发 行 主 体 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 主 体 信 用 等 级 AA + 评 级 展 望 稳 定 债 项 信 用 等 级 A-1 注 册 额 度 30 亿 元 本 期 规 模 10 亿 元 发 行 期 限 365 天 偿 还 方 式 到 期 一 次 还 本 付 息 发 行 用 途 补 充 公 司 流 动 资 金 和 置 换 银 行 贷 款 基 本 观 点 中 诚 信 国 际 评 定 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 北 京 城 建 或 公 司 )2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 的 信 用 等 级 为 A-1 优 势 城 镇 化 进 程 为 房 屋 建 筑 市 场 带 来 持 续 发 展 动 力 随 着 我 国 城 镇 化 的 推 进 和 居 民 收 入 水 平 的 提 高, 住 宅 商 业 地 产 企 业 生 产 和 办 公 用 房 城 市 公 共 设 施 等 的 建 设 需 求 将 保 持 增 长, 房 屋 建 筑 市 场 未 来 发 展 空 间 依 然 广 阔, 总 体 将 保 持 增 长 趋 势 概 况 数 据 北 京 城 建 2011 2012 2013 2014.3 总 资 产 ( 亿 元 ) 511.97 630.29 724.32 736.48 货 币 资 金 ( 亿 元 ) 78.54 129.41 135.77 123.92 总 负 债 ( 亿 元 ) 436.90 522.75 600.60 611.47 总 债 务 ( 亿 元 ) 149.55 168.01 194.97 219.74 短 期 债 务 ( 亿 元 ) 78.58 68.75 86.97 75.25 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )( 亿 元 ) 75.08 107.55 123.72 125.01 营 业 总 收 入 ( 亿 元 ) 308.21 365.78 415.28 104.71 EBIT( 亿 元 ) 22.83 25.17 28.23 - EBITDA( 亿 元 ) 26.02 28.18 31.58 - 经 营 活 动 净 现 金 流 ( 亿 元 ) -12.85 44.93-17.12-33.01 营 业 毛 利 率 (%) 18.84 19.68 16.16 12.20 EBITDA/ 营 业 总 收 入 (%) 8.44 7.70 7.60 - 总 资 产 收 益 率 (%) 4.86 4.31 4.17 - 资 产 负 债 率 (%) 85.34 82.94 82.92 83.03 EBITDA/ 短 期 债 务 (X) 0.33 0.41 0.36 - EBITDA 利 息 倍 数 (X) 4.19 5.00 5.93 - 注 : 公 司 2011 年 ~2013 年 及 2014 年 一 季 度 财 务 报 告 均 依 据 新 会 计 准 则 编 制, 公 司 2014 年 一 季 度 财 务 报 表 未 经 审 计 项 目 储 备 充 足, 施 工 业 务 多 元 化 2011 年 ~2013 年, 公 司 建 筑 安 装 业 务 分 别 实 现 新 签 合 同 总 额 500.02 亿 元 565.27 亿 元 和 767.76 亿 元, 其 中 房 建 新 签 合 同 额 占 比 保 持 在 60% 以 上 ; 同 时, 轨 道 交 通 业 务 的 有 序 扩 展 为 业 务 的 发 展 提 供 了 有 力 的 补 充, 充 足 的 项 目 储 备 对 其 未 来 三 年 稳 定 经 营 构 成 了 重 要 支 撑 2014 年 一 季 度, 公 司 新 签 合 同 额 为 173.62 亿 元 货 币 资 金 充 足 2011 年 ~2013 年 末, 公 司 货 币 资 金 逐 年 增 加, 分 别 为 78.54 亿 元 129.41 亿 元 和 135.77 亿 元 ; 截 至 2014 年 3 月 末, 货 币 资 金 为 123.92 亿 元 从 2012 年 开 始, 公 司 货 币 资 金 能 够 覆 盖 全 部 短 期 债 务, 对 债 务 偿 还 构 成 了 保 障 畅 通 的 融 资 渠 道 公 司 与 各 家 银 行 保 持 了 良 好 的 合 作 关 系, 截 至 2014 年 3 月 末, 拥 有 银 行 授 信 总 额 323.84 亿 元, 未 使 用 授 信 223.59 亿 元 关 注 一 级 土 地 开 发 业 务 发 展 迅 速, 资 本 支 出 压 力 较 大 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 一 级 土 地 开 发 项 目 的 总 投 资 金 额 为 218.17 亿 元, 已 完 成 投 资 额 37.54 亿 元 ; 计 划 2014 年 将 继 续 完 成 剩 余 投 资 40.58 亿 元, 分 析 师 项 目 负 责 人 : 潘 永 曜 yypan@ccxi.com.cn 项 目 组 成 员 : 盛 京 京 jjsheng@ccxi.com.cn 杨 婉 莹 wyyang@ccxi.com.cn 电 话 :(010)66428877 传 真 :(010)66426100 2015 年 4 月 8 日 2015 年 和 2016 年 将 分 别 完 成 总 投 资 54.54 亿 元 和 58.84 亿 元, 预 计 未 来 资 本 支 出 压 力 较 大 存 货 规 模 快 速 上 升 2011 年 ~2013 年 末, 公 司 存 货 分 别 为 248.15 亿 元 297.62 亿 元 和 376.33 亿 元 ; 截 至 2014 年 3 月 末, 存 货 进 一 步 增 加 至 403.52 亿 元, 占 流 动 资 产 的 比 例 为 65.07%, 较 大 规 模 的 存 货 对 公 司 的 运 营 将 造 成 一 定 压 力 2
声 明 一 本 次 评 级 为 发 行 人 委 托 评 级 除 因 本 次 评 级 事 项 使 中 诚 信 国 际 与 评 级 对 象 构 成 委 托 关 系 外, 中 诚 信 国 际 与 评 级 对 象 不 存 在 任 何 其 他 影 响 本 次 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 ; 本 次 评 级 项 目 组 成 员 及 信 用 评 审 委 员 会 人 员 与 评 级 对 象 之 间 亦 不 存 在 任 何 其 他 影 响 本 次 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 二 本 次 评 级 依 据 评 级 对 象 提 供 或 已 经 正 式 对 外 公 布 的 信 息, 相 关 信 息 的 合 法 性 真 实 性 完 整 性 准 确 性 由 评 级 对 象 负 责 中 诚 信 国 际 按 照 相 关 性 及 时 性 可 靠 性 的 原 则 对 评 级 信 息 进 行 审 慎 分 析, 但 对 于 评 级 对 象 提 供 信 息 的 合 法 性 真 实 性 完 整 性 准 确 性 不 作 任 何 保 证 三 本 次 评 级 中, 中 诚 信 国 际 及 项 目 人 员 遵 照 相 关 法 律 法 规 及 监 管 部 门 相 关 要 求, 按 照 中 诚 信 国 际 的 评 级 流 程 及 评 级 标 准, 充 分 履 行 了 勤 勉 尽 责 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 本 次 评 级 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 四 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 中 诚 信 国 际 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 方 法, 遵 循 内 部 评 级 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 受 评 级 对 象 和 其 他 第 三 方 组 织 或 个 人 的 干 预 和 影 响 五 本 信 用 评 级 报 告 对 评 级 对 象 信 用 状 况 的 任 何 表 述 和 判 断 仅 作 为 相 关 决 策 参 考 之 用, 并 不 意 味 着 中 诚 信 国 际 实 质 性 建 议 任 何 使 用 人 据 此 报 告 采 取 投 资 借 贷 等 交 易 行 为, 也 不 能 作 为 使 用 人 购 买 出 售 或 持 有 相 关 金 融 产 品 的 依 据 六 本 次 评 级 结 果 自 本 期 债 券 发 行 之 日 起 生 效, 有 效 期 为 一 年 债 券 存 续 期 内, 中 诚 信 国 际 将 按 照 跟 踪 评 级 安 排, 定 期 或 不 定 期 对 评 级 对 象 进 行 跟 踪 评 级, 根 据 跟 踪 评 级 情 况 决 定 评 级 结 果 的 维 持 变 更 暂 停 或 中 止, 并 及 时 对 外 公 布 3
