中山市房地产月度报告

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由论倪
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1 中山市房地产月度报告 (2008 年 10 月 ) 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 1 页共 28 页

2 市场调研组中山市世光创建集团目录一宏观经济回顾二政策动向三市政规划四楼市动态五土地市场六二级市场分析七新政策的反响和后市的预测公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 2 页共 28 页

3 一宏观经济回顾央行统计显示 9 月新增贷款同比多增 910 亿元央行 14 日发布的月度金融统计显示,9 月份, 人民币贷款增加 3745 亿元, 同比多增 910 亿元 ;1 月至 9 月, 人民币各项存款增加 6.56 万亿元, 同比多增 1.81 万亿元统计显示,9 月末, 金融机构本外币各项贷款余额万亿元, 同比增长 14.73% 人民币各项贷款余额万亿元, 同比增长 14.48%, 比上月末高 0.19 个百分点 1 月至 9 月人民币贷款增加 3.48 万亿元, 同比多增 1201 亿元分部门看 : 居民户贷款增加 6210 亿元, 同比少增 4359 亿元 ; 非金融性公司及其他部门贷款增加 2.86 万亿元, 同比多增 5560 亿元 ; 票据融资增加 1601 亿元 9 月份, 人民币贷款增加 3745 亿元, 同比多增 910 亿元 ( 来源 : 经济参考报 ) 前三季度 GDP 增速跌破 10% 国家统计局 10 月 20 日 10 时举行新闻发布会, 公布今年三季度国民经济运行情况初步核算, 前三季度国内生产总值亿元, 按可比价格计算, 同比增长 9.9%, 比上年同期回落 2.3 个百分点其中, 第一产业增加值亿元, 增长 4.5%, 加快 0.2 个百分点 ; 第二产业增加值亿元, 增长 10.5%, 回落 3.0 个百分点 ; 第三产业增加值亿元, 增长 10.3%, 回落 2.4 个百分点 ( 来源 : 中国新闻网 ) 前三季度中国宏观经济运行仍亮绿灯国家统计局 30 日发布的报告显示, 前三季度中国宏观经济预警指数为 113.2, 仍处于稳定公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 3 页共 28 页

4 状态的绿灯区宏观经济预警指数以 100 为理想水平, 统计局数据显示, 前三季度中国宏观经济预警指数与上半年相比略降 1.7 点据了解, 宏观经济预警指数由 10 个指标构成, 包括工业生产固定资产投资进出口财政收入工业企业利润金融机构各项贷款货币供应 M2 居民消费价格消费品零售城镇居民人均可支配收入此前发布的数据显示, 前三季度中国经济同比增长 9.9%, 经济保持平稳较快发展, 总体运行良好, 不过增速同比回落 2.3 个百分点国家统计局此次发布的宏观经济预警监测结果还显示, 反映经济未来变化趋势的先行指数今年前三季度为 101.6; 一致指数为 102.8; 滞后指数为以上数据与上半年相比普遍下跌上半年, 我国先行指数为 102.3; 一致指数为 103.1; 滞后指数为 ( 来源 : 上海政证券报 ) 全球央行联手降息救市此举堪称史无前例北京时间 8 日 19 时, 中国人民银行宣布下调存款准备金率和存贷款基准利率, 国务院宣布暂免征利息税几乎在同时, 美联储联合欧元区英国加拿大瑞典和瑞士等五大央行共同宣布, 一致紧急削减基准利率 50 基点这样的协同降息行动可谓前所未有在宣布联合降息的声明中, 六大央行表示, 近期金融市场危机的恶化放大了经济增长的下行风险, 但同时也进一步消除了通胀的上行风险鉴于此, 全球货币政策放松的时机已经成熟声明还表示, 本周宣布维持利率不变的日本央行对此次联合降息行动表示强烈支持 ( 来源 : 现代快报 ) 二政策动向财政部出台救市政策, 下月起购房契税下调至 1% 财政部 10 月 22 日消息, 从下月起, 将有一系列房地产政策出台, 包括 : 年 11 月 1 日起, 对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的, 契税税率暂统一下调到 1%; 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 ; 对个人销售住房暂免征收土地增值税地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策 2 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款, 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍, 最低首付款比例调整为 20% 同时, 下调个人住房公积金贷款公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 4 页共 28 页

5 利率, 各档次利率分别下调 0.27 个百分点汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变 3 加快廉租住房建设, 加大实物配租力度, 扩大廉租住房租赁补贴范围, 推进棚户区 ( 危旧房 ) 改造 4 近日发布城市低收入家庭资格认定办法, 以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为 ( 来源 : 新浪房产 ) 住房交易税首付齐降, 公积金贷款利率减 0.27% 继 18 个城市出台各自救市方案后, 在各界人士的频频预言与政府部门的吹风之下, 中央正式推出新政救楼市经国务院同意, 财政部国家税务总局 22 日宣布, 决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整, 降低住房交易税费两部委明确, 自 2008 年 11 月 1 日起, 对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的, 契税税率暂统一下调到 1%; 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 ; 对个人销售住房暂免征收土地增值税同时, 为加强税收优惠政策管理, 要求首次购房证明由住房所在地县 ( 区 ) 住房建设主管部门出具央行 22 日宣布, 自 2008 年 10 月 27 日起, 将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍 ; 最低首付款比例调整为 20% 央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率其中五年期以下 ( 含 ) 由现行 4.32% 调整为 4.05%, 五年期以上由现行 4.86% 调整为 4.59%, 分别下调 0.27 个百分点 ( 来源 : 信息时报 ) 三市政规划经适房选址南外环中山首个廉租房小区一期工程 3 幢大楼月底可以封顶, 下个月就有装修好的样板房供参观, 从即日起, 住房困难居民可以申请租住该小区 14 日上午, 市政府召开城镇居民住房保障工作会议, 部署开展城区城镇低收入住房困难家庭申请住房保障的入户调查工作, 并对石岐区西区南区东区等社区居委相关负责人进行培训公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 5 页共 28 页

