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怡城闾
5 years ago
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1 吴剑雄执业证书编号 :S 年销售有望大幅增长苏宁环球 (000718) 调研简报证券研究报告 - 调研简报增持 ( 维持 ) 发布日期 :2012 年 10 月 15 日报告关键要素 : 苏宁环球近几年顺应大繁荣之大势, 凭借其在南京江北的超大而高毛利的天润城和威尼斯水城两项目取得了高速的成长, 成为快速扩张的典型之一公司今年上半年取得了优异的销售成绩, 未来两年业绩有望快速增长我们维持公司增持投资评级事件 : 我们最近对苏宁环球做了实地调研, 就公司项目施工销售情况及公司发展的主要问题与公司高管进行了沟通交流, 并实地参观了公司在南京的天润城和威尼斯水城项目, 详细考察了威尼斯水城的销售状况点评 : 1 上半年销售成绩优异今年南京楼市成交非常活跃,3-8 月保持万平米的月度成交水平, 其中, 7 月份南京市成交量达到 90 万平方米, 创下 2009 年后南京市单月成交新高公司目前在售的主要资源是地处南京江北的超大盘项目天润城和威尼斯水城, 产品以满足首次置业的刚需和改善性需求为主, 销售出现供不应求, 销售价格在最近两三月出现较大幅度的上涨宜兴天氿御城项目和芜湖城市之光项目也取得了较好的销售业绩上半年公司实现签约销售面积万平方米, 比去年同期增长 %; 签约销售额亿元, 比去年同期增长 % 根据公司前 8 个月的销售结果及对年内市场的判断, 公司今年有望实现 85 亿元的销售目标图 1: 苏宁环球 H2012 年销售面积及增长率图 2: 苏宁环球 H2012 年销售金额及增长率 % % % 150% 100% 50% 0% -50% % 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 年 2009 年 2010 年 2011 年 1H % 年 2009 年 2010 年 2011 年 1H % 销售面积 ( 左轴 )( 万平 ) 销售面积同比增长率 ( 右轴 ) 销售金额 ( 左轴 )( 亿元 ) 销售金额同比增长率 ( 右轴 ) 资料来源 : 中原证券研究所, 公司历年公告资料来源 : 中原证券研究所, 公司历年公告

2 2 公司今年主要在售项目及销售状况根据实地调研得知, 下半年公司主要推盘项目及销售状态如下 : (1) 芜湖城市之光项目该项目平均房价约 5000 元 / 平左右, 去化率约 70% 左右, 开盘至今每月约 1 亿元左右销售收入, 但是由于该项目地价较高, 目前处于微利状态 (2) 南京威尼斯水城该项目今年 9 月份推出第三街区二期, 货值约为 10 亿元, 该项目目前在售资源主要为沿江高层, 均价约 9000 元 / 平, 由于该项目地价便宜, 毛利超过 60%, 今年销售状态良好 (3) 其他项目公司目前在推或即将推出的项目还包括宜兴天氿御城 ( 约 10 亿货值 ) 上海长风地块项目及吉林天润城项目少量尾盘 3 公司土地储备充足公司目前可供开发销售的权益土地储备资源总计建筑面约 757 万平方米, 分布在南京宜兴芜湖无锡上海昆明和吉林等城市, 其中, 公司目前主要的大盘项目南京威尼斯水城和南京天润城项目由于购地时间早, 楼面价极低, 以目前房价估计的毛利率有望超过 60% 表 1: 苏宁环球土地储备情况列表项目时间所在城市权益 (%) 占地面积未结面积权益未结面积楼面价 ( 万平米 ) ( 万平米 ) ( 万平米 ) ( 元 / 平 ) 南京威尼斯水城 2002 年 9 月南京浦口区 84% 南京天润城 2003 年 7 月南京浦口区 100% 南京天华硅谷 2003 年 7 月南京浦口区 100% 南京天华绿谷 2003 年 7 月南京 100% 南京 NO.2009G27 ( 南京名都汇 ) 2009 年 8 月南京栖霞区 100% 南京浦东大厦 2002 年南京 84% 南京朝阳山项目 2009 年 9 月南京玄武区 100% 上海朱家角地块 2007 年 12 月上海青浦区 100% 上海长风地块 5B 地块 2009 年 8 月上海 100% 吉林天润城一期 2006 年吉林 100% 锡国土地块 2009 年 12 月无锡市 100% 宜兴市号地块 ( 天氿御城 ) 2009 年 12 月宜兴市 100% 芜湖 1006 地块 ( 城市之光 ) 2010 年 4 月芜湖 100% 昆明 KC 地块 2010 年 12 月昆明 100% 总计资料来源 : 中原证券研究所公司公告 4 南京天润城和威尼斯水城项目 (1) 南京天润城南京天润城位于南京市浦口区,2014 年将开通的南京地铁 3 号线过江站点就在该项目附近项目地块为 2003 年 7 月获取, 总占地 286 万平方米, 总规划建面约 360 万平方米由于项目拿地时间早, 地价低廉, 总地价 19 亿, 平均楼面地价仅 528 元 / 平, 按照目前元均价, 预计毛利率在 60% 左右该项目总共分 16 个街区开发,1-14 个街区已经基本开发销售完毕, 今年下半年推出的是街区 (2) 南京威尼斯水城南京威尼斯水城位于南京市浦口区, 与天润城项目相邻项目地块为 2002 年 9 月获取, 总占地 300 万平方米, 总规划建面约 450 万平方米由于项目拿地时间早, 地价低廉, 总地价 6.3 亿, 平均楼面地价仅 140 元 / 平, 按照目前 8000 元均价, 预计毛利率在第 2 页共 5 页

