2.5 个百分点和 3.4 个百分点, 一线城市房地产开发投资增速下降大幅度最大 与上季度相比, 一线城市和三四线城市房地产开发投资增速下降, 分别下降 5.7 个百分点和 6.9 个百分点, 二线城市开发投资增速上升 2.8 个百分点 2

7 214 年 1 季度一二三四线城市房地产开发投资增速均下降 同比增加 % 5 一线城市二线城市三四线城市 /1-3 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 房地产开发先行指标出现负增长, 企业投资意愿下降 1 季度, 购置土地面积和新开工面积出现负增长 214 年第 1 季度, 房地产企业购置土地面积.6 亿平方米, 同比减少 2.3%, 比上季度增幅减少约 44 个百分点, 高于去年同期增幅增加约 2 个百分点 1 季度房地产开发房屋新开工面积 2.9 亿平方米, 同比下降 25.2%, 比去年同期增幅减少约 23 个百分点 不同于 213 年增幅持续上升的局面,214 年初房屋新开工面积和购置土地面积增幅快速下降为负增长, 这两个房地产开发先行指标的下降, 反映了房地产企业投资意愿出现下降 1 季度, 房地产开发房屋施工面积增幅小幅下降, 竣工面积负增长 其中, 房屋施工面积 54.7 亿平方米, 同比增长 14.3%, 增幅同比下降 2.8 个百分点 ; 房屋竣工面积 1.85 亿平方米, 同比减少 4.9%, 增幅同比下降约 14 个百分点 1 季度购置土地面积和新开工面积负增长 3

8 各类城市房地产企业土地购置面积均同比减少, 二线城市减幅最大 分区域来看,214 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市房地产企业购置土地面积分别同比减少 3.2% 4.3% 和 1.5%, 一线城市和二线城市土地购置面积同比减幅均高于全国水平, 二线城市减幅最大 与上年同期相比, 一线城市土地购置面积减幅扩大 个百分点, 二线城市和三四线城市土地购置面积减幅则分别收窄 4.1 个百分点和 28.1 个百分点 与上季度相比, 一线城市 二线城市和三四线城市土地购置面积均由上季度的较快增加转为同比减少, 增幅分别减小 157 个百分点 24 个百分点和 46 个百分点 214 年 1 季度一二三四线城市企业购置土地面积均为负增长 同比增加 % 25 2 一线城市 二线城市 三四线城市 /1-3 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / / 年 1 季度一二三四线城市房屋新开工面积大幅减少 同比增加 % 8 6 一线城市 二线城市 三四线城市 /1-3 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 4

9 各类城市房屋新开工面积均同比大幅减少, 二线城市减幅最大 分区域来看,214 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市房地产开发企业房屋新开工面积分别同比减少 19.4% 28.2% 和 24.3%, 二线城市房屋新开工面积减幅最大, 高于全国平均水平 与上年同期相比, 一线城市 二线城市和三四线城市房屋新开工面积减幅分别扩大 21.6 个百分点 29.1 个百分点和 19.7 个百分点 与上季度相比, 一线 二线和三四线城市房屋新开工面积均由上季度的较快增加转为大幅减少, 增幅分别减小 53 个百分点 48 个百分点和 64 个百分点 一线城市和三四线城市房屋竣工面积同比减少, 一线城市减幅最大 分区域来看,214 年 1 季度, 一线城市和三四线城市房屋竣工面积分别比上年同期减少 2.7% 和 7.4%, 减幅比上年同期扩大 7 个百分点和 19 个百分点 ; 二线城市房屋竣工面积同比增加 5.2%, 增幅比上年同期增加 9.2 个百分点 214 年 1 季度一线城市和三四线城市房屋竣工面积同比减少同比增加 % 一线城市 6 二线城市 5 三四线城市 /1-3 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 企业资金压力上升 214 年 1 季度, 房地产开发本年资金来源增幅大幅减小 214 年 1 季度, 房地产开发资金来源 6 万亿元, 同比增长 9.2%, 比去年同期增幅减少约 2 个百分点 其中, 本年新增房地产开发资金来源增长 6.6%, 增幅同比减小 23 个百分点 ; 上年末结余资金增长.7%, 增幅减少 2 个百分点 5

10 企业本年资金来源增长变化 销售回款和国内贷款增速双双下降 214 年 1 季度, 房地产开发资金来源中销售回款增幅快速下降 其中, 定金及预收款同比减少 3.6%, 增幅减少 66 个百分点 ; 个人按揭贷款同比增加.1%, 增幅减少 6 个百分点 1 季度国内贷款同比增加 2.4%, 增幅与去年同期基本持平 其中, 银行贷款增幅为 19.7%, 增幅略高于去年同期 1.4 个百分点 ; 非银行金融机构贷款同比增加 25.5%, 增幅减少 7.4 个百分点 房地产开发资金来源中的销售回款和贷款增速变化 6

11 需求分析 房屋交易量下降, 一线城市降幅最大 2 年第 1 季度, 商品房屋销售面积同比减少各类型物业销售面积增幅均比上季度有所下降 房地产开发房屋销售面积增幅在持续下降 1 年后,214 年 1 季度出现负增长 1 季度房屋销售面积为 2 亿平方米, 同比减少 3.8%, 增幅比去年同期减少约 4 个百分点 其中, 房地产开发住宅销售面积 1.78 亿平方米, 同比减少 5.7%, 增幅比去年同期增幅减少 47 个百分点 ; 办公楼销售面积增幅分别为 6.7%, 增幅减少 12.5 个百分点 ; 商业用房销售面积增幅为 6%, 增幅同比增加了 4.6 个百分点 各类型物业销售面积增幅均低于上季度 商品房销售面积增幅回落 214 年 1 季度一二三四线城市商品房销售面积均同比减少 同比增加 % 8 6 一线城市 二线城市 三四线城市 /1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 7

12 各类城市商品房销售面积均同比减少, 一线城市减幅最大 分区域来看,214 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市商品房销售面积分别比上年同期减少 14.3% 7.7% 和.9%, 一线城市减幅最大 与上年同期相比, 一线 二线和三四线城市商品房销售面积同比增幅均大幅减小, 分别减小 29.7 个百分点 2.3 个百分点和 2.4 个百分点, 一线城市减小幅度最大 从季度变化来看, 各类城市商品房销售面积自去年 1 季度以来同比增幅呈持续回落态势, 其中, 一线城市商品房销售面积去年 4 季度出现负增长 重点城市二手房成交量大幅下降, 其中一线城市二手房交易量下降幅度最大 214 年 1 季度, 北京 深圳两个一线城市二手房成交量分别为 2.75 万套 1.41 万套, 分别比去年同期减少 65.6% 54.1%, 且交易量处于 2 年以来的同期较低水平, 仅高于 212 年的同期交易量 214 年 1 季度, 天津 杭州 成都 南宁 大连 苏州等二线城市二手房成交量分别比去年同期减少 51.1% 67.4% 51.3% 16.% 34.2% 3.4%, 其中, 只有杭州二手房成交量处于 2 年以来的同期较低水平, 其余二线城市与 2 年以来的历史同期水平相比, 交易量水平并不低 214 年 1-3 月份部分城市二手房交易量 套 北京 存量房同比变化 同比增加 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 深圳 二手房同比变化 同比增加 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 资料来源 : 北京市住房和城乡建设委员会 REICO 数据库 资料来源 : 深圳市规划和国土资源委员会 REICO 数据库 套 天津 二手住宅同比变化 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 同比增加 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 资料来源 : 天津市国土资源和房产管理局 REICO 数据库 套 二手住宅同比变化 杭州 2/1 212/1 213/1 214/1 资料来源 : 中国城乡建设经济研究所 REICO 数据库 同比增加 4% 3% 2% 1% % -1% 8

13 套 资料来源 : 成都市房产管理局 REICO 数据库 套 二手住宅同比变化 成都 2/1 212/1 213/1 214/1 大连 二手住宅同比变化 2/1 212/1 213/1 214/1 同比增加 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 同比增加 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 资料来源 : 大连市房地产交易登记中心 REICO 数据库 套 南宁 二手房同比变化 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 资料来源 : 南宁市住房保障和房产管理局 REICO 数据库 套 苏州 二手住宅同比变化 2/1 212/1 213/1 214/1 资料来源 : 苏州市房产管理局 REICO 数据库 同比增加 15% 1% 5% % -5% -1% 同比增加 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 价格分析 地价上涨放缓 214 年 1 季度, 地价涨幅回落, 仅工业用地价格涨幅略增加 地价涨幅回落 资料来源 : 国土资源部 REICO 数据库 9

14 214 年 1 季度, 全国主要城市地价涨幅在连续第 7 个季度增加后出现回落 其中, 综合地价环比涨幅为 1.89%, 较上一季度下降了.17 个百分点 ; 住宅 商服地价环比涨幅分别为 1.73% 和 2.%, 分别较上一季度减少了.56 和.53 个百分点 ; 工业地价环比上涨率为 1.71%, 较上一季度增加了.39 个百分点 长三角地区地价涨幅收窄, 珠三角和环渤海地区地价涨幅均高于上季度 214 年 1 季度, 长江三角洲综合地价涨幅收窄且低于其他两个地区 长江三角洲综合地价涨幅分别为.82 %, 涨幅比上季度收窄.53 个百分点, 环渤海地区综合地价涨幅为 1.51%, 涨幅比上季度增加.37 个百分点 ; 珠江三角洲综合地价涨幅为 4.95%, 涨幅高于上季度 1.8 个百分点 主要地区地价涨幅变化 资料来源 : 国土资源部 REICO 数据库 1 住房价格涨幅回落至历史均值以下 214 年 1 季度,7 大中城市新建住房和二手住房价格环比涨幅继续回来大户型住宅价格涨幅回落幅度最大 214 年 1 季度,7 大中城市新建住宅价格环比累计上涨.9%, 涨幅比上季度减小.6 个百分点, 二手住宅价格环比累计上涨.5%, 涨幅比上季度减小.7 个百分点 从价格同比变化来看,1-3 月 7 大中城市新建住宅价格同比涨幅由 9.15% 降至 7.7%, 环比涨幅由.4% 降至.2%; 二手住宅价格同比涨幅由 4.5% 降至 3.8%, 环比涨幅由.2% 降至.1% 3 月份,7 大中城市新建住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落至历史均值以下 214 年 3 月份,9 平方米以下 平方米和 144 平方米以上新建商品住宅价格环比涨幅分别为.3%.2% 和.2%;9 平方米以下 平方米和 144 平方米以上二手住宅价格环比涨幅分别为.1%.1% 和 1 2 年起, 住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据, 以 7 大中城市中位数房价涨幅代表 7 城市平均房价涨幅 1

15 近年各月房价涨幅变化 前 3 个月, 各类城市房价涨幅总体呈回落态势, 一线城市房价涨幅仍最高前 3 个月,7 个大中城市中, 1/4 以上城市二手住宅价格环比累计下降 分区域看,214 年前 3 个月, 一线 二线和三四线城市房价涨幅总体呈回落态势 1-3 月各月份, 一线城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为.5%.3%.4%, 二手住宅价格环比平均涨幅分别为.5%.4%.4%; 二线城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为.4%.3%.3%, 二手住宅价格环比平均涨幅分别为.2%.2%.2%; 三线城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为.4%.2%.2%, 二手住宅价格环比平均涨幅分别为.2%.1%.1% 一线城市房价涨幅仍最高 214 年前 3 个月,7 个大中城市中, 有 5 个城市新建住宅价格环比累计下降, 分别是 : 温州 (-1.7%) 韶关 (-.3%) 牡丹江 (-.1%) 杭州 (-.1%) 济宁 (-.1%); 有 19 个城市二手住宅价格环比累计下降, 分别是 : 温州 (-3.5%) 牡丹江 (-1.4%) 金华 (-.9%) 大理 (-.9%) 赣州 (-.6%) 杭州 (-.6%) 西安 (-.4%) 九江 (-.3%) 济宁 (-.2%) 海口 (-.2%) 昆明 (-.1%) 呼和浩特 (-.1%) 秦皇岛 (-.1%) 桂林 (-.1%) 安庆 (-.1%) 唐山 (-.1%) 吉林 (-.1%) 韶关 (-.%) 兰州 (-.%) 前 3 个月, 新建住宅价格环比累计涨幅最高的 5 个城市分别是 : 厦门 (2.5%) 广州 (1.6%) 郑州 (1.5%) 惠州 (1.5%) 常德 (1.5%); 二手住宅价格环比累计涨幅最高的 5 个城市分别是 : 深圳 (2.7%) 厦门 (2.4%) 郑州 (2.3%) 洛阳 (2.%) 蚌埠 (1.8%) 214 年前 3 个月,7 个大中城市中, 除温州外, 其余 69 个城市新建住宅与二手住宅价格均表现为同比上涨 新建住宅价格同比涨幅最高的 1 个城市分别是 : 广州 (15.9%) 上海 (15.4%) 深圳 (15.4%) 厦门 (14.8%) 桂林 (12.6%) 北京 (12.4%) 福州 (.8%) 太原 (.5%) 沈阳 (1.8%) 长

