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1 2011 年 8 月南京房地产市场月度监测报告 目录 一 城市建设和楼市动态 城市建设 楼市动态...3 二 南京市宏观经济运行情况...5 三 土地市场...8 四 商品房市场 商品房宏观数据分析 商品房开发投资额 商品房新开工面积 商品房竣工面积 新房供应情况分析 新增供应业态分布 新增供应区域分布 新盘上市项目情况 商品房销售情况分析 商品住宅每日销售情况 各板块商品住宅销售情况 商品房分区属成交情况 商品住宅成交面积分布 商品住宅成交价格分布 商品住宅成交价格变化情况 二手房成交情况 区域楼盘追踪 住宅类项目 类别墅项目 区域市场品牌开发商有影响力项目...34 五 项目营销动态 项目成交排名...36

2 2. 本月新开盘项目资讯 板块热点动态 城中板块 城东板块 城南板块 城北板块 河西板块 仙林板块 江宁板块 江北板块...41

3 一 城市建设和楼市动态 1. 城市建设 (1) 南京站北广场加紧建设最快年底将交付使用南京火车站北广场建设工程目前正在加紧推进, 其中建筑面积约 4.45 万m2的地下停车场主体结构已完成过半, 最快于年底交付使用 届时, 这里将新增泊位 520 个 未来的南京站将与铁路南京南站一样, 实现公路 铁路 地铁间的 零距离 换乘 南京站北广场及市政配套工程总占地面积 20 万m2, 地上部分广场南侧为沪宁城际铁路站房, 东侧为小红山长途客运站, 西侧为地铁 3 9 号线站, 北侧为红山动物园 (2) 南京地铁机场线江宁段征地拆迁启动 8 月 7 日, 从江宁区交通局获悉, 地铁机场线江宁段征地拆迁工作全面启动 不过, 机场线何时动工, 目前尚未确定 机场线北起南京南站, 经江宁开发区 秣陵街道 空港工业园 禄口街道, 止于禄口机场 线路全长 34.9 公里, 其中高架段长 16.3 公里, 过渡段长 0.8 公里, 地下段长 17.8 公里 工程共设置 8 座车站, 其中高架车站 3 座, 地下车站 5 座, 设置停车场一座, 位于禄口新城附近 (3) 青奥帆船赛区金牛湖街道规划出炉地铁 11 号线直达今年上半年,2014 年青奥会帆船赛已确定落户金牛湖,8 月 9 日, 青奥会帆船赛区所在地南京市六合区金牛湖街道总体规划和控制性详细规划出炉 其中, 备受市民关注的轻轨 11 号线横穿金牛湖街道, 预计将于今年年底开工,2014 年上半年建成通车 (4) 浦口要建青奥体育公园公开征集规划设计方案为了迎接 2014 年南京青奥会, 浦口将建南京青奥体育公园 8 月 15 日, 从南京市规划局获悉, 为了高起点 高标准 高品质地对南京青奥体育公园进行规划方案设计, 南京市城建集团和南京市体育局联合举行 南京青奥体育公园规划设计国际方案征集 活动 青奥体育公园项目位于南京市浦口新城, 纬七路过江隧道出口以南 临江路以东 城南河路以北 滨江大道以西, 横跨城南河 计划用地面积约 1000 亩, 拟建总建筑面积约 万m2 体育公园建设内容包括市级体育中心 青少年奥林匹克培训基地 ( 包括水上运动学校 ) 曲棍球 小轮车 橄榄球赛场以及辅助用房等, 满足 2014 年青奥会这些竞赛项目举办的需要 相关人员表示, 等到青奥会结束, 体育公园将成为浦口新城居民们的配套活动场所 (5) 南京规划建设南京明城墙博物馆今年 9 月 20 日至 22 日将在南京召开中国城市规划大会, 本次会议将邀请国家住建部有关领导 全国各地规划部门领导 两院院士 各高等院校 科研院所的专家学者以及规划行业人员共同参与, 预计总人数将超过 3000 人 这些专家学者将会对南京近年来规划建设成就进行考察, 目前已经确定了四条不同特色的考察路线, 此次大会以绿色低碳为宗旨, 与会 1

4 人员都将乘坐地铁奔赴大会 在今年的两会上, 政协委员们提出要规划建设南京明城墙博物馆, 该博物馆将集中展示南京明城墙 目前博物馆选址有两个方案, 一个是在中华门周边, 另一处是在解放门江苏展览馆对面, 总面积将达到三千至四千m2 (6) 四大组团保障房将全部通地铁未来规划 地铁小镇 提供低价房四大组团 1000 万m2的保障房项目正在南京如火如荼地建设, 明年年底将全部完工交付, 届时将提供 8.2 万套保障性住房 根据远景规划, 花岗保障房组团, 除了靠近现有地铁二号线, 未来还会有地铁 17 号线经过 上坊保障房组团, 未来则会有地铁 13 号线和 17 号线通过 迈皋桥的丁家庄组团, 未来则有地铁 7 号线经过 岱山保障房组团, 将来会有地铁 8 号线和地铁 7 号线经过 (7) 江北 2020 年打造特大城市 15 条过江通道连主城南京市规划局表示, 在新一轮城市总体规划中, 江北地区的城镇空间由江北副城 桥林 龙袍 2 个新城和 13 个新市镇组成 江北副城作为江北地区城镇发展的核心, 淡化与主城的关系, 人口将突破 100 万人, 到 2020 年将成为特大城市 江北中心将成为仅次于市级中心 ( 由 新街口 - 河西中心 - 城南中心 共同构成 ) 的市级副中心, 将承担南京服务和辐射安徽 苏北等地区的区域副中心的作用 江北副城实施相对独立发展策略, 按照相当于主城同等水平 高于东山和仙林副城水平的要求提升服务功能, 加快形成相对完善的服务体系 目前, 共规划过江通道 13 处, 计 15 条, 远景还预留控制过江通道 7 处, 计 8 条 (8) 地铁明起早高峰增加车次一号线共线段平均间隔缩短 8 月 29 日, 从南京地铁运营分公司获悉, 在地铁运营六周年即将到来之际, 为提高运营能力 市民出行效率, 该公司决定 : 自 8 月 30 日起, 早高峰在一号线增加 1 列车 ;9 月 2 日起, 早高峰在二号线增加 1 列车 增车后高峰期市民候车时间进一步缩短, 一号线共线段早高峰平均候车间隔为 2 分 20 秒 2

5 2. 楼市动态 (1) 财政部等三部门摸底地方保障房资金需求财政部 发改委 住建部联合发布通知, 要求各地在 8 月 10 日前报送 2011 年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况 报送内容有 2011 年新开工和续建城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况 其中主要包括 2011 年新开工工程套数 新开工工程总投资 2011 年计划完成投资, 以及需要由政府投资的数额 (2) 央行 : 继续实施好稳健政策执行差别化住房信贷政策 7 月 31 日至 8 月 1 日, 中国人民银行分支行行长座谈会认真贯彻落实党中央 国务院关于当前经济形势和下半年经济工作的决策部署, 全面分析了当前国内外经济金融形势, 研究部署了人民银行下半年工作重点 会议决定要按照中央关于 房地产调控决心不动摇 方向不改变 力度不放松 的要求, 进一步执行好差别化住房信贷政策, 督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款, 促进房地产市场健康平稳发展 (3) 业内人士称楼市或进入限购限价并行时代继 6 月廊坊市香河县实施全国首个楼市 限价令 后, 廊坊楼市限价的消息再次搅动楼市的神经 多数专家表示, 限价作为一种折中的调控思路, 可能会全面推广 如果廊坊限价一事是真的话, 限价风 极有可能波及全国, 对于一些实施限购的城市来说, 楼市将进入 双限 时代 (4) 住建部 : 严格要求将保障房质量纳入问责范围为避免地方政府赶工期而忽略质量, 住建部在 8 月 4 日召开的城乡建设安全生产和质量管理电视电话会议上, 要求将保障性安居工程质量管理纳入住房保障工作考核 约谈和问责范围, 一旦发生重大质量问题的, 住建部将实施重点督办, 而住建部也将从 8 月底到 9 月中旬, 在全国开展房屋建筑和市政工程质量安全大检查 (5) 住建部五标准已拟定框定限购二三线城市名单住建部已向各省 市 自治区房地产主管部门下发通知, 要求各地对照 5 条标准 拟定需要限购的二三线城市名单 5 条标准是 :(1)6 月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或 1 至 6 月新建住房价格指数月环比增幅较高 排名靠前的城市 ;(2)6 月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的城市 ;(3)1 至 6 月新建商品住房成交量同比增幅较高的城市 ;(4) 位于已限购区域中心城市周边, 外地购房比例较高的城市 ;(5) 存在房价上涨过快 调控政策执行不严格等突出问题, 社会反映强烈的城市 (6) 楼市调控政策充分发酵限购城市土地流拍多从市场成交情况来看, 低溢价和底价成交已经成为住宅拍卖市场主流 相对来说, 一线城市的溢价率明显低于二 三线城市 去年调控前北京 上海住宅土地平均溢价率在 100 3

