第一章

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2 目 录 序言一... 4 序言二 年济南大事件盘点 一 房地产市场方面 二 城市规划建设方面 第一章宏观市场 ( 注 : 此章节数据来源 : 济南市统计局统计范围 : 济南市区和周边县市 ) 第一节宏观经济发展概述 一 人口 二 GDP 及产业结构 三 固定资产投资 四 对外贸易 五 居民生活水平和消费 六 其他 第二节房地产行业发展概述 一 房地产开发投资情况 二 销售面积及销售额 第二章土地市场 ( 注 : 此章节数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 一 市场综述 二 供应分析 三 成交分析 四 价格分析 五 2013 土地市场特点总结 第三章商品房市场 ( 注 : 此章节各物业的数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 第一节普通住宅 一 市场综述 二 供应分析 三 成交分析 四 价格分析

3 五 2013 年普通住宅市场特点总结 六 2014 年普通住宅市场预测 第二节公寓 一 市场综述 二 供应分析 三 成交分析 四 价格分析 五 2013 年公寓市场特点总结 六 2014 年公寓市场预测 第三节写字楼 一 市场综述 二 供应分析 三 成交分析 四 价格分析 五 2013 年写字楼市场特点总结 六 2014 年写字楼市场预测 第四节商业 一 市场综述 底商 一 供应分析 二 成交分析 三 价格分析 四 2013 年底商市场特点总结 五 2014 年底商市场预测 纯商业 一 供应量分析 二 成交量分析 三 在售典型楼盘详细情况 ( 截至 2013 年 12 月 31 日 ) 四 2013 年纯商业市场特点总结 五 2014 年纯商业市场预测 第四章媒体分析 一 报广投放综述 二 报广投放分析 三 媒体总结 附件 1:2013 年全国及山东省政策盘点 年全国政策盘点 一 行业政策 二 土地政策 三 金融政策 四 税收政策

4 2013 年山东省政策盘点 附件 2:2013 年济南市政策盘点 本报告数据均来源于世联怡高数据平台, 分析结果仅供参考 报告中的信息或所表达的 意见不构成任何投资买卖建议 本报告版权归世联怡高公司所有, 未经书面许可, 任何机构 和个人不得以任何形式翻版 复印 刊登 发表和引用 3

5 序言一 花开花落, 云卷云舒 2013 年中国房地产市场回顾与 2014 年展望 2013 年是行业重要的一年, 新一届政府上台之后, 在经济建设领域简政放权, 更加市场化的取向更加明显, 而房地产调控长效机制日益清晰, 预期基本保持稳定, 限购和限贷保持不变, 房地产税推进谨慎, 上市房企再融资放开, 区域调控差别化 但看短期的变化, 我们会发现上下半年的政策松紧程度并不一致 我们对来年的展望, 或者说这是我们跟随中国房地产市场一起脉动的情感 在分化的时代, 城市 开发商和不同客户类型表现不一, 有的花开, 有的花落 ; 三中全会后, 行业迈向平稳健康发展新时代我们当有更从容的心态, 坐看云卷云舒! 2013 年房地产市场回顾 2013 年, 国内经济面临着很多内外部不确定因素, 经济去杠杆调结构的需求越加迫切, 同时 GDP 增速中枢长期趋势性下降已经被确认, 但下游房地产和汽车需求全年表现较好, 拉动投资维持在高位, 为温和去杠杆下的 稳增长 提供最有力的支持 房地产市场结构上来看, 由于行业限购政策以及年龄结构的变化, 刚需客户崛起成为市场的绝对主导力量, 全年销量的稳步回升, 带动房企积极补库存, 土地市场的成交随之上扬, 但从溢价率来看, 整体上来看还算高位理性 在此背景下,2013 年的房地产市场, 仍然呈现出一些值得我们回顾的特征 特征 1: 高位景气, 量价齐升 1) 从全国来看, 成交高位景气, 预计全年住宅成交近 7 万亿,30% 的增长 2013 年 1-11 月份, 全国房地产开发投资 亿元, 同比增长 19.5%, 房地产开发投资基本保持平稳 ; 商品房成交面积 万平米, 同比增长 20.8%, 增速较年初大幅下滑, 商品房成交金额 亿元, 同比增长 30.7%; 其中商品住宅成交面积 万平米, 同比增长 21.3%, 商品住宅成交金额 亿元, 同比增长 31.1% 商品住宅成交量持续增长, 支撑全国销售均价上涨明显,2013 年 1-11 月, 商品房均价 6312 元 / 平米, 同比增长 8.1%, 其中住宅均价 5936 元 / 平米, 同比增长 8.0% 2) 从城市来看, 一二线城市继续领跑 从城市来看, 三 四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷, 但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低, 需求相对疲软, 导致其出现严重的供给大于需求局面 在这种情况下, 品牌开发商用脚投票, 趋势性回归一二线城市 3) 从土地市场来看, 整体成交回暖, 局部火热 2013 年 1-11 月,40 大中城市土地成交面积为 万平米, 同比下降 4.5%, 相对于 2012 年土地成交面积同比下降 12.0% 来说, 增速明显回升 土地市场回暖明显, 推动土地成交溢价率攀升 但从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出, 土地市场分化明显, 一线城市火热, 二线城市次之, 三线城市较差 数据显示 : 一线城市土地成交溢价率高达 32.2%, 二线城市土地成交溢价率为 19.1%, 三线城市土地市场表现相对冷清, 土地成交溢价率只有 9.6% 4

6 4) 办公楼和商业营业用房开发投资和新开工增速高于住宅, 风险凸现 2013 年, 无论是新开工面积增速还是开发投资增速, 办公楼和商业营业用房表现均高于住宅 开发投资方面,2013 年 1-11 月, 办公楼开发投资同比增长 36.0%, 比商业营业用房高出 8.4%, 比商品住宅投资大幅高出 16.9% 新开工方面,2013 年 1-11 月, 商业营业用房新开工面积同比增长 15.1%, 高于办公楼和商品住宅 特征 2: 长效机制, 管理预期由于年初成交量不断放大, 核心城市价格上涨, 导致了 新国五条 的出台 此后新政府上台, 政策趋于平稳, 调控更倾向于建立长效机制 从政府的相关表述来看, 我们相信未来房地产市场的调控一定是逐步建立起更加市场化的长效机制, 但短期内碍于资产价格的持续上涨, 本届政府继续执行限购 限贷 限价政策, 谨慎推进房产税改革, 更加注重发挥市场机制的调节作用, 但必要的时候仍会采取一定的行政干预手段来稳定预期, 适度抑制需求的过度释放 特征 3: 分化时代, 花开花落 2013 年, 我们看到城市分化仍在加剧, 结构失衡的现象仍存在, 但是由于开发商积极调整户型产品迎合市场, 市场结构性失衡的现象有所好转, 但仍旧存在 展望明年, 我们认为这种分化的现象仍会持续 这种失衡的现象出现, 标志着中国房地产市场已经正式步入了分化的时代 特征 4: 大者恒大, 强者恒强在确认 2012 年年初的触底反弹之后, 房地产市场在 2013 年继续回暖, 龙头企业更是一路高歌 城市住宅市场成交量持续回升, 进而带动一二线重点城市项目价格上涨, 行业投资环境全面回暖, 土地市场也发生了量价齐升的现象 在此大好形势下, 房地产开发商销售火爆, 现金流状况大幅改善, 库存压力明显减少, 财务状况稳健良好 虽然地王时有发生, 但主流房地产开发商整体拿地理性, 抗风险意识增强, 抵御行业风险和应付政策调控的能力处于历史最佳状态 在供需两旺的情形下, 龙头房地产开发商的表现优异, 行业集中度持续提升 总体来说, 大型房地产开发商运营高效稳健, 一方面继续拓宽融资渠道以有效降低融资成本, 另一方面积极拿地扩张, 进一步抢占市场份额 因行业资金密集型的特点, 融资的结构和成本对房地产开发商来说确实是核心管理内容 能够获得低成本的资金对开发商而言, 便是拥有天然的优势, 因而未来集中度演化会更加明显 2014 年房地产市场展望 对于 2014 年市场的短期表现, 我们也有一些自己的判断, 但预测这些行业的总量数据意义真的不大 我们更加相信, 对于开发商而言, 与其预测明天天气是否会变冷, 不如多穿一件衣服 ; 而且, 在市场迈入分化的时代之后, 市场总量变化带来的指导意义正在被进一步地削弱 在市场的供需关系层面, 由于今年土地成交情况处于让人满意的高位, 则意味着 2014 年开发商推盘的货值会有明显的上升 再来看需求, 我们一贯认为资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响, 但不是唯一的因素, 因为除了价格之外, 还有首付比例 期限 预期收入等非价格因素带来的影响 更准确的说, 家庭部门的需求曲线对资金成本的弹性没那么大 因此, 利率的上浮要累积到比较大的幅度后 ( 这是渐进的过程 ), 才会导致需求出现显著衰退 但是由于最近长端利率的走高, 加上当前中国的货币易紧难松的大环境, 使得我们开始对于接下来乃至明年的需求表示明确的担忧 总的来说,2014 年行业的整体供给增加, 估计面积要增加 10% 左右, 而需求却有所衰退, 我们相信行业整体的去化率会低于 2013 年, 预测销售面积同比增长 5%, 全国均价增长 5%, 而销售金额增长 10.2%, 但当前城市分化的局面在 2014 年会加剧 一 三中全会 决定, 再定调中国房地产下半场 5

7 2013 年 11 月 15 日, 新华社发布了十八届中共中央委员会第三次全体会议关于 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定, 决定符合大家的预期, 在众多的领域全面展开改革 决定 并没有单独论述房地产和房地产调控的章节段落 与房地产有关的信息, 散落在税收 土地 市场体系等不同部分, 且其中的一些改革, 将对未来的房地产行业的下半场产生决定性的影响 二 中央经济工作会议定调中性, 再提新型城镇化我们认为通过优化城镇化布局和形态能够降低我国当前区域城镇化发展水平的差距 未来随着地方政府融资渠道的逐步放开以及相关户籍政策的落实, 区域人口配臵将更加合理化, 区域型城市群的建设也有望进一步加速, 中西部核心城市如重庆 成都 武汉 郑州 西安等形成的城市群将崛起, 形成该区域的重要增长极, 同时该区域的房地产行业也将迎来新的发展机遇 中央城镇化会议还进一步讨论了 国家新型城镇化规划, 作为未来十年启动内需和房地产需求的最大政策红利, 具体细则将在修改后发布, 将定调中国未来城市群发展规划的相关细节 三 下半场, 家庭金融资产爆发, 房价上涨增速趋势性放缓何为中国房地产下半场? 城市的分化, 核心城市内部地段级差的拉大, 金融资产 ( 货币 权益 债务凭证和衍生品等 ) 崛起分流投资投机需求, 房屋回归居住属性, 房价上涨速度趋势性放缓, 这就是中国房地产的下半场 四 2014 年, 中国房地产市场软着陆 1) 全球流动性同此炎凉, 逐步告别廉价资金的 QE 时代 整个 2014 年, 我们依然担心美国 10 年期国债收益率和美元指数持续走高, 这将导致全球流动性整体开始紧缩, 新兴国家也将面临着因 QE 退出导致的资本逃离的挑战 2) 中国经济温和去杠杆, 相信经济增速仍要保七 展望 2014 年, 由于去杠杆带来投资的减速, 其对 GDP 的贡献率会下滑, 经济有一定的下滑压力, 但是随着美国和欧元区经济的逐步恢复, 我们相信出口对 GDP 的贡献率能提升, 叠加国内的消费升级, 能部分抵消明年投资增速的下滑 我们预计全年保七问题不大 3) 利率市场化持续推升资金成本中枢, 并轨进程带来中间轨的规模大爆发 随着利率市场化的推进, 市场轨的资金价格正在吸引着计划轨的资金向其靠拢, 从而诞生了中间轨产品, 即现在的银行理财产品以及其他金融机构的类理财产品, 且已经对表内存款形成了可观的分流 在这一点上, 我们只要留意一下自 2010 年以来银行理财和信托的发展速度就知道, 而且当前市场轨的高利率依然在吸引着银行的资金出表, 这种趋势有加速的态势 4) 预计 2014 年整体货币环境比 2013 年差, 房地产销售放缓 展望 2014 年, 随着中央经济工作会议的定调, 积极财政稳健货币的落实, 我们预计明年中国整体的货币环境不会比 2013 年好, 全社会融资总量的增速下滑和偏高利率维持的局面, 一定会带动投资增速的回落, 以及房地产市场销量放缓 五 集中度继续提升, 海外市场成新焦点今年以来, 龙头房企与中小房企的差距进一步拉大 前三季度业绩数据显示, 排名前二十和前十的开发商市场份额持续增长, 行业集中度继续提升, 排名前二十的开发商市场份额接近 20%, 排名前十的开发商市场份额接近 15%, 显示出大者恒大, 强者恒强的局面 6