16 沙 (1.6%) 二手住宅价格同比涨幅最高的 1 个城市分别是 : 北京 (15.6%) 深圳 (14.3%) 上海 (.6%) 广州 (.4%) 贵阳 (9.2%) 福州 (9.%) 襄樊 (8.2%) 郑州 (8.%) 武汉 (8.%) 银川 (7.9%) 214 年 1-3 月份一二三四线城市房价涨幅总体呈小幅回落态势, 一线城市房价涨幅仍最高 环比指数 1 12 一线城市 二线城市 三四线城市 新建住宅 97 2/ / / / / / / /1 环比指数 1 12 一线城市 二线城市 三四线城市 二手住宅 97 2/1 28/1 2/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 12

17 REICO REPORT 214 年第 1 季度 214 年前 3 个月 1/4 以上城市二手住宅价格环比累计下降 环比 1 新建住宅 厦门广州郑州惠州常德福州西宁南充石家庄成都上海湛江济南扬州洛阳太原北海长沙武汉南宁泸州泉州银川沈阳长春合肥平顶山南京襄樊大连烟台西安天津三亚北京乌鲁木齐青岛赣州重庆锦州桂林昆明呼和浩特遵义岳阳深圳金华蚌埠宁波贵阳南昌秦皇岛吉林兰州无锡九江丹东徐州唐山安庆海口大理宜昌包头哈尔滨济宁杭州牡丹江韶关温州 环比 14 二手住宅 深圳厦门郑州洛阳蚌埠合肥平顶山广州长沙泸州南京乌鲁木齐惠州福州武汉天津上海宜昌银川岳阳成都沈阳哈尔滨石家庄襄樊贵阳遵义南宁西宁湛江重庆太原南昌包头北海长春济南三亚南充青岛泉州大连常德烟台无锡丹东扬州宁波锦州北京徐州兰州韶关吉林安庆唐山桂林秦皇岛呼和浩特昆明海口济宁九江西安杭州赣州大理金华牡丹江温州 13

18 REICO REPORT 214 年第 1 季度 同比 新建住宅 广州上海深圳厦门桂林北京福州太原沈阳长沙锦州北海南京西宁南宁郑州合肥平顶山西安大连杭州南充武汉呼和浩特石家庄惠州青岛成都乌鲁木齐湛江徐州济南宜昌长春南昌洛阳泸州银川烟台丹东济宁泉州重庆哈尔滨襄樊扬州赣州吉林兰州金华常德岳阳宁波秦皇岛天津贵阳昆明九江包头大理遵义牡丹江安庆三亚无锡韶关蚌埠海口唐山温州 同比 二手住宅 北京深圳上海广州贵阳福州襄樊郑州武汉银川宜昌常德南京厦门合肥长沙昆明惠州洛阳烟台北海平顶山沈阳乌鲁木齐南昌南充成都天津泸州岳阳重庆哈尔滨泉州金华蚌埠桂林济南西宁湛江宁波遵义丹东长春南宁西安青岛太原韶关扬州济宁包头锦州呼和浩特石家庄兰州九江三亚无锡杭州唐山大理安庆大连秦皇岛吉林赣州徐州牡丹江海口温州 14

19 REICO REPORT 214 年第 1 季度 趋势分析 1 季度, 房地产市场进入周期调整阶段特征明显 214 年初房地产市场运行景气低于 213 年, 且连续下降 2-3 月份, 国房景气指数分别为 96.9 和 季度, 在经济增长放缓背景下, 房地产需求增长持续去年以来的下降态势, 交易量出现同比减少 ; 各地房价涨幅普遍减缓, 一线城市房价涨幅也在迅速减小, 部分三四线城市房价环比下降 ; 各项供应指标增幅减缓, 各地区新开工面积较大幅度下降 房地产市场的各项特征表明, 在去年底达到周期顶点后, 今年初房地产市场已经进入周期调整阶段 1 季度国房景气指数回落 1 季度, 经济增长放缓 214 年 1 季度, 国内生产总值 亿元, 按可比价格计算, 同比增长 7.4%, 好于市场普遍预期 但 GDP 增长放缓态势明显,1 季度环比增速仅为 1.4%, 低于上季度增速.4 个百分点, 回落幅度较大 其中, 工业生产增速有所回落, 全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 8.7%, 增幅比上年同期回落.8 个百分点 受房地产投资增长下降拖累, 固定资产投资增速高位放缓, 固定资产投资 ( 不含农户 )68322 亿元, 同比名义增长 17.6%( 扣除价格因素实际增长 16.3%), 增幅比上年同期回落 3.3 个百分点 市场销售稳定增长, 外贸出口同比下降 居民消费价格总体稳定 1 季度, 居民消费价格同比上涨 2.3%, 工业生产者出厂价格同比下降 2.%, 工业生产者购进价格同比下降 2.1% 3 月份, 居民消费价格同比上涨 2.4%, 环比下降.5%; 工业生产者出厂价格同比下降 2.3%, 环比下降.3%; 工业生产者购进价格同比下降 2.5%, 环比下降.5% 1 季度居民收入较快增长 全国农村居民人均现金收入 3224 元, 同比名义增长 12.3%, 扣除价格因素实际增长 1.1% 全国城镇居民人均可支配收入 8155 元, 同比名义增长 9.8%, 扣除价格因素实际增长 7.2% 15

20 REICO REPORT 214 年第 1 季度 GDP 增长变化 CPI 变化 1 季度, 货币供应量增速下降 3 月末, 广义货币 (M2) 余额 6. 万亿元, 同比增长 12.1%, 增速比去年底减小 1.5 个百分点 狭义货币 (M1) 余额 万亿元, 增长 5.4%, 增速比去年底减小 3.9 个百分点 1 季度, 新增人民币贷款 3.1 万亿元, 同比多增 2592 亿元, 新增人民币存款 4.72 万亿元, 同比少增 1.39 万亿元 1 季度, 社会融资规模为 5.6 万亿元, 比去年同期减少 5612 亿元 货币供应量增长情况 在现有政策不变的情况下,2 季度房地产市场走势主要受市场自身供求关系调整的影响 2 季度房屋需求增长减缓将持续 房价本质上体现的是资产价格特征, 利率水平上升会抑制需求增加 213 年下半年以来我国持续 9 个月流动性收紧, 多家银行取消房贷优惠甚至上浮房贷利率, 贷款成本上升, 加上申请房贷难度增加, 抑制了购房需求 今年 两会 确定我国将继续实施稳健的货币政策, 加强宏观审慎管理, 引导货币信贷 16

21 REICO REPORT 214 年第 1 季度 和社会融资规模适度增长, 同时继续推进利率市场化改革和汇率形成机制改革 预计货币政策将维持去年下半年以来的中性偏紧, 将抑制房地产需求增长 中长期看, 受人口结构变化影响, 年轻人占比将较快下降, 人口抚养比持续上升, 将导致我国城镇住房需求增长逐步减缓 在房地产市场存货水平处于高位情况下,2 季度房地产市场供给还将较快增加 房屋待售是指竣工的房屋中没有租售的部分, 为市场存货 以房屋待售与竣工面积的比值来代表房地产市场的存货水平, 计算结果表明 2 年以来房地产市场的存货水平持续上升, 且 213 年上升速度有所加快 213 年房地产市场的存货水平已经相当于 2 年的水平, 远高于 28 年时的市场存货水平 如此高位的市场存货水平, 表明近年房地产市场需求增长已不及供给增长 分地区看, 截至 3 月底, 一线城市中除北京新建商品住房可售面积与去年底基本持平外, 上海 广州 深圳新建商品住房可售面积均比去年底增加, 表明一线城市商品住房市场供不应求的状况在逐步缓解 宁波 苏州 青岛 福州 泉州 九江 丹东 南充 惠州等二三四线城市新建商品住房可售面积基本从去年 3 季度开始就保持较高水平 受去年以来商品住宅新开工面积增长的影响, 今年 1 季度住房市场供给量较快增加 根据住房供给量估计模型的预测结果,214 年新建住房供给数量将会保持较快增加态势 预计 2 季度房价下降城市数量进一步增多 我国房地产企业 9% 为中小房企, 融资渠道狭窄, 对银行贷款和销售回款依赖度很高 近两年在银行贷款偏紧环境下, 一些房企借助信托 基金甚至是高利贷融资, 短贷长投现象非常普遍 一旦市场销售下降 流动性收紧, 将引发大量中小房企面临资金面紧张的局面 为回笼资金, 房企将会采取降价促销的措施 综上, 在房地产需求增长减缓 市场存货水平高企的背景下, 资金回收周期加长, 房企为应对资金紧张的局面, 降价销售的可能性大大增加, 预计房价下降的城市数量将逐步增多 综合供求两方面的影响因素分析, 在现有政策不变的情况下, 预计 2 季度房价下降城市数量进一步增多 17

22 REICO REPORT 政策汇总 政策环境 : 坚持稳中求进工作总基调, 把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节 214 年政府工作总体部署 214 年政府工作的总体要求 214 年经济社会发展的主要预期目标 214 年政府工作的总体要求是 : 高举中国特色社会主义伟大旗帜, 以邓小平理论 三个代表 重要思想 科学发展观为指导, 全面贯彻落实党的十八大和十八届二中 三中全会精神, 贯彻落实习近平同志系列重要讲话精神, 坚持稳中求进工作总基调, 把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节, 保持宏观经济政策连续性稳定性, 增强调控的前瞻性针对性, 全面深化改革, 不断扩大开放, 实施创新驱动, 坚持走中国特色新型工业化 信息化 城镇化 农业现代化道路, 加快转方式调结构促升级, 加强基本公共服务体系建设, 着力保障和改善民生, 切实提高发展质量和效益, 大力推进社会主义经济建设 政治建设 文化建设 社会建设 生态文明建设, 实现经济持续健康发展和社会和谐稳定 214 年我国经济社会发展的主要预期目标是 : 国内生产总值增长 7.5% 左右, 居民消费价格涨幅控制在 3.5% 左右, 城镇新增就业 1 万人以上, 城镇登记失业率控制在 4.6% 以内, 国际收支基本平衡, 努力实现居民收入增长和经济发展同步 加强对增长 就业 物价 国际收支等主要目标的统筹平衡 实现上述经济社会发展的目标任务, 要把握好以下原则和政策取向 : 第一, 向深化改革要动力 ; 第二, 保持经济运行处在合理区间 ; 第三, 着力提质增效升级 持续改善民生 改革是今年政府工作的首要任务 推动重要领域改革取得新突破 要以经济体制改革为重点, 区别情况, 分类推进, 抓好牵一发而动全身的举措, 力求取得实质性进展, 更多释放改革红利 深入推进行政体制改革 ; 加强事中事后监管 ; 抓好财税体制改革这个重头戏 ; 深化金融体制改革 ; 增强各类所有制经济活力 保持宏观经济政策连续性稳定性, 增强调控的前瞻性针对性 继续实施积极的财政政策 3 月 7 日财政部办公厅主任 新闻发言人戴柏华在解读 214 年财政预算报告时指出,214 年要继续实施积极的财政政策, 主要做好三方面工作 : 第一, 优化财政支出结构 严控 三公 经费等一般性支出, 据实安排重点支出 增加一般性转移支付规模和比例, 清理 整合 规范专项转移支付, 严格控制新增项目和资金规模, 建立健全定期评估和退出机制 盘活财政存量资金, 腾出资金重点用于民生保障等领域的支出 第二, 进一步完善有利于结构调整的税收政策 包括进一步扩展小型微利企业税收优惠政策, 完善促进养老 健康 信息 文化等服务消费发展和企业创新的财税政策 第三, 切实防控财政风险 主要是要加强政府性债务管理, 特别是地方政府性债务的管理 建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制, 对地方政府性债务实行分类管理和限额控制 进一步加强地方融资平台公司举债管理, 规范融资平台公司融资行为, 建立债务风险预警及化解机制 18

23 REICO REPORT 继续实施稳健的货币政策, 保持适度流动性国务院常务会议强调, 全面 有序 协调推进改革 中国人民银行货币政策委员会 214 年第一季度例会强调, 密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化, 坚持稳中求进 改革创新, 继续实施稳健的货币政策, 保持适度流动性, 实现货币信贷及社会融资规模合理增长 改善和优化融资结构和信贷结构 继续深化金融体制改革, 增强金融运行效率和服务实体经济能力 进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革, 保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定 4 月 16 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 分析研究一季度经济形势, 部署落实 214 年深化经济体制改革重点任务, 确定金融服务 三农 发展的措施, 决定延续并完善支持和促进创业就业的税收政策 会议强调, 要按照党的十八届三中全会精神, 把改革贯彻到政府工作各方面, 贯穿于经济社会发展各领域 各环节, 充分调动各方面积极因素, 全面 有序 协调推进改革 要以强烈的责任感和紧迫感, 紧紧抓住破解推动发展和改善民生中的难题, 努力在重要领域和关键环节取得新突破 完善住房保障机制, 分类调控房地产市场 政府工作报告中指出 完善住房保障机制 ; 针对不同城市情况分类调控房地产市场 国务院常务会议部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用 政府工作报告中指出, 完善住房保障机制 以全体人民住有所居为目标, 坚持分类指导 分步实施 分级负责, 加大保障性安居工程建设力度, 今年新开工 7 万套以上, 其中各类棚户区 47 万套以上, 加强配套设施建设 提高大城市保障房比例 推进公租房和廉租房并轨运行 创新政策性住房投融资机制和工具, 采取市场化运作方式, 为保障房建设提供长期稳定 成本适当的资金支持 各级政府要增加财政投入, 提高建设质量, 保证公平分配, 完善准入退出机制, 年内基本建成保障房 48 万套, 让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居 针对不同城市情况分类调控, 增加中小套型商品房和共有产权住房供应, 抑制投机投资性需求, 促进房地产市场持续健康发展 国务院总理李克强 4 月 2 日主持召开国务院常务会议, 研究扩大小微企业所得税优惠政策实施范围, 部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用, 确定深化铁路投融资体制改革 加快铁路建设的政策措施, 讨论通过 中华人民共和国航道法 ( 草案 ) 会议强调, 加快棚户区改造, 让亿万居民早日 出棚进楼, 是改善民生的硬任务, 也可以有力拉动投资 促进消费, 是以人为核心的新型城镇化的重要内容 今年要更大规模推进棚改, 必须抓住资金保障这个 牛鼻子, 把政策支持和市场机制有效结合, 尤其要发挥好依托国家信用 服务国家战略 资金运用保本微利的开发性金融的 供血 作用, 为棚改提速提供依法合规 操作便捷 成本适当 来源稳定的融资渠道, 保证棚改任务的资金需要, 并努力降低资金成本 会议确定, 由国家开发银行成立专门机构, 实行单独核算, 采取市场化方式发行住宅金融专项债券, 向邮储等金融机构和其他投资者筹资, 鼓励商业银行 社保基金 保险机构等积极参与, 重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设 19

