年上半年中山市房地产市场报告

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洲銮钮
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1 2016 年上半年中山市房地产报告珠海世联行客户与策略资源部 2016 年上半年 7 月 8 日 1 此处填写项目标题文字此处填写客户名称 1

2 年报阅读说明 : u 本报告一二级市场监控范围为全中山市 24 个镇区 u 本报告中, 城区包括中心城区 ( 石岐东区西区南区 ) 泛城区 ( 火炬沙溪港口 ); 北部镇区指小榄黄圃阜沙三角东凤南头古镇东升民众横栏 ; 南部镇区指三乡坦洲大涌南朗板芙五桂山神湾 u 本报告数据来源 : 中山市国土资源局中山统计信息网世联行平台监控数据 2

3 年报导读 : 宏观市场分析 u 2016 年第一季度中山市经济运行态势小幅攀升, 第一季度中山市 GDP 共为 655 亿元, 同比增长 4% u 2016 年上半年中山固定投资额达到 521 亿元, 同比上升 19%; 固定资产投资呈稳定上升趋势土地市场分析 u 2016 年上半年中山土地出让共 34 宗, 总面积为万m2, 商住用地仅万m2, 同比下降 36.85% u 2016 年上半年中山共成交 21 宗土地, 成交面积为万m2, 同比下降 16.91% 二级市场分析 u 2016 年上半年中山市新增供应量为套, 环比下降 26.93%, 同比下降 6.54%, 面积为万m2, 环比下降 22.75%, 同比下降 7.28% u 2016 年上半年, 中山商品房累积成交面积为万平米, 同比上升 49.51%; 累积成交金额为亿元, 同比上升 69.04%; 成交均价为元 / 平米, 同比上升 13.07% u 截止 2016 年 6 月 30 日中山市商品住宅存量套, 同比下降 45.81% 存量较大面积段为 m2 (9332 套 ) m2 (5868 套 ) 0-60 m2以上 (4779 套 ) 存量较大的镇区为坦洲 (4425 套 ) 火炬 (3910 套 ) 石岐 (2667 套 ) 3

4 年报导读 : 片区市场分析 u 从成交量来看, 火炬坦洲分别依靠深圳珠海客户, 住宅成交量名列前茅石岐西区港口在内部消化的基础上, 成功截留住从火炬外溢出来的深圳客户, 上半年成交量也较为客观 u 整体来看, 城区跟坦洲依然是中山的主力成交区域, 北部镇区成交较好的区域是东升中山已有两个镇区价格突破 9000 元 2016 年下半年中山楼市展望 u 今年上半年中山楼市无论是成交量还是价格都创出了历史新高, 目前库存量低至历史新低, 去化周期仅有 4 个月在各种政策规划建设利好的刺激之下, 特别深中大桥建设进程加快, 大量广深客户进入中山市场, 火炬港口等周边区域一直处于供不应求, 这是中山楼市历史以来从未出现过的现象由于上半年中山楼市过度的火爆, 政府开始执行网签预约制度, 以延缓成交量的过度上涨, 预计在下半年中山市场在网签成交数据上涨幅趋势会有所缓慢, 但我们认为中山价格洼地仍在, 将会持续吸引外地客户进入, 实际成交量将持续走高 u 中山城市规划建设仍在支撑整个中山楼市价格, 且中山库存去化周期逐渐缩短, 且相对周边城市, 中山价格仍有上升空间, 预计下半年成交价格较为坚挺, 上升幅度将会加大 4

5 年报导读 2016 年上半年房地产政策分析 2016 年上半年中山宏观市场分析 2016 年上半年中山一级市场分析 2016 年上半年中山二级市场分析中山各区域市场情况分析 2016 年下半年楼市展望 5

6 政策分析 2016 年存准首降开年提升房地产市场信心继 2015 年连续降息降准之后,2016 年首次降准在 2 月 29 日周一突至央行宣布自 2016 年 3 月 1 日起, 普遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点央行称此次降准是为了保持金融体系流动性合理充裕, 引导货币信贷平稳适度增长, 为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境 2016 年春节过后, 中央再次将准, 这也表明了 2016 年货币政策将延上一年放松态势 2016 年 6 月 30 日, 中国银行金融研究所在北京发布 2016 年三季度经济金融展望报告会议上, 中国银行宏观经济研究主管周景彤表示, 上半年中国经济总体运行平稳, 但下半年下行压力较大, 加之美国加息预期和英国脱欧等风险事件影响的不确定性, 短期经济扭转困难较大, 要坚持宽财政稳货币的政策, 货币政策整体以稳为主, 短期内有降准的可能性 6

7 政策分析不动产登记暂行条例实施细则公布, 明确小产权房暂不登记 1 月 20 日, 国土资源部对外公布了不动产登记暂行条例实施细则, 对集体土地所有权登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了详细的规定小产权房无法登记三类人可查询不动产小区公共部分归业主所有农村宅基地及房屋要登记登记未引发市场波动不动产如果不登记, 是不受法律保护的不动产登记条例明确暂不登记, 这意味着小产权房不可能随之合 1. 权利人 2. 因不动产交易继承诉讼等涉及的利害关系人 3. 人民法院人民检察院国家安全机关监察登记时, 小区公共部分归业主所有 ; 转让房屋所有权的, 其对共有部分享有的权利依法一并转让集体土地宅基地使用权及房屋所有权集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权土地承包经营权都明列单开征房地产税的预期, 可能引发有多套房产的业主抛售房产, 从而引起楼市震荡的现象并未出现法化机关等独章节要求登记 7