6 会议还透露了首批经济适用房选址地点该小区位于南外环路北侧, 用地面积接近平方米, 住房的套型面积约 60 平方米 ( 来源 : 中山网 ) 市人民医院综合型公交枢纽工程开工建设 2008 年 10 月 15 日, 我市 2008 年十大民生工程之一市人民医院综合型公交枢纽工程开工建设市人民医院综合型公交枢纽站位于柏桠直街以南孙文东路以东莲兴路以西地段, 占地 29 亩, 建筑面积 6.9 万平方米工程总投入约 2.2 亿, 计划在 2010 年底建成公交枢纽站场将设一个公交站台, 一个调度室, 可同时停靠 9 台中巴 ( 来源 : 中山网 ) 四楼市动态 1 发展商动态雅居乐集团, 珠三角业绩堪忧省外项目补漏,9.5 亿土地款待付 2007 年雅居乐在深圳秋交会上拿下 50 个展位, 成为当届展会冠军, 尽显风光而形成极大反差的是,2008 年深圳秋交会上, 没有雅居乐的身影雅居乐 2008 年上半年销售面积为 27.8 万平方米, 销售金额为 22.5 亿元, 较 2007 年同期分别减少 47% 和 27.9% 洋房及商铺的销售在雅居乐的全部房产项目中仍然是占绝对地位,2008 年上半年占 86.5%, 比 2007 年略有增长, 而雅居乐在珠三角的业务主要是位于中山,2008 年下半年预计竣工项目珠三角有 11 个, 其中中山占 6 个, 但中山销售却不容乐观 2008 年上半年中山的确认销售近 8 亿, 占销售总额的 35.7%, 较去年同期少 46.8%, 销售面积同比减少 57.1% 同时,2008 年上半年广州的销售金额为亿, 占销售总额的 33%, 比去年同期减少 29.7% 销售面积同比减少 49.3% 让雅居乐欣慰的是, 摩根士丹利属下地产基金公司与其已就清水湾项目签订合作协议, 雅居乐占股 70%, 且已从该项目获得 41 亿真金白银作为净利润收入囊中, 这使雅居乐今年的中期财务报表显得格外亮眼, 中期业绩报告净利润共 44.3 亿元, 同比增长 6.4 倍如果除去雅居乐海南清水湾项目的巨大利润,2008 年雅居乐销售业绩预计同比 2007 年将有所下降所以清水湾公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 6 页共 28 页

7 这一项目会使今年雅居乐的年报显得格外好看截至 8 月底, 雅居乐总完成合约销售面积 85.1 万平方米, 销售额 72 亿元, 分别为调整后确认销售目标的 68% 和 65% 这样的话, 雅居乐今年销售目标差不多可以完成但另一方面, 截至今年 8 月, 雅居乐土地储备达 3152 万平方米平均土地建筑面积成本为 604 元 / 平方米珠三角加粤东地区占 59%, 海南省占 31% 目前雅居乐未付土地款合计 9.5 亿, 雅居乐一再表示, 公司现金比较充裕, 也没在资本市场融资的打算只是靠减少土地储备开工项目等策略来应对点评 : 受整体楼市低迷的影响, 中山本土最大的发展商雅居乐集团喜忧参半, 中山市场乃至珠三角市场销售冷淡, 多个项目仅靠降价促销来维持业绩, 但效果不明显, 销售目前难以兑现 ; 相反外省项目情况较好, 与摩根士丹利在海南的合作项目获利较大针对目前大多数发展商对现行楼市触手无策的局面, 雅居乐集团则采取大幅度降价来吸引购房者, 如中山多个项目下调将近 3 成价格, 广州不少项目也优惠将近 2 成, 相信随着缓冲期的延续, 未来降价幅度将会收窄檀香山别墅区隆重开盘, 暨檀香山书画联展开幕 10 月 18 日, 位于三乡 105 国道边的檀香山别墅隆重开盘, 开盘仪式邀请来自珠三角港澳以及全国商界名流参加, 中山市副市长谭培安全国工商联原副主席桓玉珊中央军委办公厅首长宋志英等 10 余位嘉宾为开盘仪式剪彩据了解, 本次开盘首批对外销售的包括 91 栋独栋别墅, 及 48 栋联排别墅, 均价在元 / 平方米左右所有别墅均南北通透, 部分户型采用宽约 6 米的中空设计, 并户户赠送入户花园, 双车库, 大面积露台, 超大地下室, 别墅室内即可观山景在林园方面, 由来自美国的著名景观设计规划会司贝尔高林, 为项目打造园艺景观, 景观利用自然水景, 缔造出优美的园林别墅区的物业管理公司则是著名于世界的世邦魏理仕物业管理公司, 为别墅区提供 5 星级的管理服务同时该盘联合中国收藏家协会和广州中国画协会共同主办了一场中国首届檀香山书画联展, 邀请了 10 多位国家级的书画名家, 其中有中国工艺美术大师全国人大代表王少卿, 中国美协会员国家一级美术师华夏虎王王敬平大师等此次书画联展将持续 15 天公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 7 页共 28 页

