第六章

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圈时
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1 1Z 建设工程合同与合同管理 1Z 建设工程施工招标与投标 1. 招标应具备的条件 : 招标人依法成立 ; 初步设计及概算办理了审批手续, 已经批准 ; 招标方式招标组织招标范围已获核准 ; 有相应的资金或资金来源已落实 ; 有招标所需的设计图纸及技术资料 2. 宜采用招标方式确定承包人的项目 :(1) 大型基础设施公用事业等关系社会公共利益公众安全的项目 (2) 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 (3) 使用国际组织或者外国政府资金的项目 3. 招标分两种方式 : 公开招标 : 无限竞争性招标, 其优点是招标人有较大的选择范围, 缺点是评标工作量大, 耗时长费用高针对一切符合条件的法人或组织 ; 对于按规定应该招标的项目一般应采用公开招标 ; 招标人不得以不合理的条件限制或排斥潜在投标人 ; 国有资金占控股或者主导地位的依法必须招标的项目, 应当公开招标邀请招标 : 事先经过考察和筛选只针对某些特定的法人和组织 ; 应公开招标的采用邀请招标, 需经过批准 ; 邀请招标至少要有三家单位有下列情形之一的, 可以邀请招标 :(1) 项目技术复杂有特殊要求或者受自然环境限制, 只有少量几家潜在投标人可供选择 (2) 采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大 4. 招标人自行招标的条件 : 应有编制招标文件和组织评标的能力 5. 招标代理机构资格分为甲乙两个级别 ; 乙级只能承担工程投资额 3000 万元以下 ( 注意新书变动 ) 的工程招标代理业务 ; 招标代理机构可跨省代理招标业务 6. 招标资格预审公告和招标公告应至少在一家国务院发展改革部门依法指定的媒介发布不同媒介发布的内容应当一致, 不得收取费用招标文件或资格预审文件的发售之日起至停止出售之日止 : 最短不得少于 5 个工作日 ; 发出招标公告发出投标邀请书售出招标文件或资格预审文件后, 不得擅自终止招标 ; 招标信息修改时限为投标截止日 15 日前, 必须以书面形式 ; 直接通知所有招标文件的收受人, 澄清或者修改的内容应为招标文件的有效组成部分资格审查分为资格预审和资格后审在资格预审文件发售后, 对购买文件的投标意向者的提问, 业主应以书面形式回答, 且对于任何一个投标意向者问题的答复, 均要求同时通知所有购买资格预审文件的投标意向者由业主组织资格预审评审委员会, 对资格预审文件进行评审, 并将结果以书面形式通知所有参加资格预审的投标意向者通过资格预审申请人数少于 3 人的, 应重新进行资格预审招标人不得以不合理的条件限制排斥潜在投标人属于以不合理条件限制排斥潜在投标人的情况有 6 条 ( 要求掌握 ) 标前会议 : 纪要用书面通知发给每一个投标人对问题的答复不需要说明来源 ; 会议纪要和答复函件作为招标文件的补充文件, 与招标文件具有同等法律效力当补充文件与招标文件内容不一致时, 以补充文件为准评标 : 其中初步评审是符合性审查, 重点是投标书是否实质上响应了招标文件的要求, 否则为废标 ; 细微偏差不能作为废标 : 如大小写不一致以大写为准 ; 单价与总价不一致, 以单价为准 ; 正本与副本不一致以正本为准 ; 投标人可进行修改更正, 必须有代表人签字确认详细评标为核心环节, 是对标书进行的实质性审查, 包括技术评审和商务评审 ; 评标结束后, 评标委员 1