8 政策分析财政部发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策财政部 2 月 19 日发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知 ( 简称通知 ) 和以往政策相比, 通知将首套房面积 140 平方米以上的契税, 从 3% 减按 1.5% 的税率征收 ; 二套房契税则从 3% 降为 1%-2% 不等此次政府让利相当于房价下调 1%-2% 不过, 二套房契税优惠政策在京沪广深四地暂不实施具体来看, 对个人购买家庭唯一住房 ( 家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女 ), 面积为 90 平方米及以下的, 减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的, 减按 1.5% 的税率征收契税政策 1 对个人购买家庭唯一住房 ( 家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女, 下同 ), 面积为 90 平及以下的, 减按 1% 的税率征收契税, 面积为 90 平以上的, 减按 1.5 % 税率征收契税 2 对个人购买家庭第二套改善性住房, 面积为 90 平及以下的, 减按 1% 的税率征收契税, 面积为 90 平以上的, 减按 2% 税率征收契税 ( 北上广深暂不适用 ) 营业税政策个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 全额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的住房对外销售的, 免征营业税 ( 北上广深暂不适用 ) 首套房二套房 2 月 19 日新政前后买房契税对比面积过去现在降幅备注 90 平内 1% 1% / % 1.5% / 144 平以上 3% 1.5% 1.5% 90 平内 1% 2% 3% 90 平以上 2% 1% / 北上广深不调整点评 : 政策着力刺激非一线城市的新房及存量房市场 ; 收紧一线城市的二手房交易政策注 : 评估价按照售价的 75% 估算 8

9 政策分析营改增今年全面实施, 减轻企业税收负担两会期间李克强总理提出, 今年将全面实施营改增, 从 5 月 1 日起, 从 5 月 1 日起, 将试点范围扩大到建筑业房地产业金融业生活服务业, 并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围, 确保所有行业税负只减不增据了解, 营业税改征增值税改革 ( 简称营改增 ) 从 2011 年试点到现在, 已经是第六个年头, 只有建筑业房地产金融保险生活服务业四个行业还没有推进营改增方案营改增影响分析加速地产行业整合企业减税去化写字楼库存有助于企业减轻税负, 同时企业也会因为税负的减少而增加利润 ( 以某企业为例,2014 年营业额为 1464 亿元, 毛利润为 307 亿元若按营业税征税, 则需缴纳 73.2(1464*5%) 亿元的税 ; 若按增值税征税, 则只需缴纳 33.8(307*11%) 亿元的税 ; 直接降低了企业的税负, 增加了企业的利润 ) 新增不动产所含增值税纳入抵扣范围, 意味着企业拿出部分利润购置写字楼的部分不需缴纳增值税, 不动产变成企业的固定资产, 缴纳增值税的基数降低了对于房地产企业, 营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围, 不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低, 促使土地项目收购, 加速房地产行业整合 9

10 政策分析营改增 5 月 1 日起实施二手房买卖出租均不加税建筑和房地产业自 5 月 1 日起实施营业税改增值税, 出租房产所应缴交增值税城市维护建设税教育费附加地方教育附加房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征, 增值税并非单列按住宅 1.5% 商业地产 5% 来计征, 故此对于月租在 3 万 ~10 万元这档的住宅和非住宅来说, 因为之前营业税附加免征范围扩大至 10 万元以下, 获得减税, 分别减税 0.1% 和 0.3% 个人交易二手房改征增值税, 由于缴税基数的变化, 未满两年的普通住宅交易成本或将增加, 但对于满两年的非普通住宅交易成本大幅下降, 或将降低二手房的交易频率, 从而引导市场健康化发展普通住宅的税率变化 ( 未满两年,90 平以上, 售价在 250 万 ) 税种缴税基数税率税额 5.1 前 5.1 后 5.1 前 5.1 后 5.1 前 5.1 后 5.1 前 5.1 后营业税增值税评估价销售额 5% 5% 城市维护建设税 7% 营业税增值税教育附加 3% 额额地方教育附加 2% 个税 1% 评估价销售额契税 1.5% 合计非普通住宅的税率变化 ( 满两年, 购入价 300 万, 售出价 500 万 ) 税种缴税基数税率税额 5.1 前 5.1 后 5.1 前 5.1 后 5.1 前 5.1 后 5.1 前 5.1 后营业税增值税城市维护建设税差价差价 / (1+5%) 5% 5% % 营业教育附加增值税额 3% 税额地方教育附加 2% 个税契税售价售价售价 / (1+5%) 售价 / (1+5%) 1.5% % 合计注 : 评估价按照售价的 75% 估算 10

