主要观点 1. 经济总量相对较低, 房地产投资热度不高衢州市位于长三角经济圈南翼浙江省西部, 地处浙闽赣皖四省交界处, 是沿海经济发达区和中部地区的结合处, 近年来经济增长较快但从全省范围来看, 衢州仍属于浙江的欠发达地区, 经济总量相对较低, 其城镇居民人均收入处于全省末位受经济总量和人均

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确宛范姜
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1 浙江大学房地产研究中心执笔人 : 王心蕊 212 年 3 月 8 日

2 主要观点 1. 经济总量相对较低, 房地产投资热度不高衢州市位于长三角经济圈南翼浙江省西部, 地处浙闽赣皖四省交界处, 是沿海经济发达区和中部地区的结合处, 近年来经济增长较快但从全省范围来看, 衢州仍属于浙江的欠发达地区, 经济总量相对较低, 其城镇居民人均收入处于全省末位受经济总量和人均收入的影响, 衢州市在房地产开发方面的投资热度并不高,21 年房地产开发投资额处于全省下游 2. 调控政策作用明显, 房地产市场量价齐跌 211 年衢州市区房地产交易情况受宏观调控政策影响较大国家层面宏观调控的持续进行以及衢州政府限购令的出台, 使得房地产市场前景不被看好, 房地产业主要指标增速出现明显回落其中, 新建商品房市场受政策影响, 市场预期下降, 销量大幅回落, 房价也出现一定程度的下跌, 逐步回归理性 ; 二手房市场成交量也表现出了较明显的下降趋势, 而成交均价则相对稳定 3. 土地市场相对低迷, 开发商拿地日趋谨慎 211 年衢州土地市场成交量几乎与去年持平, 但成交均价上却有大幅下降 211 年全年衢州土地市场成交的土地面积共为万平方米, 同比上涨 2%, 成交金额为亿, 平均地价 42 元 / 平方米, 同比下降 34.2% 此外,211 年全年, 衢州土地流拍率达到 19% 土地市场的萧条与宏观调控政策不无关系, 严厉的调控使房地产市场前景看淡, 开发商都选择谨慎拿地, 降低土地开发成本, 故而土地市场也失去了往常热闹的光景 4. 三大指标波动不大, 房地产运行逐渐理性 211 年衢州房地产市场主要的运行指标与去年相比波动不大其中, 房价租金比有所下降, 比值略超出合理水平, 处于全省中游 ; 房价收入比显示出了回落趋势, 处于全省下游 ; 租金收入比波动不大, 处于全省末位 I

3 目录一房地产发展背景... 1 ( 一 ) 城市与经济发展... 1 ( 二 ) 政策与宏观调控... 3 ( 三 ) 房地产市场回顾... 4 二房地产市场交易... 8 ( 一 ) 新建商品房市场... 8 ( 二 ) 二手房市场... 1 ( 三 ) 土地市场三房地产运行指标 ( 一 ) 样本分布情况 ( 二 ) 房价租金比 : 略有下降, 处于全省中游 ( 三 ) 房价收入比 : 有所回落, 处于全省下游 ( 四 ) 租金收入比 : 波动不大, 位于全省末位 II

4 一房地产发展背景 ( 一 ) 城市与经济发展衢州市位于长三角经济圈南翼浙江省西部, 地处浙闽赣皖四省交界处, 是沿海经济发达区和中部地区的结合处衢州市下辖柯城区衢江区江山市 ( 县级市 ) 龙游县常山县和开化县, 衢州市区包括衢州市本级柯城区以及衢江区其中衢州市本级又可分为老城区西区北区巨化双港开发区南区经济开发区七大板块根据衢州市 211 年统计公报数据, 截止 211 年年末, 全市户籍人口 253 万人, 市区城市居民人均可支配收入 249 元, 比上年增长 14.2% 全市农村居民人均纯收入 9635 元, 增长 16.5% 在经济发展方面,211 年衢州全市实现生产总值 89 亿元, 同比增长 18.3%, 全市实现人均 GDP35344 元 ( 按户籍人口计算 ), 合 5472 美元, 比上年增长 1.4% 图 1.1 显示了 25 年至 211 年衢州市生产总值及各年增长率的变化情况从图中可以看出, 衢州市经济呈现了不断增长的态势, 根据衢州统计局发布的统计信息, 衢州市地区生产总值年均增幅 13.6%, 高于全省 2 个百分点, 列全省第 2 位, 总体上讲, 衢州市经济增长较快 % 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% 地区生产总值 ( 亿元 ) 增长率资料来源 : 衢州市统计公报 (24-21) 图年衢州市地区生产总值及增长率走势图尽管衢州市经济增长较快, 但从浙江省全省范围来看, 衢州市地处浙江省西部, 毗邻江西和安徽, 受浙江省的经济带动较小, 总体经济水平处于全省下游, 总体经济总量并不高从浙江省 11 城市地区生产总值情况 ( 图 1.2) 来看,21 1

