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7 CHINA LAND 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 目录 contents 政策篇 2010 年房地产市场相关政策研究供求篇 2010 年广州市商品房市场分析土地篇 2010 年广州市土地市场发展回顾及 2011 年展望 2010 年长沙市房地产市场报告 2010 年贵阳市房地产市场报告 2010 年海口市房地产市场报告 2010 年沈阳市房地产市场报告 2010 年无锡市房地产市场报告 2010 年南京市房地产市场报告 2010 年桂林市房地产市场报告

8 POLICY PAPERS _ 政策篇 2010 年房地产市场 相关政策研究 2010 年房地产市场重点调控政策回顾 经过 2009 年房地产市场的火热之后, 为了稳定中国的房地产市场, 在 2010 年, 国家出台了一系列房地产调控措施, 将政策由此前的支持转向抑制投资投机以及遏制房价过快上涨, 其中包括了土地 金融 税收等多种调控手段, 并最终取得了明显的效果 2010 年 1-2 月, 政策调控力度相对较小,4 月中旬, 国务院出台了被称为有史以来最严厉的调控政策, 将二套房贷首付提高到五成, 同时, 对房价过高 上涨过快以及供应紧张的地区实行暂停发放第三套及以上住房贷款的措施, 政策出台后市场观望情绪高涨, 广州商品房市场连续多个月平淡, 房价停止了上涨的势头, 但未出现过往的降价风波 8 月中下旬, 广州房地产市场出现回升势头, 广州全市新增供应量增加,9 月份市场回暖态势明显, 观望情绪逐渐消退, 市场需求开始集中释放, 自住型客户及投资客纷纷入市, 市场出现新增供应明显增加 量价齐升的局面 国庆黄金周前夕, 国家为了预防房地产市场再次快速升温, 国土资源部和住建部联合出台年内二次调控措施 新五条, 提出落实关于 4 月份出台的 新国十条 的细则措施, 同时加强对地方政府落实情况的考核, 将问责政府执行力, 明确首付至少 30% 二套房首付不低于 50% 暂停第三套及以上住房贷款等, 由于 通知 出台时间位于金九银十旺季的中后阶段, 对黄金周整体市场的影响较小, 市场交投持续活跃 国庆黄金周后, 广州出台的限购令将 2010 年广州年度楼市调控推上了高潮,10 月份, 在番禺区亚运城项目入市的推动下, 全市十区成交量及成交价格疯狂攀升, 创下近两年新高 以广州限购令颁布的 10 月 15 日为时间节点, 上半月的成交量占了全月的七成以上, 下半月开始, 受新政影响, 广州楼市开始降温, 限购令开始发挥作用 因广州限购令只针对住宅, 对商业及投资型的公寓产品并无太多负面影响, 市场流动资金转向此类物业的趋势开始明显, 此外,2010 年末, 广州政府推出的优质地块依然受到开发商争抢, 特别是市区内的优质地块竞争更加激烈, 外来开发商及本地开发商对广州房地产后市依然持乐观态度, 新政下的拿地热情依然高涨 年末, 限购令之后的加息 取消房贷七折利率优惠 提高公积金贷款利率以及调高人民币存款准备金等一系列的调控措施的影响下, 预计年末广州全市成交量萎缩已成定论, 但因开发商手里资金仍然充裕且新增供应减少, 预计成交价格将在短期内维持稳定 REAL ESTATE MARKET REPORT

9 CHINA LAND 中地行 年第一季度楼市政策分析 国家发出信号, 稳定市场预期, 初见调控决心 严格二套房贷款管理, 首付不得低于 40% 2009 年中国房地产市场恢复性反弹回暖, 呈现逆势上涨景象,2009 年 12 月, 国务院总理温家宝接受专访时, 就房价等问题提出了抑制房价过快上涨的四项措施 2010 年第一季度, 温总理政府工作报告和各部委都发出了调控楼市的强烈信号 继 2009 年 12 月底中央密集出台一系列房地产调控政策以来, 中央于 2010 年 1 月再出 国十一条 进一步加强房地产市场调控 受到政策及春节假期的影响, 广州 2 月份全市成 交量呈现下行趋势, 但成交均价却有一定的上升,3 月份随着银行新一年贷款额度的发放, 新增供应量增加, 成交面积随之有所增长, 郊区成交量迅速上升, 受成交结构的影响, 全市成交均价出现假性的下滑 3 月份楼市开始受到 国十一条 中首付提高至四成以上的影响, 广州市区改善性买家和投资客被抑制, 郊区首次置业者及投资者增加 而土地方面, 由于供应影响, 土地市场成交减少 2010 年第一季政策一览表 时间部门类型法规政策要点 国务院办公厅财税政策 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ( 国十一条 ) 严格二套房贷款管理, 首付不得低于 40%, 对二套房不再区分改善型和非改善型 ; 加强监控跨境投融资活动, 防境外 热钱 冲击中国市场 中国人民银行货币政策人民币存款准备金调整 从 2010 年 1 月 18 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 调整后存款准备金率为 16% 财政部财税政策 投资性房地产评估指导意见 ( 试行 ) 的通知 对投资性房地产的评估对象和评估方法进行明确, 还要求对评估过程进行披露 中国人民银行货币政策人民币存款准备金调整 从 2010 年 2 月 25 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 为加大对 三农 和县域经济的支持力度, 农村信用社等小型金融机构暂不上调 银监会货币政策 流动资金贷款管理暂行办法 打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产 股权等投资, 不得用于国家禁止生产 经营的领域和用途 国土资源部土地政策 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 包括开发商竞买保证金最少两成 1 月内付清地价 50% 等 19 条土地调控政策 国土资源部土地政策对违规供应土地展开专项检查 国土资源部称将于今年 3 月至 7 月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查, 本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途 违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题 国资委 房地产政策 国资委勒令 78 家央企退出房地产 国资委表示, 除 16 家以房地产为主业的中央企业外, 还有 78 户不以房地产为主业正在加快进行调整重组, 在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务 国土资源部土地政策住房供地计划的要求 在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前, 各地不得出让住房用地 国土资源部将于 4 月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划, 各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度 年第二季度楼市政策分析 国十条 来了, 市场反复, 购房者对政策调控开始失去信心 全面上调购房首付比例, 首次置业 3 成, 第二套房 5 成, 利率为 1.1 倍 ; 对在当地纳税和缴纳社保不够 1 年的非本地居民暂停发放房贷 随着二套房税收政策的发布, 第二季度成为年内政策出台最密集的季度, 史上最严厉的房地产调控新政出台, 该政策的出台影响了房地产近半年之久, 市场成交量及成交价格从 5 月份开始出现下滑, 市场观望氛围渐浓, 但随着之后 9 10 月份市场需求的释放, 成 交的量价回暖攀升, 史上最严厉政策的效力开始减弱, 越调越高 再次成为市场的论点 在土地方面, 土地交易市场开始活跃, 备受瞩目的芳村高尔夫地块被外来企业高价拍下, 广州本地开发商对后市态度仍然保持谨慎乐观 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 03

10 POLICY PAPERS _ 政策篇 2010 年第二季政策一览表 时间部门类型法规政策要点 财政部财税政策二套房税收政策 对两个或两个以上个人共同购买 90 平方米及以下普通住房, 其中一人或多人已有购房记录的, 该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 国家发改委发房地产政策 2009 年经济和社会发展计划执行与 2010 年草案报告 的解读 要进一步加强房地产市场调控, 增加普通商品住房的有效供给, 支持普通自住和改善性住房消费, 大力整顿房地产市场秩序 银监会财税政策差别化住房信贷政策 国务院常务会议财税政策差别化住房信贷政策 银监会要求所有银行在 6 月底之前提交贷款情况的评估报告, 并称房地产风险敞口大, 要严控炒房行为 银监会表示, 银行不应对投机投资购房贷款, 如无法判断, 则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30%; 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍 ; 对贷款购买第三套及以上住房的, 大幅度提高首付款比例和利率水平 地方政府可根据实际, 在一定时期内采取临时性措施, 严格限制各种名目的炒房和投机性购房 国务院房地产政策 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 新国十条 ) 新国十条提出, 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区, 商业银行可根据风险状况, 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 地方人民政府可根据实际情况, 采取临时性措施, 在一定时期内限定购房套数 国土资源部土地政策 2010 年住房供地计划 国土资源部公布 2010 年住房供地计划,2010 年计划供应住房用地总量同比增长逾 130%, 保障性住房 棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的 77% 住房和城乡建设部房地产政策 住房和城乡建设部房地产政策 关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知 关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 加强商品住房预售行为监管, 未取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业不得以认购 预订 排号 发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金 预定款等性质的费用 ; 开发商应将取得预售许可的商品住房项目在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格 ; 严肃查处捂盘惜售等违法违规行为 ; 预售许可的最低规模不得小于栋, 不得分层 分单元办理预售许可等 要求相关部门严格建设管理, 规范准入审核, 强化使用监督, 加强交易管理, 完善监督机制 中国人民银行货币政策人民币存款准备金调整 中国人民银行决定, 从 2010 年 5 月 10 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 农村信用社 村镇银行暂不上调 住房和城乡建设部 民政部 财政部 房地产政策 关于加强廉租住房管理有关问题的通知 强调对骗取廉租住房保障 恶意欠租 无正当理由长期空置, 违规转租 出借 调换和转让廉租住房等行为, 住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理, 直至收回廉租住房, 并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格 国务院房地产政策 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见 鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域 支持和引导民间资本投资建设经济适用住房 公共租赁住房等政策性住房, 参与棚户区改造, 享受相应的政策性住房建设政策 国家税务总局财税政策 关于土地增值税清算有关问题的通知 明确土地增值税清算时收入确认 房地产开发费用扣除等有关问题 广州市人民政府房地产政策 关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见 ( 穗 24 条 ) 广州出台国十条楼市新政细则未停止三套房贷 严格落实国家差别化住房金融调控政策, 支持居民合理住房消费, 严格限制各种名目的炒房和投机性购房 坚决抑制不合理住房需求 ; 加强土地增值税的征收 管理 对定价过高 涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查等 国家税务总局财税政策 关于加强土地增值税征管工作的通知 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用, 各地须对目前的预征率进行调整 除保障性住房外, 东部地区省份预征率不得低于 2%, 中部和东北地区省份不得低于 1.5%, 西部地区省份不得低于 1%, 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率 ( 地区的划分按照国务院有关文件的规定执行 ) 住房和城乡建设部房地产政策 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 规定各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数, 应根据拟购房家庭成员名下, 包括借款人 配偶及未成年子女, 实际拥有的成套住房数量进行认定 住房城乡建设部等七部门 房地产政策 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难 大力发展公共租赁住房, 是完善住房供应体系, 培育住房租赁市场, 满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措 住建部 国家发改委 财政部 国土部 农业部 国家林业局 房地产政策 关于做好住房保障规划编制的通知 部署 年保障性住房建设规划和 十二五 住房保障规划编制工作 加快解决快速城镇化带来的住房新问题, 建立健全基本住房保障制度, 逐步扩大保障范围, 加快保障性住房建设, 积极推进棚户区改造, 切实解决中低收入家庭住房困难, 逐步改善城镇居民基本居住条件 REAL ESTATE MARKET REPORT