11 政策分析政府工作报告稳增长政策进一步明确 2016 年 3 月 5 日, 第十二届全国人大四次会议在人民大会堂开幕, 国务院总理李克强作了 2016 年政府工作报告, 报告内容包含了 2016 年政府工作预期目标的一些关键数据 1 经济增长目标有底线,GDP 增速预期首次采用区间形式 2016 年上半年发展的主要预期目标是国内生产总值增长 6.5% 7%, 政府经济增长目标首次设定为一个区间, 这种区间的设定给予了经济增速一定的弹性, 也给政府政策的制定实施更多灵活的空间, 同时也表明经济增长的底线在目前经济增长动力依然疲弱的环境下,6.5% 的底线是一个明确的稳增长的信号 2 货币政策稳健偏宽松, 财政政策更加积极 (1) 积极的财政政策要加大力度, 适度扩大财政赤字, 赤字率提高 3%;(2) 稳健的货币政策要灵活适度,M2 预期增长 13%, 同时增设社会融资规模余额增长 13% 的新目标对货币政策的描述, 由去年的松紧适度变为今年的灵活适度对此, 分析认为今年央行将会积极地搭配定向工具调节货币供应量, 提高传导效率, 引导资金流向实体经济 3 供给侧的改革进一步加强 4 去库存对于房地产去库存, 报告中特别提到了因城施策化解房地产库存, 点出了当前一二线城市与三四线城市地产市场严重分化的格局, 也表明对于三四线城市将更多退出促进政策, 一二线城市可能更多偏向抑制过热基建投资是经济企稳的主动力, 有望发挥更大作用提出推动地方融资平台转型改制进行市场化融资这表明对地方融资平台的态度已经从 2014 年 43 号文的压制转向了支持地方政府融资增加将推动基建投资回升, 成为经济企稳的主要动力在积极财政政策作用下, 基建投资将在稳增长中发挥主导作用, 带动相关周期性行业的增长 11

12 政策分析国务院发文利好租赁市场, 商办物业去库存 6 月 3 日, 国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 ( 下称意见 ), 意见中列出 18 条详细意见, 从六大方面对住房租赁市场给出具体发展要求, 其中最受关注的是第十二条关于商业用房可改为租赁住房的意见通过发展住房租赁助力市场去库存利好房地产中介行业发展降低开发商资金风险促进资金流动性提高住房租赁企业规模化集约化专业化水平鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务, 规范住房租赁中介机构, 支持和规范个人出租住房完善住房租赁支持政策, 引导城镇居民通过租房解决居住问题落实提取住房公积金支付房租政策鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作 (PPP) 模式, 将现有政府投资和管理的公租房交由专业化社会化企业运营管理各地应结合住房供需状况等因素, 将新建租赁住房纳入住房发展规划允许将商业用房等按规定改建为租赁住房, 允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租支持符合条件的住房租赁企业发行债券不动产证券化产品稳步推进房地产投资信托基金 ( REITs) 试点完善住房租赁法律法规加快建设住房租赁信息服务与监管平台, 推进部门间信息共享发展住房租 STEP 2 赁企业鼓励住房租赁消费完善公共租赁住房支持租赁住房建设加大政策支加大政策支持力度加强住房租赁监管 12

13 政策分析中山十三五规划纲要市十四届人大七次会议开幕, 与会人员对中山市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 ( 草案 )( 以下简称十三五规划纲要 ) 进行审议十三五时期, 中山将率先建成小康社会, 实现第一个百年奋斗目标, 迈上率先基本实现现代化的新征程十三五期间, 中山将港口镇纳入主城区范围, 推动翠亨新区上升为国家级新区, 新建神湾南朗等镇区通用航空机场, 五年居住五年社保可迁入中山户口, 高质量普及学前到高中 15 年教育, 有条件实施高中阶段免费教育港口将纳入主城区翠亨新区 : 推动上升为国家级新区中山十三五规划纲要启动城市轨道 1 号线一期工程建设高速公路 : 深中通道深茂铁路公路大桥连接线等通用航空 : 三角镇通用机场神湾镇通用机场五年居住五年社保可迁入中山户口经济区 :2020 年建成 6 个市级经济区 13

14 开发商事件中海地产收购中信地产 ; 四方博弈, 万科未来的走向充满变数 3 月 14 日, 中海地产和中信股份同时发布公告, 中海地产以 310 亿元的价格, 并购中信股份子公司中信地产的全部股权, 以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产, 涉及到国内 25 个城市至此, 中信股份的住宅业务已经全部剥离, 这也是中海地产继中建地产之后又一笔并购业务 3 月 13 日, 万科发布公告称, 万科拟主要以新发行股份方式, 收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权, 预计交易规模介于人民币 400 亿元至 600 亿元之间但同月, 万科的深圳地铁重组计划遭到了强烈反对, 万科原大股东华润一改此前的低调, 频频出招与此同时, 万宝之争逐渐演变至万科宝能华润深铁等多个主体博弈, 各利益方的意图也正浮出水面在这一场控制权争夺之后, 万科未来的走向充满了变数中海地产 310 亿元收购 100% 100% 中信地产中信泰富住宅 14

15 年报导读 2016 年上半年房地产政策分析 2016 年上半年中山宏观市场分析 2016 年上半年中山一级市场分析 2016 年上半年中山二级市场分析中山各区域市场情况分析 2016 年上半年下半年楼市展望 15

16 GDP 分析 2016 年第一季度中山市经济运行态势小幅攀升, 第一季度中山市 GDP 共为 655 亿元, 同比增长 4% 中山 2016 年第一季度 GDP 为 655 亿元, 同比 2015 年增长 4%, 增长速度环比同比 2015 年涨幅略有下降 (2015 年同比 8%); 中山 2016 年第一季度人均 GDP 为元, 同比 2015 年增长 4%, 中山人均 GDP 逐年稳步增长, 虽然涨幅略有下滑, 但整体来看趋于稳定数据来源 : 中山市信息统计局 16

