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订滕
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1 北京蓝皮书经济北京房地产市场形势及未来走势预测唐勇摘要: 2007 年北京房地产市场出现了价升量缩的新形势本文通过对北京与全国及各直辖市房地产市场的对比分析, 总结出北京房地产市场波动的基本特点和近年来北京房价加速上涨的根本原因, 对未来北京房地产市场走势作出预测关键词: 房地产房价收入比政策调控北京的房地产价格持续快速上涨, 一直是备受市民关注的焦点问题如何调控北京房价的过快上涨, 不仅是市政府也是中央政府非常关切的问题要想有效地调控房价, 首先就要深入了解北京房地产市场波动的基本情况和特点, 分析房价上涨的原因和规律, 才能针对情况对症下药一 2007 年北京房地产市场形势 ( 一) 房屋销售价格指数高位加速上涨 2007 年上半年, 北京市房屋销售价格指数还是高位平稳增长, 从 7 月份开始, 房屋销售价格指数开始高位加速上涨 ( 见图 1) 截止到 10 月, 房屋销售价格指数当月上涨 15 1%, 累计上涨 10 6% ( 二) 房地产开发投资增速快速回升受房价上涨的刺激, 在 1 ~ 5 月增速本已持续回落的房地产开发投资从 6 月唐勇, 北京市社会科学院助理研究员, 华中科技大学数量经济学硕士 212

2 北京房地产市场形势及未来走势预测图 1 北京 2007 年 1 ~ 10 月 ( 当月 ) 房屋销售价格指数份开始快速回升, 从 6 月份增长 10. 9% 一直上升至 10 月份增长 18. 2% 2) ( 见图图 2 北京 2007 年 1 ~ 10 月房地产开发投资增速下半年房地产开发投资增速回升一方面是受人民币升值预期导致房价在下半年开始加速上涨从而刺激房地产建设投资, 另一方面可能是因为北京落实中央宏观调控政策, 增加了两限房和廉租房等保障性住房的投资建设 ( 三 ) 住宅类商品房施工面积和新开工面积均大幅下滑 2007 年 1 ~ 10 月, 北京住宅类商品房施工面积累计为万平方米, 比上年同期减少 5. 2% ; 住宅类商品房新开工面积累计为万平方米, 比上年同期大幅减少 14. 1% 213

3 北京蓝皮书经济 ( 四 ) 商品房销售面积大幅下滑 2007 年 1 ~ 10 月, 北京商品房现房累计销售万平方米, 比上年同期下降 26%, 其中住宅销售面积比上年同期下降 32. 8% 商品房期房累计销售万平方米, 比上年同期下降 5. 7%, 其中住宅销售面积比上年同期下降 10. 3% ( 五 ) 经济适用房新开工面积快速增长 2007 年 1 ~ 10 月, 虽然北京经济适用房施工面积比上年同期下降 24. 5%, 但是 2007 年新开工面积达到 103 万平方米, 比 2006 年同期增长 34. 8%, 增幅比前三季度提高 3. 4 个百分点 ( 六 ) 新楼盘均价 11 月首次下跌 2007 年 10 月以前房价还一路上涨的北京, 新盘均价在 11 月也首次出现了下跌 ( 见图 3), 下跌幅度为 2. 3% 图年 5 ~ 11 月北京楼市新盘均价新楼盘价格下跌的主要原因有三点, 一是随着国家政策调控房地产市场的决心加大, 北京加大了对经济适用房和廉租房等保障性住房的建设, 使一部分潜在购房者把住房需求转移到政府保障性住房上来 ; 二是随着上海深圳广州等地的房价相继下跌, 购房者持币观望气氛浓厚, 这从商品房销售面积的大幅下滑上 214

