放松限贷购房补贴税费减免开发商 : 资金链紧张, 面临兼并重组多渠道补充回笼流动性行业面临兼并重组金融体系 : 地产风险升级, 资产质量隐忧房地产信贷风险升级房地产信托风险高发民间借贷风

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巫席
5 years ago
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1 中经要报国家信息中心增刊 2014 第 5 期 ( 总 919) 2014 年 11 月 10 日当前房地产形势及政策走向当前房地产形势... 3 房地产步入下行调整期... 3 供需关系转变是主因... 4 未来不会暴涨也不会崩盘... 6 房地产下滑的影响... 8 政府 : 财政收入陷困, 掀起多轮救市潮... 8 取消限购... 9

2 放松限贷购房补贴税费减免开发商 : 资金链紧张, 面临兼并重组多渠道补充回笼流动性行业面临兼并重组金融体系 : 地产风险升级, 资产质量隐忧房地产信贷风险升级房地产信托风险高发民间借贷风险集中暴露房地产政策走向近年来房地产政策演变今后房地产政策走向... 27

3 当前房地产形势编者按 : 今年年初以来, 房地产市场结束多年来的快速增长局面, 开始步入下行调整期, 投资放缓价格下行销售不畅库存高企土地市场降温房企经营压力增加房地产市场房地产下滑给我国经济和金融带来了极大冲击受制于对土地财政的严重依赖, 地方政府收支失衡, 相继推出了取消限购放松限贷购房补贴税费减免等多轮救市举措, 但短期内效果仍十分有限楼市量价齐跌让开发商的资金告急, 陷入危机, 在市场的主动调整中, 房企分化加剧, 行业迎来兼并重组地产下行带来银行信贷地产信托民间借贷等领域的风险集中暴露, 各机构的资产质量潜藏很大隐患今后, 为保证房地产市场的健康平稳发展和向理性区间回归, 楼市调控将从全国一刀切式的行政强约束, 转变为更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式当前房地产形势房地产步入下行调整期伴随国家房地产调控政策的发力和货币政策持续稳健, 今年年初以来, 主要房地产指标全线下滑 ( 见图 1), 持续处于负增长区间, 国内主要城市房地产市场普遍处于价滞量缩的阵痛期国家统计局最新公布的数据显示,2014 年 1-9 月, 全国房地产开发投资亿元, 同比名义增长 12.5% ( 扣除价格因素实际增长 11.7%), 增速比 1-8 月回落 0.7 个百分点房地产开发企业土地购置面积万平方米, 同比下降 4.6%, 降幅比 1-8 月扩大 1.4 个百分点房地产开发企业到位资金亿元, 3

4 当前房地产形势同比增长 2.3%, 增速比 1-8 月份回落 0.4 个百分点 1-9 月, 商品房销售面积万平方米, 同比下降 8.6%, 降幅比 1-8 月扩大 0.3 个百分点商品房销售额亿元, 下降 8.9%, 降幅与 1-8 月持平 9 月末, 商品房待售面积万平方米, 比 8 月末增加 988 万平方米房价方面, 国家统计局数据显示, 9 月 70 个大中城市新建商品住宅售价同比下降 1.3%;70 个大中城市中, 价格环比下降的有 69 个, 最小降幅为 0.4%, 最大降幅为 1.9%; 价格同比下降的有 58 个, 相当于 80% 以上的城市房价同比下降中国指数研究院数据显示,9 月中国百城新建住宅价格环比下跌 0.92%, 连续第 5 个月下跌, 跌幅扩大 0.33 个百分点从涨跌城市个数看,79 个城市环比下跌,21 个城市环比上涨 ; 同比来看, 全国百城住宅均价上涨 1.12%, 涨幅较上月缩小 2.03 个百分点, 为连续第 9 个月缩小从北京上海等十大城市看, 新建住宅均价环比下跌 1.23%, 跌幅较上月扩大 0.70 个百分点 ; 同比上涨 4.46%, 涨幅较上月缩小 3.12 个百分点 9 月, 房地产开发景气指数为 94.72, 比上月回落 0.07 点上述多项数据表明, 经过半年多的调整, 国内房地产市场依然延续下行势头, 投资放缓土地市场降温房企经营压力增加价格继续下行成交季节性回升但同比下降幅度仍较大库存高企整个房地产市场已经结束多年来的快速增长局面, 进入本轮周期的下行阶段, 在中长期以内都将面临继续调整的压力中原地产首席分析师张大伟 :2014 年, 楼市变化的速度超过市场之前的预期从年初出现个别城市价格调整, 到 3-4 月出现华东区域的调整, 再到 6 月环比房价指数全面下调市场已经出现加速调整而且一线城市也出现了下调, 这意味着楼市调整从点到块, 再到面, 全面降温已经开始供需关系转变是主因目前房地产多项指标回落, 市场普遍认为, 住房供求状况的调整是主要原因, 建成房屋供大于求是房地产市场走到转折点的重要推手 4

5 当前房地产形势上海易居房地产研究院报告显示, 截至 9 月底, 其监测的 35 个城市新建商品住宅库存总量为万平方米, 环比增长 4.0%, 同比增长 23.8% 库存呈现飙升的增长态势,30 城依然面临库存压力山大的窘境 9 月库存再创历史新高其中, 一二三线 35 个城市新建商品住宅库存总量分别为和 4052 万平方米, 环比增长分别为 8.8% 3.5% 和 2.2%, 同比增长分别为 39.6% 21.8% 和 21.1% 三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势此外,9 月,35 个城市新建商品住宅存销比为 17.7 个月, 这也意味着市场需要用 17.7 个月的时间才能消化完这些库存而在 8 月, 该存销比数值为 17.5 个月这意味着 9 月去库存的速度有所放缓, 这和房企推盘力度大库存积压的因素有关中国社科院财经战略研究院博士邹琳华 : 从一二线城市看,2013 年市场的疯狂上涨诱发大量新房集中上市, 为消化结构性过剩与阶段性高供给, 普通商品房价格将进入为期 2-3 年的调整期尽管长期拐点尚未出现, 但短期下跌难以避免中国社科院财经战略研究院博士后杨慧 : 住房供求状况的调整是导致上半年各类城市主要指标下行的共同原因住房需求受信贷政策收紧及预期观望的影响, 增长有限 ; 住房供给则受前期大量施工竣工面积住房陆续入市, 以及销售低迷导致库存增加的双重作用, 短期内不断增加中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞 : 此次楼市调整是宏观经济步入新常态下的调整, 也是存量住房户均超过 1 套且住房保 5