17 固定投资 2016 年 1-5 月中山固定投资额达到亿元, 同比上升 12.98% ; 固定资产投资各月较为平稳 2016 年 1-5 月中山固定投资额达到亿元, 同比上升 12.98%; 固定资产投资呈稳定上升趋势数据来源 : 中山市信息统计局 17

18 房地产投资 2016 年 1-5 月中山市房地产投资额总量达到亿元, 同比增长 15%, 占固定资产投资比例有所上升中山市 2016 年 1-5 月房地产投资占固定资产投资的比例与较 2015 年稍有上升, 保持在 50% 以上数据来源 : 中山市信息统计局 18

19 年报导读 2016 年上半年房地产政策分析 2016 年上半年中山宏观市场分析 2016 年上半年中山一级市场分析 2016 年上半年中山二级市场分析中山各区域市场情况分析 2016 年上半年下半年楼市展望 19

20 土地供应 2016 年上半年中山土地出让共 34 宗, 总面积为万m2, 住宅用地仅万m2, 同比下降 36.85% 2016 年上半年中山市共出让土地 34 宗, 同比增加 3 宗, 总宗地面积万m2, 同比下降 1.31%; 工业供应的宗数与宗地面积均居首位, 共 22 宗, 供应面积万m2, 占总供应面积 68.95%; 商业土地供应共 2 宗, 供应面积为 5.22 万m2, 占总供应面积的 6.52%; 住宅土地供应 10 宗, 供应面积为万m2, 占总供应面积的 24.53%; 年份 2015 年下半年 2016 年上半年环比 2015 年上半年同比供应宗数供应面积 ( 万m2 ) % % 住宅土地供应宗数同比减少 2 宗, 供应面积同比下降了 36.85%,2016 年上半年商住用地持续下滑数据来源 : 中山市国土资源局 20

21 土地供应中山土地供应主要集中在镇区, 特别是南部镇区, 且住宅用地供应集中在南北部镇区从中山各区域土地供应情况看, 出让土地面积主要分布在镇区, 其中南部镇区供应面积万m2, 位于榜首 ; 商业用地供应集中在泛城区, 工业用地供应较为均匀, 中心城区北部镇区南部镇区皆有工业用地供应住宅用地集中在北部镇区和南部镇区, 分别供应 5.75 万m2和万m2 数据来源 : 中山市国土资源局 21

22 土地成交 2016 年上半年中山共成交 21 宗土地, 成交面积为万m2, 同比下降 16.91% 年份 2015 年下半年 2016 年上半年环比 2015 年上半年同比成交宗数成交面积 ( 万m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) % % % % 中山土地成交面积整体同比大幅下降, 但成交金额有小幅上升上半年中山土地市场一直处于冷淡时期数据来源 : 中山市国土资源局 22

23 土地成交成交以工业用地为主, 商住用地仅成交 9 宗, 成交宗地面积仅 11 万m2 成交面积集中在工业用地, 共成交 11 宗, 成交面积万平米, 占总成交面积的 53.79%, 集中在中心城区与南部镇区住宅用地总成交 9 宗土地, 成交面积 11 万m2, 占总成交面积 27.67%, 近年来住宅用地成交量占比较低数据来源 : 中山市国土资源局 23

24 土地成交 2016 年上半年中山仅有 4 宗可开发的商住用地成交, 其中港口一宗面积较大土地以溢价 150% 由富元竞得, 目前中山住宅用地楼面价维持在 1700 元左右地块编号行政区土地面积 _ 万平米总建筑面积 _ 万平米容积率成交价格 _ 万元溢价率 _ 百分比土地单价 _ 元每平米楼面地价 _ 元每平米成交日期受让单位出让年限 W W W W W 港口 % 三角 % 三角 % 古镇 % 中山富元集团有限公司中山市创泉房地产开发有限公司中山市创泉房地产开发有限公司中山市古镇曹一置业发展有限公司 70 年至 2073 年 12 月 8 日止 2068 年 5 月 19 日南头 % 岑贺添 70 年 70 年 W 南头 % 王明飞 70 年 W W W 南头 % 周注添周健辉 70 年板芙板芙 % % 中山市盈利丰房地产有限公 70 年 19 司中山市盈利丰数据来源房地产有限公 19 : 中山市国土资源局 70 年司 24

25 年报导读 2016 年上半年房地产政策分析 2016 年上半年中山宏观市场分析 2016 年上半年中山一级市场分析 2016 年上半年中山二级市场分析中山各区域市场情况分析 2016 年下半年楼市展望 25

26 新增供应 2016 年各月新增量基本较平稳, 仅有 2 月新增达到历史最低点 2016 年上半年中山市新增供应量为套, 环比下降 26.93%, 同比下降 6.54%, 面积为万m2, 环比下降 22.75%, 同比下降 7.28% 2016 年上半年中山市场住宅新增相比去年有小幅回落, 各月新增量基本较平稳, 仅有 2 月新增达到历史最低点数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 26