5 年, 衢州市地区生产总值区处于全省后三名, 略高于丽水和舟山, 总量仅相当于杭州的八分之一杭州宁波温州绍兴台州嘉兴金华湖州衢州丽水舟山资料来源 : 湖州统计信息网图年浙江省各市地区生产总值 ( 单位 : 亿元 ) 从经济总量的角度来衡量, 衢州是浙江省的欠发达地区, 其城镇居民人均可支配收入也相对较低图 1.3 显示了 21 年浙江各省市的城镇居民人均可支配收入情况, 其中, 衢州市区处于全省末位一个城市的人均收入水平可以在一定程度上反映这个城市的消费水平, 因此, 衢州市区居民的消费水平也相对较低温州宁波绍兴杭州台州舟山湖州金华嘉兴丽水衢州资料来源 : 湖州统计信息网图年浙江省各市城镇居民人均可支配收入 ( 单位 : 元 ) 受经济总量和人均收入的影响, 衢州市在房地产开发方面的投资热度并不高从房地产开发投资额排名来看 ( 图 1.4), 21 年衢州市区房地产开发投资额总计 63.7 亿元, 仅高于舟山和丽水, 处于全省下游, 房地产投资热度不高 2

6 杭州宁波绍兴温州嘉兴台州金华湖州衢州舟山丽水资料来源 : 湖州统计信息网图年浙江省各市房地产开发投资额 ( 单位 : 亿元 ) ( 二 ) 政策与宏观调控自 21 年开始, 房地产市场的宏观调控力度不断增大,21 年 9 月国务院颁布了史上最严厉的房产调控政策, 包括暂停发放第三套房贷部分城市限购房套数以及推进房产税改革试点等一系列规定, 进入 211 年, 房地产市场的宏观调控持续进行, 密集的调控政策不断出台 211 年 1 月 26 日, 国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施 ( 新国八条 ), 要求强化差别化住房信贷政策, 对贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于 6%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍 211 年 1 月 27 日, 财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知, 规定个人将购买不足 5 年的住房对外销售的, 将全部征收营业税 211 年 1 月 28 日, 上海和重庆正式实施房产税, 深圳宣布成为第三个房产税试点城市 211 年 7 月 14 日, 国务院召开会议部署房地产调控, 称部分城市房价上涨压力仍然较大, 要求继续严格执行限购政策, 上涨过快的二三线城市也要采取限购此外, 在货币政策和信贷政策方面, 政府也不断采取收紧的策略 211 年 1 月至 6 月, 中国人民银行先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率.5 个百分点, 金融机构一年期存贷款基准利率也先后三次上调.25 个百分点限购范围的扩大和货币政策的紧缩抑制了房地产市场过热的走势, 一些城市的房价已出现一定程度的回落从衢州市来看, 衢州市政府于 211 年 3 月 28 日发布了衢州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的通知, 通知中要求认真贯彻落实国家政策, 坚决遏制房价较快上涨, 促进衢州房地产市场平稳健康稳定地发展主要内容包括 :(1) 认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任 ;(2) 全力做好住房保障工作 ;(3) 严格执行国家税收政策, 加强税收征管 ;(4) 切实执行差别化住房信 3

