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衿娩梁
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1 每日焦点 9 月 4 日, 全市商品房成交均价大幅下跌, 为元 / 平方米, 跌幅 13.9% 9 月 4 日, 全市商品房成交量大幅下降, 单日成交平方米, 环比下降平方米, 降幅 18.7%; 成交套数 834 套, 环比增加 28 套中国房产信息集团克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司上海事业部编委组成总编 : 丁祖昱张燕 9 月 4 日, 各环线商品房成交均价分别为 : 内环内元 / 平方米, 内中环元 / 平方米, 中外环元 / 平方米, 外郊环元 / 平方米, 郊环外元 / 平方米 9 月 4 日, 各环线商品房成交量分别是 : 内环内 2212 平方米, 内中责任编辑 : 于丹丹付琦编辑 : 陆黾毅 (T) 环 1197 平方米, 中外环 6208 平方米, 外郊环平方米, 郊环外平方米每日交易分析克而瑞快评全市商品房成交分析各环线商品房成交分析全市住宅成交分析当日热销楼盘排行榜全市商品住宅新增分析每日新闻宅地供应规模节节攀升多幅宅地起始价破万元龙湖首个品质刚需盘破局青浦青浦刚需市场空间大受上海自贸区影响临港新城二手房价飙升克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 1 / 14

2 每日交易分析一克而瑞快评自贸区利好持续发酵, 以外高桥板块为代表的自贸区周边二手房业主惜售大幅涨价的势头已经开启, 其中一些二手房挂牌价甚至在一夜之间涨了近 10% 由于既有轨交房又有学区房的优势, 外高桥板块的二手房成交近期非常活跃交易以次新房为主, 但挂牌房源一直偏紧主力楼盘包含金地未未来中冶尚城幸福小镇仁恒家园绿地崴廉公寓等, 均价在 2.7 至 3.2 万元 / 平方米之间, 一些老小区成交价在 2.3 至 2.5 万元 / 平方米左右, 距离保税区均在 3 公里范围内自贸区概念大热, 近期二手房房东的心态发生了显著变化以幸福小镇为例, 此前挂牌价格在 2.4 至 2.5 万元 / 平方米, 自贸区消息出来后已经涨至 2.6 至 2.7 万元 / 平方米, 单价几乎一夜间涨了 2000 元另外, 多数房东表现出惜售心态, 坐等价格上涨最近两周里, 周边主力楼盘的二手房挂牌新增房源量同比减少了 30% 以上不过, 看房客户对于房东大幅跳价都很难接受, 所以预计最近成交量将有所下滑一部分房东大幅提价并非基于成交意愿, 而是惜售, 因此, 市场消化价格上涨可能还需要更长时间就整体楼市而言, 短时间内这样大的价格上涨不会被复制自贸区获批以来, 上海写字楼 7 月成交 20.4 万平方米达全年新高, 随后的 8 月, 更是以 31.5 万平方米创下了自 2009 年 9 月之后连续 47 个月的单月新高水平随着自贸区的正式推进, 未来不单是自贸区内, 整个上海的金融集聚效应也将进一步被放大, 有望进一步吸纳更多的企业办公需求克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 2 / 14

5 三各环线商品房成交分析五环成交均价五环齐涨元 / 平方米图 3 五环每日商品房成交均价走势内环内内中环中外环外郊环郊环外 9 月 4 日, 各环线商品房成交均价分别为 : 内环内元 / 平方米, 内中环元 / 平方米, 中外环元 / 平方米, 外郊环元 / 平方米, 郊环外元 / 平方米环比前期成交水平, 各环线成交均价呈五环齐涨态势 : 其中中外环涨幅最大, 成交均价为元 / 平方米, 涨幅为 70.3%, 其次为郊环外, 内环内, 内中环, 外郊环, 成交均价分别为元 / 平方米,66500 元 / 平方米,32073 元 / 平方米,11548 元 / 平方米, 涨幅分别为 59.7%,36.8%,1.9%,1.2% 详细情况见下表 : 9/4 环商品房成交均价表日期内环环比内中环比中外环比外郊环比郊环环比内 (%) 环 (%) 环 (%) 环 (%) 外 (%) 9/ % % % % % 9/ % % % % % 克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 5 / 14