27 新增供应火炬新增量突出, 供应中 m2户型集中度高, 套数占比 77.6%, 中山各区域住宅各面积段新增供应量套数以上火炬石岐东区西区南区沙溪港口三乡坦洲小榄黄圃阜沙三角东凤南头古镇东升民众横栏大涌南朗板芙五桂山神湾合计年上半年商品住宅新增供应量主要集中于 m2 (10564 套 ) m2 (6195 套 ) m2 (3975 套 ) 2016 年上半年商品住宅新增供应量主要来自为火炬 (4408 套 ) 南区 (2853 套 ) 石岐 (2671 套 ) 坦洲 (2368 套 ) 新增供应 m2户型集中度高, 套数占比 77.6%, 60 m2以下及 180 m2以上的户型新增量少火炬南区为新增量最集中区域, 火炬新增量持续远超过其他区域, 城区范围内新增供应占据全市半壁江山, 北部镇区与南部镇区新增量都有接近 10% 的下滑, 南部镇区则依然是住宅新增供应最少的区域数据来源: 中山市国土资源局, 世联数据平台 27

28 总供应量因 15 年底库存去化速度加快,2016 年上半年中山市场的总供应量首次下滑, 总供应套数仅有 8.9 万套中山各区域住宅各面积段总供应量套数以上火炬石岐东区西区南区沙溪港口三乡坦洲小榄黄圃阜沙三角东凤南头古镇东升民众横栏大涌南朗板芙五桂山神湾合计年上半年中山市商品住宅的总供应量为套, 同比下降 13.47% 主要供应面积段为 m2 (24963 套 ) m2 (17902 套 ) m2 (11996 套 ) 主要供应镇区为坦洲 (9320 套 ) 火炬 (8976 套 ) 石岐 (7368 套 ) 2016 年上半年中山市场的总供应量首次有所下滑, 总供应套数超过低于 10 万套, 其中主要原因是 15 年下半年库存去化速度加快, 市场存量逐月下滑, 从而导致今年的住宅供应量有所下滑从面积段来看, m2依然是供应量最大, 另外 0-60 m2的投资户型今年有明显增加 ; 从镇区来看坦洲持续保持着全市最高的供应量, 主城区及火炬开发区的供应量也非常大数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 28

29 存量分析中山截止 6 月 30 日库存量为套, 同比去年减半, 城市去库存效果较好, 分区域来看坦洲石岐火炬存量较多, 分面积段来看, 面积段存量较多中山各区域住宅各面积段存量套数以上火炬石岐东区西区南区沙溪港口三乡坦洲小榄黄圃阜沙三角东凤南头古镇东升民众横栏大涌南朗板芙五桂山神湾合计截止 2016 年 6 月 30 日中山市商品住宅存量套, 同比下降 45.81% 存量较大面积段为 m2 (9332 套 ) m2 (5868 套 ) 0-60 m2以上 (4779 套 ) 存量较大的镇区为坦洲 (4425 套 ) 火炬 (3910 套 ) 石岐 (2667 套 ) 从库存量看, 中山的住宅存量较 2015 年出现显著下降 (2015 年末库存量为套 ),2016 年上半年城市去库存效果较好数据来源: 中山市国土资源局, 世联数据平台 29

30 住宅去化量 2016 年上半年中山市场延续上一年年底的火爆行情, 整体成交量与价格都有大幅度增长 2016 年 1-5 月, 中山商品住宅累积成交面积为万平米, 同比上升 58.67%; 累积成交金额为亿元, 同比上升 84.73%; 成交均价为 6549 元 / 平米, 同比上升 16.42% 30

31 住宅去化量港口增长幅度最大, 火炬坦洲石岐住宅销售名列前三 2016 年上半年中山市商品住宅网签套数为套, 同比上升 45.72% 主要消化面积段为 m2 (15630 套 ) m2 (12036 套 ) 80-90(8371 套 ) m2 (6154 套 ) 其中港口增长幅度最大, 北部镇区除东凤镇以外增长幅度结基本超过 100%, 坦洲首次销量有所下滑 2016 年上半年中山市成交量前三的区域为火炬 (5066 套 ) 坦洲 (4895 套 ) 石岐 (4701 套 ) 数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台中山各区域住宅各面积段消化量套数以上火炬石岐东区西区南区沙溪港口三乡坦洲小榄黄圃阜沙三角东凤南头古镇东升民众横栏大涌南朗板芙五桂山神湾合计

32 商品房成交 2016 年上半年半年度商品房成交量再次刷新历史新高, 成交价格首次突破 7000 元 2016 年上半年, 中山商品房累积成交面积为万平米, 同比上升 49.51%; 累积成交金额为亿元, 同比上升 69.04%; 成交均价为元 / 平米, 同比上升 13.07% 2016 年上半年除 2 月份的传统淡季成交量较低之外, 其他月份成交量都远高于 2015 年全年平均值 ( 万m2 ), 且 3 月份成交量达万m2, 创造历史新高 ; 成交均价方面也逐月上升,5 月份更是突破 7000 元大关数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 32