8 点评 : 檀香山别墅在三乡别墅市场上属于高端楼盘, 除了拥有优越的自然环境外, 联排别墅与独栋别墅分布较均匀, 因此在价格上与其它别墅有一定差距, 价格相对较高 ; 开盘当天推出了 7 套特价单位 ( 面积为 240 m 2 的联排和 530 m 2 的独栋别墅 ), 均价在元 /m 2 之间 ; 该盘主打澳门和珠海客户, 据现场观察, 到访的客流达到 100 多人, 其中以澳门客户居多, 从现场的停靠车辆来看, 大部分为两地牌的奔驰和宝马车居多, 粗略估算有将近 50 台这类名车 2 本月新开楼盘或加推透视发展商楼盘名称区位档次占地 ( 亩 ) 10 月批货量面积 (m 2 ) 发售日期销售率价格 ( 元 /m 2 ) 荣基地产檀香山别墅三乡别墅套独栋 48 套联排登记备案将近一半联排 9000 独栋凯星房产雍泉度假山庄三乡别墅洋房套洋房登记备案 8 套 3600 起 ( 豪装 ) 点评 : 本月新开盘项目较少, 仅有两个楼盘开盘, 由于目前整个房地产市场不稳定因素太多, 销售进度较慢, 多个楼盘都减少推货量, 个别发展商甚至推迟开盘时间以积聚更多的客源本月开盘项目都在三乡镇, 檀香山别墅重新包装上市, 主要是通过重新宣传推广来促进销量 ; 雍泉度假山庄新推法式洋房项目, 户型全部都为豪宅大户型, 开售前以低价入市,3600 元 /m 2 起 ( 包 1800 元 /m 2 的豪华装修 ), 以吸引大批客流来为以后的提价营销作准备 3 城区及其他镇区楼盘活动 ( 促销展销开盘等 ) 楼盘名称区域主推户型价格 ( 元 /m 2 ) 活动公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 8 页共 28 页

9 16-19 号 ( 中国休闲服装博览会期间 ), 前 5 位购房可享 88 折优惠 ; 别墅组团半山观邸预计在本月底远洋城东区 m 2 三房四房 5700 正式推出, 该组团共有 200 多套别墅单位, 位处整个项目的最中央, 在远洋城坡地地势的山顶最高处, 关于户型和价格等信息, 发展商方面暂未透露, 均价预计元 /m 2 ; 目前有 95 再 97 折的优惠, 不同户型的有不同的优惠 ; 世纪新城西区 110 m 2 三房 4000 ( 普装 ) 苹果时代 3800 元 / m 2, 包装修 ; 新推小户型, 面积 37-53m 2, 价格装修及其它配套尚未对外公布 ; 碧翠华庭西区 m 2 两房四房房 9 折优惠, 赠送 1000 元 / m 2 装修,1 成首付, 最低 3285 元 / m 2 ; 中海翠林华府沙溪 m 2 别墅 ; 洋房 3600 别墅 5800 别墅限量加推 92 万起, 面积 180 m 2 ; 洋房两房变三房, 带装修 20 余万起, 面积 m 2 ; 加推单位 2880 元 /m 2 起, 限量一口价单位同步登场 ; 大信新家园西区 124m 2 三房月惊喜抢购大行动, 特别推出超值一口价单位, 3380 元 /m 2, 不分楼层, 限量发售 20 套 ; 推出 20 套一口价单位,3380 元 /m 2 不分楼层, m 2 三房 ; 大信海岸家园石岐区 m 2 两房三房 3300 全新组团 m 2 超值靓景单位,10 月 26 日徇众加推,3180 元 / m 2 起 ; 全新湖景组团加推一口价单位, 不分楼层座向户旭日御华庭三角 m 2 两房三房 2900 型统一 3080 元 / m2, 即日起持续至 10 月 19 日止 ; 另金秋十月期间凡亲临旭日御华庭现场售楼处看房的客户均有机会参加抽奖活动 ; 旭景东升 m 全新组团誉领 10 月 2 日荣耀登场, 多多购房惊喜公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 9 页共 28 页

10 花园三房四房等着您, 更有机会获得宝岛台湾游 ; 永怡聚豪园东区 m 2 两房五房 4000 全新楼王组团东苑,110 米超宽楼距, 平方米超值空间享受, 城东震撼价 3680 元 / m2起, 开售期间更可享受折上折超值优惠 ; 帝璟东方东区 m 2 两房四房万元世界级名门在国庆黄金周首日揭幕 ; 加和领御名苑东区 m 2 三房 ; 4500 二期正式内部认购, 为了配合广州耗资过 10 亿的广州加和饰品城开售, 加和. 领御名苑特推出首期产品特惠购房活动 ; 中信左岸西区 92 m 2 三房月 11 日推出 92m 2 单位, 售价为 3800 元 / m 2 ; 中信凯旋蓝岸港口 120m 2 三房 m 2 三房两厅两梯四户 25 号即将推出 20 套一口价单位 (29.8 万万 ) 不分楼层任挑 ; 凯茵新城火炬 m 2 两房三房洋房 4500 ( 普装 ) 别墅套特价洋房, 首付二成,5 万元即可入住, 三房 -- 四房,45 万元 --60 万元 ; 限量 5 套别墅 -- 水岸别墅 : 142 万, 限量 5 套高尔夫球别墅,12000 元 /m 2 ; 华发生态园沙溪 m 印度公开赛冠军高尔夫球选手梁仲文担任总顾问 ; 星港湾城市绿洲港口 m 2 三房 3200 近日推出 10 套平方米特价单位, 起步价 2880 元 / 平方米, 附送 10 年物业管理费用 ; 近期推出看楼赢礼活动 ; 领东上筑五桂山 m 2 三房 3600 月底前, 凡到现场睇楼的客户, 即可参加售楼部的终极飞镖抽奖活动, 发展商准备了总值三百万的超级大礼赠送客户 ; 万科城市风景南区 m 2 三房 4500 ( 普装 ) 优惠一,7 万元教育基金, 可从房款中扣除 ; 优惠二, 送价值 7.5 万的车位一个 ; 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 10 页共 28 页

