2 月 4 日 2 月 22 日 2 月 22 日 3 月 24 日 4 月 25 日 5 月 1 日 6 月 22 日 2 月 22 日 4 月 14 日 6 月 14 日 6 月 5 日 5 月 4 日 5 月 25 日财政部网站发布关于公共租赁住房税收优惠政策的通知, 决定继续对公共租赁住

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甥势
5 years ago
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1 2016 年上半年全国重点城市房地产市场政策解读一前言虽然 2016 年刚过年中, 但楼市调控的新政却接二连三, 层出不穷, 财政货币土地等政策多管齐下在政策宽松的背景下, 全国市场整体呈现变暖的趋势, 但城市分化还是不可避免地在继续针对大幅上涨的房价, 一二线楼市调控不断加强, 上海深圳相继宣布实行更为严格的住房限购政策, 苏州南京相继宣布住宅土地的限价政策 ; 而为了及时采取措施保持房地产市场健康稳定发展, 珠海则全面放开了限购 ; 广东西安为了化解房地产库存, 促进房地产市场健康发展, 通过用地管控活跃二手房市场公积金贷款等多措并举政策出台后短期内市场确实有所反应, 政策的持续性还待观察二重要政策盘点 ( 一 ) 中央层面表年上半年房地产市场政策盘点 ( 中央层面 ) 级别日期政策分类 2 月 2 日 2 月 17 日央行再出新政, 首套房首付比例可降至 20%: 在不实施限购措施的城市, 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 原则上最低首付款比例为 25%, 各地可向下浮动 5 个百分点 ; 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房, 最低首付款比例调整为不低于 30% 2 月 21 日将职工住房公积金账户存款利率, 由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率, 调整为统一按一年期定期存款基准利率执行, 住房公积金存款利率上调至 1.5% 中央 2 月 23 日四部委联合发文, 各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款央行表示, 当前中国的经济基本面较好, 仍具备较强的增长动力 ; 而鉴于对 2 月 26 日中国和全球经济当前形势的看法, 央行的货币政策是处于稳健略偏宽松的状态, 还要不断观察, 适时动态调整, 但人民币汇率不存在持续贬值基础 2 月 29 日 3 月 1 日起, 央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点货币 4 月 15 日 6 月 6 日住建部发改委财政部央行等联合发布了关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知, 要求阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策, 规定住房公积金缴存比例不得超过 12%, 该政策 2016 年 5 月 1 日起施行中国人民银行 6 日发布 2015 年第三季度中国货币政策执行报告, 报告指出, 人民银行将继续实施稳健的货币政策, 做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理

2 2 月 4 日 2 月 22 日 2 月 22 日 3 月 24 日 4 月 25 日 5 月 1 日 6 月 22 日 2 月 22 日 4 月 14 日 6 月 14 日 6 月 5 日 5 月 4 日 5 月 25 日财政部网站发布关于公共租赁住房税收优惠政策的通知, 决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠, 公租房将免征房产税, 其他的优惠政策涵盖城镇土地使用税印花税契税土地增值税等 7 大税种, 执行期限为 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日财政部等三部委联合印发关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知 : 对个人购买家庭唯一住房, 面积为 90 平方米及以下的, 减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的, 减按 1.5% 的税率征收契税对个人购买家庭第二套改善性住房, 面积为 90 平方米及以下的, 减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的, 减按 2% 的税率征收契税个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 全额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的住房对外销售的, 免征营业税北京市上海市广州市深圳市暂不实施财政部近日公布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知, 购买不足 2 年的住房出售按 5% 缴增值税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征增值税财政部国家税务总局发布关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知, 自 2016 年 5 月 1 日起执行国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案, 明确自 2016 年 5 月 1 日起, 全面推开营改增试点, 将建筑业房地产业金融业生活服务业纳入试点范围财政部税务局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知, 营改增试点期间不动产租赁按 5% 比例征税开放小区概念的提出 : 中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见提出 : 我国新建住宅要推广街区制, 原则上不再建设封闭住宅小区, 已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开, 实现内部道路公共化, 解决交通路网布局问题, 促进土地节约利用国土资源部制定下发关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知, 此文件有效期为 5 年日前, 财政部国土资源部联合印发农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法, 对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范, 农地入市或再转让需按土地增值收益的 20%-50% 征收调节金 6 月 5 日, 中国银监会国土资源部联合印发了农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法办法共三十五条, 涉及银行业金融机构业务开展和土地管理的各个环节国务院网站正式发布国务院关于成渝城市群发展规划的批复, 原则同意成渝城市群发展规划, 成渝城市群发展规划中明确提出成都要以建设国家中心城市为目标, 增强成都西部地区重要的经济中心科技中心文创中心对外交往中心和综合交通枢纽功能国务院批复同意长江三角洲城市群发展规划着力加强供给侧结构性改革, 加快培育新的发展动能, 由江浙沪皖 26 个城市组成的新长三角洲城市群阵列, 未来将打造改革新高地, 推进金融土地产权交易等要素市场一体化建设, 开展教育医疗社保等公共服务合作财政土地规划