4 北京房地产市场形势及未来走势预测可见一斑 ; 三是随着国家紧缩性货币政策的不断出台, 其累计效应逐渐凸显, 使得房地产开发商的资金成本压力不断加大, 不得不降价出售部分房产来偿还不断提高的银行利息总的来看, 2007 年以来, 北京房地产市场呈现价升量缩的现象, 即房地产市场价格不断高位加速攀升, 而商品房销售面积却大幅下滑二北京与全国及各直辖市房地产市场基本数据的比较随着近几年来全国房地产市场价格的持续上涨, 北京市的房地产市场价格虽然也在不断上涨, 但上涨的特点与全国以及各直辖市却不尽相同下面着重分析和比较北京与全国及各直辖市房地产经济基本数据的波动情况 ( 一 ) 房屋销售均价房屋销售均价是当期房屋累计销售额与房屋累计销售面积的比值, 它衡量的是房地产市场成交的均价, 是绝对价格图 4 显示的是全国及四个直辖市从 1999 ~ 2006 年的房屋销售均价走势图 4 全国及四个直辖市房屋销售均价从图 4 可以得出以下结论 (1) 除重庆市以外, 其他三个直辖市的房屋销售均价都在全国平均水平之上 215

5 北京蓝皮书经济 (2) 北京市从 1999 ~ 2004 年的房屋销售均价都保持在 5000 元 / 平方米上下, 价格保持一定的平稳性从 2005 年开始, 北京市房价开始大幅攀升并于 2006 年超过上海市, 位居四个直辖市之首据北京市统计局最新数据表明, 2007 年 5 月北京市房屋销售均价高达元 / 平方米, 远远超过同期上海 7234 元 / 平方米的均价 ( 二 ) 房屋销售价格指数房屋销售价格指数是衡量房地产市场价格相对涨落的最重要的核心指标图 5 是四个直辖市以及全国的房屋销售价格指数曲线图, 数据时间范围从 1999 年第一季度到 2007 年第一季度图 5 全国及四个直辖市房屋销售价格指数从图 5 可以得出以下结论 (1) 从价格波动的幅度来看, 在四个直辖市中, 上海市的房屋销售价格指数波动最为强烈, 其次是天津, 再次是重庆, 最后才是北京上海市的房价指数从 1999 年第二季度的最低点到 2003 年底的最高点 , 波幅达到个百分点而北京市的房屋销售价格指数最低为 99, 最高为 , 波幅仅为个百分点北京市的房价指数的波动幅度不仅比其他三个直辖市要低, 而且也低于全国的水平在此期间, 全国的房价指数最低为 99. 6, 最高为 , 波幅为个百分点 216

6 北京房地产市场形势及未来走势预测 (2) 从波动的形态来看, 除北京市以外, 都呈现出一种抛物线形状指数从较低点上升直到最高点, 然后再慢慢呈下降趋势, 到 2007 年初, 房价指数又开始有抬头趋势上海市房价指数的这种形态表现最为明显房价指数一路攀升至 2003 年底的之后, 到 2006 年初出现明显下滑, 到了 2007 年, 房价指数又开始回升, 且有进一步上涨的态势而北京市的房屋销售价格指数却呈现出阶段性的上涨态势, 不仅没有出现指数明显下降的趋势, 而且有加速上涨之态势具体来说, 北京市的房价指数从 2004 年年初开始, 启动了一轮快速上涨行情, 指数从 2004 年的快速跃升至 2007 年第一季度的 109 中间虽然也曾有小幅调整, 然而基本上是一路攀升向上的 (3) 北京市的房价指数在 2005 年第三季度之前一直低于全国的平均涨幅, 而在这之后, 一直高于全国的平均水平, 并居于其他直辖市之首, 带动中国房价进一步节节攀升 ( 三 ) 房地产开发投资房地产开发投资是衡量房地产市场未来一到两年之内供给能力的重要指标之一图 6 是四个直辖市以及全国的房地产开发投资增长率曲线图同样, 数据时间范围从 1999 年第一季度到 2007 年第一季度从图 6 中可以得出以下结论图 6 全国及四个直辖市房地产开发投资增长率 217