2 会出具评标报告, 推荐中标候选人,1-3 个并排序评标方法可采用评议法综合评分法评标价法 7. 投标 : 投标人获取了投标资格, 首先研究招标文件, 进行各项调查研究, 复核工程量, 选择施工方案, 投标计算, 确定投标策略, 正式投标投标人须知重点要注意招标工程的详细内容和范围, 避免遗漏和多报 ; 注意招标文件的组成, 避免因提供的资料不全而被作为废标 ; 注意招标答疑时间投标截止时间等重要时间安排复核工程量 : 对于固定总价合同, 如果工程量出现差异, 业主在投标前对工程量不予更正, 而且对投标者不利, 投标者在投标时要附上声明 : 工程量表中某项工程量有错误, 施工结算应按实际完成量计算选择施工方案 : 是报价的基础和前提, 由投标人的技术负责人主持制定确定投标策略 : 以信誉取胜以低价取胜以缩短工期取胜以改进设计取胜以先进或特殊的施工方案取胜正式投标 :(1) 注意投标的截止日期 : 招标人所规定的投标截止日就是提交标书最后的期限, 超过该日期之后就会被视为无效投标 ;(2) 投标的完备性 : 对招标文件的实质性响应 ;(3) 标书的标准 : 签章 ( 投标企业公章以及企业法定代表人的名章或签字 ) 密封, 否则无效 8. 合同订立的程序 : 要约和承诺的过程发出招标公告或招标邀请是要约邀请, 投标人提交投标文件是要约, 招标人发出中标通知书是承诺 9. 对于工期较长的建设工程, 容易遭受货币贬值或通货膨胀等因素的影响, 可能给承包人造成较大损失价格调整条款可以比较公正地解决这一承包人无法控制的风险损失无论是单价合同还是总价合同, 都可以确定价格调整条款 10. 建设工程施工合同的付款分四个阶段进行, 即预付款工程进度款最终付款和退还保留金 11. 对于具有较多的单项工程的建设工程项目, 可在合同中明确允许分部位或分批提交业主验收, 且该部分的维修期从该批验收时起开始计算承包人应力争以维修保函来代替业主扣留的保留金 12. 在合同谈判阶段双方谈判的结果一般以合同补遗的形式, 也可以以合同谈判纪要形式, 形成书面文件 1Z 建设工程合同的内容 1. 勘察合同设计合同施工承包合同属于建设工程合同 ; 工程监理合同咨询合同属于委托合同 2. 建设工程施工合同有施工总承包合同和施工分包合同之分施工分包合同有专业工程分包合同和劳务作业分包合同之分 3. 国际上不同的组织都编制了不同合同示范文本 ; 如 FIDIC 国际咨询工程师联合会,AIA 美国建筑师学会,AGG 美国总承包商会,ICE 英国土木工程师学会 ; 4. 各种施工承包合同示范文本一般由 3 个部分组成 : 协议书通用条款专用条款解释合同文件优先顺序的规定一般在合同通用条款内, 可在专用条款内进行调整原则上把文件签署日期在后的和内容重要的排在前面, 即更加优先合同文件的优先解释顺序 : 合同协议书中标通知书投标书及其附件专用合同条款通用合同条款技术标准和要求图纸已标价工程量清单或预算书 5. 需要理解的概念 : 开工日期计划开工日期是指合同协议书约定的开工日期 ; 实际开工日期是监理人按约定发出的开工通知中载明的日期竣工日期计划竣工日期是合同协议书约定的竣工日期 ; 2

3 工期合同协议书约定的承包人完成工程所需的期限缺陷责任期自工程实际竣工日期起计算保修期从工程竣工验收合格之日起计算基准日期招标发包的以投标截止日前 28 天 ; 直接发包的以合同签订日前 28 天天开始当天不计入, 从次日开始计算暂估价用于支付必然发生但价格暂时不能确定的费用暂列金额用于支付签订合同时尚未确定的可能发生的费用计日工承包人完成发包人提出的零星工作按单价计价的一种方式 6. 发包人的权利和义务 ( 业主对总包 ) 向承包人免费提供图纸, 时间不得晚于开工通知中载明的开工日期前 14 天, 并组织图纸会审和设计交底支付对化石文物的保护发生的费用, 并承担延误的工期场外交通设施无法满足需要的, 由发包人负责完善并承担相关费用向承包人免费提供满足工程施工所需的场内道路和交通设施办理相关许可批准或备案最迟于开工日期 7 天前向承包人移交施工现场提供基础资料, 并对其真实性准确性完整性负责在受到承包人要求提供资金来源证明的书面通知后 28 天内, 向承包人提供资金来源证明 7. 承包人的一般义务 ( 总包对业主 ) 办理应有承包人办理的许可和批准, 并将结果书面报送发包人采取施工安全和环境保护措施负责施工场地及其周边环境与生态的保护工作编制竣工资料, 完成竣工资料立卷及归档, 并移交发包人 8. 