1 项目概况项目名称杭州大江东相贤府项目项目实施主体杭州盛都置业有限公司 ( 间接持股 100%) 项目区位占地面积总建筑面积杭州市大江东产业集聚区 38,232 平方米 101, 平方米项目类型商品住宅自持物业比例 41% 2 项目市场前景杭州大江东产业集聚区位于杭州萧

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饶草乌孙
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1 宋都基业投资股份有限公司非公开发行股票募集资金投资项目可行性分析一本次募集资金使用计划本次非公开发行的股票数量不超过本次非公开发行前公司总股本的 20%, 即不超过 26, 万股 ( 含 ), 募集资金总额不超过 100, 万元, 扣除发行费用后拟全部投入以下项目 : 序号募集资金投资项目名称项目投资总额 ( 万元 ) 拟投入募集资金 ( 万元 ) 拟投入募集资金占项目投资总额的比例 1 杭州大江东相贤府项目 101, , % 2 杭州富阳麓宸府项目 182, , % 合计 284, , % 随着国家基于房地产行业房住不炒的定位, 提出租售并举和租售同权的政策导向, 大力发展房屋租赁市场成为大势所趋 2017 年以来, 杭州地区的土拍规则由竞价转为限竞拍价竞自持面积的方式, 公司将通过自持物业开拓长租公寓市场, 与行业发展趋势相契合, 同时, 也与提升公司综合服务能力, 实现多业态布局的未来发展方向相匹配本次发行募集资金到位之前, 公司可根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入, 并在募集资金到位之后予以置换若本次发行实际募集资金相对于拟投入募集资金存在不足, 在不改变拟投资项目的前提下, 董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金数额进行调整, 或者通过自筹资金弥补不足部分二募集资金投资项目可行性分析 ( 一 ) 大江东相贤府项目 1

2 1 项目概况项目名称杭州大江东相贤府项目项目实施主体杭州盛都置业有限公司 ( 间接持股 100%) 项目区位占地面积总建筑面积杭州市大江东产业集聚区 38,232 平方米 101, 平方米项目类型商品住宅自持物业比例 41% 2 项目市场前景杭州大江东产业集聚区位于杭州萧山东北部的沿钱塘江区域, 紧邻杭州主城区, 处于环杭州湾 V 字型产业带的拐点, 是杭州东部门户环杭州湾战略要地和杭州城市发展的战略地带大江东产业集聚区是杭州国家自主创新示范核心区, 目前已集聚了长安福特吉利 UPS 东方电气统一企业华东医药等一批汽车整车及零部件高端先进装备制造新能源新材料和现代物流等领域的国内外知名企业大江东产业集聚区在杭州市新一轮总体规划调整中, 已被确定为杭州市 6 个城市副中心之一, 将配置商业商务金融科研等功能大江东产业集聚区规划总面积约 427 平方公里, 户籍人口万人 2017 年大江东共计销售商品房 4,424 套, 面积万 m², 成交金额亿元, 成交均价 12,845 元 /m² 其中成交住宅 3,375 套, 面积万 m², 成交金额亿元, 成交均价 13,032 元 /m² 受 2017 年 3 月大江东列入限售的影响, 与 2016 年度相比, 签约套数和签约面积均大幅度下降由于部分别墅和高层精装楼盘入市等因素, 整体的成交均价较 2016 年度提高租赁市场方面, 大江东公寓租赁市场日租金约 1.5 元 / m2 / 天左右, 以大江东本地上班族以及机场产业人群为主截止 2017 年 10 月, 大江东板块总库存约 144 万平方米, 其中住宅存量约 89 万平方米, 可售住宅存量仅 6.3 万平方米若以 2016 年 70 万 m²/ 年 ( 总去化速度, 含商业 ), 住宅 3.9 万 /m² 月成交速度计算, 总库存去化周期约 24.7 个月, 住宅存量去化周期约 22.8 个月, 可售住宅存量消化约 1.6 个月相贤府项目容积率 1.60 可出售部分包括高层及低密度住宅, 其中高层住宅 2