7 贷政策 ;(5) 严格住房用地供应管理 ;(6) 建立完善房地产信息平台和信用制度 ; (7) 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制以及坚持和强化舆论引导衢州市还于 211 年 9 月颁布了限购令, 成为浙江省第八个实行限购的城市衢州市政府在衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见中明确, 衢州全市市域 ( 含所辖县区 ) 范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起, 前 2 年内在衢州市累计缴纳 1 年 ( 含 ) 以上个人所得税或社会保险缴纳证明的家庭, 可在衢州市区购买 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ); 对在市区已有 3 套及以上住房的市域范围内家庭在衢州市区已有 1 套及以上住房的市域范围外家庭不能提供自购房之日起前 2 年内在衢州市累计缴纳 1 年 ( 含 ) 以上个人所得税或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭, 暂停其在衢州市区新购住房违反上述规定的, 不予办理房地产登记手续衢州限购新政对本地人的限购标准较为宽松, 可概括为 : 在市区有 3 套或 3 套以上房子的衢州籍人士禁止在市区买房, 在市区有 1 套及以上住房的外地人不能在衢州买房, 在衢州没有缴税或社保未满 1 年的外地人也不能在衢州买房 ( 三 ) 房地产市场回顾 26 年至 21 年是房地产市场受市场环境和宏观政策影响比较大的几年, 衢州房地产市场也经历了较大的波动在房地产开发层面, 衢州全市房地产开发投资额起伏较大 ( 图 1.5) 年, 房地产开发投资额出现一定程度的增长,28 年开始, 受到金融危机的影响, 房地产市场前景不被看好, 衢州全市的房地产开发投资额也出现下滑, 并且一直延续到 29 年, 因此,28-29 年, 衢州全市的房地产开发投资额都呈现出了负增长, 直到 21 年, 才出现大幅回升这主要是因为年衢州全市房地产开发土地成交量增加, 价格上涨, 而且大部分 29 年下半年成交的土地在 21 年内才得以开工建设, 因此 21 年的开发投资额大增 4

8 投资额 ( 亿元 ) 同比增长 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% -4.% 资料来源 : 衢州市统计公报 (25-21) 图年衢州全市房地产开发投资额对比及涨幅走势图相比较于房地产开发投资的大幅波动, 衢州全市房屋开发施工面积和房屋竣工面积的波动相对较小 ( 图 1.6) 根据衢州市统计公报统计的数据,26-21 年期间,28 年全市的开工竣工面积都相对较高, 之后表现出了少许回落, 但总体变化不大房屋开发施工面积 ( 万平方米 ) 房屋竣工面积 ( 万平方米 ) 资料来源 : 衢州市统计公报 (26-21) 图年衢州全市房屋开发施工面积和房屋竣工面积在房地产市场交易层面,26-21 年衢州市房地产市场的销售情况也出现了较大的起伏从新建商品房成交面积和成交套数 ( 图 1.7) 的角度看,26-27 年衢州市的销售量有小幅增长, 进入 28 年, 成交量大幅回落, 市场低迷, 而 29 年开始, 政府救市措施的出台, 使房地产市场出现了 V 型反转, 销售量大增, 市场大热 21 年, 受调控政策的影响, 衢州市房地产市场交易情况出现了一定程度的波动 5

9 年衢州市区房地产市场发展报告成交面积 ( 平方米 ) 成交套数资料来源 : 衢州商品房销售网图年衢州市区新建商品房成交面积和成交套数综合衢州市区房地产开发情况和房地产市场交易情况, 可以简单概括出近五年来, 衢州房地产市场的主要特点年 : 价格稳定, 销量大增 26 年开始, 国家宏观调控力度不断加码, 但衢州房地产交易市场受政策影响不大市区房地产投资额出现一定程度的增长,26 年和 27 年分别达到 18.4 亿元和 25.9 亿元, 分别上升 5.% 和 4.5% 26 年市区商品房销售均价元 / 平方米, 商品住宅的销售均价元 / 平方米 27 年市区商品房销售均价元 / 平方米, 商品住宅的销售均价元 / 平方米与去年同期相比, 商品房销售均价增长 4.95%, 商品住宅销售均价增长 4.5%, 商品房价格稳中趋升而在销售量方面,26 年, 销售商品房 646 套, 销售面积为 72.4 万平方米, 与上年相比, 商品房成交套数增长 49.1% 成交面积增长 58.9% 27 年, 衢州市区全年共销售商品房 934 套, 同比增长 45.8%, 销售面积 14.4 万平方米, 首次突破百万平方米, 同比增长 44.3% 可见,26-27 年, 房地产市场形势较好, 销量大增, 价格稳中有升年 : 市场调整, 销量回落 28 年, 受全球经济危机以及 27 年末国家新一轮的宏观紧缩政策的影响, 衢州市房地产市场前景看淡, 投资热度不大市区房地产投资额开始出现负增长, 6