3 1 月 1 日 2 月 1 日 2 月 22 日 5 月 4 日 6 月 3 日全面两孩于 2016 年 1 月 1 日起正式实施这就意味着, 元旦以后出生的二孩, 都是合法的房地产广告发布规定正式实施, 规定要求房地产广告必须真实合法科学准确, 不得欺骗误导消费者, 并要求房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口就业升学等事项的承诺这也就意味着学区 (xuequ) 房营销不再合法中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见提出, 我国新建住宅要推广街区制, 原则上不再建设封闭住宅小区已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开, 实现内部道路公共化, 解决交通路布局问题, 促进土地节约利用李克强主持国务院常务会, 确定培育和发展住房租赁市场的措施, 相关措施包括鼓励个人依法出租自有住房, 允许将商业用房等按规定改建为租赁住房, 规范中介服务等, 以推进新型城镇化满足群众住房需求会议指出, 实行购租并举, 发展住房租赁市场, 是深化住房制度改革的重要内容, 有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件, 推动新型城镇化进程 6 月 3 日, 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见正式出台, 提出未来五年发展目标, 到 2020 年, 基本形成供应主体多元经营服务规范租赁关系稳定的住房租赁市场体系, 基本形成保基本促公平可持续的公共租赁住房保障体系, 基本形成市场规则明晰政府监管有力权益保障充分的住房租赁法规制度体系, 推动实现城镇居民住有所居的目标住房 ( 二 ) 地方层面表年上半年房地产市场政策盘点 ( 地方层面 ) 级别城市日期政策分类 3 月 8 日北京新城市总体规划要减地, 到 2030 年控制在 2700k m2以内规划 4 月北京 5 月 27 日 1 月 11 日地方 2 月 14 日上海 3 月 25 日货币政策放宽楼市升温, 北京市首套房贷利率最低八折, 前 4 月北京货币房贷增长超 100% 通州区正式发布北京市通州区人民政府关于对本区户籍人口采取临时性限控措施的通知上海市规划和国土资源管理局发布上海市城市总体规划 ( ) 纲要概要, 上海未来 25 年建设用地只减不增人口规划控制 2500 万市政府印发关于进一步优化本事土地和住房供应结构的实施意见的通知, 优化住房供地结构, 增加中小套型住房供应比例, 中心城区土地不低于 70%, 郊区不低于 60%; 提高商办用地供应有效性和精准度, 政策鼓励开发企业持有商办物业持续运营, 商业持有比例不低于 80%, 办公不低于 40%, 年限不低于 10 年楼市调控新政从严执行限购政策, 新政提高了非上海市户籍居民家庭购房的条件, 其中, 非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由住满两年提高到满五年, 信贷政策方面, 二套普通房首付不低于五成, 房二套非普通首付不低于七成企业购买的商品住房再次上市交易, 需满 3 年及以上