6 个重点城市中排在前十, 而今年明显低于大部分二 三线城市, 仅处于中游位置 比底价成交更让房地产市场受伤的是流拍 2011 年截至 7 月份, 全国土地流标数量达到 353 块, 同比增长 242%, 住宅类土地流标数量为 163 块 其中 7 月份土地流标数达到 61 块 在全国土地流标前十的城市中, 有 8 个是已经执行限购的城市 (7) 婚前贷款买房归个人父母给买房配偶没份 8 月 12 日, 最高人民法院正式公布 婚姻法司法解释 ( 三 ),8 月 13 日开始正式实施 其中关于房产方面的最新解释有 : 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产, 产权登记在出资人子女名下的, 可按照婚姻法第十八条第 ( 三 ) 项的规定, 视为只对自己子女一方的赠与, 该不动产应认定为夫妻一方的个人财产 ; 房屋产权认定为购买一方, 婚后共同还贷的另一方, 就得到共同还贷部分的款项以及财产增值部分 ; 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋, 第三人善意购买 支付合理对价并办理产权登记手续, 另一方主张追回该房屋的, 人民法院不予支持 (8) 住建部正研究相关政策使房地产 去投机投资化 房地产调控持续性 不减弱的信号还在持续传递 住建部正协同有关部门研究相关政策, 使房地产去投机投资化, 回归到正常理性的轨道上来 住建部政策研究中心副主任王珏林直言, 限购政策强制介入市场虽然略显 无情, 但是由于我国房地产市场并不完善, 为了保证更多居民和消费者的利益, 限购 虽不合情, 但合理 必须承认的是, 限购措施是行政手段而非市场法制手段, 在未来的时间里, 还需建立起市场化的治本机制, 将房地产调控纳入市场和法治轨道上来 (9) 央行和银监会鼓励放贷支持保障房建设央行和银监会 8 月 18 日联合下发 关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知, 鼓励银行等金融机构对保障性住房建设予以贷款支持, 同时也鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放公租房贷款 通知 指出, 对于政府投资建设的公共租赁住房项目, 凡是实行公司化管理 商业化运作 项目资本金足额到位 项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的, 各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求, 直接发放贷款给予支持 对于不符合上述要求的项目, 各银行业金融机构也应按规定予以支持 (10) 两部委 : 年底拟全国推行土地差别化政策国土资源部和国家发改委正在就全国实行土地差别化政策做紧张调研, 调研报告将于今年年底前出炉, 而有关土地差别化政策有望在年底前出台并在全国范围推行 国土资源部已将此项调研列为了今年部级层面的头号重大计划 ; 而国家发改委则委托国务院发展研究中心 中国土地勘测规划院和华中科技大学 3 家单位进行相关研究 据调研规划所示, 全国土地差别化政策大致可以分为区域差别化 产业差别化和管理差别化三个部分 4

7 二 南京市宏观经济运行情况 2011 年 1-7 月, 南京全市主要经济指标继续呈平稳较快增长态势 表 年 1-7 月南京市主要经济指标 指标单位累计数值同比增长 (%) 规模以上工业总产值 ( 现价 ) 亿元 全社会固定资产投资亿元 社会消费品零售总额 ( 限额以上企业 ) 亿元 进出口总值 ( 按经营单位 ) 亿美元 财政收入亿元 城市居民人均可支配收入 元 居民消费价格指数 % 数据来源 : 南京市统计局 (1) 工业生产平稳增长 7 月份, 全市规模以上工业总产值 亿元, 同比增长 28.5%;1-7 月份, 全市规模以上工业总产值 亿元, 同比增长 29.3% 工业生产具有以下特点: 一是 三资 企业贡献最大 1-7 月份, 三资 企业完成工业总产值 亿元, 同比增长 33.2%, 三资 企业对全市规上工业的贡献率为 43.8%, 居各经济类型之首 二是小型企业发展较快 1-7 月份, 小型企业完成工业总产值 亿元, 同比增长 31.5%, 增幅比大中型企业增幅高出 3.2 个百分点 三是高新技术产业较快增长 1-7 月份, 全市实现高新技术产业总产值 销售产值 出口交货值分别为 亿元 亿元和 亿元, 同比分别增长 29.2% 29.8% 和 38.1%, 高新技术产业出口交货值增幅高于销售产值增幅 8.3 个百分点 (2) 固定资产投资高位平稳增长 1-7 月份, 全市累计完成全社会固定资产投资 亿元, 同比增长 31.1%, 增幅比去年同期提高 13.5 个百分点 分投资主体看, 国有及国有控股经济完成投资 亿元, 同比增长 48.5%; 非国有经济投资 亿元, 同比增长 21.2% 5

8 分投资行业看, 一产投资 亿元, 同比增长 1.1 倍 ; 二产投资 亿元, 同比增长 29.6% 其中工业投资 亿元, 同比增长 26.8%; 三产投资 亿元, 同比增长 31.7% 其中, 房地产开发投资 亿元, 同比增长 21.8%, 增幅比 1-6 月份提高 1.1 个百分点 (3) 零售市场销售较快增长 7 月份, 全市限额以上企业 ( 单位 ) 消费品零售总额 亿元, 同比增长 20.7% 1-7 月, 全市限额以上企业 ( 单位 ) 消费品零售额 亿元, 同比增长 22.7% 其特点: 一是批发零售业增速快于住宿餐饮业 1-7 月份, 批发和零售业零售额 亿元, 同比增长 22.9%; 住宿和餐饮业零售额 亿元, 同比增长 19.4% 二是城镇零售额增速快于乡村 1-7 月, 城镇零售额 亿元, 同比增长 22.7%; 乡村零售额 2.5 亿元, 同比增长 18.9%, 城镇增速高于乡村 3.8 个百分点 三是非日常生活用品增速快 通讯器材 金银珠宝 电子出版物和音像制品 家俱 石油及制品 中西药品六类商品增长较快, 增速分别为 87.6% 51.0% 30.6% 28.4% 27.5% 和 27.1% (4) 外贸出口增长较快, 进口增速趋缓 7 月份, 全市进出口总额 亿美元, 同比增长 32.1% 其中, 出口 亿美元, 增长 38.1%; 进口 亿美元, 增长 24.3% 1-7 月份, 全市进出口总额 亿美元, 同比增长 31.3% 其中, 出口 亿美元, 增长 28.6%; 进口 亿美元, 增长 34.8% (5) 财政收入较快增长, 民生支出增长较快 7 月份, 全市财政总收入 亿元, 同比增长 26.4% 地方财政一般预算收入 亿元, 同比增长 17.9%; 地方财政一般预算支出为 亿元, 同比增长 2.2% 1-7 月份, 全市财政总收入 亿元, 同比增长 24.9% 地方财政一般预算收入 亿元, 同比增长 25.3%; 地方财政一般预算支出为 亿元, 同比增长 23.6% 财政支出中用于民生支出增长较快, 其中交通运输 农林水事务 社会保障和就业 城乡社区事务 医疗卫生等支出同比分别增长 70.8% 30.1% 56.6% 33.4% 和 36.5%, 均高于地方财政一般预算支出的增幅水平 (6) 金融信贷增幅有所回落截至 7 月底, 全市金融机构本外币存款余额 亿元, 比年初增长 5.8%, 增幅比 6 月底回落 3.1 个百分点 ; 金融机构本外币贷款余额 亿元, 比年初增长 4.6%, 增幅比 6 月底回落 2.2 个百分点, 同比少增加 608 亿元 6

9 (7) 居民消费价格高位运行 7 月份, 居民消费价格同比上涨 6.0%, 涨幅比 6 月份回落 0.2 个百分点 ;1-7 月份, 居民消费价格同比上涨 5.8%, 涨幅与 1-6 月持平 从构成看,1-7 月份, 八个大类商品价格均呈全面上涨的格局, 其中食品类价格涨势最为突出, 同比上涨 10.6%, 烟酒 衣着 家庭设备及维修服务 医疗保健和个人用品 交通和通讯 娱乐教育文化用品及服务 居住同比分别上涨 5.2% 8.7% 7.5% 2.9% 0.5% 0.9% 6.3% 7