8 随着当前欧美经济加速复苏, 中国经济增速放缓, 二者之间的剪刀差正是中国房地产企业进行海外投资的黄金窗口期 首先, 房地产与经济增长周期紧密相连, 而目前欧美经济尚处低谷, 投资正当其时 第二, 一些高聚集度的城市, 人口增长自然会带动房产市场 第三, 目前的海外投资将聚焦于华人聚集区, 只要当地不出现大规模的排华政策, 就不会出大问题 可以预计的是, 两三年房地产开发商的海外扩张步伐将会迈得更加快速 六 购房者信心明显下滑, 房价涨幅将持续回落从整个 2013 年来看, 购房者的心理预期可谓是 一波三折, 年初受 新国五条 政策影响, 购房信心表现出稳中有降的态势 ; 随后受销售量回升的刺激, 购房信心出现明显反弹 ; 而在十八届三中全会之后, 却又出现大幅回落之势 心理预期的大起大落与中央政府决策思路的转变密不可分 2013 年 4 季度, 十八届三中全会为未来的房地产市场确定了基调 即以市场自身运作为主 地方差异化调控为辅的运作模式 在这一大背景的影响下, 本季度不同类型 不同地区的购房者预期出现了很高的一致性, 即看涨房价和成交量的购房者仍占多数, 但预期房价和成交量涨幅将有所回落 受此影响, 购房者对未来半年房地产市场的乐观程度有较此前有所下降, 未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄 7

9 序言二 大城梦想厚积薄发 2013 年济南房地产市场回顾与 2014 年展望 2013 年是济南楼市不平凡的一年 在这一年, 济南楼市在经历了国五条 学区房 公积金 轨道交通等一系列的冲击后而愈发成熟 最终在这一年, 济南楼市打了一个漂亮的胜仗 2013 年是济南房地产市场大跨越规模化发展的元年, 在省会城市群各种利好效应的持续推动下, 各项发展指标表现堪称优秀 当年吸引了全部 TOP10 企业聚集, 各大企业不仅业绩表现良好, 且均推出了雄心勃勃的发展计划, 表现出来对后市非常乐观, 我们认为, 济南房地产市场将进入规模持续大幅扩大的通道, 预计五年内将达到年去化 1000 亿以上的总量规模, 大省会建设已经全面铺开 济南房地产市场 2013 年表现与 2014 年预测 土地市场 2013 年, 济南市土地供应 229 宗 ( 其中居住与商服用地共 221 宗 ), 同比增长 97.3%, 土地面积 万平米 ( 居住与商服用地共 万平米 ), 建筑面积 万平米 ( 居住与商服用地共 万平米 ), 同比分别增加 82.0% 和 71.3% 土地共成交 164 宗 ( 居住和商服用地共成交 162 宗 ), 成交土地面积 万平米 ( 居住和商服用地共成交 万平米 ), 成交建筑面积 万平米 ( 居住和商服用地共成交 万平米 ), 土地面积和建筑面积同比增加 20.0% 和 21.4% 价格方面, 济南市成交土地的楼面地价为 1944 元 / 平米, 同比上涨 6.3%, 实现全年土地供需两旺, 量价齐升 2013 年土地供应主要集中在东部和西部, 共占全年总供应的 71.6% 特别是西客站片区备受关注, 海亮 龙湖 鑫苑等开发企业也先后进驻, 恒大 绿地 中建等知名开发企业再次发力, 全年西客站片区成交土地 51 宗, 成交土地面积 万平米, 成交建筑面积 万平米, 分别占总成交的 31.1% 28.8% 和 33.1% 万科 中海 绿地 恒大等全国一线知名开发企业持续发力, 龙湖 海亮 帝华等新开发企业进驻济南, 全国 TOP10 开发企业已齐聚济南, 市场的聚集度将更高, 未来济南房地产市场将成为全国知名大型开发企业的天下 预计东 西部两大片区仍将是土地市场供应的主力, 整个市场的土地供应量将会继续增加, 随着省会效应不断提升, 旧村改造力度的不断加强, 未来的土地供求热点除西客站片区外, 华山片区 滨河新区 工业北路 唐冶片区等都将成为新的热点区域, 土地成交量也会随之大幅度增长 住宅市场根据世联怡高监测数据显示 ( 监测范围济南市区, 不包长清 章丘, 监测样本体量 2 万平米以上 ),2013 年济南市区全年总供应量 套 万平米, 同比上涨 27.0% 和 28.9%; 其中新增供应 套, 万平米, 同比上涨 39.2% 和 36.9%, 本年度, 开发企业积极入市加推, 一线房企成为供应大户, 供应量达 8

10 新高 ; 成交 套, 万平米, 同比上涨 27.9% 和 29.8%; 价格方面,2013 年的整体住宅市场的成交均价为 8527 元 / 平米, 较 2012 年的 7826 元 / 平米, 涨幅为 9.0% 全年整个住宅市场实现量价齐升, 刚需产品为市场的成交主力, 占总成交的 74.3% 区域成交方面, 东部依然是住宅的成交重点区域, 占总成交的 44%, 成交量较去年上升 49.5%, 西部紧随其后占总成交的 39%, 成交量较去年上升 32.9% 2013 年存量约 145 万平米 ( 库销比约为 3.3:1), 同比增长 23.9%, 济南住宅市场处于低库存时期, 自然支持 2014 年市场健康 高速发展 随着省会效应的不断凸显, 济南外来人口的增长由 2010 年以前的 8 万人 / 年, 增长至近三年的 14 万人 / 年, 外来人口增长速度加快, 促进住宅需求持续旺盛, 济南住宅市场将进入持续的爆发性高增长的历史时期, 成交量将会有较大幅度的增长 预计 2014 年将有约 650 万平米以上的新增商品住宅项目进入市场 ( 根据 2013 年成交居住用地以及已确定入市加推项目推算 ),2014 年预计供应量将达 800 万平米以上 成交价格将平稳上涨, 涨幅低于 2013 年 写字楼市场根据世联怡高监测数据显示,2013 年写字楼市场供应量为 万平米, 同比上升 15.5%, 其中新增供应 万平米, 同比下降 8.4%, 市场的供应量充足 写字楼成交量为 万平米 ( 不包含非市场化渠道成交 ), 同比下降 8.6% 市场整体成交均价为 元 / 平米,( 受新入市的世贸国际广场和绿地普利中心写字楼高价格影响 ), 同比上升 12.5%, 整体价格有所上升 年库存量约为 24 万平米 ( 库销比约为 11:1), 同比上升 60.0%, 济南写字楼市场将进入持续高库存时代 7 月份政府出台的 五年内党政机关严禁建楼堂馆所 的写字楼禁购令, 去政府采购化 去国企化明显, 造成 2013 年济南写字楼市场大宗物业成交的流失, 直接导致写字楼市场于 7 月份出现拐点, 量价齐跌 2014 年济南写字楼市场预测 : 政府对商服用地供给的强制性增长, 在汉峪片区 高铁新城片区 奥体文博片区规划了大量综合体, 预计 2014 年将有大批的综合体项目开工建设, 写字楼供应量将快速增长, 新增供应量将达 50 万平米 一方面, 写字楼禁购令, 在未来 5 年内难以改变, 这将持续压制政府及国企 事业单位购房需求 ; 另一方面, 随着济南省会效应凸显, 省内企业将厂办分离, 总部迁址省会趋势越发明显 ; 此外, 在山东金融立省政策的吸引下, 大批金融企业也将在济南设立省级的金融总部 综合看来, 写字楼市场的有效需求此消彼长, 需求量预计在 2013 年的基础上将有所增长 写字楼市场已进入冬天, 价格战已全面打响 公寓市场 2013 年, 房地产市场整体向好, 公寓市场供求也有所增加, 年度供应量为 套 万平米, 同比分别上涨 33.6% 和 39.9% 成交均价由 1 月份的 元 / 平米下降至 12 月份的 元 / 平米, 下降幅度约 5.8%, 成交 6109 套,31.2 万平米, 同比上涨 48.2% 55.6%, 公寓市场低价格入市, 吸引部分投资客进场, 从而拉动整个公寓市场成交量的增长 2013 年公寓市场价格略有下降, 使得公寓产品自身的投资价值逐渐回归理性, 被投资市场所接受 持续销售项目, 开发商通过降低产品价格, 拉升了项目的销量 与此同时, 新项目低价入市, 也取得了良好的市场回应 截止 2013 年年底, 公寓市场库存量约为 23 万平米 ( 库销比约为 9:1), 同比增加 21.1%, 库存压力增大, 处于高库存时期 ; 另外, 随着 2013 年大量商服用地的供给, 未来公寓市场供应量将会继续增加, 9

11 开发商销售压力增大, 整个公寓市场依旧处于去库存化状态, 公寓产品价格上涨动力不足, 预计价格将有 所下降,2014 年, 公寓市场仍将以低价格为主要销售手段, 促进公寓市场的成交稳中有升 年济南房地产市场研究报告 依托世联怡高深耕济南多年的本土化经验, 紧抓济南市场变化的核心问题和特征, 在大量一手数据基础上应运而生 希望通过该报告, 给予政府有关部门 省内外开发企业 同行以及各院校与研究机构深思和探索的素材, 为看透迷雾中的房地产市场提供有效支持和帮助 由于时间紧促, 本报告难免有不足之处, 还望各方专家不吝赐教 10