6 五环成交量一升四降平方米图 4 五环每日商品房成交量走势郊环外外郊环中外环内中环内环内 9 月 4 日, 各环线商品房成交量分别是 : 内环内 2212 平方米, 内中环 1197 平方米, 中外环 6208 平方米, 外郊环平方米, 郊环外平方米环比前期成交情况, 五环成交量呈一升四降态势 : 其中郊环外为升幅, 成交量为平方米, 升幅为 42.4%; 其中中外环降幅最大, 成交量为 6208 平方米, 降幅为 70.3%, 其次为内中环, 内环内, 外郊环, 成交量分别为 1197 平方米,2212 平方米,39769 平方米, 降幅分别为 43.0%,27.3%,4.3% 详细情况见下表 : 9/4 五环商品房成交量表日期内环内环比环比内中环环比 (%) 中外环环比 (%) 外郊环环比 (%) 郊环外 (%) (%) 9/ % % % % % 9/ % % % % % 克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 6 / 14

7 四全市商品住宅成交分析商品住宅量价齐升平方米图 5 每日商品住宅成交量成交均价走势元 / 平方米成交面积成交均价 9 月 4 日, 全市商品住宅成交量小幅上升, 单日成交平方米, 环比上升 1110 平方米, 升幅 3.9%; 成交套数 208 套, 环比减少 5 套 9 月 4 日, 全市商品住宅成交均价大幅上涨, 为元 / 平方米, 涨幅 16.6% 克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 7 / 14

8 当日热销楼盘排行榜 9/4 商品住宅成交量排名项目名称区域板块环线成交均成交金成交面成交价 ( 元 / 额 ( 万积 ( m2 ) 套数m2 ) 元 ) 青晨涵壁湾花园青浦朱家角板块郊环外华浙外滩黄浦湾黄浦豫园板块内环内保利叶轩宝山祁连板块中外环山水四季城松江泗泾板块外郊环万盛金邸金山金山新城板块郊环外金沙雅苑普陀长征板块中外环保利叶城宝山顾村板块外郊环港城滴水湖馨苑浦东临港新城板块郊环外御沁园浦东周康板块外郊环招商虹悦华庭青浦徐泾板块外郊环月 4 日, 全市商品住宅成交量排名十强单日累计成交面积平方米, 占全市商品住宅成交总量 35.9%, 累计成交套数 56 套位于青浦朱家角板块的青晨涵壁湾花园占据单日成交量榜首, 单日成交 2883 平方米, 占十强总量的 27%, 套均面积 961 平方米, 套均总价 4400 万元从上榜项目的环线分布来看, 有四个环线上榜, 其中郊环外占成交量四成克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 8 / 14

10 附表 : 9/4 各区商品房成交情况表区域单日成交量 ( m2 ) 套数均价 ( 元 / m2 ) 面积涨跌幅 (%) 均价涨跌幅 (%) 宝山区 % 95% 长宁区 / / 崇明县 % 306% 奉贤区 % -21% 虹口区 % -75% 黄浦区 % 44% 嘉定区 % -29% 金山区 % 6% 静安区 % 677% 卢湾区 0 0 / / / 闵行区 % -1% 浦东新区 % 31% 普陀区 % 137% 青浦区 % 90% 松江区 % -25% 徐汇区 % -66% 杨浦区 % -13% 闸北区 % -73% 合计 % 14% 克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 10 / 14

11 9/4 区商品住宅成交情况表区域单日成交量 ( m2 ) 套数均价 ( 元 / m2 ) 面积涨跌幅 (%) 均价涨跌幅 (%) 宝区 % 30% 长宁区 / / 崇明县 % 176% 奉贤区 % -31% 虹口区 0 0 / / / 黄浦区 % 33% 嘉定区 % 14% 金山区 % 4% 静安区 / / 卢湾区 0 0 / / / 闵行区 % -8% 浦东新区 % -4% 普陀区 % 5% 青浦区 % 80% 松江区 % 15% 徐汇区 % -44% 杨浦区 % -12% 闸北区 0 0 / / / 合计 % 17% 克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 11 / 14