进度控制的主要条款内容提交施工进度计划, 经发包人批准后实施计划于实际进度不一致的, 承包人提交修订的施工进度计划, 由监理人报送发包人发包人和监理人应在收到后 7 天内完成审核和批准或提出修改意见工程师对进度计划予以确认或提出修改意见, 并不免除承包人对施工组织设计和工程进度计划本身的缺陷应承担的责任监理人应在计划开工日期 7 天前向承包人发出开工通知, 因发包人原因造成监理人未能在计划开工日期之日起 90 天内发出开工通知的, 承包人有权提出价格调整要求, 或者解除合同工期延误发包人原因导致工期延误的, 发包人承担由此延误的工期和增加的费用, 且支付承包人合理利润 ; 承包人原因导致工期延误的, 延误工期和增加费用由承包人自己承担, 并支付发包人逾期竣工违约金, 承包人支付违约金后, 不免除承包人继续完成工程及修补缺陷的义务暂停施工发包人原因引起, 发包人承担由此延误的工期和增加的费用, 且支付承包人合理利润 ; 承包人原因引起, 延误工期和增加费用由承包人自己承担, 且在收到监理人复工指示后 84 天仍未复工的, 视为承包人无法继续履行合同紧急情况, 监理人未及时下达暂停施工指示的, 承包人可先暂停, 并及时通知监理人, 监理人应在接到通知后 24 小时内发出指示, 逾期未发出, 视为同意提前竣工 : 发包人要求提前竣工的, 应通过监理人向承包人下达提前竣工指示, 承包人提交提前竣工建议书 ; 若人为提前竣工无法执行的, 应提出书面异议, 发包人和监理人应在收到后 7 天内答复任何情况下, 发包人不得压缩合理工期 3

4 竣工日期 : 工程经竣工验收合格的, 以承包人提交竣工验收申请报告之日为实际竣工日期, 并在工程接受证书中载明 ; 因发包人原因, 未在 42 天内完成竣工验收, 或验收完不予签发工程接收证书的, 以提交竣工验收申请报告的日期为实际竣工日期 ; 工程未经竣工验收, 发包人擅自使用的, 以转移占有工程之日为实际竣工日期 9. 质量控制的主要条款内容监理人对工程的所有部位机器施工工艺材料和工程设备进行检查监理人为此进行的检查不免除或减轻承包人按照合同约定应承担的责任隐蔽工程经承包人自检后, 具备隐蔽条件, 实施隐蔽前 48 小时书面通知监理机构, 无其它约定不验收, 承包人可自行覆盖, 工程师应签字 ; 无论工程师是否进行验收, 都有权要求承包商剥离重新检查, 承包人应配合, 由此造成的费用和工期, 根据检验的结果而定, 合格由发包人承担 ; 不合格由承包人自己承担 ; 隐蔽前没有通知监理, 监理工程师要求重新检查, 由此造成的费用和工期损失全部由承包人承担, 与检验结果无关监理人不能按时进行检查的, 应在检查前 24 小时向承包人提交书面延期要求, 但延期不能超过 48 小时 10. 缺陷期和保修期的区分 : 承包人应于缺陷责任期届满后 7 天内向发包人发出缺陷责任期届满通知, 发包人应在收到后 14 天内核实, 并向承包人颁发缺陷责任期终止证书 11. 费用控制的主要条款内容预付款应在开工通知载明的开工日期 7 天前支付, 超过 7 天的, 承包人发出催告通知, 发包人收到通知后 7 天内仍未支付的, 承包人有权暂停施工承包人应在发包人支付预付款 7 天前提供预付款担保, 随着预付款的逐渐扣回, 担保额度相应减少, 但剩余的担保金不得低于未被扣回的金额 12. 计量和进度款工程量的计量按月进行承包人应于每月 25 日向监理人报送上月 20 日至当月 19 日已完成的工程量报告, 并附具进度付款申请单监理人收到后,7 天内完成审核并送发包人发包人于 7 天内完成审批并签发进度款支付证书并于签发后 14 日内完成支付发包人签发进度款支付证书, 不表明发包人已同意批准或接受了承认人完成的相应部分工作 13. 支付分解表承包人应对总价合同按月进行分解, 编制支付分解表承包人在收到批准的施工进度计划后 7 天内, 将支付分解表及编制支付分解表的支持性资料报送监理人监理人收到后 7 天内完成审核并报送发包人, 发包人收到后 7 天内完成审批, 经其批准的支付分解表具有约束力 14. 