发 行 主 体 概 况 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 由 北 京 市 人 民 政 府 京 政 函 1996 53 号 文 批 准 于 1993 年 成 立, 其 前 身 为 成 立 于 1953 年 的 北 京 市 建 筑 工 程 局 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 实 收 资 本 为 人 民 币 10.91 亿 元, 北 京 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 ( 以 下 简 称 北 京 市 国 资 委 ) 持 有 公 司 100% 的 股 权 目 前 北 京 城 建 已 发 展 成 以 工 程 总 承 包 房 地 产 开 发 设 计 勘 察 为 主 业, 经 营 生 产 和 资 本 运 作 相 结 合 的 大 型 综 合 性 建 筑 企 业 集 团 北 京 城 建 具 有 房 屋 建 筑 工 程 公 路 工 程 施 工 总 承 包 特 级 资 质 和 市 政 公 用 工 程 机 电 安 装 地 基 与 基 础 钢 结 构 公 路 路 面 城 市 轨 道 交 通 工 程 等 一 批 专 业 总 承 包 一 级 资 质 公 司 目 前 的 经 营 性 事 业 部 包 括 工 程 总 承 包 部 土 木 工 程 总 承 包 部 建 筑 工 程 总 承 包 部 国 际 工 程 总 承 包 部 投 资 置 地 事 业 部 和 设 计 部 等 ; 下 属 全 资 控 股 企 业 32 家, 包 括 1 家 上 市 公 司 ( 北 京 城 建 投 资 发 展 股 份 有 限 公 司, 股 票 代 码 :600266, 以 下 简 称 城 建 股 份 ), 员 工 26,053 人 截 至 2013 年 末, 公 司 总 资 产 724.32 亿 元, 所 有 者 权 益 123.72 亿 元, 资 产 负 债 率 82.92%;2013 年, 公 司 实 现 营 业 总 收 入 415.28 亿 元, 净 利 润 16.19 亿 元, 经 营 活 动 净 现 金 流 -17.12 亿 元 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 总 资 产 736.48 亿 元, 所 有 者 权 益 125.01 亿 元, 资 产 负 债 率 83.03%;2014 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 总 收 入 104.71 亿 元, 净 利 润 1.48 亿 元, 经 营 活 动 净 现 金 流 -33.01 亿 元 本 期 融 资 券 概 况 本 期 短 期 融 资 券 注 册 额 度 为 30 亿 元, 本 期 拟 发 行 10 亿 元, 期 限 为 365 天 募 集 资 金 用 途 本 期 短 期 融 资 券 募 集 资 金 5 亿 元 拟 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金,5 亿 元 拟 用 于 置 换 银 行 贷 款 近 期 关 注 我 国 城 镇 化 建 设 提 速 将 释 放 巨 大 内 需 能 量, 为 建 筑 业 发 展 注 入 了 强 劲 动 力 2012 年 12 月 4 日, 中 共 中 央 政 治 局 召 开 会 议 传 递 出 一 系 列 经 济 信 号, 其 中 城 镇 化 被 摆 在 了 显 著 位 置 ; 另 外, 李 克 强 总 理 也 多 次 在 不 同 场 合 提 及 新 型 城 镇 化, 并 寄 望 于 通 过 推 行 新 型 城 镇 化 来 解 决 当 下 中 国 诸 多 问 题, 带 动 经 济 发 展 中 诚 信 国 际 认 为, 我 国 新 一 届 政 府 大 力 倡 导 新 型 城 镇 化 建 设, 无 疑 将 加 快 城 市 现 代 化 进 程, 释 放 出 巨 大 的 内 需 能 量, 这 也 正 是 未 来 几 十 年 我 国 经 济 结 构 调 整 的 主 要 源 动 力 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 显 示, 我 国 城 镇 化 率 已 由 2012 年 末 的 52.57% 上 升 至 2013 年 末 的 53.73%, 但 仍 明 显 低 于 发 达 国 家 近 80% 的 水 平, 也 低 于 许 多 同 等 发 展 阶 段 国 家 的 水 平 按 发 展 规 律, 城 镇 化 率 超 过 30% 以 后 会 进 入 加 速 发 展 期, 城 镇 化 将 带 来 大 量 的 内 需, 若 以 每 年 1% 的 城 镇 化 增 长 速 度 计 算, 可 拉 动 约 5.2 万 亿 元 的 内 需, 约 等 于 国 内 生 产 总 值 51.9 万 亿 元 的 10% 中 诚 信 国 际 认 为, 城 镇 化 已 成 为 我 国 未 来 经 济 发 展 新 的 巨 大 引 擎, 每 一 个 百 分 点 的 城 镇 化 率, 对 应 的 都 是 上 千 万 人 口 以 及 数 以 万 亿 元 计 的 投 资 和 消 费, 而 这 些 投 资 和 消 费 很 大 一 部 分 要 用 于 住 房 建 设, 这 无 疑 为 建 筑 行 业 发 展 注 入 了 强 劲 动 力 就 建 筑 行 业 本 身 而 言, 除 现 有 的 老 城 镇 改 造 以 外, 新 型 城 镇 化 所 要 避 免 的 交 通 拥 堵 环 境 恶 化 设 施 短 缺 住 房 紧 张 等 问 题, 会 衍 生 出 广 大 的 新 兴 市 场, 这 必 将 为 建 筑 企 业 提 供 巨 大 的 市 场 空 间 此 外, 中 诚 信 国 际 还 注 意 到 新 型 城 镇 化 不 同 于 传 统 意 义 中 的 城 镇 化, 未 来 的 城 镇 化 将 协 调 工 业 化 信 息 化 城 镇 化 农 业 现 代 化 同 步 发 展, 是 比 较 高 水 平 的 城 镇 化, 主 要 体 现 在 以 县 域 城 镇 为 主 要 载 体 的 城 乡 一 体 化 协 调 发 展, 并 融 入 建 设 智 能 城 市 和 绿 色 城 市 等 概 念 未 来, 建 筑 企 业 需 合 理 把 握 市 场 契 机, 把 环 保 低 碳 低 能 耗 等 建 设 融 入 到 企 业 管 理 经 营 理 中, 并 不 断 吸 收 新 技 术, 培 养 和 使 用 复 合 型 人 才, 拓 宽 新 的 建 设 领 域, 增 强 综 合 竞 争 实 力 4
综 上, 伴 随 着 我 国 城 镇 化 进 程 的 加 快 推 进, 必 然 导 致 对 住 宅 办 公 楼 体 育 场 馆 等 城 市 基 础 设 施 产 生 大 量 需 求, 尤 其 对 以 房 建 和 基 建 为 主 业 的 建 筑 企 业 发 展 带 来 有 力 的 支 撑 但 中 诚 信 国 际 也 关 注 到, 新 型 城 镇 化 对 建 筑 行 业 带 来 的 积 极 效 应 不 会 在 短 期 内 显 现, 预 计 市 场 需 求 将 在 中 长 期 逐 步 释 放 建 筑 安 装 施 工 业 务 发 展 良 好, 新 签 合 同 额 稳 定 增 长, 重 大 工 程 项 目 占 比 不 断 提 升, 京 外 及 海 外 市 场 有 序 拓 展, 有 效 降 低 了 单 一 市 场 风 险 受 益 于 城 市 化 进 程 的 推 进 和 房 地 产 行 业 的 快 速 发 展, 近 年 来 公 司 建 筑 安 装 业 务 的 新 签 合 同 额 稳 定 增 长, 由 2011 年 的 500.02 亿 元 增 至 2013 年 的 767.76 亿 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 23.91%;2014 年 一 季 度 公 司 的 新 签 合 同 额 达 173.62 亿 元 表 1:2011 年 ~2014 年 一 季 度 公 司 建 筑 安 装 新 签 合 同 区 域 结 构 地 区 ( 亿 元 ) 2011 2012 2013 2014.3 北 京 296.78 328.60 363.81 99.02 京 外 193.73 220.49 381.68 72.90 境 外 9.51 16.18 22.27 1.70 合 计 500.02 565.27 767.76 173.62 从 业 务 区 域 分 布 看, 作 为 北 京 的 老 牌 国 有 建 筑 企 业, 北 京 城 建 在 北 京 的 建 筑 安 装 市 场 具 有 很 高 的 品 牌 认 知 度 和 较 强 的 市 场 竞 争 力 2011 年 ~2013 年, 公 司 京 内 新 签 合 同 额 持 续 增 长, 分 别 为 296.78 亿 元 328.60 亿 元 和 363.81 亿 元 ;2014 年 1~3 月, 京 内 新 签 合 同 额 为 99.02 亿 元 在 稳 固 京 内 市 场 的 同 时, 为 降 低 单 一 市 场 风 险, 保 持 业 务 的 较 快 增 长, 近 年 来 公 司 重 点 开 拓 京 外 市 场 并 取 得 了 较 为 显 著 的 成 效, 施 工 业 务 区 域 结 构 逐 步 趋 于 合 理 2013 年, 公 司 京 外 新 签 合 同 额 为 381.68 亿 元, 超 过 当 期 京 内 市 场, 占 新 签 总 合 同 额 的 49.71%;2014 年 1~3 月, 京 外 新 签 合 同 额 为 72.90 亿 元 近 年 来, 公 司 海 外 工 程 项 目 以 房 建 为 主, 发 展 较 为 迅 速, 先 后 承 接 了 塞 拉 利 昂 酒 店 阿 尔 及 利 亚 歌 剧 院 中 国 驻 布 隆 迪 使 馆 经 商 处 馆 舍 改 扩 建 等 项 目 2011 年 ~2013 年, 公 司 境 外 新 签 合 同 额 分 别 为 9.51 亿 元 16.18 亿 元 和 22.27 亿 元, 年 均 复 合 增 长 率 达 