24 REICO REPORT 附录 : 房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果 随着房地产市场的逐步发展和成熟, 其区域间差异表现得越来越明显 这使得从区域层面进行房地产市场运行状况的分析日益重要 业界通常用一二三四线城市作为区域房地产市场的划分标准 但由于选取指标和划分方法的不同, 目前对一二三线城市尚缺乏统一的认定结果 本报告基于房地产经济学的基本理论, 选取最具代表性指标, 采用聚类分析方法, 对城市进行一二三四线城市的划分 房地产经济学的基本理论告诉我们, 城市规模 经济发展水平 居民收入水平 城市发展空间以及人口流入量 ( 反映城市对外来人口的吸引力 ), 是决定城市房地产市场发展的最重要的五个方面 这里, 分别以 2-21 年各年度的总人口 人均 GDP 城镇人均可支配收入 城市建设用地面积以及 21 年迁移人口作为各方面的度量指标 ( 见图 1); 然后对上述五个指标分别进行聚类分析, 得出从不同方面进行的城市分类结果 ; 最后, 采用简单平均法, 得出本研究对一二三四线城市划分的最终结果 城市规模 总人口 城市划分指标 经济发展水平 城镇居民收入水平 城市发展空间 人均 GDP 城镇人均可支配收入 城市建设用地面积 对外来人口的吸引力 迁移人口数量 图 1 城市划分的指标选取采用 K- 均值聚类方法进行分析 K- 均值聚类分析的基本思想是 : 开始先按照一定方法选取一批凝聚点 ( 聚心 ), 然后让样本向最近的凝聚点凝聚, 形成初始分类, 之后再按照最近距离原则修改不合理的分类, 直到合理为止 其采用的算法是最小化与类均值间距离平方和的标准迭代算法 研究最终得出的一二三四线城市划分结果如表 1 所示 表 1 一二三四线城市的划分结果 区域划分 隶属城市 一线城市 二线城市 北京 上海 深圳 广州 宁波 天津 南京 苏州 杭州 重庆 无锡 温州 济南 青岛 呼和 浩特 沈阳 大连 厦门 武汉 长沙 成都 石家庄 太原 长春 哈 尔滨 福州 郑州 南宁 昆明 西安 三四线城市 除上述一二线以外的其他城市 2

25 214 年第 2 季度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室北京 214.7

26 关于 REICO 工作室 REICO 工作室 由全联房地产商会 中城联盟投资基金共同支持建立 支持方基于 促进房地产业及国民经济稳定 快速 可持续发展 的认识, 不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益 REICO 工作室 独立开展房地产市场研究, 自主超然 格物致知, 研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场 REICO 报告 的撰稿人, 由工作室根据专题研究需要聘请 研究团队每年会随选题不同而发生变化 撰稿人来自不同大专院校 研究机构, 以个人身份参与研究 撰稿, 其成果不反映 不代表所在单位的倾向与意见 撰稿人被要求遵守学术道德, 引用观点 文献 数据等必须符合学术规范, 对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责

27 REICO REPORT 214 年第 2 季度 本期提要 : 全国房地产市场进入下行阶段 投资增速较快回落 214 年 月, 房地产开发完成投资 3. 万亿元, 同比增长 14.7%, 增速比年初下降了 4.6 个百分点, 低于去年同期 6 个百分点, 增速回落较快 各类型开发物业投资增速均为回落 土地购臵和房屋新开工持续负增长 214 年 月, 房地产企业购臵土地面积 1.1 亿平方米, 同比减少 5.7%, 房地产开发房屋新开工面积 6 亿平方米, 同比下降 18.6%, 降幅比年初减少约 9 个百分点 房屋交易量降幅逐月扩大 214 年 月商品房销售面积为 3.6 亿平方米, 降幅由 1-2 月的.1% 逐月增加至 7.8% 商品住宅和商业用房销售面积同比减少 房价由升转降 214 年 月,7 大中城市新建住房和二手住房价格同比涨幅持续回落 ;5 月份, 新建住宅价格和二手住宅价格均出现环比下降, 新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量比 4 月份分别增加了 27 个和 13 个 前 5 个月,7 大中城市中,1/3 城市二手住宅价格环比累计下降 一线城市房地产市场回落幅度最大 一线城市房屋交易量降幅最大 214 年 月, 一 二 三四线城市商品房销售面积同比降幅均扩大, 一线城市降幅最大 重点城市二手房成交量大幅下降, 一线城市成交量降至 2 年以来的同期较低水平 一线城市房屋新开工面积减幅最大 214 年 月, 一 二 三四线城市房屋新开工面积继续负增长, 一线城市房屋新开工面积同比减幅比 1 季度扩大, 二线和三四线城市减幅收窄 一线城市二手住宅价格降幅最大 5 月份, 一 二 三四城市房价均由升转降, 新建住宅价格分别环比下降.1%.2% 和.1%, 二手住宅价格分别环比下降.2%.1% 和.1%, 一线城市二手住宅价格降幅最大 三四线城市房地产开发投资增速和土地购臵面积降幅最大 214 年 月, 一 二 三四城市城市房地产开发投资增速继续下降, 三四线城市下降幅度最大 ; 一线和二线城市土地购臵面积与去年同期基本持平, 三四线城市土地购臵面积减幅扩大 企业资金压力上升 214 年 月房地产开发资金来源增幅持续快速下降 房地产开发资金来源 7.86 万亿元, 同比增长 4.5%, 比年初增幅减少约 33 个百分点 其中, 本年新增房地产开发资金来源增长 3.6%, 增幅比年初减小 9 个百分点 ; 上年末结余资金增长 5.9%, 增幅比年初减少约 5 个百分点 月, 销售回款和国内贷款增速双双下降 其中, 定金及预收款同比减少 8.4%, 降幅逐月扩大 ; 个人按揭贷款同比减少 1.2%, 降幅比上月略有收窄 国内贷款同比增加 16.5%, 增幅与上月持平, 比去年同期增幅低.4 个百分点 在现有政策不变的情况下, 预计 3 季度房价下降城市数量进一步增多 下半年房地产市场存货水平继续上升 房企投资意愿下降, 房地产开发投资增幅下降 房价下降的市场预期正在逐步形成, 制约下半年住房需求释放 房企资金压力迅速上升

28 REICO REPORT 214 年第 2 季度 目录 本期提要 形势判断 2 供给分析 2 需求分析 7 价格分析 9 趋势分析 15 政策汇总 19 专栏 : 房地产投资增速回落快于预期 3 附录 : 房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果 22

29 26/1-3 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 2/ / / / 形势判断 供给分析 投资增速较快回落 月房地产开发投资增速较快回落各类型开发物业投资增速均为回落 214 年 月, 房地产开发完成投资 3. 万亿元, 同比增长 14.7%, 增速比年初下降了 4.6 个百分点, 低于去年同期 6 个百分点, 增速回落较快 分类型看, 各种类型开发物业投资增速均为回落 其中, 房地产开发住宅投资同比增长 14.6%, 比年初和去年同期增速分别减少大约 3.8 个和 7 个百分点 ; 商业用房投资同比增加 23.6%, 增速比年初减小约 3 个百分点 ; 办公楼投资同比增加 16.2%, 比年初增速回落约 个百分点 214 年 月房地产投资增速较快下降 同比增加 % 房地产开发住宅投资办公楼商业用房其他用房 214 年前 5 个月三四线城市房地产开发投资增速下降幅度最大 同比增加 % 一线城市二线城市三四线城市 2

30 2/ /1-3 2/ /1-3 2/ / / /1-3 各类城市房地产开发投资 增速继续下降, 三四线城市 下降幅度最大 分区域来看,214 年前 5 个月, 一线 二线和三四线城市房地产开发投资分别同比增长 12.6% 16.3% 和 13.9%, 增速分别比上年同期下降 2.5 个百分点 3.8 个百分点和 8.3 个百分点, 三四线城市投资增速下降幅度最大 与 214 年 1 季度相比, 一线 二线和三四线城市房地产开发投资增速分别下降.9 个百分点.8 个百分点和 3.4 个百分点, 三四线城市投资增速下降幅度最大 专栏 : 房地产投资增速回落快于预期, 对经济增长形成下行压力 214 年以来, 房地产开发投资增速逐月下降, 由年初的 19.3% 降至前 5 个月的 14.7%, 增速回落快于预期 从房地产开发投资构成来看, 建筑安装工程投资增速稳步回落, 由年初的 19.4% 下降至前 5 个月的 16.9%; 土地购臵费增幅高位回落, 由年初的 35.8% 减小至前 5 个月的 24.8%; 以项目开工前期投入为主的其他费用 ( 不含土地购臵费 ) 大幅减少, 同比增幅由年初的.4% 降至前 5 个月的 -18.3% 其他费用的大幅减少反映出企业不看好市场未来发展, 放缓项目新开工, 这是上半年房地产开发投资增速回落快于预期的主要原因 % 建筑安装工程 土地购置费 其他费用 房地产投资各项构成的增速变化资料来源 : 国家统计局 保持现行政策环境, 预计下半年房地产投资增速继续下降, 全年房地产投资增速可能约为 1% 根据国民生产总值支出法核算思路测算,26 年以来我国房地产开发投资年均增速为 23.8%, 对经济增长的平均贡献率为 12%, 平均每年拉动 GDP 增长 1.21 个百分点 如果 214 年房地产开发投资增速降至 1%, 则由于房地产开发投资增速下滑将直接导致经济增速下降约.6 个百分点 ; 若考虑拉动产业关联后的间接贡献, 房地产开发投资增速下滑将可能导致经济增速下降超过 1 个百分点, 对经济增长构成较大的下行压力 3

31 2/ / / / 各地土地购置和新开工普遍负增长 月企业购臵土地面积和 新开工面积持续负增长 214 年 月, 房地产企业购置土地面积 1.1 亿平方米, 同比减少 5.7%, 比年初增幅减少约 12 个百分点,5 月降幅比上月略有收窄 ; 月, 房地产开发房屋新开工面积 6 亿平方米, 同比下降 18.6%, 降幅比年初减少约 9 个百分点 房屋新开工面积和购置土地面积持续负增长, 反映了房地产企业投资意愿出现下降 月, 房地产开发房屋施工面积增幅小幅下降 其中, 房屋施工面积 58.6 亿平方米, 同比增长 12%, 增幅比年初下降 4.3 个百分点 ; 房屋竣工面积 3. 亿平方米, 同比增加 6.8%, 增幅比年初增加 15 个百分点 214 年 月购置土地面积和新开工面积负增长 ( 比去年同期增长 %) 新开工面积 购置土地面积 一线和二线城市土地购臵面积与去年同期基本持平, 三四线城市土地购臵面积减幅扩大 分区域来看,214 年 月, 一线城市房地产企业土地购置面积同比小幅增加.5%, 二线城市和三四线城市分别同比减少.3% 和 8.%, 三四线城市土地购置面积减幅最大 与去年同期相比, 一线城市土地购置面积增幅减小 89.8 个百分点, 二线城市和三四线城土地购置面积减幅分别收窄 5.4 个百分点和 1 个百分点 与 214 年 1 季度相比, 一线城市土地购置面积同比变化由负转正, 二线城市土地购置面积同比减幅收窄 4. 个百分点, 三四线城市土地购置面积减幅扩大 6.5 个百分点 一线城市房屋新开工面积 同比减幅比 1 季度扩大, 二线 和三四线城市减幅收窄 214 年 月, 一线 二线和三四线城市房地产开发企业房屋新开工面积分别同比减少 23.1% 18.6% 和 18.3%, 一线城市房屋新开工面积减幅最大 与上年同期相比, 一线 二线和三四线城市房屋新开工面积同比减幅分别扩大 26.5 个百分点 24.5 个百分点和 17.2 个百分点 与 214 年 1 季度相比, 一线城市房屋新开工面积同比减幅扩大 3.7 个百分点, 二线和三四线城市房屋新开工面积减幅分别收窄 9.6 个百分点和 6. 个百分点 4