11 点评 : 银十加快了发展商降价的速度,10 月份, 城镇 ( 区 ) 大部分楼盘都采取降价促销来吸引客流, 看楼赢礼物教育基金低首付发展商的促销方式五花八门, 但目的只有一个, 吸引客流, 促进成交, 但从 10 月国土局统计的数据可知, 发展商的促销活动似乎效果不大, 受楼市阴云的影响, 发展商后期的销售形势将会更加严峻 4 10 月三乡本地楼盘动态楼盘主推价格近期名称户型 ( 元 /m 2 ) 活动中恒海晖园 89m 2 两房 3500 目前并没有相关楼盘优惠, 但据销售员介绍, 可向发展商申请国庆期间的优惠 ; 代理该盘的世联地产已撤场, 楼盘为发展商自售 ; 国庆后推出 1898 元 /m 2 ( 面积为 160 多 m 2 ) 特价单位 (10 明辉 m 2 公寓 2400 套 ), 到监测当日剩两套 ; 该盘近期销售情况不理想, 金天地一房三房其它 2750 价格下调较多, 部分特价单位已经触及该区域价格底线 ; 富和名都 m 2 两房三房 2900 楼盘销售处于封盘状态, 售楼部放假一个月 ; 观林阁电梯入户花园洋房一口价, 最高优惠达 6 万元 / 君林 m 套起 ; 全新公寓鸟巢 m 2 清新登场, 不分楼层朝水岸一房三房 ; 向, 活动期间每天一套特价 2500 元 / m 2, 最低 6.7 万 / 套 ; 皇冠花园 m 2 一房到三房公寓 2750 其它 3350 近期没有相关的楼盘活动, 以上户型均为毛坯价格 ; 雅居乐新城 74m 2 两房 94m 2 三房两房均价 3800( 标装 ) 三房均价 4360( 标装 ) 新推特价两房和三房单位, 两房一口价 29 万, 赠送约 1000 元 /m 2 的装修, 面积约 74m 2 ; 三房一口价 41 万, 赠送总价 12 万的装修 ; 东峻 m 国庆优惠活动已结束, 现有部分特价单位, 主要是 115 m 2 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 11 页共 28 页

12 华庭三房四房的三房单位, 按楼层价格逐层提价, 最高优惠 88 折, 到监察日剩 10 套 ; 巴厘晓筑 m 2 两房三房 3600 近期推出 10 套特价三房, 面积为 110 多 m 2, 折后均价约为 3400 元 /m 2 ; 因销售业绩不佳, 代理该盘的中原地产已经撤场, 楼盘由发展商自售 ; 景观 m 国庆期间优惠活动延续, 特价单位均价 4600 元 / m 2 ; 中 1 品四房七房心纯街铺 m 2 热卖当中 ; 新盛世三期 m 2 三房 2800 剩 5 套特价三房, 面积由 m 2, 售价从 25 万起 ; 另外据销售员介绍具体价格还可以申请再优惠 ( 可以拿到团购的价格, 约 95 折 ); 怡福阳光花园 m 2 三房四房 3200 购买珍藏单位不分楼层座向一律 3000 元 / m 2 ( 多层单位 ); 其它元 / m 2 ; 因销售业绩不佳, 代理该盘的中原地产已撤场, 楼盘由发展商自售 ; 所有单位现楼发售,93 折, 另据销售员介绍国庆期间的丰润 m 折优惠可以申请, 具体落实的优惠更多 ;10 月 20 日豪庭两房三房在三乡壹加壹举行特价推广活动, 并有买房赠送汽车活动 ; 东城三期 m 2 两房三房 4300 升值保障计划计划及部分特价单位 ; 蓝山别墅 m 2 联排别墅 6700 升值保障计划计划及部分特价单位 ; 檀香山别墅 m 2 独栋别墅月 18 日开盘, 书画联展开幕, 前 6 名购房者可享受 8 折优惠, 另当天推出 7 套特价单位 (240 m 2 的联排别墅和 540 m 2 的独栋别墅 ), 均价在元 / m 2 ; 雍泉 m 2 别墅 9000 新推二期法式电梯洋房墅上, 面积 : m 2 ;6-9 度假山庄法式洋房洋房 4600( 豪装 ) 层,3600 元 / m 2 起,11 月 2 日开盘前购买赠送 1800 元 / 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 12 页共 28 页