10 三 土地市场 2011 年 1-8 月, 南京市国土资源局共推出了 172 幅土地, 推出的土地总面积为 万m2, 其中推出住宅用地 26 幅, 土地面积共计为 万m2 按照今年 2 月公布的南京市供地计划, 全年计划供应商品住房用地 500 公顷, 目前仅完成了 48.13% 2011 年 1-8 月, 南京市共成交土地面积 万m2, 规划建筑面积 万m2, 其中成交住宅用地面积 万m2, 规划建筑面积 万m2 在土地供应端方面,2011 年 8 月, 南京市国土资源局共推出 40 幅土地, 土地建设面积 m2, 规划建筑面积 m2, 推出土地均价 元 / m2, 推出土地楼面均价 元 / m2 ; 共推出住宅用地 4 幅地块, 土地建设面积 m2, 规划建筑面积 m2, 推出住宅用地均价 元 / m2, 推出住宅用地楼面均价 元 / m2 ; 共推出商业办公用地 2 幅地块, 土地建设面积 m2, 规划建筑面积 m2, 推出商业办公用地均价 元 / m2, 推出商业办公用地楼面均价 元 / m2 在土地需求端方面,2011 年 8 月, 南京土地市场上未有住宅和商业办公类土地成交 8

11 四 商品房市场 1. 商品房宏观数据分析 1.1 商品房开发投资额 2011 年 1-7 月南京市商品房开发投资额变化情况 ( 累计值 ) % ( 亿元 ) % 16.5% % 24.2% % 20.1% % % % 13.4% % % 25% 20% 15% 10% 5% (%) 年 1-2 月 2011 年 1-3 月 2011 年 1-4 月 2011 年 1-5 月 2011 年 1-6 月 2011 年 1-7 月 商品房开发投资额商品住宅开发投资额商品房同比变化商品住宅同比变化 0% 数据来源 : 南京市统计局, 中国房地产指数系统 2011 年 1-7 月, 南京市商品房累计开发投资额为 亿元, 同比增长 21.8%, 同比增幅继此前缓慢下降后出现上涨 商品住宅累计开发投资额为 亿元, 同比增长 15.9%, 同比增幅也在此前持续缓慢回落后略有增长 2011 年 1-7 月南京市商品房开发投资额变化情况 ( 当月值 ) ( 亿元 ) % 16.5% % 25.1% % 6.2% % 14.0% % -6.5% % % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% (%) 年 1-2 月 2011 年 3 月 2011 年 4 月 2011 年 5 月 2011 年 6 月 2011 年 7 月 商品房开发投资额商品住宅开发投资额商品房同比变化商品住宅同比变化 -20% 数据来源 : 南京市统计局, 中国房地产指数系统 9

12 从 2011 年 1-7 月南京市开发投资额当月值来看, 除去 1-2 月的累计值外, 其余月份商品房和商品住宅开发投资额震荡变化, 同比增幅变化较大, 其中商品房开发投资额同比增幅经历了起伏式的涨跌变化过程, 商品住宅开发投资额同比增幅经历了上涨 - 下跌 - 再次上涨的变化过程 7 月商品房开发投资额为 亿元, 同比增长 77.3%; 商品住宅开发投资额为 亿元, 同比增长 25.4% 1.2 商品房新开工面积 2011 年 1-7 月南京市商品房新开工面积变化情况 ( 累计值 ) ( 万m2 ) % % % 28.5% % % 56.8% % % % % 60% 50% 40% 30% 20% 10% (%) 年 1-2 月 2011 年 1-3 月 2011 年 1-4 月 2011 年 1-5 月 2011 年 1-6 月 2011 年 1-7 月 商品房新开工面积商品住宅新开工面积商品房同比变化商品住宅同比变化 0% 数据来源 : 南京市统计局 2011 年 1-7 月, 南京市商品房累计新开工面积为 万m2, 同比增长 54.0%, 同比增幅可以分为四次变化过程,3 月出现下降 4-5 月保持快速增长 6 月增幅再次放缓 7 月出现增长 商品住宅累计新开工面积为 万m2, 同比增长 59.2%, 同比增幅再现增长趋势, 并于 3 月开始同比增幅始终高于商品房的增幅 2011 年 1-7 月南京市商品房新开工面积变化情况 ( 当月值 ) ( 万m2 ) % % % % 89.5% % 85.1% % 17.2% 22.4% % -35.0% 2011 年 1-2 月 2011 年 3 月 2011 年 4 月 2011 年 5 月 2011 年 6 月 2011 年 7 月 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% (%) 商品房新开工面积商品住宅新开工面积商品房同比变化商品住宅同比变化 数据来源 : 南京市统计局 10

13 从 2011 年 1-7 月南京市商品房新开工面积当月值来看, 除去 1-2 月的累计值外, 其余四个月商品房和商品住宅新开工面积及同比增幅变化较大, 其中商品房新开工面积同比增幅经历了缓慢下降 - 大幅上涨 - 持续下降 - 快速上涨的变化过程, 商品住宅新开工面积同比增幅经历了持续上涨 - 持续下跌 - 快速下跌的变化过程 7 月商品房新开工面积为 万m2, 同比增长 157.8%; 商品住宅新开工面积为 万m2, 同比增长 201.9% 1.3 商品房竣工面积 2011 年 1-7 月南京市商品房竣工面积变化情况 ( 累计值 ) % % 37.7% 34.2% 31.9% % 40% 30% ( 万m2 ) % -4.5% % 1.7% % -19.0% 2011 年 1-2 月 2011 年 1-3 月 2011 年 1-4 月 2011 年 1-5 月 2011 年 1-6 月 2011 年 1-7 月 -1.0% -4.7% 20% 10% 0% -10% -20% -30% (%) 商品房竣工面积商品住宅竣工面积商品房同比变化商品住宅同比变化 数据来源 : 南京市统计局 2011 年 1-7 月, 南京市商品房累计竣工面积为 万m2, 同比下降 4.7%, 同比增幅可以分为三次变化过程,3 月快速增长 4-6 月持续下降 7 月降幅收窄 商品住宅累计竣工面积为 万m2, 同比下降 1.0%, 同比增幅继此前呈回落趋势后于 7 月降幅收窄, 并于 7 月同比增幅高于商品房的增幅 11

14 2011 年 1-7 月南京市商品房竣工面积变化情况 ( 当月值 ) ( 万m2 ) % % 280.5% % % 27.2% -2.4% -4.5% -39.7% -47.2% -63.1% 2011 年 1-2 月 2011 年 3 月 2011 年 4 月 2011 年 5 月 2011 年 6 月 2011 年 7 月 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% (%) 商品房竣工面积商品住宅竣工面积商品房同比变化商品住宅同比变化 数据来源 : 南京市统计局从 2011 年 1-7 月南京市商品房竣工面积当月值来看, 除去 1-2 月的累计值外, 其余月份商品房和商品住宅竣工面积及同比增幅变化较大, 两者均经历了快速上涨 - 持续回落 - 再次快速上涨的变化过程 7 月商品房竣工面积为 万m2, 同比大幅增长 326%; 商品住宅竣工面积为 万m2, 同比大幅增长 596.7% 2. 新房供应情况分析 2.1 新增供应业态分布 表 年 8 月南京市新增供应业态分布情况 物业类别 批准预售套数 ( 套 ) 批准预售面积 ( m2 ) 新增预售总量 住宅 办公 0 0 商业 配套 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市共有 34 个项目取得了销售许可证, 环比 7 月持平, 新增供应 6150 套 新增供应面积 m2, 环比分别增加 12.27% 和 6.96% 其中住宅新增供应 4871 套 新增供应面积 m2, 环比分别增加 37.17% 和 39.34%, 住宅新增供应面积占到当月市场新增供应总量的 95.72% 12

15 2.2 新增供应区域分布 表 年 8 月南京市新增供应区域分布情况 区域 新增供应总套数 ( 套 ) 新增供应总面积 ( m2 ) 住宅新增供应总套数 ( 套 ) 住宅新增供应总面积 ( m2 ) 玄武区 白下区 秦淮区 建邺区 鼓楼区 下关区 栖霞区 雨花台区 江宁区 浦口区 六合区 溧水县 高淳县 数据来源 : 南京网上房地产从分布区域来看,8 月市场新增供应主要集中在浦口区 六合区 雨花台区 溧水县 栖霞区和江宁区,6 个区县新增供应量占 8 月全市供应总量的 92.65%, 其中住宅供应面积占到 8 月新增住宅供应总面积的 92.85% 浦口区主要来源于天润城 旭日上城 大华锦绣华城 幸福美地花园 威尼斯水城 濛雨家园和海德北岸城的加推, 六合区主要来源于墨林雅苑 荣盛兰亭苑 六合雨花石文化园和荣盛龙湖半岛的加推, 雨花台区主要来源于金浦名城世家花园 朗诗绿色街区和宏图上水园的加推, 溧水县主要来源于金湖家园住宅小区 一品骊城 爱涛天逸园 卧龙湖风情小镇的加推和蓝湖西岸的首次开盘, 栖霞区主要来源于朗诗钟山绿郡 中电颐和家园 招商紫金山 1 号 新城金郡的加推和保利罗兰香谷的首次开盘, 江宁区主要来源于世纪东山花园 加州城和托乐嘉花园的加推 此外, 鼓楼区 高淳县和秦淮区本月也出现了少量供应, 玄武 白下 建邺和下关四区本月无新增房源供应 13