53.03%;2014 年 一 季 度, 海 外 工 程 新 签 合 同 额 为 1.70 亿 元 公 司 海 外 项 目 主 要 为 援 外 项 目 及 优 惠 贷 款 项 目, 占 海 外 工 程 合 同 额 的 40%~50% 此 外, 在 马 来 西 亚 等 东 南 亚 国 家, 公 司 选 择 承 接 合 同 额 在 3 亿 元 以 上 的 重 点 合 同, 在 当 地 市 场 获 得 了 较 高 的 知 名 度 未 来, 北 京 城 建 将 进 一 步 完 善 海 外 布 局, 拓 展 路 桥 轨 道 交 通 等 领 域 的 业 务, 并 有 计 划 的 承 接 发 达 国 家 的 城 市 综 合 体 项 目, 进 一 步 提 高 海 外 知 名 度 表 2:2011 年 ~2014 年 一 季 度 公 司 承 接 亿 元 以 上 重 大 项 目 情 况 项 目 2011 2012 2013 2014.3 重 大 工 程 数 量 ( 个 ) 116 168 196 51 重 大 工 程 金 额 ( 亿 元 ) 311.31 413.57 576.94 139.26 新 承 接 工 程 总 金 额 ( 亿 元 ) 500.02 565.27 767.76 173.62 重 大 工 程 金 额 占 比 (%) 62.26 73.20 75.15 80.21 房 建 业 务 新 签 合 同 额 占 比 保 持 高 位 ; 轨 道 交 通 业 务 的 有 序 扩 展 为 业 务 的 发 展 提 供 了 有 力 的 补 充 ; 多 元 化 的 业 务 模 式 将 提 高 公 司 的 竞 争 能 力 一 直 以 来, 北 京 城 建 的 建 筑 安 装 业 务 主 要 以 房 建 工 程 为 主 公 司 参 与 了 北 京 众 多 标 志 性 建 筑 物 的 建 设, 如 国 家 体 育 场 国 家 体 育 馆 北 京 奥 运 村 首 都 机 场 3 号 航 站 楼 国 家 大 剧 院 和 银 泰 中 心 等 近 年 来, 公 司 房 建 工 程 的 新 签 合 同 额 保 持 快 速 增 长,2011 年 ~2013 年 的 新 签 合 同 额 年 均 复 合 增 长 率 为 25.13%, 占 公 司 新 签 合 同 总 额 的 比 例 也 维 持 在 60% 以 上 ;2014 年 1~3 月, 该 业 务 板 块 新 签 合 同 额 为 101.64 亿 元, 充 足 的 项 目 储 备 为 公 司 未 来 收 入 的 增 长 提 供 了 有 力 的 保 障 表 3:2011 年 ~2014 年 一 季 度 公 司 建 筑 安 装 新 签 合 同 业 务 构 成 业 务 类 型 2011 2012 2013 2014.3 ( 亿 元 ) 房 建 329.68 396.64 516.18 101.64 市 政 轨 道 交 通 76.12 107.69 167.04 69.07 装 饰 45.56 44.20 53.42 2.78 公 路 48.66 16.75 31.12 0.13 5
合 计 500.02 565.27 767.76 173.62 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 主 要 的 在 建 房 建 工 程 项 目 包 括 中 国 国 学 中 心 中 国 航 空 集 团 总 部 大 厦 工 程 解 放 军 总 医 院 门 急 诊 综 合 楼 一 期 密 云 县 医 院 新 建 项 目 英 特 宜 家 购 物 中 心 大 兴 项 目 等 众 多 重 点 合 同 区 域 境 内 境 外 表 4: 截 至 2014 年 3 月 末 公 司 主 要 在 施 工 房 建 项 目 项 目 名 称 签 约 时 间 预 计 完 工 时 间 合 同 额 ( 亿 元 ) 中 国 国 学 中 心 2013.11 2015.12 8.59 中 国 航 空 集 团 总 部 大 厦 工 程 2012.3 2014.8 3.27 长 沙 梅 溪 湖 国 际 文 化 艺 术 中 心 项 目 2014.2 2016.4 19 解 放 军 总 医 院 门 急 诊 综 合 楼 一 期 2012.12 2014.9 8.02 密 云 县 医 院 新 建 项 目 2011.6 2014.4 13.44 王 府 井 国 际 品 牌 中 心 项 目 总 承 包 工 程 2014.4 2016.7 12.59 重 庆 银 行 大 厦 工 程 2012.6 2014.5 4.57 英 特 宜 家 购 物 中 心 大 兴 项 目 2011.12 2014.8 19.90 东 小 口 住 宅 混 合 公 建 用 地 工 程 2014.2 2015.9 5.09 吉 安 体 育 中 心 2012.9 2016.5 7.00 合 川 尚 信 国 际 广 场 2012 2014.9 5.17 地 铁 九 号 线 郭 公 庄 车 辆 段 四 期 F2 公 建 混 合 住 宅 用 地 项 目 沈 阳 世 茂 五 里 河 商 业 广 场 T3-T5 及 S3 楼 工 程 2013.1 2015.7 6.00 2013.5 2017.11 9.41 马 来 西 亚 悦 蓉 酒 店 2013.1 2015.7 11.45 吉 隆 坡 ATRIA 商 场 综 合 楼 2012 2014.12 4.50 援 尼 日 尔 综 合 医 院 项 目 2013 2015.12 3.17 博 城 城 市 供 水 系 统 和 污 泥 处 理 设 施 改 扩 建 项 目 2013 2015.4 1.15 莫 桑 比 克 大 型 冷 库 及 农 产 品 加 工 中 心 2012.10 2015.3 3.81 公 司 在 房 建 业 务 规 模 扩 张 的 同 时 重 点 发 展 市 政 轨 道 交 通 业 务, 承 建 了 北 京 地 铁 7 号 线 北 京 地 铁 14 号 线 和 郑 州 地 铁 1 号 线 等 多 个 地 铁 项 目 2013 年, 公 司 市 政 轨 道 交 通 工 程 的 新 签 合 同 额 为 167.04 亿 元, 同 比 增 长 55.11%; 主 要 是 因 为 承 接 了 包 括 莲 花 桥 桥 区 积 水 治 理 工 程 小 红 门 再 生 水 厂 工 程 烟 台 套 子 湾 污 水 处 理 厂 二 期 工 程 代 建 项 目 在 内 的 多 项 水 务 工 程 ;2014 年 一 季 度, 该 业 务 板 块 新 签 合 同 额 为 69.07 亿 元 在 公 路 工 程 施 工 方 面, 公 司 具 有 公 路 工 程 总 承 包 特 级 资 质, 能 独 立 承 接 路 桥 工 程 项 目, 目 前 在 施 工 的 路 桥 项 目 主 要 有 怀 柔 区 雁 栖 湖 生 态 发 展 示 范 区 环 湖 路 二 期 ( 南 环 路 ) 工 程 山 西 阳 泉 西 环 高 速 公 路 路 面 及 交 通 安 全 设 施 工 程 济 宁 市 滨 湖 大 道 工 程 第 七 合 同 段 吕 梁 大 道 一 期 工 程 吕 梁 新 城 次 干 道 工 程 等 表 5: 截 至 2014 年 3 月 末 公 司 主 要 在 施 工 市 政 轨 道 项 目 签 约 预 计 竣 合 同 金 额 项 目 名 称 时 间 工 日 期 ( 亿 元 ) 地 铁 7 号 线 工 程 土 建 施 工 01 合 同 2010.5 2014.12 5.84 段 南 水 北 调 配 套 东 干 渠 十 三 标 2012 2014.7 3.38 地 铁 14 号 线 工 程 土 建 施 工 05 合 同 段 2010.11 2014.12 6.95 地 铁 14 号 线 工 程 土 建 施 工 11 合 同 段 2010.5 2014.12 3.11 奥 体 文 化 商 务 园 地 下 交 通 联 系 通 道 及 市 政 综 合 管 沟 工 程 二 标 四 2013.1 2014.12 4.53 标 北 京 轨 道 交 通 燕 房 线 工 程 土 建 施 工 02 合 同 段 2013.11 2015.12 4.69 北 京 市 郑 王 坟 再 生 水 厂 工 程 2014.3 2015.10 16.69 在 积 极 拓 展 业 务 规 模 的 同 时, 公 司 也 注 重 工 程 承 包 模 式 的 改 善, 由 集 中 度 低 竞 争 激 烈 的 传 统 施 工 承 包 向 高 端 化 的 EPC BT BOT 项 目 发 展, 并 发 展 以 设 计 勘 察 和 投 融 资 带 动 的 工 程 总 承 包, 通 过 承 包 方 式 的 中 高 端 化 达 到 提 高 建 筑 业 务 的 盈 利 水 平 近 年 来, 公 司 先 后 承 接 了 北 京 轨 道 交 通 亦 庄 线 BT 项 目 和 梅 市 口 道 路 BT 工 程, 并 已 竣 工 进 入 结 算 回 款 阶 段 随 着 公 司 总 承 包 和 EPC 承 包 经 验 的 累 积, 项 目 管 理 能 力 的 提 升, 未 来 此 类 中 高 端 的 承 包 项 目 有 望 成 为 公 司 工 程 承 包 项 目 的 主 要 部 分 表 6: 截 至 2014 年 3 月 末 公 司 的 BT BOT 和 EPC 项 目 合 同 开 工 竣 工 项 目 名 称 金 额 日 期 日 期 ( 亿 元 ) 北 京 轨 道 交 通 亦 庄 线 BT 项 目 30.59 2008.9 2010.12 梅 市 口 路 ( 玉 泉 路 - 长 兴 路 ) 道 路 BT 工 程 12.31 2012.3 2013.3 整 体 来 看, 建 筑 安 装 业 务 作 为 北 京 城 建 的 核 心 业 务, 目 前 发 展 势 头 良 好, 轨 道 交 通 和 公 路 业 务 能 够 对 其 发 展 提 供 有 力 的 支 撑 ; 同 时, 工 程 承 包 方 式 向 收 益 较 高 的 EPC BT BOT 模 式 发 展, 现 有 的 BT 项 目 均 已 进 入 结 算 回 款 阶 段, 将 带 来 稳 定 的 现 金 流, 确 保 自 身 的 盈 利 能 力 房 地 产 开 发 业 务 稳 步 推 进, 土 地 储 备 充 足, 6