3 户型面积为平方米, 套数占比约 22%, 主要定位为刚性需求的商品住房 ; 低密度住宅户型面积为平方米, 套数占比约 18%, 主要面向改善型客户群体自持部分主要为平方米的公寓, 套数占比约 60%, 拟以长租公寓的方式进行出租 3 项目建设进度及资格文件取得本项目以招投标方式取得国有土地使用权, 公司全资下属公司杭州荣都企业管理有限公司已与出让人杭州市国土资源局大江东产业集聚区分局杭州市国土资源局萧山分局签订国有建设用地使用权出让合同 ( 合同号 : A21809) 公司全资下属公司杭州荣都企业管理有限公司及杭州盛都置业有限公司与出让人杭州市国土资源局大江东产业集聚区分局杭州市国土资源局萧山分局签订了 A21809 号土地出让合同补充协议 ( 一 ), 将出让合同的乙方调整为杭州盛都置业有限公司项目实施主体杭州盛都置业有限公司于 2018 年 1 月 8 日取得浙 (2018) 杭州 ( 大江东 ) 不动产权第号不动产权证书本项目已取得杭州市规划局出具的建设用地规划许可证 ( 地字第号 ) 本项目已在杭州市大江东产业集聚区行政审批局完成投资项目备案 ( 项目代码 ) 本项目其他相关文件根据项目进展, 按照有关部门的规定正在陆续办理中 4 项目投资估算序号项目金额 ( 万元 ) 1 土地成本 54, 前期工程费 1, 建筑安装工程费 32, 开发成本基础设施费 3, 配套设施费开发间接费小计 92,

4 8 财务费用管理费用 7, 销售费用 1, 总投资 101, 项目进展情况与资金筹措本项目预计将于 2018 年 4 月开工, 计划使用募集资金 35, 万元, 其余资金将采用自筹资金解决 6 项目经济评价 (1) 可售物业金额单位 : 万元总销售收入 76, 开发成本 61, 净利润 7, 销售毛利润率 (%) 19.37% 销售净利润率 (%) 10.24% (2) 自持物业, 金额单位 : 万元年营业收入 ( 正常年平均 ) 1, 年净利润 ( 正常年平均 ) 内部收益率 1.54% ( 二 ) 杭州富阳麓宸府项目 1 项目概况项目名称杭州富阳麓宸府项目项目实施主体杭州旭都房地产开发有限公司 ( 间接持股 100%) 项目区位占地面积总建筑面积杭州市富阳区鹿山新城 42,899 平方米 136, 平方米项目类型商品住宅自持物业比例 23% 2 项目市场前景 4