32 26/1-3 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 26/1-3 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / / 年 月三四线城市企业购置土地面积同比减幅扩大 同比增加 % 一线城市 二线城市 三四线城市 214 年 月一线城市房屋新开工面积同比减幅最大 同比增加 % 一线城市 二线城市 三四线城市 企业资金压力上升 月房地产开发资金来源 增幅持续快速下降 214 年 月, 房地产开发资金来源 7.86 万亿元, 同比增长 4.5%, 比年初增幅减少约 33 个百分点 其中, 本年新增房地产开发资金来源增长 3.6%, 增幅比年初减小 9 个百分点 ; 上年末结余资金增长 5.9%, 增幅比年初减少约 5 个百分点 5

33 企业本年资金来源增长变化 ( 比去年同期增长 %) / / / / /1-2 本年资金来源增长 销售回款和国内贷款增速 双双下降 214 年 月, 房地产开发资金来源中销售回款增幅快速下降 其中, 定金及预收款同比减少 8.4%, 降幅逐月扩大 ; 个人按揭贷款同比减少 1.2%, 降幅比上月略有收窄 月国内贷款同比增加 16.5%, 增幅与上月持平, 比去年同期增幅低.4 个百分点 其中, 银行贷款增幅为 15.2%, 增幅低于去年同期 12 个百分点 ; 非银行金融机构贷款同比增加 26.4%, 增幅减少 8 个百分点 房地产开发资金来源中的销售回款和贷款增速变化 ( 比去年同期增长 %) / / / / /1-2 国内贷款增长 定金及预收款增长 个人按揭贷款增长 6

34 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 需求分析 房屋交易量降幅逐月扩大 214 年 月商品房屋销售面积降幅逐月扩大商品住宅和商业用房销售面积同比减少 214 年 月商品房销售面积为 3.6 亿平方米, 降幅由 1-2 月的.1% 逐月增加至 7.8%, 现房和期房销售面积分别同比负增长 5% 和 8.6% 其中, 商品住宅销售面积为 3.19 亿平方米, 同比下降 9.2%, 降幅由年初逐月增加 ; 商业营业用房销售面积同比减少 5.8% 办公楼销售面积增幅逐月下降至.6% 各类型物业销售面积增幅均低于去年同期 214 年 月商品房销售面积同比负增长 ( 比去年同期增加 %) 商品房住宅办公楼商业用房 / / / / 年 月一线城市商品房销售面积减幅最大 同比增加 % 8 6 一线城市 二线城市 三四线城市

35 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 一 二 三四线城市商品房 销售面积同比减幅均扩大, 一线城市减幅最大 分区域来看,214 年 月, 一线 二线和三四线城市商品房销售面积分别比上年同期减少 21.2% 1.4% 和 5.3%, 一线城市减幅最大 与 1 季度相比, 一线 二线和三四线城市商品房销售面积减幅继续扩大, 同比减幅分别扩大 6.9 个百分点 2.7 个百分点和 4.4 个百分点, 一线城市商品房销售面积减幅扩大幅度最大 重点城市二手房成交量大幅下降, 一线城市成交量降至 2 年以来的同期较低水平 214 年前 6 个月, 北京 深圳两个一线城市二手房成交量分别为 5.38 万套 3.1 万套, 分别比去年同期减少 49.5% 39.7% 月, 广州二手房成交量为 3.25 万套, 比去年同期减少 36.1% 北京二手房成交量创 2 年以来的同期最低水平, 深圳和广州二手房成交量也降至 2 年以来的同期较低水平, 仅高于 212 年的同期交易量 214 年前 6 个月, 宁波 郑州 大连 苏州 南宁等二线城市二手房成交量分别比去年同期减少 62.1% 29.4% 36.9% 16.4% 27.6% 其中, 宁波 大连 南宁二手房成交量降至 2 年以来的同期较低水平, 仅高于 2 年和 212 年同期 ; 郑州和苏州二手房成交量则保持较高水平, 仅低于 213 年同期 214 年 月份部分城市二手房交易量 套 北京 存量房同比变化 同比增加 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 深圳 二手房同比变化 同比增加 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 资料来源 : 北京市住房和城乡建设委员会 REICO 数据库 资料来源 : 深圳市规划和国土资源委员会 REICO 数据库 套 广州 存量房 同比变化 同比增加 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 宁波 二手住宅 同比变化 同比增加 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 资料来源 : 广州市国土资源和房产管理局 REICO 数据库 资料来源 : 宁波市房地产交易中心 REICO 数据库 8

36 2/1 212/1 213/1 214/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 套 二手房 郑州 同比增加 同比增加 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 南宁 二手房同比变化 同比增加 15% 1% 5% % -5% -1% 资料来源 : 郑州房产网 REICO 数据库 资料来源 : 南宁市住房保障和房产管理局 REICO 数据库 套 大连 二手住宅同比变化 同比增加 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 苏州 二手住宅 同比变化 同比增加 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 资料来源 : 大连市房地产交易登记中心 REICO 数据库 资料来源 : 苏州市房产管理局 REICO 数据库 价格分析 地价上涨放缓 214 年 1 季度, 地价涨幅回 落, 仅工业用地价格涨幅略 增加 地价涨幅回落 资料来源 : 国土资源部 REICO 数据库 9

37 214 年 1 季度, 全国主要城市地价涨幅在连续第 7 个季度增加后出现回落 其中, 综合地价环比涨幅为 1.89%, 较上一季度下降了.17 个百分点 ; 住宅 商服地价环比涨幅分别为 1.73% 和 2.%, 分别较上一季度减少了.56 和.53 个百分点 ; 工业地价环比上涨率为 1.71%, 较上一季度增加了.39 个百分点 长三角地区地价涨幅收窄, 珠三角和环渤海地区地价涨 幅均高于上季度 214 年 1 季度, 长江三角洲综合地价涨幅收窄且低于其他两个地区 长江三角洲综合地价涨幅分别为.82 %, 涨幅比上季度收窄.53 个百分点, 环渤海地区综合地价涨幅为 1.51%, 涨幅比上季度增加.37 个百分点 ; 珠江三角洲综合地价涨幅为 4.95%, 涨幅高于上季度 1.8 个百分点 主要地区地价涨幅变化 资料来源 : 国土资源部 REICO 数据库 1 住房价格由上涨转为下降 214 年 月,7 大中城市新建住房和二手住房价格同比涨幅持续回落, 环比由上涨转为下降 5 月份, 新建住房中 9 平米以下和 144 平米以上的住房价格环比下降,9-144 平方米住房价格环比持平 214 年 月, 住房价格同比涨幅和环比涨幅均持续下降 新建住宅价格和二手住宅价格同比涨幅在去年 12 月份达到最高 ( 分别为 9.3% 和 4.65%) 后开始回落,5 月份新建住宅价格和二手住宅价格同比涨幅分别回落为 5.65% 和 3%;5 月份新建住宅价格和二手住宅价格均出现环比下降, 降幅均为.% 房价下降城市数量逐月增加 5 月份新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量比 4 月份分别增加了 27 个和 13 个, 新建商品住宅价格下降的城市有 35 个, 持平的城市有 2 个, 上涨的城市仅有 15 个 214 年 5 月份,9 平方米以下 平方米和 144 平方米以上新建商品住宅价格环比涨幅分别为 -.1% 和 -.2%;9 平方米以下 平方米和 144 平方米以上二手住宅价格环比涨幅分别为 -.1% 和 -.1% 1 2 年起, 住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据, 以 7 大中城市中位数房价涨幅代表 7 城市平均房价涨幅 1

38 近年各月房价涨幅变化 同比 新建住宅同比 二手住宅同比 14/4 14/1 13/1 13/ 13/4 13/1 12/1 12/ 12/4 12/1 /1 / /4 /1 1/1 1/ 1/4 1/1 /1 / /4 /1 8/1 8/ 8/4 8/1 /1 / /4 /1 6/1 6/ 6/4 6/1 /1 / 环比 新建住宅环比 二手住宅环比 14/4 14/1 13/1 13/ 13/4 13/1 12/1 12/ 12/4 12/1 /1 / /4 /1 1/1 1/ 1/4 1/1 /1 / /4 /1 8/1 8/ 8/4 8/1 /1 / /4 /1 6/1 6/ 6/4 6/1 /1 / 环比 平方米以下住房价格指数 平米住房价格指数 144 平方米以上住房价格指数 环比 平方米以下住房价格指数 平米住房价格指数 144 平方米以上住房价格指数 新建商品住宅 二手住宅 14/ 14/4 14/ 14/2 14/1 13/12 13/ 13/1 13/ 13/8 13/ 13/6 13/ 13/4 13/ 13/2 13/1 12/12 12/ 12/1 12/ 12/8 12/ 12/6 12/ 12/4 12/ 12/2 12/1 /12 / /1 / /8 / /6 / /4 / /2 /1 14/ 14/4 14/ 14/2 14/1 13/12 13/ 13/1 13/ 13/8 13/ 13/6 13/ 13/4 13/ 13/2 13/1 12/12 12/ 12/1 12/ 12/8 12/ 12/6 12/ 12/4 12/ 12/2 12/1 /12 / /1 / /8 / /6 / /4 / /2 /1 5 月份, 一二三四城市房价由升转降, 一线城市二手住宅价格降幅最大前 5 个月,7 个大中城市中, 1/3 城市二手住宅价格环比累计下降 分区域看,214 年 月, 一线 二线和三四线城市房价涨幅均呈现逐步回落态势 5 月份, 一二三四线城市房价由升转降 其中, 一线 二线和三四线城市新建住宅价格分别环比下降.1%.2% 和.1%, 二线城市价格降幅最大 ; 一线 二线和三四线城市二手住宅价格分别环比下降.2%.1% 和.1%, 一线城市价格降幅最大 214 年前 5 个月,7 个大中城市中, 有 12 个城市新建住宅价格环比累计下降, 分别是 : 杭州 (-2.2%) 温州 (-1.8%) 韶关 (-.7%) 无锡 (-.4%) 徐州 (-.3%) 宁波 (-.1%) 安庆 (-.1%) 唐山 (-.%) 包头 (-.%) 牡丹江 (-.%) 济宁 (-.%); 有 23 个城市二手住宅价格环比累计下降, 分别是 : 温州 (-4.7%) 牡丹江 (-1.9%) 杭州 (-1.8%) 大理 (-1.8%) 金华 (-1.4%) 北京 (-1.%) 赣州 (-1.%) 秦皇岛 (-.8%) 吉林 (-.7%) 西安 (-.6%) 九江 (-.4%) 呼和浩特 (-.4%) 桂林 (-.4%) 安庆 (-.4%) 宁波 (-.3%) 海口 (-.3%) 济宁 (-.2%) 唐山 (-.2%) 青岛 (-.1%) 无锡 (-.1%) 丹东 (-.%) 锦州 (-.%) 扬州 (-.%) 前 5 个月, 新建住宅价格环比累计涨幅最高的 5 个城市分别是 : 厦门 (3.1%) 郑州 (1.9%) 广州 (1.7%) 西宁 (1.7%) 南京 (1.5%); 二手住宅价格环比累计涨幅最高的 5 个城市分别是 : 厦门 (3.3%) 郑州 (3.%) 深圳 (3.%) 洛阳 (2.9%) 合肥 (2.3%) 214 年前 5 个月,7 个大中城市中, 除温州外, 其余 69 个城市新建住宅与二手住宅价格均表现为同比上涨 新建住宅价格同比涨幅最高的 1 个城市

39 2/1 28/1 2/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 2/1 28/1 2/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 分别是 : 广州 (13.6%) 上海 (13.5%) 厦门 (13.4%) 深圳 (13.2%) 桂林 (.6%) 北京 (1.8%) 福州 (1.5%) 太原 (1.3%) 长沙 (9.3%) 锦州 (9.3%) 二手住宅价格同比涨幅最高的 1 个城市分别是 : 深圳 (13.2%) 北京 (12.9%) 广州 (1.5%) 上海 (9.9%) 贵阳 (8.5%) 福州 (7.9%) 郑州 (7.9%) 银川 (7.4%) 武汉 (7.2%) 襄樊 (7.%) 214 年 5 月份一二三四线城市房价全面下降 环比指数 1 12 一线城市 二线城市 三四线城市 新建住宅 97 环比指数 1 12 一线城市 二线城市 三四线城市 二手住宅 97 12

40 厦门郑州深圳洛阳合肥广州蚌埠南京乌鲁木齐长沙平顶山惠州天津泸州银川哈尔滨贵阳岳阳沈阳南昌太原遵义石家庄武汉上海西宁宜昌湛江烟台泉州常德成都昆明南充重庆襄樊包头三亚北海长春福州兰州韶关南宁徐州济南大连扬州锦州丹东无锡青岛唐山济宁海口宁波安庆桂林呼和浩特九江西安吉林秦皇岛赣州北京金华大理杭州牡丹江温州 厦门郑州广州西宁南京泸州南充太原南宁湛江洛阳北海福州三亚北京长春合肥武汉上海常德烟台银川平顶山扬州成都贵阳大连天津昆明西安泉州岳阳重庆桂林青岛长沙遵义呼和浩特乌鲁木齐济南惠州深圳襄樊沈阳石家庄秦皇岛丹东赣州大理兰州南昌蚌埠九江锦州吉林哈尔滨宜昌海口济宁牡丹江包头唐山安庆宁波金华徐州无锡韶关温州杭州 REICO REPORT 214 年第 2 季度 214 年前 5 个月 1/3 城市二手住宅价格环比累计下降 环比 14 新建住宅 环比 二手住宅 13