4 广东广州 2 月 28 日 3 月 17 日广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案 ( 年 ) 及五个行动计划的通知, 涉及如何去产能去库存去杠杆方降成本以及补短板等五大方面这也就意味广东省正式发文下去库存硬指标广东省内 1 个地级市和 23 个县 ( 市区 ) 被暂停 2016 年新增建设用地指标使用或土地供应住房土地广州国规委官网发布海珠区广纸片区规划深化及控规修编的批后 3 月 15 日公示, 广纸片区将大幅减少住宅类用地, 而娱乐文化和医疗用地则土地相应增加 1 月 28 日新增建设用地将耗尽, 十三五将清退 3000 公顷土地土地深圳重庆 3 月 25 日为给过热的市场降降温, 深圳市人民政府办公厅连夜出台房地产市场调控新政关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见, 意见指出, 一是实行差别化住房信贷政策, 对购房人家庭名下在本市无房且近 2 年内无住房贷款记录的, 贷款首付比例仍继续执行最低 3 成 ; 对购房人家庭名下在本市无房但近 2 年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的, 贷款首付比例执货币行最低 4 成 ; 二是完善购房政策本市户籍居民家庭限购 2 套住房 ; 能提供自购房之日起计算的前 3 年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房对境外机构和个人购房, 严格按照有关政策执行 4 月 1 日深圳例行更新房产交易评估价格, 此次更新涉及的房源中, 住宅类价格普遍上涨较大按照一房一价原则, 个别区域的住宅房源上调幅度甚至超过 50% 价格重庆市委市政府日前正式出台重庆市推进供给侧结构性改革工作方案指出, 要积极稳妥去除无效供给, 包括去除过剩产能去除 2 月 28 日房地产库存去僵尸企业和空壳公司资产等其中去除房地产库存方面, 提出要加大土地供应调控力度, 因地制宜确定保障性住房和商品土地住房的供应比例, 两年内土地供应规模逐年减少 10%, 商品房新开工面积增速控制在 3% 以内 3 月 1 日重庆市国土房管局公布, 即日起, 重庆将开展土地二级市场交易服务土地南京市 2016 年经营性用地出让计划指出, 全市 2016 年计划公开出让经营性用地 700 公顷, 其中商品住房用地 500 公顷, 剩余用地用 3 月 20 日于旅游文化娱乐养老商业办公等配套项目上半年供应量适度土地南京加大, 各季度供应量为 : 一季度 150 公顷, 二季度 230 公顷, 三季度 220 公顷, 四季度 100 公顷南京市政府出台了楼市调控政策, 严格落实控地价控房价双控 5 月 27 日要求, 促进房地产市场平稳健康发展, 来抑制近期房价过快上扬这也就意味着, 南京将成为苏州之后全国第二个土地限价的城市成都市公积金中心对个人公积金贷款多项政策调整, 其中个人贷款最成都 6 月 6 日长年限由 20 年增加至 30 年, 而单笔贷款最高额度也从 60 万增加至货币 70 万