12 2013 年济南大事件盘点 一 房地产市场方面 年 9 月济南住房公积金新政 事件回顾 9 月 3 日, 济南住房公积金管理中心公布公积金缴存和提取管理细则, 将于 10 月 1 日起实施 新政规定, 住房公积金贷款或组合贷款 ( 商贷 + 公积金贷款 ) 未还清前, 不得以其他非销户原因一次性提取账户余额 在公积金提取方面, 最大的变化是, 如果购房后有公积金贷款未还清, 将不能一次性提取住房公积金账户里的余额, 以保证住房公积金优先用于偿还公积金贷款本息 事件影响 自 2012 年下半年地产市场呈回暖趋势, 受多种因素影响, 国内职工住房公积金贷款需求也明显提升, 多个城市公积金管理中心的流动性出现阶段性不足 公积金 入不敷出 的背后, 是各地政府应对国家房地产市场宏观调控政策, 通过公积金贷款而采取的 救市 行为 但随着今年各地商品房量价齐升, 市场回暖已成定局, 救市 机制的退出成为必然 2 西部土地成交领跑泉城 事件回顾 2012 年全年, 济南市居住及商服用地供应 111 宗, 其中 52 宗位于西客站片区, 面积为 206 万平方米 ; 在土地成交中,111 宗土地仅有 3 宗未成交, 而西客站片区土地全部成交, 成交金额达到 137 亿元 2013 年西城土地成交再续火热传奇,2013 年济南市经营性用地共成交 163 宗, 其中槐荫区和长清区成交合计达到 69 宗 事件影响 2013 年下半年二环西路高架通车, 十艺节成功举办, 让西部新城再次闪耀, 成为市民关注的焦点 交通配套的完善让土地价值不断升温, 众多房企纷纷抢滩入驻西城 14 年, 西客站区域增添几百万开发体量, 成为未来济南楼市供应主战场 西客站片区的楼市供应量可能会 骤增, 无论是商业还是住宅供应量, 都将达到一个较高的水平, 西客站片区城市建设进一步加速的同时, 未来该区域市场竞争也将进一步加剧 3 龙湖 8.7 亿人币底价进驻济南楼面均价 3230 元 事件回顾 2013 年 9 月 26 日龙湖地产以 8.69 亿人民币底价, 摘得济南市西部新城腊山河旁地块, 正式进军济南市场 至此, 集团进驻的城市累计达到 21 个 项目占地约 13.6 万平方米, 综合容积率 1.97, 规划建筑面积约 26.8 万平方米, 平均楼面价约 3,230 元 / 平方米 该地块位於济南市三大新城区之一西部新区的核心板块济南西站片区, 地块紧邻腊山河, 距离济南市区仅 15 分钟车程, 半小时内可抵达机场, 并临近规划中的两条地铁线 事件影响 房企前十强中海 绿地 绿城 恒大 世茂 万达在济南已有项目, 加上 2012 年在济南开盘的万科 华润 碧桂园, 已有九家进入济南, 随着排名第 11 的龙湖地产入主济南, 一线品牌目前已达到 10 家, 一线品牌向济南集中, 这一特征与全国楼市走向趋势吻合 全国很多一二线城市的全年销售金额与面积, 都在前年基础上继续上升 中小房企今后在济南楼市的生存空间将被极大压缩, 甚至有退出市场的可能, 这种走势在 2013 年之后将更为明显 11

13 4 济南学区全公示买学区房有据可依 事件回顾 3 月 18 日济南市教育局发布 全市义务教育阶段学校学区调整及公示的实施意见, 意见中明确了学校学区的划分方法 各区教育行政主管部门在学区调整过程中坚持无缝隙覆盖原则, 对于新建插建小区以及没有配套学校的小区, 将确定协调入学原则, 确保适龄儿童接受义务教育 今后, 学区划分坚持就近从优原则, 学区调整以学校为中心 四周均匀辐射划分, 原则上以城市干路 支线或小区作为学区边界, 不进行某方位突出或跳跃式划分 各区教育行政部门在学区房的划分上将充分考虑历史因素, 就近从优扩大优质教育资源的覆盖面 事件影响 近几年择校控得越来越严, 济南学区图的公布使一度备受关注的学区房更加炙手可热, 尽管教育部门表示公示学区只是为了方便学生入学, 但明确了的学区格局却成了一些家长的 购房地图 学区房一直都受到各方重视, 学区的公示或调整, 肯定会成为新一轮学区房的交易热点, 带动不同地区房产价格的变动 随着教育资源的严格划分, 下一步通过名校托管 教育联盟等形式的教育资源均衡发展模式将被非学区项目更多的采用 二 城市规划建设方面 年 5 月 18 日, 济南市城市轨道交通建设规划环境影响评价第一次公示结束 事件回顾 2013 年 5 月 18 日, 济南市城市轨道交通建设规划环境影响评价第一次公示结束, 按照规划, 全长约 26 公里的 R1 线从济南西站出发, 到长清大学科技园 ;R2 线经过济南西站 省会文化艺术中心向东至郭店, 线路贯穿济南东西 R3 线南起龙洞, 北至遥墙机场, 两纵一横 的轨道交通线路全长约 98 公里 济南轨道交通 R1 线济南西站至长清区段已完成招投标, 作为全市轨道交通的试验段, 这段线路将首先启动实施, 预计最快年内开工 事件影响 轨道交通因其快速 准时 舒适 安全等特性, 必将带来便捷快速高效的生活, 随着济南轻轨的规划与实施, 城市的交通与环境必将得到缓解, 也为房地产市场也带来更大的机会与挑战 因为轻轨, 缩短了城市距离, 在轻轨沿线的房子必将升值, 远郊的房子也因与城市中心距离的缩短从而升值 因为轻轨, 很多区域的房子必将站在比较平等的位臵上, 竞争也会随之加剧 开发商的品牌, 房子的品质, 物业服务质量将会成为竞争的主力 2 三房并轨 开启住房保障新时代 事件回顾 住建部将提速 公租房并轨, 饱受非议的经济适用房供应将逐步减少, 直至在全国全部取消 公租房并轨 是指公租房与廉租房并轨运行, 然后通过财政发放房租补贴的方式补贴不同收入人群 再加上拟取消经济适用房, 我国三类保障性住房将合并为 公租房 即公租房今后在住房保障领域唱主角, 而经济适用房 廉租房将逐步告别历史舞台 事件影响 经济适用房 廉租房虽各有特色, 发挥过一定保障作用, 但经济适用房存在分配不公的现象, 廉租房则有户籍歧视之嫌 而 三房并轨 后的公租房, 一来没有产权, 可以避免权力寻租, 二来没有户籍限制, 更像 公平房 这无疑是公众期待的 有利于我国住房体系整体设计布局 目前我国住房体系比较混乱, 表面上看只有商品房和保障房两大类, 但实际上中间还夹杂着很多角色不清晰的住房, 如限价房 商住两用房等, 这种局面亟须统一化 规范化管理 三房并轨 将为规范我国住房体系创造有利条件 12

14 3 山东正式启动" 一圈一带 " 战略济南是 " 一圈 " 核心龙头 事件回顾 全省推进省会城市群经济圈和西部经济隆起带建设动员大会在济南召开, 正式启动省会城市群经济圈和西部经济隆起带两大战略 根据规划, 在 2013 年至 2020 年, 设立总规模分别为 100 亿元和 200 亿元的 一圈一带 投资基金, 并出台财税 土地 投融资等优惠政策, 形成中西部新的经济增长极 会议指出, 城市群经济圈建设必须要有核心 济南是辐射带动区域发展的核心和龙头, 要继续调整优化产业结构, 大力发展汽车 信息 新能源 机械装备等产业集群, 促进高端产业集群发展 事件影响 群经济圈建设必须要有核心, 省会城市群经济圈发展快慢 水平高低, 关键取决于济南的综合实力和辐射带动能力 济南现已拉开城市发展大框架, 要进一步完善城市功能, 提高城市管理水平, 加快建设文明 舒适 便利 绿色 宜居的特大型城市 建设西部经济隆起带, 在鲁苏豫皖冀五省交界的长条地带, 依托贯穿其中的交通干线和优势资源, 以农业为基础, 特色产业为支撑, 走新型工业化道路, 形成本地特色的产业体系和竞争优势 该规划对未来城市及周边区域发展建设方向上具有深远的指导意义 4 济新东站核心区范围划定规划面积约 8.8 平方公里 事件回顾 济南市勘察测绘研究院岩土勘察设计部于 2013 年 9 月承接济南市新东站核心区规划工程勘察任务 新东站核心规划区范围 : 北至济青高速公路线, 南至拟建开元北路 济南化工二厂 路家庄 裴家营一带 ; 西起王舍人镇实验中学, 东至韩仓河 规划区东西长约 3.4 千米, 南北宽约 2.6 千米, 规划区面积约 8.8 平方公里 其主要项目是新东站站场 轨道交通 R3 线 M1 轨道交通线以及高铁站南侧的 R3 与 M1 轨道线的换乘站 日前, 济南市新东站核心区规划工程勘察任务已全面完成 事件影响 继西客站片区之后, 一个新的热点区域 新东站片区正在走上济南城市建设的前台 济南城市拓展再添增长极, 如果说新东站强化了济南作为区域性中心城市的定位, 那么新东站片区则加快了 三城一区 大济南战略实施 大济南的东部区域, 以经十路 工业南路 工业北路三条区域城市主干线为轴心, 新东站片区已形成与奥体文博片区 高新区板块鼎立之势 参照西客站的成功崛起, 新东站的开工建设也必将有力地带动整个区域及周边经济发展 社会事业和城市功能的全面升级 13

15 第一章宏观市场 统计范围 : 济南市区和周边县市 数据来源 : 济南市统计局 第一节宏观经济发展概述 济南市 2013 年一季度 上半年 前三季度, 全市生产总值增速分别为 8.7% 9.1% 9.3%, 固定资产投资增速分别为 31.6% 22.7% 19.6%, 四季度各项主要经济指标继续向好, 均比前三季度有新的提高, 经济运行呈现 低位开局 逐季向好 的态势 截至 2013 年 11 月, 济南地域财政收入为 亿元, 经济运行态势总体良好 但目前面临的困难和问题仍然不少, 发展中不平衡 不协调 不可持续问题依然突出 受宏观经济形势的影响, 一些骨干企业生产经营比较困难, 致使生产总值 规模以上工业增加值和进出口增长趋缓 ; 传统产业比重过大, 产业结构调整任务艰巨 ; 实体经济支撑 增量消费拉动 城乡统筹发展的能力相对较弱等 国内方面, 预计 2014 年的中国经济增长总体呈平稳走势 但经济稳定的基础仍不扎实, 包括外部市场不确定性加大, 也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等, 这些都可能使经济增长的波动加大 一 人口 济南市统计局公布的数据显示, 近十年来济南市户籍人口基本保持平稳 全国第五次人口普查及第六 次人口普查结果显示,2000 年和 2010 年济南市常住人口 1 ( 详见图表备注 ) 分别为 万人和 万人, 十年间共增加了 万人 ( 其中城区人口增加了 万人 ), 增长 15.07%, 年平均增长率为 1.41%, 即济南每年约新增近 10 万人口 从十年间人口增长的速度看, 山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛 对此, 统计专家指出, 济南常住人口增长快, 说明近些年流入的人口增多, 而这与济南经济发展速度快有 很大关系 截至 2013 年 9 月, 济南全市的户籍人口是 万, 较 2012 年上升 1% 截止 2012 年末主城区户 籍总人口是 万, 登记在册的外来人口 ( 流动人口 ) 是 192 万 主城区外来人口和户籍人口之比是 1: 1.5(2013 年数据暂未出 ) 而 10 年前的 2002 年, 济南市外来人口仅有 60 万,2009 年达到了 150 万, 2012 年则达到了 192 万 预计到 2020 年, 济南市的人口规模将达到 900 万至 1000 万 万人 年 年济南市户籍人口 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-9 月 济南户籍人口 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 14