6 当前房地产形势障有实质性进展下的调整, 更是中央经济治理理念发生重大变化在市场分化中的调整, 这势必影响楼市的发展趋势及相关调控对策住建部政策研究中心主任秦虹 : 目前房地产各项指标回落, 是由于中国遇到阶段性的商品房供给增速超过商品房销售面积增速中原地产首席分析师张大伟 : 部分城市前期供应量过大是导致目前楼市转冷的因素之一中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁 : 未来五年, 房地产新增需求约 895 万套, 但实际供给将达到万套, 现有存量房完全可以满足住房需求美银美林策略师崔伟 (David Cui): 中国楼市存量太大假如以过去 12 个月的平均成交量计算, 到今年 7 月, 消化中国楼市的存量房为期需约 4 个月 2008 年 12 月, 消化库存需 2.3 个月,2012 年 3 月需 2.5 个月金融时报 :2011 年, 房地产市场还是供不应求, 如今以在建房屋总建筑面积看, 供应足以满足全国四年多的需求量路透社 : 房价从 3 月开始下跌, 因经济放缓伤及需求, 库存大幅增加, 开发商开始打折年中前后官方数据才证实了楼市的下滑, 但这时开发商早已确定了 2014 年的完工计划下半年市场过剩的情况或将更为严重未来不会暴涨也不会崩盘面对房地产市场的持续低迷, 关于中国楼市行将崩盘的消息不绝于耳, 穆迪瑞银野村等国外金融机构也加入唱空行列事实上, 在过去的十年中, 房地产崩盘论曾数次出现, 但房地产行业并没有真的出现过断崖式下跌或价格腰斩经济规律表明, 房地产步入周期底部至少应具备如下特征 : 一些实力弱抗风险能力低的开发商因资金债务等问题宣告破产 ; 房价和房租水平持续跌势, 个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本从上述特征看, 目前还不是国内房市的底部, 企业资金链虽普遍紧张, 但破产的少 ; 一线城市房价有所下跌, 跌破建造成本者鲜见 ; 房地产纠纷时有报道, 却远非大量出现 6

7 当前房地产形势中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞 : 整体楼市将不会出现崩盘, 但局部性崩盘完全是有可能的像房价涨得较高前期开发量过大的二三线城市, 就可能崩盘, 例如, 浙江省除温州外的一些城市, 就比较有风险美国银行美林证券经济学家陆挺 : 可能会有小开发商大量破产, 但是不会出现一次大崩溃中国经济体制改革会副会长樊纲 : 从 2010 年 4 月份限购开始, 到现在已经 4 年多时间, 房地产已经经历了一次软着陆的过程软着陆就是在做相对平稳的调整, 不是崩盘式的调整现在市场上很多人, 包括国际上很多人说, 中国房地产市场崩盘了实际上房地产市场已经软着陆了澳新银行大中华区首席经济师刘利刚 : 从一些长期指标来看, 中国房地产市场事实上仍有较大的上升空间, 同时房地产市场的需求也仍将保持旺盛而且, 根据兰德咨询的统计, 即使市场环境如此恶劣, 但是上半年,202 家上市房企实现营业收入总额亿元, 同比增长 18.5%, 实现净利润 1020 亿元, 同比增长 0.99%, 平均利润率 14.17% 表明市场的主动调整不可避免, 但还不会进入持续的衰退与萧条但不可否认的是, 房地产行业暴利不再克而瑞统计数据显示, 上半年,18 家主流房企中有 11 家核心净利润率出现下跌, 其中 7 家净利润率跌破 10% 的红线不少海内外观察家认为, 房地产业已向理性区间回归, 而主推力正是中国正在进行的经济转型升级在经济转型的背景下, 新兴产业将成为新增长周期的亮点房地产业将以更加温和和稳健的姿态, 在国民经济中继续发挥基础性作用万科董事会主席王石 : 房地产黄金时代已经过去, 迎来的是白银时代中国经济体制改革会副会长樊纲 : 过去这十多年的时间, 房地产如果总是在那种亢奋过热的状态下, 拿块地就能挣钱, 那太不正常了, 现在开始回归正常了 7

8 房地产下滑的影响中国社科院 : 我国大中城市房价呈现由全线上涨到普遍微跌的主动调整态势, 中国楼市告别两位数的高速增长期, 正逐步回归理性中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞 : 从长期来看, 未来十年楼市是需求减速增长的 10 年中国社科院财经战略研究院助理研究员李超博士 : 楼市拐点大致出现在年间届时, 我国城市住房需求将不再具备快速增加的条件普通商品住房价格将进入为期 2-3 年的调整房地产下滑的影响房地产与中国经济紧密相关作为中国经济增长的重要驱动力, 房地产在中国经济规模中的占比达 15%, 而且直接牵扯到 40 个行业房地产市场的下行调整带来固定资产投资全面放缓, 也拖累工业生产增长速度明显放慢如果放任房地产价格下跌, 不仅对上游产业链传导负面预期, 给传统水泥玻璃有色等实体经济造成较大压力, 而且将对银行的贷款资产形成巨大冲击市场人士普遍认为, 房地产下行是今年中国经济的最大风险点中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞 : 宏观经济增长会受到房地产投资增速放缓的影响, 今年行业对 GDP 的贡献将降低 0.7 个百分点, 对地方财政收入的影响也不容小觑摩根大通中国首席经济学家朱海斌 : 房地产投资减少 5%,GDP 将被拉低 0.6% 左右如果房地产市场维持目前水平, 将拉低固定资产投资, 加剧经济下行压力中国房地产市场看来已到转折点, 房产市场下滑是近期中国主要的宏观风险光大证券分析师徐高 : 在地产开发投资本就疲弱的情况下, 房价加速下跌对地产行业尤其是地产投资的稳定构成了威胁, 给经济增长带来沉重压力除非房地产转向, 否则很难在下半年看到经济好转政府 : 财政收入陷困, 掀起多轮救市潮长期以来, 地方政府严重依赖土地财政, 房地产市场深入调整, 也让地方财政全年计划完成面临严峻考验财政部数据显示, 中国 8 8

9 房地产下滑的影响月财政收入同比增长 6.1%, 增速创下 5 个月新低, 地方财政收入同比增长 6.6% 增幅偏低主要受房地产相关税收增幅明显回落等因素影响中国指数研究院数据显示, 年初至今, 全国土地出让金大幅下滑 22%, 至 1.7 万亿元三季度, 全国 300 个城市各类土地出让金合计 4159 亿元, 同比下降近五成 9 月市场降温尤为明显, 单月出让金的同比降幅近七成作为地方政府主要的收入来源, 土地出让金等房地产相关企业上缴费用的减少令财政收入下滑与此同时, 地方政府的债务负担却不断增大著名经济学家玫瑰石顾问公司董事谢国忠表示, 地方政府的负债高达 20 万亿元, 且已经没有可用以进一步负债的抵押品, 现金流也达不到能供养其债务的水平基层政府的债务偿还压力更为突出据 2013 年底审计署的最新摸底数据, 县乡两级基层政府负有偿还责任的债务占比分别为 78.49% 和 84.18%, 是省级同一数字的两倍不止这两级政府没有省市政府的稳定税源和偿债资源, 最常用的手段除了卖地就是向企业家甚至农民化缘在财政收入下滑和债务负担增大的压力下, 今年 4 月以来, 不断有城市和地区推出松绑调控的相关措施, 以期拉动地方经济增长, 确保完成全年 GDP 增长目标取消限购 6 月 25 日, 呼和浩特市宣布取消限购, 成为正式发文确认取消限购的国内第一城, 从而引发众多二三线城市连锁反应, 掀起第一轮救市潮截至目前, 全国 46 个执行限购的城市中, 仅剩北京上海广州深圳三亚 5 市仍在坚守楼市限购, 这项具有较强行政色彩的房地产市场调控政策, 曾被视为抑制房价上涨的利器, 也曾因其行政色彩而引发争议多地取消限购, 被视为放松行政管制, 将楼市还给市场中国国际经济交流中心研究员张永军 : 原来房价上涨难以抑制, 需要政府进行调控, 但限购这一调控手段行政色彩较浓, 现在多地取消限购政策后, 将更多地采用市场化手段楼市经过 10 年黄金发展周 9