5 3 月 18 日上午, 苏州市政府召开关于稳定苏州房地产市场发展的会苏州 3 月 18 日议, 审议通过了关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见其中最值得关注的一条 : 参考项目预售证的备案价格, 新项目六个月内调价最高 6%,12 个月最高 12% 苏州楼市限价时代正式开启 5 月 18 日对土地设定最高报价, 对报价超过最高报价的, 终止土地出让, 竞拍结果无效按照西安市租赁型保障房建设管理实施办法 ( 试行 ), 西安市租赁型保障房已将新就业职工和外来务工人员纳入保障范围为响应政府 5 月大众创业, 万众创新的号召, 鼓励高校毕业生自主创业, 确保有住房需求的高校毕业生居者有其屋, 西安市保障性住房管理中心于 2016 年 5 月 31 日召集 60 余所西安地区的高校召开了保障西安市高西安校毕业生住房专题会议西安市政府出台化解房地产库存, 促进房地产市场健康发展的若干意见,( 后被市场上称楼十条 ) 提出简化审批优化建设环 6 月 25 日境遗留问题处理用地管控活跃二手房市场等方面新规定, 同时也推行和放开住房公积金组合贷款全国异地贷款及支持农民工购房等政策新修订的大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则即将于大连 2 月 1 日 2016 年 2 月 1 日起正式生效, 政策的最大变化在于贷款额度新增受账户余额限制, 不得超过余额的 15 倍, 且不能超过目前执行的住房货币公积金贷款最高额度停止对商品住房项目实施 90 平方米以下套型住房占全部套型 70% 珠海 3 月 16 日以上的要求 ; 同时, 在全市范围内, 居民 ( 含非户籍居民 ) 购买 144 平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明这意味着, 珠海持续 4 年多的楼市限购政策将全面放开 3 月 20 日土地管理上升为特区立法, 按市场补交地价款土地作为环京城市, 楼市愈发疯狂, 政策收紧是当务之急日前廊坊市政府新闻办官方微博发布了关于完善住房保障体系促进房地产市场平廊坊 4 月 1 日稳健康发展的若干意见, 就重点完善三河市大厂回族自治县香河县固安县住房市场体系和保障体系提出 9 项具体措施其中第 4 条规定, 实行住房限购和差别化住房信贷政策, 非本地户籍居民家庭限购 1 套住房且购房首付款比例不低于 30% 三政策解读 2016 年上半年, 全国层面楼市政策环境依旧宽松, 央行存款准备金率和贷款利率均来到低点, 而契税税率的降低营改增的试点可以说在利好政策的基础上锦上添花而地方层面楼市表现不尽相同, 上海深圳等过热的楼市纷纷政策收紧, 出台新一轮限购新政, 西安等城市积极响应中央去库存精神, 多措并举促进房地产市场健康发展 ; 众多城市为积极响应住房公积金缴存比例的调整, 也纷纷出台公积金政策的调整

6 *( 一 ) 中央层面关键词 1: 首付比例降低内容 :2 月 2 日下午, 央行银监会发布房贷新政, 在不实施限购措施的城市, 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 原则上最低首付款比例为 25%, 各地可向下浮动 5 个百分点 ; 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房, 最低首付款比例调整为不低于 30% 解读 : 首付比例可以从 2.5 成降至 2 成, 可以释放大量有购房需要但是手头不尽宽裕的潜在需求, 减轻购房者的自有资金压力但是否运用这一政策优惠, 还要根据自身情况进行选择, 毕竟减轻首付的同时意味着还贷压力的增加但是也有银行理财师分析称, 如果购房者的财力超过 2 成首付款, 多出来部分如果有好的投资理财途径 ( 理财收益率跑赢贷款利率 ), 就可以顶格用满 2 成首付比例, 富余的钱可以用来获取更高收益关键词 2: 降准降息探底内容 :3 月 1 日起, 央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点解读 : 在 2015 年多次降准降息的背景下,2016 年的货币政策可谓温和许多, 仅 2 月底存款准备金率普遍下调 0.5 个百分点, 存款准备金率继续探底, 来到五年内甚至更久的新低点表年以来金融机构存款准备金率调整表公布时间生效日期大型金融机构中小金融机构调整前调整后调整前调整后 2012 年 5 月 12 日 2012 年 5 月 18 日 20.50% 20.00% 17.00% 16.50% 2015 年 2 月 4 日 2015 年 2 月 5 日 20.00% 19.50% 16.50% 16.00% 2015 年 4 月 19 日 2015 年 4 月 20 日 19.50% 18.50% 16.00% 15.00% 2015 年 6 月 27 日 2015 年 6 月 28 日 18.50% 18.00% 15.00% 14.50% 2015 年 8 月 26 日 2015 年 9 月 6 日 18.00% 17.50% 14.50% 14.00% 2015 年 10 月 23 日 2015 年 10 月 24 日 17.50% 17.00% 14.00% 13.50% 2016 年 2 月 29 日 2016 年 3 月 1 日 17.00% 16.50% 13.50% 13.00%