16 ( 注 : 图内实体柱为户籍人口数据, 实体柱加虚线部分为 2000 年及 2010 年全国人口普查数据, 均为常住 人口 1 常住人口包括 : 居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人 ; 户口在本乡镇 街道且外出不满半年或在境外工作工作学习的人, 境外 指我国海关关境以外 ) 二 GDP 及产业结构 1. GDP 2013 年前三季度, 济南经济总体保持平稳较快发展, 实现生产总值 亿元, 统计局发布数据称前三季度 GDP 同比增长 9.3% 按照此前增长比例, 可以推算出 2013 年全年生产总值约 亿元, 是近八年来的最高值 在确保经济稳定快速发展的任务下, 济南前三季度 GDP 增长率已达到 9.3%, 邻近的青岛 西安 郑州 石家庄 GDP 增长率分别达到 9.7% 11.5% 12.0% 10.4% 亿元 年 年 1-9 月 GDP 年度变化 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-9 月 GDP 总量 ( 注 : 图内虚线代表的是 2013 年济南市全年生产总值的推算值 ) 亿元 年 1-9 月 GDP 比较 济南青岛西安郑州石家庄 % 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% GDP 总量 GDP 增长率 9.3% 9.7% 11.5% 12.0% 10.4% 数据来源 : 济南统计局 国家统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 15

17 2. 产业结构 2006 年以来, 济南三大产业产值呈逐年上升趋势,2013 年前三季度三大产业总量分别为 亿元 亿元 亿元, 三产比例由 2012 年同期的 4.8:39.7:55.4 调整为 4.84:37.83:57.33 与 2012 年同期相比, 第三产业比重同比提高了 1.9 个百分点, 产业结构进一步优化 近年来, 三产所占比重逐年攀升, 服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果 然而, 在产业结构积极转型的背后, 还存有隐情 目前济南服务业在国内生产总值中的比重超过第二产业, 很大程度上是由济南工业增长乏力造成的, 济南市服务业的发展尚缺乏更加牢固的基础 在工业与服务业之间尚未形成真正的互动关系前, 服务业带动国民经济发展的能力也就相对薄弱 亿元 年 1-9 月济南市 GDP 三大产业产值及在 GDP 中所占比例 % % % % % 48.9% 50.5% 47.5% % 40.3% 45.8% 45.2% 43.7% 42.9% 41.9% 37.8% % 5.9% 5.8% 5.6% 5.5% 5.4% 5.2% 4.8% 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-9 月 第三产业 第二产业 第一产业 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 ( 注 : 图内虚线代表的是 2013 年济南市全年生产总值的推算值及三产比例 ) 三 固定资产投资 2013 年 1-10 月份, 济南市固定资产投资 亿元, 同比增长 21.0%, 增速较上年同期提高 1.7 个百分点, 分别高于全省和全国 0.9 和 0.8 个百分点 从产业结构看, 第一 二 三产业分别完成投资额 81.2 亿元,650.4 亿元和 亿元, 增速分别是 31.6% 22.7% 19.6% 其中房地产开发投资 亿元, 增长 8.1% 2013 年 1-10 月济南房地产开发投资额占全社会固定资产投资的 26%, 与去年相比下降 4 个百分点, 固定资产投资较快增长, 房地产开发投资增速有所回落 亿元 年 年 1-10 月固定资产投资情况 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1 10 月 全社会固定资产投资 房地产投资额 房地产投资额 / 全社会固定资产投资 15.7% 16.8% 19.4% 20.1% 24.4% 27.3% 30.3% 26% % 35.0% 28.0% 21.0% 14.0% 7.0% 0.0% 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 16

18 四 对外贸易 2013 年 1-9 月份济南市进出口总值实现 亿美元, 同比增长 2.8% 其中: 进口 亿美元, 增长 14.4%; 外贸出口 亿美元, 下降 4.7% 私营企业进出口保持较好活力 1-9 月份, 全市内资企业实现进出口总额 亿美元, 同比下降 3.4%, 占全市进出口总额的 70% 其中 : 私营企业进出口总额 亿美元, 同比增长 30.0%, 其中 : 出口 亿美元, 同比增长 35.2%; 高新技术产品进出口呈现较好增势 1-9 月份, 全市高新技术产品进出口总额 亿美元, 同比增长 53.3%, 占全市的 21.9%, 其中 : 出口 5.08 亿美元, 同比增长 14.8%; 机电产品进出口总额 亿美元, 同比增长 5.7%, 占全市的 58.5%, 其中 : 出口 亿美元, 同比下降 9.7%; 农产品进出口总额 1.79 亿美元, 同比增长 18%, 其中 : 出口 0.46 亿美元, 同比增长 21.6% 亿美元 年 1-9 月济南市对外贸易额 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-9 月 对外贸易额 贸易顺差 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 五 居民生活水平和消费 1. 人均可支配收入与人均消费性支出济南市城市居民收入逐年增长 2013 年 1-9 月, 济南城市居民人均可支配收入为 元, 同比增长 9.3% 2014 年济南经济社会发展的预期目标初步确定为, 城市居民人均可支配收入增长 10% 从支出来看, 居民消费性支出不断增加, 结构继续优化 预计全年城市居民人均消费性支出可达 元 年 1-9 月济南市人均可支配收入 人均消费性支出元 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1 9 月 人均可支配收入 人均消费性支出 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 17

19 2. 社会消费品零售总额济南市消费品市场呈现较为平稳发展的运行态势 2013 年 1-11 月份全市社会消费品零售总额 亿元, 同比增长 13.1%, 其中 : 限额以上法人企业实现零售额 亿元, 同比增长 11.7% 城镇消费品市场好于乡村市场 城镇实现社零额 亿元, 增长 13.2%, 乡村实现社零额 亿元, 增长 12% 但随着农民收入的稳步增长和农村商品流通网络的不断改善, 乡村消费品市场日趋活跃 居民吃 穿 用品消费保持平稳增长 据限额以上批发和零售业法人企业商品分类数据显示 : 吃的方面 1-9 月实现零售额 亿元, 同比增长 10.8%, 其中粮油食品类增长 12.3% 穿的方面实现零售额 64.7 亿元, 同比增长 14.0%, 其中服装类增长 16.4%, 用的方面, 日用品类实现零售额 30.3 亿元, 同比增长 12.8% 亿元 社会消费品零售总额 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1 11 月 社会消费品零售总额 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 六 其他 1. 财政收入 财政收入运行稳定 截止到 2013 年 11 月份, 济南实现地域财政收入 亿元 亿元 年 1-11 月济南市地域财政收入 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1 11 月 地域财政收入 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 18

20 2. 存贷款余额 2006 年以来, 金融业稳步提升 截至 2013 年 11 月, 各项存款余额已达 亿元, 较年初增长 13.8%, 是近八年来的最高值 人民币各项贷款余额 亿元 亿元 年 1-11 月济南各项存 贷款余额情况 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1 11 月 年末各项存款余额 年末各项贷款余额 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 19

21 第二节房地产行业发展概述 一 房地产开发投资情况 2013 年 1-10 月, 济南市房地产投资额 亿元, 同比增长 8.1% 其中住宅投资额为 亿元, 同比增长 15.8% 自 2006 年起, 济南市房地产投资额呈逐年上升趋势, 其增长率较去年同期有较大幅度的降低, 主要是受国家宏观调控影响所致, 三中全会公布的 处理好政府和市场的关系, 使市场在资源配臵中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 等内容将对行业未来发展起到巨大推动作用, 尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出 预计未来房地产年度投资会进一步增加 亿元 年 1-10 月济南市房地产开发投资额年度变化 % 60.00% % % 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-10 月 0.00% 房地产投资 住宅投资 房地产投资增长 32.20% 20.70% 41.90% 21.30% 45.70% 8.80% 25.8% 8.10% 住宅投资增长 31.10% 29% 37% 14.80% 42.70% 10.40% 10.5% 15.80% 数据来源 : 济南市统计局 统计范围 : 济南市区和周边县市 二 销售面积及销售额 截至 2013 年 10 月, 济南市商品房销售面积为 万平米, 商品房销售金额为 亿元 自 2006 年起至 2012 年, 商品房销售面积和销售额整体呈稳步上升趋势 从图中来看, 本年 1-10 月成交情况仍较佳, 限购 限贷 限价政策使得刚需产品成为成交主力 为顺应市场形势, 多数开发商延续去年开发思路, 继续推出刚需产品, 市场新增供应量稳定增长, 加上销售优惠措施的配合, 吸引大量刚需客户购房臵业, 因此销售情况较好 万平米 年 1-10 月商品房销售面积及销售额年度变化 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-10 月 亿元 商品房销售面积 商品房销售额 数据来源 : 济南市统计局 年济南市统计年鉴 统计范围 : 济南市区和周边县市 20

22 第二章土地市场 监测范围 : 以绕城高速为边界的市区范围为主, 包括长清 数据来源 : 济南市国土资源局网站 中国土地市场网 样本选取标准 : 济南市国土资源局公开招拍挂出让的居住 商业等经营性用地 工业用地除外 撤牌用地除外 指标解释 :1. 供应量 指国土资源局公告出让的土地 2. 成交量 指国土资源局公示成交的土地 区域划分 : 根据济南城市规划及发展特征, 并结合济南房地产市场的发展, 将监测范围划分为 东 西 南 北 中 五大区域 一 市场综述 2013 年, 济南土地供应面积约 万平米, 同比增加约 82.0%, 成交面积约 万平米, 同比增长约 20.0%, 供应和成交量的上升趋势明显, 各企业在济拿地热情高涨, 显示出各大房企对济南未来房地产市场预期较好 价格方面, 本年土地市场成交以底价成交为主, 极少出现溢价情况 从成交区域分析, 西客站的土地供应为 万平米, 成交 万平米, 占比分别为 26.1% 和 27.1%, 西客站片区已成为济南发展的热点区域之一 21

23 二 供应分析 1. 供应量 2013 年, 济南市土地供应 229 宗 ( 其中居住与商服用地共 221 宗 ), 同比增长 97.3%, 土地面积 万平米 ( 居住与商服用地共 万平米 ), 建筑面积 万平米 ( 居住与商服用地共 万平米 ), 同比分别增加 82.0% 和 71.3% 2013 年济南市土地供应计划为 2000 万平米 ( 招拍挂居住用地供应 万平米, 商业金融用地供应 万平米 ), 约为 2012 年供应计划的 3.4 倍,2013 年土地市场已超额完成任务 万平米 年济南市土地供应面积 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 土地面积 建筑面积 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网 统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) ( 注 : 季度供应的数据因重复计算了一遍流拍后重新挂牌的土地供应量, 因此数据加和与年度数据不同 ) 2013 年全年各季度的土地供应量明显呈现上升趋势 第一季度土地市场共推出 43 宗 万平米, 面积占年度总供应量的 19.1%; 第二季度推出 36 宗 万平米, 面积占年度总供应量的 13.5%; 第三季度推出 65 宗 万平米, 面积占年度总供应量的 24.0%; 第四季度推出 85 宗 万平米, 面积占年度总供应量的 43.4%, 第四季度的土地供应量创历史新高, 特别是临近年关, 土地集中供应, 出现一周四连挂现象, 其中西客站片区为供地大户, 掀起年底的供地高潮 万平米 年新增土地供应季度变化 第一季度第二季度第三季度第四季度 土地面积 建筑面积 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 22