10 房地产下滑的影响期后, 现在总供求关系已出现失衡, 下行趋势明显, 在这一时期, 政策托底作用有限, 更多地需要市场力量进行调整沈阳市房产局房地产信息中心主任陈全 : 此次取消住房限购不是救市, 而是回归到市场调节中国城乡建设经济研究所所长陈淮 : 以前房企关注焦点都在政府的调控政策, 而现在更加关注市场本身, 今年市场的内在因素将逐步显现, 市场的手逐渐发挥作用开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施, 这些都是市场正常合理的反映但取消限购并不意味着楼市将全面回暖, 截至目前, 这些措施作用十分有限统计局数据显示, 今年 1-9 月, 商品房销售面积万平方米, 同比下降 8.6%, 降幅比 1-8 月扩大 0.3 个百分点传统旺季的金九过后, 各地成交情况仍未有明显好转中原地产首席分析师张大伟 : 目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大房价过快上涨等市场本身风险因素积累, 以及前期成交集中释放带来的需求断档因此, 仅靠限购松绑难以拉动市场成交像沈阳等非热门城市, 目前的库存量去化速度超过 20 个月, 人口流入增量也在放缓, 导致楼市上涨乏力除非中央政府放弃调结构努力, 再次大规模降准降息, 否则市场的趋势很难改变中国国际经济交流中心研究员张永军 : 正如前些年限购没能完全抑制房价上涨一样, 现在期望取消限购政策就彻底抑制控制房价下滑, 也是不太可能的需要从多方面着力解决这一问题, 仅靠行政手段不行, 要行政和市场化手段双管齐下沈阳市房产局房地产信息中心主任陈全 : 取消住房限购短期会引发房地产市场的回暖, 量的回升, 但持续时间有限总体看, 不会引起房地产市场的大起大落国家行政学院决策咨询部研究员王小广 : 楼市遇冷, 不该成为地方政府松绑的借口限购政策作为行政手段, 本身就无法改变供求关系, 解除限购更不是楼市的救命稻草 10

11 房地产下滑的影响著名经济学家玫瑰石顾问公司董事谢国忠 : 伴随着房地产价格的下滑, 中国的 GDP 增长质量正在提高任何试图救市的举措都很可能是徒劳的无论从交易量还是从成交价来看, 中国的房地产市场都存在泡沫房地产市场的供应过度正在摧毁房价上涨的预期房地产投机活动不太可能再被激起, 因为家庭部门的负债已经接近饱和诸如解除限购令等救市举措, 只能起到适得其反的效果放松限贷与限购相比, 市场更期待放开限贷仅仅取消限购令而不放开信贷, 购房者的资金问题仍然无法解决, 楼市无法迅速回暖在房地产市场不断调整的压力下, 全国又掀起了第二轮救市潮与第一轮救市相比, 措施从松绑转向更侧重通过信贷财政税费补贴等形式对楼市进行刺激 ; 层面也从单个城市升格至省级表 1: 部分地区第二轮救市主要举措时间地区主要举措央行银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 : 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住 9 月 30 日全国房, 银行业金融机构执行首套房贷款政策对于贷款购买首套普通自住房的家庭, 贷款最低首付款比例为 30%, 贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍, 具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定银行可通过发行 MBS 和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放鄂六条 : 居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房, 首付款比例按 30% 执行, 贷款利率的下限可扩大为基准利率的 0.7 倍, 并要求银行对已签订贷款协 9 月 15 日湖北省议的房贷, 一个月内予以放款个人购买属于家庭唯一普通商品住房的, 减半征收契税 ; 个人购买 90 平方米及以下家庭唯一普通商品住房的, 契税按 1% 税率征收在本省范围内异地购房的家庭可使用缴存地住房公积金办理贷款对符合条件的异地购房人依申请办理落户手续等 8 月 11 日湖南省湘五条 : 将从政府回购普通商品房用做保障房源异地购房者可申请公积金贷款住宅产业化项目可提前申请预售许可证及资本金监管减半等 11

12 房地产下滑的影响时间地区主要举措闽八条 : 购房人偿清购房贷款后, 再次申请贷款购房, 按首贷认定 ; 金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行对家庭购买首套房面积在 90 平方米以下 ( 含 90 平方米 ) 的, 契税按 1% 税率征收 ; 面积在 90~144 8 月 8 日福建省平方米 ( 不含 90 平方米 ) 的, 契税按 1.5% 税率征收个人转让购买超过 5 年 ( 含 5 年 ) 的普通住房, 免征营业税优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求个人异地购买商品住房, 本人及其父母未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户只要银行积极发放优惠利率的首套房贷, 省财政将按照贷款额的 3% 向银行支付 7 月 31 日四川省财政补贴地方政府的第二轮救市举措, 以及被视为 2008 年以来最具力度的 9.30 房贷新政, 目的在于给市场信心, 增加购房者的救市预期, 同时将稳增长的压力转移到银行短期来看, 因购房者普遍选择观望, 等待银行的具体优惠措施, 不会马上改变供求关系, 限贷松动的作用难以体现长期来看, 限贷松动的影响可能要大于限购松动, 它将通过增加贷款配给降低贷款成本降低首付款等途径刺激居民改善性住房需求, 推动四季度地产销售环比改善, 利好楼市长远发展民生证券 : 政策意在刺激居民改善性住房需求, 对冲高按揭利率高税费人口老龄化等不利因素冲击, 维系房地产链条的正常运转上海易居房地产研究院副院长杨红旭 : 房贷放松是大势所趋, 若果真有房贷政策, 则应主要支持首套房贷, 尤其是普通住房认房不认贷, 是稳增长稳楼市与惠民生之需要链家地产市场研究部张旭 : 首套房认定标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市, 同时, 出售原有房屋获得的收益使这类置换型购房者具有一定资金承受能力上海易居房地产研究院研究员严跃进 : 在目前去库存的导向下, 购房者会因为央行政策而缓解购房压力, 进而积极入市这也会使得部分观望购房者改变策略, 进而跟风, 积极参与购房一旦成交量反弹, 将直接利好楼市的长期发展房价在今年第四季度有望完成止跌反弹的过程, 这跟信贷刺激带来的效应有很大的关系随着市场预期 12