物资采购合同约定质量标准的一般原则 :4 条材料设备等标的物的质量要求应符合国家行业和设计要求 ; 包装物一般由供货方提供不得向采购方收取包装费 ; 包装物的回收可采用两种形式 : 押金回收 ; 折价回收货物验收方式 : 驻厂验收提运验收接运验收入库验收 ( 广泛采用的正式验收方法 ); 交货日期的确定 : 供方送货, 以采购方收货戳记的日期为准 ; 采购方提货, 以供货方按合同规定的通知提货日期为准 ; 委托运输部门代运, 以供货方发运产品时承运单位签发的日期为准 ; 对于多交货部分或不符合合同规定的产品, 在代为保管期间的实际支出的保管费由供货方承担供货方不能按期交货分为逾期交货和提前交货, 供货方交付的货物品种型号规格质量不符合合同约定, 如果采购方同意利用应按质论价 ; 采购方不同意使用的, 由供货方负责包换或包修设备采购合同通常采用固定总价合同, 设备价款分三次支付 : 预付 10% 货到付 80% 保证期满 4

5 签发了最终验收证书后付 10% 15. 工程承包人的主要主要责任和义务 ( 总包对专业分包 ) 提供总包合同 ( 价格内容除外 ) 供分包人查阅提供分包人所需的指令批准图纸提供相关证件资料及施工场地提供约定的设备和设施, 并承担费用组织分包人参加发包人组织的图纸会审, 向分包人进行设计图纸交底 16. 专业工程分包人的主要责任和义务 ( 专业分包对总包 ) 提供工程进度计划及进度统计报表提交详细施工组织设计分包人与发包人的关系 : 分包人须服从承包人转发的发包人或工程师与分包工程有关的指令 ; 分包人与发包未经承包人允许, 分包人不得以任何理由与发包人或工程师发生直接工作联系, 分包人不得直接致函发包人或工程师, 也不得直接接受发包人或工程师的指令, 如分包人与发包人或工程师发生直接工作联系, 将被视为违约, 并承担违约责任承包人指令 : 就分包工程范围内的有关工作, 承包人随时可以向分包人发出指令, 分包人应执行承包人根据分包合同所发出的所有指令 17. 分包合同价款与总包合同相应部分价款无任何连带关系承包人应在收到分包工程竣工结算报告及资料后 28 天内支付工程竣工结算价款 18. 禁止转包和再分包 : 分包人不得将其承包的分包工程转包给他人, 也不得将其承包的分包工程的全部或部分再分包给他人 ; 分包人经承包人同意可以将劳务作业再分包 19. 劳务分包合同中承包人的主要义务 ( 总包对劳务分包 ) 负责编制施工组织设计负责工程测量定位按时提供图纸 20. 劳务分包人的主要义务 ( 劳务分包对总包 ) 不得擅自与发包人及有关部门建立工作联系科学安排作业计划自觉接受检查服从承包人转发的发包人及工程师的指令 21. 保险人 : 自有人员生命财产保险由所在单位负责办理, 第三人生命财产保险由发包人办理材 : 运至施工场地用于劳务施工的材料和待安装设备, 由承包人办理保险, 支付费用机 : 自有机械由所在单位办理保险, 支付费用 22. 劳务报酬 : 可以采用固定价格或变动价格采用固定价格, 则除合同约定或法律政策变化外, 均一次包死, 不再调整以下情况, 固定劳务报酬或单价可以调整 :(1) 以合同约定价格为基准, 市场人工价格的变化幅度超过一定百分比 ;(2) 后续法律及政策变化, 导致劳务价格变化的 23. 劳务报酬最终支付 : 全部工作完成, 经承包人认可后 14 天内劳务分包人提交结算资料, 承包人 14 天内核实, 确认后 14 天内支付 24. 项目总承包合同总承包单位主要责任和义务完成设计采购施工竣工验收和 ( 或 ) 指导竣工后试验等工作 ; 自费修复因自身原因引起的缺陷 ; 按约定提交相关报表 ; 项目进度计划 ( 设计进度计划 ) 经发包人批准后实施, 但发包人的批准不能减轻或免除承包人的合同责任 ; 在现场施工开工 15 5