41 深圳北京广州上海贵阳福州郑州银川武汉襄樊厦门南京合肥宜昌长沙惠州常德洛阳昆明烟台平顶山沈阳北海乌鲁木齐南昌天津泸州南充成都哈尔滨岳阳蚌埠重庆泉州济南湛江西宁桂林太原金华长春遵义丹东南宁宁波西安青岛韶关石家庄包头扬州锦州兰州呼和浩特济宁九江三亚无锡唐山大连大理安庆杭州吉林徐州秦皇岛赣州海口牡丹江温州 广州上海厦门深圳桂林北京福州太原长沙锦州沈阳西宁北海南京南宁呼和浩特合肥郑州平顶山西安湛江惠州武汉石家庄青岛南充大连泸州银川长春济南乌鲁木齐洛阳成都烟台徐州丹东南昌宜昌泉州济宁杭州哈尔滨重庆扬州襄樊赣州吉林兰州常德金华岳阳宁波昆明天津秦皇岛贵阳九江大理三亚遵义包头安庆牡丹江蚌埠无锡韶关海口唐山温州 REICO REPORT 214 年第 2 季度 同比 新建住宅 同比 二手住宅 14

42 REICO REPORT 214 年第 2 季度 趋势分析 年初以来房地产市场持续 下行 214 年初房地产市场进入周期下行阶段 市场景气由 213 年末的 97.2 连续回落至 5 月份的 95, 上半年房屋交易量同比减少, 各地房价由上涨转为下降, 房地产企业投资意愿迅速降低 国房景气指数持续回落 国房景气指数 214/ 214/ 213/12 213/1 213/8 213/6 213/4 213/2 212/ 212/ 212/ 212/ 212/ 212/1 2/ 2/ 2/ 2/ 2/ 2/1 21/ 21/9 21/7 21/5 21/3 21/1 2/ 2/9 2/7 2/5 2/3 2/1 经济下行压力较大, 居民房 价上涨预期和购房意愿下降 214 年 1 季度, 国内生产总值 亿元, 按可比价格计算, 同比增长 7.4%,1 季度环比增速仅为 1.4%, 低于上季度增速.4 个百分点, 回落幅度较大 GDP 增长放缓态势明显 居民消费价格总体稳定 5 月居民消费价格同比上涨 2.5%, 环比上涨.1% 根据第 2 季度人民银行储户问卷调查结果,21.2% 的居民预期下季度房价上涨, 比上季度降低 7 个百分点 ; 未来三个月打算购房的居民占比为 14.4%, 比上季度回落.6 个百分点 货币供应量增速在 3 月份降 至低位后,4 5 月份有所回 升 广义货币 (M2) 增速在 214 年 3 月连续 7 个月下降至最低 12.1%,4 月后增速有所回升 5 月末, 广义货币 (M2) 余额 8.23 万亿元, 同比增长 13.4%, 增速比 4 月份增加.2 个百分点 狭义货币 (M1) 余额 万亿元, 增长 5.7%, 增速比 4 月份增加.2 个百分点 月, 社会融资规模为 8.58 万亿元, 比去年同期减少 5329 亿元 ; 新增人民币贷款 4.66 万亿元, 同比多增 4424 亿元 15

43 REICO REPORT 214 年第 2 季度 货币供应量增长情况 18.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% M2 M1 资料来源 : 人民银行 REICO 数据库 接关联 短期看, 下半年房地产市场走势与经济增长 流动性 企业资金压力有直 下半年房地产市场存货水 平继续上升 受去年以来商品房屋新开工面积增长的影响,214 年前 5 个月房地产市场供给量较快增加, 预计下半年新建房屋供给数量仍将保持较快增加, 市场存货水平会继续上升 商品房屋待售 / 竣工 施工 / 竣工的比值自 2 年以来不断增加, 说明房地产市场存货水平的上升已经持续三年多, 相对供给增长的强劲, 需求增长明显乏力 据统计, 截至 6 月底, 北京 上海 广州 深圳 苏州 青岛 福州 泉 州 九江 惠州 南充等 个城市商品住宅可售面积明显高于去年同期 ; 除 深圳外, 其余城市 214 年以来商品住宅可售面积逐月增加 商品房屋待售面积 / 竣工面积变化 商品房屋施工面积 / 竣工面积变化 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 待售 / 竣工 施工 / 竣工 房企投资意愿下降, 房地产 开发投资增幅下降 受存货水平不断上升的影响, 下半年房地产企业投资意愿会继续下降, 购 置土地面积和商品房屋新开工面积将保持负增长态势, 房地产开发投资增幅较 快回落至 1% 左右 16

44 REICO REPORT 214 年第 2 季度 房价下降的市场预期正在 逐步形成, 制约下半年住房 需求释放 从人民银行储户问卷调查来看, 市场预期已出现一定程度的变化, 预计房价下降的居民占比快速上升, 短期将影响住房需求释放 214 年上半年多家银行取消房贷优惠甚至上浮房贷利率, 贷款成本上升, 申请房贷难度增加, 抑制了购房需求 5 月 12 日, 央行要求各家银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求, 但实际效果并不明显 预计下季度房价上涨的居民占比 4 预计下季房价上涨的居民占比 (%) 资料来源 : 人民银行 REICO 数据库房企资金压力迅速上升我国房地产企业资金来源大约 6% 来源于银行贷款和预售回款, 其中 9% 的中小房企融资渠道狭窄, 短贷长投现象非常普遍 一旦市场销售下降 流动性收紧, 将引发大量中小房企面临资金面紧张的局面 214 年在信贷收紧和销售下降的影响下, 房企资金来源增长由年初的 37.3% 迅速下降为 月的 4.5%, 下降速度之快近似 28 年底和 2 年初金融危机发生之时 月房企资金充裕度 ( 计算公式为 : 房企资金来源 / 房地产开发投资 ) 降至 21 年以来的最低位, 其中本年资金来源充裕度甚至低于 28 年水平 历年 月企业资金来源 / 房地产开发投资变化 资金来源 / 房地产开发投资 本年资金来源 / 房地产开发投资

45 REICO REPORT 214 年第 2 季度 预计 3 季度房价下降城市数 量进一步增多 在房地产需求增长减缓 市场存货水平高企的背景下, 资金回收周期加长, 房企为应对资金紧张的局面, 降价销售的可能性大大增加, 预计房价下降的城 市数量将继续增多 综合供求两方面的影响因素分析, 在现有政策不变的情况下, 预计 3 季度 房价下降城市数量进一步增多 18

46 REICO REPORT 214 年第 2 季度 政策汇总 宏观调控 : 稳增长 促改革 调结构 惠民生 国务院常务会议部署稳增长促改革调结构惠民生的政策措施 4 月份以来国务院连续出台定向 微刺激 政策, 同时推进财税金融及市场化改革, 加强民生领域建设 214 年 4 月 2 日, 国务院常务会议研究扩大小微企业所得税优惠政策实施范围, 部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用, 确定深化铁路投融资体制改革 加快铁路建设的政策措施 4 月 16 日, 国务院常务会议部署落实 214 年深化经济体制改革重点任务, 确定金融服务 三农 发展的措施, 延续并完善支持和促进就业的税收政策 4 月 23 日, 国务院常务会议确定进一步落实企业投资自主权的政策措施, 决定在基础设施等领域推出一批鼓励社会资本参与的项目, 部署促进市场公平竞争维护市场正常秩序工作 4 月 3 日, 国务院常务会议部署支持外贸稳定增长和优化结构有关工作, 确定进一步促进高校毕业生就业创业的政策措施, 听取关于劳动者基本权益保障工作汇报并提出要求 国务院常务会议对促进产业结构调整升级做出专门部署, 同时推进财税金融及市场化改革, 加强民生领域建设 214 年 5 月 14 日, 国务院常务会议部署加快生产性服务业重点和薄弱环节发展促进产业结构调整升级, 讨论通过 中华人民共和国食品安全法 ( 修订草案 ) 5 月 21 日, 国务院常务会议部署加快推进节水供水重大水利工程建设, 决定大幅增加国家创投引导资金促进新兴产业发展 6 月 4 日, 国务院常务会议确定进一步简政放权措施促进创业就业, 部署石化产业科学布局和安全环保集约发展, 讨论通过 中华人民共和国广告法 ( 修订草案 ) 6 月 日, 国务院常务会议按照统筹稳增长 促改革 调结构 惠民生的要求, 实施定向调控 注重标本兼治, 推动经济优化升级, 部署建设综合立体交通走廊打造长江经济带, 讨论通过 物流业发展中长期规划, 决定简化合并增值税特定一般纳税人征收率, 减轻企业负担 6 月 25 日, 国务院常务会议部署做好粮食收储和仓储设施建设工作, 研究决定完善农产品价格和市场调控机制, 确定促进产业转移和重点产业布局调整的政策措施 国务院派出督查组对国务院 决策部署和出台政策措施落 实情况开展全面督查 214 年 5 月 3 日, 国务院常务会议确定进一步减少和规范涉企收费 减轻企业负担, 部署落实和加大金融对实体经济的支持, 决定对国务院已出台政策措施落实情况开展全面督查 6 月 7 日, 国务院发布 国务院关于对稳增长促改革调结构惠民生政策措施落实情况开展全面督查的通知 ( 国发明电 号 ), 政府工作报告 部署的 214 年重点工作和去年下半年以来国务院出台的稳增长 促改革 调结构 惠民生各项政策措施落实情况 19

47 REICO REPORT 214 年第 2 季度 继续实施稳健的货币政策, 适时适度预调微调 央行两次定向降存准 中国人民银行决定从 214 年 4 月 25 日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率 2 个百分点, 下调县域农村合作银行人民币存款准备金率.5 个百分点 中国人民银行决定从 214 年 6 月 16 日起, 对符合审慎经营要求且 三农 和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率.5 个百分点 财务公司 金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调.5 个百分点 银监会调整存贷比计算口径人民银行召开住房金融服务专题座谈会继续实施稳健的货币政策 银监会宣布, 自 7 月 1 日起, 对存贷比计算口径进行调整 计算存贷比分母 ( 存款 ) 时, 增加两项 : 银行对企业或个人发行的大额可转让存单 ; 外资法人银行吸收的境外母行一年期以上存放净额 214 年 5 月 12 日, 人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会, 研究落实差别化住房信贷政策 改进住房金融服务有关工作 会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署 严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效, 并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求 : 一是合理配置信贷资源, 优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求 ; 二是科学合理定价, 综合考虑财务可持续 风险管理等因素, 合理确定首套房贷款利率水平 ; 三是提高服务效率, 及时审批和发放符合条件的个人住房贷款 ; 四是有效防范信贷风险, 严格执行个人住房贷款各项管理规定, 加强对住房贷款风险的监测分析 ; 五是建立信息沟通机制, 对社会关注的热点问题, 及时给予回应 214 年 6 月 24 日在第十二届全国人民代表大会常务委员会第九次会议上, 人民银行副行长刘士余做 关于加强金融监管防范金融风险工作情况的报告 报告 指出, 下一阶段, 金融工作将牢牢把握服务实体经济的本质要求, 全面深化金融改革, 继续实施稳健的货币政策, 加强和改善金融监管, 防范系统性 区域性金融风险, 重点抓好以下几项工作 ( 一 ) 稳定总量 优化结构, 进一步做好金融服务实体经济的工作 ( 二 ) 加强金融风险监测分析, 及时化解处置金融风险隐患 ( 三 ) 继续加强和改善金融监管, 完善监管协调机制 ( 四 ) 继续深化金融改革开放, 不断增强金融体系抗风险能力 ( 五 ) 完善金融市场体系, 强化市场机制的约束作用 ( 六 ) 加快完善跨境资本流动监管体系, 防范短期资本流动冲击 ( 七 ) 推进金融基础设施现代化, 维护国家金融信息安全 稳步推进棚户区改造和保障性住房建设, 坚持保护消费需求 遏制投资需求的房地产调控原则 中央财政预算加大保障性安 居工程资金补助力度 214 年 6 月 4 日, 国务院新闻办公室就棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况举行新闻发布会 住房城乡建设部总经济师冯俊介绍,214 年, 中央财政预算安排城镇保障性安居工程补助资金 198 亿元, 较去年实际下达数增加 25 亿元 截至 4 月底, 保障性安居工程已开工 286 万套 ( 其中各类棚户区 184 万套 ), 基本建成 125 万套, 分别占全年目标任务的 4% 和 25%, 与去年同期基本持平 月份, 完成保障性安居工程投资 36 亿元, 比去年同期多 亿元 2

48 REICO REPORT 214 年第 2 季度 房地产调控始终要坚持保护 消费需求 遏制投资需求 关于房地产市场调控, 冯俊强调, 政府工作报告已经提出了 分类调控 的基本原则 对那些库存量大的, 供过于求的城市, 要执行好首套房最低首付款比例 贷款利率优惠的政策, 目的是满足自住型的 改善性住房需求 ; 对供求矛盾比较突出 房价上涨压力比较大的城市, 要加快中小套型普通商品住房的供应, 形成有效供给, 继续遏制投资投机型需求, 也要增加共有产权住房的供应 对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求 遏制投资需求这个原则 住房需求分为两类 : 消费性需求 投资性需求 消费性需求就是通常所说的自住性需求 整个调控当中始终鼓励保护消费需求, 遏制投资需求, 这是政策的基调 部分城市房地产政策调整 214 年 4 月 22 日, 无锡市政府印发关于 无锡市户籍准入登记规定 的通知, 规定自 5 月 1 日起, 在无锡市购买成套商品住宅 ( 含二手房 ) 户均建筑面积达 6 平方米以上, 且在本市有稳定工作的人员, 准予本人 配偶和未成年子女来锡落户 214 年 4 月 28 日, 南宁市房管局发布文件称, 根据 广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定 的有关规定, 从 4 月 25 日起, 广西北部湾经济区内的北海 防城港 钦州 玉林 崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策, 在南宁市购房 214 年 5 月, 铜陵市政府出台了 关于促进房地产市场持续健康发展的意见, 适度放宽住房公积金贷款条件, 并提出放开住房公积金二次贷款的政策限制 住房公积金贷款惠及保障房家庭 适当放宽外地购房居民户籍迁入铜陵条件等内容 21