33 成交排名 2016 年上半年开发商排名, 雅居乐住宅销售套数位列第一, 越秀第二, 敏捷第三 2016 年上半年中山市房地产开发商住宅销售套数排名排名开发商套数份额 1 雅居乐 % 2 越秀 % 3 敏捷 % 4 利和 % 5 海雅 % 6 远洋 % 7 华隆 % 8 古镇曹一 % 9 保利 % 10 中澳 % 2016 年上半年中山项目住宅套数排名排名镇区项目名称成交套数 1 东升可逸豪苑三乡雅居乐新城南头海雅君悦花园火炬雅居乐凯茵又一城石岐利和豪庭一区古镇天宏绿茵豪庭南朗锦绣海湾城南区星汇云锦花园港口天明御华庭坦洲佳境康城西区中山奥园五桂山御龙山花园火炬汇美豪庭住宅小区港口星港城市名都沙溪华发生态庄园港口保利国际广场南区悦盈新成花园黄圃蓝天金地花园阜沙澳华花园西区雅居乐剑桥郡 544 数据来源: 中山市国土资源局, 世联数据平台 33

34 年报导读 2016 年上半年房地产政策分析 2016 年上半年中山宏观市场分析 2016 年上半年中山一级市场分析 2016 年上半年中山二级市场分析中山各区域市场情况分析 2016 年下半年楼市展望 34

35 镇区分析 2016 年上半年中山各镇区住宅成交套数排名排名镇区套数 1 火炬坦洲石岐西区东升港口南区三乡横栏东区民众南头南朗黄圃沙溪三角东凤小榄神湾古镇阜沙五桂山板芙大涌 105 整体来看, 城区跟坦洲依然是中山的主力成交区域, 北部镇区成交较好的区域是东升中山已有两个镇区价格突破 9000 元 2016 年 1-5 月中山各镇区商品房成交均价排名排名镇区成交均价 1 古镇坦洲东区南朗石岐火炬五桂山小榄南区西区港口沙溪南头三乡横栏大涌阜沙东凤三角东升黄圃民众神湾板芙 4245 从成交量来看, 火炬坦洲分别依靠深圳珠海客户, 住宅成交量名列前茅石岐西区港口在内部消化的基础上, 成功截留住从火炬外溢出来的深圳客户, 上半年成交量也较为客观从成交均价来看, 各镇区成交均价都有不同程度上升, 其中古镇坦洲成交价格已接近 1 万元大关, 目前中山已没有 4000 元以下区域成交价格数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 35

36 石岐中山中心城区成熟老区, 生活氛围浓厚, 且各产品走量基本在 50% 以上石岐市场供应特点 : 石岐 2016 年上半年商品住宅的供应量为 7368 套, 销售量为 4701 套, 总销售率为 63.8% 石岐目前在售项目 37 个 ; 消化结构与供应结构基本吻合, 区域各项目销售情况良好, 但相对来看, m2是该片区市场机会最好的产品 ; 36

37 石岐利和豪庭上半年区域内卖最火的楼盘, 住宅成交量接近千套 2016 年上半年销售业绩 : 2016 年上半年住宅销售套数约 932 套, 片区排名第一, 全市单盘销售套数排名第五, 目前成交均价 7532 元 / m2 营销大事件 : 2016 年 4 月 16 日, 二期城家 1 2 栋首推, 劲销 9 成!; 2016 年 5 月 28 日, 举行了深中通道梦想首航仪式主力产品 : m2两房三房 ; 总建面 : 18 万平米开发商富元地产集团利和豪庭效果图主要卖点 : 项目座落于石岐悦来南白石桥侧, 靠近岐江河, 地处东区西区石岐区南区四区交汇处, 产品面积段从 39 m2至 168m2, 单身公寓实用两三房与舒适四房俱具小区全线以学乐为主题, 致力打造中山首创阅乐成长社区 ; 包括首创学乐主题园林阅文化会所海洋主题车库等, 寓教于乐, 学在家里, 乐在家里数据来源 : 世联数据平台 37

38 火炬品牌开发商云集, 项目规模大, 产品品质佳, 依托深中大桥优势, 大量深圳客户涌入置业火炬市场供应特点 : 火炬 2016 年上半年商品住宅的供应量为 8976 套, 销售量为 5066 套, 总销售率为 56.4% 火炬目前在售项目 46 个 ; 在消化结构上,60-90 m2销售率最高 m2去化量高, 特别是 m2去化量有 1089 套, 可见, 由于深圳投资客户的进入, 中小面积首置 / 首改产品需求依然巨大 ; 数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 38

39 火炬凯茵又一城本土品牌开发商诚意之作, 城区低密度品质大盘 2016 年上半年销售业绩 : 2016 年上半年住宅销售套数约 1047 套, 片区排名第一, 全市单盘销售套数排名第四, 目前成交均价 8083 元 / m2 营销大事件 : 2016 年 3 月 19 日, 凯茵又一城花漾集 3 4 栋 300 套 m2 2-3 房, 均价 9000 元 / m2, 当日售罄 ; 2016 年 4 月 16 日, 加推 5 栋新品 m2 2-3 房, 当日售罄 ; 2016 年 5 月 1 日, 裙楼商业同步发 ; 2016 年 5 月 29 日, 推出花漾集 7 幢新品 m2二三房单位, 均价元 / m2 ; 2016 年 6 月 25 日,8 幢 m2升级新品二房三房单位, 均价元 / m2左右 ; 主力产品 : 93 平米 2 房 102 平米 3 房 122 平米 3 房 ; 总建面 : 300 万平米开发商中山市雅景房地产开发有限公司凯茵又一城效果图主要卖点 : 凯茵又一城位于中山市火炬开发区的国家级五桂山自然保护区内, 紧邻国家级一级水源长江水库处于中山城市东部轴心, 毗邻中山市生态景观林带湿地公园, 引领中山东进城市规划发展方向位于项目的中心位置 m2叠景畔山别墅, 还有 12 栋别具时代感的低密度建筑高层组成, 围合式布局, 宽楼距, 具有中心花园, 共分两房三房四房 3 类数据来源: 世联数据平台 39