7 北京蓝皮书经济 (1) 从波动的幅度来看, 四个直辖市中, 仍然是上海最大, 从 1999 年底的最低值 % 到 2002 年第二季度的最高值 45. 3%, 波动幅度为个百分点其次是北京 ( 波动幅度为个百分点 ), 再次是天津 ( 波动幅度为个百分点 ), 最后是重庆 ( 波动幅度为个百分点 ) 而全国的房地产开发投资增长率波动较为平稳, 比重庆的波动幅度还要小值得关注的是, 北京市房地产开发投资增长率的波动幅度不仅相对于同期房屋销售价格指数来说非常的大, 而且大大高于全国的波动幅度, 仅次于上海波动范围从 2001 年第三季度的最高值 55. 5% 到 2005 年第三季度的 % (2) 从波动的形态上来看, 房地产开发投资增长率的波动具有轮动的效应首先是北京于 2001 年第三季度率先达到最高点 55. 5%, 然后依次是上海天津重庆和全国房地产开发投资的这种轮动效应非常明显, 从一定程度上说明大量的投机资本相继炒作各地的房地产市场 (3) 北京市的房地产开发投资增长率在 2003 年第一季度以前基本上都比全国平均水平要高, 而在此之后, 北京的房地产开发投资增速都比全国平均水平要低 ( 四 ) 商品房销售面积商品房销售面积是衡量房地产市场成交量的重要指标, 也是判断市场价格今后走势的重要参考依据图 7 是四个直辖市及全国从 1999 ~ 2006 年的商品房销售面积曲线图其中, 全国的销售面积数据是依据右边的纵轴坐标绘制的图 7 四个直辖市及全国商品房销售面积 218

8 北京房地产市场形势及未来走势预测从图 7 中可以得出以下结论 (1) 从四个直辖市之间来看, 北京的商品房销售面积虽然高于天津和重庆, 但一直低于上海 (2) 从 2005 年开始, 当天津重庆以及全国的商品房销售面积仍然在大幅攀升的时候, 上海的商品房销售面积开始下滑, 紧接着, 北京的商品房销售面积在 2006 年也开始大幅下滑从北京 2007 年上半年万平方米的商品房销售面积来看, 预计 2007 年北京的商品房销售面积将继续保持下滑趋势 ( 五 ) 房价收入比房价收入比是国际上通行的比较各国各地区之间一般居民购房能力的重要指标房价收入比的一般计算公式为 : 房价收入比 = 住宅总价 / 家庭平均年总收入虽然大多数研究者对于房价收入比的一般计算公式没有异议, 但由于对于一套标准住房是多大面积以及家庭户的年收入是多少存在不同的统计口径和计算方法, 不同的研究者计算得出的房价收入比是不同的本文采用如下的计算方法 : 房价收入比 = 住宅面积住宅均价 / 家庭户均人口人均可支配收入其中, 为计算上的方便, 本文住宅面积采用比较折中的 90 平方米套型面积作为基准计算结果见表 1 表 1 全国四个直辖市 2000 ~ 2006 年房价收入比年份北京天津上海重庆从表 1 可以看出, 从 1999 ~ 2004 年, 由于北京的房屋均价保持在 5000 元 / 平方米上下, 而北京市民的人均收入在不断提高, 所以北京的房价收入比逐年下降但都保持在一个高位, 尤其是 2003 年以前, 远远高于其他直辖市从

9 北京蓝皮书经济年开始, 由于北京市的房价开始大幅攀升, 超过了人均收入的涨幅, 房价收入比又开始上升, 并再次超过上海, 位居全国四个直辖市之首三北京市房地产市场波动的基本特征通过以上对北京市房地产市场与全国及各直辖市之间各基本数据的比较, 我们可以看出, 北京市房地产市场波动具有以下一些明显特征 1. 价格起点高北京市房屋市场均价早在 1999 年深化住房制度改革之初时就已经达到 5647 元 / 平方米, 不仅远远高于同期全国 2053 元 / 平方米的商品房均价, 而且也大幅高于上海 3422 元 / 平方米的均价 1999 年 9 月 1 日出台的北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案, 标志着福利分房制度将逐步退出历史舞台由于北京作为中国首都的独特地理区位, 加上经济的持续高速增长以及人口的快速增加所产生的对于住房的大量市场化需求使得北京在 1999 年住房市场化改革之初商品房的市场均价就处于一个较高的水平 2. 投资起步快由于受到北京早期高房价的刺激, 从 1999 年开始, 北京的房地产开发投资开始大幅增长, 到 2001 年北京的房地产开发投资增长率就领先于全国其他直辖市达到 55. 5% 的历史最高点这个最高点不仅是北京的最高值, 在所有四个直辖市中也是历史最高增长率 3. 空间摊大饼 2005 年以前, 伴随着城市化进程的不断加速, 北京的城市空间格局以摊大饼的方式, 一圈圈一环环地向外发展十多年前北京三环外还是郊区, 今天四环五环内大部分区域都已经与城区连成一体与此同时, 北京的商品房也是沿着从中心向外围不断扩散的方式进行开发和建设由于房地产市场的价格受区位因素影响很大, 五环周边的商品房当然就比二环以内的商品房价格要低很多离城市中心地越近, 商品房的价位就越高, 这是市场经济条件下城市土地稀缺资源有效利用的必然结果 ~ 2004 年房屋均价保持平稳, 商品房销售面积持续快速增长无论是从商品房销售均价来看, 还是从房屋销售价格指数来看, 北京的房屋 220