10 28 年, 市区房地产开发投资额 2.3 亿元, 同比减少 21.8% 其中住宅投资额为 17.1 亿元, 同比减少 12.8% 市区 28 年房屋新开工面积仅为 73.8 万平方米, 同比下降 41.9%; 其中住宅新开工面积为 59.6 万平方米, 同比下降 44.6% 同时, 由于 27 年新开工的房屋接近完工, 房屋的竣工面积增长较快,28 年市区共有 16.5 万平方米的房屋面积竣工, 同比增长 58.5%, 增幅明显在房屋销售方面, 新建住房市场表现出量降价升的趋势, 受银行信贷资金紧缩贷款利率上涨以及第二套房贷新政实施等多因素影响, 消费者普遍持币观望, 市场信心不足, 新建房屋销售量仅为上年的 71.% 但在价格上却呈现了比往年略高的增幅 28 年市区商品房销售均价为元 / 平方米, 商品住宅的销售均价为元 / 平方米, 商业用房的销售均价为元 / 平方米与 27 年相比, 商品房商品住宅商业用房的销售均价分别增长 9.3% 8.2% 和 1.3% 年 : 黄金增长, 量价齐升 29 年, 衢州房地产市场投资额进一步减少, 房地产投资额下降到 16.9 亿元, 但整个市场前景看好, 在国家省市宏观利好政策以及住房多种需求的共同作用下, 衢州市区商品房市场呈现出了黄金增长量价齐升的态势据衢州商品房销售网统计的数据显示, 全年市区共销售备案商品房 1295 件面积为万平方米, 与 28 年相比, 分别增长了 77.4% 和 13.8% 受商品房有效供应量的限制以及有效需求在年中的集中释放,29 年下半年开始商品房成交降幅明显与此同时,29 年后商品房价格上涨迅猛 29 年市区商品房销售均价为元 / 平方米, 商品住宅的销售均价为元 / 平方米与 28 年相比, 商品房和商品住宅的销售均价分别上涨 18.7% 23.8% 房价上涨的迅猛态势与宏观利好因素有关, 而且是商品房供不应求矛盾的集中体现年 : 波动频繁, 量缩价升 21 年, 伴着 29 年房地产市场的余热, 衢州市房地产供应加速, 全年市区房屋新开工面积为 95. 万平方米, 同比增长 22. %; 其中新开工住宅面积 82.7 万平方米, 同比增长 23.4% 但 21 年的楼市受宏观调控影响较大, 衢州市商品房成交量波动频繁, 全年总量同比下跌据衢州商品房销售网统计数据显示, 全年市区商品房销售备案共计 6776 件, 备案面积 75. 万平方米其中商品住宅销售备案 5423 件, 面积为 64.6 万平方米与 29 年相比, 市区商品房备案件数减少 34.2%, 备案面积 7

11 减少 42.2% 其中商品住宅件数减少 4.%, 面积减少 44.5% 尽管 21 年新建商品房市场销售量大幅下滑, 但成交价格却一路上涨据衢州商品房销售网统计数据显示, 全年商品房成交均价达到 5642 元 / 平方米, 其中商品住宅成交均价为 5631 元 / 平方米 ; 商业用房成交均价为 5713 元 / 平方米与 29 年相比, 市区商品房成交均价同比增长 45. 6%, 其中商品住宅同比增长 49.2%, 商业用房同比增长 2.2% 总体上讲,26 年至 21 年期间, 衢州楼市受外部环境影响较大, 但新建商品房市场的成交均价却表现出了不断上升的势头 ( 图 1.8), 这也符合全国房地产市场的发展情况资料来源 : 衢州商品房销售网图年衢州市区新建商品房成交均价走势图 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 二房地产市场交易 ( 一 ) 新建商品房市场 1. 政策作用明显, 销量大幅下降国家层面宏观调控的持续进行以及衢州政府限购令的出台, 使得 211 年衢州房地产市场受政策影响很大, 房地产业主要指标增速出现明显回落全市全年完成房地产开发投资 71.1 亿元, 增幅有较大程度的下降 ; 房地产开发施工面积 62.4 万平方米, 竣工面积万平方米, 同比均有小幅增长但房地产市场交易量大幅减少, 全市全年销售面积 81.5 万平方米, 同比下降 52.3%, 其中 : 8

