房价相比 2009 年上涨明显, 调控目标远未达到房价上涨明显, 且不断向二三线城市蔓延 2009 年下半年开始, 针对部分城市房价过快上涨和囤地捂盘惜售等现象, 政府出台一系列的调控政策, 全面改变 2008 年底以来刺激房地产政策的宽松政策, 并且在 2010 年 4 月出台更加严厉的国十条

Size: px

Start display at page:

Download "房价相比 2009 年上涨明显, 调控目标远未达到房价上涨明显, 且不断向二三线城市蔓延 2009 年下半年开始, 针对部分城市房价过快上涨和囤地捂盘惜售等现象, 政府出台一系列的调控政策, 全面改变 2008 年底以来刺激房地产政策的宽松政策, 并且在 2010 年 4 月出台更加严厉的国十条"

射诸翟
5 years ago
Views:

证券研究报告中国 A 股市场房地产房地产开发 Real estate real estate development 等待趋势性投资机会 2010 年 12 月 17 日评级 : 中性行业相对沪深 300 表现 8% 0% 8% 16% 24% 32% 40% 2009/12 2010/3 2010/6 2010/9 2010/12 房地产开发沪深 300 表现 1m 3m 12m

1 证券研究报告中国 A 股市场房地产房地产开发 Real estate real estate development 等待趋势性投资机会 2010 年 12 月 17 日评级 : 中性行业相对沪深 300 表现 8% 0% 8% 16% 24% 32% 40% 2009/ /3 2010/6 2010/9 2010/12 房地产开发沪深 300 表现 1m 3m 12m 房地产开发 3.59% 4.17% 23.51% 沪深 % 12.73% 7.31% 代码名称 6m% YTD 评级万科 A 买入华发股份买入招商地产买入世茂股份买入苏宁环球买入张江高科买入鲁商置业买入首开股份增持北京城建增持滨江集团增持金融街增持 2011 年房地产行业投资策略房价高企, 调控将会持续虽然面临持续的调控政策冲击, 全国主要大中城市房价相比 2009 年仍然上涨明显, 而且房价上涨从一线城市向二三线城市蔓延的态势显著, 在房价水平不断上涨的情况下, 调控将会持续 2011 年商品房供给力度加大, 成交量将会稳定增长与销售面积相比,2010 年购置土地面积和竣工面积增长滞后, 显示开发商放慢了土地获取进度和竣工进度, 然而 2009 年以来持续两年高增长的房地产投资和新开工面积, 将形成未来供给力度明显加大, 开发商为了缓解资金压力, 也会加大销售力度, 随着房价趋于稳定, 未来成交量将会维持稳定增长态势商业地产进入加速发展期, 长期看好商业地产几乎不受房地产调控政策的影响, 随着城市化进程加速经济发展和人民生活水平的提高, 对于办公休闲娱乐购物旅游的需求持续增长, 商业地产进入加速发展期和繁荣期, 长期看好相关报告 2010 年 4 季度房地产行业投资策略重点关注商业地产, 执业证书号 : S 王斌卿 ext8280 wangbq1@csco.com.cn 分析师申明本人, 王斌卿, 在此申明, 本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述行业公司或其证券的看法此外, 本人薪酬的任何部分不曾与, 不与, 也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关维持房地产行业中性评级在房价没有明显下降和调控难以有效放松的情况下, 房地产板块缺乏趋势性的投资机会目前房地产股估值水平处于历史最低水平, 继续大幅下跌的可能性较低, 不应过分悲观, 建议标配个股推荐 :1) 商业地产龙头 : 世茂股份金融街 ;2) 全国性龙头企业 : 万科 A 招商地产首开股份;3) 地区龙头企业 : 滨江集团苏宁环球鲁商置业华发股份 ;4) 地产 + 投资型 : 北京城建新湖中宝风险提示 1) 政策风险 : 出台更严厉的房地产调控政策 ;2) 利率风险 : 货币政策紧缩超预期 ;3) 市场风险 : 商品房成交量大幅下滑 ;4) 流动性风险 : 由于持续的调控, 部分房地产企业可能面临资金链断裂的风险