10 北京房地产市场形势及未来走势预测均价在 2005 年以前都保持在 5000 元 / 平方米上下, 波动幅度很小这是由于, 一方面在 1999 年深化住房制度改革之初北京的高房价刺激了房地产开发投资的迅速增长, 使得商品房的供给快速增加 ; 另一方面, 北京市的商品房逐渐向三环四环以外扩展, 离市中心地区较远的地区的较低房价拉平了整个房屋市场的均价与此同时, 北京市的商品房销售面积持续快速增长, 从 1999 年的万平方米增至 2004 年的 2472 万平方米, 平均每年增长 % 5. 从 2005 年开始房价加速上涨, 商品房销售面积冲高回落从 2005 年开始, 北京市商品房销售均价开始加速上涨 2005 年第一季度, 北京市房屋销售价格指数为 , 到 2007 年上半年, 此指数已经达到与此同时, 北京市的商品房销售面积却冲高回落至 2005 年商品房销售面积达到最大值万平方米以后, 2006 年下降到万平方米 2007 年上半年更是下降为万平方米, 预计全年不会超过 2000 万平方米 6. 房价收入比相对偏高, 普通市民感到购房压力很大关于房价收入比的标准, 现在有很多不同的争论例如, 世界银行的标准是 4 ~ 6, 联合国人居中心的标准是 3 ~ 6 虽然不少人置疑是否存在这些所谓的标准, 然而西方大部分国家的房价收入比都在 3 ~ 6 之间却是不争的事实联合国公布的 1998 年对 96 个国家的统计资料显示, 这 96 个国家房价收入比最高的为 30 倍, 最低的为 0. 8 倍, 平均值为 8. 4 倍, 中位数为 6. 4 倍笔者认为, 无论是否存在着所谓的国际上的通行的合理的房价收入比, 北京的房价收入比高于全国以及其他三个直辖市却是毋庸置疑的 ( 因为使用的是用同样的统计口径和同样的计算方法得出的 ) 2006 年北京倍的房价收入比从某种程度上意味着北京市平均每个家庭户如果不吃不喝不花钱将全部的收入全部用来购房也需要年的时间这就无怪乎北京市民普遍感到购房压力相当大了四北京市房价近几年加速上涨原因分析在国家出台了一系列抑制房地产市场的调控措施之后, 北京市的房价却呈现加速上涨的趋势这就需要仔细分析北京市房价上涨的根本原因有哪些笔者认为, 北京市房价加速上涨是受下述几个因素交织在一起综合影响的 221