40 港口中心城区后花园, 市场发展迅速, 大盘林立港口市场供应特点 : 港口 2016 年上半年商品住宅的供应量为 4039 套, 销售量为 3429 套, 总销售率为 84.9% 港口目前在售项目 14 个 ; 在消化结构上, 初两端产品零销售之外, 其余产品销售率都较高, 其中供应与销售基本集中在 m2, 是市场主流需求 ; 数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 40

41 港口保利国际广场央企大牌, 深中同城大社区 2016 年上半年销售业绩 : 2016 年上半年住宅销售套数约 645 套, 片区排名第二, 全市单盘销售套数排名第 14, 目前成交均价 6889 元 / m2 营销大事件 : 2016 年 1 月, 洋房 3 期栋加推, 另写字楼同步推售第 14 层 ; 2016 年 2 月, 洋房 3 期栋加推, 另写字楼同步推售第 15 层 ; 2016 年 3 月, 洋房 3 期栋加推, 另写字楼同步推售第层 ; 2016 年 4-6 月, 加推车位商铺 ; 主力产品 : 85 平米两房平米 3 房 ; 总建面 : 150 万平米开发商保利 ( 中山 ) 房地产开发有限公司保利国际广场效果图主要卖点 : 保利国际广场是保利在中山的首个百万及综合体项目位于城北核心, 占据深中通道首发站的绝佳地理位置 ; 而在配套上, 保利国际广场更是拥有了城市级的配套 38 万方的保利广场, 将打造成时尚生活一站式都汇 ; 目前保利国际影城金钻 5 星级艾美酒店与保利地产形成战略合作协议, 保利精心打造社区超市比邻超市确定进驻保利广场数据来源 : 世联数据平台 41

42 西区中心城区成交活跃度第二区域, 周边区域供应紧张, 带动深圳客户小幅上涨西区市场供应特点 : 西区 2016 年上半年商品住宅的供应量为 5590 套, 销售量为 3942 套, 总销售率为 70.5% 西区目前在售项目 25 个在消化结构上, 市场依然以 m m2和 m2的首置首改产品为主, 这三类产品 2014 年产品去化率基本为 80% 以上, 下半年预计新增量将会加大, 市场竞争激烈数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 42

43 西区雅居乐剑桥郡中山城区仅有的超 200 万平米综合体项目 2016 年上半年销售业绩 : 2016 年上半年住宅销售套数约 544 套, 片区排名第一, 全市单盘销售套数排名第 20, 目前成交均价 7797 元 / m2 营销大事件 : 2016 年 1 月 6 日, 加推荣曜 5 栋 m2南北向通透户型, 首付 15 万起, 价格元 / m2 ; 2016 年 5 月 13 日, 推出全新 82 一 118 平米两房三房, 南北向园林景观新品, 开盘均价元 / m2 ; 主力产品 : 82 平米两房平米 3 房 ; 总建面 : 280 万平米开发商中山雅居乐雍景园房地产有限公司雅居乐剑桥郡主要卖点 : 雅居乐剑桥郡集商务购物中心商业街住宅教育会所文化旅游等多功能组合而成, 总面积约 280 万平方米, 其中商业面积约 30 万平方米, 是定位为购物餐饮娱乐休闲文化观光一体的超大型综合购物中心数据来源 : 世联数据平台 43

44 坦洲市场供应存量销量持续名列前茅, 因临近珠海价格一路飙涨坦洲市场供应特点 : 坦洲 2016 年上半年商品住宅的供应量为 9320 套, 销售量为 4895 套, 总销售率为 52.5% 坦洲目前在售项目 41 个在消化结构上, m2销售率都超过 60%, 坦洲市场从 m2均能有较好的市场表现整体来看, 坦洲市场供应与销量在中山仍排名前一二数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 44

45 坦洲佳境康城坦南最大规模项目, 区域内走量最快的项目 2016 年上半年销售业绩 : 2016 年上半年住宅销售套数约 796 套, 片区排名第一, 全市单盘销售套数排名第 10, 目前成交均价元 / m2 营销大事件 : 2016 年 1 月 1 日, 推售套数 324 套, 当天销售 263 套, 销售均价 :11000 元 / m2 ; 2016 年 3 月 18 日, 推售套数 208 套, 当天销售 164 套, 销售均价 :13000 元 / m2 ; 2016 年 4 月 29 日, 推售套数 216 套, 当天销售 103 套, 销售均价 :14000 元 / m2 ; 2016 年 6 月 18 日, 推售套数 108 套, 当天销售 67 套, 销售均价 :15000 元 / m2 ; 2016 年 2 月 27 日, 梦想家组团 1-7 栋收楼仪式 ; 主力产品 : 89 m2小三房,107 m2三房,119 m2四房 ; 总建面 : 130 万平米开发商中山市骏佳房地产开发有限公司佳境康城效果图主要卖点 : 佳境康城地处大珠海西拓北进发展战略核心主轴, 是珠海北极富代表性的高端百万平米大盘项目与珠海主城区的交通关系紧密, 整个社区融合了 8 万m2大型商业体近 10 万m2商业街区高级会所幼儿园和小学联排别墅花园洋房高层住宅等, 配套完善繁华至尚, 置业安居, 一步到位是珠海北社区规模最大最适宜居住的新都市生活圈数据来源: 世联数据平台 45