5 杭州市富阳区位于杭州市区的西南角, 与西湖区萧山区余杭区接壤, 距杭州市中心武林广场 32 公里富阳辖区总面积 1831 平方公里富阳的发展战略定位为以富裕阳光为目标以山水文化为底蕴以现代产业为支撑以运动休闲为特色的杭州网络化大都市副中心 2011 年开始富阳总人口处于平稳增长通道, 年增长率基本在 % 之间, 截至 2017 年上半年, 富阳全区总人口达万人, 人口增长主要体现在富阳的快速发展, 运动休闲城创新创业城总部发展基地等发展规划对于人才的吸引鹿山新城西靠鹿山, 东临富春江, 拥有良好的自然景观资源与环境, 被定位为行政服务心文化运动核创新创业城生态宜居地, 是富阳新的行政和文化中心所在地, 更被誉为富阳版钱江新城 2017 年富阳区新建商品房共签约 10,305 套, 销售面积万平方米, 销售金额亿元, 其中住宅签约 6,856 套, 销售面积万平方米, 销售金额亿元商品房销售均价 13,918 元 / 平方米, 较 2016 年增长 15.78%, 其中住宅均价 13,270 元 / 平方米, 同比增长 11.1% 截至 2018 年 1 月 1 日, 富阳区可售商品房 6,027 宗 ( 面积万平方米 ), 去化周期 7.7 个月富阳区 2020 年常住人口预计将达 99.9 万人, 市域城镇人口 73.3 万人, 按照人均 30 多平方米来计算, 对住宅的刚性需求就将约达 1,100 万平方米, 富阳的房地产价格仍能维持较长的时间, 具有一定的增长空间麓宸府项目容积率为 2.20 可出售部分中 125 平方米左右户型约占 35%,140 平方米左右户型约占 55%,160 平方米左右户型约占 10% 自持部分主要为长租公寓, 建筑面积约 19,600 平方米, 另有部分自持商业 3 项目建设进度及资格文件取得本项目以招投标方式取得国有土地使用权, 公司全资下属公司杭州旭都投资管理有限公司已与出让人杭州市国土资源局富阳分局签订国有建设用地使用权出让合同 ( 合同号 : A21006) 公司全资下属公司杭州旭都企业管理有限公司及杭州旭都房地产开发有限公司与出让人杭州市国土资源局富阳分局签订了 A21006 号土地出让合同补充协议 ( 一 ), 将出让合同的乙方调整为杭州旭都房地产开发有限公司 5

6 本项目已在杭州市富阳区发展和改革局完成投资项目备案 ( 项目代码 ) 本项目已取得杭州市规划局出具的建设用地规划许可证 ( 地字第号 ) 本项目已取得杭州市规划局出具的建设工程规划许可证 ( 建字第号 ) 本项目其他相关文件根据项目进展, 按照有关部门的规定正在陆续办理中 4 项目投资估算序号项目金额 ( 万元 ) 1 土地成本 99, 前期工程费 1, 建筑安装工程费 58, 开发成本基础设施费 6, 配套设施费开发间接费 1, 小计 166, 财务费用 3, 管理费用 9, 销售费用 3, 总投资 182, 项目进展情况与资金筹措本项目预计将于 2018 年 4 月开工, 计划使用募集资金 65, 万元, 其余资金将采用自筹资金解决 6 项目经济评价 (1) 可售物业金额单位 : 万元总销售收入 156, 开发成本 123, 净利润 16,

7 销售毛利润率 (%) 20.91% 销售净利润率 (%) 10.76% (2) 自持物业金额单位 : 万元年营业收入 ( 正常年平均 ) 1, 年净利润 ( 正常年平均 ) 内部收益率 1.65% ( 三 ) 项目实施背景及必要性 1 项目实施背景 2017 年十九大报告指出 : 坚持房子是用来住的不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居李克强总理在 2018 年两会的政府工作报告中指出 : 落实地方主体责任, 继续实行差别化调控, 建立健全长效机制, 促进房地产市场平稳健康发展支持居民自住购房需求, 培育住房租赁市场, 发展共有产权住房加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度 2017 年 7 月, 住房城乡建设部国家发展改革委等九部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知, 要求在人口净流入住房租赁需求旺盛的大中城市, 加快发展住房租赁市场同时选取广州深圳南京杭州等 12 个城市开展首批试点 2017 年 11 月 14 日, 浙江省建设厅根据国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见住房城乡建设部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知等有关规定, 联合 9 个省级部门发布关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知, 确定省级住房租赁试点城市, 开展试点相关工作 2017 年 8 月, 杭州发布了加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案, 明确了包括增加租赁住房供应培育住房租赁市场供应主体鼓励住房租赁消费加大政策支持力度加强住房租赁市场监管等 5 个方面的 19 条工作举措同月, 杭州出台了杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则, 明确企业自持部分 7