11 CHINA LAND 中地行 年第三季度楼市政策分析 新国十条 渐行渐远, 新国五条 出炉, 市场持续震荡 继续执行 4 月 新国十条 首付比例和利率控制, 对三套房和非本地居民停止放贷 第三季度的政策调控对全年楼市发展具有承上启下的关键意义, 在 新国五条 推出后, 无论是北京 上海 广州 深圳, 还是成都等重点城市, 市场短期内并没有受到明显影响 然而, 很快这轮调控的威力就开始从 14 个沿海城市蔓延至部分其它城市 2010 年内第二波楼市调控强势袭来, 强化版的楼市二次调控政策对全国各地特别是一线城市产生较大的影响, 深圳市首当其冲, 随即出台限购令, 实行严厉调控政策抑制房价过快上涨, 维持市场稳定 中央选择在国庆前两天颁布 新国五条, 意在给即将到来的传统销售旺季国庆黄金周降温 新国五条 作 为 新国十条 的强化版, 强化各地区对 4 月份的 国十条 的执行力, 在继续强调二套房的五成首付和 1.1 倍利率的同时, 停止发放第三套房贷, 首次提出限购措施, 同时把首次置业的首付比例提到三成, 一刀切的政策将很多资金紧张的首次购房客户挡在了门外, 压制了这部分购房者的购房需求, 而二套房首付不低于 50% 暂停第三套及以上住房贷款则让部分改善型买家和投资客 急刹车 在土地市场上, 陆续有外来开发商抢占广州市场, 国企拿地热情高涨, 土地市场迅速回暖, 第三季度的旺销成绩让开发商重新对拿地产生了强烈的渴望 2010 年第三季度政策一览表 时间部门类型法规政策要点 国土部 住建部 房地产政策 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 因企业原因造成土地闲置一年以上的企业, 禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动 ; 在房价高的地区, 增加中小套型限价住房建设供地数量 ; 不得将两宗以上地块捆绑出让, 不得 毛地 出让 ; 坚决制止擅自调整容积率等问题 国家税务总局财税政策 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税 ; 对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征 ; 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房, 免征契税 印花税 ; 对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征 ; 对企事业单位 社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源, 且增值额未超过扣除项目金额 20% 的, 免征土地增值税等 各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度, 财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部 国土资源部 监察部 银监会 央行 房地产政策 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨 ( 新国五条 ) 要立即研究制定贯彻落实国发 [2010]10 号文件的实施细则, 首付至少 30%; 二套房首付不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍 ; 暂停第三套及以上住房贷款 不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 房价过高 上涨过快 供应紧张的城市, 要限定居民家庭购房套数 加快推进房产税改革 试点工作, 并逐步扩大到全国 对个人购买普通住房, 且该住房属于家庭 ( 成员范围包括 财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部 财税政策 关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 购房人 配偶以及未成年子女, 下同 ) 唯一住房的, 减半征收契税 对个人购买 90 平方米及以下普通住房, 且该住房属于家庭唯一住房的, 减按 1% 税率征收契税 ; 对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得 税 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非本地居民暂停发放购房贷 ; 贷款购房首付款比例调整到 中国人民银行 银监督会 财税政策 关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 30% 及以上 ; 对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定 ; 禁止消费性贷款用于购买住房 ; 对有土地闲置 改 变土地用途和性质 拖延开竣工时间 捂盘惜售等违法违 规记录的房地产开发企业, 各商业银行停止对其发放新开 发项目贷款和贷款展期等 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 05

12 POLICY PAPERS _ 政策篇 年第四季度楼市政策分析 继各地限购 限贷后, 货币政策持续收紧, 楼市再次进入观望和震荡期 广州楼市限购限贷限年龄, 户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房, 不到 18 岁不得买房 国庆黄金周后的广州出台的限购令将 2010 年广州年度楼市调控推上了高潮,10 月份, 在番禺广州亚运城项目入市的推动下, 全市十区成交量及成交价格疯狂攀升, 创下近两年新高 以广州限购令颁布的 10 月 15 日为时间节点, 上半月的成交量占了全月的七成以上, 下半月开始, 受新政影响, 广州楼市开始降温, 限购令开始发挥作用 而限购令之后, 加息 取消房贷七折利率优惠 提高公积金贷款利率以及调高人民币存款准备金等一系列的调控措施的影响下,2010 年末广州全市成交量萎缩已成定论, 但因开发商手里资金仍然充裕且新增供应减少, 预计成交价格将在短期内维持稳定 因广州限购令只针对住宅, 对商业及投资型的公寓产品并无影响, 市场流动资金开始转向此类物业的趋势明显, 此外,2010 年末, 广州推出的优质地块依然受到开发商争抢, 特别是市区内的优质地块竞争更加激烈, 可见外来开发商及本地开发商对广州房地产后市依然持乐观态度, 新政下的拿地热情依然高涨 从政策层面看, 目前还处在新政各项政策的落实和推进当中, 新国五条 加强版政策又释放了调控不放松的信号, 加息和地产政策对本季度楼市交易量产生了明显打压效果 受此影响, 在地方细则出台后, 未来的市场成交量将继续走淡, 市场可能迎来新的观望潮, 第四季度全国楼市极有可能呈现量价齐跌的态势 2010 年第四季度政策一览表 时间部门类型法规政策要点 关于贯彻住建部等部委宏观调 广州市楼市 限购 新政正式出台, 相比不少地方, 广州市人民政府 房地产政策 控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见 ( 穗国方字 广州新政较为严厉, 不仅限制内外购房措施, 对其年龄还将有所要求, 此外, 公积金用于第三套及以 [2010]1311 号 ) 上房贷今起将全面暂停 中国人民银行货币政策人民币存贷款基准利率 ( 加息 ) 中国人民银行决定, 自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点, 由现行的 2.25% 提高到 2.50%; 一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点, 由现行的 5.31% 提高到 5.56%; 其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 住建部货币政策 关于调整住房公积金存贷款利率的通知 住建部发布通知, 从 10 月 20 日起, 个人住房公积金贷款利率五年期以下 ( 含五年 ) 上调 0.17% 至 3.50%, 五年期以上上调 0.18% 至 4.05% 住房城乡建设部 财政部 中国人民银行 银监会 联合印发 关于规范住房公积金个人住房贷款政策 住房城乡建设 有关问题的通知 公积金新政强调, 第二套住房 部 财政部 中国人民银行 银 财税政策 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍, 首付款比例不得 监会 低于 50%, 严禁使用住房公积金个人住房贷款进行 投机性购房, 并停止向购买第三套及以上住房的缴 存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 中国人民银行货币政策人民币存款准备金调整 中国人民银行决定, 从 2010 年 11 月 16 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行货币政策人民币存款准备金调整 为加强流动性管理, 适度调控货币信贷投放, 中国人民银行决定, 从 2010 年 11 月 29 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行货币政策人民币存款准备金调整 中国人民银行决定, 从 2010 年 12 月 20 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 此次上调为央行年内第六次上调准备金率, 上调之后金融机构存款准备金率达 18.5%, 创历史最高点 REAL ESTATE MARKET REPORT

13 CHINA LAND 中地行 年重点政策分析 房地产政策 : 房地产市场监管 法规 : 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ( 国十一条 ) 时间 :2010 年 1 月 10 日 1 月 10 日, 国务院办公厅国办发出的 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 指出, 要严格二套住房购房贷款管理, 抑制投资投机性购房需求 二套房贷款首付款比例不得低于 40% 该通知分五个方面共十一条, 因此被简称为调控房地产市场的 国十一条 重申二套房贷首付不得低于 40% 通知要求, 加大差别化信贷政策执行力度 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时, 要严格二套住房购房贷款管理, 合理引导住房消费, 抑制投资投机性购房需求 对已利用贷款购买住房 又申请购买第二套 ( 含 ) 以上住房的家庭 ( 包括借款人 配偶及未成年子女 ), 贷款首付款比例不得低于 40%, 贷款利率严格按照风险定价 继续实施差别化的住房税收政策 要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房 首次购房与非首次购房的差别化税收政策 对不符合规定条件的, 一律不得给予相关税收优惠 房源须一次性全部公开并明码标价 通知要求, 已取得预售许可的房地产开发企业, 要在规定时间内一次性公开全部房源, 严格按照申报价格, 明码标价对外销售 通知还要求, 住房城乡建设部门要会同有关部门, 加大对捂盘惜售 囤积房源, 散布虚假信息 扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度 严格土地出让价款收缴工作 国土资源部门要严格土地出让价款的收缴, 加强对闲置土地的调查处理, 严厉查处违法违规用地和囤地 炒地行为 商品住房项目不得分层 分单元办理预售证 通知还要求各地结合当地实际, 合理确定商品住房项目 预售许可的最低规模, 不得分层 分单元办理预售许可 省级政府对房地产市场稳定负总责 通知要求, 进一步健全和落实稳定房地产市场 解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责, 市 县人民政府抓落实的工作责任制 各地要结合本地区房地产市场情况, 认真落实差别化的土地 金融 税收等政策, 抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定 对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的, 要严格按照现行政策执行 防止境外热钱冲击房地产市场 通知要求, 要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控, 防范信贷资金违规进入房地产市场, 防止境外 热钱 冲击中国市场 金融机构要严格执行房地产项目资本金要求, 严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款 探索土地出让新方法遏制 地王 2009 年 地王 频出的现象, 引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议 通知 明确要求, 各地要综合考虑土地价格 价款缴纳 合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素, 合理确定土地供应方式和内容, 探索土地出让综合评标方法 增加保障性住房, 明确 双轨制 调整供应结构, 最核心的是增加中低价位 中小套型普通商品住房和限价商品住房 公共租赁住房 经济适用住房 廉租住房等五类住房的供给 增加了上述五类住房供给, 实际上明确了此前强调的住房供应的 双轨制, 通过调整供应结构的方式, 让住房 双轨制 落实到位, 实现住房市场结构上的大调整 房地产政策 : 坚决遏制部分城市房价过快上涨 法规 : 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 新国十条 ) 时间 :2010 年 4 月 17 日 4 月 17 日, 国务院发出通知, 要求进一步落实各地区 各有关部门的责任, 坚决遏制部分城市房价过快上涨, 切实解决城镇居民住房问题 通知称近期部分城市房价 地价又出现过快上涨势头, 投机性购房再度活跃, 需要引起高度重视 各地区 各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性, 认真落实中央确定的房地产市场调控政策, 采取坚决的措施, 遏制房价过快上涨, 促进民生改善和经济发展 建立考核问责机制, 对稳定房价 推进保障性住房建设工作不力, 影响社会发展和稳定的, 要追究责任 通知要求, 坚决抑制不合理住房需求 实行更为严格的差别化住房信贷政策 要严格限制各种名目的 炒房和投机性购房 商品住房价格过高 价格上涨过快 供应紧张的地区, 商业银行可根据风险状况, 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 地方人民政府可根据实际情况, 采取临时性措施, 在一定时期内限定购房套数 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 财政部 税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策 税务部门要严格按照税法和有关政策规定, 认真做好土地增值税的征收管理工作, 对定价过高 价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查 通知要求, 增加住房有效供给 增加居住用地有 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 07