13 房地产下滑的影响的不断扭转, 预计四季度房价跌幅会不断收窄, 在年末有望出现环比正增长交通银行首席经济学家连平 : 房贷新政不会马上改变供求关系不能说政策一出台, 马上就会刺激消费的大规模增长, 市场还存在观望情绪, 需要有一段时间的消化购房补贴税费减免央行信贷口径松绑后, 市场对政策放松的预期再次提升已公布的三季度房地产数据依然不容乐观, 令各地救市政策的出台愈加频繁, 政策的底线亦越来越低与前两轮相比, 减税购房补贴成为第三轮救市潮的主要特征据不完全统计, 目前已有潍坊宁波天津绍兴杭州湖州遂宁眉山铜陵宣城芜湖宿州长沙南京沈阳武汉常州葫芦岛等超过 20 个城市出台购房补贴契税补贴等救市措施其他多数二三线城市的救市政策也在储备中, 四季度出台类似购房补贴政策的城市会更多表 2: 部分地区第三轮救市主要举措时间地区主要举措 10 月 20 日安徽宿州宣布 10 月 17 日至 11 月 20 日买房免契税对个人购买 90 平方米以下首套商品住房或二手住房的, 给予实缴契税额 10 月 19 日山东潍坊 100% 补贴 ; 对个人购买 90 平方米以上 144 平方米以下首套商品住房或二手住房及购买 300 平方米以下商业或办公用房用于创业的, 给予实缴契税额 50% 补贴 10 月 17 日天津市 11 月 1 日起, 二手房交易营业税的免征期限调整期限由 5 年变为 2 年出台大学生购房新政, 规定 2014 年 9 月 20 日至 2015 年 9 月 19 日期间, 10 月 8 日浙江宁波在宁波就业的毕业 10 年以内的普通高校毕业生购买首套房可获得房价总额 0.75%-1% 的购房补贴, 另有首付降低和贷款贴息等多项优惠 9 月 3 日浙江湖州对个人购买 144 平方米以下商品住房实行契税补贴 8 月 1 日四川省对金融机构首套房贷款给予贷款金额 3% 的财政补助 13

14 房地产下滑的影响中国房地产学会副会长陈国强 : 购房补贴契税减免是地方政府救楼市的最常见政策, 因为这类政策是地方政府权限之内最为直接且实惠的政策业内分析人士陈剑波 : 对于地方政府而言, 购房补贴税费减免等政策调整一方面是想方设法给购房者具体实惠的好处, 以促进楼市成交 ; 但更为重要的, 是增加开发商对市场的信心, 这样才能保证地方投资能有所增长就目前来看, 尽管地方救市心切, 政策的尺度和力度基本跟 2008 年情况类似, 但基于今年中央对经济新常态局面的判断, 很难像 2008 年那样出台大规模的刺激政策虽然 GDP 的增长仍需要房地产的拉动, 但由于增速预期下调, 房地产的恢复期会较长, 楼市短期内难现 V 型反转开发商 : 资金链紧张, 面临兼并重组年初以来的房地产调整导致市场加速冷却, 倒闭潮资金链断裂跑路降价等消息不绝于耳楼市量价齐跌的同时, 许多房企资金告急, 陷入危机据彭博统计, 截至 7 月底,13 家中国大型房地产企业仅完成了各自 49% 的全年销售目标, 这是 2012 年以来的最低比例中国 84 家房企的债务与资产比率飙升至 128%, 创 2005 年来最高水平, 几乎为彭博世界房产指数的 2 倍兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后评价 : 至少 1/3 以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负, 完全是靠筹资性现金流支撑多渠道补充回笼流动性我国房地产业高度依赖于银行体系, 房企杠杆率水平居高难下, 目前上市房企杠杆率水平达到 80% 左右面对楼市调整的寒冬, 房企主要靠贷款来应对据央行数据, 上半年末, 房产开发贷款余额 4.04 万亿元, 同比增长 23.7%, 增速比上季末高 5.4 个百分点地产开发贷款余额 1.16 万亿元, 同比增长 9.7%, 增速比上季末高 2.1 个百分点 14

15 房地产下滑的影响但在国家房地产政策收紧房地产信贷收益下降及风险暴露的背景下, 国内银行的授信热情减弱受此影响, 在海外发债或在境外贷款的中国房地产企业不断增多据第一财经日报统计, 今年 1~8 月, 中国房地产开发商海外举债规模逼近 600 亿美元另据彭博对 84 家公司的统计, 中国的住房建筑商今年已向国外银行贷款 59 亿美元, 同比增长 39% 野村证券驻香港策略师 Agnes Wong: 资产负债表上的杠杆更多, 这会使开发者的财务负担更重这意味着, 一旦预售速度不及预期, 可能比此前更容易出现 ( 财务 ) 困难同时, 不少房企巨头也开始调整策略, 放慢建房速度, 拿地热情大减中原地产市场研究部统计数据显示, 截至 8 月 27 日, 今年以来全国 20 大标杆房企购地金额仅为 1807 亿元, 同比下降 68% 中国指数研究院报告也提及 : 今年以来多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降其中万科由 2013 年的 51% 下降至 10%; 保利和金地拿地销售比均为 20% 左右, 相比去年底 40% 以上的水平下降也颇为明显 ; 富力世茂和雅居乐拿地销售比重均低于 10% 而包括中海万科恒大碧桂园等在内的一线房企均公开表示, 下半年将执行审慎的拿地策略此外, 地产商还采取融资降价促销等方式回笼资金碧桂园折价 31% 供股, 融资至多 31.8 亿港元 ; 万科与私募凯雷集团合作, 与出售部分商业地产 ; 恒大绿城和佳兆业集团开始把项目转移到需求更强的一线城市 ; 万科还与淘宝合作, 联手推出淘宝消费金额抵购房优惠的活动而受融资成本上涨进一步侵蚀不断缩小的利润空间影响, 大量小房企只得寻求民间高利贷信托融资甚至 P2P 网贷, 生存环境更恶劣行业面临兼并重组此轮房地产调整中, 房地产市场的分化不断加剧上市大型房企央企国企及一二线城市项目的融资成本较低, 状态相对稳健 ; 而一些中小房企和三四线城市项目受制于销量减少贷款收紧民间融资 15