24 2. 供应结构 2013 年度济南计划招拍挂供应居住用地 万平米 ( 包括商品住房用地 万平米, 回迁安置房用地 万平米 ); 实际全年招拍挂供应居住用地 136 宗 万平米, 超额完成年度居住用地供应计划的 196.7% 2013 年度计划供应商业金融用地 万平米, 实际全年供应商服用地 85 宗 万平米, 超额完成年度商服用地供应计划的 162.0% 2013 年济南市土地供应结构 83.42, 7.2% , 23.7% , 69.1% 居住用地商服用地其他用地 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 3. 区域供应情况 从各区域土地供应来看,2013 年济南供地继续秉承 东拓 西进 的城市空间发展战略, 供应土地主 要集中在东部和西部, 特别是西部西客站片区, 成为本年度的土地供应主力 东部和西部两区域的土地供应占全年总供应的 71.6%, 其中西部供应最多, 供应土地 77 宗 万平米, 土地面积占全年总供应的 39.8%, 西客站片区是西部土地供应的支撑, 恒大 中建 海亮 高速 西城 绿地 龙湖和鑫苑等知名开发商相继进入西客站片区, 加速了该片区的市场竞争 其次为东部, 供 应土地 84 宗 万平米, 土地面积占全年总供应的 31.8%, 历城区和高新区的土地供应贡献最大 随着济南城市的发展, 南部 北部以及长清供应土地有较大幅度的增长, 分别供应 和 万平米, 同比分别上涨 127.9% 354.0% 467.1% 中部土地供应量最少, 由 2012 年 万平米下降 至 2013 年的 万平米, 主要由于城市中部已经非常成熟, 可再利用的土地很有限, 并且价值相对较 高 2013 年各区域土地供应情况 , 10.1% 11.72, 1.0% 98.97, 8.5% , 31.8% , 8.8% , 39.8% 东部西部南部北部中部长清 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 23

25 三 成交分析 1. 成交量 2013 年, 济南市土地共成交 164 宗 ( 居住和商服用地共成交 162 宗 ), 成交土地面积 万平米 ( 居住和商服用地共成交 万平米 ), 成交建筑面积 万平米 ( 居住和商服用地共成交 万平米 ), 土地面积和建筑面积同比增加 20.0% 和 21.4% 全年土地成交以底价成交为主, 成交率达到 72%, 主要是年底集中供应的 47 宗土地, 未到摘牌时间 宏观调控依旧, 但济南土地市场平稳回暖, 开发企业拿地热情高涨, 纷纷出手补充土地储备 华润 融汇 金科 万科先后入济拿地, 济南楼市大鳄云集 2013 年济南市供应土地多数以底价成交, 少数优质地块出现竞拍现象 西客站片区备受关注, 该区域内先后进驻海亮 高速西城 龙湖和鑫苑等知名开发企业, 加之早已进驻的恒大 中建 金科 绿地等项目, 进一步加剧了该片区的竞争 万平米 年济南市土地成交面积 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 成交土地面积 成交建筑面积 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 2013 年土地成交出现上半年和下半年两极分化 上半年土地成交为 万平米 ; 下半年两个季度 成交均在 200 万平米以上, 特别是第四季度, 临近年关, 集中的土地成交把成交量拉升至 万平米 万平米 年土地成交季度变化 第一季度第二季度第三季度第四季度 成交土地面积 成交建筑面积 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 24

26 2. 成交结构分析 2013 年, 济南市居住用地成交 100 宗, 成交面积 万平米, 占总成交面积的 65.9%; 商服用地成交 60 宗, 成交面积 万平米, 占总成交面积的 24.9%, 居住与商服用地成交面积同比增长 19.9% 和 20.2% 2013 年济南市土地成交结构 71, 9.3% , 24.9% , 65.9% 居住用地商服用地其他用地 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 3. 成交区域分析 2013 年各区域土地成交情况 10.18, 1% 86.44, 11% 6.94, 1% 66.23, 9% 281, 37% , 41% 东部西部南部北部中部长清数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 从 2013 年济南土地市场成交区域角度来看, 西部区域所占比例仍然位于首位 主要是由于西部区域的西客站片区, 在本年度先后吸引了海亮 高速西城 龙湖和鑫苑等知名开发企业进驻, 而且绿地 中建 恒大等知名开发企业又再该区域摘得大面积土地, 随着西客站片区配套的逐步完善, 区域价值将进一步提升 西客站片区已成为济南房地产开发热点区域之一 值得一提的是,2013 年的长清区土地成交高达 万平米, 同比增长 417.3%, 受政策利好影响, 长清区积极的发挥自身优势, 招商引资, 促进其进一步发展 目前济南土地市场加速放量, 加上省会效应不断提升, 各开发企业也看好济南房地产市场的发展, 因此拿地热情高涨, 纷纷出手, 促进了济南土地的成交 25

27 万平米 年成交土地潜在供应情况 东部西部南部北部中部长清 建筑面积 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 2013 年成交土地潜在供应为 万平米, 其中将在未来形成商品房供应为 万平米, 其中住宅供应量为 万平米, 商业供应量为 万平米 区域供应方面潜在供应量最大为东部 万平米 ; 其次为西部 万平米 ; 南部和长清紧随其后, 分别为 万平米和 万平米 ; 北部和中部较少 四 价格分析 1. 年度价格分析 2013 年, 济南市成交土地单价为 366 万元 / 亩, 楼面地价为 1944 元 / 平米, 单价同比下降 1.3%, 与 2013 年基本持平, 楼面地价同比上涨 6.3% 本年度楼市彻底进入春天, 开发商对济南房地产市场的信心增强, 拿地热情逐渐高涨, 带动土地价格上涨 万元 / 亩 年济南市土地成交价格 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 元 / 平米 土地单价 楼面地价 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 从各物业形态的土地价格来看, 居住用地土地单价 358 万元 / 亩, 楼面地价 2038 元 / 平米, 单价同比上涨 0.8%, 楼面地价同比下降 10.8%, 主要由于本年度成交土地主要集中在济南的东部和西部, 远离济南市区, 土地价格相对较低 ; 商服用地土地单价 498 万元 / 亩, 楼面地价 1759 元 / 平米, 同比上涨 20.6% 和 40.0% 26

28 万元 / 亩 年居住与商服用地土地价格情况 居住用地商服用地其它用地 元 / 平米 土地单价 楼面地价 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 2. 区域价格分析中部土地的稀缺性不言而喻, 因此成交价格远高于其他区域, 位列各区域之首 除长清外, 其他区域成交价格均集中在 万 / 亩之间, 较 2012 年增加了 100 万元 / 亩 中部区域主要由中润地块项目拉高成交价格, 拿地成本均超过 1100 万元 / 亩 北部区域随着小清河和华山片区的进一步推动建设, 土地成交价格也达到 484 万元 / 亩 南部成交主要集中在二环南路和千佛山南路附近, 土地均价在 447 万元 / 亩 东部区域土地成交量较大, 主要集中在工业北路沿线 经十路以北沿线等区域, 土地成交均价在 396 万元 / 亩 西部区域的土地成交主要集中在西客站片区, 土地成交单价大部分集中在 万元 / 亩 长清区成交土地主要集中老城区, 土地价格 144 万 / 亩 万元 / 亩 2013 年济南各区域土地成交价格 东部西部南部北部中部长清 土地单价 楼面地价 数据来源 : 济南市国土资源局 中国土地市场网统计范围 : 济南市区 ( 含长清 ) 27

29 五 2013 土地市场特点总结 1. 各大全国性知名开发商高歌猛进, 齐聚济南土地市场回顾 2013 年土地市场, 不难发现, 本年度除恒大 中建 绿地 华润 鑫苑等企业开拓疆土外, 龙湖 海亮等不少全国知名开发企业也加入其中 这一现象表明, 各大知名开发企业对济南房地产市场的未来发展前景看好, 积极挺进在济南开疆扩土, 实现全国性的发展战略 2. 西客站片区已成为 13 年土地供应和成交主力, 未来的发展热点区域 2013 年西客站的土地供应为 万平米, 成交 万平米, 占比分别为 26.1% 和 27.1%, 除未到摘牌时间的十宗土地外, 其余挂牌土地均已成交 随着各大知名企业的进驻, 西客站片区将进入快速发展阶段, 区域价值将进一步提升, 西客站片区已成为济南发展的热点区域之一 年成交土地多以底价成交, 溢价情况甚少本年土地成交基本以底价成交为主, 很少有与往年类似的溢价土地出现 随着房地产市场销售好转, 也带动土地成交市场的进入春天, 虽然各房企对济南房产市场预期仍较好, 且拿地热情不减, 但更加的理性 在一些各大开发企业均看好的热点区域, 土地溢价也很少出现 特别是西客站片区热土, 均以底价成交 4. 济南的土地供应与成交直线上升, 价格小幅度攀升 2013 年土地供应占地面积约 万平米, 同比增加约 82%, 而本年供应土地建筑面积达 万平米, 同比增长约 72.4%, 较去年有大幅度的提升 ; 成交土地的楼面地价为 1944 元 / 平米, 同比上涨 6.3% 2013 年济南的土地市场供 求 价齐升, 各开发企业拿地热情高涨, 显示出房企对济南未来房地产市场预期依然良好 28

30 第三章商品房市场 监测范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 南北以绕城高速为边界; 东部以济南市与章丘市行政划分为边界 ; 西部以济南市区与长清区行政划分为边界 数据来源 : 世联怡高数据平台 本章数据, 均来自我司研究人员实地采集的一手信息 指标解释 :1. 供应量 指对市场形成实际供应的可售房源数量, 未推出房源不在统计之列 ; 2. 成交量 以实际签订协议为准 3. 整体报盘均价, 对具体楼盘来说, 是指打折优惠后的楼盘整体均价, 它不受剩余房源楼层高低的影响 ; 对区域来说, 该指标为区域内各在售楼盘 均价 的算术平均值, 用于分析区域房价的走势 4. 成交均价, 指各物业市场的实际成交价格, 其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值 第一节普通住宅 样本选择标准 : 建筑面积在 2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目 ; 尚未开盘项目不在监测范围之内 普通住宅 区别于别墅, 主要指 70 年产权的住宅产品 市场上也存在产权 50 年, 但规划和产品完全按照居住功能进行设计 建造的项目, 本文将类似项目纳入 普通住宅 类别 区域划分 : 根据济南城市规划及发展特征, 并结合济南房地产市场的发展, 将监测范围划分为 东 西 南 北 中 五大区域 29

31 一 市场综述 2013 年济南楼市受政府政策影响甚微, 刚需客户仍为购房主力, 改善型需求有所提升, 市场供应量 成交量均达到近年来的最高水平, 成交量更是突破 500 万平米 从月度供求变化情况来看, 全年淡旺季界限模糊, 变动幅度较大, 成交受项目的集中性入市或加推新房源影响较大 2013 年, 根据我司监测范围内的数据显示, 住宅市场全年的总供应量为 套 万平米, 其中新增供应量为 套, 万平米 ; 成交 套, 万平米 ;2013 年的整体住宅市场的成交均价为 8527 元 / 平米, 较 2012 年的 7826 元 / 平米, 涨幅为 9.0% 二 供应分析 1. 供应总量及区域分布 (1) 年度供应总量变化 套 年住宅供应量变化 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 万平米 供应套数 供应面积 数据来源 : 世联怡高数据平台 统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年, 济南普通住宅市场在售楼盘共 85 个 ( 截至 12 月底, 在售项目 72 个 ), 全年在售楼盘较去 年增加 8 个, 年末在售楼盘数量较去年增加 9 个 2013 年济南住宅市场总供应量为 套 万 平米, 较去年上涨 27.0% 和 28.9% 近四年来, 济南的住宅供应呈直线增长, 本年度达到近六年来的最高 值 从 2012 年末开始, 开发企业及购房者均较看好济南的房地产市场, 特别是本年度的国家政策对济南 房地产市场影响甚微, 大量新项目集中入市, 从而增加了市场的整体供应量 (2) 月度供应总量变化 30