14 POLICY PAPERS _ 政策篇 效供应, 房价上涨过快的城市, 要增加居住用地的供应总量 调整住房供应结构 各地要尽快编制和公布住房建设规划, 明确保障性住房 中小套型普通商品住房的建设数量和比例 房价过高 上涨过快的地区, 要大幅度增加公共租赁住房 经济适用住房和限价商品住房供应 通知要求, 加快保障性安居工程建设 按照政府组织 社会参与的原则, 加快发展公共租赁住房, 地方各级人民政府要加大投入, 中央以适当方式给予资金支持 住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定 年保障性住房建设规划 ( 包括各类棚户 区建设 政策性住房建设 ), 并在 2010 年 7 月底前向全社会公布 通知还要求, 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中, 其股东不得违规对其提供借款 转贷 担保或其他相关融资便利 严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业, 商业银行不得发放新开发项目贷款, 证监部门暂停批准其上市 再融资和重大资产重组 加大交易秩序监管力度, 完善房地产市场信息披露制度 房地产政策 : 出台措施遏制部分城市房价过快上涨 法规 : 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨 ( 新国五条 ) 时间 :2010 年 9 月 29 日 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神, 国家有关部委近日分别出台措施, 巩固房地产市场调控成果, 促进房地产市场健康发展 这些措施主要有 : 一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度 要立即研究制定贯彻落实国发 [2010]10 号文件的实施细则 已印发实施细则的地区, 要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善 房价过高 上涨过快 供应紧张的城市, 要在一定时间内限定居民家庭购房套数 严格实行问责制, 对政策落实不到位 工作不得力的, 要进行约谈, 直至追究责任 二是完善差别化的住房信贷政策 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 对贷款购买商品住房, 首付款比例调整到 30% 及以上 ; 对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定 各商业银行要加强对消费性贷款的管理, 禁止用于购买住房 对不认真执行差别化信贷政策的商业银行, 一经查实要严肃处理 继续支持房地产开发企业承担中低价位 中小套 型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求 三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 加强对土地增值税征管情况的监督和检查, 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查 加快推进房产税改革试点工作, 并逐步扩大到全国 四是切实增加住房有效供给 各地要加大对各地 2010 年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度, 切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划 房价上涨过快的城市, 要增加居住用地的供应总量 认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设, 抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策 五是加大住房交易市场检查力度, 依法查处经纪机构炒买炒卖 哄抬房价 怂恿客户签订 阴阳合同 等行为 对房地产开发企业土地闲置 改变土地用途和性质 拖延开竣工时间 捂盘惜售等违法违规行为, 要继续加大曝光和处罚力度 对有上述违法违规记录的房地产开发企业, 要暂停其发行股票 公司债券和新购置土地, 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期 房地产政策 : 广州市政府限购令 法规 : 广州 关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见 时间 :2010 年 10 月 15 日 广州房管局 人民银行广州分行 省银监局 市地税局四部门联合出台 4 方面调控细则 : 根据广州市房地产近期运行的态势, 以及国务院国家五部委房产宏观调控政策, 为了巩固房地产调控的成果, 坚决遏制房价过快上涨, 广州房管局联合人民银行 省银监局以及地税实行了关于贯彻住建部等部位宏观调控政策促进广州市房地产市场持续健康发展的意见, 其中内容包括四个方面 : 一是坚决抑制不合理购房需求, 严格限制各种名目的炒房和投机性购房 在本市市辖十区暂时实行限 定居民家庭购房套数的政策 对于本市户籍居民家庭 ( 包括购房人 配偶及未成年子女, 下同 ) 及能够提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 只能在本市新购买一套商品住房 ; 对于无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民, 不得在本市购买商品住房 ; 对于未满 18 周岁的人士, 不得在本市单独购买商品住房二是严格执行国家差别化的住房信贷政策 各商业银行对第二套房贷首付比例不得低于 50%, 贷款利 REAL ESTATE MARKET REPORT

15 CHINA LAND 中地行 率不得低于基准利率 1.1 倍 ; 禁止在归还全部贷款前追加贷款 ; 住房公积金同步实行差别化的政策, 对购房济适用住房和 90 平方米以下的首套商品住房首付比例不低于 20%, 首次购房但是建筑面积超过 90 平方米以上首付比例不低于 30%, 第二套房贷的首付比例不低于 50%, 第三套以及以上房贷全面停贷 ; 各商业银行要加强对消费性贷款的管理, 禁止消费性贷款用于购买住房 三是差别化的税收政策实行房地产调控 严格执 行广州市地方税务局关于调整增值税预征率的公告, 实行差别化的土地增值税, 对经济适用住房不预征普通商品房按照 2% 的税率预征, 对涨幅过快的楼盘, 市地税局会同国土局密切关注, 进行清算和稽查 四是扩大住房保障力度 在完成困难家庭保障住房后, 将逐步扩大住房保障面, 多渠道 多模式加快加大公共租赁房的建设, 妥善解决夹心阶层的住房困难的问题 土地政策 : 房地产用地供应和监管 法规 : 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 时间 :2010 年 3 月 10 日 为贯彻落实 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ( 国办发 号 ) 要求, 依法加强监管, 切实落实房地产土地管理的各项规定, 增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性, 增加保障性为重点的住房建设用地有效供应, 提高土地供应和开发利用效率, 促进地产市场健康平稳有序运行, 土资源部出台了 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 被称为 国十九条 的土地新政要求必须确保保障性住房 棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地比例, 不低于住房建设用地供应总量的 70% 并要严格控制大套型住房建设用地, 严禁向别墅供地 政策要点具体如下 : 科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划 市 县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划 住房建设规划和计划及棚户区改造规划, 科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划, 合理确定住房用地供应总量和结构 确保保障性住房 棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地, 确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的 70% 要严格控制大套型住房建设用地, 严禁向别墅供地 确保保障性住房用地供应 各地对列入年度供地计划的保障性住房用地, 要应保尽保 及时供地 保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障 性住房条件的安置用地, 应以划拨方式供应 保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地, 应按市场价有偿使用 商品房建设项目中配建保障性住房的, 必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积 分摊的土地面积 套数 套型建筑面积 建成后由政府收回或收购的条件 保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件 严格规范商品房用地出让行为 严格土地出让条件 市 县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件, 拟定出让方案, 确定为中低价位普通商品房用地的, 方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位 套数 套型面积等控制性要求, 并写入出让合同, 约定违约处罚条款 土地使用权人违约的, 要追究相应违约责任 各地要按照 限制用地项目目录 (2006 年增补本 ) 要求, 严格控制商品房用地单宗出让面积 条件具备的地方, 可以探索房地产用地出让预申请制度 严格规范土地出让底价 各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布 招标 拍卖 挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果 供地政策和土地市场行情等, 集体决策, 综合确定 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的 70%, 竞买保证金不得低于出让最低价的 20% 货币政策 : 住房公积金贷款利率调整 法规 : 关于调整住房公积金存贷款利率的通知 时间 :2010 年 10 月 20 日 住建部今日发布通知, 对住房公积金存贷款利率进行调整 通知要求, 五年期以下 ( 含五年 ) 及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点 根据通知要求, 从 2010 年 10 月 20 日起, 上年结转的个人住房公积金存款利率上调 0.2 个百分点, 由现行的 1.71% 调整为 1.91% 当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变 通知同时要求, 住房公积金贷款利率今日起上调 五年期以下 ( 含五年 ) 及五年期以上个人住房公积金贷 款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点 五年期以下 ( 含五年 ) 从 3.33% 调整为 3.50%, 五年期以上从 3.87% 调整为 4.05% 另外, 从 2010 年 10 月 20 日起, 开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市, 贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10% 执行, 并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 09

16 POLICY PAPERS _ 政策篇 年楼市政策走势预测 2010 年全年调控政策密集出台, 显示政府调控楼市之决心 总体来说,2010 年楼市调控政策一波接一波, 环环相扣 自从 4 月份 国十条 出台后, 市场上除了部分不受调控政策影响的财富阶层外, 较为活跃的基本为经济型和改善型的购房者 8 9 月份以来, 楼市趋于活跃, 投资投机性需求卷土重来 10 月份各地限购 停贷等措施和近期的连续加息, 短期内对不合理的购房需求产生明显的抑制作用 频频出台的调控政策, 表现了国家对楼市调控的决心和力度 尽管调控一直在进行着, 可各地房价依然起伏不定, 甚至个别地区还小幅上涨, 使得政府调控楼市之路愈显艰难 中央经济工作会议定调 2011 年将实施积极稳健经济政策 2010 年 12 月 10 日至 12 日的中央经济工作会议定调 2011 年经济政策, 基本取向要积极稳健 审慎灵活, 要把稳定价格总水平放在更加突出的位置,2011 年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策 货币政策由此前的 适度宽松 转向 稳健 对于货币政策做出调整, 说明中央对通货膨胀问题的关注, 调整的根本目标是为了制止通胀, 预计对房地产市场的影响较小 经历数次调控, 房地产市场已现积极变化, 但量 跌价滞的局面并未根本改变, 通胀和流动性过剩双重压力袭来, 加剧调控难度, 中央经济工作会议表明, 在 2011 年将在保障性住房方面加大投入, 并未提及房产税, 预计短期内全面推出房产税政策的可能性不大, 重点城市试点房产税的政策将正式展开, 而广州暂不在试点范围内 鉴于保障性住房的建设机制还有待强化, 预计 2011 年保障房的大量建设并不会对商品房带来冲击, 商品房市场将会主要依靠市场自身进行调节 2011 年房地产楼市调控预测, 毋庸置疑的持续深度调控 政府将实施积极的财政政策以及稳健的货币政策, 货币政策将持续收紧, 继续执行严格差异化的住房信贷政策 土地供应 住房供应不仅着重量的增加, 将更强调结构的调整 保障性住房供应持续加大, 但短期内对商品房市场影响较小 房产税将于 2011 年初开始试点, 对平抑房价作用不大 广州的楼市调控政策仍将以延续限购令为主导, 短期内出台新政可能性不大 与 2006 年及 2008 年的楼市调控相比,2010 年以来, 两次重磅调控政策密集出台, 显示出房地产调控力度之大, 虽然已经执行了最严厉的政策, 但是效果依然不明显,2009 年以来市场的快速回暖升温, 预示着房地产调控将面临前所未有的压力和挑战 目前中国城镇化发展带来了住房的需求, 住房刚性需求存在巨大的潜力, 此外, 民间资本投资领域过窄 全球化的热钱涌动与人民升值预期相结合 房地产持有环节税收制度缺乏以及地方政府对土地财政的以来, 使得房价节节攀升, 土地价格越高, 在房价 地价双高的情况下地方政府用于城市基础设施的钱就越多, 调控难度显而易见 预计市场调控的效果进一步显现需待 2011 年一季度才能见分晓, 而目前影响市场调控的最关键因素依然是供应量是否能够明显上升 未来市场有很大的不确定性, 若市场在 2011 年初出现反弹, 预计调控的执行时间会更长, 调控力度更大, 不排除会使用其他的行政手段来控制房价, 而未来政府调控楼市的难度更大了 而从政府密集出台楼市政策的情况看, 政府相关部门对市场变化的关注力度越来越大, 量价双涨的态势不会持续太久, 如果有市场持续升温的苗头出现, 相信在政府会迅速采取措施, 新一轮的全国楼市调控呼之欲出 REAL ESTATE MARKET REPORT