13 m 2 的装修 ; 毛坯房价格为 3900 元 /m 2, 可打 9 折优惠 ; 另据了解, 部分已购买客户可以拿到 2900 元 /m 2 均价 ; 逸林 m 买房可获装修标准分 1500 元 / m 元 / m 2, 可折现美墅独栋别墅 1200 元 / m 2 楼款 ; 另按揭 98 折, 一次性付款 97 折优惠 ; 雅居乐新 140 多 m 限量 6 套精选四联别墅一口价仅 125 万, 限量 6 套精选城岚翘联排别墅联排别墅一口价仅 150 万 ; 点评 : 今年国庆黄金周成为发展商最后一根救命草, 但从各个楼盘国庆前后成交数据及客流观察来看, 国庆节前各楼盘平均人流量 2 台 / 小时, 国庆节期间各楼盘平均人流量达到 3-4 台 / 小时, 国庆节后各楼盘平均人流量 1 台 / 小时 ( 以繁忙时段计 ), 可以见得今年国庆黄金周并未为楼市带来太大的利好环境另外, 在国庆节过后几天, 即 10 月 22 日晚, 央行财政部和国税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成贷款利率下浮 30% 等多项刺激楼市的利好虽然国家推出一连串救市措施期望能够打入一支强心针, 地产业对此保持欢迎之余, 却集体作出力度不足, 效果有限的判断在半个多月的观察中可以看见起色并不大, 令市场进一步下陷到谷底, 靠政府来托市, 不会起到太大的作用, 时间会把地产行业所有积累下来的问题全部暴露出来更有悲观者认为, 救市已晚, 住宅业将在未来走出 L 形走势, 现在, 我们已经在 L 形走势中行进了 6-8 个月, 未来还不知道将持续多久目前的购房者都认为房价将会继续下行, 而开发商不想降价这种态度可能导致一个不断的恶性循环 : 买家一直观望, 开发商收缩建设计划, 进而加剧经济低迷, 鼓励买家等待更长时间五土地市场 1 土地供应市场类型区域地块编号供给方式面积 (m 2 ) 亩性质供应价 ( 元 ) 万元 / 亩公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 13 页共 28 页

14 东凤 G 挂牌转让 108, 工业 41,717, 南头 G 挂牌转让住宅 917, 南朗 G 挂牌出让 14, 工业 5,566, 古镇 P 挂牌转让 43, 工业 59,928, 供给古镇 G 挂牌转让 2, 商住 14,397, 南区 P 挂牌转让住宅 1,040, 港口 G 挂牌出让 60, 工业 2,338, 石岐 G 挂牌转让 46, 商住 84,006, 南头 G 挂牌出让 29, 商住 21,754, 古镇 P 拍卖出让 4, 商住 22,076, 数据来源 : 中山国土资源局本月供应的地块共有 10 块, 其中商住地块 4 快, 住宅地块 2 块, 工业地块 4 快 ; 商住地块中大部分为 10 亩以下的小地块, 与住宅地块相差不大, 仅有一块位于石岐区员峰村连丰围的 70 亩地块, 该地块起拍价 120 万 / 亩, 截至时间为 11 月 13 日, 为今年城区起拍中较大面积的地块 ; 工业地块面积也不大, 最大一块为东凤镇的 163 亩地块, 其它地块主要集中在工业较发达的几个镇区中从这种情况来看, 土地供应会随着楼市政策颁布有所增加, 按照目前的情况来推测, 年底的土地供应将会加大, 大块的商住地块推出和后期银行细则的公布将会加大开发商拿地的信心 2 土地交易市场地块供给面积供应价成交价区域亩性质编号方式 (m 2 ) ( 元 ) ( 元 ) 三角 G 挂牌出让 33, 工业 12,826,880 12,826,880 成交南头 G 挂牌转让 3, 商住 3,190,000 0( 流拍 ) 南头 G 挂牌转让 4, 商住 4,970,000 0( 流拍 ) 南头 G 挂牌转让 9, 商住 9,820,000 0( 流拍 ) 南头 G 挂牌转让 6, 商住 7,100,000 0( 流拍 ) 数据来源 : 中山国土资源局公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 14 页共 28 页

15 在救市效果不会短时间内体现开发商资金状况及对市场预期年内都不会变得乐观的大背景下, 政府即使放宽土地出让条件, 目前开发商拿地的兴趣也不会因此提高很多从本月土地成交的情况来看, 本月有 5 快土地成交, 比上月减少 3 块 ; 因大部分商住地块的面积较少 (20 亩以下 ), 投资成本较大, 发展商也缺少兴趣, 以至出现四快小面积商住地块流拍的现象, 工业地块也不太乐观, 仅有 1 快地块成功拍出从这种情况来看, 近期救市政策虽然已经出台, 但详细的银行细则则迟迟还未公布, 许多发展商处于按兵不动的状态, 都等待相关银行细则的公布, 相信银行细则公布后土地交易市场将会得到一定改善六二级市场分析 1 国庆楼市分析 (1) 国庆期间城区部分楼盘动态楼盘单位相关价格名称面积活动 ( 元 / m 2 ) 帝景东方 m2 送旅游, 不要可折减货价 3000 元 ; 现场 98 折, 公务员教师, 额外 99 折 ; 5800 远洋城 m2 房价减 4 万,95 折, 付款 97 折, 旧业主介绍 99 折 ; 5700 蓝波湾 m 元 /m 2 起 ; 3500 中信左岸 m 颐和山庄 m2 零摊分零入住费用 ; 购买即送 8 万元电器礼品, 可折减等值房价 ; 国庆 20 套特价单位 ; 4400 世纪新城 m 元 /m 2 起, 新业主认购获最高 9.2 折优惠, 旧业主再次认购最高获额外 9.5 折, 即落动获最高 2 万元现金利是 ; 4000 康桥 m 元 /m 2 封顶 3100 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 15 页共 28 页