32 套 年住宅供应量月度变化 套数 面积 万平米 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 从全年月度供应变化情况来看, 月度供应套数除 2 月份以外均超过 1 万套 / 月, 全年各月的供应量相对充足 开发企业对 13 年市场前景较看好, 新项目入市量增多, 新增供应房源激增导致供应量较为充足, 快速供应 快速去化是形成较为平均的月度供应的主要原因 (3) 各套型供应情况 2013 年住宅各套型供应情况 ( 套数 ) 369, 1% 24, 0% 4753, 8% 1132, 2% 21880, 38% 2013 年住宅各套型供应情况 ( 面积 ) 单位 : 万平米 9.10, 1% 7.19, 1% 0.73, 0% 88.07, 13% , 30% 29231, 51% , 55% 一室两室三室四室五室复式一室两室三室四室五室复式 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年济南住宅市场受政策影响甚微, 刚改需求得到彻底的解放, 刚需及刚改客户成为市场争相抢夺的机会, 开发商积极的调整户型产品迎合市场, 以两室 三室产品供应为主, 供应量大幅度的增加 从各套型的供应比例来看, 两室和三室约占整体供应的 89%, 是市场供应的主力房型 其中三室占据份额最大, 为 万平米 ; 两室其次, 为 万平米 (4) 供应量区域分布 2013 年住宅供应量区域分布 ( 套数 ) 1892, 3% 3955, 7% 5761, 10% 25076, 44% 2013 年住宅供应量区域分布 ( 面积 ) 29.00, 44.62, 67.84, 1 单位 : 万平米 , 20705, 36% 东部西部南部北部中部 , 东部西部南部北部中部 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 31

33 2013 年住宅区域供应仍延续东部 西部为主力的局面 东部供应仍位列第一, 供应套数和面积分别占总供应的 44% 和 45%, 较去年有小幅度的上升 西部区域在西客站为中心的大盘的带动下, 区域供应紧随其后, 供应套数和面积分别占 36% 和 34% 其他区域中, 南部区域在华润项目的影响下, 供应套数和面积均占 10%, 较去年有明显的增加 ; 中部和北部供应套数和面积占比均小于 10% 2. 新增供应及区域分布 (1) 年度新增供应变化 套 年住宅新增供应变化 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 万平米 新增套数 新增面积 数据来源 : 世联怡高数据平台 统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 近六年以来住宅新增供应呈逐年递增的趋势, 特别是 2013 年达到近年来的峰值, 整体市场新增供应 量为 套 万平米, 较去年增长 39.2% 和 36.9%, 增长幅度均较大 本年新增供应一方面主要 来源于传统在售的刚需大盘, 如万象新天 中海国际社区 恒大雅苑等项目的持续加推 ; 另一方面主要来 源于以化纤厂为中心的热点区域的新入市项目 (2) 月度新增供应变化 套 年住宅新增供应月度变化 万平米 新增套数 新增面积 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年新增供应呈现水波状的特征, 各月新增变化较大 年初, 市场以消化存量为主, 开发商根据市场变化, 推盘节奏较慢, 这一阶段成交也是以市场存量去化为主 本年度, 新增供应出现三个月的新增供应均在 6000 套 67 万平米以上, 分别在 3 月 6 月和 11 月, 打破了传统的淡旺季之说, 特别是 11 月, 新增套数 6485 套, 新增面积 万平米, 当月新入市项目 4 个,22 个在售项目加推新房源, 从而拉高了 11 月的新增供应量, 创全年最高值 32

34 个 年住宅各月新开盘和加推项目数量 新入市项目个数 加推项目个数 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) (3) 新增供应区域分布 2013 年住宅新增供应区域分布 ( 套数 ) 5132, 11% 1430, 3% 3170, 7% 20428, 42% 2013 年住宅新增供应区域分布 ( 面积 ) 19.68, 单位 : 万平米 35.52, 59.35, , , 18006, 37% 东部 西部 南部 北部 中部 东部 西部 南部 北部 中部 数据来源 : 世联怡高数据平台 统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 从新增供应区域来看, 东 西部仍旧是市场供应的热点区域 东部新增量达 套, 万平 米 ; 西部位居第二, 达 套, 万平米, 两区域占据全市总新增供应 78% 以上, 较去年上升三 个百分点 从其他区域来看, 南部区域的新增供应达 5132 套,59.35 万平米, 上升至第三位, 占总的新增 供应的 11%; 其余区域新增供应所占比例均低于 10% 3. 各区域市场供应情况 东部 33

35 东部在售项目 34 个, 总供应量为 套, 万平米, 其中新增供应量为 套, 万平米 本年内东部新入市项目 9 个, 主要有 : 保利华庭 万科城 莱钢凯旋公馆 舜兴东方 三庆城市 主人 鲁邦奥林逸城 水晶东座 名辉豪庭 海亮院里项目 西部 西部在售项目 27 个, 总供应量为 套, 万平米, 其中新增供应量为 套, 万平米 本年内新入市项目 8 个, 主要有 : 实力粼湖居 兰亭建筑 龙腾国际花园 恒大翡翠华庭 荣宝 御园 绿地泉景嘉园 金科城 济水上苑项目 南部 南部在售项目 7 个, 总供应量为 5761 套,67.84 万平米, 其中新增供应量为 5132 套,59.35 万平米 本年内新入市项目 2 个, 主要有 : 融汇爱都 漫山香墅项目 34

36 北部 北部在售项目 9 个, 总供应量为 3955 套,44.62 万平米, 其中新增供应量为 3170 套,35.52 万平米 本年内新入市项目 1 个, 主要有 : 恒生望山项目 中部 中部在售项目 8 个, 总供应量为 1892 套,29.00 万平米, 其中新增供应量为 1430 套,19.68 万平米 本年内新入市项目 3 个, 主要有 : 冠华紫御台 历山尚文轩 茗筑一品项目 三 成交分析 1. 年度供求关系变化 2013 年全年普通住宅共成交 套, 万平米, 与去年相比上涨 27.9% 和 29.8% 近两年济南市场出现非常明显的供销两旺局面, 成交率均高达到 77% 以上 虽然近两年的成交率基本一致, 但是 2013 年的供应和成交较去年有明显的上升, 本年度的成交面积已经突破 500 万平米 品牌开发商的不断入驻, 新项目的大量入市, 刺激了济南楼市的发展 35

37 套 年住宅供求关系变化 ( 套数 ) 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 % 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 供应套数 成交套数 成交率 55.4% 90.3% 85.9% 68.7% 80.0% 80.5% 万平米 年住宅供求关系变化 ( 面积 ) 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 % 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 供应面积 成交面积 成交率 55.7% 90.0% 84.7% 68.0% 77.6% 78.1% 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2. 月度供求关系变化从全年月成交走势来看, 市场整体波动较大 本年度成交率最高出现在 9 月份, 传统销售旺季 金九 并没有让开发商失望, 单月成交突破 60 万平米 本年度月度供求变化曲线波动较大, 究其原因, 主要是 2013 年全年实际上并没有非常明显的淡旺季, 成交受项目集中加推或入市房源量的影响较大, 新增房源的集中蓄客集中放量, 直接导致当月的供应和成交的增加, 反之, 则有所下降 套 年住宅供求关系月度变化 ( 套数 ) % 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 供应套数 成交套数 成交率 30.1% 19.5% 40.5% 28.1% 32.7% 34.8% 20.7% 34.1% 39.5% 27.6% 31.3% 19.9% 36

38 万平米 年住宅供求关系月度变化 ( 面积 ) % 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 供应面积 成交面积 成交率 26.6% 16.9% 36.0% 24.9% 29.4% 31.8% 18.9% 31.8% 36.4% 24.9% 28.0% 17.5% 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 3. 各区域供求情况从区域供求来看, 东 西部仍为市场成交的主力区域 其中东部成交位列首位, 共成交 套 万平米, 套数和面积均占总成交的 44%; 西部成交紧随其后, 共成交 套 万平米, 套数和面积分别占总成交的 39% 和 38%; 南部在华润中央公园和融汇爱都项目的带动下, 成交比例也有所增加, 成交 3711 套 万平米, 套数和面积均占总成交的 8% 北部和中部成交套数和面积比例在 10% 以下 2013 年各区域住宅成交量及比例 ( 套数 ) 2013 年各区域住宅成交量级比例 ( 面积 ) 单位 : 万平米 1119, 2% 15.92, 3456, 7% 38.31, 3711, 8% 43.58, 19831, 44% , 18104, 39% , 东部西部南部北部中部 东部西部南部北部中部 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 4. 各套型成交情况从各套型成交比例来看, 刚性需求是本年成交的一大特点, 两室 三室成交套数和面积分别占全年总成交的 92% 和 88% 其中三室成交比例最高, 达 套 万平米 ; 两室其次为 套 万平米 改善型需求萎缩, 全年成交套数仅占 6% 2013 年住宅各套型成交情况 ( 套数 ) 19, 0% 198, 0% 808, 2% 2896, 6% 18690, 40% 2013 年住宅各套型成交情况 ( 面积 ) 单位 : 万平米 0.34, 0% 4.30, 1% 51.69, 10% 5.24, 1% , 33% , 55% 23610, 52% 一室两室三室四室五室复式 一室两室三室四室五室复式 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 37

39 四 价格分析 1. 成交价格走势 元 / 平米 2013 年住宅整体成交均价月度变化 整体 东部 西部 南部 北部 中部 数据来源 : 世联怡高数据平台 统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 注 : 成交均价, 指住宅市场的实际成交价格, 其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值 从住宅整体成交均价走势来看, 全年成交价格相对平稳, 未呈现大幅度上涨或下跌, 但较 2012 年各 月的成交均价有明显的增长, 本年度的整体住宅市场的成交均价为 8527 元 / 平米, 较 2012 年的 7826 元 / 平米, 增长幅度为 9.0% 2013 年全年市场上刚需产品仍然为成交主力 2013 年全年的市场成交均价由 1 月份的 8352 元 / 平米上升至 12 月份的 8627 元 / 平米, 涨幅约 3.3%, 全年基本保持稳中有升 2. 成交价格结构分析 2013 年依然是刚需引领市场, 各单价区间成交比例也印证了这一点 2013 年主力成交区间为 元, 但 元这个区间较去年下降 14.4%, 而 9001 元以上的比例则出现明显上升的局面, 这说明刚需产品仍然是市场成交主力, 随着住宅市场的转暖, 高价格的高端产品也开始受到亲睐 60.0% 年各单价区间成交比例 ( 面积 ) 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 5000 以 下 以 上 2008 年 8.0% 52.8% 23.4% 4.1% 4.1% 1.6% 0.2% 0.0% 3.4% 2.4% 0.0% 0.0% 2009 年 6.9% 40.7% 23.6% 8.9% 9.6% 4.4% 1.3% 1.1% 0.7% 2.4% 0.3% 0.1% 2010 年 0.0% 0.8% 22.0% 19.4% 24.6% 11.9% 2.6% 6.9% 0.7% 6.0% 2.4% 2.5% 2011 年 0.0% 4.9% 21.5% 16.7% 27.7% 10.4% 5.3% 1.2% 2.3% 2.1% 4.1% 4.0% 2012 年 0.0% 8.3% 24.8% 28.6% 25.3% 6.3% 2.5% 1.1% 0.3% 0.5% 0.0% 2.1% 2013 年 0.0% 5.5% 13.2% 28.6% 27.0% 12.2% 4.6% 2.7% 1.6% 1.6% 0.5% 2.5% 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 38