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21 CHINA LAND 中地行 2010 年广州市 商品房市场分析 广州市商品房市场整体情况分析 2010 年 1-11 月, 广州市十区商品年的吸纳率下降了 41.42%, 商品房市场房批准预售面积为 万平方米, 比经历了 2009 年的供不应求的 火热 之后, 2009 年全年上升 8.47%, 而十区商品房 2010 年在国家宏观调控政策频出之后呈现成交面积为 万平方米, 比 2009 年回落态势, 广州房地产市场成交减少趋势全年下降 36.45% 2010 年 1-11 月, 商明显, 供求关系趋于平衡 品房市场吸纳率为 82.13%, 比 2009 年全 2001 年 年广州市商品房批准预售及预售成交走势 数据说明 数据来源 : 报告所涉及之数据均取自广州市国土资源与房屋管理局的对外公布信息, 经广州中地行房产代理有限公司市场部整理统计而成 数据统计时间 : 2010 年 1 月 1 日至 2010 年 11 月 30 日 数据统计范围 : 广州市十区 ( 含越秀区 荔湾区 海珠区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 南沙区 萝岗区 ) 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 15

22 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 2010 年商品房供应情况分析 2010 年 1-11 月, 商品房新增批准预售项目共 344 个, 合计 万平方米 2010 年, 在传统的交投旺季 五一小黄金周 及 金九银十 期间, 市场供应量集中释放, 由于举办广州亚运会的影响, 金九银十 的供货潮提前至 8 月份到来,9 月份, 随着广州亚运城项目的入市, 广州房地产市场迎来了年度供货最高峰 随着广州 亚运会的结束, 预计年底又会迎来新的一波集中供应潮 受到 2009 年的旺市影响, 动工项目增多, 特别是郊区项目增多, 近几年, 随着供应郊区化的发展, 新增供应量仍集中在番禺 花都等区域 2010 年 1-11 月, 广州市场总体供应量增加, 供应量相对充足 2010 年广州市商品房批准预售面积走势 受出让土地的户型面积限制政策的持续影响, 2010 年 1-11 月, 市场总体供应面积增加, 在总体供应面积上扬的情况下, 单一商品房平均面积维持在 120 平方米水平线上下, 个别月度套均面积猛增至近两年最高水平 从新增项目总量及其分布来看, 1-4 月份, 市场 相对低迷,5 月开始至 10 月, 市场维持了较好的活跃程度, 受调控新政及销售淡季影响,11 月供应量大幅减少 2010 年 1-11 月, 广州十区新增批准预售项目共 344 个, 平均每月有 31 个新增项目, 比 2009 年全年增加 24.00%, 平均单个项目新增 2.5 万平方米, 比 2009 年全年减少 3.85% 2010 年广州市商品房批准预售套数与项目个数对比 2010 年 1-11 月, 广州市十区商品房预售面积中, 仍以住宅预售面积占绝对比例, 供应量达 万平方米, 比 2009 年全年上涨 4.87%(2009 年供应量为 万平方米 ) 而商业和写字楼预售面积有了 较大幅度的上升,2010 年 1-11 月, 商业和写字楼供应量分别为 万平方米和 万平方米, 相比 2009 年全年分别上涨了 26.42% 和 28.64% REAL ESTATE MARKET REPORT

23 CHINA LAND 中地行 2010 年 1-11 月, 广州市主要供应量以番禺和花都两个区域为主, 该两个区域供应量已占总供应量 52.57%, 主要以住宅供应为主 中心城区供应量持续减少, 其中天河区的住宅供应量明显减少, 商用物业供应比例增加, 萝岗区供应量中住宅占比较少 随着近几年政府近郊规划的进一步落实, 如中新知识城等, 以及城市的边郊化发展, 市场容纳商用类物业的空间增加, 以社区物业为主的商用类物业供应情况开始出现转变 2010 年 1-11 月广州市商品房批准预售面积结构 2010 年 1-11 月广州市各区商品房及住宅批准预售情况 2010 年商品房成交情况分析 经历了 2009 年市场全面复苏回暖之后,2010 年上半年, 为遏制房价过快上涨, 稳定房地产市场, 国家开始出台楼市调控政策, 短暂观望之后, 市场交投恢复正常状态, 市场刚性需求进一步释放, 在中心城区供应不足而郊区供应充足的情况下,2010 年 1-11 月, 广州十区商品房交易面积相对平均, 月均成交面积 万平方米, 批准预售量与成交量整体之比为 1:0.82 由于 2009 年市场回暖, 开发商所持资金充裕, 大部分对后市发展看好, 特别是看好广州亚运会对广州房地产市场带来的利好, 新开工项目增加, 由于受亚运 停工令 的影响, 大多数开发商都希望抢在 11 月的亚运会前完工开售, 因此, 下半年开始供应量增加明显, 至 9 月前后达到了供应高峰 2010 年 1-11 月广州市各区商品房及住宅批准预售情况 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 17

24 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 2010 年商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月广州市各区商品房及住宅批准预售情况 2010 年 1-11 月, 广州市住宅预售总面积合计 万平方米, 其中中心六区 ( 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 ) 住宅预售面积为 万平方米, 仅占据全市住宅预售总面积的 32.56%, 随着中心城区可供用地的逐渐减少, 未来中心城区住宅的供应量将持续萎缩, 特别是越秀区 荔湾区等老城区, 同时 中心城区物业类型结构日趋多元化, 商用物业比例增加, 天河区表现尤为明显 黄埔区受到规划建设制约, 目前房地产市场发展深度仍有待挖掘 一向以工业用地和办公用地供应为主的萝岗区, 住宅用地供应开始增加 2010 年 1-11 月广州市中心六区和其他四区商品住宅预售成交情况比较 由于受到经济复苏以及房地产市场一揽子利好政策的影响下市场回暖,2009 年全年商品住宅预售成交量高达 万平方米,2010 年 1-11 月, 广州十区商品住宅总体预售成交面积为 万平方米, 比 2009 年全年减少 万平方米, 预计 2010 年全年广州商品住宅总体成交面积为 600 万平方米左右 其中中心六区 ( 越秀 荔湾 海珠 天河 白 云 黄埔 ) 的商品住宅预售成交量为 万平方米, 比 2009 年全年大幅减少 41.98%, 其他四区总体成交面积为 万平方米, 比 2009 年全年减少 44.32% 随着中心城区的供应量的减少以及近郊区房地产市场的发展, 近郊区的商品住宅成交量与中心城区的差距逐年减少 REAL ESTATE MARKET REPORT

25 CHINA LAND 中地行 2010 年 1-11 月广州市各区商品住宅预售成交情况 2010 年 1-11 月广州市各区商品住宅市场吸纳率情况 从供应面积看,2010 年 1-11 月, 番禺区受广州亚运成项目的影响, 其商品住宅预售面积高达 万平方米, 遥遥领先于其他区域, 居全市第一, 番禺区在经过 2009 年的沉静态势后, 除了巨无霸广州亚运城项目外, 广州雅居乐 华南碧桂园等超级大盘在 2010 年先后推出新货, 重新带热了华南板块市场,2010 年 1-11 月, 番禺区商品住宅预售成交面积为 万平方米, 预计 2010 年全年番禺区总体成交量近 100 万平方米 2010 年 1-11 月, 花都区以 万平方米的商品住宅总供应量位居全市供应量暂居第二位, 其成交量以 万平方米的暂居全市首位, 比 2009 年全年减少 29.27%, 预计 2010 年全年商品住宅成交量 在 145 万平方米左右 2010 年全年花都区以消化前两年出让的住宅用地项目为主, 2010 年 1-11 月, 花都区暂无一块住宅用地出让, 预计 2011 年全区的商品住宅供应量及成交量将出现较大幅度的萎缩 2010 年 1-11 月, 广州各区商品住宅预售成交量均出现较大幅度的下降, 由于 12 月份为传统的销售淡季, 再加上房地产调控政策的持续影响, 预计全年商品住宅成交量在 600 万平方米左右 从市场吸纳率情况分析, 经过国家宏观调控政策以及市场供求结构变化的影响, 2009 年全市供不应求的局面在 2010 年得到缓解, 除海珠 天河两区供不应求的现象较为明显, 以及番禺区出现明显的供大于求现象外, 其他各区供求关系相对稳定 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 19

26 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 2010 年 1-11 月广州市商品住宅供求情况 预售成交价格方面,2010 年 1-11 月, 广州十区商品住宅累计预售成交均价为 元 / 平方米, 比 2009 年全年成交均价 9351 元 / 平方米上涨 31.73% 从月度情况来看,2010 年前 9 个月, 房价保持相对稳定的态势,10 月份由于受到调控政策压力影响, 市场需求集中释放, 加上个别高价楼盘的入市, 拉动了房价快速冲高,10 月房价突破 元 / 平方米关口,11 月随着市场供应量的大幅回落, 加上受限购政策影响, 成交量及成交价格均有所回落 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺等 5 个区的商品住宅预售成交价格均比 2009 年全年上涨 30% 以上, 其中, 番禺区住宅预售成交价格受 2009 年市场供不应求局面以及广州亚运城项目的拉动作用,2010 年 1-11 月, 番禺全区成交价格为 元 / 平方米, 比 2009 年全年高出 5157 元 / 平方米, 涨幅高达 63.92% 预计 2010 年全年广州市商品住宅成交均价在 元 / 平方米左右, 较 2009 年将有较大幅度的上涨 越秀区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 越秀区商品住宅累计批准预售面积为 万平方米, 累计成交面积为 万平方米, 相比 2009 年全年分别减少了 21.22% 和 55.89%, 累计成交均价为 元 / 平方米, 相比 2009 年全年上涨 17.63% 随着供应量减少,2010 年全区呈现量跌价涨局面 2010 年, 越秀区新增在售住宅项目有御东和府 兰亭璟濠大厦 御江苑 东山领汇广场等, 项目体量普遍偏小, 加上新增项目数量减少,2010 年越秀区供应及成交量出现了较大幅度下滑 此外, 东湖广场 爱群荟景湾 海印中心等多个项目蓄势待发, 预计将在 2011 年初入市 2010 年 1-11 月广州市越秀区商品住宅供求情况 REAL ESTATE MARKET REPORT

27 CHINA LAND 中地行 荔湾区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 荔湾区商品住宅累计批准预售面积为 万平方米, 累计成交面积为 万平方米, 相比 2009 年全年分别减少了 12.11% 和 10.65%, 供求基本维持在平衡状态 累计成交均价为 元 / 平方米, 相比 2009 年全年上涨 36.04% 荔湾区的新增供应持续减少, 大部分新增供应来自旧盘新推, 全新推出的项目有西湾阳光 元邦明月星辉等, 此外, 富力君湖华庭 万科柏悦湾二期 逸彩新世界等均有新货供应市场, 全年供应量集中在上半年推出, 下半年可供新增货量减少 2010 年 1-11 月广州市荔湾区商品住宅预售成交情况 海珠区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 海珠区商品住宅累计批准预售面积为 万平方米, 累计成交面积为 万平方米, 相比 2009 年全年分别减少了 52.95% 和 50.57%, 市场供应量减少, 刚性需求持续释放, 持续 2009 年的供求失衡相对严重的状态 累计成交均价为 元 / 平方米, 相比 2009 年全年上涨 40.09% 原计划于 2010 年 10 月开盘的可逸家园 万科华庭 保利世贸公寓 利海假日轩等全新项目以及颐景华苑抢先于国庆黄金周正式公开发售, 其中颐景华苑和保利世贸公寓开盘当天基本售罄,2010 年开盘即售罄的 日光盘 在海珠区多次出现 2010 年 1-11 月广州市海珠区商品住宅预售成交情况 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 21