7 从贷款利率来看,2015 年 10 月 23 日年内第五次降息, 五年以上贷款利率已降至 4.90%, 从 2011 年开始一直呈现下跌的趋势, 对需要贷款买房的购房者绝对是直接的利好 8.00% 2010 年年五年以上贷款利率趋势图 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 5 年以上贷款利率图年五年以上贷款利率趋势图关键词 3: 税收减免内容 : 财政部等三部委联合印发关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知 : 对个人购买家庭唯一住房 ( 家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女, 下同 ), 面积为 90 平方米及以下的, 减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的, 减按 1.5% 的税率征收契税对个人购买家庭第二套改善性住房, 面积为 90 平方米及以下的, 减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的, 减按 2% 的税率征收契税个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 全额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的住房对外销售的, 免征营业税二套房契税优惠以及营业税优惠, 暂不适用于北上广深四地解读 : 自去年 330 新政以后, 一系列利好楼市的政策以货币政策为主体, 但随着时间的推移, 货币政策对楼市刺激的边际效应在递减, 市场逐步降温此次中央重启财政政策, 通过货币政策和财政政策双管齐下, 促进房产流通加快结构调整加速库存去化此次契税优惠不仅对传统 90 平米以下的刚需房源的税收继续减征, 对 90 平米以上的改善型房源也进行税收减征, 惠及面较大, 是 2016 年从总量和结构多维度去库存的重要手段具体来看, 第一, 对 90 平米以下的首套住房继续强调 1% 的税率, 反应政府在普通住房层面充分的政策支持 ; 第二, 对 90 平米以上

8 普通住宅按 1.5% 的税率减征, 从某种意义上鼓励购房者积极购置大户改善型住房, 这对于三四线城市来说可能结构性库存去化有较大的意义 ; 第三, 此次新政对二套购房的群体赋予减税政策, 也是鼓励购房者积极换房, 促进二手房流转而营业税新政中, 去年 330 新政对由原来的满五年转为满两年的普通住房转售免征营业税, 效果已然相当明显, 今年比较明显的改进体现在非普通住房针对大户型高价别墅等物业, 在过去的政策中, 满 2 年也需要缴纳差额营业税, 在新政策未明确, 如果各地落地细节中也按照住房计算, 那么对于改善性需求有非常明显的利好, 对大户型房源的流转有明显的促进作用此次降税新政主要针对非一线城市, 北上广深将只能享受有限的契税和营业税优惠, 这一差别化政策主要还是跟二三线城市的去库存需求有关, 而一线城市的供求关系则仍然紧张, 市场去化压力相对较小关键词 4: 营改增内容 : 财政部公布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知, 购买不足 2 年的住房出售按 5% 缴增值税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征增值税 3 月, 国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案, 明确自 2016 年 5 月 1 日起, 全面推开营改增试点, 将建筑业房地产业金融业生活服务业纳入试点范围解读 : 营改增新规终究落地, 此次房地产业纳入试点范围, 对房地产行业来说应该是利好, 企业开发成本的税负将会有所减轻, 但对楼市的影响短期内并不会显著体现对大家所关注甚至应该会有所影响的二手房市场来看应该也不会产生太大影响, 因为对个人购买不足 2 年住房对外销售的, 按照 5% 的征收率全额缴纳增值税, 与之前的营业税政策总体变化不大, 但考虑到价税分离部分, 新政实施后的税负实际上可能会有略微降低虽然从购房成本上影响不大, 但营改增可以在一定程度上规范二手房交易市场, 减少原本可能存在的虚假行为另外, 营改增后征税对象主要是房产的增值部分, 高利润项目可能会增加税负, 低利润项目很可能会降低税负这在一定程度上会有利于现在库存量较大去库存艰难市场供大于求利润相对较薄的三四线城市房地产开发商降低成本, 为其提供一定的降价空间, 有利于三四线城市更好更快地去库存 ; 而对

