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二鸯乌
7 years ago
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1 股票研究公司简要更新报告 (600895) 未来业绩增长有望进入快车道 2008 年报点评孙建平李署本报告导读 : 因可售资源增加, 未来业绩增长有望进入快车道 ; 大股东注入资产预期清晰 ; 创投龙头且优势突出 ; 财务安全, 有资金获取优势投资要点 : 08 年 0.38 元 EPS, 略微低于预期 :2008 年实现营业收入亿元, 净利润 6.52 亿元, 分别同比增长 46.4% 和 49.8% 基本每股收益 0.38 元, 略低于我们 0.4 元的预期公司拟 10 派 1.1 元 ( 含税 ) 公司根据经营需要和市场情况, 适度调减集电港二期西块部分房产销售面积,08 年房地产收入计划完成比例 85%, 比预期收入减少 2 亿元立足园区开发, 出租收入开始有良好表现 08 年公司房地产销售收入和租赁收入分别为亿元和 4.07 亿元, 分别同比增长 78.4% 和 30.4% 用于租售的项目地价成本低, 毛利率高, 尤其是近两年集电港项目有望成规模销售结算公司出租物业和开发销售项目地价成本在元 / 平米之间房产销售和租赁毛利率分别达 64.6% 和 59.3%, 而前者 07 年毛利率只有 34%, 原因在于 08 年集电港研发写字楼开始成规模销售大股东持续资产注入促成上市公司房地产资源超常规增长 :06-08 年大股东张江集团注入 170 万平米权益建面的优质出租类房地产项目给上市公司, 平均每平米作价 1833 元近两年出租物业建面增长 7 倍, 达到 230 万平米 ; 销售项目建筑增长了 5 倍多, 达到 166 万平米财务安全优势突出,08 年顺利配股增强了资金优势公司资产负债率从 07 年的 62.1% 下降到 49.1%, 真实负债率 48.3%, 净负债率 42.9% 获取银行信贷资金有突出优势, 公司拟发行 5 年期不超过 20 亿公司债目前公司已获批的各家商业银行授信已近百亿, 子公司集电港也取得授信逾 15 亿 09 年 1 月公司成功发行短债融资 10 亿元未来大股东有望继续注入优质房地产资源, 扶持上市公司做大做强, 增强特色房产龙头地位因是战略性投资故公司未对中芯国际和展讯通信计提减值准备公司从 07 年开始陆续投入 7 亿元投资园区企业, 颇具优势, 为创投龙头之一预计公司 09 和 10 年 EPS 分别为 0.59 和 0.88 元,RNAV 为元综合园区类公司 09 年 25 倍 PE 和 RNAV 估值, 并考虑公司创投龙头及其优势大股东持续注入资产预期等, 目标价 15 元, 维持增持评级财务摘要 ( 百万元 ) 2006A 2007A 2008A 2009E 2010E 营业收入 (+/-)% 141% -8% 46.4% 63.4% 50% 经营利润 (EBIT) (+/-)% 57% 30% 69.3% 101.6% 75.1% 净利润 (+/-)% -7% 133% 71.7% 52.3% 71.7% 每股净收益 ( 元 ) 每股股利 ( 元 ) 利润率和估值指标 2006A 2007A 2008A 2009E 2010E 经营利润率 (%) 19.9% 28.1% 32.4% 40% 46.8% 市盈率股息率 (%) 1.3% 2.1% 0.9% 1.3% 1.7% 请务必阅读正文之后的免责条款部分评级 : 房地产开发与经营业 / 房地产业增持上次评级 : 增持目标价格 : 上次预测 : 当前价格 : 交易数据周内股价区间 ( 元 ) 7.50~22.36 总市值 ( 百万元 ) 19,204 总股本 / 流通 A 股 ( 百万股 ) 1,549/1,549 流通 B 股 /H 股 0/0 流通股比例 1.00 日均成交量 ( 百万股 ) 9.3 日均成交值 ( 百万元 ) 资产负债表摘要 (12/08) 股东权益 ( 百万元 ) 5195 每股净资产 3.35 市净率 3.5 资产负债率 49.1% 52 周内股价走势图 % 上证综合指数 /08 06/08 09/08 12/08 相关报告行业更新报告春江水暖鸭先知, 房地产板块中的创投先锋: 中国宝安北京城建, 三季报点评及高管电话会交流纪要房地产资源超常规增长,08 年开始业绩加快释放国泰君安地产双周报第 26 期 _ 房价调整相对到位的深圳区域成交量回暖, 房价定乾坤年房地产行业投资策略, 国泰君安地产双周报第期, 房地产上市公司三季报总结评述, 减税首套房降首付和利率等政策放松快评, 资金紧张的冬天, 谁的棉衣厚? 地产行业资金链状况及其影响,