28 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 天河区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 天河区商品住宅累计批准预售面积为 万平方米, 累计成交面积为 万平方米, 相比 2009 年全年分别减少了 62.13% 和 42.78%, 随着商业及办公物业的增加, 天河区商品住宅市场供应量减少, 成交量随之呈现大幅下滑的态势 1-11 月天河区累计成交均价为 元 / 平方米, 相比 2009 年全年上涨 34.39%, 位居全市各区首位 2010 年, 天河区新增供应量集中在下半年释放, 华景里 睿山 宝翠园二期等项目在国庆黄金周前推出新货, 其中珠江璟园 凯旋新世界等珠江新城的高端高价项目在下半年低调推出市场, 拉动了天河区全年的住宅整体销售价格 此外, 佳润临江上品 亿泉尚园 日出观山二期陆续在第四季度面市, 形成年末新一轮的供货小高潮 2010 年 1-11 月广州市天河区商品住宅预售成交情况 白云区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 白云区商品住宅累计批准预售面积为 万平方米, 累计成交面积为 万平方米, 供应量基本与 2009 年保持平衡, 成交量则有了较大幅度的萎缩, 比 2009 年全年减少 39.02% 全区累计成交均价为 元 / 平方米, 相比 2009 年全年上涨 33.91%, 市场供求关系相对稳定 2010 年, 在岭南新世界 恒大绿洲 金域蓝湾等项目陆续推出新货, 以及万科天河御品 君华香柏广场 保利西海岸等新项目先后面市的情况下, 白云区的市场新增供应量相对充足, 预计 10 月开售的别墅项目大一山庄到年末依然没有揭开神秘的面纱 2010 年 1-11 月广州市白云区商品住宅预售成交情况 REAL ESTATE MARKET REPORT

29 CHINA LAND 中地行 黄埔区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 黄埔区商品住宅累计批准预售面积为 5.23 万平方米, 累计成交面积为 5.34 万平方米, 比 2009 年分别减少 52.63% 及 55.24% 全区累计成交均价为 元 / 平方米, 相比 2009 年全年上涨 40.07%, 受供求结构影响, 价格呈现持续上涨趋势 黄埔区仅有黄埔花园及东城国际公寓推出新货, 无新项目面市 其中黄埔花园推出全新组团受到市场的热烈追捧, 推出后迅速被市场消化, 近几年新增供应紧缺的局面仍未打开 2010 年 1-11 月广州市黄埔区商品住宅预售成交情况 番禺区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 番禺区商品住宅累计批准预售面积为 万平方米, 比 2009 年全年增加 %, 累计成交面积为 万平方米, 比 2009 年全年减少 57.16%, 供求比例严重失衡, 主要因为广州亚运城项目的大规模入市影响市场整体供应 全区累计成交均价为 元 / 平方米, 相比 2009 年全年的 8068 元 / 平方米上涨 63.92%, 全区市场供求关系相对稳定 2010 年 9 月末, 在第二波楼市调控政策出台前, 广州亚运城项目正式开始对外销售, 全年共推出逾 8000 套商品住宅, 由于项目开售前宣称的价格在众多首次置业者及投资者的心理价位, 项目开售期间引起了 全城抢房 的轰动效应, 以 元 / 平方米左右的销售价格带动了番禺区整体房价的上涨, 随着项目价格的上调, 以及国家调控政策和广州限购令的多重因素影响下, 其第四季度的成交量应声滑落 2010 年 1-11 月广州市番禺区商品住宅预售成交情况 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 23

30 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 花都区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 花都区商品住宅累计批准预售面积为 万平方米, 比 2009 年全年增加 16.29%, 累计成交面积为 万平方米, 是全市十区中唯一一个成交量超百万的区域, 比 2009 年全年减少 29.27%, 供求畅旺, 其供应量仅次于番禺区, 成交量则暂居全市首位, 预计 2010 年全年花都区的商品住宅总成交量在 145 万平方米左右 2010 年 1-11 月, 花都区商品住宅累计成交均价为 6168 元 / 平方米, 比 2009 年全年上涨 6.28%, 受供求结构影响, 价格上涨幅度相对于中心城区的较小 受到 2010 年住宅用地供应影响, 预计 2011 年花都区成交量将呈现大幅萎缩的趋势 2010 年 1-11 月广州市花都区商品住宅预售成交情况 南沙区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 南沙区商品住宅累计批准预售面积为 万平方米, 比 2009 年全年增加 33.32%, 累计成交面积为 万平方米, 比 2009 年减少 27.25% 全区累计成交均价为 5394 元 / 平方米, 相比 2009 年全年上涨 24.37%,2010 年南沙区呈现供求相对稳定态势 2010 年下半年, 由于时代南湾项目的开售, 其高于全区的销售价格带动了南沙区的商品住宅成交价格的提升 2010 年 1-11 月广州市南沙区商品住宅预售成交情况 REAL ESTATE MARKET REPORT

31 CHINA LAND 中地行 萝岗区商品住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 萝岗区商品住宅累计批准预售 面积为 9.96 万平方米, 比 2009 年全年减少 77%, 累计成交面积为 万平方米, 比 2009 年减少 73.18% 全区累计成交均价为 9826 元 / 平方米, 相比 2009 年全年上涨 29.1%, 新增供应量减少, 萝岗区供不应求的局面依然持续 2010 年 1-11 月广州市萝岗区商品住宅预售成交情况 2010 年存量房市场分析 2010 年 1-11 月广州市房屋交易市场结构 2010 年 1-11 月广州市存量房成交面积结构 2010 年 1-11 月, 广州全市新建商品房成交面积 万平方米, 而存量房成交面积为 万平方米, 其月均成交面积达 万平方米, 交投活跃度超过新建商品房市场 从成交结构来看, 住宅仍然是存量房成交主力, 2010 年 1-11 月, 广州全市存量住宅总体成交量达 万平方米, 占存量房总成交量的 77% 由于近几年来新建商品房市场得到较大的发展, 在新建商品房市场带动下, 存量房供应量不断增加, 同时, 存量房交易价格相对新建商品房具有较明显的优势, 其价格受新建商品房价格影响较大但具有相对稳定性, 2010 年 1-11 月, 广州全市存量房市场持续升温 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 25

32 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 2010 年存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月广州各区新建住宅与存量住宅成交对比 从存量住宅市场分析,2010 年 1-11 月, 广州全市存量住宅成交面积 万平方米, 高于新建商品住宅 万平方米的成交量, 受政府宏观调控政策及新建住宅市场的影响, 预计 2010 年全年广州存量住宅成交面积比 2009 年全年 万平方米的成交量将出现较大幅度的回落 2010 年 1-11 月, 存量房住宅市场特征基本与 2009 年相同, 存量房的住宅成交面积中, 番禺成交面积仍然居十区之首, 成交面积为 万平方米, 远远高于新建商品住宅成交面积, 仅次于番禺的为天河 海珠 白云三大区域, 随着新建商品住宅新增供应量的减少, 目前天河区的二手住宅市场活跃程度已远远超过一手住宅, 二手住宅成交面积上涨较快, 已超越了白云 海珠等区域成为仅次于番禺的二手市场成交大户 越秀 海珠等老城区由于一手住宅供应量较少, 而二手住宅交易持续畅旺, 因此该两区的二手住宅成交面积均多于一手住宅交易面积 而花都 南沙 萝岗等区域仍然以一手住宅成交为主 存量住宅市场成交价格一直受新建住宅价格影响较为严重, 故整体趋势与新建商品住宅价格基本相同 越秀区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 越秀区存量住宅累计成交 万平方米, 比新建住宅市场活跃, 成交价格比新建住宅的曲线波动显得稳定, 存量住宅累计成交价格为 6252 元 / 平方米, 整体成交价格呈现小幅下滑趋势 2010 年 1-11 月越秀区新建住宅与存量住宅成交对比 REAL ESTATE MARKET REPORT

33 CHINA LAND 中地行 荔湾区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 荔湾区存量住宅累计成交 万平方米, 其市场活跃度与新建住宅市场相当, 全区累计成交价格为 5027 元 / 平方米, 月度成交量及成交价格相对稳定 相比新建住宅 元 / 平方米的成交价格, 未来荔湾区的存量住宅市场将有较大的发展空间 2010 年 1-11 月荔湾区新建住宅与存量住宅成交对比 海珠区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 海珠区存量住宅累计成交 万平方米,, 全区累计成交价格为 5848 元 / 平方米 受新增住宅供应量减少的影响,2010 年全区月度平均成交量为 9.78 万平方米, 相比新建住宅 4.04 万平方米的月度平均成交量高出 5.74 万平方米 2010 年 1-11 月海珠区新建住宅与存量住宅成交对比 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 27

34 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 天河区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 天河区存量住宅累计成交面积为 万平方米, 二手住宅交易市场持续火热, 虽较 2009 年稍有降温, 但相比新建住宅市场 万平方米的成交量, 仍保持了较好的市场活跃度 1-11 月, 全区二手住宅累计成交价格为 6633 元 / 平方米, 相比 2009 年全年的 6049 元 / 平方米上涨 9.65%, 其上涨速度远远低于新建住宅的价格攀升 2010 年 1-11 月天河区新建住宅与存量住宅成交对比 白云区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 白云区存量住宅累计成交面积为 万平方米, 比新建住宅成交量 万平方米高出 万平方米, 全区存量住宅月度成交价格相对平稳, 呈现相对缓慢的上扬趋势,1-11 月累计成交价格为 4553 元 / 平方米 2010 年 1-11 月白云区新建住宅与存量住宅成交对比 REAL ESTATE MARKET REPORT

35 CHINA LAND 中地行 黄埔区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 黄埔区存量住宅累计成交面积为 万平方米, 其活跃程度远大于新建住宅市场, 但受制于新增供应量的短缺, 整体交投仍显冷清, 月度成交波动较大 全区存量住宅月度成交价格相对平稳,1-11 月累计成交价格为 3625 元 / 平方米 2010 年 1-11 月黄埔区新建住宅与存量住宅成交对比 番禺区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 番禺区存量住宅累计成交面积为 万平方米, 其成交量位居全市之首, 活跃程度远远大于新建住宅市场, 成交价格呈现整体上扬的态势,1-11 月累计成交价格为 5116 元 / 平方米 区域内存量房房源较新, 户型布局等较为合理, 性价比优势突出, 因此交易情况一直较为旺盛, 尤其华南板块较为突出 2010 年 1-11 月番禺区新建住宅与存量住宅成交对比 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 29