49 REICO REPORT 附录 : 房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果 随着房地产市场的逐步发展和成熟, 其区域间差异表现得越来越明显 这使得从区域层面进行房地产市场运行状况的分析日益重要 业界通常用一二三四线城市作为区域房地产市场的划分标准 但由于选取指标和划分方法的不同, 目前对一二三线城市尚缺乏统一的认定结果 本报告基于房地产经济学的基本理论, 选取最具代表性指标, 采用聚类分析方法, 对城市进行一二三四线城市的划分 房地产经济学的基本理论告诉我们, 城市规模 经济发展水平 居民收入水平 城市发展空间以及人口流入量 ( 反映城市对外来人口的吸引力 ), 是决定城市房地产市场发展的最重要的五个方面 这里, 分别以 2-21 年各年度的总人口 人均 GDP 城镇人均可支配收入 城市建设用地面积以及 21 年迁移人口作为各方面的度量指标 ( 见图 1); 然后对上述五个指标分别进行聚类分析, 得出从不同方面进行的城市分类结果 ; 最后, 采用简单平均法, 得出本研究对一二三四线城市划分的最终结果 城市规模 总人口 城市划分指标 经济发展水平 城镇居民收入水平 城市发展空间 人均 GDP 城镇人均可支配收入 城市建设用地面积 对外来人口的吸引力 迁移人口数量 图 1 城市划分的指标选取采用 K- 均值聚类方法进行分析 K- 均值聚类分析的基本思想是 : 开始先按照一定方法选取一批凝聚点 ( 聚心 ), 然后让样本向最近的凝聚点凝聚, 形成初始分类, 之后再按照最近距离原则修改不合理的分类, 直到合理为止 其采用的算法是最小化与类均值间距离平方和的标准迭代算法 研究最终得出的一二三四线城市划分结果如表 1 所示 表 1 一二三四线城市的划分结果 区域划分 隶属城市 一线城市 二线城市 北京 上海 深圳 广州 宁波 天津 南京 苏州 杭州 重庆 无锡 温州 济南 青岛 呼和 浩特 沈阳 大连 厦门 武汉 长沙 成都 石家庄 太原 长春 哈 尔滨 福州 郑州 南宁 昆明 西安 三四线城市 除上述一二线以外的其他城市 22

50 214 年第 3 季度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室北京 214.1

51 关于 REICO 工作室 REICO 工作室 由全联房地产商会 中城联盟投资基金共同支持建立 支持方基于 促进房地产业及国民经济稳定 快速 可持续发展 的认识, 不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益 REICO 工作室 独立开展房地产市场研究, 自主超然 格物致知, 研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场 REICO 报告 的撰稿人, 由工作室根据专题研究需要聘请 研究团队每年会随选题不同而发生变化 撰稿人来自不同大专院校 研究机构, 以个人身份参与研究 撰稿, 其成果不反映 不代表所在单位的倾向与意见 撰稿人被要求遵守学术道德, 引用观点 文献 数据等必须符合学术规范, 对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责

52 REICO REPORT 214 年第 3 季度 本期提要 : 全国层面看,3 季度房地产市场进入全面调整 214 年 9 月,7 大中城市新建住宅价格和二手住宅价格环比连续下降 5 个月, 环比下跌城市数量分别为 69 个和 7 个, 住房价格环比跌幅逐季扩大 前 3 季度全国主要城市地价涨幅逐季回落 214 年前 3 季度房地产投资增速逐季回落 月, 房地产开发完成投资 6.88 万亿元, 同比增长 12.5%, 增速比上半年回落 1.6 个百分点 1-3 各季度房地产开发完成投资增速分别为 16.8% 12.6% 和 1% 房地产开发投资增长持续下降主要源于住宅和其他用房投资增速持续回落, 保障房投资对房地产开发投资增长贡献了大约 3 个百分点 214 年前 3 季度购置土地面积和房屋新开工面积持续负增长, 保障房新开工对房屋新开工面积增长贡献了大约 3 个百分点 3 季度, 购置土地面积降幅收窄, 房屋新开工面积同比增加 214 年前 3 季度商品房屋销售面积降幅逐季增加,1-3 各季度房屋销售面积降幅分别为 3.8% 7.5% 和 12.7% 分类型看, 住宅和办公楼销售面积降幅逐季增加, 商业用房销售面积增幅波动回落 前 3 季度多数城市二手房交易量维持负增长,3 季度降幅有所收窄 区域市场看,3 季度各类城市市场需求继续回落, 一线城市房屋建设指标有所回升 9 月份, 各类城市新建住房价格环比降幅略收窄, 二手住宅价格环比降幅继续扩大, 降幅相当 3 季度, 一线城市商品房销售面积降幅最高但比 2 季度略收窄, 二 三四线城市降幅继续扩大 3 季度, 一线城市房地产投资增速增加, 土地购置面积同比增加, 房屋新开工面积减幅收窄 ; 二 三四线城市房地产开发投资增速继续下降, 二线城市土地购置面积减幅扩大但新开工面积同比增加, 三四线城市土地购置面积和房屋新开工面积同比增加 3 季度房企资金压力接近历史低点 214 年前 3 季度, 房地产开发资金来源 万亿元, 同比增长 4.2%, 比去年同期增幅减少 23 个百分点, 与上半年增幅基本持平 其中, 本年新增房地产开发资金来源增长 2.3%, 增幅接近历史低点 9 月末, 本年新增房地产资金来源 / 房地产开发完成投资的比值为 1.31, 为历史最低点 3 季度, 本年新增房地产开发资金来源同比增幅略高于 2 季度 其中, 销售回款保持同比负增长, 银行贷款低速增长, 增幅与 2 季度基本持平 在现有政策不变的情况下, 预计 4 季度房地产市场将维持下行调整态势 房地产开发投资增速继续下降, 全年投资增速将降至 % 左右 4 季度房价将延续下降态势

53 REICO REPORT 214 年第 3 季度 目录 本期提要 形势判断 1 供给分析 1 需求分析 6 价格分析 9 趋势分析 15 政策汇总 19 附录 : 房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果 21

54 213/ / REICO REPORT 214 年第 3 季度 形势判断 供给分析 3 季度房地产开发投资增速持续回落 房地产开发投资增速持续 回落 214 年 月, 房地产开发完成投资 6.88 万亿元, 同比增长 12.5%, 增幅比去年同期增速降低 7.2 个百分点, 比上半年回落 1.6 个百分点 其中, 第 1-3 各季度房地产开发完成投资增速分别为 16.8% 12.6% 和 1%, 增速较快回落 前 9 个月中, 保障房投资对房地产开发投资增长贡献了大约 3 个百分点 214 年房地产开发投资增速持续回落 % 房地产开发投资增长 ( 累计 ) 房地产开发投资增长 ( 季度 ) 房地产开发投资增长持续 下降主要源于住宅和其他用 房投资增速持续回落 214 年 月房地产开发住宅完成投资 4.67 亿元, 同比增加.3%, 增速比去年同期增速降低 8.2 个百分点, 比上半年回落 2.4 个百分点 ; 办公楼和商业用房投资增速均为 22.8%, 低于上年同期增速, 但高于上半年增速 第 1-3 各季度, 房地产开发住宅投资增速持续回落分别为 16.8% 12% 和 7.7%, 其他用房投资增速持续回落分别为 5.7% 3% 和 1.4%; 办公楼和商业用房各季度投资增速波动或基本平稳, 其中办公楼投资增速分别为 2.8% 18% 和 29%, 商业用房投资增速分别为 25.5% 22% 和 22% 3 季度二线和三四线城市房地产开发投资增速继续下降, 一线城市投资增速增加 3 季度, 二线和三四线城市 房地产开发投资增速继续下 降, 一线城市投资增速增加 分区域来看,214 年前三季度, 一线 二线和三四线城市房地产开发投资分别同比增长 13.5% 13.3% 和.7%, 其中, 一线城市房地产开发投资增速分别高于上半年和去年同期 2.1 个和 1.1 个百分点, 二线和三四线城市投资增速均低于上半年和去年同期, 分别比上半年低 2.5 个和 1.6 个百分点, 分别比去年同期低 4.9 个和 1.8 个百分点 3 季度, 一线 二线和三四线城市房地产开发投资分别同比增长 16.7% 1

55 2/ / / /1-3 2Q1 2Q2 2Q3 2Q4 212Q1 212Q2 212Q3 212Q4 213Q1 213Q2 213Q3 213Q4 214Q1 214Q2 214Q3 REICO REPORT 214 年第 3 季度 9.3% 和 9.4%, 增速分别比 2 季度增加 6.7 个百分点 减少 5.7 个百分点和减少 1.8 个百分点 3 季度二线和三四线城市房地产投资增速继续下降, 一线城市投资增速增加 同比增加 % 一线城市二线城市三四线城市 % 一线城市二线城市三四线城市 3 季度土地购置面积降幅收窄, 新开工面积同比增加 214 年 月, 房地产开发房屋施工面积 67.3 亿平方米, 同比增长.5%, 增幅比去年同期回落 3.5 个百分点, 比上半年增幅减少.2 个百分点 ; 商品房新开工面积 亿平方米, 同比减少 9.3%, 增幅比去年同期回落 16.6 个百分点, 比上半年降幅收窄 7 个百分点 ; 商品房竣工面积 5.65 亿平方米, 同比增加 7.2%, 增幅比去年同期增加 3 个百分点, 比上半年增幅减少约 1 个百分点 土地购置面积 2.4 亿平方米, 同比减少 4.6%, 降幅比去年同期增加 1.3 个百分点, 比上半年降幅收窄 1.2 个百分点 前 9 个月中, 保障性住房新开工面积对房地产开发房屋新开工面积增长的贡献大约为 3 个百分点 第 3 季度, 购置土地面积降幅 收窄, 新开工面积同比增加 214 年 1-3 各季度, 企业购置土地面积分别同比减少 2.4% 减少 8% 和减 少 2.5%, 第 3 季度降幅比第 2 季度有所收窄 1-3 各季度, 房地产开发房屋新开工面积增幅分别为 -25.2% -1.5% 和 4.7%, 不同于前 2 个季度同比负增长, 第 3 季度房屋新开工面积为正增加 2

56 2/ / / /1-3 2Q1 2Q2 2Q3 2Q4 212Q1 212Q2 212Q3 212Q4 213Q1 213Q2 213Q3 213Q4 214Q1 214Q2 214Q3 2/ / / / REICO REPORT 214 年第 3 季度 购置土地面积和新开工面积增幅变化 ( 比去年同期增长 %) 4. 新开工面积 3. 购置土地面积 ( 比去年同期增长 %) 新开工面积 购置土地面积 3 季度仅二线城市土地购置面积降幅扩大, 各类城市房屋新开工面积降幅均有所收窄 3 季度, 一线城市和三四线城市土地购置面积同比增加, 二线城市土地购置面积减幅扩大 分区域来看,214 年前三季度, 一线城市房地产企业土地购置面积同比增加 9.8%, 二线城市和三四线城市分别同比减少 1.7% 和 2.8%, 二线城市土地购置面积减幅最大 与上半年相比, 一线城市土地购置面积同比变化由负转正, 三四线城市土地购置面积同比减幅收窄 2.4 个百分点, 二线城市土地购置面积减幅扩大 2.9 个百分点 3 季度, 一线城市和三四线城市土地购置面积同比变化由负转正, 分别同比增加 35.9% 和 1.3%, 二线城市土地购置面积同比减少 15.4%, 比 2 季度扩大 5.3 个百分点 3 季度二线城市企业购置土地面积减幅继续扩大, 一线和三四线城市同比增加 同比增加 % 二线城市三四线城市一线城市 ( 右轴 ) 同比增加 % 二线城市 三四线城市 8 一线城市 ( 右轴 ) 季度, 一线城市房屋新开工 面积同比减幅收窄, 二线和三 四线城市新开工面积同比增 分区域来看,214 年前三季度, 一线 二线和三四线城市房地产开发企业 房屋新开工面积分别同比减少 16.2% 9.6% 和 8.7%, 减幅分别比上半年收窄 5.6 个百分点 7.5 个百分点和 7.1 个百分点 3 季度, 二线和三四线城市房屋 3