16 房地产下滑的影响的高利率, 违约风险增大今年 3 月以来, 在浙江宁波江苏南京和无锡安徽合肥湖北襄阳陕西神木等全国多地, 十余家中小房企被曝光因资金链断裂而面临破产的威胁 9 月, 河北邯郸部分房企资金链断裂, 引发连锁反应众多开发商跑路几十个楼盘出现停工礼德财富 CEO 洪凯彬 : 在银根紧缩的大背景下, 银行倾向于将有限的贷款资源进一步向主流房企倾斜, 大房企没有资金断裂的隐忧渣打银行经济学家 Stephen Green: 未来几个月将是中国房地产市场的生死时刻, 导致信托公司和中小房企违约的压力正在累积穆迪标普 : 由于房屋销量减少和贷款额度收窄, 中国部分小型房企下半年或将债务违约经济参考报 : 近期银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目, 尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务中国房地产协会会长刘志峰 : 在房地产周期性变化的背景下, 部分三四线城市开发企业资金紧张, 销售量大幅下滑, 回笼资金不畅, 面临较大的偿债风险而伴随着分化加剧, 确实出现中小房地产企业破产的现象, 大鱼吃小鱼的故事再次上演, 行业面临兼并重组据中国房地产业协会预计, 未来 3 年内至少有 30% 的内地房企被淘汰, 企业总数将由目前约 5 万家减少至 3.5 万家澳新银行大中华区首席经济师刘利刚 : 过去 3 年中, 前 10 大房企的市场份额上升了 3 个百分点到 13.3%, 前 50 大房企的市场份额则上升了 5 个百分点至 25.4%, 这表明市场出现了显著的兼并重组迹象德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平 : 整个房地产市场正在走向调整期, 大量的商业地产泡沫会被挤破不过, 资本市场目前对整个房地产业的估值是很低的, 收购房地产公司股权的机会已经到来, 行业将迎来兼并中国经济体制改革会副会长樊纲 : 从经济学上说, 硬着陆就是危机, 大面积地倒闭破产, 血本无归 ; 软着陆的话, 如果早早地兼并重组, 还能收回本 16

17 房地产下滑的影响金融体系 : 地产风险升级, 资产质量隐忧据彭博统计,2015 年, 中国房地产开发商的到期债券和债务总额高达 240 亿美元标普香港评级分析师 Christopher Yip 预计一些开发商可能会在流动性和融资上出问题, 有几家开发商评级不高, 但在海外发行了大量离岸债券海通证券副总裁首席经济学家李迅雷 : 房地产可能是引发中国出现一轮金融危机的最大因素, 如果没有有效的办法来降低企业的负债率, 则发生的时点可能在 2017 年左右这背后的逻辑是, 中国的建筑周期 ( 也称库兹涅兹周期 ) 早在 2010 年就已经出现向下拐点, 目前继续处于下行中, 或将一直延续到年, 甚至到 2020 年, 这对于房地产汽车这两大在过去 10 年多中拉动经济增长的主导行业的负面影响是巨大的房地产信贷风险升级今年以来, 尽管在盈利压力增大信贷政策投向引导力度较大的情况下, 一些商业银行倾向于将有限的信贷资源更多地配置到收益更高的小微企业个人经营贷款等领域, 房地产信贷有所收缩, 特别是个贷规模, 但从上半年住房信贷数据看, 房地产开发贷款规模在银行信贷总规模的占比不降反升, 保持着近十年来少有的高水平而且上半年, 房地产贷款在房地产企业资金来源中的占比也是自 2011 年以来最高的银行加大贷款, 一方面是面临着来自政府支撑房地产的压力, 另一方面也反映出银行业与房地产业之间深层次的利益关系中国社科院财经战略研究院博士高广春 : 房地产信贷多项占比指标居高不下, 投射出商业银行对房地产的依赖度有增加的趋势银行 40% 的钱仍流向房地产业, 银行业与房地产业多年来形成的利益捆绑关系更加固化强化, 商业银行去房地产化的过程似乎还很遥远但不容忽视的是, 目前中国银行系统中的不良贷款规模已达到金融危机以来最大, 在企业部门房地产行业, 情况尤为严峻由于房 17

18 房地产下滑的影响地产抵押贷款比重过高, 一旦抵押品如土地和房产出现大幅贬值, 诸多人将面临破产, 导致银行授信萎缩, 由此放大金融风险目前资金断供现象就是在发出警示信号 2013 年 8 月以来, 温州弃房数量呈大幅增长趋势据温州银监分局调查统计, 受商品房价格下跌影响, 当前温州弃房数量已达 1107 套, 涉及不良贷款亿元因房价下降授信贷款萎缩等相关问题形成的银行不良贷款比重达 24.9% 弃房一是因外部经济不景气, 贷款人自身经营困难 ; 二是资金链和担保链的风险持续发酵, 部分企业深陷泥潭温州市市长陈金彪表示 : 温商群体对经济变化和市场反应特别灵敏, 对经济运行中的问题也会先一步发现温州风险要早于浙江 1-6 个月, 浙江又要早于全国 1-6 个月如果弃房现象逐步蔓延, 将导致温州乃至全国的信用环境进一步趋向恶化虽然目前尚无更多数据显示弃房断供成为全国普遍现象, 但监管部门早已做出预警银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上表示 : 部分地区已出现房企甚至业主违约, 一些中小房企的资金链紧张, 三四线城市相关信贷风险须高度关注此外, 在信贷紧缩和经济下滑的背景下, 购房需求被抑制, 即使是中国房地产巨头今年也可能无法完成年度销售目标, 房地产企业无法偿还贷款的风险升级中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞 : 与美国不同, 我国住房信贷首付比例较高, 楼市风险主要存在于开发贷款环节我国房地产企业开发规模过大, 战线又过长, 资金成本又高, 有可能出现资金链断裂的风险像上半年住宅施工面积近 44 亿平方米, 这其中很大原因就是资金跟不上导致不能如期交房, 甚至会出现烂尾那么这些在建住房就潜在了约 15 万亿元的信贷风险高盛 : 中国房地产开发商使用杠杆的形势在恶化 2009 年以来, 开发商的杠杆呈直线上升趋势, 过去 12 个月增长速度加快而且房地 18

19 房地产下滑的影响产市场的存量在增加我们并未发现立即出现的信贷压力, 但为信贷状况在恶化感到担忧, 强调需要分辨实力更强的开发商房地产信托风险高发在房地产市场不断降温的背景下, 房地产信托也成为了风险高发区, 房地产信托兑付危机不断被曝出据 DM 理财不完全统计, 至今为止 2014 年被曝出兑付危机的房地产类信托项目高达十余款, 涉事金额至少达 33 亿元用益信托的数据显示, 今年是房地产信托兑付的高峰期, 全年集合房地产信托预计到期规模总计为 1780 亿元, 其中上半年约为 807 亿, 下半年约为 973 亿明年地产信托将面临创记录的偿付规模, 必须偿付的金额达到人民币 2035 亿元这也令市场对越来越多房企倒闭的预期开始升温民间借贷风险集中暴露近年来, 伴随房地产调控升级, 银行贷款越来越受限, 三四线城市开发商首当其冲众多开发商转向了成本更高的信托私募等融资渠道近期渣打银行一份关于房地产开发商的调研报告显示, 近几个月来, 信托贷款成本出现显著上升, 高达 17.6% 尽管成本高昂, 信托私募等仍然只是发达地区企业的专利, 对于金融欠发达的中小城市而言, 开发商最有效的融资渠道仍然是最古老的民间借贷在房价上涨的市场中, 民间借贷是一个看上去很美的游戏, 开发商获取发展资金, 民众享受高额回报, 皆大欢喜 ; 而一旦楼市出现低迷, 量价增长一齐放缓, 开发商难以回笼资金, 危局很快出现今年 5 月, 广东惠州开发商光耀地产曝出破产传闻, 其导火索便是民间高利贷其多年累积的高利贷债务已达十几亿, 成为拖垮公司的罪魁祸首同是 5 月, 福建龙岩天成集团董事长失联, 在其公司从事房地产开发的多年时间里, 长期以 2 分至 5 分不等的利息从民间获得融资, 登记的受损债权人达 200 余人另外, 广西柳州正菱集团董事局主席今年潜逃, 被曝留下近百亿债务, 其中民间融资就达 30 多亿元正菱集团发迹于装备机械,2008 年大举进入地产投资领域 9 月, 19