36 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 花都区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 花都区存量住宅累计成交面积为 万平方米, 月度平均成交面积为 5.62 万平方米, 与 2009 年月度平均成交量相当 累计成交价格为 2965 元 / 平方米 该区新建住宅项目从供应面积 房屋质量到价格方面均具有较大的竞争优势, 因此对存量房市场造成较大冲击 存量住宅价格走势较为平稳 2010 年 1-11 月花都区新建住宅与存量住宅成交对比 南沙区存量住宅市场分析 2010 年 1-11 月, 南沙区存量住宅累计成交面积为 9.58 万平方米, 月度平均成交面积为 0.87 万平方米, 市场活跃度相对较低 累计成交价格为 2634 元 / 平方米 该区房地产市场发展起步较晚, 存量房市场优质资源较少, 因此交易较为平淡 2010 年 1-11 月南沙区新建住宅与存量住宅成交对比 REAL ESTATE MARKET REPORT

37 萝岗区存量住宅市场分析 CHINA LAND 中地行 2010 年 1-11 月, 萝岗区存量住宅累计成交面积为 8.62 万平方米, 月度平均成交面积为 0.78 万平方米 累计成交价格为 3644 元 / 平方米, 整体成交价格相对稳定 作为近几年才开始起步发展的区域, 区域内的存量房资源较少, 市场活跃度较低, 而随着住宅土地供应的增多以及新增住宅项目供应, 萝岗区未来的一 二手住宅市场将有较大的发展空间 2010 年 1-11 月萝岗区新建住宅与存量住宅成交对比 2010 年商业市场分析 2010 年 1-11 月, 广州全市商业预售供应面积为 万平方米, 相比 2009 年全年 万平方米的供应量增幅 26.42%, 总成交面积达 万平方米, 与 2009 年全年成交量相当, 市场吸纳率达到 94.5%, 供求关系处于相对稳定状态 2010 年 1-11 月, 全市累计成交均价为 元 / 平方米 由于商业物业不在广州限购政策范围内, 促使投资资金大量涌向商业及办公物业, 预计年末商业的预售成交面积将持续在高位运行,2010 年全年商业成交量或在 80 万平方米左右 2010 年 1-11 月广州市商品商业供求情况 近几年, 广州市中心城区商业市场得到了较大的发展, 经历了 2009 年的跌宕起伏,2010 年 1-11 月广州全市商业市场呈现相对稳定上扬的发展态势, 市场供应在下半年达到了高峰, 月度成交量相对均衡, 平均每月成交约 6.06 万平方米, 其中 9 月的成交量逾 10 万平方米, 为 2010 年单月最高成交量 价格方面,2010 年前 7 个月, 商业成交价格波动较大,8 月份开始冲高并维持在 元 / 平方米以上的成交均价, 呈现量价齐升态势 从分布区域来看, 各大区域均有不等量分布, 其中天河区 荔湾区 白云区等均以街区商业为主 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 31

38 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 2010 年写字楼市场分析 2010 年 1-11 月, 广州全市新建写字楼预售面积 为 万平方米, 已经超越 2009 年全年 万平方米的供应量, 涨幅为 28.64%, 总预售成交面积为 万平方米, 比 2009 年全年成交面积 万平方米已高出 万平方米, 上涨 48.19%, 市场吸纳率为 71.97%, 供求关系相对稳定 2010 年写字楼市场分析 2010 年 1-11 月, 广州写字楼市场整体表现较为活跃, 在投资市场回暖交易活跃的情况下, 越来越多的写字楼物业包装成商务公寓出售, 以其面积较小 总价低 投资回报率较高的优势赢得了较大的市场空间 从物业品质来看, 写字楼物业逐步拔高, 甲级 超甲级写字楼项目日渐增多, 以天河区的珠江新城等区域最为多见, 而海珠区的琶洲板块受到交易会整体迁移的利好, 写字楼市场也开始活跃, 已出现中洲交易中心 保利国际广场等高端写字楼, 预计未来, 上述两大区域写字楼市场 尤其是高端写字楼市场的竞争仍将比较激烈 2010 年广州颁布的限购政策不涉及写字楼物业, 商务公寓项目开始成为市场关注焦点, 开发商对未来商务公寓的市场发展持乐观态度 随着商务公寓的增多, 写字楼市场的成交情况开始出现转机,2010 年 1-11 月月均成交 6.13 万平方米, 比 2009 年上升 61.66% 价格方面, 由于写字楼物业差异化较为严重, 成交价格波动较大, 受市场回暖以及供应结构变化的影响,2010 年 1-11 月写字楼整体均比 2009 年全年均价 元 / 平方米上涨 18.36%, 为 元 / 平方米 REAL ESTATE MARKET REPORT

39 CHINA LAND 中地行 2010 年广州十区二市商业地产新增项目预售及成交一览表 越秀区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 越秀区 爱群荟景湾 越秀区 大同商业大厦 越秀区 东山领汇广场 越秀区 翰雅明轩 越秀区 华以泰大厦 越秀区 汇德大厦 越秀区 建和商业广场 越秀区 正佳东方国际广场 合计 荔湾区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 荔湾区 长乐花苑 荔湾区 富力君湖华庭 荔湾区 广物荔江美筑 荔湾区 宏新华庭 荔湾区 美荔尚筑 荔湾区 明月星辉楼 荔湾区 侨康大厦 荔湾区 万科柏悦湾 合计 海珠区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 海珠区 保利世界贸易中心 海珠区 东银广场 海珠区 丽海雅居 海珠区 水榕苑 海珠区 水榕苑 海珠区 水榕苑 海珠区 水榕苑 海珠区 万科金域华庭 海珠区 馨润尚寓 海珠区 珠江国际纺织城 海珠区 珠江国际纺织城 合计 REAL ESTATE MARKET REPORT 33

40 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 天河区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 天河区 宝供商业楼 天河区 保利威座大厦 天河区 保利中辰苑 天河区 保利中汇广场 天河区 茶山睿峰园 天河区 东荣文华轩 天河区 富力盈盛广场 天河区 观山苑 天河区 广州银行大厦 天河区 佳润临江上品大厦 天河区 佳兆业广场 天河区 江源半岛花园 天河区 南国商苑 天河区 尚园 天河区 圣丰广场 天河区 兴业银行大厦 天河区 珠江太阳城广场 合计 白云区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 白云区 白云尚城花园 白云区 白云万达广场 白云区 保利星海花园 白云区 保利星海花园 白云区 富业苑 白云区 君华又一城花园 白云区 岭南新世界家园 白云区 尚境雅筑 白云区 穗和名庭 白云区 万科四季公寓 白云区 云楠苑 白云区 云山锦绣家园 白云区 云山熹景苑 白云区 中海金沙馨园 合计 REAL ESTATE MARKET REPORT

41 CHINA LAND 中地行 番禺区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 番禺区 奥园广场 番禺区 大岗翡翠蓝湾 番禺区 大岗绿庭雅苑 番禺区 广州雅居乐北苑 番禺区 广州雅居乐花园 番禺区 广州雅居乐花园 番禺区 广州雅居乐花园 番禺区 广州雅居乐花园 番禺区 海印又一城 番禺区 海印又一城 番禺区 鸿禧华庭商业楼 番禺区 花样年华雅筑 番禺区 花样年华雅筑 番禺区 华南碧桂园 番禺区 华南新城 番禺区 华南新城 番禺区 金沙丽水花园 番禺区 金山谷花园 番禺区 金山谷花园 番禺区 锦绣半岛银湾 番禺区 锦绣半岛银湾 番禺区 锦绣香江花园 番禺区 万科金色城品苑 番禺区 香缤豪庭 番禺区 香缤豪庭 番禺区 鑫隆世家 番禺区 星晨时代豪庭 番禺区 星晨时代豪庭 番禺区 星晨时代豪庭 番禺区 星晨时代豪庭 番禺区 星晨时代豪庭 番禺区 星晨时代豪庭 番禺区 星晨时代豪庭商铺 番禺区 亚运城 番禺区 亚运城 番禺区 雍逸华庭 番禺区 誉名苑 番禺区 庄士映蝶蓝湾 合计 REAL ESTATE MARKET REPORT 35

42 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 黄埔区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 / m 2 ) 黄埔区黄埔花园 合计 花都区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 花都区 澳景蓝庭 花都区 保利城花园 花都区 晨曦金阁 花都区 鼎信四季花园 花都区 富力金港新城 花都区 豪骏名苑 花都区 豪利花园 花都区 好美嘉园 花都区 花都雅居乐花园 花都区 嘉粤百合雅居 花都区 锦东花园 花都区 锦东花园 花都区 锦尚蓬莱苑 花都区 京仕商业广场 花都区 俊怡御景花园 花都区 骏豪阳光花园 花都区 骏鸿苑 花都区 康信园 花都区 朗庭雅居 花都区 荔景苑 花都区 尚文轩 花都区 万虹花园 花都区 学府花园 花都区 雅图奥园 花都区 阳光雅居 花都区 颐和盛世花园 花都区 友田碧云轩 花都区 云山雅轩 花都区 中房雅景湾 合计 REAL ESTATE MARKET REPORT

43 CHINA LAND 中地行 南沙区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 南沙区 碧桂园豪庭 南沙区 观海美寓 南沙区 南沙滨海花园 南沙区 南沙海璟奥园 南沙区 南沙海璟奥园 南沙区 南沙海璟奥园 南沙区 南沙海璟奥园 南沙区 南沙御景花园 南沙区 南沙御景花园 南沙区 南沙珠江湾 南沙区 南沙珠江湾 南沙区 逸涛雅苑 南沙区 棕榈水岸园 南沙区 棕榈水岸园 南沙区 棕榈水岸园 南沙区 棕榈水岸园 南沙区 棕榈水岸园 合计 萝岗区 商业 办公 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 萝岗区 飞晟文汇广场 萝岗区 飞晟文汇广场 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 科汇发展中心 萝岗区 龙光峰景华庭 萝岗区 龙光峰景华庭 合计 REAL ESTATE MARKET REPORT 37

44 SUPPLY AND DEMAND _ 供求篇 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 商业 已售套数 从化市 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 办公 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 从化市 从化动漫产业园 从化市 从化荔枝湾假日花园 从化市 从化荔枝湾假日花园 从化市 从化雅居乐滨江花园 从化市 德怡花苑 从化市 翰林国际公馆 从化市 河滨花园 从化市 宏业楼 从化市 汇贤居 从化市 昇晖楼 从化市 温泉高尔夫源泉花园 从化市 夏日南湾 从化市 怡景楼 从化市 怡景楼 从化市 雍禾苑 从化市 永丰楼 从化市 至宝楼 从化市 智杰雅筑花园 从化市 智杰雅筑花园 从化市 中盈星汇峰公馆 从化市 中盈星汇峰公馆 从化市 中盈星汇峰公馆 合计 预售证区域项目名称 预售套数 预售面积 (m 2 ) 商业 已售套数 增城市 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 预售套数 预售面积 (m 2 ) 办公 已售套数 已售面积 (m 2 ) 已售均价 ( 元 /m 2 ) 增城市 奥晨留学家园 增城市 半山御景花园 增城市 保利壹号公馆 增城市 碧桂园凤凰城 增城市 碧桂园凤凰城 增城市 碧桂园豪园 增城市 东汇城 增城市 富港水岸花园 增城市 汇东国际花园 增城市 汇东国际花园 增城市 汇商新城 增城市 集丽小区 增城市 金河湾家园 增城市 金泽豪庭 增城市 锦绣新天地花园 增城市 锦绣御景国际花园 增城市 锦绣御景国际花园 增城市 锦绣御景国际花园 增城市 景新花园 增城市 荔城花园 增城市 新天美地花园 增城市 新天美地花园 增城市 新天美地花园 增城市 学府雅苑 增城市 阳光国际商务大厦 合计 REAL ESTATE MARKET REPORT