12 住宅销售 6.5 万平方米, 下降 55.4%, 商业营业用房 7.3 万平方米, 下降 5.9% 商品房销售额 56. 亿元, 下降 38.1% 从图 2.1 中可以看出,211 年房地产单月销售面积除 1 月外, 均未超过 1 万平方米金九银十本是传统销售旺季, 但由于收受到限购令的影响,211 年 9 月份的成交量已出现大幅下降,1 月更是创下年内最低, 当月新建商品房市场仅销售 2.1 万平方米月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月销售面积 ( 平方米 ) 销售套数资料来源 : 衢州商品房销售网图年衢州市区新建商品房销售面积和销售套数 ( 单位 : 平方米, 套 ) 新建商品房市场销量的大幅减少与国家宏观调控政策密不可分在国家强大的调控决心和各种政策接踵而至地调控下, 消费者和房地产开发商都面临着巨大的资金压力 ; 贷款利率的不断上升二套房首付比例提高三套或以上数量住房不允许贷款等政策严厉地打压了商品房需求, 业内观望气氛进一步浓厚 ; 同时, 政府大力推行保障性住房建设, 经济适用房廉租房的供应将会使一部分刚性需求得到释放, 这些因素都对新建商品房销量产生了一定的影响 2. 市场预期下降, 房价逐步回落随着调控政策的不断落实,211 年全国范围内的房地产市场都处于降温期, 很多知名房地产企业也都采取降价的措施, 房价下跌成为地产行业的大势所趋, 衢州房地产市场也不例外 211 年, 衢州新建商品房市场的成交均价呈现出了先增长后下跌的形态 ( 图 2.2) 与 21 年相比,211 年 1 月的房价与去年同期基本持平, 而 2 月至 5 月新建商品房销售均价一直维持在 7 元 / 平方米左右, 房价水平远远高出去年同期,4 月份新建商品房销售均价更是达到了 7164 元 / 平方米, 创造了衢州新房均价的最高水平然而, 从 6 月份开始, 房价开始出现大幅下降, 从 6 月到 1 月, 新建商品房均价一直徘徊在 4 元 / 平方米, 房价逐 9

步回落 8 7 6 5 4 3 2 1 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月资料来源 : 衢州商品房销售网 21 年销售均价 211 年销售均价图 2.

7% 与 21 年的频繁波动不同,211 年二手房成交量表现出了较为明显的下降趋势 ( 图 2.

13 步回落月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月资料来源 : 衢州商品房销售网 21 年销售均价 211 年销售均价图年衢州市新建商品房销售均价对比图 ( 单位 : 元 / 平方米 ) ( 二 ) 二手房市场受宏观调控政策的影响, 衢州市区二手房在销量上也表现出了大幅下降 211 年全年, 衢州市区二手房成交套数总计 4253 套, 同比下降 45.7% 与 21 年的频繁波动不同,211 年二手房成交量表现出了较为明显的下降趋势 ( 图 2.3), 尤其是 211 年下半年, 二手房销量一直呈递减的趋势, 这与衢州限购令的出台不无关系月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月资料来源 : 衢州商品房销售网图年衢州二手房销售套数对比图 ( 单位 : 套 ) 与新建商品房市场相比,211 年全年, 二手房成交套数略少于新建商品房的成交套数, 但整体趋势与新建商品房市场的情况类似, 成交量整体上都呈现出 1

14 了下降的趋势 ( 图 2.4) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月新建商品房 ( 套 ) 二手房 ( 套 ) 资料来源 : 衢州商品房销售网图衢州新建商品房与二手房销售套数对比图 ( 单位 : 套 ) 在成交价格方面,211 年全年衢州市区二手房销售均价一直处于比较稳定的水平, 与 21 年相比, 整体房价水平略高从各月表现来看, 除了三个月销售均价超过 4 元 / 平方米, 其他各月份的销售均价均维持在 3-4 元 / 平方米之间 ( 图 2.5) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月资料来源 : 衢州商品房销售网图 2.5 衢州市区二手房销售均价 ( 单位 : 元 ) 与新建商品房的成交均价相比,211 年全年, 二手房销售均价总体上低于新建商品房的成交均价从各月表现来看,211 年前五个月价格差异较大, 从 6 月份开始, 随着新建商品房成交均价的下降, 其与二手房成交价的差距也逐渐缩小 ( 图 2.6), 总体上, 二手房成交均价表现出了比较稳定的态势 11

8 6 4 2 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月新建商品房 ( 元 ) 二手房 ( 元 ) 资料来源 : 衢州商品房销售网图 2.6 211.1-211.