8 必须全部用作租赁, 并启动蓝领公寓 ( 临时租赁住房 ) 筹集建设, 积极推进村集体建设用地上建设租赁住房试点工作, 在杭州萧山区余杭区富阳区临安区大江东产业集聚区范围内分别确定 1 个以上地块开展试点顶层设计和市场力量都在趋使我国房地产行业将逐步进入多管齐下租购并举理性开发持续发展的多层次住房供给体系的健康轨道浙江省杭州市正成为政府和市场共同参与构建多层次住房供给体系的先行先试区根据统计, 杭州 2016 年人才净流入 8.90% 高居榜首, 远高于排在第二位的长沙的 4.28% 人才的净流入带来巨大房屋居住需求, 使得近年来杭州销售市场火爆的同时, 租赁房市场规模也以每年 10% 左右的速度增长截至 2017 年 5 月, 杭州全市登记出租房屋 72.7 万户, 承租人员约 428 万供给侧改革的力量正在推动房地产行业进入深度变革商品房 + 租赁房 + 保障房等多层次供应体系日趋完善, 财税体制金融体系收入分配改革等多方力量对行业格局产生深远影响相比限购限贷限价限售等需求端举措, 主要是为了在需求端抑制投机需求, 而大力发展多层次供给市场, 是更为符合市场规律的手段, 也体现了供给侧结构性改革的思路政府通过落实住房保障加大公租房建设实施棚户区改造等手段推进住房供给改革, 而企业则应通过开发 + 租赁 + 销售的方式参与多层次房屋供给体系建设 2 项目实施的必要性作为一家肩负社会责任的地产开发商, 公司拥有丰富的开发运营经验高效成熟的管理团队获得市场长期认可的开发品质等传统优势, 本着积极参与多层次住房供给体系的构建贡献社会资本和市场力量的初心和使命, 公司近年来不遗余力的介入棚户区改造自持房屋建设等领域, 获得省市两级领导高度认可公司本次非公开发行股票所募集资金所投向的杭州大江东相贤府项目以及杭州富阳麓宸府项目, 均为 2017 年通过土地公开竞拍所获得的部分自持项目, 项目建成后, 合计增加住宅租赁面积约 4.4 万平方米公司未来仍将积极参与自持租赁公租房代建产业地产等多层次住房类型的开发建设运营, 而上述层面的开发经营具有资金投入周期长, 短期效益不明显等共同特征通过本次非公开发行, 主要是依托资本市场服务于实体经济, 迅速为项目筹措开发资金, 8

9 降低公司整体资产负债率, 提高公司资信水平, 增加资金渠道加快开发速度提高居住品质, 使多类型住房可以快速进入市场, 增加有效供给的速度数量和质量三结论我国房地产宏观政策经历前几年的严格的限售限购的宏观调控后, 逐步从传统的抑制需求向供给端的转变, 鼓励发展住房租赁市场本次非公开发行募集资金投资的杭州大江东相贤府项目和杭州富阳麓宸府项目均位于杭州, 地处中国最大的经济圈长江三角洲地区, 经济基础雄厚, 市场发展前景广阔公司本次募集资金投资项目自持物业比例分别为 41% 和 23%, 项目类型符合当前房地产政策导向本次非公开发行有利于上市公司快速响应政策, 战略布局长租公寓板块, 并能有效改善资本结构, 降低财务风险综上所述, 公司本次募集资金投资项目市场需求潜力大, 经济上合理可行, 具备良好的发展前景 9

10 ( 本页无正文, 为宋都基业投资股份有限公司非公开发行股票募集资金投资项目可行性分析之盖章页 ) 宋都基业投资股份有限公司董事会 2018 年 3 月 15 日 10

上海市城市总体规划（）报告（草案公示版)

上海市城市总体规划（）报告（草案公示版) S t r i v i n g f o r t h e E x c e l l e n t G l o b a l C i t y Foreword Overview of Shanghai 2040 Striving for the Excellent Global City Smart Growth under Resource and Environment Constraining A