11 北京蓝皮书经济 ( 一 ) 经济的快速增长受全国宏观经济正走向繁荣的景气影响, 最近几年, 北京市地区生产总值一直保持一个平稳高速的增长从 2000 年以来, 北京市地区生产总值增长率每年都保持在 11% 以上, 人均地区生产总值从元提高到 2006 年的元, 翻了一番还多具体来说, 经济的快速增长对房价的影响主要表现在如下两个方面 1. 物业需求方面随着经济的繁荣和快速增长, 必然导致企业对物业需求的大量增长尤其是对于北京这样一个服务业比重已经超过经济总量 70% 的大都市来说, 更是如此这是因为, 服务业企业尤其是金融类企业在选择企业地址时更倾向于选择像金融街国贸中关村等人口密集商业繁荣的地区加之北京大力发展总部基地, 各国各地的企业总部纷纷向北京聚集, 也会增加对北京物业的需求由于土地物业等资源的稀缺, 必然会导致物业租金价格的上涨由于一个理性健康的市场必然要保持一个合理的租售比, 这就带动了商业用房价格的上涨而商业用房价格的上涨也会带动普通商品住宅的价格上涨从而推动了北京整体商品房价格的快速上涨 2. 居民收入方面经济的快速增长的同时, 北京市居民的收入也得到了较快地增长 1999 年, 北京市人均可支配收入为元 ; 到 2006 年, 北京人均可支配收入达到元由于居民收入的不断提高, 北京市民的消费结构发生了很大的变化, 汽车和住房方面的开支占整个消费支出的比重开始提高并成为主导从九五时期到十五时期, 北京城市居民对食品和居住这两个关系到城市居民基本生活保障方面的消费的偏好仍然没有太大的改变, 在居住方面, 由于人口众多, 平均到每个人的相对居住面积就较少, 北京城市居民对自己的居住条件居住环境就非常关注这些基本的偏好可能在今后的较长一段时间都不会有太大的变化 1 1 唐勇 : 十五期间北京城市居民收入与消费的实证分析, 2006 年首都经济发展报告, 社会科学文献出版社,

12 北京房地产市场形势及未来走势预测从表 1 中的房价收入比来看, 在 2005 年以前, 虽然北京的房价收入比比其他直辖市要高, 但人均可支配收入的快速增长使得这个比值不断下降, 甚至在 2003 年和 2004 年开始低于上海只是从 2005 年开始, 由于房价的新一轮快速上涨, 才使得房价收入比又开始抬头 ( 二 ) 人口的快速增长随着城市化进程的不断加快, 北京的人口也在不断地膨胀, 其中有很大一部分人口正在逐步转变为城市常住人口由于中国人买房置业的传统观念, 这些常住人口就形成了新增商品住宅的真实需求者, 拉动了北京房价的快速上涨据北京市统计局数据显示, 从 2000 ~ 2005 年的六年间, 北京市常住人口由 1999 年的万人增加到 2005 年的 1538 万人, 共增加万人如果按平均每户家庭 3 口人来计算, 这增加的万人就是万户新增家庭由于每个家庭都有住房的需求, 也就是说, 存在着万套住宅的真实需求而与此同时, 在这六年间, 北京市住宅销售面积共为万平方米, 扣除掉别墅高档公寓和经济适用住房 ( 经济适用房主要是满足城市拆迁户的需求 ), 北京市普通商品住宅的销售面积仅为万平方米如果按照每套住房 110 平方米来计算 ( 这是保守估计, 实际比这个数字应该更大, 因为 2006 年北京期房网上签约每套住宅面积就为 124 平方米 ), 北京市这六年累计销售的普通商品住宅仅为万套这远远满足不了常住人口增加所引致的真实自住住房需求在市场经济条件下, 房价的上涨也就成为供不应求的必然结果了因此, 快速增长的人口也是拉动北京市房价快速上涨的因素之一 ( 三 ) 投资和投机需求的高涨除了人口增长所带来的真实住房需求之外, 投资和投机需求的高涨也是拉动北京房价上涨的原因之一由于对房价快速上涨的预期, 使得不少城市中高收入居民也会选择购买房产作为一种投资以期在未来获得投资的收益一部分机构或个人甚至利用各种渠道 ( 包括借款和银行贷款 ) 筹措资金, 大量购买北京的房产, 以期在短期内获取大量投机收益 2005 年 2 月, 北京市统计局根据其在 223