但 一 级 土 地 开 发 业 务 资 本 支 出 压 力 较 大 近 年 来, 公 司 房 地 产 业 务 发 展 稳 定, 收 入 规 模 逐 年 增 长 2011 年 ~2013 年, 该 板 块 分 别 实 现 收 入 77.06 亿 元 101.16 亿 元 和 121.04 亿 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 25.33% 2011 年, 公 司 房 地 产 业 务 经 历 了 快 速 的 发 展 阶 段, 新 开 工 面 积 和 在 建 面 积 分 别 为 151 万 平 方 米 和 297 万 平 方 米 2012 年, 由 于 房 地 产 政 策 频 出, 调 控 力 度 加 大, 公 司 开 发 新 项 目 的 速 度 稍 有 放 缓, 当 年 新 开 工 面 积 为 133 万 平 方 米, 同 比 下 降 11.92%, 但 随 着 已 开 发 项 目 的 逐 步 推 进, 在 建 面 积 和 竣 工 面 积 均 保 持 了 快 速 增 长 的 趋 势 2013 年 以 来, 尽 管 国 五 条 的 出 台 对 房 地 产 市 场 造 成 了 一 定 的 影 响, 但 受 当 年 宏 观 经 济 的 回 升 房 地 产 投 资 额 增 速 上 升 和 北 京 地 区 对 房 地 产 的 刚 性 需 求 较 大 的 影 响, 公 司 房 地 产 业 务 整 体 发 展 较 为 稳 定, 全 年 新 开 工 面 积 和 在 建 面 积 分 别 达 到 197 万 平 方 米 和 437 万 平 方 米, 同 比 上 涨 48.12% 和 34.88% 表 7:2011 年 ~2014 年 一 季 度 公 司 房 地 产 业 务 运 营 情 况 指 标 2011 2012 2013 2014.3 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 151 133 197 59 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 22 124 56 15 在 建 面 积 ( 万 平 方 米 ) 297 324 437 446 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 61 105 95 8 签 约 金 额 ( 亿 元 ) 101 160 150 10 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 16,575 15,162 15,853 12,143 销 售 回 款 金 额 ( 亿 元 ) 93 140 127 18 结 算 面 积 ( 万 平 方 米 ) 53 43 49 13 结 算 金 额 ( 亿 元 ) 109 90 96 20 已 售 未 结 转 面 积 ( 万 平 方 米 ) 31 86 123 111 已 售 未 结 转 金 额 ( 亿 元 ) 101 129 175 148 销 售 方 面, 主 要 受 益 于 近 年 来 房 地 产 市 场 的 快 速 发 展 以 及 可 售 资 源 的 增 长, 公 司 的 销 售 规 模 稳 定 2012 年, 公 司 实 现 签 约 面 积 105 万 平 方 米, 签 约 金 额 160 亿 元, 同 比 大 幅 增 长, 分 别 为 上 升 72.13% 和 58.42%;2013 年, 公 司 签 约 面 积 和 签 约 金 额 同 比 保 持 平 稳, 分 别 为 95 万 平 方 米 和 150 亿 元 在 销 售 均 价 方 面,2012 年, 由 于 公 司 保 障 房 项 目 比 例 增 加, 销 售 均 价 略 有 下 降, 由 2011 年 的 16,575 元 / 平 方 米 下 降 至 15,162 元 / 平 方 米 此 外, 严 厉 的 调 控 政 策 抑 制 了 部 分 投 资 性 购 房 需 求, 也 对 销 售 价 格 的 上 涨 起 到 了 一 定 的 抑 制 作 用 但 随 着 2013 年 房 地 产 业 务 的 逐 渐 回 暖, 公 司 房 地 产 的 销 售 均 价 上 升 至 15,853 元 / 平 方 米 在 销 售 资 金 回 笼 方 面, 近 年 来 公 司 的 销 售 回 款 与 同 期 签 约 金 额 较 为 匹 配,2011 年 ~2013 年 分 别 为 93 亿 元 140 亿 元 和 127 亿 元 业 绩 储 备 方 面, 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 已 售 未 结 转 面 积 和 已 售 未 结 转 金 额 的 余 额 分 别 为 111 万 平 方 米 和 148 亿 元 较 大 规 模 的 待 结 算 资 源 对 公 司 未 来 的 业 绩 增 长 形 成 有 力 保 障 目 前 公 司 在 售 房 地 产 项 目 共 计 20 个, 分 别 位 于 北 京 河 北 成 都 和 重 庆 等 地 区, 总 可 售 面 积 达 547.29 万 平 方 米, 预 计 总 收 入 为 863.30 亿 元, 截 至 2014 年 3 月 末 已 实 现 回 款 447.80 亿 元 土 地 储 备 当 面, 公 司 土 地 投 资 策 略 较 为 审 慎, 主 要 通 过 招 拍 挂 和 项 目 收 购 等 方 式 获 取 土 地 资 源, 另 外 还 通 过 定 向 购 地 合 作 开 发 和 一 级 转 二 级 等 灵 活 方 式 低 成 本 获 取 项 目 近 年 来, 公 司 根 据 房 地 产 业 务 发 展 需 要, 适 时 新 增 土 地 储 备,2011 年 ~2013 年 新 增 土 地 储 备 的 建 筑 面 积 分 别 为 144.30 万 平 方 米 74.10 万 平 方 米 和 108.21 万 平 方 米, 其 中 2013 年 新 增 地 块 全 部 位 于 北 京, 购 置 支 出 为 76.58 亿 元 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 权 益 土 地 储 备 面 积 为 619 万 平 方 米, 主 要 分 布 在 北 京 重 庆 和 成 都 等 地 表 8:2013 年 公 司 新 增 土 地 储 备 明 细 情 况 新 拓 展 项 目 名 称 土 地 储 备 建 筑 面 积 ( 万 平 方 米 ) 魏 善 庄 27.52 北 七 家 项 目 28.81 理 工 大 学 2 号 地 19.43 延 庆 沈 家 营 镇 地 块 23.26 朝 阳 区 东 坝 地 块 9.19 合 计 108.21 开 发 方 式 方 面, 北 京 城 建 采 取 土 地 一 级 开 发 和 二 级 开 发 协 同 进 行 的 模 式 在 一 级 开 发 过 程 中, 利 7
用 对 所 开 发 项 目 的 提 前 介 入, 深 入 了 解 和 掌 握 各 方 面 情 况, 在 取 得 土 地 一 级 开 发 收 益 的 同 时, 为 企 业 进 入 土 地 二 级 市 场 做 好 铺 垫 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 一 级 土 地 开 发 项 目 的 总 投 资 金 额 为 218.17 亿 元, 已 完 成 投 资 额 37.54 亿 元, 涉 及 教 育 城 市 综 合 体 等 多 种 项 目 类 型 公 司 计 划 2014 年 后 三 季 度 将 完 成 投 资 40.58 亿 元,2015 年 和 2016 年 将 分 别 完 成 总 投 资 54.54 亿 元 和 58.84 亿 元, 未 来 资 本 支 出 压 力 较 大 表 9: 截 至 2014 年 3 月 末 公 司 主 要 土 地 一 级 开 发 项 目 概 况 单 位 ( 亿 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 已 完 成 2014 投 资 后 三 季 度 2015 2016 动 感 花 园 项 目 10.2 8.5 1.7 - - 望 坛 项 目 60-0.5 20 20 土 城 项 目 29.1 9.6 10 9.5 - 平 各 庄 项 目 23 16 7 - - 长 沟 项 目 62.77 0.34 10.88 14.64 29.74 长 阳 项 目 33.1 3.1 10.5 10.4 9.1 合 计 218.17 37.54 40.58 54.54 58.84 为 获 得 公 司 房 地 产 业 务 发 展 所 需 资 金, 子 公 司 城 建 股 份 拟 非 公 开 发 行 4.33 亿 股 新 股, 拟 募 集 资 金 总 额 不 超 过 39 亿 元 2014 年 4 月 16 日, 城 建 股 份 收 到 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 相 关 批 复, 核 准 其 非 公 开 发 行 不 超 过 4.33 亿 股 新 股 中 诚 信 国 际 认 为, 城 建 股 份 非 公 开 发 行 成 功 之 后, 将 会 在 一 定 程 度 上 缓 解 公 司 房 地 产 业 务 投 资 压 