40 五 2013 年普通住宅市场特点总结 1. 刚需大盘引领市场供求, 一线房企成为供求主力中海国际社区 华润中央公园 恒大雅苑 天鸿万象新天等项目, 成为 2013 年度的供求主力 大品牌开发商所开发的项目规模大 配套全 口碑好, 被济南的购房者所认可, 以中海国际社区为例, 全年销售总金额超过 40 亿, 荣登 2013 销售榜首 2. 全国地产 50 强陆续进驻济南, 加速济南房地产市场的发展 2012 年, 万科 华润 碧桂园 世茂等一线品牌开发企业纷纷交出在济南的首个项目,2013 年龙湖 海亮等知名开发商先后进驻济南, 截止年底, 全国地产 TOP10 已聚首济南, 海亮等地产公司的进驻, 从侧面反映出全国房地产市场发展集中度进一步加强的明显特征, 我国房地产市场已经进入集中发展的时代 ; 还反映出济南房地产市场被各知名品牌房地产开发商所看好, 有利于济南房地产市场的进一步快速发展 3. 刚需产品继续走俏, 实现量价齐升 2013 年济南市场成交价格主要集中在 元 / 平米, 整体市场成交以刚需产品为主 从成交量方面来看, 本年度的成交量为 套 万平米, 同比上升 27.9% 和 29.8%; 从价格方面来看,2013 年的整体成交价格较去年增长约 1000 元 / 平米 ;2013 年整体出现量价齐升的局面 4. 淡旺季界限模糊, 成交受项目的集中性入市或加推新房源影响较大从 2013 年月度供求变化的曲线来看, 全年曲线呈现较大的波动, 项目入市或加推房源量增加, 成交量也会随之增长, 反之, 则有小幅度减少 ; 项目前期集中性蓄客, 集中性释放房源, 势必会在单月拉升住宅的成交量, 传统的淡旺季在 2013 年度已经不是非常的明显 六 2014 年普通住宅市场预测 1. 供应量将高达 800 万平米, 西客站板块成为最热区域根据潜在新增供应量统计,2014 年将有约 650 万平米的新增, 预计供应量将达 800 万平米以上, 未来一年楼市整体供应仍将保持稳步上升 从区域上来看, 西客站板块在 2013 年有大量知名品牌开发商进驻, 预计 2014 年大部分地块即能面世 该片区新进入的龙湖 海亮 鑫苑 润华, 与之前已经入住的恒大 绿地 中建 荣宝斋等多家知名开发企业共同发力, 未来竞争势必非常激烈 2. 济南未来成交量将大幅度增长, 价格继续稳中有升随着省会效应的不断凸显, 济南外来人口的增长由 2010 年以前的 8 万人 / 年, 增长至近三年的 14 万人 / 年, 外来人口增长速度加快, 促进住宅需求持续旺盛, 济南住宅市场将进入持续的爆发性高增长的历史时期, 成交量将会有较大幅度的增长 预计 2014 年将有约 650 万平米以上的新增商品住宅项目进入市场 ( 根据 2013 年成交居住用地以及已确定入市加推项目推算 ),2014 年预计供应量将达 800 万平米以上 成交价格将平稳上涨, 涨幅低于 2013 年 39

41 第二节公寓 样本选取标准 : 建筑面积在 1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目 公寓 区别于住宅, 主要指 40 年和 50 年产权, 一梯多户, 由一条走廊贯穿整个楼座, 户型集中在一室和两室的公寓产品 区域划分 : 根据济南城市规划及发展特征, 并结合济南房地产市场的发展, 将监测范围划分为 东 西 南 北 中 五大区域 一 市场综述 2013 年济南房地产市场整体向好, 也带动了济南公寓市场回暖 本年度公寓总供应 套,54.84 万平米, 成交 6109 套,31.2 万平米, 成交率分别为 58.4% 和 56.9%, 较去年分别上涨 5.7 和 5.8 个百分点, 公寓整体市场形势良好 二 供应分析 1. 供应总量及区域分布 (1) 年度供应总量变化 套 年公寓供应量变化 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 万平米 供应套数 供应面积 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年济南公寓市场总供应为 套 万平米, 同比分别上涨 33.6% 和 39.9% 从走势来看, 2013 年公寓市场的供应量达到近六年来的峰值, 已突破一万套, 供应面积突破 50 万平米 (2) 月度供应总量变化 40

42 套 年公寓供应量月度变化 万平米 供应套数 供应面积 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 从月度供应趋势上看,2013 年公寓市场月度供应整体处于较高水平, 平均每月供应 4152 套,22.06 万平米, 同比上涨 35.4% 和 36.2% 1-4 月份, 公寓供应量整体呈递减的趋势,5 月供应量为 4944 套 万平米, 达到年内的最高值, 主要因当月有多个公寓项目集中开盘加推新房源 在本年度下半年, 供应量走势波动较小, 但在 10 月份到达供应的谷底, 整体呈现 U 字 型, 随后的 11 月与 12 月份分别有新项目入市, 由于新增量不同, 导致供应量有小幅递增 (3) 供应量区域分布 2013 年公寓供应量区域分布 ( 套数 ) 2193, 21.0% 2013 年公寓供应量区域分布 ( 面积 ) 12.19, 22.2% ( 单位 : 万平米 ) 1286, 12.3% 6169, 59.0% 6.13, 11.2% 31.70, 57.8% 513, 4.9% 2.80, 5.1% 293, 2.8% 2.02, 3.7% 东部西部南部北部中部东部西部南部北部中部数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 在 2013 年公寓供应量的区域分布中, 东部市场依旧是供应主力, 东部供应约为 6169 套 万平米, 占比分别为 59.0% 和 57.8% 随着东部行业市场的持续升温, 东部公寓市场未来发展利好 但值得注意的是, 本年度中部区域公寓市场表现较好, 供应 2193 套 万平, 分别占总供应 21.0% 和 22.2%, 同比有较大幅度上升, 主要是由于新项目的入市, 带动了区域供应 2. 新增供应及区域分布 (1) 年度新增供应变化 41

43 套 年公寓新增供应变化 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 万平米 新增套数 新增面积 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年新增公寓项目 9 个, 加推房源项目 10 个, 新增总供应量为 6752 套 万平米, 同比上涨 3.4% 和 16.3% 本年度的新增供应量主要来自新入市的力高国际 东都国际 华创观礼中心 米拉公寓, 凤凰 soho 天业龙奥天街和金光旺角等项目 (2) 月度新增供应变化 套 年公寓新增供应月度变化 万平米 新增套数 新增面积 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年公寓市场新增供应各月不均衡,5 月份出现全年新增供应最高值, 供应量大幅上涨, 主要是由于新项目入市和多个在售项目加推新房源 ; 紧随其后的是 11 月份, 新增供应量达年内第二峰值, 主要是受多个东部新项目集中入市的影响 整体来看, 下半年公寓新增总量为 3831 套 万平米, 较上半年新增公寓总量多 910 套,2.07 万平米, 主要是华创观礼中心 米拉公寓, 凤凰 soho 天业龙奥天街和金光旺角等多个项目在下半年集中入市导致的 (2) 新增供应区域分布 42

44 2013 年公寓新增供应区域分布 ( 套数 ) 1700, 25.2% 2013 年公寓新增供应区域分布 ( 9.46, 26 ( 单位 : 万平米 956, 14.2% 3832, 56.8% 4.65, , 56 96, 1.4% 168, 2.5% 东部西部南部北部中部 0.53, , 2 东部西部南部北部中部 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年公寓新增供量的区域分布仍较不均衡, 东部依然是新增供应的主要区域, 其次是中部和北部, 供应最少的是西部和南部 东部是新增供应最为集中的区域, 共新增 3832 套 万平米, 均占新增供应总量的 56.8%, 全年该区域共 6 个新项目入市 5 个在售的项目加推新房源, 新项目的入市从根本上保证了东部区域房源供应的充足 ; 中部区域新增供应跃居第二位, 共新增 1700 套,9.46 万平米, 分别占新增供应总量的 25.2% 和 26.5%, 较去年分别上浮 16.6 和 15.1 个百分点, 主要是由于 1 个新项目入市和 1 个在售项目加推新房源 ; 其次是北部区域, 有 1 个新项目入市和 3 个在售项目加推新房源, 新增 956 套,4.65 万平, 分别占新增供应总量的 14.2% 和 13.0%; 西部和南部新增供应量最少, 供应量均不足 10% 三 成交分析 1. 年度供求关系变化 套 年公寓供求关系变化 ( 套数 ) 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 % 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 供应套数 成交套数 成交率 22.4% 91.2% 87.8% 57.1% 52.7% 58.4% 43

45 万平米 年公寓供应关系变化 ( 面积 ) 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 % 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 供应面积 成交面积 成交率 21.9% 89.5% 85.7% 56.3% 51.1% 56.9% 数据来源 : 世联怡高数据平台 统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年公寓市场供应量 成交量同比均有上升, 其中供应量为 套,54.84 万平米, 同比上涨 33.6% 39.9%; 成交量为 6109 套,31.2 万平米 ; 同比上涨 48.2% 55.6%, 本年度公寓套数和面积成交率为别为 58.4% 和 56.9%, 较去分别上浮 5.7 和 5.8 个百分点 主要受行 业大环境的影响, 在售项目加推频繁, 新项目的集中入市, 投资客投资信心指数增长, 客户投资热情有所 上涨, 整年公寓市场成交较好 2. 月度供求关系变化 套 年公寓供求关系月度变化 ( 套数 ) % 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 供应套数 成交套数 供销比 10.8% 5.9% 10.5% 10.8% 14.6% 7.1% 12.6% 17.5% 13.3% 12.2% 14.6% 14.8% 万平米 年公寓供求关系月度变化 ( 面积 ) % 18.00% 15.00% 12.00% 9.00% 6.00% 3.00% 0.00% 供应面积 成交面积 供销比 % 9.97% % 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 44

46 从整体市场上来看,2013 年公寓月度成交量下半年明显好于上半年, 这一现象与供应量月度变化趋势基本相吻合 上半年, 月度平均成交 408 套,2.13 万平米,5 月份因项目集中开盘加推, 供应量大幅度增加, 成交量达到全年度最高值, 成交 722 套,3.93 万平米, 但 6 月份跌入一个成交低谷, 仅成交 304 套, 1.60 万平米 ; 下半年, 成交量反弹, 月度平均成交 610 套,3.07 万平米 3. 成交量区域分布 2013 年公寓成交量区域分布 ( 套数 ) 2013 年公寓成交量区域分布 ( 面积 ) ( 单位 : 万平米 ) 1156, 18.9% 6.36, 20.4% 946, 15.5% 3537, 57.9% 4.63, 14.8% 17.50, 56.1% 384, 6.3% 86, 1.4% 东部西部南部北部中部 2.25, 7.2% 0.47, 1.5% 东部西部南部北部中部 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年公寓成交量基本与供应量区域分布一致, 东部总成交为 3537 套 万平米, 所占比例分别为 57.9% 和 56.1%; 其次为中部, 其成交量为 1156 套 6.36 万平米, 所占比例均分别占总成交量的 18.9% 和 20.4%; 第三位北部, 其成交量为 946 套,4.63 万平米, 所占比例分别占总成交量的 15.5% 和 14.8%; 西部和南部成交量较少 4. 各区域供求关系 套 年各区域供求关系分析 ( 套数 ) 东部西部南部北部中部 % 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 供应套数 成交套数 成交率 57.3% 29.4% 74.9% 73.6% 52.7% 45