16 2.3 新盘上市项目情况 表 年 8 月南京市新盘上市项目情况 批准预售套数批准预售面积项目名称开盘日期业态属性坐落位置 ( 套 ) ( m2 ) 住宅 鼓楼区凤凰西街与江东聚泽园 商业 北路交叉口北侧蓝湖西岸 住宅 溧水县秀园路 8 号住宅 罗兰香谷花园 栖霞区仙林湖以北 1 号商业 开发商银城地产集团股份有限公司南京建发集团臻城房地产开发有限公司江苏保利宁祥房地产开发有限公司 数据来源 : 南京网上房地产 8 月, 南京市共有 3 个项目首次获得销售许可证, 均为住宅类项目 这 3 个首次开盘项目批准预售总面积和住宅批准预售面积分别为 m2和 m2, 分别占到当月商品房供应总量和住宅供应总量的 13.37% 和 13.77% 3. 商品房销售情况分析 3.1 商品住宅每日销售情况 ( 套 ) 年 8 月南京市商品住宅每日销售情况 月 1 日 8 月 2 日 8 月 3 日 8 月 4 日 8 月 5 日 8 月 6 日 8 月 7 日 8 月 8 日 8 月 9 日 8 月 10 日 8 月 11 日 8 月 12 日 8 月 13 日 8 月 14 日 8 月 15 日 8 月 16 日 8 月 17 日 8 月 18 日 8 月 19 日 8 月 20 日 8 月 21 日 8 月 22 日 8 月 23 日 8 月 24 日 8 月 25 日 8 月 26 日 8 月 27 日 8 月 28 日 8 月 29 日 8 月 30 日 8 月 31 日 成交面积认购套数成交套数 ( m2 ) 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月 1 日至 31 日, 南京市共计认购商品住宅 3157 套, 成交商品住宅 2591 套, 成交面积 m2 其中, 商品住宅认购套数出现了三个高峰, 分别出现在 8 月 29 日认购的 179 套 8 月 1 日认购的 174 套和 8 月 7 日认购的 167 套, 三天的认购套数占整个 8 月认购总套数的 16.47%; 商品住宅成交套数出现了三个高峰, 分别出现在 8 月 10 日成交的

17 套 8 月 2 日成交的 162 套和 8 月 18 日成交的 139 套, 三天的成交套数占整个 8 月成交总套数的 18.76%; 商品住宅成交面积上下半月基本持平, 单日成交面积排在前三位的分别是 8 月 2 日 10 日分别成交的 m2和 8 月 16 日成交的 m2 3.2 各板块商品住宅销售情况 ( 套 ) 年 8 月南京市各板块商品住宅销售情况 城中城东城南城北河西仙林江宁江北溧水高淳 认购套数 成交套数 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市各板块的认购套数和成交套数情况差异明显 在认购套数方面, 江北板块以 1087 套的认购量位列榜首, 此外认购套数在 400 套以上的还有江宁板块认购的 731 套 城南板块认购的 474 套和溧水板块认购的 437 套 ; 其余六个板块的认购套数均在 300 套以下, 其中城中板块的认购套数最少, 仅认购了 70 套 在成交套数方面, 江北板块再以 985 套的成交量位列榜首, 此外成交套数在 400 套以上的还有江宁板块成交的 663 套和城南板块成交的 434 套 ; 其余七个板块的成交套数均在 400 套以下, 其中城中板块的成交套数最少, 仅成交了 80 套 15

18 2011 年 8 月南京市各板块商品住宅认购套数占比情况 溧水 11.69% 高淳 3.85% 城中城东 1.87% 3.13% 城南 12.68% 城北 7.20% 江北 29.08% 江宁 19.56% 河西 7.25% 仙林 3.69% 城中城东城南城北河西仙林江宁江北溧水高淳 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市各板块商品住宅认购套数中, 江北板块 江宁板块和城南板块分别认购了 1087 套 731 套和 474 套, 分别占到了全市商品住宅总认购套数的 29.08% 19.56% 和 12.68%, 三大板块合计占到了全市商品住宅总认购套数的 61.32% 2011 年 8 月南京市各板块商品住宅成交套数占比情况 溧水 9.83% 高淳 4.94% 城中 2.54% 城东 3.14% 城南 13.76% 城北 4.37% 江北 31.22% 江宁 21.01% 仙林 2.60% 河西 6.59% 城中城东城南城北河西仙林江宁江北溧水高淳 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市各板块商品住宅成交套数中, 江北板块 江宁板块和城南板块分别成交了 985 套 663 套和 434 套, 分别占到了全市商品住宅总成交套数的 31.22% 21.01% 和 13.76%, 三大板块合计占到了全市商品住宅总成交套数的 65.99% 16

19 3.3 商品房分区属成交情况 8 月南京市 13 个区县共计成交商品住宅 2591 套, 成交面积为 m2 ; 共计成交办公用房 722 套, 成交面积为 m2 ; 共计成交商业用房 328 套, 成交面积为 m2 ; 其中白下区 溧水县和高淳县无办公用房成交 表 年 8 月南京市商品房分区属成交情况 区属 住宅办公商业 成交套数成交面积 ( m2 ) 成交套数成交面积 ( m2 ) 成交套数成交面积 ( m2 ) 全市 玄武 白下 秦淮 建邺 鼓楼 下关 栖霞 雨花台 江宁 六合 浦口 溧水 高淳 数据来源 : 南京网上房地产 17

20 2011 年 8 月南京市各区县商品住宅成交套数占比情况 溧水 9.97% 高淳 6.18% 玄武白下秦淮 0.16% 0.10% 建邺鼓楼 1.81% 5.86% 1.81% 下关 1.33% 栖霞 7.12% 浦口 20.36% 雨花台 13.79% 六合 10.58% 江宁 20.94% 玄武白下秦淮建邺鼓楼下关栖霞雨花台江宁六合浦口溧水高淳 数据来源 : 南京网上房地产 8 月南京市各区县商品住宅成交套数中, 江宁区 浦口区和雨花台区分别成交了 647 套 629 套和 426 套, 分别占到了全市商品住宅总成交套数的 20.94% 20.36% 和 13.79%, 三区共计成交的商品住宅套数占到了全市商品住宅总成交套数的 55.09% 2011 年 8 月南京市各区县办公用房成交套数占比情况 雨花台栖霞 4.85% 0.14% 下关 4.43% 江宁 10.25% 浦口高淳 0.14% 0.00% 白下六合溧水玄武 5.96% 0.00% 2.35% 0.00% 秦淮 1.52% 鼓楼 11.36% 建邺 59.00% 玄武白下秦淮建邺鼓楼下关栖霞雨花台江宁六合浦口溧水高淳 数据来源 : 南京网上房地产 8 月南京市各区县办公用房成交套数中, 建邺区 鼓楼区和江宁区分别成交了 426 套 82 套和 74 套, 分别占到了全市办公用房总成交套数的 59.00% 11.36% 和 10.25%, 三区共计成交的办公用房套数占到了全市办公用房总成交套数的 80.61% 18

21 2011 年 8 月南京市各区县商业用房成交套数占比情况 六合 8.21% 高淳溧水 0.88% 浦口玄武白下秦淮 2.05% 2.93% 3.52% 0.29% 1.47% 建邺 21.41% 江宁 26.69% 雨花台 19.06% 鼓楼 1.47% 下关栖霞 2.93% 9.09% 玄武白下秦淮建邺鼓楼下关栖霞雨花台江宁六合浦口溧水高淳 数据来源 : 南京网上房地产 8 月南京市各区县商业用房成交套数中, 江宁区 建邺区和雨花台区分别成交了 91 套 73 套和 65 套, 分别占到了全市商业用房总成交套数的 26.69% 21.41% 和 19.06%, 三区共计成交的商业用房套数占到了全市商业用房总成交套数的 67.16% 3.4 商品住宅成交面积分布 表 年 8 月南京市商品住宅成交面积分布 面积区间成交套数成交面积 ( m2 ) 比例 80 m2以下 % m % m % m % m % 160 m2以上 % 总计 % 数据来源 : 南京网上房地产 19