12 = 金融政策 = 宅地供应规模节节攀升多幅宅地起始价破万元今年 7 月上海共计推出 6 幅宅地, 出让面积约万平方米, 无论是供应土地数量, 还是供应土地面积, 都直接较 6 月份翻番而 8 月上半月, 土地市场再推 7 幅宅地, 出让面积合计约万平方米, 已经超过了 7 月全月的宅地供应总量之后在 9 月份还将有 9 幅宅地相继出让然而在宅地入市逐步取代商办地块一手遮天的格局之后, 多位房企高管对笔者表示, 今年的宅地竞争实在是太激烈, 价格高, 拿不动, 很多次只好早早地退场了的确, 青浦区共计推出了 3 幅住宅用地, 其中位于赵巷的 2 幅宅地起始楼板价都达到了 1 万元 / 平方米左右, 浦东的周浦和唐镇宝山高境的宅地起始单价也超过了 1 万元 / 平方米虽然宅地供应出现放大迹象, 但仍然不足以解决房价问题由于今年上海国土局拟出让住房用地 1000 公顷, 其中还包括保障性住房用地, 这也就意味着商品住宅用地并没有明显增加的迹象而随着今年住宅市场升温, 宅地成交价和溢价率必然进入上涨通道, 那面包哪有不涨的道理? 与此同时, 从库存角度来说, 截至 8 月 21 日, 上海市商品住宅库存量为 942 万平方米, 存销比已降为 9.66 个月, 当上海商品住宅市场存销比低于 10 个月时, 房价则面临持续上涨的压力此外, 在宏观经济尚未明显转好之前, 房地产将继续扮演拉动宏观经济稳中有升的重要角色, 8 月份上海官方重申严格执行限购令, 更多意义上是稳定市场预期, 只要不超过预期人均可支配实际收入 8.1% 的控制目标, 政策层面就不会有从严的变化克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 12 / 14

13 = 业内事件 = 龙湖首个品质刚需盘破局青浦青浦刚需市场空间大金九开局, 沪上开发商推盘热情高涨, 新一轮的刚需争夺战也正拉开帷幕近来作为沪上买气最高的青浦新城, 受到轨交 17 号线规划利好效应的释放, 大批刚需置业者开始涌入青浦新城购房, 尤其随着品牌房企龙湖开发的紫都城的面市, 该区域价值也得到进一步提升从目前青浦新城的供应来看, 该区域内刚需户型明显紧缺据搜房网楼盘数据库显示, 目前青浦新城仅有中铁逸都鑫塔水尚以及东渡青筑刚需户型在售, 而区域内平方米面积段仅占区域总供应量的 3 成对此, 有业内人士分析, 由于该区域刚需房源有限, 市场看涨房价的背景下, 在 8 月初青浦新城已陆续迎来了一个刚需盘集中释放期但由于供应总量依旧偏少, 因此后续青浦新城新房供应紧缺局面依旧难改而作为全新盘的龙湖紫都城计划将于近期入市, 无疑为这个饥渴的市场注入一股清泉上周末, 龙湖紫都城接待中心及示范区的正式对外开放, 吸引了众多区域客群的追捧以及关注项目紧邻规划中的轨交 17 号线青浦首站, 是区域内近阶段唯一可售的地铁上盖建筑标杆作品首批推出的房源约为 79 平方米二房约 91 平方米三房以及约 136 平方米四房, 均以别墅级视野打造, 现报价元 / 平方米值得注意的一点是, 龙湖此次推出的产品均以松下精装标准, 将人性化功能理念延伸至每个精装细节比如在此次示范区内展示的 360 度旋转鞋柜, 超 200% 魔幻收纳空间, 约 50 双鞋的收纳能力给人以耳目一新感觉, 吸引了现场众多客户的驻足克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 13 / 14

14 = 市场动态 = 受上海自贸区影响临港新城二手房价飙升上海自由贸易试验区范围包括上海市外高桥保税区外高桥保税物流园区洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等 4 个海关特殊监管区域对于自贸区对楼市的影响, 业界普遍认为, 自贸区辐射的森兰外高桥浦东机场保税区和洋山港临港新城等几大板块的房地产市场将会因此有较为明显的提升尽管我们刚才看到如今临港新城住宅的入住率并不高, 一家三甲医院的分院已经在这里落成, 主城区的社区医院也刚刚完成装修大的购物超市和商业广场也正在招商中, 再加上这里即将开通地铁, 居民们普遍对临港新城的未来发展看好所以说, 虽然临港新城距上海市中心城区有 75 公里, 但是这里的房产价格现在已是节节攀升, 许多人手中握着钱, 都买不到这里的房子克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司版权所有 14 / 14

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CRIC报告WORD模版每日焦点 4 月 8 日, 全市商品房成交均价小幅上涨, 为 16867 元 / 平方米, 涨幅 5.8% 4 月 8 日, 全市商品房成交量小幅下跌, 单日成交 79362 平方米, 环比减少 625 平方米, 降幅 0.8%; 成交套数 884 套, 环比减少 90 套 4 月 8 日, 各环线商品房成交均价分别为 : 内环内 47321 元 / 平方米, 内中环 38370 元 / 平方米,