9 于一线城市, 房地产呈现的本身是供不应求的卖方市场, 应该说不会有太大的变化关键词 5: 规划批复内容 :2016 年 5 月 4 日, 国务院网站正式发布国务院关于成渝城市群发展规划的批复, 原则同意成渝城市群发展规划, 成渝城市群发展规划中明确提出成都要以建设国家中心城市为目标, 增强成都西部地区重要的经济中心科技中心文创中心对外交往中心和综合交通枢纽功能 ;5 月 25 日, 国务院批复同意长江三角洲城市群发展规划, 着力加强供给侧结构性改革, 加快培育新的发展动能, 由江浙沪皖 26 个城市组成的新长三角洲城市群阵列, 未来将打造改革新高地, 推进金融土地产权交易等要素市场一体化建设, 开展教育医疗社保等公共服务合作解读 : 随着成渝城市群发展规划长江三角洲城市群发展规划等规划相应得到批复, 多城市地位悄然发生改变成渝城市群发展规划明确提出, 成都将建成国家中心城市的目标, 与重庆均作为中心城市协调发展, 但需要做好统筹协调, 引导促进成渝城市群建立产业集群和链条上的关联配套, 减少相互间产业重复建设产能过剩和恶性竞争, 提升城市群产业体系核心竞争力长江三角洲城市群发展规划明确长江三角洲城市群的总体定位为顺应时代潮流, 服务国家现代化建设大局, 从战略高度优化提升长三角城市群, 打造改革新高地争当开放新尖兵带头发展新经济构筑生态环境新支撑创造联动发展新模式, 建设面向全球辐射亚太引领全国的世界级城市群城市群在上海市江苏省浙江省安徽省范围内, 由以上海为核心联系紧密的多个城市组成, 主要分布于国家两横三纵城市化格局的优化开发和重点开发区域城市群构建一核五圈四带的网络化空间格局, 提升上海全球城市功能, 促进五个都市圈同城化发展, 促进四条发展带聚合发展关键词 6: 开放小区内容 : 中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见提出, 我国新建住宅要推广街区制, 原则上不再建设封闭住宅小区解读 : 推广街区制和开放式小区, 该城市规划建设政策将推动我国城市管理转型, 从传统保守管理方式向开放创新管理模式转变, 也将为我国城市

10 发展赋予更多辐射功能开放式小区政策提出是基于封闭住宅小区使得城市交通建设集约程度不高, 阻断城市道路微循环等背景小区开放以后, 最基本的就是促进土地节约利用, 同时也是适应我国未来城市功能竞争的需要和提升城市辐射效能的迫切需求但是确实也存在安全性问题, 如果规划落地相应的精细化管理需及时跟上 *( 二 ) 地方层面关键词 1: 沪九条内容 : 上海楼市限购从严, 出九大新政平抑房价 :3 月 25 日, 上海市政府召开新闻发布会, 发布楼市调控新政, 并将从严执行限购政策, 新政提高了非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限, 其中, 非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年提高到满五年信贷政策方面, 二套普通房首付不低于五成, 二套非普通首付不低于七成 ; 企业购买的商品住房再次上市交易, 需满 3 年及以上, 若交易对象为个人, 按照上海市限购政策执行解读 : 沪九条号称史上最严限购政策, 政策发布后, 对于非上海市户籍居民, 缴纳社保及税务的要求将从 2 年提高到 5 年限购执行条件从严, 主要针对的是投机客的投机炒房行为, 对于在沪长期工作的外籍人士而言, 没有太大影响一线城市由于有充足的人口需求被长期看好, 在宽松的政策环境下市场更是水涨船高, 市场过热, 此次强力限购对市场投资需求有极大的遏制作用, 对刚需买房者来说也许是个机会而信贷政策中, 二套房首付比例提高, 对有改善性需求的群体也将明显遏制, 市场降温只是时间问题上海楼市的动向也牵动着其他一线楼市的神经, 针对近期楼市过热的情况, 其他一线城市出台调控方案成为大概率事件关键词 2: 深圳提高门槛内容 :3 月 25 日, 深圳连夜出台房地产市场调控新政关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见, 意见指出, 一是实行差别化住房信贷政策, 对购房人家庭名下在本市无房且近 2 年内无住房贷款记录的, 贷款首付比例仍继续执行最低 3 成 ; 对购房人家庭名下在本市无房但近 2 年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的, 贷款首付比例执行最