15 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月新建商品房 ( 元 ) 二手房 ( 元 ) 资料来源 : 衢州商品房销售网图衢州新建商品房与二手房销售均价对比图 ( 三 ) 土地市场 211 年, 衢州市区全年供应房地产住宅用地 ( 含商住混合用地出让拆迁安置房用地 )19 宗, 土地面积 51.5 万平方米, 土地出让成交总价款 27.2 亿, 平均地价 5275 元 / 平方米与去年相比,211 年, 衢州土地市场在成交量上几乎与去年持平, 但在成交均价上却有一定程度的下降根据浙江在线统计的土地交易数据 ( 表 2.1),211 年全年衢州土地市场成交的土地面积共为 52.6 万平方米, 同比上涨 2%, 成交金额为 21.1 亿, 平均地价 42 元 / 平方米, 同比下降 34.2% 衢州土地市场成交均价的下降与宏观调控政策不无关系, 严厉的调控使房地产市场前景看淡, 开发商都尽量缩小拿地成本, 故而土地成交均价有所下降表年衢州土地市场交易情况总推地量成交量月份宗数面积 ( 万平方米 ) 可建面积 ( 万平方米 ) 宗数面积 ( 万平方米 ) 可建面积 ( 万平方米 ) 成交总额 ( 亿元 ) 2 月月月月月月月月月月总计资料来源 : 浙江省土地市场月报 12

16 从土地市场各月的交易情况来看, 衢州市政府上半年只推出了 1 宗土地, 并全部成交而下半年, 衢州市政府则推出大量土地, 总计 37 宗, 成交 28 宗, 约三成土地流拍综合全年的交易情况, 衢州市 211 年土地流拍率约为 19% 211 年房地产市场略显萧条, 土地流拍率普遍较高, 衢州土地市场情况相对较好三房地产运行指标 ( 一 ) 样本分布情况为更好地把握浙江省各城市房地产市场的运行情况, 浙江大学房地产研究中心每半年即针对浙江省十一个城市的二手房市场进行追踪, 通过微观数据的搜集和整理得出房地产市场的主要运行指标, 反映各城市房地产市场的情况 211 年 12 月, 浙江大学房地产研究中心再次对浙江省十一个城市的二手房市场的挂牌数据进行了搜集其中, 衢州数据收集的样本范围为衢州市区的商品住宅小区, 二手房样本取自 35 个商品住宅小区, 样本数量 25 个 ; 租赁房样本取自 42 个商品住宅小区, 样本数量 2 个挂牌数据主要来源是 : 中国房地产超市网 - 衢州, 以及衢州房产网 - 出租房源二手房样本的选取是依据中国房地产超市网提供 1 的二手房买卖信息 211 年 12 月衢州市区 ( 市本级柯城区衢江区 ) 挂牌交易的二手房套数总计 2259 套, 其中市本级 233 套柯城区 45 套衢江区 181 套, 比例约为 45:1:4, 对应的样本小区分配为 , 总计 35 个小区其中, 市本级又分为老城区西区北区巨化双港开发区南区经济开发区七个区根据中国房地产超市网 2 的二手房买卖信息统计,211 年 12 月这七个区挂牌交易的二手房套数分别为 , 计算得到的比例约为 19:5:2:1:4: 26:1, 衢州市本级七大板块的取样小区分配分别为 , 总计 31 个样本小区, 二手房样本小区明细详见表中国房地产超市网 2 中国房地产超市网 13