16 花地金逸豪庭 m2 准现楼优选景观单位 3000 元 /m 2 起, 另可享受 9.5 折再 9.8 折的折上折优惠 ; 3000 百合家园 m2 寻宝印花活动, 小游戏赢小礼品 ; 除一口价单位外, 其他单位 9.2 折优惠, 精装修均价 5500 元 /m 2 ; ( 标装 ) 朗晴假日 m 2 预付 2 万即送全屋装修 ; 5000 万科城市风景 m2购房送名车 ; 4500( 普装 ) 2 10 月国土局数据 (1) 商品房销售情况类别 2008 年数据 2007 年数据月份销售宗数 ( 宗 ) 销售面积 ( 万 m 2 ) 销售均价 ( 元 /m 2 ) 销售宗数 ( 宗 ) 销售面积 ( 万 m 2 ) 销售均价 ( 元 /m 2 ) 数据来源 : 中山国土资源局由上图可以看到, 本月由于国庆黄金周的刺激, 销售宗数销售面积都出现了比较明显的反弹, 而销售均价则有所回调, 主要原因是国庆期间大部分楼盘采取降价促销的活动, 从而拉低整体的成交价格降价促销活动方面城区比镇区突出, 据统计, 国庆节期间, 城区 ( 包括火炬区和五桂山 ) 有将近 30 个楼盘举行促销活动, 镇区中仅有个别比较活跃的镇区出现促销让利的活动 ( 如三乡镇 ) 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 16 页共 28 页

17 (2) 同比数据和环比数据项目销售宗数 ( 宗 ) 销售面积 ( 万 m 2 ) 销售均价 ( 元 /m 2 ) 10 月数据同比数据 5321( 26.0%) 56.4( 35.3%) 4814( 14.2%) 环比数据 3184( 23.6%) 31.0( 17.7%) 4301( 4.0%) 数据来源 : 中山国土资源局 10 月成交情况相比前几个月有一些好转, 销售宗数环比 9 月上升 23.6%, 但同比去年 10 月则下降 26.0%; 销售面积环比 9 月上升 17.7%, 但同比去年 10 月则下降 35.3%, 下降幅度比销售宗数较大 ; 销售均价方面, 随着今年楼市的太多不明朗因素, 国家救市政策也难以惠及到各类型的发展商, 许多发展商纷纷通过降价促销来维持经营, 销售均价也开始走低,10 月的销售均价达到 2008 年全年的最低点, 环比 9 月下降 4.0%, 同比去年 10 月下降 14.2% 3 二级市场表现 (1) 二级市场交易情况类型销售宗数 ( 宗 ) 销售面积 ( 万 m 2 ) 均价 ( 元 /m 2 ) 月份 10 月 9 月 10 月 9 月 10 月 9 月商品房住宅非住宅数据来源 : 中山国土资源局本月二级市场表现较活跃, 销售宗数和销售面积都有不程度的回升, 由于部分发展商选择国庆期间开盘或促销活动 ( 如锦绣海湾城凯旋时代公寓等 ), 且价格相对平时有更多优惠, 客流明显有较大回升, 也促进了一定的成交量, 但同时出现了另外的一种现象, 不少发展商采取降价来促销, 交易均价也受到影响, 环比 9 月下降 4% 其中住宅市场较为明显, 销售宗数和销售面积环比 9 月增幅较大, 出现这种情况主要由于目前投资型市场不明朗, 自住型市场较稳定, 住宅市场也随着今年最后的黄金周得到小幅度的冲刺公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 17 页共 28 页

18 (2) 城镇 ( 区 ) 对比情况指标销售宗数销售面积类别环比 (%) 同比 (%) 环比 (%) 同比 (%) 城区镇区住宅非住宅住宅非住宅数据来源 : 中山国土资源局城镇 ( 区 ) 分类来看, 镇区市场相对较活跃, 住宅销售宗数环比 9 月上涨 40.1%, 销售面积也上涨 33.2%; 相比镇区住宅如此活跃的表现, 城区反应较安静, 销售宗数环比 9 月上涨 11.2%, 销售面积下降 1.7%, 因此销售均价也出现回落 ; 与 2007 年相比, 各个环节同比去年 10 月则不同程度地下降, 下降幅度最大的是城区销售面积, 达到 59.3%, 最少的也下降 6.4%, 为镇区的住宅销售宗数这种情况反映了黄金周市场的短暂回暖, 量升价跌 4 二手市场表现 (1) 二手房月度走势公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 18 页共 28 页

19 数据来源 : 中山国土资源局 10 月份二手房交易强势回暖,36.2 万平方米的成交面积甚至比今年 8 月份和 9 月份两月之和还要多同比去年 10 月也有大大的增幅, 达到 40.9% 一手市场的冷淡推进了二手楼市的交易, 同时国家救市政策中明确降低二手房交易相关的税费, 这也一定程度上活跃了二手市场 (2) 商品房与二手房月度走势对比情况相比一手房小幅度上扬, 二手房则出现前所未有的大幅度上涨, 达到全年最大值从整体来看, 一手房与二手房的变化趋势相差不大, 一手房递增的同时, 二手房也有不同程度的递增, 递减的情况也类似相比以往一二手房销售面积相差较大的情况, 本月一二手房销售面积仅差 0.3 万 m 2, 达到前所未有的最近值, 以往出现这种情况仅会在楼市寒冬的 2 月份出现 2007 年, 一手房大热, 二手房受到抑制, 销售面积比一手房少了一半还多, 自从 9.27 政策颁布后, 一手房开始走下坡路线, 楼市渐入低迷, 虽然二手市场同样也有走低的趋势, 但下降幅度远没有一手楼市大, 相反在今年的银十出现反弹现象, 销售面积与往年最高值也相差无几, 很明显地体现了一二手楼市的相互影响作用公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 19 页共 28 页