20 房地产政策走向河北邯郸突曝楼市危局当地龙头开发商金世纪地产董事长跑路, 至今下落不明他身后留下的, 是十几亿的民间集资黑洞金世纪地产推翻了邯郸房地产界的多米诺骨牌据当地有关部门查明, 邯郸多家房地产企业均参与高利贷融资, 所涉金额高达 93 亿, 邯郸房企民间借贷的风险集中浮出水面而邯郸的情况, 正成为部分中小城市的地产生态缩影业内人士指出, 邯郸楼市危局或意味着以民间借贷为主的地产金融风险已经进入了集中暴露期中原地产首席分析师张大伟 : 三四线城市或多或少存在地方政府土地依赖严重问题, 经过数十年的发展, 供应过剩的问题暴露, 遇上楼市低迷, 开发商资金链紧张, 背后的民间高息借贷风险容易暴露房地产政策走向近年来房地产政策演变长期以来, 房地产成为整个经济增长的宏观调控工具当经济增长过热过快时, 就采取经济及行政的手段让房地产增长有所收缩 ; 当经济增长放缓时, 则出台政策来刺激房地产投资因此, 伴随国内经济的不断调整, 房地产政策经历了多次演变 2009 年 : 以金融危机为界, 在多项经济刺激政策下,2009 年房地产市场急转向上 ; 但为防泡沫扩大年末开始采取平稳步骤调控房市表 3:2009 年主要房地产调控政策及意义调控政策调控意义 1 年初 : 贯彻房地产优惠政策刺激房市各商业银行和地方政府纷纷依据 2008 年出台的关于住房优惠政策的相关文件制定细则, 包括住房贷款七折利率优惠下调购买普通住房契税税率暂免个人买卖印花税和营业税免个人转让出售的土地增值税降低购买首付比对第一套住房的经济刺激计划和宽松的货币政策为楼市回暖蓄积了基础解释采用宽松标准等 20

21 房地产政策走向调控政策 2 年中: 加大土地供给, 整顿市场秩序楼市迅速回暖掀起房地产开发企业的新一轮购地高潮, 政府采取了多项加大土地供应平衡土地供求的措施 5 月, 国土资源部和财政部又相继发文, 要求确保保障性住房用地的需求 ; 并将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降为 20%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30% 调控意义自有资本金贷款比例的首次下调, 预示着紧缩数年的房地产信贷政策开始松绑保障性安居工程的号召和落实有利于房地产市场的稳定健康发展 3 年末 : 防范泡沫扩大, 遏制房价过快上涨 12 月, 国务院将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年, 以遏制炒房现象 ; 营业税优惠取消, 契税个人买卖印花税个人转让出售的土地增值税继续维持 ; 强调地方政府要切实负起责任, 综合运用土地金融税收等手段, 加强和改善对房地产市场的调控, 遏制部分城市房价过快上涨势头, 并加快保障性住房建设财政部国土资源部央行监察部等五部委发文要求将开发商拿地首付款比例提高到 50%, 而且分期缴纳全部价款的期限原则上不得超过遏制房价过快上涨, 力度明显重于抑制, 更狠于稳定, 表明政府促进房地产市场健康发展的决心土地出让金新规对于开发企业争当地王地方政府过度依赖土地财政是有效的遏制一年年 : 以限购限价限贷限制房企融资的行政手段, 紧缩银根的货币政策和房产税试点等财税政策加强对房地产市场调控 ; 并以公租房为重点建立住房保障体系表 4: 年主要房地产调控政策及意义调控政策 2010 年 :1 国十一条 : 购买二套房的家庭贷款首付比例不得低于 40%; 房地产企业必须公开房源 + 明码标价 2 督促央企退市 : 3 月 18 日, 国资委要求 78 家非主营房地产的央企退市 3 祭出限购限贷令 :4 月 14 日, 国务院常务会议要求, 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款不得低于 50%, 此前为 40%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍 ; 调控意义这是国家针对高房价在年初打出的第一拳此举意在维护房地产市场的有序竞争, 保持市场的合理供求, 但央企整体实质性退市进展缓慢史上最严厉的调控政策出台以限购限贷限制房企融资为主要手段, 以行政力量直接调节商品房供需关系 21

22 房地产政策走向对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30% 4 月 17 日, 国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知, 提出了调控楼市的 10 项具体措施, 被称为新国十条要点包括要求房价过高上涨过快供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等限购令在一定程度上抑制了成交量, 进而抑制了房价的过快上涨 ; 但也令开发商放弃应对市场, 转而迎合政策, 导致房地产市场严重扭曲同时, 房地产企业和社会资本转向限购较松的三四线城市, 超前开发导致三四线楼市供大于求, 加速楼市两极分化限贷政策实施, 虽在很大程度上抑制了投机需求, 但也压制了部分居民正常的改善性住房需求, 不利于惠民生限制房企融资最终造成了影子银行的快速扩张 4 保障房体系出台 :4 月 13 日, 住建部召开会议, 要求加快保障性住房建设其中, 公共租赁住房建设成为下一阶段的工作重点 ;2010 年保障性安居工程的目标是建设保障性住房 300 万套, 各类棚户区改造住房 280 万套, 扩大农村危房改造试点范围 6 月 12 日, 住建部等七部门再次联合发文, 倡导大力发展公租房, 解决夹心层住房问多举措打击高房价限制过热投资投机需求的同时, 通过住房保障体系建设落实居民的真实住房需求题 ; 并计划 2011 年安排保障性住房和各类棚户区改造住房 1000 万套 5 紧缩银根 :10-12 月, 多次上调公积金贷款利率商业存贷款基准利率存款准备金率货币政策收紧, 令房企在融资和销售等方面面临较大的现金压力 2011 年 :1: 新国八条 : 国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作会议要求, 二套房房贷首付比例升至 60%, 深化贯彻差别化住房信贷政策 ; 各直辖市计划单列市省会城市和房价过高上涨过快的城市, 在一定时间内, 要从严制定和执行住房限购措施新国八条奠定了中央政府对房地产调控的总基调, 限购限价限贷政策全面升级 2 财税政策 : 房产税试点 1 月 27 日, 重庆市市长黄奇帆宣布市长令, 宣布重庆定于 1 月 28 日正式启动改革试点工作 ; 同日, 上海市人民政府印发了上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知, 要求 28 日起将开展对部分个人住房征收房产税试点房产税开征重在完善税制房产税细则的实际力度均低于市场预期, 预计再逐步扩大范围 22