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49 CHINA LAND 中地行 2010 年广州市土地市场发展回顾及 2011 年展望 数据说明 以下报告所涉及之数据均取自广州市国土资源与房屋管理局的对外公告, 经广州中地行房产代理有限公司市场部整理统计而成 2010 年, 广州完成了约 8.12 平方公里的土地供应, 不足全年的供 应计划面积的一半, 与 2009 年土地供求火热的现象相比,2010 年整体的土地市场似乎恢复到了 2008 年较为冷静 理性的局面 随 2010 年广州市供应土地的紧密程度与地块用途, 土地市场的现象由上半年的平静演变成下半年的火热 在全年房地产政策的调控下, 开发企业对楼市未来前景看法各异, 重归理性, 但总体而言, 在土地供应不足 中心城区住宅市场供不应求的双重影响下, 各开发企业对广州房地产发展的信心仍十足, 尤其是外来企业对广州市场更是看好, 买地热情高涨 对于优越性强的地块, 竞争依然激烈, 土地成交价格节节攀升, 成交楼面单价多次刷新了广州单价楼王记录, 迈入两万元关口 年末, 在土地市场未能完成供应目标和住宅供不应求的前提下, 土地政策的效果呈现将有所延后, 未来的土地市场将如何走向? 在 2010 年期间, 广州中地行房产代理有限公司从事了较多的土地投资 交易 评估 转让等业务, 对广州土地市场乃至全国的土地市场有较为深入的了解及独特的见解 在此以广州土地市场为例, 从专业公司的角度, 分析 2011 年的广州土地市场发展情况以及未来发展趋势 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 43

50 LAND PAPERS _ 土地篇 2010 年广州市土地市场总体概况 住房供地计划 6.87 平方公里, 是近年来供地量最大的一年 2010 年广州市辖十区国有土地使用权计划推出 230 宗地, 用地面积逾 3343 万平方米 其中, 居住用地计划出让 36 宗 用地面积逾 687 万平方米, 比原来规划的 5 平方公里还要充裕 全年供应规模成为近年来最多的一年, 其中中低价位和中小户型占 96% 与 2009 年推出的多是番禺 花都等城郊地块为主不同, 36 宗地中有 22 宗是市中心六区的住宅用地 为加大经营性用地出让计划, 加快重点功能区商 服用地供应, 计划供应商服用地 2.93 平方公里 限价房用地供应至少为 40 万平方米, 建成后可供应限价房约 套 政府还预计投入资金 45 亿元, 供应土地 1.05 平方公里, 建设 300 万平方米的保障性住房 在供应结构上, 将按照国家房地产宏观调控政策要求, 确保保障性住房 棚户区改造和中小户型商品住宅用地不低于供应总量的 70% 年广州市商品住房建设年度计划 年度 商品住房用地供应量 ( 公顷 ) 其中 : 中低价位 中小套型普通商品房 ( 公顷 ) 商品住房供应量 ( 万平方米 ) 其中 : 中低价位 中小套型普通商品房 ( 万平方米 ) 合计 注 : 中低价位 中小套型普通商品房包含保障性住房 实际供应不足 2 平方公里, 不到供应目标 5 平方公里的一半 2010 年, 广州市十区经营性用地供应共 158 宗, 供应总面积为 8.12 平方公里, 环比减少了 2.4% 2010 年广州市经营性用地供应结构 供应面积不仅有所减少, 用地供应结构也发生较大变化 2009 年, 住宅用地供应为主导地位, 占全年土地供应面积的 54.80%, 达到 4.56 平方公里, 而 2010 年与 2008 年相似, 工业用地又重新取代了住宅用地成为土地供应主体, 住宅用地退居次位 用地类型出让块数 ( 宗 ) 出让面积 ( 平方米 ) 比例 (%) 住宅用地 % 工业用地 % 商务金融用地 % 科教用地 % 仓储用地 % 总计 % 注 : 统计 2010 年 1 月 -12 月土地供应数据 REAL ESTATE MARKET REPORT

51 CHINA LAND 中地行 2010 年, 广州市政府的住宅用地供应目标为 5 平方公里, 实际供应住宅用地仅 1.9 平方公里 ( 包括捆绑地块住宅用地面积 ), 供应量不足 2 平方公里, 这一供应总量远远比不上 2009 年出让的一个占地面积 2.63 平方公里的亚运城项目 上半年广州住宅土地供应仅有 6 宗, 仅完成全年 供应目标的 2.4% 而在下半年住宅土地供应相对密集, 但始终难以完成年度住宅用地供应计划 与 2009 年 4.56 平方公里住宅用地供应面积相比, 2010 年全年的土地供应量不到 2009 年的一半, 仅为其的 42% 各类用地成交 6.97 平方公里, 收取土地出让金 330 亿元 2010 年, 广州市十区经营性用地成交 146 宗, 成交总面积为 6.97 平方公里, 与 2009 年相比, 土地成交面积减少 13.7% 由于供应量不多加上 2010 年房地产新政调控的影 响下,2010 年广州市土地市场的成交情况没有 2009 年的火热,158 宗供应土地中, 有 11 宗用地无人竞拍, 其中包括住宅用地 1 宗 商务金融用地和工业用地各 5 宗 2010 年广州市土地市场供应成交情况对比 2010 年, 广州市共有 31 宗住宅用地成功出让, 总成交面积为 1.7 平方公里, 占总成交土地面积的 24.4%, 与 2009 年的 43 宗 总成交面积 4.56 平方公里相比, 分别下降了 28% 与 63 % 工业用地共出让 77 宗, 成交了 74 宗, 成交面积为 3.9 平方公里, 与 2009 年成交的 40 块, 总成交面积 1.53 平方公里相比, 分别上升 73% 和 155% 2010 年广州市经营性用地成交结构 用地类型 成交块数 ( 宗 ) 成交面积 ( 平方米 ) 比例 (%) 住宅用地 % 工业用地 % 商务金融用地 % 2010 年广州市土地出让金分布 科教用地 % 仓储用地 % 总计 % 注 : 统计 2010 年 1 月 -12 月土地成交数据 2010 年, 广州市土地出让成交金额为 330 亿元, 同比下降 30%, 但比 2008 年仍高出 170% 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 45

52 LAND PAPERS _ 土地篇 2010 年, 广州市土地成交金额的 330 亿元中, 76.3% 是通过出让住宅用地而获得 商务金融用地成交金额占总体的一成多 由此可见, 政府的土地收入主要是通过住宅用地的成功出让而获得 政府一方面要面对因上半年土地供应不足所产生 的供地压力, 另一方面为补充举办亚运会所花费的大额支出, 在下半年进行了密集推地, 大部分的出让地块都兼具一定规模及优越性, 吸引开发商的青睐, 因此下半年土地出让金收入的增加尤为明显 成交面积集中近郊, 萝岗区土地成交大热 2010 年, 广州市中心区除黄埔外土地出让面积基本与 2009 年相符, 而近郊区域则变化甚大 2010 年, 广州市外围区域 番禺 南沙 萝岗三区土地成交活跃, 合计占全市总量约 69% 番禺和花都两区供地明显减少, 反之南沙 萝岗供应充足 而中心城区土地供应则集中在荔湾 白云 黄埔 2009 年与 2010 年广州各区土地出让面积对比 2010 年广州各区土地出让面积与成交面积对比 2010 年, 萝岗区共成交逾 250 万平方米, 占全市总量 36% 萝岗区近期建设发展迅速, 尤其出让工业用地频繁 至 12 月, 出让的居住用地有 6 宗, 大部分位于中新知识城 萝岗区居住与产业发展同步, 对各类型用地需求较大 位于中心城区供应超过 5 万平方米的大型住宅土地出让项目包括荔湾黄沙大道广铁南站地块, 白云区 金沙洲 B3702A-06 地块, 越秀区杨箕村改造公开出让地块, 荔湾区旧龙溪路高尔夫球场 E D 地块, 天河区广州氮肥厂地段 大规模的中心区用地有三宗位于荔湾, 作为配套完善的老城区, 区域土地价值高, 加上目前三旧改造工程的进展, 该区地价未来将会持续攀升 REAL ESTATE MARKET REPORT

53 CHINA LAND 中地行 2010 年广州市商品住宅用地市场特征 成交量有明显降幅, 成交价持续走高 2010 年广州市公开出让的住宅用地面积明显比 2009 年有大幅回落,2009 年能提供逾 800 万平方米的住宅面积, 可谓是历年最多 但 09 年广州市住宅成交面积已经逼近千万平方米关口,800 万平方米仍然 未能满足广州市每年住宅的需求 可见 2010 年的土地供应量令原本供不应求的市场局面更加紧张, 住宅价格的上涨更是显而易见 历年广州市住宅用地成交情况对比 在供求紧张的市场前提下, 成交价格也将继续高企 378 万平方米的住宅用地可建面积涉及了 亿元的住宅用地开发成本, 即平均的楼面地价为 6656 元 / 平方米, 同比增长了 22%,2010 年出让的住宅用地面积仅为 2009 年供应量的一半, 而楼面地价却高于 2009 年, 土地成本继续被抬高 历年广州市住宅用地成交情况对比 2010 年, 广州市住宅用地出让从 2009 年 井喷式 的增长回落到与 2008 年相似的供地情况 成交量再次缩减, 供不应求局面紧迫, 未来的土地成本或将继续走高 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 47

54 LAND PAPERS _ 土地篇 荔湾及萝岗 番禺成交活跃 2010 年, 住宅用地分布主要集中在荔湾 萝岗 番禺三大区域, 成交用地合计达 76%, 总建筑面积合计 67% 2010 年广州住宅用地成交占面区域分布 2010 年的土地计划即使不能完成, 但由于城中村改造释放的大量商品住宅在两年内陆续大量推出, 大量投机投资需求受到抑制, 全年约 400 万平方米的新 增住宅供应量加上开发企业手上的可开发用地以及存量未售的住宅, 预计可以满足一年之用 2010 年广州住宅用地成交建面区域分布 2010 年, 中心城区的住宅用地供应面积较少, 新增可建的住宅总建筑面积占整体 50%, 主要是荔湾区的住宅用地面积大, 占到中心城区的 56%, 包括 5 幅芳村高尔夫地块以及巨无霸广铁南站地块 另外, 2010 年白云区住宅用地面积供应有所加大, 比 2009 年增加 152%, 区域共出让 4 宗住宅用地,1 宗曾拍得 07 年金沙洲地王的地块, 另 3 宗为首次出让的白云新城地块 而 09 年供应量显著的海珠和花都两区, 在 2010 年无住宅用地供应 作为近郊的萝岗区, 未来将 成为房地产发展热区, 伴随大量工业用地成交, 企业进驻, 将重点发展科学城和中新知识城, 全年萝岗区可供应的建筑面积达 万平方米 预期未来中心城区的住宅可售面积供应逐步减少, 中心城区的住宅供不应求的情况将逐渐凸显, 供应量将逐步转向旧城改造的项目, 由于开发的成本较高, 预期中心城区的销售价格将继续保持稳步上扬 而郊区的住宅供应面积会明显提升, 成为未来住宅的主要供应区域 REAL ESTATE MARKET REPORT