13 北京蓝皮书经济 2004 年底所做的抽样调查公布了北京房地产市场上的投资性购房比例已经占到了 17% ( 四 ) 外地高收入者在京购房最近几年, 外地人在北京购房置业的比例非常之高据伟业顾问的统计资料显示, 2001 年以前, 外地客户在京的房地产成交面积约占总成交面积的 15%, 到 2003 年这一比例上升至 48% 据 21 世纪不动产北京区域市场部统计显示, 2007 年上半年, 在京工作的非北京户籍购房者比例达到 56%, 与 2006 年同期相比上涨 13% 并且外地人在北京多是购买高档住房, 且都是面积比较大的套型据北京市建委副主任张家明透露, 2006 年京外人士买走了 5. 2 万 ~ 5. 5 万套北京商品房, 占全市商品房销售的 40% 左右, 其中每平方米一万元以上的高档商品房占到 50% ~ 55% 为何外地高收入者爱在北京购房置业呢? 笔者认为, 一方面, 北京是中国的首都, 集中了大量的政治和经济等核心资源以及优良的医疗和教育资源这些是吸引外地高收入者来京购房的主要原因另一方面, 北京有各级地方政府的驻京机构 600 多家, 常驻工作人员近万人, 此外, 还有各大型企业, 甚至地方政府某个部门在北京设立的办事处联络处达 3000 多家这些地方政府和企业驻京机构的常住人员为长期在北京发展和就业, 也就成为外地人士在京购房的主要群体之一 ( 五 ) 人民币升值效应自从中国人民银行在 2005 年 7 月 21 日宣布我国开始实行以市场供求为基础参考一篮子货币进行调节有管理的浮动汇率制度, 人民币汇率放弃盯住单一美元, 形成更富弹性的人民币汇率机制之后, 人民币一直缓慢升值, 至 2006 年底, 已累计对美元升值约 6% 2007 年, 人民币升值进一步加剧今后, 人民币兑美元汇率的升值还有一定的空间, 这是可预期的, 只是时间长短的问题人民币兑美元汇率升值对中国的房地产市场会有何影响呢? 从理论上来说, 一方面, 人民币升值意味着进口商品价格的下降, 国内进口企业和消费者主观上感到剩余财富的增加, 会倾向于将更多的钱投资于房地产等价值增值较快的资 224

14 北京房地产市场形势及未来走势预测产, 从而推动房地产市场需求增加 ; 另一方面, 人民币升值预期将会导致国际资本大量涌入中国房地产市场, 刺激房地产市场需求增长尽管目前我国的资本项目还处于管制之下, 但是国外投资机构可以通过合格境外投资者 (QFII) 或者利用外汇管理政策模糊资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清的便利, 甚至通过假进口, 悄然投资中国房地产从实际来看, 国际资本在大举涌入上海房地产市场之后又进军北京楼市 2006 年 2 月 2 日, 著名国际投资机构美林集团宣布以 3000 万美元投资入股北京银泰中心, 正式涉足中国大型房地产开发项目 2 月 25 日, 摩根斯坦利与富力集团正式签约, 斥资 4 亿元人民币买下北京富力城内一座 23 层 3 万多平方米的写字楼虽然紧接着国家于 7 月 24 日出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见, 要限制外资进入房地产市场炒房, 但 2007 年国家外汇管理局在对沿海十省市的外汇资金流入和结汇的专项检查中发现, 2007 年仅半年的时间就有逾千亿美元的国际热钱涌入中国理论和实际情况都表明, 由于人民币升值预期所导致的国际资本涌入中国房地产市场的事实也是推动北京房价快速上涨的因素之一 ( 六 ) 房地产开发投资增幅降低 2006 年是国家对房地产市场调控政策出台最密集的一年, 被有些媒体称为房地产市场的宏观调控年不可否认, 政府对房地产市场的宏观调控深得民心, 特别是 9070 政策的出台不容置疑地将会增加低端市场普通商品住房的供给从而从总体上降低房价上涨的幅度, 然而任何良方都会在一定程度上有副作用, 这一轮宏观调控政策特别是银行信贷的紧缩也在客观上抑制了房地产开发投资的增长虽然北京市房地产开发投资增长的下滑有其自身的其他原因, 也不能全部归咎于宏观调控政策的效应但房地产开发投资增幅下降的事实却会使得商品房的供给在未来大幅下降供给下降的预期也会使得住房价格上涨的预期更加强烈, 从而推动北京市房价的进一步攀升从北京市房价上涨的历史数据来看, 当房地产开发投资增幅上升的时候, 房价的上涨会保持一个比较平稳的态势, 而当房地产开发投资增幅下降以后, 往往就会伴随着房价的快速上涨从统计上来看, 房屋销售价格指数和滞后两期的房 225