23 房地产政策走向调控政策调控意义 3 金融政策: 提高公积金贷款利率, 紧缩银根 1-7 月, 央行加息 3 次, 上调存款准备金 6 次, 一年期存款利率提高到 3.5%, 大型金融机构存款准备金率达到 21.5% 的历史高点公积金贷款的利率也相应调高, 五年期以上贷款利率达 4.9% 货币政策不断收紧结合更严厉化常态化的政策调控, 对房地产的影响逐渐显现开发贷款受到进一步挤压, 融资难度加大, 企业资金链趋于紧张投资投机需求, 甚至部分刚性和改善性需求都被抑制 4 监管政策 : 规范商品房交易秩序, 实行一房一价国家发改委宣布, 从 5 月 1 日起商品房销售明码标价实行一套一价, 并明确公示代收代办收费和物业服务收费, 商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用同时, 商品房销售价格明码标价对外后, 可以自行降价, 打折销售, 但涨价必须重新申报备案此举有利于规范房地产市场, 实行明码标价, 有利于保障消费者合法权益, 在供不应求情况下, 有利于限制开发商的临时提价行为 5 住房保障政策 : 以公租房为建设重点, 多渠道筹集建设资金 5-8 月, 各部委及央行银监会相继发文鼓励多渠道筹集资金确保公租房等保障房的资金支持保障房政策逐渐向公租房建设倾斜, 并在一定程度上限制了各地保障类型比例的弹性 2012 年 : 为防楼市过冷, 地方政府开始尝试通过政策微调放松调控 ; 同时存准率下调和降息也对楼市回暖起到推动作用表 5:2012 年主要房地产调控政策及意义调控政策调控意义 1 地方政策微调 :2011 年年底开始至 2012 年上半年, 佛山杭州南京厦门武汉北京等 50 个省市县对房地产政策实施了微调以刺激市场需求这些微调政策主要包括, 提高住房公积金贷款额度调整普住房价格标准放松土地出让条件降低交易税费等 7 类其中, 近 90% 的微调政策被默许微调过关的刺激政策均明确针对自主性需求, 符合中央房地产调控的初衷和基调上海芜湖成都佛山等地因存在地方政府的一些微调措施既是鼓励刚需购房, 也是对当地财政的自救但楼市调控不放松的总基调没有动摇夭折的政策大多触及政策红线, 企图放松限购条件而被叫停 23

24 房地产政策走向调控政策 2 多城市松绑公积金房贷 :4 月以来, 武汉南昌郑州沈阳等多个城市纷纷上调公积金贷款额度, 调整额度多在 15% 至 25% 之间与此同时, 住建部也就各地公积金条例修改进行全面调研调控意义自限购误伤刚需后, 全国楼市一度低迷多地陆续放宽公积金提取和贷款政策, 传达出调控将会更具针对性的信号, 也表达了对购买首套自住房予以扶持的政策倾向 3 存准利率下调: 中国人民银行 5 月 12 日称, 将从 18 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点这是继 2012 年 2 月 24 日下调存款准备金率 0.5 个百分点后, 央行年内第二次下调存款准备金率此次下调后大型机构和中小型机构准备金率分别为 20% 和 18%, 预计为市场提供的解冻资金约 4000 亿元 4 央行三年来首度降息: 中国人民银行决定, 自 2012 年 6 月 8 日起, 下调金融机构一年期存款基准利率 0.25 个百分点, 下调一年期贷款基准利率 0.25 个百分点, 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率也相应下调下调存款准备金率, 市场增加流动资金, 让资金吃紧的房企看到融资希望但降准所释放的 4000 亿资金有多少能留到房地产仍难以预计降准对于楼市的影响可能是心动大于行动但央行释放放松流动性的信号, 无疑为楼市注射了强心针降息在一定程度上增强了购房者对楼市的信心, 对下半年购房者结束观望楼市回暖起到一定推动作用随着地方楼市微调政策效应显现, 楼市 5 闲置土地定义变宽 :7 月 1 日起, 国土资源部新修订的闲置土地处置办法正式实施, 明确了闲置土地定义 : 超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足 25%, 中止开发建设满一年的国有建设用地, 都被认定为闲置土地开始回暖, 红 5 月致使多数城市成交量达到国八条以来最高水平房价飞涨, 开发商坐地生财囤地现象屡禁不止国土资源部选择在市场逐渐回暖时发布闲置土地处理办法, 从正面敦促了开发商尽快开发, 以避免囤地捂地现象, 从而增加市场供应量, 协调市场供需平衡 6. 专项督查 16 省市房地产市场调控国务院从 7 月下旬开始, 派出 8 个督查组, 对 16 个省 ( 市 ) 贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查督查的重点是检查住房限购措施执行情况, 差别化住房信贷政策执行情况, 住为进一步推动房地产市场调控政策措施落实, 坚决抑制投机投资性需求, 巩固房地产市场调控成果房用地供应和管理情况, 税收政策执行和征管情况 24

25 房地产政策走向 2013 年 : 中央和地方重新加码楼市调控, 坚持限购限贷的核心政策 ; 并通过房产税扩围以房养老住房信息联网住房保障政策等多种渠道探索建立房地产调控的长效机制表 6:2013 年主要房地产调控政策及意义调控政策调控意义 1 新国五条 :2 月 20 日, 国务院常务会议重申坚持执行以限购限贷为核心的调控政策, 坚决打击投资投机性购房, 要求各地公布年度房价控制目标国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知, 诸如提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率和对执行限购政策措施不力的地方政府进行新国五条中规定, 二手房交易中个税按个人所得的 20% 征收, 这项规定会抑制投资需求, 影响成交量, 这是房地产调控的一个正面效果但不可避免会对居民改善性购房需求带来抑制作用约谈和问责等更严格更细致楼市调控措施出台 2 住房保障政策:3 月 5 日第十二届全国人民代表大会第一次会议提出全年保障性安居工程的建设目标 : 基本建成 470 万套新开工 630 万套, 并继续推进农村危房改造 4 月 9 日住建部发布关于做好 2013 年城镇保障性安居工程工作的通知, 明确要求各地适当上调收入线标准, 有序扩大住房保障覆盖范围 ; 在年底前, 地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件 3 房产税扩围:5 月 24 日, 国务院批转发改委 2013 年深化经济体制改革重点工作的意见, 要求扩大个人住房房产税改革试点范围, 随后发改委相关人员表示房产税扩围 2010 年将会有具体动作 6 月, 北京深圳南京和杭州等多地房产税试点方案已上报, 多数方案已接近最终版本, 房产税试点扩容提上日程 4 以房养老: 9 月, 国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见提出, 开展老年人住房反向抵押养老保险试点以房养老是指老人将自己的产权房抵押出去, 以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式, 在老人去世后, 银行或保险公司收回住房使用权侧重公平分配科学管理配套设施建设年, 全国保障房新开工套数已超过十二五期间 3600 万套任务的半数, 在经历初期的大干快上后, 保障房建设当前的工作重心转移至求质求量发挥实效房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设, 将加快行政调控手段淡出, 但由于第二批试点城市数量有限, 对市场影响可能不大从上海重庆试点情况看, 由于试点初期税率低征税范围小, 房产税对降低房价的作用实际不大以房养老方案是对我国养老资源的积极补充以房养老涉及房地产金融保险社保及行政管理多个领域, 需要各地的先行先试积累经验 25