2 表 1: 公司盈利能力不断提升年份 2006A 2007A 2008A 营业收入增长率 141.0% -7.7% 46.4% 净利润增长率 49.1% 68.6% 49.8% 净资产收益率 5.9% 14.7% 14.78% 销售毛利率 33.6% 41.5% 62.9% 销售净利率 19.8% 36.2% 37.1% 三项费用率 11.4% 18.2% 18.9% 存货周转率表 2: 配股完成后公司的负债水平大幅下降 ( 单位 : 百万元, 元 ) 年份 2006A 2007A 2008A 现金每股经营性净现金流预售房款速动比率银行借款银行借款 / 负债 60.5% 51.8% 79.2% 资产负债率 53.5% 62.1% 49.1% 真实资产负债率 52.0% 60.4% 48.3% 净负债率 50.3% 53.5% 42.9% 表 3:2006 年开始大股东通过各种形式注入优质资产给上市公司序号时间内容建筑面积作价总额单价从 863 基地购买经营性房产从集电港购买经营性房产从银行卡产业园购入经营性房产增资集电港获得 60% 股权从银行卡产业园购入经营性房产收购张江园区教育基地 3 号地块配股募资收购集电港 40% 股权配股募资收购微电子港 31.4% 股权合计表 4: 公司持有出租物业统计物业类型建筑面积占比物业档次科研办公 % 中端公寓 % 中端 SOHO % 高端工业厂房 % 低端中端商业 % 中端商业金融 % 中端研发孵化 % 中端待开发项目储备 % 中端高端总计 % 图 1: 上海工业园区存量及增长率图 2: 上海工业园区租金售价及收益率请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 8

3 张江金桥漕河泾浦江外高桥莘庄闵行宝山松江奉浦嘉定南汇青浦外高桥国际商务园张江漕河泾漕河紫竹科学园宝山数据来源 : 高力国际 ( 图 1,2),DTZ( 图 3,4), 国泰君安证券研究所河泾桥(600895) 工业园区总存量 ( 百万平米 ) 增长率 H 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 租金收益率 ( 右 ) 售价增长率租金增长率 H 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 图 3:2007 年上海工业厂房租金图 4:2007 年上海办公研发楼租金平均 :0.98 元 /m2/ 天平均 :2.82 元 /m2/ 天漕0 5 金0 泾浦江表 5: 公司持有可供出售项目储备统计项目名称产品类型建筑面积权益比例权益建面预计竣工时间技术创新区 2 期孵化楼 % 0.31 已完工创新园工业研发 % 创业园低密度办公楼 % 集电港 1 期科研办公楼 % 7.39 已完工集电港 2 期 SOHO 楼 % 19.5 已完工集电港 43# 地块 SOHO 楼 % 集电港待开发项目综合 % 微电子港汤臣豪园 2 期住宅 % 微电子港汤臣豪园 3-4 期住宅 % 总计请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 8