力, 降 低 其 负 债 水 平 总 体 看 来, 公 司 房 地 产 业 务 经 过 多 年 的 发 展, 已 经 形 成 了 相 对 成 熟 的 发 展 模 式 和 合 理 的 区 域 结 构, 有 一 定 规 模 的 可 售 和 可 结 算 资 源, 公 司 处 于 可 售 在 建 一 级 开 发 土 地 储 备 各 阶 段 的 项 目 分 布 较 为 均 衡, 项 目 自 我 滚 动 开 发 的 能 力 逐 步 增 强, 对 未 来 的 业 绩 形 成 了 较 为 有 利 的 保 障 但 公 司 一 级 土 地 开 发 项 目 资 本 支 出 压 力 较 大, 中 诚 信 国 际 将 持 续 关 注 房 地 产 开 发 运 营 情 况 保 障 房 项 目 顺 利 推 进 ; 持 有 物 业 出 租 规 模 不 断 增 加 保 障 房 建 设 方 面, 作 为 北 京 市 重 要 的 国 有 房 地 产 开 发 企 业, 北 京 城 建 承 担 北 京 市 部 分 保 障 房 开 发 任 务 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 共 有 6 个 保 障 房 项 目, 全 部 位 于 北 京 市, 保 障 房 的 种 类 包 括 经 济 适 用 房 两 限 房 和 定 向 安 置 房 等, 其 中 有 1 个 竣 工 3 个 在 建 2 个 项 目 已 经 基 本 销 售 完 毕 保 障 房 项 目 的 总 投 资 额 达 76.52 亿 元, 规 划 建 筑 面 积 达 118.42 万 平 方 米, 截 至 2014 年 3 月 末, 实 际 完 成 项 目 投 资 78.46 亿 元, 已 实 现 销 售 面 积 95.16 万 平 方 米 表 10: 截 至 2014 年 3 月 末 公 司 保 障 房 建 设 情 况 项 目 名 称 位 置 项 目 类 别 项 目 进 度 规 划 建 筑 面 积 累 计 销 售 面 积 总 投 资 金 额 累 计 投 资 金 额 ( 万 平 方 米 ) ( 万 平 方 米 ) ( 亿 元 ) ( 亿 元 ) 世 华 龙 樾 海 淀 公 租 房 廉 价 房 安 置 房 在 施 30.85 25.21 22 27.72 亦 庄 项 目 亦 庄 公 租 房 在 施 1.64-3 0.04 徜 徉 集 房 山 两 限 房 销 售 完 毕 16 16 9.29 9.29 顺 悦 居 顺 义 两 限 房 销 售 完 毕 19 19 11.04 8.53 福 临 家 园 朝 阳 区 定 向 安 置 房 竣 工 16.02 8.81 8.08 6.12 福 润 家 园 朝 阳 区 定 向 安 置 房 在 施 34.91 26.14 23.11 26.76 合 计 118.42 95.16 76.52 78.46 注 : 世 华 龙 樾 后 期 房 源 由 毛 坯 改 为 高 端 精 装, 导 致 超 出 总 投 资 金 额 截 至 2014 年 3 月 末, 北 京 城 建 持 有 物 业 的 收 租 面 积 约 23.96 万 平 方 米, 其 业 态 包 括 写 字 楼 商 业 配 套 和 综 合 等 持 有 物 业 主 要 集 中 在 北 京 公 司 主 要 物 业 的 出 租 率 或 入 住 率 达 到 96% 以 上 中 诚 表 11: 截 至 2014 年 3 月 末 公 司 持 有 型 物 业 运 营 情 况 信 国 际 认 为, 公 司 持 有 型 物 业 地 段 普 遍 较 好, 租 金 收 入 能 够 为 公 司 贡 献 稳 定 的 现 金 流, 且 物 业 的 升 值 能 提 升 其 资 产 的 质 量, 预 计 未 来 仍 有 较 大 的 增 值 空 间 物 业 名 称 所 在 区 域 物 业 类 型 持 有 面 积 出 租 率 / 平 均 租 金 投 入 运 营 时 间 8
( 平 方 米 ) 入 住 率 (%) ( 元 / 平 方 米 - 日 ) 城 建 大 厦 海 淀 区 写 字 楼 65,757 96 5.7 2004.9 城 建 大 厦 海 淀 区 商 业 及 服 务 业 31,450 97 2.75 2004.9 清 河 嘉 园 北 京 清 河 商 业 371 100 2 2012 世 华 水 岸 北 京 丰 台 商 业 7,107 100 1.96 2011 北 苑 家 园 朝 阳 区 商 业 车 库 81,144 100 1.13 2001 牡 丹 园 海 淀 区 商 业 10,456 100 1.8 1999 泰 和 国 际 大 厦 西 城 区 商 业 26,468 100 3.57 2011 城 建 开 发 大 厦 朝 阳 区 综 合 办 公 8,065.51 99 3.85 - 亮 甲 店 配 电 楼 海 淀 区 办 公 549.97 100 1.25 2007 马 甸 南 村 4# 楼 西 城 区 办 公 1,476.6 100 3.14 2003 石 佛 营 东 里 138# 楼 朝 阳 区 办 公 3,521.58 100 1.5 2003 西 四 环 北 路 137 号 海 淀 区 办 公 419 100 1.11 2003 展 览 路 28# 楼 西 城 区 商 业 1,564.8 100 3.06 2001 垡 头 办 公 楼 朝 阳 区 办 公 615.12 100 0.45 2004 西 黄 村 2# 网 通 设 备 间 石 景 山 区 电 信 机 房 64.33 100 0.39 2004 管 庄 办 公 楼 朝 阳 区 办 公 260 100 0.63 2013 长 新 大 厦 朝 阳 区 办 公 334.64 100 4.2 2008 合 计 - - 239,624.55 - - - 整 体 来 看, 公 司 保 障 房 业 务 发 展 稳 定, 持 有 物 业 不 断 扩 大, 可 租 面 积 稳 定 增 长, 出 租 率 保 持 在 较 高 水 平, 能 够 为 其 自 身 带 来 较 为 稳 定 的 现 金 流 未 来 公 司 将 发 展 重 点 着 眼 于 保 障 性 住 房 开 发 项 目, 并 利 用 其 在 建 筑 安 装 和 房 地 产 开 发 方 面 的 既 有 优 势 和 管 理 经 验 向 产 业 链 的 上 游 延 伸 轨 道 交 通 勘 察 设 计 处 于 行 业 领 先 地 位, 市 场 占 有 率 较 高, 子 公 司 北 京 城 建 设 计 发 展 集 团 股 份 有 限 公 司 实 现 成 功 上 市 公 司 设 计 勘 察 业 务 的 运 营 平 台 为 北 京 城 建 设 计 发 展 集 团 股 份 有 限 公 司, 其 设 计 勘 察 业 务 一 直 都 处 于 行 业 标 杆 地 位, 2013 年 全 年 该 板 块 实 现 营 业 总 收 入 13.97 亿 元 目 前 城 建 设 计 的 业 务 主 要 集 中 在 轨 道 交 通 工 程 建 筑 工 程 市 政 工 程 ( 道 路 桥 梁 ) 三 大 领 域 在 城 建 设 计 的 三 大 业 务 中, 竞 争 力 和 产 业 链 控 制 力 最 强 的 是 轨 道 交 通 工 程 业 务 作 为 国 内 第 一 家 从 事 城 市 轨 道 交 通 设 计 的 勘 察 设 计 单 位, 城 建 设 计 在 轨 道 交 通 工 程 勘 察 设 计 咨 询 业 务 等 领 域 一 直 保 持 国 内 行 业 领 先 地 位 城 建 设 计 从 承 接 中 国 第 一 条 地 铁 线 路 的 设 计 开 始, 陆 续 承 揽 了 北 京 上 海 广 州 深 圳 重 庆 南 京 杭 州 天 津 青 岛 沈 阳 大 连 武 汉 等 国 内 20 多 个 城 市 的 大 量 的 城 市 轨 道 交 通 设 计 施 工 项 目, 也 承 接 了 伊 朗 地 铁 一 二 号 线 等 国 外 工 程 的 设 计 工 作 2013 年, 城 建 设 计 的 轨 道 交 通 工 程 设 计 业 务 继 续 占 据 全 国 轨 道 交 通 设 计 勘 察 市 场 优 势 地 位, 成 功 获 得 了 青 岛 蓝 色 硅 谷 交 通 配 套 项 目 设 计 总 体 总 包 管 理 设 计 合 同 河 南 郑 东 新 区 CBD 副 中 心 区 基 础 设 施 工 程 项 目 设 计 乌 鲁 木 齐 轨 道 交 通 1 号 线 工 程 设 计 07 合 同 段 等 合 同 订 单, 以 及 郑 州 长 春 青 岛 等 城 市 的 多 条 地 铁 线 路 设 计 总 体 总 包 任 务 项 目 名 称 表 12: 截 至 2014 年 3 月 末 城 建 设 计 院 主 要 在 施 项 目 签 约 时 间 预 计 完 成 时 间 合 同 额 ( 亿 元 ) 安 哥 拉 罗 安 达 K.K.II-5000 套 项 目 勘 察 检 测 设 计 总 承 包 合 同 2013.2 2017.12 0.56 中 国 国 际 基 金 有 限 公 司 青 岛 蓝 色 硅 谷 交 通 配 套 项 目 设 计 总 体 总 包 管 理 设 计 合 同 2013.3 2017.12 0.49 青 岛 市 地 铁 工 程 建 设 指 挥 部 办 公 室 业 主 9