47 万平米 年各区域供求关系分析 ( 面积 ) 东部西部南部北部中部 % 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 供应面积 成交面积 成交率 55.2% 23.1% 80.3% 75.6% 52.1% 数据来源 : 世联怡高数据平台 统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年南部区域的成交率最高, 套数和面积成交率分别为 74.9% 80.3%; 北部区域次之, 套数成交 率和面积成交率分别为 73.6% 75.6%; 东部区域虽然供求总量占据绝对优势, 但套数和面积成交率位居 第三, 分别为 57.3% 55.2%; 第四位是中部区域, 套数和面积成交率分别为 52.7% 和 52.1%; 西部成交率 最低, 套数和面积的成交率仅是 29.4% 和 23.1% 四 价格分析 1. 成交均价分析 元 / 平米 年公寓整体成交均价月度变化 整体 东部 西部 南部 北部 中部 数据来源 : 世联怡高数据平台 统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) ( 注 : 成交均价, 指公寓市场的实际成交价格, 其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值 ) 从公寓实际成交价格来看, 全年公寓市场整体价格走势较平稳, 由 1 月份的 元 / 平米下降至 12 月份的 元 / 平米, 下降幅度约 5.8% 本年度的成交均价的最高值出现在 5 月份, 为 元 / 平米, 主要是由于中部高价位项目入市, 且成交较好, 从整体上带动了市场价格的上涨 ; 8 月份的市场成交均价 达年内的最低值, 为 9241 元 / 平米, 由于东部低价位项目的冲击, 主要是东都国际新项目的入市和祥泰广 场项目加推新房源, 两个项目的成交量占整个 8 月份总成交量的 74.1%, 从而拉低了整体市场成交均价 46

48 五 2013 年公寓市场特点总结 1. 供应量与新增供应量均有所增加, 公寓市场供应量充足 2013 年的供应量和新增量较去年有一定幅度的增长, 济南公寓市场总供应为 套 万平米, 同比分别上涨 33.6% 和 39.9%, 新增总供应量为 6752 套 万平米, 同比上涨 3.4% 和 16.3% 在售项目的加推, 以及新项目的积极入市, 使得公寓供应量增加, 市场供应充足 2. 全年成交均价小幅降低, 吸引大量投资客进场, 拉动成交量大幅度上升公寓市场的成交价格由 1 月份的 元 / 平米下降至 12 月份的 元 / 平米, 下降幅度约 5.8% 公寓市场价格下降, 使得产品投资价值逐渐回归理性, 被投资市场所接受, 促使整个市场的成交量明显反弹 3. 公寓发展区域分布不均衡, 东部区域市场占有比例略有下降东部仍然是公寓产品供应的主要区域, 供应套数和面积分别占到市场总供应量的 59.0% 57.8%, 但是同比略有下降 但中部区域今年表现突出, 供应套数和面积分别占总供应量的 21.0% 22.2%, 同比增加 11.3 和 11.5 个百分点, 主要受金光健康城等新项目入市影响 六 2014 年公寓市场预测 1. 供应量持续增长, 市场去库存化, 未来价格略有下降 2013 年末, 公寓市场库存量处于高位水平, 伴随着 2013 年商服用地的大量供应, 未来公寓市场的供应量持续增长 面对高库存压力, 公寓市场价格无上涨动力, 预计 2014 年公寓成交价格将继续有小幅下降, 以求迅速回笼资金, 缓解库存压力 2. 东部区域依然是公寓产品的供应主力, 但未来市场份额会有所下降 2013 年公寓供应区域分布仍不均衡, 东部区域本年度共有 6 个新项目入市, 在售加推项目 6 个, 在项目数量上占有绝对优势, 未来依旧是市场的供应主力 但是, 随着其他四个区域未来潜在入市项目, 例如和信 soho, 天朗蔚蓝城和绿地新都会等项目, 预计 2014 年东部公寓整体市场占有份额将会略有下降 47

49 第三节写字楼 样本选择标准 : 建筑面积在 1.5 万平米以上或者具有一定代表性的写字楼项目 区域划分 : 根据济南写字楼市场特点, 将市场细分为如下板块 : 泺源大街板块 纬二路板块 山大路板 块 二环东路板块 高新区板块 经十路板块 奥体板块 西客站板块及其他零星分布 一 市场综述 2013 年写字楼供应量为 万平米, 同比上升 15.5%, 是近六年来的最高值 全年在售项目 21 个, 其中 5 个项目为新开盘项目, 全年新增供应量为 万平米, 同比下降 8.4%, 但仍然保持在 35 万方以上 市场新增供应及总体供应相对较充足 2013 年写字楼成交量为 万平米, 同比下降 8.6%, 但仍略高于近年来的成交均值 2013 年住宅市场的量价齐升在一定程度上带动了写字楼市场的成交, 在售项目逐渐增多, 新房源不断增加, 在一定程度上拉升了市场总体成交量 从价格方面来看, 写字楼市场价格走势基本平稳 2013 年写字楼市场整体成交均价为 元 / 平米, 同比上升 12.5%, 整体价格走势稳中有升 从板块分布来看,2013 年奥体板块仍然是写字楼市场供应与成交的热点区域, 市场超 49% 和 34% 的供应与成交集中在该区域, 写字楼市场格局化差异较明显, 总体分布极不均衡 二 供应分析 1. 供应总量变化及板块分布 (1) 年度供应总量变化 48

50 万平米 年写字楼供应量变化 ( 面积 ) 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 供应量 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年写字楼供应量为 万平米, 同比上升 15.5%, 近三年的写字楼市场供应呈明显的逐年上升的趋势 近年来写字楼出现大批量集中性入市, 给济南写字楼市场带来较大的供应量, 特别是奥体片区, 出现写字楼扎堆现象, 使得市场供应量较前几年有了明显提升 (2) 月度供应量变化 万平米 年 1-12 月写字楼供应量变化 ( 面积 ) 供应量 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年写字楼市场月均供应量为 万平米, 同比上升了 64.2% 2013 年写字楼市场供应仍主要 集中在下半年, 本年度每月均有新项目或新房源的推出使写字楼市场一直保持高位供应 (3) 供应总量板块分布 49

51 2013 写字楼供应量各板块分布 ( 面积 ) ( 单位 : 万平米 ) 2.00, 3.9% 5.56, 11.0% 0.82, 1.6% 0.00, 0.0% 7.42, 14.6% 2.88, 5.7% 25.02, 49.3% 7.00, 13.8% 0.00, 0.0% 高新区 经十路 纬二路 奥体 二环东路 泺源大街 山大路 其他零星 西客站 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年写字楼市场分为 9 个板块, 二环东路板块 纬二路板块, 全年无市场供应, 其余六板块均有不同程度的房源供应 2013 年奥体板块因万科金域中心 龙奥天街和龙奥九号等新项目的入市, 加大了该片区的供应, 供应量为 万平米, 占总供应量的 49.3%; 其次是其他零星片区供应量为 7.42 万平米, 占总供应量的 14.6%; 再次为泺源大街板块, 供应量为 7.00 万平米, 占总供应量的 13.8%; 西客站板块也紧随其后, 供应量为 5.56 万平米, 占总供应量的 11.0%, 西元大厦等项目的供应量起到了支撑作用 ; 山大路板块和经十路板块相对供应量较少 2. 新增供应量变化及板块分布 (1) 年度新增供应变化 万平米 年写字楼新增供应变化 ( 面积 ) 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 新增供应量 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年写字楼市场有 5 个新项目入市,9 个在售项目加推房源, 全年新增供应量为 万平米, 同比下降 8.4% 本年度, 新增供应量虽有小幅度的下降, 但整体依然保持较高的新增量, 写字楼市场已经连续两年新增供应量在 30 万平米以上, 预计后期新增供应量会有所增加 (4) 月度新增供应变化 50

52 万平米 年 1-12 月新增供应量变化 ( 面积 ) 新增供应量 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年写字楼市场表现波动较大, 但全年各月均有新增 本年度 6 月新增供应量最大, 随着龙奥天街 万科金域中心等新项目的入市以及个别在售项目的加推新房源, 促使本月新增供应量达到年内最高值 ; 其次为 8 月, 在龙奥九号等项目入市带动下, 新增供应量再度出现小高峰 ; 除 月份新增供应量均在 3 万平米外, 其余各月份均有不同程度的少量新增 (3) 新增供应板块分布 2013 年写字楼新增供应量各板块分布 ( 面积 ) ( 单位 : 万平米 ) 0.00, 0% 0.00, 0% 5.11, 14% 0.00, 0% 5.66, 16% 2.39, 7% 21.03, 59% 1.60, 4% 0.00, 0% 高新区 经十路 纬二路 奥体 二环东路 泺源大街 山大路 其他零星 西客站 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年写字楼市场共五个板块有新增供应, 其中 59% 的新增供应来自奥体板块, 市场整体新增供应分布极不均衡 在写字楼新增供应板块分布中, 奥体板块仍然位居第一, 新增供应量为 万平米, 占新增供应的 59%, 该板块主要由于该片区的集中性入市的新项目较多, 且不少在售项目加推新房源, 导致新增供应量较多 ; 其次为其他零星分布, 新增供应量为 5.66 万平米, 占新增供应的 16%, 银座好望角项目的入市带动, 使得该板块新增供应位居第二 ; 再次为西客站板块, 新增供应量为 5.11 万平米, 占新增供应的 14%, 西元大厦的入市支撑该片区的新增量 ; 山大路板块和泺源大街板块的新增供应量较少, 分别为 2.39 万平米和 1.60 万平米, 分别占总新增量的 7% 和 4%; 其余板块全年无新增供应 51

53 三 成交分析 1. 年度供求关系变化 万平米 年写字楼供求关系变化 ( 面积 ) 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 % 100% 80% 60% 40% 20% 0% 供应量 成交量 成交率 31.6% 42.1% 53.0% 69.3% 76.4% 89.2% 82.7% 65.5% 51.8% 数据来源 : 世联怡高数据平台 统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 注 2010 年市场约有 7.67 万平米的成交量为非市场化渠道成交 近三年写字楼市场供求呈逐年上升趋势,2013 年写字楼供应量为 万平米, 同比上升 15.5%, 成 交 万平米 ( 不包含非市场化渠道成交 ), 同比下降 8.6%, 成交率为 51.8%, 较去年有所下降, 但下降幅 度较小, 主要由于年底的政府部门的限购政策直接影响了写字楼市场的全年的成交 从具体市场来看, 新 增房源为供应成交主力, 存量房源所占比例较少 2. 月度供求关系变化 万平米 年 1-12 月写字楼供求关系变化 ( 面积 ) % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 供应量 成交量 成交率 5.4% 6.2% 9.4% 7.3% 9.6% 11.5% 9.8% 9.0% 15.2% 8.0% 7.5% 9.8% 数据来源 : 世联怡高数据平台统计范围 : 济南市区 ( 不含长清 ) 2013 年, 济南写字楼市场供求关系较平稳 从全年表现来看, 供应量和成交量均较高的月份为 9 月, 受个别项目的成交量所带动, 达到本年度的峰值, 本年度前 5 个月供应量均在 17 万平米以上, 月成交量均在 1 万平米以上 ; 从 6 月份开始, 各月的供应量均在 23 万平米以上, 成交量也均在 2 万平米以上, 成交率也均在 7.5% 以上, 特别是 9 月份, 成交率高达 15.2%, 在 金九银十 带动下, 写字楼也出现了难得一见的成交高潮 52