4 表 6: 不完全统计下创投业务资产概况 ( 单位 : 万元,%) 投资标的主业上市进程中芯国际芯片设计和制造 04 年 3 月在香港和美国上市 ( 投资 4.16 亿 /<5% 股权 ) 复旦张江生物医药制造 02 年在香港创业板上市 ( 投资 1184 万 /14.92% 股权 ) 嘉事堂药业股份有限公司医药生产和零售上市进程中 ( 投资 500 万 /20.96% 股权 ) 上海数讯信息技术有限公司园区网络数据中心拟上市 ( 投资 1885 万 /38.97% 股权 ) 07 年后新增创投企业举例四维约翰逊外汇运钞车辅导期展讯通讯芯片设计已在 NASDAQ 上市 ( 投资万,0.6% 股权 ) 微创医疗微创伤介入拟在 NASDAQ 上市超日太阳能结晶硅太阳能电池辅导期儒竞电子变频工作箱空调拟年创业板 Wind 资讯金融信息服务辅导期星飞冷却设备节能管理 09 年创业板鼎识科技光学和射频识别拟年上市华亚微电子芯片设计拟年上市浙江康德莱医用穿刺器械辅导期业绩预测 :09-10 年 EPS 分别为 0.59 元 0.88 元 09 年业绩预测 :09 年出租面积 140 万平米, 实现大约 6 个亿出租收入, 贡献 0.10 元 EPS 通过集电港创新园创业园和赛润项目的销售, 因为结算面积和毛利率的提高, 开发类业务大约贡献 7.6 亿净利润, 为 0.49 元 EPS 总计 09 年 EPS 为 0.59 元 10 年业绩预测 :10 年出租物业面积将增加到 200 万平米左右, 有望完成大约 9 个亿出租收入, 贡献大约 0.15 元 EPS 通过集电港创新园创业园赛润和汤臣豪庭 3-4 期等项目的销售, 开发类业务大约贡献 11.3 亿净利润, 为 0.73 元 EPS 总计 10 年 EPS 为 0.88 元所得税率按 25% 计算附表 : 公司损益表及其预测 ( 单位 : 百万元 ) 损益表 2005A 2006A 2007A 2008A 2009E 2010E 一营业总收入营业收入二营业总成本营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失三其他经营收益公允价值变动净收益投资净收益其中 : 对联营和合营企业投资收益四营业利润请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 8

5 (600895) 加 : 营业外收入减 : 营业外支出其中 : 非流动资产处置净损失 0.18 五利润总额减 : 所得税加 : 未确认的投资损失六净利润减 : 少数股东损益归属于母公司所有者的净利润七每股收益 : 总股本 ( 一 ) 基本每股收益 ( 元 ) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 8

6 作者简介 : 孙建平 : 男, 经济学硕士, 毕业于南开大学金融学系,2004 年 1 月进入国泰君安证券研究所, 从事宏观经济房地产行业研究荣获 2006 年新财富中国房地产行业最佳分析师第二名, 2007 年新财富中国房地产行业最佳分析师第一名,2008 年新财富中国房地产行业最佳分析师第一名李署 : 男, 工科硕士, 毕业于南京大学,2008 年 7 月进入国泰君安证券研究所, 从事房地产行业研究免责声明本报告的信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价, 投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发, 需注明出处为国泰君安证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 8

7 国泰君安证券股票投资评级标准 : 增持 : 股票价格在未来 6~12 个月内超越大盘 15% 以上 ; 谨慎增持 : 股票价格在未来 6~12 个月内超越大盘幅度为 5% ~15%; 中性 : 股票价格在未来 6~12 个月内相对大盘变动幅度为 -5% ~ 5%; 减持 : 股票价格在未来 6~12 个月内相对大盘下跌 5% 以上国泰君安证券行业投资评级标准 : 增持 : 行业股票指数在未来 6~12 个月内超越大盘 ; 中性 : 行业股票指数在未来 6~12 个月内基本与大盘持平 ; 减持 : 行业股票指数在未来 6~12 个月内明显弱于大盘国泰君安证券研究所上海上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层邮政编码 : 电话 :(021) 深圳深圳市福田区益田路 6009 号新世界商务中心 34 层邮政编码 : 电话 :(0755) 北京北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 10 层邮政编码 : 电话 :(010) 国泰君安证券研究所网址 : gtjaresearch@ms.gtjas.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 8

8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 8

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Microsoft Word _ doc 股票研究公司更新报告张江高科 (600895) 土地资源正向张江高科园东区和中区扩张 2009 年报点评孙建平李署 021-38676316 021-38676911 sunjianping@gtjas.com S0880209040413 本报告导读 : lishu007581@gtjas.com S0880109044150 典型的大集团小上市公司, 正反馈的金字塔结构, 即大股东是上市公司资源孵化器,