55 CHINA LAND 中地行 地价屡战屡创新高, 刷新广州楼市记录 2010 年, 广州市共出让 35 宗住宅用地, 面积约 1.9 平方公里 即使所推住宅用地远远不及计划的多, 但优质地块依然受到开发企业的青睐, 造成哄抢现象 在 2010 年间, 住宅地块成交地价不断升高, 尤其在下半年, 开发企业抢地气氛越趋激烈, 致使土地成交价格不断攀升 年底出让的白云新城地块成交单价已刷新广州地王单价记录 抢地竞争激烈导致地价再次高涨的原因, 一方面与其地块条件优势有关, 另一方面, 以举办亚运会为契机, 广州城市面貌发生明显变化, 最终将会在土地价值中得到充分体现 大宗地块成交回顾 : 6 月 29 日, 中铁房地产集团以 亿夺荔湾区高尔夫球场 AB 地块, 楼面地价分别为 7408 元 / 平方米 7296 元 / 平方米, 两地的溢价率都超过了 100%, 中铁集团一口气将两块地拍下, 成为全场焦点 9 月 19 日, 出让的天河广州氮肥厂地块经过 8 家开发商竞争, 最终被深圳市天健房地产开发实业有限公司以 12.9 亿元拿下, 溢价 69.2%, 折合楼面地价 元 / 平方米 11 月 1 日, 再次出让曾以 21 亿元成为 2007 年金沙洲地王的地块, 最后深业南方地产集团以 22.1 亿元的成交价拿下地块, 楼面价格高达 8350 元 / 平方米, 该价格已经超越该地在 2007 年出让时创造的前 地王 价, 再度问鼎金沙洲地区的地王 11 月 25 日, 荔湾区广铁南站住宅地块出让, 吸 引万科 城建 保利 中海等多家地产巨头组成四大联合体进行竞投 最后, 广铁南站原地主方广铁集团经过 222 轮竞价以 86 亿元的高价夺得地块 该价格在全国仅次于 2007 年 92 亿长沙地王 2009 年 255 亿亚运城全国地王 2010 年南京 121 亿地王的高价地, 也是 9.29 楼市调控以来创下最高价的地王 这是近年举牌竞投次数最多的一次, 其 元 / 平方米地价使地块成荔湾区的住宅 地王 12 月 16 日, 白云新城公开出让三块住宅用地 这是白云新城启动以来, 第一次大规模的土地出让, 同时也拉开了广州年底拍地高潮 拍卖白云新城住宅地块共吸引了 19 家开发企业角逐 活跃在广州市场的保利 城建 中海 绿地集团 万科 富力等大型上市房地产企业悉数到场, 阵容之大实属罕见 短短半小时, 保利地产先后以总价 24 亿元和 11 亿元竞得白云新城第一和第二幅地块, 成交楼面地价达到约 元 / 平方米和 元 / 平方米, 是起始楼面地价的三倍, 超过了珠江新城的地价 中海集团以 11.7 亿元拿下第三幅住宅地块, 楼面地价达 元 / 平方米 白云新城三宗住宅用地楼面地价连创新高, 全部超过了当年云祥路单价地王创下的 元, 打破了保持三年多的广州单价地王纪录, 自此广州单价地王的楼面地价改写为 元 近七成住宅用地被国企背景公司囊括, 异地 企业看好广州市场 2010 年出让的住宅用地中, 基本都是被大型开发商收入囊中, 以国企背景企业居多, 小开发商几乎一无所获 保利地产可谓是 2010 年获地的大赢家, 共成交 5 块住宅用地, 占成交住宅用地总数的 7%, 且有 2 宗地块的成交楼面地价位居前三 而 4 宗最大面积的住宅用地其中 2 宗被城建地产收入囊中, 地块曾是 07 年番禺区的地王 愈演愈激烈的土地垄断, 更利于开发商今后对商品房供应量的控制, 形成更高程度的市 场垄断 从另一方面反映, 异地企业更看好广州市场, 不少 过江龙 打算抢占市场份额, 以购得荔湾高尔夫地块的中铁集团 天河广氮地块的深圳天健房地产开发公司 以及令金沙洲地块回炉地王的深业南方地产等, 都是通过与本土开发企业激烈竞争来抢领大规模地块进入广州市场 政府继续加大闲置用地处置力度广州市政府根据 穗七条 要求, 进一步加大闲置土地收回力度, 盘活再利用存量土地, 增大老城区住宅用地供应量 从 1998 年开始大规模清理和回收闲置用地行动, 一直延续到现在 广州多次重拳出击整顿土地市场 2010 年 6 月, 广州市国土局通报, 广州已累计收回闲置土地 26.4 平方公里, 其中房地产类闲置土地达到 17.3 平方公里, 成为国内收回闲置地最多的城市之一 2010 年 8 月, 广州国土局上报约 20 宗闲置用地的处理方案予市政府审批, 并公布了 53 宗闲置土地处置情况, 其中 21 宗地因涉及司法查封等未能确定具体处理方案 这 20 宗闲置土地处理方式包括延长开发建 设时间 ( 不超过一年 ) 改变用途继续开发 安排临时使用 收回土地使用权等 4 种, 其中处理措施最严厉的是收回地块 2010 年 10 月 15 日, 联席会议对 20 宗闲置土地的处置方案审议, 决定收回闲置土地 16 宗, 面积 28.8 公顷 ; 通过按地块现行基准地价的 20% 缴纳履约保证金后, 延长开发建设时间一年等方式处置闲置土地 4 宗, 面积 21.8 公顷 这 16 宗被收回的闲置土地约一半位于花都区 本次回收多宗闲置土地力度之大为近年罕见, 表明政府对土地管理强度逐步加大, 房地产市场制度体系不断在完善, 开发企业炒地 囤地现象在未来会逐渐减少 2011 REAL ESTATE MARKET REPORT 49

56 LAND PAPERS _ 土地篇 2011 年广州市土地市场展望 住宅用地供应增加, 仍将以近郊供应为主 2010 年, 住宅用地供应明显减少, 达不到供应目标 5 平方公里, 能为市场带来新增住宅面积为 400 多万平方米, 加上开发企业手上的可开发用地以及存量未售的住宅, 仅能满足一年之用, 供求关系依然紧张 为缓解未来广州住宅市场的需求, 未来广州政府增加住宅用地的供应将是一个必然趋势 由于目前广州政府的土地储备当中, 位于中心城区的住宅用地较少, 增加住宅用地的供应仍将以近郊区域为主 因此, 在 2011 年, 番禺 花都 南沙 萝岗等地的住宅用地供应将成为广州市住宅用地供应的主体 土地市场持续火热, 政府调控难度加大 2010 年下半年的住宅用地成交价格一次比一次高, 甚至超越三年前广州的成交单价地王 开发企业对后市信心充足, 对稀少的大规模优质地块更是抱有势在必得的决心 加上亚运会的举办令广州市现代化建设发展提速了 5 至 10 年, 开发企业的拿地热情将会延续至 2011 年, 若有好的地块, 同样会出现哄抢现象, 地王将可能再次诞生 每一次地王的诞生, 都会或多 或少刺激到周边区域房价的上涨以及后期楼价的攀升 在 2010 年房地产政策多次调控下, 土地市场仍旧火热, 地王不断上演 过热的土地市场使政府的楼市调控陷入僵局, 限购令政策何时取消将是个难题 目前政府表示广州房价仍处于较为理性 可控的范围, 但面对土地市场自发的日益激烈的抢地局面, 政府的调控之路会愈显艰难 保障住房用地供应仍然占据一定比例 面对全市各个区域楼价均有不同程度的上涨, 市场上对保障住宅的呼声越来越高 早在 2008 年, 广州就已针对处于经适房和廉租房之间的 夹心层, 提出研究解决政策 2009 年, 广州筹划推出经济租赁房 2010 年, 广州正式将 经济租赁房 定名为 公共租赁住房, 计划全供应从 3000 套公租房增至 8000 套 3 月, 出台 新穗七条, 在全年大举推出限价房用地, 预计 1-2 年内可为广州新增限价房约 套, 相当于 2007 年以来广州限价房供应量的两倍 至 2010 年 8 月, 广州已储备保障性住房用地 623 公顷, 已实现供地 72.1 公顷 而 2010 年计划至少供应 40 万平方米的限价房用 地至 11 月还未推出, 最快要到年底挂牌 初定推出的限价地地块是番禺华南新城旁限价地和萝岗龙洞地块 根据原计划, 广州供应的 40 万平方米限价地, 建筑面积达 72 万平方米, 可以供应 1 万套限价房 预期在 2011 年, 在广州乃至全国范围, 保障住宅用地的供应将成为住宅市场的一大热点, 针对性解决中低收入群体的居住需求 对于商品住宅市场来讲, 住宅市场呈现供不应求, 这必将影响住宅用地的供应及价格 在 2011 年, 住宅用地将成为各个开发企业的争抢目标, 在激烈的竞争下, 住宅用地价格与 2010 年相比, 会有一定的涨幅 三旧 改造为未来十年腾出大量供应空间 为促进节约集约用地, 广东省委 省政府 2008 年开始倡导推进 三旧 ( 旧城镇 旧厂房 旧村庄 ) 改造 2009 年之前, 广州市已经开始推进旧城危破房改造 退二进三 和城中村改造 2009 年, 随着广东省相关文件出台, 广州市 三旧 改造进程加快 2010 年, 广州市政府颁布 关于加快推进 三旧 改造工作的意见, 计划用 10 年的时间基本完成广州市 三旧 改造 三旧 改造, 将为广州新增高达 353 平方公里的建设用地, 相当于目前市中心面积的 1/10, 相当于未来 10 年新增建设用地 2.4 倍, 头 5 年就可腾出 28 平方公里低效用地, 超过近十年的住宅土地供应量, 可改善中心城区住宅的供需矛盾 规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在 2.0 以内 预计整个旧城改造涉及动迁人口 60 万 需要资金近千亿 在城中村改造方面, 广州市共有 138 条在册城中村将进行整治改造, 其中计划在 3-5 年时间完成 52 条城中村的全面改造 城市重点功能区的重点旧城成 片重建改造工作 至 2010 年底, 已有 15 条城中村完成了改造方案审批工作, 约占全面改造 城中村 数的 28.85%; 已批复旧厂改造项目 16 个, 涉及用地面积 71.5 万平方米 从远期, 政府计划按每年 平方公里有序推进改造工作, 力争 2020 年前基本完成本轮 三旧 改造工作 2011 年 1 月 18 日越秀区杨箕村改造公开出让地块将正式拍卖 这是继猎德村和琶洲村旧城改造地块出让后, 第三个公开挂牌出让的旧城改造项目 其出让底价加上改造成本总楼面地价达到 8593 元 / 平方米, 为广州历年商住用地起始单价第二高项目 2011 年土地出让第一拍将会备受关注 三旧 改造工作任重而道远, 但为未来十年内提供了更多的供应空间, 有助于减缓供不应求压力以及楼价的迅速上升 REAL ESTATE MARKET REPORT