6 日前向发包人提交包括施工进度计划在内的总体施工组织设计 ; 自费参加设计审查会议自费提供审查过程中需提供的补充资料, 并对相关设计进行修改补充和完善 ; 由发包人负责提供的工程物资, 发包人负责组织采购运抵现场, 并对其量质性能负责 ; 若其提供的工程物资不符合标准, 由发包人负责修复或重新订货 ; 请承包人参加境外采购工作时, 费用由发包人承担发包人的主要责任和义务使项目具备开工条件, 并提供立项文件 ; 有权提出建议赔偿发出暂停通知 ; 提供项目基础资料, 提供现场障碍资料, 并对其真实性准确性齐全性及时性负责 ; 组织设计阶段审查会议, 并承担相关费用 ; 承包人保管的物资, 在竣工试验完成后, 剩余部分由承包人无偿移交给发包人在施工中发包人和承包人的义务 ( 各自 8 条, 两方是相互照应的, 对照着看 ) 25. 工程监理合同工程监理合同文件由协议书中标通知书投标文件专用条件通用条件附录组成, 补充协议也是合同文件的组成部分监理工作的内容 (22 条通读, 了解 ) 监理人可根据需要调整项目监理机构人员, 更换总监理工程师时, 应提前 7 天向委托人书面报告, 经委托人同意后方可更换监理人应在授权范围内处理委托人与承包人所签订合同的变更事宜, 若超出范围, 应以书面形式报委托人批准紧急情况下, 监理人发出的指令未能事先报委托人批准时, 应在发出指令后的 24 小时内以书面形式报委托人 1. 单价合同 : 1Z 合同计价方式适合工程量一时尚不明确具体予以规定的工程特点 : 单价优先 ; 实际进度款的支付以实际完成工程量乘以合同单价进行计算 ; 当总价和单价的计算结果不一致时, 以单价为准调整总价 ; 优点 : 对发承包双方都比较公平, 可以缩短招标准备时间和投标时间 ; 缺点 : 业主协调工作量大, 对投资控制不利 ; 分为固定单价合同和变动单价合同当采用变动单价合同时, 双方可以约定一个估计的工程量, 当实际工程量发生较大变化时可以对单价进行调整, 承包商的风险相对较小固定单价合同适用于工期较短工程量变化幅度不会太大的项目 2. 总价合同 : 分为固定总价合同和变动总价合同 ; 固定总价合同中, 合同总价一次包死, 固定不变, 承包商承担了全部的工作量和价格的风险 ; 适用于施工期限一年左右的项目 ; 特点 : 对投资控制有利, 承包商风险较大, 业主风险较小 ; 适用于 : 工程量小工期短施工中变化小条件稳定的, 设计详细图纸完整任务和范围明确的 ; 技术简单风险小 ; 投标期宽裕的变动总价合同 : 由于通货膨胀的原因使使用的工料成本增加的, 可按合同约定对合同总价进行调整 ; 特点 : 不利于进行投资控制, 通货膨胀等不可预见因素风险由业主承担, 承包商风险相对较小 ; 对于建设周期一年半以上的项目, 应考虑下列因素对价格的影响 :(1) 劳务工资以及材料费用 6

7 的上涨 (2) 其他如运输费材料费电力等价格的变化 (3) 外汇汇率的不稳定 (4) 国家立法的改变引起工程费用的上涨 ; 适用条件 : 总价合同一般在施工图设计完成, 施工任务和范围比较明确, 业主的要求和条件比较清楚的情况下采用总价合同特点 :(1) 可较早确定或预测工程成本 ;(2) 业主风险较小, 承包人风险较大 ;(3) 评标时易于迅速确定最低报价的投标人 ;(4) 进度上能极大地调动承包人的积极性 ;(7) 必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内 3. 成本加酬金合同又称成本补偿合同, 形式 : 成本加固定费用合同 : 成本估计不准, 但可能变化不大 ) 成本实报实销, 再付一笔约定的酬金 ; 成本加固定比例费合同 ( 很难描述工程范围, 或工期紧迫, 无法编制招标文件时 ) 成本实报实销, 再付一笔成本的百分比的酬金 ; 成本加奖金合同 : 不能确定合同价, 仅能制定一个估算指标, 超过顶点对承包商罚款, 低于低点加大酬金比例, 在上下限之间完成, 支付成本和酬金 ; 最大成本加费用合同 ( 设计深度达到能报总价 ) 超过所报总价, 承包商支付, 低于所报总价, 节约部分或归业主或两者分享适用于施工总承包管理模式或 CM 模式, 在国际上, 项目管理合同咨询服务合同等也多采用成本加酬金合同适用条件 : 工期紧, 如抢险救灾工程 ; 工程复杂结构方案不能确定或者不能进行招标活动的项目, 如研究开发性质的项目 ; 缺点 : 不利于业主投资控制, 业主风险大 ; 承包商风险低 ; 优点 :(1) 可以通过分段施工缩短工期, 而不必等待所有施工图完成才开始招标和施工 ; (2) 可以减少承包商的对立情绪 ; (3) 可以利用承包商的施工技术专家, 帮助改进或弥补设计中的不足 ; (4) 业主可以根据自身力量和需要, 较深入地介入和控制工程施工和管理 ; (5) 也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值, 从而转移一部分风险 1Z 建设工程施工合同风险管理工程保险和工程担保 1. 