57 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 2/ / / /1-3 2Q1 2Q2 2Q3 2Q4 212Q1 212Q2 212Q3 212Q4 213Q1 213Q2 213Q3 213Q4 214Q1 214Q2 214Q3 REICO REPORT 214 年第 3 季度 加 新开工面积同比变化由 2 季度的负增长转为正增长, 分别同比增加 5.4% 和 5.1%, 增幅分别比 2 季度增加 14.9 个和 15.2 个百分点 ; 一线城市房屋新开工 面积继续负增长, 同比减少 5.8%, 减幅比 2 季度减小 17.9 个百分点 3 季度各类城市房屋新开工面积减幅收窄 同比增加 % 8 一线城市 二线城市 三四线城市 同比增加 % 一线城市二线城市三四线城市 前三季度, 二线和三四线城市房屋施工面积增幅均低于去年同期, 一线城市增幅高于去年同期 分区域来看,214 年前三季度, 一线 二线和三四线城市房屋施工面积分别同比增加 6.7% 1.5% 和 12.4%, 增幅分别比上半年小幅增加.5 个.3 个和.1 个百分点 ; 其中, 一线城市房屋施工面积增幅比去年同期增加 1.7 个百分点, 二线和三四线城市房屋施工面积增幅均低于去年同期, 分别减小 3.7 个和 5. 个百分点 前三季度二线和三四线城市房屋施工面积增幅均低于去年同期 同比增加 % 5 4 一线城市 二线城市 三四线城市 前三季度, 一线城市房屋竣工 面积比去年同期减少, 二线和 三四线城市竣工面积增加 分区域来看,214 年前三季度, 一线城市房屋竣工面积同比减少 9.3%, 减幅比上半年减小.6 个百分点, 比去年同期扩大 15.9 个百分点, 二线和三四线城市房屋竣工面积分别同比增加.9% 和 6.9%, 增幅分别高于去年同期.3 个和 1.4 个百分点 ; 其中, 二线城市房屋竣工面积增幅比上半年低 6.9 个百分点, 三四线城市增幅比上半年高 1.4 个百分点 4

58 2/1-3 28/1-3 2/1-3 21/1-3 2/ / / /1-3 REICO REPORT 214 年第 3 季度 前三季度一线城市房屋竣工面积比去年同期减少, 二线和三四线城市增加 同比增加 % 一线城市 二线城市 三四线城市 3 季度房企资金压力接近历史低点 房地产开发本年资金来源 增幅快速下降, 接近历史低 点 214 年 月, 房地产开发资金来源 万亿元, 同比增长 4.2%, 比去年同期增幅减少 23 个百分点, 与上半年增幅基本持平 其中, 本年新增房地产开发资金来源增长 2.3%, 比去年同期增幅减少 25 个百分点, 比上半年减小.7 个百分点, 增幅接近历史低点 ; 上年末结余资金增长 9.6%, 比去年同期增幅减少 13.5 个百分点, 比上半年增加 3.5 个百分点 1-3 各季度, 本年新增房地产开发资金来源同比增幅分别为 6.6% -.3% 1.2% 9 月末, 本年新增房地产资金来源 / 房地产开发完成投资的比值为 1.31, 为历史最低点 3 季度, 销售回款保持同比 负增长, 银行贷款增幅与 2 季度基本持平 214 年 3 季度, 房地产开发资金来源中销售回款继续年初以来的负增长态势 其中, 定金及预收款同比减少 14.5%, 降幅比 2 季度增加.5 个百分点 ; 个人按揭贷款同比减少 7.1%, 降幅比 2 季度持平 3 季度, 国内贷款维持低速增长 其中, 银行贷款同比增加 4.3%, 增幅与 2 季度基本持平 ; 非银行金融机构贷款同比增加 25.5%, 增幅比 2 季度减少大约 7 个百分点 5

59 REICO REPORT 214 年第 3 季度 企业本年资金来源增长变化 ( 比去年同期增长 %) 本年资金来源增长 214/ / / / /1-2 各季度销售回款和贷款增速变化 ( 比去年同期增长 %) 国内贷款增长 定金及预收款增长 个人按揭贷款增长 Q3 Q2 214/Q1 Q4 Q3 Q2 213/Q1 Q4 Q3 Q2 212/Q1 Q4 Q3 Q2 2/Q1 需求分析 3 季度商品房销售面积降幅继续增加 商品房屋销售面积降幅逐季增加住宅和办公楼销售面积降幅逐季增加, 商业用房销售面积增幅波动回落 214 年 月, 房地产开发房屋销售面积 7.7 亿平方米, 同比减少 8.6%, 降幅比上半年增加 2.6 个百分点 其中, 第 1-3 各季度房屋销售面积降幅分别为 3.8% 7.5% 和 12.7%, 降幅持续增加 月, 房地产开发住宅销售面积 6.8 亿平方米, 同比减少 1.3%, 降幅比上半年增加 2.5 个百分点 其中, 第 1-3 各季度住宅销售面积降幅分别为 5.7% 9.3% 和 14.2%, 降幅逐季增加 1-3 各季度, 办公楼销售面积增幅分别为 6.7% -9.4% 和 -2.3%,3 季度降幅增加 ; 商业用房销售面积增幅分别为 6% 8.6% 和 5.9%,3 季度增幅低于 2 季度 6

60 2/ / / /1-3 2Q1 2Q2 2Q3 2Q4 212Q1 212Q2 212Q3 212Q4 213Q1 213Q2 213Q3 213Q4 214Q1 214Q2 214Q3 26Q1 26Q2 26Q3 26Q4 2Q1 2Q2 2Q3 2Q4 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 2Q1 2Q2 2Q3 2Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 2Q1 2Q2 2Q3 2Q4 212Q1 212Q2 212Q3 212Q4 213Q1 213Q2 213Q3 213Q4 214Q1 214Q2 214Q3 REICO REPORT 214 年第 3 季度 各类型商品房销售面积同比变化 ( 比去年同期增加 %) 商品房 住宅 办公楼 商业用房 / / / /1-2 ( 比去年同期增长 %) 商品房住宅办公楼商业用房 3 季度一线城市商品房销售面积减幅收窄, 二线和三四线城市减幅继续扩大 3 季度, 一线城市商品房销售面积同比减幅最大但比 2 季度收窄, 二线和三四线城市减幅继续扩大, 三四线城市减幅扩大幅度最大 分区域来看,214 年前三季度, 一线 二线和三四线城市商品房销售面积分别比上年同期减少 22.8% 7.9% 和 7.7%, 减幅分别比上半年扩大 1. 个 1. 个和 3.6 个百分点 3 季度, 一线 二线和三四线城市商品房销售面积分别同比减少 24.6% 9.6% 和 13.1%, 其中, 一线城市比 2 季度收窄 3.2 个百分点, 二线和三四线城市减幅均比 2 季度扩大, 分别扩大 3.3 个和 6.7 个百分点, 三四线城市商品房销售面积减幅扩大幅度最大 3 季度,4 重点城市中, 有 13 个城市商品房销售面积比去年同期增加, 分别是石家庄 (5.7%) 呼和浩特(1.2%) 杭州(8.3%) 宁波(15.8%) 温州 (14.%) 青岛(35.2%) 郑州(16.9%) 武汉(13.1%) 重庆(9.3%) 昆明 (8.1%) 兰州(2.2%) 西宁(66.8%) 银川 (38.6%) 3 季度一线城市商品房销售面积减幅最大但比 2 季度收窄, 二线和三四线城市减幅继续扩大 同比增加 % 一线城市二线城市三四线城市 同比增加 % 一线城市二线城市三四线城市 7

61 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 REICO REPORT 214 年第 3 季度 3 季度多数城市二手房成交量同比减幅收窄, 部分二线城市二手房成交量同比变化由负转正 前三季度, 重点城市二手房成交量同比减幅比上半年收窄 ;3 季度, 部分二线城市二手房成交量同比变化由负转正 214 年前三季度, 北京 深圳 广州三个一线城市二手房成交量分别为 8.3 万套 4.5 万套和 5.6 万套, 分别比去年同期减少 43.5% 39.7% 和 31.1%, 北京和深圳二手房成交量为 2 年以来的同期最低水平, 广州二手房交易量为 2 年以来的同期次低水平 3 季度, 北京 深圳广州二手房成交量分别同比减少 26.2% 39.6% 和 26.9%, 减幅分别比上半年收窄 23.3 个.1 个和 5.8 个百分点 214 年前三季度, 天津 杭州 ( 五城区 ) 宁波( 市六区 ) 苏州 郑州 成都 南宁 大连等二线城市二手房成交量分别比去年同期减少 28.2% 35.1% 43.3% 12.7% 18.9% 22.8% 17.6% 32.2%, 减幅分别比上半年收窄 6. 个 15. 个 13.7 个 3.6 个 6.8 个 1.4 个 1.1 个 4.7 个百分点 3 季度, 上述城市二手房成交量同比减幅均有所收窄, 其中, 杭州 宁波 成都 南宁二手房成交量同比变化由负转正, 分别同比增加 13.4% 15.7% 13.% 6.6%; 天津 苏州 郑州 大连二手房成交量分别同比减少 12.2% 5.% 2.3% 19.2%, 减幅均比上半年收窄 214 年 月份部分城市二手房交易量 套 北京 存量房同比变化 同比增加 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 深圳 二手房同比变化 同比增加 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 资料来源 : 北京市住房和城乡建设委员会 REICO 数据库 资料来源 : 深圳市规划和国土资源委员会 REICO 数据库 套 广州 存量房 同比变化 同比增加 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 宁波 二手住宅 同比变化 同比增加 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 资料来源 : 广州市国土资源和房产管理局 REICO 数据库 资料来源 : 宁波市房地产交易中心 REICO 数据库 8

62 2/1 212/1 213/1 214/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 REICO REPORT 214 年第 3 季度 套 二手房 郑州 同比增加 同比增加 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 南宁 二手房同比变化 同比增加 15% 1% 5% % -5% -1% 资料来源 : 郑州房产网 REICO 数据库 资料来源 : 南宁市住房保障和房产管理局 REICO 数据库 套 大连 二手住宅同比变化 同比增加 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 套 苏州 二手住宅 同比变化 同比增加 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 资料来源 : 大连市房地产交易登记中心 REICO 数据库 资料来源 : 苏州市房产管理局 REICO 数据库 价格分析 地价涨幅持续回落 各类型土地价格涨幅持续 回落 214 年 月, 全国主要城市地价涨幅持续回落 1-3 各季度, 综合地价环比涨幅分别为 1.89% 1.36% 和.78%; 商服地价环比涨幅分别为 1.73%.93% 和.8%; 住宅地价环比涨幅分别为 2.% 1.45% 和.42%; 工业地价环比涨幅分别为 1.71% 1.44% 和 1.17% 地价涨幅持续回落 环比增长 % 综合地价 居住用地 商业用地 工业用地 214Q3 214Q2 214Q1 213Q4 213Q3 213Q2 213Q1 212Q4 212Q3 212Q2 212Q1 2Q4 2Q3 2Q2 2Q1 21Q4 21Q3 21Q2 21Q1 2Q4 2Q3 2Q2 2Q1 资料来源 : 国土资源部 REICO 数据库 9

63 REICO REPORT 214 年第 3 季度 长三角 珠三角和环渤海地 区地价涨幅逐季回落 214 年 1-3 各季度, 长江三角洲综合地价涨幅分别为.82%.5% 和 ; 环渤海地区综合地价涨幅 1.52% 1.3% 和.6%; 珠江三角洲综合地价涨幅 4.95% 3.92% 和 2.73% 长江三角洲地价涨幅连续 4 个季度回落,3 季度为零增长 主要地区地价涨幅持续回落 环比 % 6 5 环渤海地区 长江三角洲 珠江三角洲 综合地价 214Q3 214Q2 214Q1 213Q4 213Q3 213Q2 213Q1 212Q4 212Q3 212Q2 212Q1 2Q4 2Q3 2Q2 2Q1 资料来源 : 国土资源部 REICO 数据库 1 新建住宅和二手住宅价格环比持续下跌 7 大中城市新建住宅和二 手住宅价格环比连续 5 个月 下跌, 跌幅逐季扩大 214 年 月住宅价格环比跌幅逐季扩大 7 大中城市新建住宅价格和二手住宅价格环比连续下降 5 个月, 累计分别下跌 2.3% 和 2.4% 1-3 各季度,7 大中城市新建住宅价格环比涨幅分别为.9% -.45% 和 -2.77%, 二手住宅价格环比涨幅分别为.5% -.3% 和 -2.57%, 跌幅逐季扩大 214 年 月住宅价格同比涨幅逐季回落 1-3 各季度,7 大中城市新建住宅价格同比涨幅分别为 8.5% 5.5% 和.6%, 二手住宅价格同比涨幅分别为 4.1% 2.9% 和.2%,3 季度住宅价格同比涨幅回落加快 9 月份 7 大中城市新建住宅和二手住宅价格同比均低于去年同期, 降幅分别为 1% 和 1.1% 大中小户型住宅价格环比连续下跌 4-5 个月, 大户型住宅价格跌幅略大 3 季度 7 大中城市住宅价格环比全面下跌 214 年 3 季度,9 平方米以下 平方米和 144 平方米以上新建商品住宅价格环比跌幅分别为 2.87% 3.2% 和 3.12%;9 平方米以下 平方米和 144 平方米以上二手住宅价格环比跌幅分别为 2.48% 2.48% 和 2.77% 214 年 3 季度,7 大中城市住宅价格环比下降的城市数量均超过 6 个 9 月份,7 大中城市新建住宅价格环比下降的城市数量有 69 个, 二手住宅价格环比下降的城市数量为全部 7 个城市 1 2 年起, 住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据, 以 7 大中城市中位数房价涨幅代表 7 城市平均房价涨幅 1