22 2011 年 8 月南京市商品住宅各面积区间成交面积分布 m2 8.22% 160 m2以上 11.82% 80 m2以下 14.56% m % m % m % 80 m2以下 m m m m2 160 m2以上 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市商品住宅成交面积最多的是 m2面积段的户型, 成交面积比例达到了 34.39%, 此外 m2和 80 m2以下面积段的户型成交面积比例也分别达到了 17.93% 和 14.56% 8 月 120 m2以下的中小户型成交面积比例环比出现明显上涨, 相应的是, 大户型成交面积比例出现了显著的下降 2011 年 8 月南京市商品住宅各面积区间成交套数分布 m % m2 5.71% 160 m2以上 5.36% 80 m2以下 23.16% m % m % 80 m2以下 m m m m2 160 m2以上 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市商品住宅成交套数最多的是 m2面积段的户型, 成交套数比例达到了 39.14%,80 m2以下面积段的户型成交套数比例也达到了 23.16% 大户型成交套数比例出现了明显的下降 数据表明, 目前市场上的主要购买力仍然是刚性需求购房人群, 改善型购房人群也是整个市场的重要补充客群来源 20

23 3.5 商品住宅成交价格分布 表 年 8 月南京市商品住宅成交价格分布 价格区间成交套数成交面积 ( m2 ) 比例 4000 元以下 % 元 % 元 % 元 % 元 % 元以上 % 总计 % 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月南京市商品住宅各价格区间成交面积分布 元以上 40.34% 4000 元以下 元 2.57% 1.93% 元 16.47% 元 11.33% 元 27.35% 4000 元以下 元 元 元 元 元以上 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市商品住宅成交面积最多的是 元 / m2以上单价的住宅, 成交面积比例达到了 40.34%, 单价在 元 / m2之间的商品住宅成交面积比例为 27.35% 主要原因在于高价成交的住宅大多位于主城或各热点受追捧的区域, 这些区域的住宅由于抵御风险能力较高或未来增值潜力较大, 因此价格始终维持在高位 21

24 2011 年 8 月南京市商品住宅各价格区间成交套数分布 元以上 36.24% 4000 元以下 元 2.82% 1.78% 元 17.14% 元 12.66% 元 29.37% 4000 元以下 元 元 元 元 元以上 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市商品住宅成交套数最多的是 元 / m2以上单价的住宅, 成交套数比例达到了 36.24%, 单价在 元 / m2之间的商品住宅成交套数比例为 29.37% 数据表明, 目前南京楼市成交主力呈现两极分化的趋势, 除刚性需求表现较为活跃外, 一些改善型购房人群表现也相对较为活跃 3.6 商品住宅成交价格变化情况 2011 年 1-8 月南京市商品住宅销售量价情况走势图 ( 套 ) ( 元 / m2 ) 年 1 月 2011 年 2 月 2011 年 3 月 2011 年 4 月 2011 年 5 月 2011 年 6 月 2011 年 7 月 2011 年 8 月 成交套数 成交均价 数据来源 : 南京网上房地产, 南京搜房网 2011 年 1-8 月, 南京市商品住宅成交价格经历了反复震荡的变化过程, 继 2 月开始至 5 月整体呈下降趋势后,6 月开始连续数月持续上扬 8 月商品住宅成交价格为 元 / m2, 22

25 环比上涨 6.37% 数据表明, 南京市商品住宅成交价格并未呈现显著的下降趋势, 仍在高位保持着坚挺的态势 3.7 二手房成交情况 2011 年 1-8 月南京市二手房成交情况 ( 套 ) ( 万m2 ) 年 1 月 2011 年 2 月 2011 年 3 月 2011 年 4 月 2011 年 5 月 2011 年 6 月 2011 年 7 月 2011 年 8 月 0 成交套数 成交面积 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市二手房成交量环比略有下降, 二手房成交套数和成交面积分别为 2758 套和 万m2, 环比分别下降 4.17% 和 4.94%, 同比分别大幅下降 23.30% 和 19.64% 表 年 8 月南京市二手房成交情况 区属成交套数成交面积 ( m2 ) 全市 玄武 白下 秦淮 建邺 鼓楼 下关

26 栖霞 雨花台 江宁 六合 浦口 数据来源 : 南京网上房地产 2011 年 8 月, 南京市共成交二手房 2758 套, 日均成交约 89 套, 成交面积 m2 从全市各区来看, 江宁 浦口和鼓楼是二手房成交最活跃的区域, 三区二手房成交套数和成交面积分别占到了全市总成交量的 42.06% 和 45.90% ( 元 / m2 ) 年 1-8 月南京市二手房挂牌均价走势情况 年 1 月 2011 年 2 月 2011 年 3 月 2011 年 4 月 2011 年 5 月 2011 年 6 月 2011 年 7 月 2011 年 8 月 数据来源 :house365 南京地产家居网 近期数月以来, 南京市二手房挂牌均价呈现小幅下滑的趋势, 总的来说全市二手房挂牌均价在高位保持较为稳定的走势 4. 区域楼盘追踪 4.1 住宅类项目 (1) 万科金域蓝湾 24

27 万科金域蓝湾占地面积 27 万m2, 容积率 2.0, 总建筑面积 68 万m2, 其中地上部分约 54 万m2, 地下部分约 14 万m2 整个项目由 22 栋高层住宅 7 栋多层花园洋房 36 栋低层联排别墅和多栋独立商业楼组成 项目于 2010 年 4 月 7 月 9 月 10 月 12 月和 2011 年 7 月共领取了 6 次销售许可证, 共推出 1298 套房源, 截至 2011 年 8 月底已成交 1073 套, 成交均价 元 / m2, 住宅类成交均价 元 / m2 其中 8 月份共成交了 126 套 项目换手率较高, 达到 16.10% 项目目前在售 19 号楼, 为 88 m2 113 m2 128 m2的三房, 价格 元 / m2, 精装修交付, 装修标准为 2000 元 / m2, 全款按时签约可享 95 折, 商贷按时签约可享 96 折 项目预计 9 月底推 22 号楼, 共 260 套房源, 面积 m2 (2) 中冶天城 中冶天城占地面积 m2, 容积率 2.0, 总建筑面积 m2 整个项目由 10 栋高层住宅组成 项目于 2011 年 3 月和 5 月共领取了 2 次销售许可证, 共推出 437 套房源, 截至 2011 年 8 月底已成交 153 套, 成交均价 元 / m2, 由于此前推出的均为住宅, 因此住宅类成交均价也为 元 / m2 其中 8 月份共成交了 10 套 项目目前在售 栋, 均价 元 / m2, 主力户型为 88 m2 101 m2 127 m2, 两梯三户, 一次性付款和按揭 97 折优惠, 公积金贷款 98 折 25

28 (3) 天泽苑 天泽苑占地面积 m2, 容积率 1.0, 总建筑面积 m2 整个项目由 21 栋多层花园洋房 29 栋别墅 9 栋小高层和 5 栋高层住宅组成 项目于 2007 年 5 月 9 月和 2008 年 4 月 7 月共领取了 4 次销售许可证, 共推出 460 套房源, 户型面积在 m2之间, 截至 2011 年 8 月底尚有 30 多套主要房源在售 其中 8 月份共成交了约 10 套 项目换手率较高, 达到 35.4% 项目目前在售房源均价 元 / m2, 面积 128 m2 136 m2 140 m2, 全款 98 折优惠, 纯商贷首付六成 99 折, 首付三成和使用公积金无优惠 项目预计今年年底推出位于南区的联排和双拼别墅, 面积为 m2左右 (4) 东方龙湖湾 东方龙湖湾占地面积 m2, 容积率 1.2, 总建筑面积 m2 整个项目共由三期组成, 其中一期为 16 栋小高层住宅, 二期湖语山为 52 栋低层联排 双拼和独栋别墅, 三期御山湖为 15 栋小高层住宅 项目于 2007 年 10 月 11 月 12 月,2008 年 5 月 9 月,2009 年 3 月 9 月,2010 年 1 月 5 月 9 月 12 月,2011 年 4 月共领取了 12 次销售许可证, 共推出 1915 套房源, 主力户型面积在 m2之间, 顶跃户型面积在 m2和 180 m2 截至 2011 年 7 月底已成交 1731 套, 成交均价 8525 元 / m2, 住宅类成交均价 7997 元 / m2 其中 8 月份共成交了 15 26