深 圳 市 龙 华 新 区 现 代 有 轨 电 车 试 验 线 工 程 可 行 性 研 究 勘 察 设 计 总 承 包 2013.2 2014.12 0.47 深 圳 市 龙 华 新 区 建 设 管 理 服 务 中 心 杭 州 地 铁 4 号 线 一 期 工 程 工 点 设 计 DX4-SJ1 标 段 2013.6 2018.12 0.36 杭 州 市 地 铁 集 团 有 限 责 任 公 司 宁 波 市 轨 道 交 通 3 号 线 工 程 工 点 设 计 (SJ3004 标 段 ) 2013.5 2020.1 0.27 宁 波 市 轨 道 交 通 集 团 有 限 公 司 乌 鲁 木 齐 轨 道 交 通 1 号 线 工 程 设 计 07 合 同 段 2013.6 2018.12 0.26 乌 鲁 木 齐 城 市 轨 道 集 团 有 限 公 司 郑 州 市 轨 道 交 通 航 空 港 配 套 工 程 设 计 总 承 包 2014.3 2018.12 3.10 郑 州 市 轨 道 交 通 有 限 公 司 2013 年 公 司 已 将 现 有 的 轨 道 交 通 施 工 业 务 整 合 至 城 建 设 计, 进 一 步 完 善 了 城 建 设 计 的 产 业 链 北 京 城 建 设 计 发 展 集 团 股 份 有 限 公 司 于 2014 年 7 月 8 日 在 香 港 上 市 ( 股 票 代 码 01599), 发 行 股 数 为 387,937,000 股, 募 集 资 金 净 额 为 7.68 亿 港 元 城 建 设 计 的 成 功 上 市 将 进 一 步 提 升 其 融 资 能 力 和 社 会 声 誉, 对 北 京 城 建 增 强 EPC 工 程 的 承 揽 实 力 起 到 了 重 要 的 作 用 发 行 主 体 信 用 质 量 分 析 概 述 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 在 北 京 建 筑 市 场 具 有 较 高 的 品 牌 知 名 度 和 较 强 的 竞 争 力, 施 工 业 务 项 目 储 备 充 足, 在 京 内 施 工 业 务 稳 步 发 展 的 同 时, 外 埠 区 域 市 场 规 模 也 不 断 增 长, 区 域 结 构 不 断 优 化 ; 房 地 产 业 务 进 展 顺 利, 土 地 储 备 和 开 发 规 模 稳 步 扩 大, 一 二 级 联 动 的 开 发 模 式 使 其 具 有 较 强 的 抗 风 险 能 力 同 时, 中 诚 信 国 际 关 注 到 公 司 资 本 支 出 压 力 较 大, 未 来 的 债 务 融 资 需 求 将 使 公 司 的 负 债 水 平 仍 然 保 持 在 高 位 综 上, 中 诚 信 国 际 评 定 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 的 主 体 信 用 等 级 为 AA +, 评 级 展 望 为 稳 定 财 务 分 析 以 下 分 析 基 于 经 信 永 中 和 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计 并 出 具 标 准 无 保 留 意 见 的 公 司 2011 年 ~2013 年 度 财 务 报 告 以 及 未 经 审 计 的 公 司 2014 年 一 季 度 财 务 报 表 公 司 财 务 报 表 均 依 照 新 会 计 准 则 编 制 资 产 流 动 性 建 筑 和 房 地 产 行 业 的 经 营 特 点 决 定 了 流 动 资 产 在 公 司 资 产 总 额 中 占 比 较 高, 近 年 来 均 保 持 在 80% 以 上 2011 年 ~2013 年 末 公 司 的 流 动 资 产 分 别 为 424.47 亿 元 516.13 亿 元 和 607.44 亿 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 19.63% 流 动 资 产 规 模 的 提 升 主 要 由 于 随 着 建 筑 施 工 和 房 地 产 开 发 等 板 块 业 务 量 的 增 长, 公 司 的 货 币 资 金 与 存 货 大 幅 上 升 所 致 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 流 动 资 产 进 一 步 上 升 至 620.09 亿 元, 占 总 资 产 的 比 例 为 84.20% 公 司 的 流 动 资 产 主 要 由 存 货 货 币 资 金 其 他 应 收 款 以 及 应 收 账 款 等 构 成,2013 年 末 上 述 四 项 在 流 动 资 产 中 占 比 分 别 为 61.95% 22.35% 7.60% 和 4.81% 具 体 来 看, 存 货 是 公 司 流 动 资 产 最 主 要 的 组 成 部 分,2011 年 ~2013 年 末 分 别 为 248.15 亿 元 297.62 亿 元 和 376.33 亿 元, 在 流 动 资 产 中 比 重 均 超 过 55% 公 司 存 货 呈 现 快 速 增 长 的 态 势, 主 要 由 于 随 着 工 程 施 工 和 房 地 产 业 务 的 发 展, 存 货 中 已 完 工 未 结 算 款 和 房 地 产 开 发 成 本 / 开 发 产 品 不 断 增 长 所 致 截 至 2014 年 3 月 末, 存 货 进 一 步 增 加 至 403.52 亿 元, 占 流 动 资 产 的 比 重 为 65.07%, 较 大 规 模 的 存 货 对 公 司 的 运 营 将 造 成 一 定 压 力 货 币 资 金 方 面, 由 于 建 筑 施 工 行 业 对 流 动 资 金 需 求 量 较 大, 近 年 来 公 司 货 币 资 金 维 持 在 较 高 水 平 2011 年 ~2013 年 末, 货 币 资 金 逐 年 增 加, 分 别 为 78.54 亿 元 129.41 亿 元 和 135.77 亿 元 ; 其 中, 2012 年 主 要 由 于 发 行 10 亿 元 中 期 票 据 以 及 收 回 部 分 应 收 款 项 使 得 货 币 资 金 增 加 较 多 截 至 2014 年 3 月 末, 货 币 资 金 为 123.92 亿 元 公 司 其 他 应 收 款 主 要 核 算 各 项 工 程 的 质 保 金 保 证 金 等 往 来 款 项 2011 年 ~2013 年 末, 其 他 应 收 款 分 别 为 31.90 亿 元 32.94 亿 元 和 46.15 亿 元 ; 其 中 2013 年 随 着 工 程 项 目 数 量 的 增 长, 投 标 缴 纳 的 保 证 金 也 有 所 上 升, 其 他 应 收 款 同 比 提 升 40.12% 截 至 2014 年 3 月 末, 其 他 应 收 款 为 43.68 亿 元 应 收 账 款 方 面,2011 年 ~2013 年 末 公 司 应 收 账 款 分 别 为 41.91 亿 元 43.52 亿 元 和 29.23 亿 元 ; 其 10
中 2013 年 同 比 下 降 32.82%, 主 要 由 于 公 司 加 强 对 图 2:2011 年 ~2014 年 3 月 末 公 司 流 动 负 债 构 成 1 年 以 内 应 收 工 程 款 的 清 收 力 度 所 致 但 从 应 收 账 款 账 龄 结 构 看, 截 至 2013 年 末,1 年 及 以 上 的 应 收 账 款 账 面 原 值 为 15.37 亿 元, 占 比 为 48.15%, 其 数 额 和 占 比 均 较 上 年 同 期 提 升 较 多, 中 诚 信 国 际 将 对 该 部 分 应 收 账 款 的 回 收 情 况 保 持 关 注 截 至 2014 年 3 月 末, 应 收 账 款 进 一 步 降 低 至 27.00 亿 元 图 1:2011 年 ~2014 年 3 月 末 公 司 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 从 流 动 性 指 标 看, 虽 然 公 司 流 动 负 债 数 额 较 大, 但 受 益 于 流 动 资 产 的 稳 步 增 长, 其 流 动 比 率 保 持 在 较 好 水 平 2011 年 ~2013 年 末, 公 司 流 动 资 产 对 流 动 负 债 的 覆 盖 能 力 逐 年 增 强, 但 2013 年 末 速 动 比 率 较 上 年 末 有 所 下 降 截 至 2014 年 3 月 末, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 1.38 倍 和 0.48 倍 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 图 3:2011 年 ~2014 年 3 月 末 公 司 流 动 速 动 比 率 情 况 从 资 产 周 转 率 指 标 看,2011 年 ~2013 年, 货 币 资 金 和 存 货 的 快 速 增 长 使 相 关 周 转 率 呈 下 降 态 势 并 持 续 保 持 较 低 水 平, 应 收 账 款 在 2013 年 的 大 幅 减 少 使 得 应 收 账 款 周 转 率 有 所 提 升 ; 同 期, 公 司 流 动 资 产 周 转 率 和 总 资 产 周 转 率 也 逐 年 弱 化 表 13:2011 年 ~2014 年 3 月 公 司 主 要 周 转 率 指 标 指 标 2011 2012 2013 2014.3 货 币 资 金 周 转 率 ( 次 ) 3.63 3.52 3.13 3.23 存 货 周 转 率 ( 次 ) 1.14 1.08 1.03 0.94 应 收 账 款 周 转 率 ( 次 ) 8.63 8.45 11.42 14.90 流 动 资 产 周 转 率 ( 次 ) 0.79 0.78 0.74 0.68 总 资 产 周 转 率 ( 次 ) 0.66 0.63 0.61 0.57 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 ; 注 :2014 年 一 季 度 财 务 指 标 经 年 化 处 理 流 动 负 债 方 面,2011 年 ~2013 年 及 2014 年 3 月 末, 公 司 流 动 负 债 分 别 为 356.44 亿 元 411.43 亿 元 477.44 亿 