15 北京蓝皮书经济地产开发投资增长率的相关系数为 , 具有一定程度的负相关性这也说明, 房地产开发投资增幅的降低也在一定程度上影响北京的房价 ( 七 ) 房地产开发商捂盘惜售捂盘惜售一直是房地产开发商为提高其销售利润常用的营销手段为打击房地产开发商的这种行为, 北京市建委规定, 本市的房地产项目在取得预售许可证后 3 天内必须开盘销售, 否则被视为囤房, 按违规处理也就是说, 开发商一旦办理了预售证, 开盘时间就定了但上有政策, 下有对策, 房地产开发商也有对付的办法, 那就是, 暂时先不办理预售证, 这样就有理由拖延时间售房了据北京市房地产交易管理网公布的信息显示, 2007 年前 5 个月, 北京商品住宅共颁发预售许可证 136 个, 预售许可面积 430 万平方米而上年同期这两个指标分别是 209 个和 657 万平方米开发商捂盘的结果最终加剧了供应量的萎缩, 加速了房价在短期内快速上涨的步伐 2007 年 6 月份, 北京的房屋销售价格指数继续攀升, 达到了因此, 房地产开发商在供不应求的市场中捂盘惜售的行为在短期内是加剧房价上涨的重要因素之一除了这七大原因之外, 征地难度加大, 拆迁成本上升以及奥运预期等也是北京近年来房价快速上涨的重要原因五北京未来房价走势预测尽管 2007 年 11 月份北京新楼盘均价出现了小幅下跌, 但相对上海深圳和广州等地而言, 北京的房价仍然显得较为坚挺一边是政府表示出了调控房地产市场的坚定决心, 一边是购房者对政府的调控政策充满期待而持币观望, 还有一边是房地产开发商宁愿采取各种如赠送和暗中打折等明升暗降的手段, 也不愿直接降价销售这是一场政府房地产开发商购房者三方的博弈笔者认为, 北京在接下来的两到三个月内, 房价有可能继续小幅下跌, 但随着 2008 年奥运会的临近, 北京的房价仍然会转头继续向上攀升, 奥运会结束以后, 北京市房价可能会出现下降的趋势, 但如果影响北京近年来房价上涨的因素不发生根本性的改变, 房价下降的空间不会很大 226

16 北京房地产市场形势及未来走势预测参考文献美丹尼斯迪帕斯奎尔 ( Denise Dipasquale ) 威廉 C 惠顿 ( William C. Wheaton) 著城市经济学与房地产市场, 龙奋杰等译, 经济科学出版社, 2002 唐勇 : 北京市房地产市场症结分析及趋势预测, 2007 年中国首都经济发展报告, 社会科学文献出版社, 2007 杨永华 : 论房价和房价收入比, 经济学家 2006 年第 2 期梁云芳高铁梅贺书平 : 房地产市场与国民经济协调发展的实证分析, 中国社会科学 2006 年第 3 期王小广 : 我国房地产增长走势及政策建议, 宏观经济管理 2006 年第 3 期唐勇 : 十五期间北京城市居民收入与消费的实证分析, 2006 年首都经济发展报告, 社会科学文献出版社,

表年北京伦敦东京纽约人口净迁移规模比较图 1 伦敦东京纽约北京净迁移率 (%) 比较 109

表年北京伦敦东京纽约人口净迁移规模比较图 1 伦敦东京纽约北京净迁移率 (%) 比较 109 刘长安 ( 首都经济贸易大学, 北京市 100070) 作为中国的首都和规模接近 2000 万的特大城市, 随着中国对外开放的深化, 以及中国加入世界经济一体化步伐的快步迈进, 北京正在日益向发达国家的国际大都市看齐通过对北京与国际大都市国内人口迁移和国际移民的现状比较研究, 了解北京与国际大都市的异同以及存在的差距, 并探索原因 ; 总结分析北京人口迁移的特点和发展趋势人口迁移 ; 国际移民 ;