29 套 项目换手率较高, 达到 13.37% 项目目前在售 栋的房源, 主力面积 m2, 均价在 元 / m2, 目前按揭贷款有 0.5 个点的优惠, 可接受公积金贷款, 一次性付款的优惠可致售楼处详谈 项目预计 9 月份将推出最后两栋房源, 为 栋的小高层, 户型为 m2, 共 110 套左右, 目前价格未定 (5) 武夷绿洲 武夷绿洲占地面积 m2, 容积率 1.25, 总建筑面积 63 万m2 整个项目共分为六期 : 一期赏桂苑, 二期观竹苑, 三期品茗苑, 四期品兰苑, 五期沁荷苑, 六期揽胜阁 项目前三期已经全部交付入住, 项目周边已经形成了浓厚生活气息,4000 m2的省级示范幼儿园江宁示范幼儿园绿洲分园已经入驻开学 整个项目共由 34 栋高层 小高层和 51 栋多层住宅组成 项目于 2004 年 10 月,2005 年 1 月 3 月 6 月 8 月 9 月,2006 年 10 月 11 月, 2007 年 2 月 3 月 4 月 5 月 10 月 12 月,2008 年 4 月 7 月 9 月 10 月,2009 年 1 月 12 月,2010 年 12 月共领取 21 次销售许可证, 共推出 3725 套房源, 主力户型面积在 m2之间 目前已经售罄, 成交均价 4653 元 / m2, 住宅类成交均价 4477 元 / m2 项目由于开盘时间较早, 因此整体成交均价也相对较低 项目即将推出四期 9 号楼, 面积为 m2, 主力户型为 m2, 均价在 元 / m2, 小户型价格在 元 / m2 (6) 恒大绿洲 27

30 恒大绿洲占地面积 m2, 容积率 1.9, 总建筑面积 m2 整个项目共由 16 栋小高层和 3 栋高层住宅组成 项目于 2008 年 9 月,2009 年 9 月 11 月,2011 年 3 月 9 月共领取了 6 次销售许可证, 共推出 1415 套房源, 主力户型面积在 m2之间 截至 2011 年 8 月底已成交 1343 套, 成交均价 6196 元 / m2, 住宅类成交均价 5931 元 / m2 其中 8 月份共成交了 22 套 项目由于开盘时间较早, 因此整体成交均价也相对较低 项目于 9 月 3 日推出了 1 号楼高层共 120 套精装修房源, 装修标准为 1500 元 / m2, 户型为 m2的三房和四房, 均价 元 / m2 (7) 骏景华庭 骏景华庭占地面积 m2, 容积率 1.8, 总建筑面积 万m2 整个项目共由 8 栋高层住宅组成 项目于 2010 年 10 月共领取 1 次销售许可证, 推出了 号楼, 共推出 459 套房源, 主力户型面积在 m2之间 截至 2011 年 8 月底已成交 77 套, 成交均价 元 / m2, 由于此前推出的均为住宅, 因此住宅类成交均价也为 元 / m2 其中 8 月份共成交了 8 套 项目目前在售 号楼, 面积 m2, 均价 元 / m2, 目前 栋的房源有优惠, 首付五成以下减 688 元 / m2, 首付五成以 28

31 上减 788 元 / m2, 一次性付款减 888 元 / m2 项目预计 9 月份推出样板房示范区 4.2 类别墅项目 (1) 罗托鲁拉小镇 罗托鲁拉小镇占地面积 26 万m2, 项目整体容积率 1.0, 别墅部分容积率 0.5, 总建筑面积 26 万m2 整个项目共由别墅区和 12 栋高层住宅组成, 其中别墅区分为南北两区, 南区为 米兰园组团 和 枫叶园组团 项目于 2006 年 11 月,2008 年 1 月 10 月,2010 年 11 月共领取 4 次销售许可证, 共推出 210 套房源, 均为独栋 双拼和联排别墅, 其中独栋别墅面积在 m2之间, 双拼和联排别墅面积在 m2之间 截至 2011 年 8 月底已成交 179 套, 成交均价 9495 元 / m2, 住宅类成交均价 9154 元 / m2 其中 8 月份未有成交 项目换手率较高, 达到 22.9% 项目目前在售小对拼和双拼别墅, m2, 价格在 元 / m2, 均价 元 / m2, 一次性付款 97 折, 按揭 99 折,2012 年 5 月 1 日交付 (2) 中粮颐和南园 29

32 中粮颐和南园占地面积 50.4 万m2, 容积率 0.59, 总建筑面积 35 万m2 整个项目共由别墅区 7 栋小高层和 1 栋高层住宅组成 项目于 2007 年 12 月,2008 年 3 月 5 月 6 月 7 月 10 月 11 月,2009 年 1 月 4 月 5 月 6 月 11 月 12 月,2010 年 2 月 6 月 9 月 11 月,2011 年 3 月 4 月共领取 19 次销售许可证, 共推出 1206 套房源, 包含独栋 联排别墅和高层 小高层住宅, 其中独栋别墅面积在 m2之间, 联排别墅面积在 m2之间, 高层 小高层住宅面积在 m2之间 截至 2011 年 8 月底已成交 1083 套, 成交均价 9858 元 / m2, 住宅类成交均价 9258 元 / m2 其中 8 月份共成交了 8 套 项目目前在售 号楼小高层房源, 面积为 m2, 还剩 28 套在售, 均价 元 / m2, 无任何优惠 另有约 40 套联排别墅在售, m2, 均价 元 / m2 整个项目后续还将有约 100 套联排别墅推出 (3) 同仁康桥水岸 30

33 同仁康桥水岸占地面积 m2, 容积率 1.4, 总建筑面积 23 万m2 整个项目共由 15 栋联排别墅 2 栋小高层公寓和 16 栋小高层住宅组成 项目于 2007 年 11 月 12 月,2008 年 2 月 4 月 5 月 8 月 9 月,2009 年 3 月 4 月 10 月 12 月共领取了 11 次销售许可证, 共推出 1076 套房源, 包含联排别墅和小高层公寓 小高层住宅, 其中联排别墅面积在 m2之间, 小高层公寓面积在 m2之间, 小高层住宅面积在 m2之间 截至 2011 年 8 月底已全部售罄, 成交均价 5891 元 / m2, 住宅类成交均价 5960 元 / m2 项目由于开盘时间较早, 因此整体成交均价也相对较低 项目别墅部分已全部售罄, 预计 11 月份推出 1 号和 3 号楼小高层新房源, 约 170 套, 户型面积为 m2的两房和三房,2012 年年底交付, 价格暂未确定 (4) 伴山香槟园 伴山香槟园总建筑面积 m2, 整个项目共由 28 栋法式风格别墅组成 项目于 2010 年 1 月共领取了 1 次销售许可证, 共推出 100 套房源, 包含联排和双拼别墅, 别墅面积在 m2之间 截至 2011 年 8 月底已成交 12 套, 成交均价 元 / m2, 住宅类成交均价 元 / m2 其中 8 月份未有成交 项目目前现房在售面积 m2的联排别墅, 还剩二十多套, 价格 元 / m2, 均价 元 / m2, 一次性付款 98 折, 按揭 99 折 31

34 (5) 运盛美之国 运盛美之国占地面积 万m2, 容积率 0.56, 总建筑面积 23 万m2 整个项目全部为别墅产品, 涵盖了独栋 双拼 联排别墅三种物业形态 项目于 2006 年 12 月,2007 年 10 月,2008 年 1 月 9 月,2009 年 5 月 10 月,2010 年 1 月共领取 7 次销售许可证, 共推出 418 套房源, 包含独栋 双拼和联排别墅, 其中独栋别墅面积在 m2之间, 双拼别墅面积在 m2之间, 联排别墅面积在 m2之间 截至 2011 年 8 月底已成交 351 套, 成交均价 元 / m2, 住宅类成交均价 9529 元 / m2 其中 8 月份共成交了 4 套 项目由于开盘时间较早, 因此整体成交均价也相对较低 项目目前在售最后一期约 20 套别墅 其中联排别墅面积 m2, 价格 元 / m2, 均价 元 / m2 ; 双拼别墅面积 m2, 价格 元 / m2, 均价 元 / m2 ; 独栋别墅面积 m2, 元 / m2, 均价 元 / m2 ; 全款 97 折, 按揭 98 折, 送产权花园 32

35 (6) 香山美墅 香山美墅占地面积 万m2, 总建筑面积 23 万m2 整个项目规划设计为独栋 双拼 联排别墅, 叠加 多层带电梯及小高层住宅 项目于 2005 年 9 月 11 月,2006 年 4 月 6 月,2007 年 3 月 9 月,2008 年 3 月 6 月 9 月,2010 年 12 月共领取 10 次销售许可证, 共推出 981 套房源, 截至 2011 年 8 月底已成交 965 套, 成交均价 5482 元 / m2, 住宅类成交均价 5356 元 / m2 其中 8 月份未有成交 项目由于开盘时间较早, 因此整体成交均价也相对较低 项目目前仅剩 6 套双拼和 1 套独栋在售, 后续再无新房源推出 双拼别墅户型面积 352 m2, 均价在 元 / m2, 总价 820 万左右 ; 独栋别墅户型面积 477 m2, 均价在 元 / m2, 总价 1150 万元 (7) 复地朗香 33