64 / 8/1 8/ 8/ /1 / / 1/1 1/ 1/ /1 / / 12/1 12/ 12/ 13/1 13/ 13/ 14/1 14/ 14/ REICO REPORT 214 年第 3 季度 近年各月房价涨幅变化 同比 新建住宅同比 二手住宅同比 环比 新建住宅环比 二手住宅环比 / 14/4 14/1 13/1 13/ 13/4 13/1 12/1 12/ 12/4 12/1 /1 / /4 /1 1/1 1/ 1/4 1/1 /1 / /4 /1 8/1 8/ 8/4 8/1 /1 / /4 /1 6/1 6/ 6/4 6/1 /1 / 14/ 14/ 13/ 13/ 13/ 12/ 12/ 12/ / / / 1/ 1/ 1/ / / / 8/ 8/ 8/ / / / 6/ 6/ 6/ / / 环比 平方米以下住房价格指数 平米住房价格指数 144 平方米以上住房价格指数 新建商品住宅 14/ 14/ 14/ 14/ 14/1 13/ 13/ 13/ 13/ 13/ 13/1 12/ 12/ 12/ 12/ 12/ 12/1 / / / / / /1 环比 平方米以下住房价格指数 平米住房价格指数 144 平方米以上住房价格指数 二手住宅 14/ 14/ 14/ 14/ 14/1 13/ 13/ 13/ 13/ 13/ 13/1 12/ 12/ 12/ 12/ 12/ 12/1 / / / / / /1 7 大中城市住宅价格环比下降城市数量变化 新建商品住房环比下降城市数量 二手住房环比下降城市数量 月份, 一二三四城市房价 由升转降, 二手住宅价格降 幅逐月扩大 分区域看,214 年 月, 一线 二线和三四线城市房价涨幅均呈现逐步回落态势,5 月份房价由升转降, 之后房价持续下降, 其中, 二手住宅价格降幅逐月扩大, 新建住宅价格在 5-8 月逐月扩大,9 月份略有收窄 9 月份, 一线 二线和三四线城市新建住宅价格分别环比下降.9% 1.% 和 1.%, 二线和三四线城市降幅略高于一线城市, 二手住宅价格分别环比下降 1.% 1.% 1.%, 各类城市降幅相当

65 2/1 28/1 2/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 2/1 28/1 2/1 21/1 2/1 212/1 213/1 214/1 REICO REPORT 214 年第 3 季度 前 9 个月,7 个大中城市中, 68 个城市新建住宅价格环比累计下降,64 个城市二手住宅价格环比累计下降 214 年前 9 个月,7 个大中城市中, 有 68 个城市新建住宅价格环比累计下降, 仅有 2 个城市房价累计仍为上涨, 分别是厦门 (3.7%) 和郑州 (.5%); 新建住宅价格累计降幅最大的 1 个城市分别是 : 杭州 (-9.1%) 韶关 (-5.2%) 沈阳 (-4.5%) 泸州 (-4.3%) 桂林 (-4.2%) 赣州 (-4.1%) 宁波 (-4.1%) 长沙 (-3.9%) 福州 (-3.8%) 重庆 (-3.8%) 前 9 个月,7 大中城市中, 有 64 个城市二手住宅价格环比累计下降, 仅有 6 个城市房价累计仍为上涨, 分别是 : 厦门 (2.6%) 郑州 (1.4%) 深圳 (.6%) 乌鲁木齐 (.4%) 合肥 (.2%) 洛阳 (.2%); 二手住宅价格累计降幅最大的 1 个城市分别是 : 温州 (-7.9%) 牡丹江 (-7.5%) 北京 (-5.3%) 金华 (-5.1%) 杭州 (-5.%) 赣州 (-4.8%) 秦皇岛 (-4.6%) 韶关 (-3.9%) 西安 (-3.9%) 南宁 (-3.9%) 214 年前 9 个月,7 个大中城市中, 有 7 个城市二手住宅价格同比下降, 分别是 : 温州 (-9.3%) 牡丹江 (-2.4%) 秦皇岛 (-.9%) 杭州 (-.6%) 海口 (-.6%) 赣州 (-.5%) 吉林 (-.4%); 仅有温州 1 个城市化新建住宅价格同比下降, 降幅为 4.4% 前 9 个月, 新建住宅价格同比涨幅最高的 1 个城市分别是 : 厦门 (1.5%) 广州 (9.2%) 深圳 (8.9%) 上海 (8.8%) 北京 (7.4%) 桂林 (7.3%) 西宁 (6.8%) 太原 (6.8%) 福州 (6.7%) 北海 (6.3%) 二手住宅价格同比涨幅最高的 1 个城市分别是 : 深圳 (1.1%) 北京 (7.7%) 广州 (7.7%) 郑州 (6.8%) 上海 (6.6%) 贵阳 (6.5%) 厦门 (6.2%) 银川 (5.7%) 合肥 (5.6%) 福州 (5.1%) 214 年 5 月份以来一二三四线城市房价持续下降, 二手住宅价格降幅逐月扩大 环比指数 一线城市 环比指数 一线城市 1 12 二线城市 三四线城市 1 12 二线城市 三四线城市 二手住宅 新建住宅 12

66 厦门郑州深圳乌鲁木齐合肥洛阳贵阳遵义哈尔滨西宁南京石家庄长沙扬州唐山银川平顶山三亚泸州天津蚌埠常德广州岳阳湛江太原徐州宜昌惠州兰州长春上海沈阳南昌武汉无锡济南南充昆明锦州九江济宁桂林重庆烟台福州吉林呼和浩特安庆海口丹东襄樊青岛泉州包头成都大连北海大理宁波南宁西安韶关秦皇岛赣州杭州金华北京牡丹江温州 厦门郑州西宁岳阳贵阳大理北京牡丹江合肥南京银川西安唐山遵义兰州平顶山常德天津深圳昆明长春北海湛江三亚哈尔滨乌鲁木齐济宁洛阳石家庄秦皇岛烟台上海南充呼和浩特太原温州海口成都大连徐州南宁广州无锡济南扬州吉林丹东惠州锦州襄樊青岛武汉宜昌九江南昌蚌埠泉州安庆包头金华重庆福州长沙宁波赣州桂林泸州沈阳韶关杭州 REICO REPORT 214 年第 3 季度 214 年前 9 个月多数城市新建住宅与二手住宅价格环比累计下降 环比 14 新建住宅 环比 14 二手住宅

67 深圳北京广州郑州上海贵阳厦门银川合肥福州南京武汉洛阳长沙惠州襄樊宜昌乌鲁木齐常德平顶山泸州沈阳天津哈尔滨昆明烟台南昌南充蚌埠北海岳阳成都西宁遵义湛江重庆石家庄泉州太原长春济南扬州丹东桂林兰州南宁三亚西安包头青岛宁波金华呼和浩特九江锦州韶关济宁无锡唐山徐州大理大连安庆吉林赣州海口杭州秦皇岛牡丹江温州 厦门广州深圳上海北京桂林西宁太原福州北海锦州合肥呼和浩特南京湛江长沙郑州银川西安乌鲁木齐石家庄惠州南宁平顶山烟台长春泸州青岛武汉洛阳大连沈阳济南哈尔滨济宁丹东南充成都徐州扬州泉州宜昌南昌重庆赣州贵阳吉林常德襄樊岳阳大理昆明天津兰州遵义三亚秦皇岛九江金华牡丹江宁波包头安庆蚌埠杭州无锡海口韶关唐山温州 REICO REPORT 214 年第 3 季度 同比 新建住宅 同比 二手住宅 14

68 24/1 24/6 24/ 2/4 2/ 26/2 26/ 26/12 2/ 2/1 28/ 28/8 2/1 2/6 2/ 21/4 21/ 2/2 2/ 2/12 212/ 212/1 213/ 213/8 214/1 214/6 REICO REPORT 214 年第 3 季度 趋势分析 年初以来房地产市场运行 景气持续下行 214 年初房地产市场进入周期下行阶段, 国房景气指数由 213 年末的 97.2 连续回落至 9 月份的 94.72, 处于历史较低水平 前三季度, 商品房销售面积同比减幅持续扩大, 房地产开发投资增速持续下降, 房价下降城市数量快速增加,9 月份,7 大中城市二手住宅价格全面下降,69 个城市新建商品住宅价格下降, 只有 1 个城市价格持平 国房景气指数持续回落 国房景气指数 1-3 季度经济增长呈放缓态 势, 城镇居民收入增幅持续 下降 初步核算,214 年前三季度, 国内生产总值 亿元, 按可比价格计算, 同比增长 7.4% 1-3 季度, 国内生产总值分别同比增长 7.4% 7.5% 和 7.3%, 经济增长呈现放缓态势 前三季度, 全国城镇居民人均可支配收入 2244 元, 同比名义增长 9.3%, 扣除价格因素实际增长 6.9% 1-3 季度, 城镇居民人均可支配收入 ( 累计 ) 实际增幅分别为 7.2% 7.1% 6.9%, 增幅呈持续下降态势 经济增速与城镇居民收入增幅均呈现下降态势 % 城镇居民人均可支配收入 ( 累计 ) 增幅 GDP 增速 213Q1 213Q2 213Q3 213Q4 214Q1 214Q2 214Q3 资料来源 : 国家统计局 15

69 2Q1 Q2 Q3 Q4 212Q1 Q2 Q3 Q4 213Q1 Q2 Q3 Q4 214Q1 Q2 Q3 2Q1 Q2 Q3 Q4 212Q1 Q2 Q3 Q4 213Q1 Q2 Q3 Q4 214Q1 Q2 Q3 REICO REPORT 214 年第 3 季度 3 季度货币信贷增速明显放缓, 新增社会融资规模大幅下降货币供应量增长情况 214 年 9 月末, 广义货币 (M2) 余额 万亿元, 同比增长 12.92%, 增速比 6 月末回落 1.8 个百分点 ; 狭义货币 (M1) 余额 万亿元, 同比增长 4.77%, 增速比 6 月末回落 4.16 个百分点 M2 和 M1 增速均处于 2 年以来的同期最低水平 前三季度, 新增人民币贷款 7.68 万亿元, 比去年同期多增 445 亿元, 增速为 5.5%, 比上半年下降 7.5 个百分点 前三季度, 社会融资规模为 万亿元, 比去年同期减少 1.12 万亿元, 同比减少 8.8%, 与上半年 3.67% 的增速相比, 社会融资规模出现明显收缩 3 季度, 新增社会融资规模仅为 2.3 万亿元, 同比大幅减少 39.3%, 新增社会融资规模为 2 年以来的季度较低水平, 仅略高于 2 年 3 季度的新增社会融资量 社会融资总量变化情况 % M1 M2 亿元 社会融资总量 同比增长 % 资料来源 : 人民银行 REICO 数据库 短期看,4 季度房地产市场走势的主要影响因素包括宏观经济环境 市场 存货水平和企业资金压力 继续实施稳健的货币政策 房地产市场去库存压力较 大 中国人民银行货币政策委员会 214 年第三季度例会中强调, 密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化, 坚持稳中求进 改革创新, 继续实施稳健的货币政策, 灵活运用多种货币政策工具, 保持适度流动性, 实现货币信贷及社会融资规模合理增长 预计 4 季度全面大幅降准 降息的可能性不大 214 年 9 月末, 全国商品房屋待售面积 5.7 亿平方米, 同比增长 28%, 增速比同期房屋竣工面积增速高 2.8 个百分点 2 年以来, 商品房屋待售面积增速持续高于竣工面积增速, 表明市场存货水平的持续增加 214 年各月份, 商品房屋待售面积增速持续增加, 反映出市场去库存压力在持续加大 部分城市商品住宅可售面积较快增加 据统计, 截至 214 年 9 月末, 北京 上海 广州 深圳 苏州 福州 泉州 九江 惠州 南充等 1 个城市商品住宅可售面积明显高于年初水平 ; 除福州外, 其余城市 9 月末商品住宅可售面积均高于 6 月末水平 16

70 / /1-3 REICO REPORT 214 年第 3 季度 商品房屋待售面积与竣工面积变化 部分城市商品住宅可售面积较快增加 % 商品房待售面积 商品房竣工面积 % 月末商品住宅可售面积相比年初的增幅 北京上海广州深圳苏州福州泉州惠州南充九江 居民购房意愿和房价上涨预期均持续减弱限购 限贷松绑的政策效果有限 从人民银行城镇储户问卷调查来看,214 年以来, 居民购房意愿和房价上涨预期持续下降 根据三季度调查结果, 未来三个月打算买房的居民占比为 14.2%, 比上季度下降.2 个百分点, 该比例连续 3 个季度下降 ; 预计下季房价上涨的居民占比为 19.2%, 比上季度下降 2 个百分点, 该比例连续 4 个季度下降 6 月份以来各地方政府相继取消限购政策, 目前除一线城市外, 其余 45 个城市化均取消限购 从 3 季度的市场表现以及居民购房意愿调查结果来看, 放松限购的政策效果不明显 9 月 3 日, 央行发布 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知, 给出松绑限贷的政策信号, 但具体政策的把握由银行自身决定 从目前银行的负债成本来看, 房贷利率低于 8.5 折银行基本处于不赚钱状态, 因此, 松绑限贷政策的实际执行力度要远远低于市场预期 居民购房意愿和房价上涨预期均持续减弱 % 未来三个月打算买房的居民占比 ( 左轴 ) 预计下季房价上涨的居民占比 ( 右轴 ) 213Q1 213Q2 213Q3 213Q4 214Q1 214Q2 214Q3 % 资料来源 : 人民银行 REICO 数据库 17