工程合同风险的分类 : 合同工程风险 ( 客观原因造成的 ) 和合同信用风险 ( 主观原因造成的 ) 2. 工程合同风险产生的主要原因在于合同不完全特征 3. 施工合同风险的类型 : 项目外界环境风险 ( 政治环境经济环境法律环境自然环境 ) 项目组织成员资信和能力风险 ( 业主方承包商分包商供货商政府周边居民 ) 管理风险 4. 合理分配风险的好处 : 业主可以获得一个合理报价 ; 减少合同的不确定性 ; 最大限度地发挥合同双方风险控制和履约的积极性 ; 有利于整个工程的产出效益 5. 工程合同风险分配的原则 : 效率原则和公平原则 6. 工程保险并不能解决所有的风险问题, 只是转移了部分重大风险可能带来的损害保险标的根据保险标的的不同, 保险可以分为财产保险和人身保险两大类, 而工程保险既涉及财产保险也涉及人身保险保险金额了解足额保险不足额保险超额保险的概念保险费投保人缴纳保费是保险合同生效和保险人承担保险责任的前提条件之一 ; 保险费的多少由保险金额的大小和保险费率的高低两个因素决定保险责任保险责任可以划分为基本责任和特约责任, 保险受益人投保后, 并非将不可合理 7

8 预见的风险全部转移给了保险人, 除外责任属于免赔责任, 一般的除外责任有 : (1) 投保人故意行为 ;(2) 被保险人不忠实履行约定义务 ;(3) 战争或军事行为 7. 工程保险种类 :(1) 工程一切险 ( 建筑工程一切险和安装工程一切险 ): 国内通常由项目法人办理, 国际上通常由承包人办理 (2) 第三者责任险 ( 一般附加在工程一切险上 )(3) 人身意外伤害险 (4) 承包人设备保险 (5) 执业责任险 (6)CIP 保险 8. 担保的五种方式 : 保证抵押质押留置和定金, 能正确区分不同之处工程担保中大量采用的是第三方担保, 即保证担保, 比如 : 投标担保履约担保和支付担保等 9. 投标担保 : 投标人提供给招标人 ; 作用 : 保证投标人在投标有效期内不撤回标书, 投标人在中标后保证与业主签约 ; 筛选投标人 ; 形式 : 银行保函担保公司担保书同业担保书和投标保证金 ; 金额 : 投标总价的 2%, 但最高不得超过 80 万元人民币, 投标保证金有效期应该超出投标有效期 30 天 10. 履约担保 : 投标人提供给招标人 ; 是最重要担保金额最大的工程担保 ; 期限 : 始于工程开工之日, 终止于工程竣工之日或保修期满 ; 形式 : 银行保函履约担保书和履约保证金 ; 银行履约保函分为有条件和无条件两种, 一般建筑行业倾向于有条件保函 ; 履约担保书由担保公司或保险公司开具, 当承包人在执行合同中违约时, 开出担保书的担保公司或者保险公司用该项担保金去完成施工任务或者向发包人支付完成该项目所实际花费的金额 ; 保留金从每次进度款中扣除, 一般是每次 10%, 总额一般是合同总价的 5%; 作用 : 促使承包商履行合同约定, 完成建设工程任务 ; 金额 : 履约保证金不得超过合同金额 10% 11. 预付款担保 : 承包人提供给发包人 ; 保证承包人正确合理使用预付款 ; 主要形式是银行保函, 预付款一般逐月从工程款中扣除, 预付款的担保金额也相应逐月减少 12. 支付担保 : 发包人提供给承包人, 保证发包人能按合同约定支付工程款 ; 担保形式 : 银行保函履约保证金担保公司担保 ; 额度一般为合同金额的 20%-25% 1Z 建设工程施工合同实施 1. 合同分析往往由企业的合同管理部门或项目中的合同管理人员负责 2. 合同分析的作用 :(1) 分析漏洞, 解释有争议的内容 ;(2) 分析合同风险, 制定对策 ;(3) 合同任务分解落实 3. 