36 复地朗香容积率 0.38, 总建筑面积 13 万m2, 整个项目涵盖独栋 双拼和联排别墅三种物业形态 项目于 2004 年 10 月,2007 年 2 月 8 月,2009 年 11 月,2010 年 2 月 4 月 7 月 9 月 12 月,2011 年 3 月共领取了 10 次销售许可证, 共推出 316 套房源, 其中独栋别墅户型面积在 m2之间 截至 2011 年 8 月底已成交 279 套, 成交均价 8955 元 / m2, 住宅类成交均价 8648 元 / m2 其中 8 月份未有成交 项目由于开盘时间较早, 因此整体成交均价也相对较低 项目目前在售独栋别墅总价 万元 / 套, 后续还将有最后一批约 80 套独栋别墅新房源推出 4.3 区域市场品牌开发商有影响力项目 (1) 雅居乐九龙湖项目 雅居乐九龙湖项目占地面积 m2, 容积率 2.0, 总建筑面积 m2 整个项目共规划由 15 幢高层住宅组成, 产品为平层大户型, 户型面积在 m2, 项目正在桩基施工中, 预计年内推出 34

37 (2) 银城千花溪 银城千花溪占地面积 m2, 容积率 2.0, 总建筑面积 m2 整个项目共规划由 3 栋 18 层的高层和 2 栋 11 层的小高层组成, 项目创新型户型设计, 更多赠送空间, 面积从 m2不等 1 号楼主力户型为 70 m2左右的平层 ;2 号楼为 127 m2左右的平层 ;3 号楼为 150 m2的大跃层 ;4 5 号楼为 m2的跃层 目前正在施工阶段, 户型面积在 m2不等, 其中 90 m2的为小三房, 预计将于 2011 年下半年开盘 (3) 天正天御溪岸 天正天御溪岸占地面积 m2, 容积率 2.0, 总建筑面积 m2 整个项目共规划由 14 栋高层住宅组成, 规划户型面积主要有 90 m2的两房 平的三房 150 平以上的四房, 产品赠送面积多,10 多m2的入户花园堪称标配 项目同时配有 2.5 万m2的商业和 2 万m2的挑高酒店式公寓, 设计为 40 m2左右的挑高 SOHO 空间 项目预计 9 月底首次推出 A 区的 1 2 号楼, 共约 150 套房源, 户型主要为 106 m2的两房和 138 m2的三房, 其中 106 m2的房源约有 52 套, 每户还有不同的赠送空间, 预计均价在 元 / m2左右,2013 年交付 (4) 保利梧桐语 35

38 保利梧桐语占地面积 m2, 容积率 2.1, 总建筑面积 m2 整个项目共规划由 34 栋 18+1 层的高层住宅组成, 同时包括 1 栋 2 层高面积为 2550 m2的一个集中式社区中心,2 栋 1 层高 面积约为 6000 m2的一般商业用房,1 栋 3 层高 面积为 4700 m2的 12 班幼儿园 项目住宅规划户型面积以 m2的中小户型为主, 预计今年 10 月份开盘 五 项目营销动态 1. 项目成交排名 2011 年 8 月, 南京市商品房销售套数排名前十位的项目分别是 : 万达广场西地贰街区 中海凤凰熙岸 金地自在城 德盈国际广场 钟鼎山庄 天润城 万科金域蓝湾 大华锦绣华城 朗诗绿色街区和时代景园 其中, 位于建邺区的万达广场西地贰街区 8 月销售了 855 套, 位居 8 月南京市商品房销售套数排行榜的首位 表 年 8 月南京市商品房销售套数排行榜 排名项目名称区属销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( m2 ) 1 万达广场西地贰街区建邺区 中海凤凰熙岸鼓楼区 金地自在城雨花台区 德盈国际广场雨花台区 钟鼎山庄玄武区 天润城浦口区 万科金域蓝湾江宁区

39 8 大华锦绣华城浦口区 朗诗绿色街区雨花台区 时代景园溧水县 数据来源 : 南京网上房地产 2. 本月新开盘项目资讯 (1) 聚泽园 项目地址 鼓楼区凤凰西街与江东北路交叉口北侧 物业类型 高层 小高层住宅, 低层别墅, 商业 开盘时间 2011 年 8 月 25 日 占地面积 m2总建筑面积 m2 开发商 银城地产集团股份有限公司 容积率 2.52 总户数 541 户 销售价格 元 / m2主力户型 平层 m2, 跃层 m2 交通状况 公交 : 路江东门北街站 聚泽园位于河西板块, 项目的开发商品牌和多业态丰富的产品类型是吸引购房人群的主要因素 项目的入市为河西板块新增了有效的供应, 增加了购房人群的选择 (2) 蓝湖西岸 项目地址 溧水县秀园路 8 号 物业类型 小高层住宅, 多层花园洋房, 低层联排别墅 开盘时间 2011 年 8 月 29 日 占地面积 m2总建筑面积 m2 开发商 南京建设发展集团臻诚房地产开发有限公司 37

40 容积率 1.49 总户数 170 户 ( 当期 ) 销售价格 6400 元 / m2主力户型 m2 交通状况 公交 : 溧水县公交 5 路在水岸康城下 蓝湖西岸位于溧水板块, 项目相对较低的价格和多业态丰富的产品类型是吸引购房人群的主要因素 项目的入市为溧水板块新增了有效的供应, 增加了购房人群的选择 (3) 保利罗兰香谷 项目地址 栖霞区仙林湖以北 1 号 物业类型高层住宅开盘时间 2011 年 8 月 29 日 占地面积 m2总建筑面积 m2 开发商 保利江苏宁祥房地产开发有限公司 容积率 2.2 总户数 1532 户 销售价格 元 / m2主力户型 m2 交通状况 地铁 :2 号线经天路站, 规划中 4 号线 15 号线三线停靠 公交 :D1/D5/179 南大仙林校区站下车 保利罗兰香谷位于仙林板块, 项目的开发商品牌 优越的自然环境和未来巨大的增值潜力是吸引购房人群的主要因素 项目的入市为沉寂已久的仙林板块新增了有效的供应, 增加了购房人群的选择 3. 板块热点动态 3.1 城中板块 8 月城中板块商品住宅共认购 70 套 成交 80 套, 与 7 月的数据相比 (7 月认购 226 套, 成交 141 套 ), 认购量和成交量均出现了巨大的下降 今年前八个月, 城中板块一直没有新房源上市, 与此同时交易量也大幅下滑, 截止到 8 月底城中板块共成交了 583 套, 日均成交量不足 3 套 在全市各板块前八个月成交排行榜中垫底, 而这些数据中还包含了不少车位以及储藏室的数据 城中的金轮国际广场 长江路九号以及皇册家园三期南第等项目均凭借各自的优势取得不错的销量, 而它们之间的共性便是商业办公性质 不限购 不限贷 城中一些投资性的产品因其区位等优势吸引了不少人的 38

41 关注, 但同时也要看到城中楼盘较高的投资门槛使得不少投资客望而却步, 尽管有一定的认购量, 但与其他板块相比依然微乎其微 而从目前的在售房源来看, 城中板块绝大多数项目为尾房销售, 前期热销的长江路九号 皇册家园 晶华 金陵尚府等小户型公寓项目均为尾盘销售, 羲和 凯润金城等房源较多的项目大多并不在集中的销售期, 这也是城中板块销量停滞的主要原因 值得欣慰的是, 目前已有不少开发企业已经瞄准下半年推出新房源, 物业类型也多种多样, 其中以商业办公性质的项目为主, 包括精锐 SOHO 中央金地 鼓北财智广场以及中山骏景等项目, 下半年商业地产或将迎来又一次发展良机 3.2 城东板块 8 月城东板块商品住宅共认购 117 套 成交 99 套, 与 7 月的数据相比 (7 月认购 139 套, 成交 118 套 ), 认购量和成交量均出现了一定的下降 进入 8 月份, 城东板块的开发商推盘的积极性还算不错 8 月 17 日, 朗诗钟山绿郡推出一栋楼, 共 48 套新房源 7 月 29 日, 保利紫晶山推出一栋花园洋房共 24 套 招商紫金山 1 号则在 8 月 12 日推出一栋楼 46 套新房源 与此前推数栋楼不同, 开发商的推盘量大大减少了, 全部是一栋楼 由于这几个项目都是以低密度的住宅为主, 所以每栋楼的房源数量也比较少, 全部没有超过 50 套 进入 8 月份城东板块的上市量明显减少 与 6 月底至 7 月初的上市量相比,8 月份的上市量减少了一半多, 由此整个板块的认购量和成交量自然出现下降 与其他板块不同, 城东板块的认购量不会因为进入 金九 而增长太多 各楼盘的推盘量依然在一栋楼左右, 对于城东板块 金九 的期待自然也不会太大 随着 7 8 月份认购量逐步变为成交量, 预计 9 月份城东板块的成交量应该会出现一定幅度的增长, 只是增长的量不会太大 3.3 城南板块 8 月城南板块商品住宅共认购 474 套 成交 434 套, 与 7 月的数据相比 (7 月认购 749 套, 成交 339 套 ), 认购量大跌 成交量有所增长 8 月份, 城南板块的明星楼盘是德盈国际广场, 在 7 月 30 日推出了 5 号楼共 277 套新房源 开盘当天, 这批新房源的销售就超过一半 此外,8 月城南板块推新房源的还有金地自在城, 这批新房源的销售套数也在 200 套左右 朗诗绿色街区也在 8 月推出了两栋楼, 共 174 套新房源 进入 9 月份, 城南板块有推盘计划的楼盘并不多, 朗诗绿色街区 石林大公园等项目都把推盘计划放在了 10 月份 9 月份的认购量和成交量或许很难表现出 金九 的气势 不管 9 月份上市量如何,8 月份城南板块的市场表现说明, 产品的性价比直接影响其市场认可程度, 即使上市量出现下跌, 但是如果其产品足够有吸引力的话, 同样也能够形成板块内的市场热点 39