11 低 4 成 ; 二是完善购房政策 : 本市户籍居民家庭限购 2 套住房 ; 能提供自购房之日起计算的前 3 年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房对境外机构和个人购房, 严格按照有关政策执行解读 : 继上海最严楼市新政后, 深圳市政府也紧跟步伐出台楼市新政, 深圳有些政策更为严厉本次新政主要针对上涨速度过快市场过热的深圳楼市, 并打击遏制投资客的投资热情新政出台前, 一线城市中, 深圳的入市门槛最低, 而新政出台后, 深圳积极与其他一线城市的门槛看齐政策落地后, 购买力将会明显减少, 投资投机之类的泡沫需求将会被挤出, 随着时间的推移从而带来房价市场的稳定深圳新政的出台, 对深圳楼市的影响将是直接的, 同时也将影响与深圳仅一海之隔的中山楼市, 预计到时候投资客的目标将有所转移, 而同样依赖深圳购房者的东莞惠州等地的楼市也会必将发生转变关键词 3: 限价内容 :3 月 18 日上午, 苏州市政府召开关于稳定苏州房地产市场发展的会议, 审议通过了关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见其中最值得关注的一条 : 参考项目预售证的备案价格, 新项目六个月内调价最高 6%, 12 个月最高 12% 苏州楼市限价时代正式开启解读 : 一线城市楼市短线见顶, 部分二线城市仍在持续过热态势针对房价上涨过快市场过热的情况, 苏州市及时出台关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见 ( 简称楼十条 ), 来遏制房价短期上涨过快甚至不合理上涨的现象在购房者买涨不买跌的心里下, 以及开发商的捂盘惜售, 供需关系变化, 房价的疯狂上涨引发市场恐慌, 不利于房地产市场的稳健发展楼十条的出台通过手段不仅有效地遏制房价上涨, 同时在增加市场土地供应及打击捂盘惜售方面也起到作用, 从供给侧调控市场苏州楼市限价时代的开启, 同处于长三角的南京市也是市场表现过热, 积极跟随苏州的脚步, 及时发布限价政策在楼市上行的阶段, 地王频现, 苏州南京又相继从土地层面进行限价熔断, 短期来看颇有成效, 但从长期来看, 还需观察关键词 4: 去库存内容 :2 月, 广东省供给侧结构性改革总体方案出台, 意味着广东省内

12 去库存硬性指标也正式浮出水面 ;6 月, 西安出台化解房地产库存, 促进房地产市场健康发展的若干意见, 提出简化审批优化建设环境遗留问题处理用地管控活跃二手房市场等方面新规定, 同时也推行和放开住房公积金组合贷款全国异地贷款及支持农民工购房等政策, 加快房地产库存去化解读 :2015 年 12 月, 中央经济会议召开, 明确 2016 年经济工作五大任务, 其中有一项就是去库存, 楼市去库存俨然成为焦点 2016 年, 楼市分化愈发严重, 一线城市及部分二线城市市场过热, 纷纷政策收紧, 而众多库存积压严重的城市则积极响应中央政策, 包括广东西安在内的众多地方纷纷明确去库存指标, 并配套多种利好政策多管齐下, 加快库存的去化关键词 5: 限购放开内容 :4 月 13 日, 珠海市住房和城乡规划建设信息网发布珠海市供给侧结构性改革去库存行动计划 ( 年 ), 珠海在全市范围内, 居民 ( 含非户籍居民 ) 购买 144 平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明, 这也就意味着珠海全面取消住房限购政策解读 : 珠海自 2011 年 11 月开始实施双限, 即全市新申请预售的楼盘, 价格不得超过元 / 平方米, 否则将不批预售户籍居民家庭提供 1 年以上的个税缴税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭, 在香洲主城区内只能新购 1 套商品住房无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房 2014 年 9 月, 限价政策率先取消, 此番限购取消, 持续 4 年多的限购政策可谓告一段落双限解绑, 调控手的力量愈发削弱, 将楼市交给市场来主导, 促进楼市平稳健康发展但此时解绑限购也值得深思质疑, 现在整体政策环境宽松, 而珠海市库存量又相对较少, 限购放开会在短时间内将市场推向更热的地步关键词 6: 公积金调整内容 : 大连成都等地方纷纷修订公积金贷款细则 : 新修订的大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则即将于 2016 年 2 月 1 日起正式生效, 政策的最大变化在于贷款额度新增受账户余额限制, 不得超过余额的 15 倍, 且不能超过目前执行的住房公积金贷款最高额度 ; 成都市公积金中心对个人公积金