移交表示 :(1) 业主认可并接收工程, 承包人工程施工任务的完结 ;(2) 工程所有权的转让 ;(3) 承包人工程照管责任的结束和业主工程照管责任的开始 ;(4) 保修责任的开始 ;(5) 合同规定的工程款支付条款有效 4. 合同分析后, 由合同管理人员向各层管理者作合同交底 ( 学习合同条文合同总体分析结果 ); 项目经理或合同管理人员应将各种任务或事件的责任分解, 落实到具体的工作小组人员或分包单位 5. 施工合同跟踪有两方面的含义 : 一是承包单位的合同管理部门对合同执行者履行情况的跟踪 ; 二是合同执行者本身对合同计划的执行情况的跟踪 6. 合同跟踪的依据 :(1) 合同 ;(2) 各种计划文件 ;(3) 实际工程文件 ( 原始记录报表验收报告 );(4) 现场情况的直观了解 ( 巡视交谈会议质量检查等 ) 8

9 7. 合同跟踪的对象 :(1) 承包的任务 ( 工程质量工程进度工程数量成本 )(2) 工程小组或分包人的工程和工作 (3) 业主和其委托的工程师的工作 8. 合同实施偏差处理的调整措施 : 组织措施 : 增加人员投入调整人员安排调整工作流程及工作计划等 ; 技术措施 : 变更技术方案施工方案等 ; 经济措施 : 增加投入经济激励措施等 ; 合同措施 : 合同变更签定附加协议索赔等 9. 工程变更的范围 :(6 条掌握 ) 10. 工程变更的批准 : 承包商提出的, 应有工程师审查批准 ; 设计方提出的, 由业主审查批准 ; 业主方提出的, 由工程师发出变更指令 11. 工程变更指令由工程师发出 ; 当变更的价格和工期补偿不能达成一致意见时, 工程师可先发布变更指示实施变更, 除非工程师明显超越合同权限, 承包人应无条件执行工程变更指示 12. 对施工分包单位进行管理的第一责任主体是施工总承包单位或施工总承包管理单位, 无论是业主指定的分包单位还是施工总承包管理单位或施工总承包单位选定的 13. 对于业主指定的分包, 如果不是业主直接支付工程款, 对分包工程款的支付时间 : 施工总承包管理单位或施工总承包单位一定要在收到业主工程款之后才能支付, 并要扣除管理费配合费和质量保证金 14. 诚信记录由建设行政主管部门在当地建筑市场诚信信息平台上统一公布, 良好记录公布期限一般 3 年, 不良记录公布时间为处罚决定做出的 7 日内, 公布的期限为 6 个月至 3 年, 对于整改有实效的, 由企业提出申请, 经批准可缩短不良记录的公布期限, 但不得少于 3 个月 1Z 建设工程索赔 1. 不可预见的外界物质障碍 ( 岩石淤泥地下水文物古墓 ) 属于发包人的风险, 不可抗力事件 (FIDIC)( 无法控制不能合理预见不能合理避免不归因于他方 ) 属于发包人的风险 2. 承包商可以提起索赔的事件有 :(8 条, 均为非承包人自身原因引起的损失 ) 3. 索赔成立的前提条件 (3 个 ) 同时成立, 缺一不可 : 与合同对照, 事件已造成了承包人工程项目成本的额外支出, 或直接工期损失 ; 造成费用增加或工期损失的原因, 按合同约定不属于承包人的行为责任或风险责任 ; 承包人按合同规定的程序和时间提交索赔意向通知和索赔报告 4. 索赔的依据 (3 个 ): 合同文件 ( 最主要的索赔依据 ) 法律法规工程建设惯例 5. 索赔的证据 ( 了解 ) 6. 施工合同索赔的程序 : 第一步是提交索赔意向通知书 ; 如果干扰事件继续, 每间隔 28 天提交中间索赔报告, 等索赔事件结束后的 28 天内提交最终索赔报告 7. 索赔文件由四个组成部分 : 总述部分论证部分 ( 是关键部分 ) 索赔款项计算部分证据部分 8. 反索赔的工作内容包括两个方面 : 一是防止对方提出索赔 ; 二是反击或反驳对方的索赔要求 9. 索赔费用的组成 :(1) 人工费 :( 完成额外工作非承包商原因的工效降低超法定工作时间的加班法定人工费增长非承包商原因工程延期导致的人工窝工费工资上涨费 );(2) 材料费 : 超过计划用量而增加的材料费客观原因材料涨价非承包商原因工程延期导致的材料价格上涨及超期储存费 ;(3) 施工机械使用费 : 完成额外工作的机械使用费非承包人原因造成的工效降低由于业主或工程师导致的机械停工的窝工费, 自有设备按台班折旧费计算, 租赁机械按调出调进价和租金计算 ;(4) 分包费用 (5) 现场管理费 (6) 利息 (7) 总部 ( 企业 ) 管理费 (8) 利润 : 由于 ( 工程变更文件缺陷或技术错误业主未及时提供现场 ) 可索赔利润, 但工程暂停期间工程师很难同意加入利润 9