17 表 3.1 二手房样本小区明细区域样本个数二手房样本小区明细老城区 1 西区 2 新湖景城幸福家园 ; 北区 1 恬静苑 ; 巨化 1 花径小区 ; 华都维多利亚松园西区南湖世家西城之恋清莲校区龙城花园百岁苑府东一区迎合小区斗谭西区 ; 双港开发区 2 亚美小区祥华加州洋房 ; 南区 14 经济开发区 1 世纪花园 ; 柯城区 1 斗谭东区 ; 金都花园世纪天成绿都城市假日裕丰花园米兰春天官庄家园安居四期安居小区荷花小区世纪美林星星家园梅花小区兴华苑园丁新村 ; 衢江区 3 衢州花园广胜府东苑世通华庭 ; 租赁房样本的选取是根据中国房地产超市网提供的衢州租房信息 211 年 12 月, 衢州市三区 ( 市本级柯城区衢江区 ) 住宅租赁挂牌数量总计 419 套, 其中市本级 362 套柯城区 3 套衢江区 27 套市本级又分为老城区西区北区巨化双港开发区南区经济开发区七个区, 对应的租赁房套数分为别根据各区租赁房挂牌数量的比例, 可确定各区需采集的样本数量, 分别为 : 老城区 111 个西区 1 个北区 11 个巨化 1 个双港开发区 2 个南区 37 个经济开发区 1 个柯城区 14 个衢江区 13 个, 总计 2 个样本, 租赁房样本小区明细详见表 3.2 表 3.2 租赁房样本小区明细区域样本个数租赁房样本小区明细老城区 2 衢州人家迎合小区松园西区府东一区百岁苑西城之恋龙城花苑兴华东区南湖世家府东二区恬静苑香溢湖畔南湖碧苑紫荆小区斗谭东区文奕苑城北伊甸苑南滨花园清莲小区鹿鸣小区 ; 西区 3 盈川小区亭川南区西区西城之恋 ; 北区 3 亭川小区世通华庭恬静苑 ; 巨化 1 丽江城 ; 双港开发区 1 亚美小区 ; 南区 9 荷花小区安居小区官庄家园恒成世纪美林世纪天成银桂经济开发区小区兴华苑裕丰小区松园小区 ; 1 世纪花园 ; 柯城区 2 斗谭东区香溢单身公寓 ; 衢江区 2 广胜府东苑世通华庭 ; 14

18 ( 二 ) 房价租金比 : 略有下降, 处于全省中游房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值, 大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报, 一般正常值界定为 2 至 3 如果房价租金比超过 3, 说明该区域房产投资价值相对变小, 房价高估 ; 如果低于 2, 说明该区域投资潜力较大通过对 211 年 12 月衢州市区的二手房挂牌数据和租赁挂牌数据的统计, 得到二手房挂牌均价为 6873 元 / 平方米, 租赁均价为 12.7 元 / 平方米 / 月, 可得出房价租金比为 54 这与浙江大学房地产研究中心 21 年 12 月份观测得到的比值 64 相比, 有所下降, 说明房价被高估的情况稍有缓解从衢州各区的表现来看 ( 图 3.1), 211 年 12 月各区 ( 市本级柯城区衢江区 ) 的房价租金比有着不同程度的变化其中, 市本级有小幅下降, 柯城区下降幅度较大, 而衢江区略有上升从 211 年的情况来看, 市本级的房价租金比最高, 柯城区其次, 衢江区最低, 这说明市本级的房价被高估的程度较大市区市本级柯城区衢江区资料来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据图 3.1 衢州各区房价租金比对比图 ( 单位 : 元 / 平方米 / 月 ) ( 三 ) 房价收入比 : 有所回落, 处于全省下游房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比一般认为, 合理的房价收入比的取值范围为 3-6, 若计算出的房价收入比高于这一范围, 则认为其房价偏高, 房地产可能存在泡沫, 高出越多, 则存在泡沫的可能性越大, 泡沫也就越大根据 26 至 21 年衢州市区新建商品房成交均价和三口之家的年收入, 可 15

19 以分别计算出 26 至 21 年衢州市区 6 平方米 7 平方米和 9 平方米的房价收入比 ( 如表 3.3) 结果显示:26 年至 29 年衢州市区三口之家 6 平方米 7 平方米 9 平方米的房价收入比均在合理区间内, 说明这期间衢州市区家庭对住房的支付能力较好然而,21 年新建商品住宅的房价收入比出现了较明显的上升, 其中 6 平方米的房价收入比为 5.2, 仍处于合理区间, 但 7 平方米 9 平方米的房价收入比则分别为 , 超出了合理范围, 说明 21 年衢州市区新建商品住宅的价格明显偏高,211 年衢州市区新建商品住宅 6 平方米 7 平方米 9 平方米的房价收入比均有所回落, 仅有 9 平方米的房价收入比 6.2 略超出合理范围, 说明新建商品住宅的价格有回归合理水平的趋势表年衢州市区新建商品住宅房价收入比新建商品房三口之家年收 6 平方米房价 7 平方米房价 9 平方米房统计时间均价 ( 元 ) 入 ( 元 ) 收入比收入比价收入比资料来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据根据搜集到的衢州市区二手房挂牌数据 ( 如表 3.4), 可分别计算出 21 年 12 月衢州市区的 6 平方米 7 平方米和 9 平方米的房价收入比 ( 按二手房挂牌均价.9 计算 ) 分别为和 8., 相比而言,211 年衢州市区的二手房房价收入比有所下降其中,211 年 6 月衢州市区的 6 平方米 7 平方米和 9 平方米的房价收入比 ( 按二手房挂牌均价.9 计算 ) 分别为和 7.7,211 年 12 月衢州市区的 6 平方米 7 平方米和 9 平方米的房价收入比 ( 按二手房挂牌均价.9 计算 ) 分别为和 7.5, 已逐渐回归合理区间由此可见,211 年衢州市区二手房房价收入比较去年有所下降表 3.4 衢州市区 9 平方米二手房房价收入比时间二手房挂牌均价.9( 元 / 平方米 ) 城镇居民人均可支配收入 ( 元 ) 6 平方米房价收入比 7 平方米房价收入比 9 平方米房价收入比资料来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据 16