元 和 449.89 亿 元 ; 流 动 负 债 占 总 负 债 比 例 一 直 保 持 在 较 高 水 平, 分 别 为 81.58% 78.70% 79.49% 和 73.58% 流 动 负 债 主 要 由 预 收 款 项 应 付 账 款 其 他 应 付 款 和 短 期 借 款 组 成 公 司 在 建 筑 行 业 较 高 的 品 牌 知 名 度 对 下 游 企 业 较 强 的 议 价 能 力, 以 及 不 断 增 长 的 业 务 量 使 得 近 年 来 预 收 工 程 款 和 应 付 下 游 供 应 商 款 等 经 营 往 来 款 占 比 较 高, 并 始 终 维 持 在 高 位 截 至 2014 年 3 月 末, 预 收 款 项 应 付 账 款 其 他 应 付 款 和 短 期 借 款 分 别 占 公 司 流 动 负 债 的 41.72% 21.86% 15.77% 和 13.93% 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 总 体 来 看, 随 着 公 司 业 务 的 不 断 发 展, 流 动 资 产 和 流 动 负 债 均 快 速 增 长, 流 动 资 产 对 流 动 负 债 的 覆 盖 能 力 逐 年 提 升 ; 但 受 制 于 存 货 的 快 速 增 加, 其 周 转 率 指 标 仍 处 于 低 位, 流 动 资 产 运 营 效 率 有 待 加 强 短 期 偿 债 能 力 近 年 来 公 司 发 展 迅 速, 在 资 产 规 模 不 断 扩 大 的 同 时 短 期 债 务 规 模 也 保 持 较 高 水 平,2011 年 ~2013 年 末 分 别 为 78.58 亿 元 68.75 亿 元 和 86.97 亿 元 ; 其 中 2013 年 末 公 司 短 期 债 务 同 比 上 升 26.50%, 占 当 期 总 债 务 比 例 为 44.61%, 主 要 是 由 于 公 司 将 合 计 为 15 亿 元 的 将 到 期 债 券 调 整 为 一 年 内 到 期 非 流 动 负 债 所 致 但 公 司 货 币 资 金 充 足,2012 年 开 始 能 够 实 现 对 短 期 债 务 的 全 部 覆 盖 11
从 偿 债 能 力 指 标 分 析, 公 司 的 EBITDA 随 着 业 务 的 增 长 而 稳 定 上 升, 由 2011 年 的 26.02 亿 元 增 至 2013 年 的 31.58 亿 元,EBITDA 对 利 息 的 保 障 程 度 也 逐 年 提 升, 但 2013 年 短 期 债 务 增 加 较 多,EBITDA 对 短 期 债 务 的 覆 盖 能 力 同 比 有 所 下 降 公 司 经 营 活 动 净 现 金 流 波 动 较 大,2011 年 ~2013 年 分 别 为 -12.85 亿 元 44.93 亿 元 和 -17.12 亿 元 其 中 2012 年 公 司 收 到 的 较 大 规 模 的 预 售 房 款 使 其 经 营 活 动 净 现 金 流 比 2011 年 有 大 幅 提 升, 与 经 营 活 动 净 现 金 流 相 关 的 偿 债 指 标 均 处 于 近 年 来 最 优 水 平 ;2013 年 公 司 土 地 储 备 购 置 支 出 大 幅 度 增 加, 造 成 当 期 经 营 活 动 净 现 金 流 下 降 较 多, 相 关 偿 债 能 力 指 标 大 幅 弱 化, 中 诚 信 国 际 将 继 续 关 注 房 地 产 投 资 及 预 售 对 相 关 指 标 的 影 响 表 14:2011 年 ~2014 年 3 月 公 司 偿 债 能 力 指 标 指 标 2011 2012 2013 2014.3 货 币 资 金 ( 亿 元 ) 78.54 129.41 135.77 123.92 短 期 债 务 ( 亿 元 ) 78.58 68.75 86.97 75.25 EBITDA( 亿 元 ) 26.02 28.18 31.58 - 经 营 活 动 净 现 金 流 ( 亿 元 ) -12.85 44.93-17.12-33.01 经 营 活 动 净 现 金 流 / 利 息 支 出 (X) -2.07 7.98-3.22 - 经 营 活 动 净 现 金 流 / 短 期 债 务 (X) -0.16 0.65-0.20-1.75* EBITDA/ 短 期 债 务 (X) 0.33 0.41 0.36 - EBITDA 利 息 倍 数 (X) 4.19 5.00 5.93 - 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 注 : 带 * 指 标 经 年 化 处 理 公 司 与 金 融 机 构 保 持 着 良 好 的 合 作 关 系, 截 至 2014 年 3 月 末, 在 多 家 银 行 的 授 信 总 额 为 323.84 亿 元, 未 使 用 授 信 223.59 亿 元 或 有 负 债 方 面, 截 至 2013 年 末, 公 司 对 外 担 保 余 额 合 计 83.33 亿 元, 其 中 为 商 品 房 承 购 人 提 供 银 行 按 揭 担 保 44.02 亿 元, 为 北 京 王 府 井 国 际 商 业 发 展 有 限 公 司 提 供 贷 款 担 保, 担 保 金 额 为 34.00 亿 元 公 司 无 重 大 未 决 诉 讼 受 限 资 产 方 面, 截 至 2013 年 末, 公 司 主 要 用 于 抵 押 的 房 屋 建 筑 物 及 土 地 使 用 权 的 账 面 净 值 约 为 80.94 亿 元 结 论 中 诚 信 国 际 评 定 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 的 信 用 等 级 为 A-1 12
中 诚 信 国 际 关 于 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 2015 年 度 第 一 期 短 期 融 资 券 的 跟 踪 评 级 安 排 根 据 国 际 惯 例 和 主 管 部 门 的 要 求, 我 公 司 将 对 本 期 短 期 融 资 券 每 半 年 进 行 定 期 跟 踪 评 级 或 不 定 期 跟 踪 评 级 我 公 司 将 在 本 期 短 期 融 资 券 的 评 级 有 效 期 内 对 其 风 险 程 度 进 行 全 程 跟 踪 监 测 我 公 司 将 密 切 关 注 发 行 主 体 公 布 的 季 度 报 告 年 度 报 告 及 相 关 信 息 如 发 行 主 体 发 生 可 能 影 响 信 用 等 级 的 重 大 事 件, 应 及 时 通 知 我 公 司, 并 提 供 相 关 资 料, 我 公 司 将 就 该 事 项 进 行 实 地 调 查 或 电 话 访 谈, 及 时 对 该 事 项 进 行 分 析, 确 定 是 否 要 对 信 用 等 级 进 行 调 整, 并 在 中 诚 信 国 际 公 司 网 站 对 外 公 布 中 诚 信 国 际 信 用 评 级 有 限 责 任 公 司 2015 年 4 月 8 日 13
附 一 : 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 股 权 结 构 图 ( 截 至 2014 年 3 月 末 ) 北 京 市 国 资 委 (100%) 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 编 号 公 司 名 称 持 股 比 例 (%) 1 北 京 城 建 投 资 发 展 股 份 有 限 公 司 50.41 2 北 京 城 建 房 地 产 开 发 有 限 公 司 100.00 3 北 京 城 建 新 城 投 资 开 发 有 限 公 司 100.00 4 北 京 城 科 房 地 产 开 发 有 限 公 司 100.00 5 北 京 城 建 建 设 工 程 有 限 公 司 100.00 6 北 京 城 建 一 建 设 发 展 有 限 公 司 95.04 7 北 京 城 建 二 建 设 工 程 有 限 公 司 100.00 8 北 京 城 建 五 建 设 工 程 有 限 公 司 58.78 9 北 京 城 建 五 资 产 管 理 有 限 公 司 58.78 10 北 京 城 建 七 建 设 工 程 有 限 公 司 100.00 11 北 京 城 建 八 建 设 发 展 有 限 责 任 公 司 100.00 12 北 京 城 建 集 团 ( 辽 宁 ) 有 限 责 任 公 司 100.00 13 北 京 城 建 亚 泰 建 设 集 团 有 限 公 司 29.01 14 北 京 城 建 安 装 集 团 有 限 公 司 24.00 15 北 京 城 建 精 工 钢 结 构 工 程 有 限 公 司 51.00 16 北 京 城 建 集 团 ( 越 南 ) 有 限 责 任 公 司 100.00 17 城 建 三 河 物 业 服 务 有 限 责 任 公 司 50.55 18 北 京 市 园 林 绿 化 有 限 公 司 100.00 19 北 京 市 花 木 有 限 公 司 100.00 20 北 京 市 园 林 古 建 工 程 有 限 公 司 100.00 21 北 京 市 园 林 古 建 设 计 研 究 院 有 限 公 司 100.00 22 北 京 城 建 设 计 发 展 集 团 股 份 有 限 公 司 65.00 23 雄 县 雄 州 宾 馆 有 限 公 司 100.00 24 北 京 城 建 住 宅 合 作 社 100.00 25 北 京 城 建 置 业 有 限 公 司 100.00 26 北 京 市 城 建 职 业 技 术 学 校 100.00 27 北 京 城 建 集 团 总 公 司 材 料 公 司 100.00 28 北 京 城 建 集 团 马 来 西 亚 公 司 51.00 29 北 京 城 建 北 苑 宾 馆 有 限 公 司 100.00 30 北 京 长 青 国 际 老 年 公 寓 有 限 公 司 80.00 31 北 京 城 建 十 六 建 筑 工 程 有 限 责 任 公 司 100.00 32 北 京 城 建 集 团 ( 大 连 ) 有 限 责 任 公 司 100.00 14