46 东升北部镇区中成交量最为最突出, 产品主要以刚改产品为主东升市场供应特点 : 东升 2016 年上半年商品住宅的供应量为 4798 套, 销售量为 3645 套, 总销售率为 76% 东升目前在售项目 21 个在消化结构上, m2销售率都超过 70%; 销售量最高产品为 m2, 整体来看, m2占据市场最主力需求数据来源 : 中山市国土资源局, 世联数据平台 46

47 东升可逸豪苑蝉联全市销售面积与区域金额双料冠军, 全市单盘销售金额第五 2016 年上半年销售业绩 : 2016 年上半年住宅销售套数约 1266 套, 片区排名第一, 全市单盘销售套数排名第一, 目前成交均价 4691 元 / m2 营销大事件 : 2016 年上半以整合客户资源及渠道推广为主 ; 2016 年 1-4 月联动 Q 房家家顺搜房腾讯等电商 ; 2016 年 5-6 月只联动搜房电商, 电商优惠 1 万抵 5 万, 上半年引入中介联动, 以低价优势迅速突破销量 ; 主力产品 : 平米 3 房 ; 总建面 : 42.6 万平米开发商中山市越秀房地产开发有限公司可逸豪苑效果图主要卖点 : 越秀可逸豪苑,50 万 m2 丰盛生活综合体, 是越秀地产在中山继星汇云锦星汇隽庭后又一倾力巨作项目配有 2 万 m2 一站式多元缤纷商业, 更有华润万家强势进驻, 刷新坦背商业新标杆越秀可逸豪苑凭借高品质高标准高价值的产品特质, 赢得了一众来宾的热捧! 数据来源 : 世联数据平台 47

48 年报导读 2016 年上半年房地产政策分析 2016 年上半年中山宏观市场分析 2016 年上半年中山一级市场分析 2016 年上半年中山二级市场分析中山各区域市场情况分析 2016 年下半年楼市展望 48

49 2016 年上半年中山楼市总结与下半年展望 u 2016 年上半年中山土地市场趋于平淡, 整体土地供应面积基本持平, 但商住用地供应下滑超 3 成 ; 上半年可用于住宅开发的大面积商住地仅 4 宗, 但基本维持较高溢价成交 2016 年下半年, 中山政府如果加大住宅用地的推出, 土地市场将会更为活跃, 目前各开发商库存量逐渐下滑, 且上半年资金回笼较快, 开发商拿地将较为积极, 且中山成交均价一路飙涨, 这将会吸引更多外来品牌开发商进入中山, 优质地块也将会有更高的溢价 u 供应量方面 :2016 年上半年新增供应量大幅下调, 从一定程度上加剧库存去化周期的缩短, 且各楼盘走量远高于市场推量, 导致个别楼盘出现断货的现象预计在下半年, 在售项目由于工程进度跟不上, 新项目入市不多, 新增供应量将不会有所增大, 个别去化周期较短的区域如火炬港口西区新增量将较为突出 u 成交方面 : 今年上半年政策持续放松, 且中央政府工作重点仍在去库存上, 中山楼市无论是成交量还是价格都创出了历史新高, 中山也顺利完成了住宅去库存的任务, 目前库存量低至历史新低, 去化周期仅有 4 个月在各种政策规划建设利好的刺激之下, 特别深中大桥建设进程加快, 大量广深客户进入中山市场, 火炬港口等周边区域一直处于供不应求, 个别楼盘更是直接把全年的销量走完, 工程进度严重跟不上, 这是中山楼市历史以来从未出现过的现象由于上半年中山楼市过度的火爆, 政府开始执行网签预约制度, 以延缓成交量的过度上涨, 预计在下半年中山市场在网签成交数据上涨幅趋势会有所缓慢, 但我们认为中山价格洼地仍在, 将会持续吸引外地客户进入, 实际成交量将持续走高 u 价格方面 :2016 年中山成交正式进入疯张期, 短短的 6 个月已上涨超过 1500 元,6 月成交均价达历史新高 7590 元 / 平米, 城区个别楼盘更是进入例如万元时代中山城市规划建设仍在支撑整个中山楼市价格, 且中山库存去化周期逐渐缩短, 且相对周边城市, 中山价格仍有上升空间, 预计下半年成交价格较为坚挺, 上升幅度将会加大 49

50 谢谢 Thank you 珠海世联房地产咨询有限公司 zhuhaiworldunionproperties Consultancy Incorporated 50 此处填写项目标题文字此处填写客户名称 50

年上半年中山市房地产市场报告

年上半年中山市房地产市场报告 2018 年上半年中山市房地产报告珠海世联行策略资源部 2018 年 7 月 13 日 1 此处填写项目标题文字此处填写客户名称 1 特别声明本报告仅作提供资料之用, 报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议客户并不能仅依赖此报告而取代行使独立判断本公司力求报告内容准确完整, 但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任本报告的版权归珠海世联房地产咨询有限公司所有, 未经书面许可,