20 从各区的表现来看 ( 图 3.2),211 年衢州各区的房价收入比较 21 年均有一定程度的下降, 下降幅度也大致相同其中,211 年 6 月的观测结果要略低于 211 年 12 月的观测结果, 说明 211 年 12 月的二手房价格较 211 年 6 月略有攀升总体上, 市本级和衢江区的房价收入比略高, 柯城区的房价收入比相对较低市区市本级柯城区衢江区资料来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据图 3.2 衢州各区房价收入比对比图 ( 单位 : 元 / 平方米 ) ( 四 ) 租金收入比 : 波动不大, 位于全省末位按 211 年 12 月的二手房租赁挂牌均价的 9% 估计租金均价, 可得衢州市区租赁均价为 11.5 元 / 平方米月, 较 21 年 12 月有小幅上涨若按照 21 年的市区城市居民人均可支配收入数据计算, 可得到三口之家 6 平方米的房租收入比为 1.6%( 如表 3.5), 与 21 年相比,211 年衢州市区的租金收入比波动不大, 整体上, 租金收入比维持在 11.% 左右, 处于较低水平在浙江省 11 市中, 衢州市处于全省末位, 这说明居民对房租的支付能力相对较强表 3.5 衢州市区租赁房租金收入比时间月租金挂牌均价 ( 元 / 平方米 / 月 ) 月租金挂牌均价.9( 元 / 平方米 / 月 ) 市区城镇居民人均可支配收入 ( 元 / 人 ) 6 平方米租金收入比 (%) 资料来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据从各区的表现来看 ( 图 3.3), 211 年衢州各区的租金收入比相对于去年变化较大其中, 市本级的租金收入比在 211 年 6 月出现了小幅的下降, 但在

年 12 月又再次回升, 总体与去年同期相比略有上升 ; 柯城区则一直表现出了上升的势头, 且增长幅度较大 ; 衢江区则表现出了下降的态势总体上看,211 年, 衢江区的租金收入最高, 柯城区其次, 市本级则最低 25 2 15 1 5 市区市本级柯城区衢江区

21 年 12 月又再次回升, 总体与去年同期相比略有上升 ; 柯城区则一直表现出了上升的势头, 且增长幅度较大 ; 衢江区则表现出了下降的态势总体上看,211 年, 衢江区的租金收入最高, 柯城区其次, 市本级则最低市区市本级柯城区衢江区资料来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据图 3.3 衢州各区租金收入比对比图 ( 单位 : 元 / 平方米 / 月 ) 总体上讲, 房地产三大运行指标波动不大, 略有回落, 这反映了衢州市区房地产市场正逐步回归理性 18

主要观点年衢州市房地产市场受国家宏观调控政策的影响较大, 呈现出量缩价升的特征 2010 年 1-11 月, 市区累计完成房地产开发投资额亿元, 同比增长 89.14%, 市区房屋新开工面积为万平方米, 同比增加 23.67%; 其中新开工住宅面积 7

主要观点年衢州市房地产市场受国家宏观调控政策的影响较大, 呈现出量缩价升的特征 2010 年 1-11 月, 市区累计完成房地产开发投资额亿元, 同比增长 89.14%, 市区房屋新开工面积为万平方米, 同比增加 23.67%; 其中新开工住宅面积 7 2010 年衢州房地产业分析报告浙江大学房地产研究中心王媛王心蕊周刚华 2011 年 2 月 15 日主要观点 1 2010 年衢州市房地产市场受国家宏观调控政策的影响较大, 呈现出量缩价升的特征 2010 年 1-11 月, 市区累计完成房地产开发投资额 29.43 亿元, 同比增长 89.14%, 市区房屋新开工面积为 94.66 万平方米, 同比增加 23.67%; 其中新开工住宅面积