10 10. 索赔费用的计算方法 :(1) 实际费用法 ( 在直接费的基础上加间接费加利润 ) 是最常用的一种方法 (2) 总费用法 ( 发生多次索赔事件, 重新计算该工程的实际总费用 )(3) 修正的总费用法 ( 准确程度已接近实际费用法 ) 11. 非承包商原因造成关键线路上的延误都是可索赔延误, 造成非关键线路上的延误取决于该工作拥有的总时差 ; 少于总时差, 业主一般不会给予工期延长, 但可能会给费用大于总时差, 非关键工作转化为关键工作, 从而成为了可索赔延误 12. 工期索赔值的计算方法 : 直接法 ( 索赔事件处在关键线路上, 延误时间就是工期索赔值 ); 比例分析法 ( 按工程量的增减比例, 会计算例题 ); 网络分析法 ( 将所有干扰事件的延长时间代入网络重新计算出新工期, 和原工期之差就是工期索赔值 ) 1Z 国际建设工程施工承包合同 1. 国际工程承包合同争议的解决方式包括协商调解仲裁诉讼 ; 协商是最有效的方式, 也是首选的最基本方式当协商和调解不成时, 仲裁是国际工程承包合同争议解决的常用方式 2. 国际工程承包合同争议解决的仲裁的地点 :(1) 在工程所在国 ;(2) 在被诉方所在国 ;(3) 在合同约定的第三国 3. 仲裁的效力 : 在双方的合同中约定仲裁是否为终局性, 在我国, 仲裁实行一裁终局制 4. 仲裁的特点 : 效率高周期短费用少保密性专业化 ( 具有建设工程技术管理和法规等知识的专业人士担任仲裁员 ) 5.DAB( 争端裁决委员会 ): 由合同双方协商定选定一个独立的 DAB DBA 可以由一人三人或五人组成任命方式 :(1) 常任争端裁决委员会 ( 在施工前任命 )(2) 特聘争端裁决委员会 ( 只在发生争端时任命, 到最终决定时期满 )(3) 由必要经验和资源的独立专业工程师兼任 ; DAB 成员一般是工程技术管理方面的专家, 不得与业主和承包商有经济利益关系 ; 报酬 : 业主和承包商各支付一半 ; 优点 : 项目开始时就介入, 了解项目的情况, 公正性中立性, 周期短, 费用低裁决不具有强制性和终局性, 任何一方不满都可提请仲裁 6.FIDIC 系列合同条件 : 新红皮书施工合同条件, 适用于由发包人设计或者由咨询工程师设计的房屋建筑工程和土木工程的施工项目, 合同计价方式属于单价合同 ; 单价可随物价而波动, 业主委派工程师管理合同 ; 新黄皮书永久设备和设计建造合同条件, 承包商做绝大部分设计的工程项目 ; 合同计价方式属于总价合同 ( 发生法规变动或物价波动, 合同价可调 ), 工程师负责合同管理 ; 银皮书 EPC 交钥匙项目合同条件, 承包商负责所有设计采购建造工作, 要提供一套设施配备完整可以投产运行的项目 ; 一般采用固定总价方式 ;( 只有在某些特定风险出现时才调价 ), 没有工程师这个角色 ; 简明合同格式投资较低的一般不需要分包的建筑工程, 或者尽管投资较高但工作简单重复或建设周期短的工程 ; 采用单价合同总价合同或其它形式 7. 英国 JCT 合同条件 : 适用于传统的施工总承包, 属于总价合同 8. 美国 AIA 合同条件 : 主要用于私营的房屋建筑工程 10

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?丽）由广东省城市?划珠江三角洲的建筑市场大有作为陈广言教授 WTO CEPA 10 20 700 300 100 IT 100 2003 4989.9 26 1500 15 13 7821.5 28.7 3940 94 5 10 103419 128.8 69.3 29783 29737 99.84 99.6 95 4 18506 12102 65 203 183 361 361 79 149 133 90 20