20 至于价格方面, 由于中山是个中等城市, 虽说外来人口也较密集, 但相对广州深圳和珠海等聚居城区的外来人口不同, 大部分的外来人口聚居在中山的镇区当中, 对于商品房的购买能力有限, 因此中山楼市的销售对象以本地销售群体为主, 个别镇区例外 ( 坦洲三乡和南朗等 ) 以上的因素促使中山的房价并没有其它大中城市那样高不可攀, 近两年的商品房交易均价总是维持在元 /m 2 之间,2007 年楼市高峰时价格也上涨到 4900 元 /m 2 的价格线, 这也一定程度上符合中山本地的经济发展二手市场方面, 由于二手物业的价值大大降低, 加上地段位置的不同, 价格相对于一手房又降低了一个层次, 二手交易价格维持在元 /m 2, 这样的价格在某些大中城市仅能租一个月的房 ; 回到目前的情况, 本月二手房交易价格也走向新高, 达到 2244 元 /m 2, 为今年的最高值, 相对于一手房来说, 二手房总价低, 而本月销售面积较大, 因此销售均价也大幅度上扬此外, 政府统计的二手房价格相对实际价格低, 由于二手房交易中存在一定的相关契税, 不少中介商在交易中会因此而低报价格, 导致实际成交价格比统计价格高, 随着国家对二手房交易契税的进一步取消, 相信这种情况将较少公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 20 页共 28 页

21 数据来源 : 中山国土资源局 (3) 城镇 ( 区 ) 住宅非住宅销量月度走势情况从住宅与非住宅分类来看, 住宅市场变化较明显, 尤其以镇区为活跃城区和镇区本月的住宅销量均有所上扬, 城区仅上扬 1.8%, 而镇区则上涨多达 33.4%, 上涨幅度仅次于 2008 年 2 月份到 3 月份的大幅度上涨从城区的情况来看, 住宅销售面积从去年 10 月份开始下滑, 直到今年 9 月份才开始与较稳定的回升, 但回升幅度不大, 且仅以两月的情况来检验, 验证性不强 ; 而非住宅方面, 销售较稳定, 虽然同样受到住宅楼市动荡的影响, 但下滑幅度不大公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 21 页共 28 页

22 数据来源 : 中山国土资源局镇区的情况与城区有所不同, 镇区并没有城区那样大幅度下滑,2008 年的销售面积均能维持 20 万 m 2 以上 ( 仅有 2 月和 8 月等楼市真空期低于这个值 ), 随着本年金九创下今年销售新低外 ( 除了 2 月和 8 月 ), 众多镇区发展商在银十的国庆黄金周采取促销推广活动, 相对城区较高的价格, 镇区在价格上还存在一定的优势, 同时外来消费群的加大 ( 坦洲三乡和古镇等 ), 也大大促进了镇区的成交量国家救市政策已于本月 22 日颁布, 但相关的银行细则则尚未确定, 预期中出现的旺人又旺市的现象并没有出现, 多个楼盘出现了旺人不旺市的局面, 银行细则迟迟未出台, 加重了购房者的观望情绪, 后市形势更加严峻当前社会保障性住房成为社会热点, 国家多次立项文件重点支持建设保障性住房, 从这种形势来看, 国家救市的方针策略重点在民生住房方面, 对于目前个别发展商投资性消费群较大的困境, 则要等待国家进一步放宽二次或多次购房的门槛, 但此政策与当前的保障性住房有一定的冲突, 相信要一段时间才能缓和, 国家进一步的救市政策也将会一段时间后才颁布, 后市形势不容乐观公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 22 页共 28 页

23 数据来源 : 中山国土资源局 (4) 城镇 ( 区 ) 住宅价格月度走势情况本月城镇 ( 区 ) 住宅价格继上月出现反弹后开始走回正常, 城区住宅均价为 4725 元 /m 2, 维持全年平均 4500 元 /m 2 的幅度 ; 镇区则自 9 月份开始走低后, 本月开始有所上升, 但上升幅度不大, 价格还是在 4000 元 /m 2 以下由于本月月初正直国庆黄金周, 各大楼盘纷纷举行降价促销活动, 特别是镇区的一些较大本土发展商, 价格下降幅度相当大, 如三乡镇的雅居乐新城推出的金秋购房节第二季度, 特价单位由 2880 元 /m 2 起, 下降幅度将近 3 成正是在这些楼盘降价的带动下, 整个中山镇区的住宅均价因此而下滑, 此外, 银十的黄金销售仅在国庆期间, 国庆后客流开始急剧下降, 成交量也开始萎缩, 发展商的优惠活动已经难以吸引观望情绪加重的购房者, 短暂的降价促销使下滑幅度未能达到 9 月的下滑水平由于城镇区住宅在定价时候存在一定的差别, 城区的价格往往会比镇区高一个层次, 但由于镇区房地产的不断发展, 镇区不少楼盘逐渐具备了与城区楼盘竞争的资本, 如小区建设和商业配套等方面, 但在教育资源配套上还存在一定差距, 这也是价格相差较大的主要原因在中山市取消相关教育附加费的今天, 加上镇区楼盘较吸引的价格, 不少中山城区的市民开始选择公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 23 页共 28 页