26 房地产政策走向调控政策调控意义 5 坚决遏制在建在售小产权房 :11 月, 国土资源部住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设销售小产权房问题视频会议, 部署小产权房整治工作, 对在建在售的坚决叫停, 并依法查处 22 日, 两部委联合下发关于坚决遏制违法建设销售小产权房的紧急通知, 这是此举有利于全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神, 正确引导舆论, 向社会警示购买小产权房的风险, 切实维护人民群众合法权益官方又一次明确强调小产权房不存在转正的可能性建立不动产统一查询系统, 不仅可以更 6 住房信息联网: 三中全会决定提出, 建立全社会房产信用等基础数据统一平台, 推进部门信息共享随着不动产统一登记制度的确立, 住房信息联网再次被提上日程住建部启动的全国 40 个城市的个人住房信息系统, 包括省会城市计划单列城市及一批大型的地级市好地落实物权法规定, 保障不动产交易安全, 保护不动产权利人的合法财产权, 同时还能对反腐起到一定助力作用对于房地产调控而言, 还将涉及楼市调控的长效机制, 乃至房产税的进一步推进楼市调控由一二线城市向二三线城市 7 14 城出新政加码楼市调控 :11 月底, 上海广州武扩围, 深八条京七条穗汉厦门沈阳长沙南京等城市相继推出新一轮调控六条沪七条, 汉七条等相政策, 主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应继出台, 楼市调控升级 2014 年 : 多年的紧缩政策带来房地产市场的下滑调整, 为促进楼市复苏回暖, 满足自住和改善性住房需求, 从地方到中央采取多举措救市表 7:2014 年主要房地产调控政策及意义调控政策 1 取消限购 : 从年中开始, 各地方政府相继发文取消限购政策, 目前仅剩北京上海广州深圳三亚仍在坚守调控意义意味着放松行政管制, 将楼市还给市场 2 放松限贷 : 从 7 月开始, 多省发文松绑信贷政策 ;9 月 30 日, 央行银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知, 放松首套房认定标准, 再度使用了 2008 年救市时的三折首付七折利率优惠, 并鼓励银行通过发行 MBS 和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投此举在于给市场信心, 增加购房者的救市预期, 并刺激居民改善性住房需求, 推动地产销售改善放 26

27 房地产政策走向调控政策调控意义 3 放松房企融资 :9 月, 监管层向部分债券承销机构传达了对房地产行业的最新政策, 允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据, 资金可用于普通商品房建设, 房地产企业融资渠道开始放宽之后, 监管层又酝酿允许非上市房企在上交所发行公司债, 房企融资渠道将进一步打开 10 月, 央行对开发贷管理制度有所松动, 各大银行能放松融资渠道将有助于缓解房企资金链紧张的局面, 维持其正常经营 ; 并引导其通过公开渠道融资, 避免影子银行的无序扩张够自由地调节开发贷总量, 商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度 4 购房补贴税费减免放松公积金贷款:8 月以来, 多数二三线城市相继出台购房补贴契税减免等地方政府权限之内最为直接且实惠的政策, 救市底线越来越低 10 月, 住建部财政部和央行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知, 要求各地放宽公积金贷款条件, 此举意在给购房者具体实惠的好处, 促进楼市成交 ; 并增加开发商对市场的信心, 保证地方投资有所增长今后职工连续缴存 6 个月即可申请公积金贷款推进公积金异地贷款实现异地互认转移接续降低中间收费 5 重提稳定住房消费 : 10 月 29 日, 李克强主持召开国务院常务会议, 提出要稳定住房消费, 加强保障房建设, 放宽提取公积金支付房租条件稳定住房消费的描述在 5 年后重新出现在国务院常务会议的纪要当中, 政策托底的迹象十分明显今后房地产政策走向今年两会政府工作报告 10 年来首次没有强调房地产调控房价, 说明中央楼市调控剑指的不是房价, 而是市场化的方向长效机制的建设目前, 中央已作出建设不动产统一登记制度个人住房信息系统联网启动房产税立法和试点加强住房保障制度建设等重大改革布局, 它们对重构房地产市场生态有根本作用未来, 楼市调控将从全国一刀切式的行政强约束, 转变为更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式分类调控两会政府工作报告中, 李克强总理指出, 针对不同城市情况 27

28 房地产政策走向分类调控, 增加中小套型商品房和共有产权住房供应, 抑制投机投资性需求同时, 多位住建部副部长也对分类调控作出相关解释, 指明了房地产业分类改革的方向住建部副部长齐骥 : 对一线城市继续增加供应, 抑制遏制投资投机性需求, 限购政策不退出而对于库存量比较大的城市, 要控制供地结构供应结构住建部副部长仇保兴 : 应该从现在开始, 对收入比不合理的城市, 采取微调的办法, 逐步降低收入比, 然后平衡过渡能局部调控的就不要整体调, 能用经济手段调的就不要用行政的, 能由城市政府调的不要由中央政府调, 应该体现分类调控长效机制建设一是房地产税落地目前, 国家已启动房产税立法和试点, 十八届三中全会也提出要加快房地产税立法但长期来看, 房产税的落地至少还需满足以下前提条件 : 一完成立法, 使征收于法有据 ; 二不动产统一登记, 住房信息透明化 ; 三资产评估体系完善, 为征收提供技术支持二是住房保障制度改革完善住房保障机制与住房保障供应体系, 推进公租房和廉租房并轨运行此外, 创新政策性住房投融资机制和工具, 采取市场化运作方式, 为保障房建设提供长期稳定成本适当的资金支持三是土地改革产权制度改革金融体制改革予以配套特别是土地制度改革, 目的在于为不动产登记个人住房信息系统城市联网房产税开征小产权房转正农地入市等制度铺垫, 为落实长效机制做准备总编审 : 任朝霞满岩责任编辑 : 张丽云联系人 : 陈新孙杨宇电话 :(010) Fax: (010) cxinsun@cei.gov.cn yangy@mx.cei.gov.cn 准印证 : 京内资准字 2005 L0035 号 28

2 MAR. 2015

2 MAR. 2015 旗舰产品 4 MAR. 2015 MAR. 2015 5 旗舰产品 6 MAR. 2015 MAR. 2015 7 活动掠影 8 MAR. 2015 MAR. 2015 9 活动掠影 10 MAR. 2015 MAR. 2015 11 活动掠影 12 MAR. 2015 MAR. 2015 13 活动掠影 14 MAR. 2015 MAR. 2015 15 活动专题 16 MAR.

放松限贷 购房补贴 税费减免 开发商 : 资金链紧张, 面临兼并重组 多渠道补充回笼流动性 行业面临兼并重组 金融体系 : 地产风险升级, 资产质量隐忧 房地产信贷风险升级 房地产信托风险高发 民间借贷风

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