附 二 : 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 组 织 结 构 图 ( 截 至 2014 年 3 月 末 ) 注 : 公 司 提 供 15
附 三 : 北 京 城 建 集 团 有 限 责 任 公 司 主 要 财 务 数 据 及 指 标 ( 合 并 口 径 ) 财 务 数 据 ( 单 位 : 万 元 ) 2011 2012 2013 2014.3 货 币 资 金 785,361.86 1,294,098.34 1,357,746.96 1,239,154.39 交 易 性 金 融 资 产 102.58 89.32 66.66 66.66 应 收 账 款 净 额 419,129.27 435,156.00 292,316.62 270,000.39 存 货 净 额 2,481,498.96 2,976,203.23 3,763,310.09 4,035,214.15 其 他 应 收 款 319,020.98 329,385.58 461,545.13 436,773.77 长 期 投 资 398,320.26 365,790.57 329,745.88 325,032.08 固 定 资 产 ( 合 计 ) 348,618.94 642,833.87 708,347.72 707,518.07 总 资 产 5,119,738.50 6,302,947.75 7,243,224.29 7,364,820.03 其 他 应 付 款 476,948.99 528,072.95 705,314.60 709,630.96 短 期 债 务 785,830.00 687,535.00 869,702.38 752,478.43 长 期 债 务 709,636.85 992,550.09 1,079,955.08 1,444,903.79 总 债 务 1,495,466.85 1,680,085.09 1,949,657.46 2,197,382.21 净 债 务 710,104.99 385,986.74 591,910.50 958,227.82 总 负 债 4,368,952.86 5,227,459.03 6,006,010.96 6,114,672.55 财 务 性 利 息 支 出 61,862.25 55,906.53 53,235.94 - 资 本 化 利 息 支 出 230.36 413.85 0.00 - 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 750,785.64 1,075,488.72 1,237,213.33 1,250,147.47 营 业 总 收 入 3,082,122.40 3,657,829.70 4,152,773.48 1,047,071.14 三 费 前 利 润 389,313.78 447,663.80 449,647.53 81,296.86 投 资 收 益 28,055.28 37,722.13 48,564.30 1,839.31 EBIT 228,253.00 251,666.57 282,281.35 - EBITDA 260,202.31 281,794.77 315,817.60 - 经 营 活 动 产 生 现 金 净 流 量 -128,475.92 449,273.77-171,229.46-330,128.05 投 资 活 动 产 生 现 金 净 流 量 -52,640.81-8,623.34 12,831.19-1,932.40 筹 资 活 动 产 生 现 金 净 流 量 46,242.64 81,027.42 214,311.42 223,346.64 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 -134,992.44 521,676.18 55,499.46-108,713.76 资 本 支 出 31,213.18 42,820.57 33,043.35 3,767.20 财 务 指 标 2011 2012 2013 2014.3 营 业 毛 利 率 (%) 18.84 19.68 16.16 12.20 三 费 收 入 比 (%) 7.63 6.50 5.91 5.43 EBITDA/ 营 业 总 收 入 (%) 8.44 7.70 7.60 - 总 资 产 收 益 率 (%) 4.86 4.31 4.17 - 流 动 比 率 (X) 1.19 1.25 1.27 1.38 速 动 比 率 (X) 0.49 0.53 0.48 0.48 存 货 周 转 率 (X) 1.14 1.08 1.03 0.94* 应 收 账 款 周 转 率 (X) 8.63 8.45 11.42 14.90* 资 产 负 债 率 (%) 85.34 82.94 82.92 83.03 总 资 本 化 比 率 (%) 66.58 60.97 61.18 63.74 短 期 债 务 / 总 债 务 (%) 52.55 40.92 44.61 34.24 经 营 活 动 净 现 金 / 总 债 务 (X) -0.09 0.27-0.09-0.60* 经 营 活 动 净 现 金 / 短 期 债 务 (X) -0.16 0.65-0.20-1.75* 经 营 活 动 净 现 金 / 利 息 支 出 (X) -2.07 7.98-3.22 - 总 债 务 /EBITDA(X) 5.75 5.96 6.17 - EBITDA/ 短 期 债 务 (X) 0.33 0.41 0.36 - EBITDA 利 息 倍 数 (X) 4.19 5.00 5.93 - 注 : 公 司 2011 年 ~2013 年 及 2014 年 一 季 度 财 务 报 告 均 依 据 新 会 计 准 则 编 制 ; 公 司 2014 年 一 季 度 财 务 报 表 未 经 审 计 ; 带 * 标 记 为 期 间 财 务 数 据 经 年 化 处 理 16
附 四 : 基 本 财 务 指 标 的 计 算 公 式 长 期 投 资 = 可 供 出 售 金 融 资 产 + 持 有 至 到 期 投 资 + 长 期 股 权 投 资 固 定 资 产 合 计 = 投 资 性 房 地 产 + 固 定 资 产 + 在 建 工 程 + 工 程 物 资 + 固 定 资 产 清 理 + 生 产 性 生 物 资 产 + 油 气 资 产 短 期 债 务 = 短 期 借 款 + 交 易 性 金 融 负 债 + 应 付 票 据 + 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 长 期 债 务 = 长 期 借 款 + 应 付 债 券 总 债 务 = 长 期 债 务 + 短 期 债 务 净 债 务 = 总 债 务 - 货 币 资 金 三 费 前 利 润 = 营 业 总 收 入 - 营 业 成 本 - 营 业 税 金 及 附 加 EBIT( 息 税 前 盈 余 )= 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 EBITDA( 息 税 折 旧 摊 销 前 盈 余 )= EBIT+ 折 旧 + 无 形 资 产 摊 销 + 长 期 待 摊 费 用 摊 销 资 本 支 出 = 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 支 付 的 现 金 + 取 得 子 公 司 及 其 他 营 业 单 位 支 付 的 现 金 净 额 营 业 毛 利 率 =( 营 业 收 入 - 营 业 成 本 )/ 营 业 收 入 三 费 收 入 比 =( 财 务 费 用 + 管 理 费 用 + 销 售 费 用 )/ 营 业 总 收 入 总 资 产 收 益 率 = EBIT / 总 资 产 平 均 余 额 流 动 比 率 = 流 动 资 产 / 流 动 负 债 速 动 比 率 =( 流 动 资 产 - 存 货 ) / 流 动 负 债 存 货 周 转 率 = 主 营 业 务 成 本 ( 营 业 成 本 ) / 存 货 平 均 余 额 应 收 账 款 周 转 率 = 主 营 业 务 收 入 净 额 ( 营 业 总 收 入 净 额 )/ 应 收 账 款 平 均 余 额 资 产 负 债 率 = 负 债 总 额 / 资 产 总 额 总 资 本 化 比 率 = 总 债 务 /( 总 债 务 + 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )) EBITDA 利 息 倍 数 = EBITDA /( 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 资 本 化 利 息 支 出 ) 17
附 五 : 短 期 融 资 券 信 用 等 级 的 符 号 及 定 义 等 级 含 义 A-1 为 最 高 级 短 期 融 资 券, 还 本 付 息 风 险 很 小, 安 全 性 很 高 A-2 还 本 付 息 风 险 较 小, 安 全 性 较 高 A-3 还 本 付 息 风 险 一 般, 安 全 性 易 受 不 利 环 境 变 化 的 影 响 B 还 本 付 息 风 险 较 高, 有 一 定 的 违 约 风 险 C 还 本 付 息 风 险 很 高, 违 约 风 险 较 高 D 不 能 按 期 还 本 付 息 注 : 每 一 个 信 用 等 级 均 不 进 行 微 调 18