42 3.4 城北板块 8 月城北板块商品住宅共认购 269 套 成交 138 套, 与 7 月的数据相比 (7 月认购 183 套, 成交 176 套 ), 认购量有所增长 成交量略有下滑 8 月份城北新房上市量有限, 仅三家楼盘低调加推了百余套新房源, 其中住宅产品更少, 缺少新房及优惠的刺激, 板块销量自然不会太好 7 月底盈嘉香榴湾推出了 9 号楼 132 套新房源,52 m2一房以及 82 m2三房的刚需户型吸引了不少购房者的关注, 而折后 8800 元 / m2的均价与周边楼盘相比也有一定的优势 目前尧化门区域在售房源并不多, 旭日雅筑 上城风景等项目均剩余少量房源在售, 纯新盘银河湾卓苑也一直没有给出优惠进行集中推盘 在板块优势并不是很明显的区域, 只有价格才能吸引到购房者的眼球 迈皋桥区域的大地伊丽雅特湾也低调推出了 19 号楼的三十多套花园洋房, 元 / m2的价格与周边相比基本持平, 由于花园洋房的产品在周边来看还是具有一定稀缺性, 在当月的热销楼盘排行榜上, 该项目凭借 32 套的认购量位居榜单第二名 除了住宅之外, 同板块的苏宁名都汇也于 8 月中旬推出了底商产品, 均价在 元 / m2, 当天十余套的销量在目前的楼市行情下还是不错的 未来一段时间内城北即将上市的新房源并不多, 不少原计划推新的项目纷纷延迟开盘时间, 担心蓄水不足 对市场没有信心 是选择低调或延迟开盘时间的主要因素, 开发商想要赢得市场两个方面必须要做好, 一个是产品品质以及差异化, 另外一方面价格要有优势 3.5 河西板块 8 月河西板块共认购商品住宅 271 套 成交 208 套, 与 7 月的数据 (7 月认购 586 套, 成交 538 套 ) 相比, 认购量和成交量均出现了巨大的下降 8 月河西板块上市量的严重不足是影响板块销售量的主要因素, 整个 8 月份河西板块仅有银城聚泽园一家楼盘新房源入市, 此外就是板块内一些老盘此前推出的房源在售 8 月 28 日, 聚泽园首次开盘推出一号楼, 共 182 套房源, 内部认购就去化了 134 套 聚泽园预计 9 10 月份还将推出 2 号楼 3 号楼 200 余套房源 8 月河西非限购的商业项目, 填补了住宅房源不足的空白 7 月 23 日, 南京万达广场推出最后一栋精装小户型, 开盘两天认购 300 余套 此外, 五矿御江金城于 8 月 13 日推出 幢 11 套别墅, 第二天又加推 22 套沿街商铺, 别墅开盘当日认购 5 套, 商铺当日即售罄 在住宅市场冷淡的行情下, 商业小户型 商铺和车库支撑了河西板块的 8 月认购量 金九银十, 河西板块将有 10 家楼盘开盘推新 这 10 家楼盘分别为华润悦府 汇锦国际凌江 仁恒江湾城 天正滨江 银城聚泽园 中海凤凰熙岸 天玺国际广场 金马郦城 御江金城 南京万达广场 其中, 华润悦府 中海凤凰熙岸 仁恒江湾城等品质楼盘的新动作将给河西板块带来新的看点 九 十月份河西板块上市量井喷, 去化程度如何, 或许要看品牌企业能否合理定价, 项目自身的品质也是购房者选择购买的重要因素 40

43 3.6 仙林板块 8 月仙林板块商品住宅共认购 138 套 成交 82 套, 与 7 月的数据相比 (7 月认购 126 套, 成交 138 套 ), 认购量有所增长 成交量大幅下滑 由于新房源纷纷选在 9 月初上市,8 月仙林板块的成交 认购量仍是毫无起色 仙林板块长期缺乏新房源, 目前板块内只有 4 个项目在售 加上限购令的影响, 不少终极置业以及改善型居住的购房者均失去了购房资格, 给市场带来了不小的冲击 从年初就饱受购房者关注的仙林湖周边的保利罗兰香谷, 已于 9 月 4 日开盘, 当天去化就超过了七成 与保利罗兰香谷一街之隔的万科金色领域 10 月份也即将开盘 此外, 距离地铁站最近的高科荣境, 目前已经动工, 拟建造低密度住宅 位于宁镇公路旁 紧邻高铁仙林站的楼盘恒基玲珑翠谷, 售楼处已经建成, 目前 4 栋小高层已经封顶 接下来仙林板块预计将有大量的新推房源入市, 以缓解长期以来的房源匮乏困局 3.7 江宁板块 8 月江宁板块商品住宅共认购 731 套 成交 663 套, 与 7 月的数据相比 (7 月认购 979 套, 成交 630 套 ), 认购量大幅下降 成交量略有增长 8 月初, 江宁有两家楼盘推出新房源 8 月 5 日晚, 融侨世家年内第三次开盘, 推出 5 号楼 144 套房源, 户型面积为 88 m2两房 138 m2三房, 均价 元 / m2 该批房源认购 5 成, 但与前两次开盘当天热销 7 成相比, 稍显逊色 8 月 7 日, 托乐嘉城市广场推出五栋小高层和两栋高层, 共计 360 套新房源, 主力户型为 87 m2 104 m2和 125 m2, 基本涵盖了刚需首次置业 改善型刚需以及二次改善的购房者的需求 虽然开盘当天给出多重优惠, 但购房者似乎并不买账, 销售量仍未超过百套 除此之外, 特价房也成为 8 月江宁楼市的关键词 目前 7 字头 楼盘已增至 4 家, 分别是广博苑 宜家国际公寓 武夷水岸家园 U 品和万裕龙庭水岸 但是除了商业性质的广博苑推出大批 7 字头 公寓外, 其他三家都是以特价房的形式推出 7 字头 房源, 总体看来假摔多于真降 对于特价房这一促销方式, 不少业内人士认为以 7 字头 为噱头吸引购房者并不能起到预期效果, 而且很有可能造成购房者的反感, 基于客户的反馈对楼盘进行定价才是楼盘热销的关键 金九 即将到来, 江宁将有多家纯新盘亮相, 包括东山的爱涛尚逸华府和大学城的天正天御溪岸 没有价格包袱的新盘将以怎样的价格亮相, 大家拭目以待 3.8 江北板块 8 月江北板块商品住宅共认购 1087 套 成交 985 套, 与 7 月的数据相比 (7 月认购 1424 套, 成交 1176 套 ), 认购量和成交量均出现了大幅下降 41

44 虽然 8 月江北板块销售量环比 7 月出现了大幅下降, 但是与其他板块相比, 认购量和成交量均位居各板块首位 这与板块内多个超级大盘源源不断的推盘量密切相关 8 月桥北楼盘相对比较活跃, 天润城 威尼斯水城 旭日上城 大华锦绣华城和海德北岸城均有较大数量的新房源入市 相比前期来说, 各家都已经将房价下调了 元 / m2不等 不过, 开发商的这种适时适量的降价依然没有能引起购房者的共鸣 除去开盘当天能集中去化一部分房源外, 平日里能卖出的房源就少之又少了, 所以各家都把开盘看得格外重要, 如果没有把握则宁可延期开盘时间 目前江北的意向购房者中, 刚需人群占了 90%, 其中又以年轻购房者居多 不过房价依然是购房最大阻力, 如果价格能够降到一定限度, 购房者还是可能会考虑出手 面对购房者的盼跌心理, 江北开发商已经开始酝酿新一轮的优惠潮 在做出价格让步的同时, 开发商也开始更注重购房者的买房 住房要求和建议 在即将到来的 9 10 月份, 江北板块多家楼盘均有推盘计划, 由此带来的新房源数量必定不小, 这也为购房人群提供了更多的选择空间 42