24 城郊甚至镇区的楼盘置业, 如世纪新城凯茵新城等, 镇区楼盘在价格调整方面表现更加活跃, 从目前这种情况来看, 镇区项目占据主动性的优势将会维持更长的时间, 本月销售宗数前十名的楼盘当中, 镇区项目有 9 个则可见一斑数据来源 : 中山国土资源局七新政策的反响和后市情况 10 月 22 日, 国家救市政策颁布, 决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整, 降低住房交易税费同时两部委明确, 自 2008 年 11 月 1 日起, 对个人首次购买 90m 2 及以下普通住房的, 契税税率暂统一下调到 1%; 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 ; 对个人销售住房暂免征收土地增值税此外, 政府还决定加大保障性住房建设规模, 加快廉租住房建设, 加大实物配租力度, 扩大廉租住房租赁补贴范围, 推进棚户区 ( 危旧房 ) 改造, 多渠道改善居民住房条件点评 : 此次救市政策主要针对首次置业人群, 通过降低入户门槛, 让更多中等收入者可以买得起商品房, 而投资性需求则较少提及, 说明国家对目前投资市场过热的现象有所调控, 而调控的重点则是通过相关政策支持中等收入者购房和建设保障性住房缓解低收入公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 24 页共 28 页

25 阶层的住房问题对于改善性需求, 救市政策中特别提及到改善型普通自住房 : 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款, 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍, 最低首付款比例调整为 20% 点评 : 市民购买改善型普通自住房也可以享受贷款利率下浮的优惠, 那么如果把改善型普通住房理解为第二次购买的住房, 这就是国家有可能对二次房贷政策的松绑, 但目前国家对改善型普通自住房还没有统一的定义, 加上国家政策中明确鼓励地方政府因地制宜制定相关政策因此改善型自住房的提出将会是国家救市政策对投资性需求的补充与以往的宏观调控政策相比, 这次的调控很明显是专门针对房地产行业, 且这次调控不是以往那样的一刀切, 而是鼓励地方政府结合实际出台积极措施对于开发商来说, 目前还不明确但值得期待的是 : 商业银行放贷适度放宽, 降低土地保证金费用, 以及缩减二手房交易营业税征收年限等对于国家此次政策, 中山市的各个楼盘动静不一, 但表现较多的还是按兵不动, 等待进一步的银行细则的颁布为刺激更多首次置业者的购买欲望, 不少发展商针对新政纷纷下调价格, 降低置业门槛, 受到部分首次置业者欢迎, 其中也有部分投资者看重品牌的实力也低价购入来投资此外, 不少楼盘收缩战线, 减少投放量或暂停新项目的推出以缓解目前这种真空期, 如万科地产 ; 其中也有不少发展商在逆市扩张, 以争取最好时机, 如锦绣海湾城的别墅加推和远洋城坡地别墅的推出总的来说, 中山本地市场在新政后表现各异, 由于中山房地产深受国家 9.27 调控政策的影响较少, 且消费市场主要以本地市场为主, 因此对实体经济的反面作用还不明显, 不过随着真空期的时间的进一步延续, 相信这种影响会加大据我司经营管理部市场组对中山国土资源局的备案数据进行统计, 截至 2008 年 10 月底, 中山市商品房库存量为套, 同比去年有较大的上升, 按照目前的销售速度, 将需要至少 2 年的时间才能消化掉现时市场上的产品, 因此后期的销售形势显得异常严峻由于国家救市政策的相继出台, 目前处于真空期的冷淡楼市得到一些缓解, 但鉴于各大银行细则还未公布, 消费者的观望情绪再次加重, 救市政策刚出台刺激的部分消费欲望也受此影响, 购房者还是公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 25 页共 28 页

26 以观望为主附 : 中山市 10 月份商品房登记备案情况 ( 按宗数 ) 中山市 10 月份商品房登记备案排名排名发展商区镇楼盘名称宗数 1 古镇古二经济发展公司古镇汇盈大厦信盈实业南朗盈彩美地明辉房地产三乡金天地花园通大房地产三角旭日御华庭锦绣大地房地产坦洲锦绣阳光花园 5-8 期龙岛酒店西区凯旋时代花园丽星房地产民众丽豪花园 1 期广宇置业坦洲绿杨居完全物业管理南朗锦绣海湾城 1 期粤升地产三乡君怡花园 2 期 91 数据来源 : 中山国土资源局注 : 销售宗数以签约为准, 一般情况下在认购后 15 天内签约, 数据有一定的滞后性公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 26 页共 28 页

27 数据来源 : 中山国土资源局数据来源 : 中山国土资源局公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 27 页共 28 页

28 从 2007 年与 2008 年中山市商品房交易均价的对比情况来看, 可以说是冰火两重天,2007 年的价格具大势上升的趋势, 而 2008 年则开始过渡平稳 2007 年的 9.27 政策是该年的转折点, 其后 10 月的价格逐渐攀升, 而且上扬幅度较大 ;2008 年的政策同为转折点, 但刚好与去年相反, 相信 11 月的价格走势会有所下调, 但幅度将不会太大, 趋向 4200 元 /m 2 的平稳线公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 28 页共 28 页

2 MAR. 2015

2 MAR. 2015 旗舰产品 4 MAR. 2015 MAR. 2015 5 旗舰产品 6 MAR. 2015 MAR. 2015 7 活动掠影 8 MAR. 2015 MAR. 2015 9 活动掠影 10 MAR. 2015 MAR. 2015 11 活动掠影 12 MAR. 2015 MAR. 2015 13 活动掠影 14 MAR. 2015 MAR. 2015 15 活动专题 16 MAR.