3 60% 左右 5 公司上半年加强了开发销售流程规范化以提高效率今年上半年, 公司在销售规模快速增长的同时, 以市场为导向, 实行开发流程标准化, 产品设计条线化, 严控成本, 战略采购, 加强质量管理, 提升公司品牌, 加强内控规范, 提高公司规范化运作水, 强化内部风险防范另外, 公司还完善了信息披露制度, 拉近与投资者的距离 6 盈利预测及估值截止中期末, 公司可供结算的可售未结资源为 49 亿元, 预计公司年每股收益分别为 0.52 元 ( 同比增幅 33.91%) 和 0.62 元 ( 同比增幅 21.03%),10 月 12 日股价对应的市盈率分别为倍和 9.35 倍, 与行业估值相比较, 公司估值基本合理, 我们维持公司增持投资评级 7 风险提示 1 由于近期房价反弹, 调控政策有可能进一步收紧的政策风险 ;2 由于公司主要土地储备资源集中在南京而隐含的地域经营风险第 3 页共 5 页

4 附表 1: 苏宁环球预测三表资产负债表 ( 百万 ) 利润表 ( 百万 ) 2010A 2011A 2012E 2013E 2010A 2011A 2012E 2013E 流动资产营业收入现金营业成本交易性金融资产营业税费应收票据销售费用应收款项管理费用存货财务费用其他资产减值损失非流动资产公允价值变动收益长期股权投资投资收益固定资产营业利润无形资产营业外收入其他营业外支出资产总计利润总额流动负债所得税短期借款净利润应付帐款少数股东权益预收帐款归属母公司净利润其他 EPS( 元 ) 长期负债长期借款主要财务比率其他 A 2011A 2012E 2013E 负债合计每股指标股本每股收益资本公积金每股经营现金未分配利润每股净资产少数股东权益增长率母公司所有者权益营业收入增长率 24.36% 5.50% 30.30% 26.59% 负债及权益合计营业利润增长率 9.06% -6.58% 33.32% 21.00% 净利润增长率 8.07% 2.00% 33.91% 21.03% 现金流量表 ( 百万 ) 获利能力 2010A 2011A 2012E 2013E 毛利率 47.58% 45.36% 45.12% 43.48% 经营活动现金流净利率 22.21% 21.48% 22.07% 21.10% 净利润 ROE 21.67% 19.00% 20.28% 19.71% 资产减值准备 ROIC 11.37% 9.25% 29.77% 26.27% 折旧摊销偿债能力财务费用资产负债率 75.31% 74.77% 67.81% 66.70% 投资收益流动比率营运资金变动速动比率投资活动现金流营运能力资本支出资产周转率其他投资存货周转率筹资活动现金流应收帐款周转率借款变动估值比率其他 PE 现金净增加额 PB 资料来源 : 公司报表中原证券第 4 页共 5 页

5 行业投资评级强于大市 : 未来 6 个月内行业指数相对大盘涨幅 10% 以上 ; 同步大市 : 未来 6 个月内行业指数相对大盘涨幅 10% 至 -10% 之间 ; 弱于大市 : 未来 6 个月内行业指数相对大盘跌幅 10% 以上公司投资评级买入 : 未来 6 个月内公司相对大盘涨幅 15% 以上 ; 增持 : 未来 6 个月内公司相对大盘涨幅 5% 至 15%; 观望 : 未来 6 个月内公司相对大盘涨幅 -5% 至 5%; 卖出 : 未来 6 个月内公司相对大盘跌幅 5% 以上重要声明本公司具有证券投资咨询业务资格负责撰写此报告的分析师承诺 : 本人具有中国证券业协会授予的证券分析师资格保证报告信息来源合法合规, 报告撰写力求客观公正, 结论不受任何第三方的授意影响免责条款本报告为研究员个人依据公开资料和调研信息撰写, 本公司不对本报告所涉及的任何法律问题做任何保证本报告中的信息均来源于已公开的资料, 本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务转载条款本报告版权归中原证券股份有限公司 ( 以下简称公司 ) 所有, 未经公司书面授权, 任何机构个人不得刊载转发本报告或者以其他任何形式使用本报告及其内容数据第 5 页共 5 页

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013