13 贷款多项政策调整, 其中个人贷款最长年限由 20 年增加至 30 年, 而单笔贷款最高额度也从 60 万增加至 70 万解读 :2015 年 11 月, 建设部等部门关于切实提高住房公积金使用效率的通知, 进一步利用公积金支持缴存职工自住和改善性住房需求成都等多数城市政策进一步放宽, 从贷款年限到贷款额度均有所完善, 支持购房者的购房需求, 并支持市场去库存大连市则将最高贷款额度由原来的与缴贷挂钩的方式改为与提取住房公积金账户余额挂钩, 这相当于对缴存时间长余额多贡献大的职工政策性支持有所加大, 对刚工作的账户余额较少的用户贷款额度将明显降低, 但这些用户可以通过夫妻共同贷款或父子共同贷款增加贷款额度, 提高贷款购房支付能力从表面上看, 大连公积金新政有所收紧, 但通过合作贷款等方式的改革创新仍然是利用住房公积金加大对职工群众购房的支持力度

东莞珠海福州佛山惠州南宁南昌及芜湖在内的 19 座城市则以重启限购政策为主, 辅以收紧商业贷款或公积金贷款政策, 以期打压投资需求高力观点 : 1. 上述城市的市场政策变化旨在抑制过去一年内房价的快速上涨之势, 从而达到政府稳定楼市的长期目标 ; 同时, 亦表明了中国主要城市住宅房地产

东莞珠海福州佛山惠州南宁南昌及芜湖在内的 19 座城市则以重启限购政策为主, 辅以收紧商业贷款或公积金贷款政策, 以期打压投资需求高力观点 : 1. 上述城市的市场政策变化旨在抑制过去一年内房价的快速上涨之势, 从而达到政府稳定楼市的长期目标 ; 同时, 亦表明了中国主要城市住宅房地产厦门合肥南京上海深圳北京杭州广州天津福州武汉无锡郑州南昌石家庄济南同比 / 上年同月 =100 国内多城收紧住宅市场调控政策力度仍显不足, 效果因城而异国家统计局数据显示,2016 年 8 月, 全国 70 座大中城市中有 62 座城市的新建商品住宅价格录得同比增长包括北京天津上海南京杭州合肥福州厦门广州和深圳在内的十座城市同比涨幅逾 20% 其中,

2 月 4 日 2 月 22 日 2 月 22 日 3 月 24 日 4 月 25 日 5 月 1 日 6 月 22 日 2 月 22 日 4 月 14 日 6 月 14 日 6 月 5 日 5 月 4 日 5 月 25 日 财政部网站发布 关于公共租赁住房税收优惠政策的通知, 决定继续对公共租赁住

2 月 4 日 2 月 22 日 2 月 22 日 3 月 24 日 4 月 25 日 5 月 1 日 6 月 22 日 2 月 22 日 4 月 14 日 6 月 14 日 6 月 5 日 5 月 4 日 5 月 25 日财政部网站发布关于公共租赁住房税收优惠政策的通知, 决定继续对公共租赁住