2 房价相比 2009 年上涨明显, 调控目标远未达到房价上涨明显, 且不断向二三线城市蔓延 2009 年下半年开始, 针对部分城市房价过快上涨和囤地捂盘惜售等现象, 政府出台一系列的调控政策, 全面改变 2008 年底以来刺激房地产政策的宽松政策, 并且在 2010 年 4 月出台更加严厉的国十条, 调控政策升级, 虽然部分城市商品房成交量明显下降, 然而房价水平相比 2009 年不但没有下降, 而且同比上涨明显以我们重点跟踪的 10 个主要城市 ( 北京上海广州深圳南京杭州武汉天津成都重庆 ) 为基础编制的主要城市商品房价格指数和 2009 年相比上涨明显 : Figure 年以来世纪证券主要城市商品房价格指数走势年 7 月 2010 年 1 月 2009 年 7 月 2009 年 1 月 2008 年 7 月 2008 年 1 月 2007 年 7 月 2007 年 1 月数据来源 : 中国指数研究院世纪证券研究所一线城市以深圳为例, 虽然受到调控政策的影响, 新建商品房成交面积大幅下降, 但是商品房成交价格上涨显著, 达到历史最高水平 : Figure 2 深圳市新建商品房月度成交数据年 1 月 2007 年 4 月 2007 年 7 月 2007 年 10 月 2008 年 1 月 2008 年 4 月 2008 年 7 月 2008 年 10 月销售面积 2009 年 1 月 2009 年 4 月 2009 年 7 月 2009 年 10 月数据来源 : 中国指数研究院世纪证券研究所 2010 年 1 月 2010 年 4 月销售价格 2010 年 7 月 2010 年 10 月 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2

3 涨 : 二线城市以重庆为例, 房价平均水平相比 2009 年水平有明显的上 Figure 3 重庆市新建商品房成交月度数据年 1 月 2007 年 4 月 2007 年 7 月 2007 年 10 月 2008 年 1 月 2008 年 4 月 2008 年 7 月 2008 年 10 月销售面积 2009 年 1 月 2009 年 4 月 2009 年 7 月 2009 年 10 月数据来源 : 中国指数研究院世纪证券研究所销售价格 2010 年 1 月 2010 年 4 月 2010 年 7 月 2010 年 10 月 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 除了一线城市和重点城市, 房价上涨不断向二三线城市, 甚至四五线城市蔓延, 大有星星之火, 可以燎原之态势, 我们以合肥和唐山为例,2010 年房价水平相比 2009 年有明显的上涨 : Figure 年以来合肥市唐山市新建商品房月度成交价格 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3, 年 1 月 2008 年 5 月 2008 年 9 月 2009 年 1 月 2009 年 5 月 2009 年 9 月 2010 年 1 月 2010 年 5 月 2010 年 9 月合肥唐山数据来源 : 中国指数研究院世纪证券研究所从以上分析可以看出, 虽然经历了持续的调控, 但是主要城市商品房成交价格上涨的势头并没有得到有效的遏制, 而且在一线城市和重点城市调控压力加大的情况下, 开发商纷纷转战二三线城市, 使得二三线城市的房价明显上涨在房价水平不断上涨的情况, 政府提出的遏制部分房价过快上涨的调控目标远未达到, 调控将会成为常态, 在房地产市场信贷政策空前紧缩和限购政策陆续出台以后, 中央明确提出加快房产税试点和推广工作,2011 年房产税有望在部分城市试点, 对于打击投资需求, 遏制房价过快上涨将会起到一定作用 3

4 调控政策下, 房地产企业面临的困境融资困难目前房地产企业试图通过 IPO 增发以及债券融资已经基本上不可能, 万科苏宁环球世茂股份等增发计划纷纷搁浅, 在经历了 2009 年底贷款增长井喷以后, 商业银行对房地产企业的贷款也不断收紧, 我们认为在国家对房地产调控不会放松的前提下, 房地产企业贷款的利率不会出现下降, 实际发放的贷款也难以持续高增长 Figure 年以来全国房地产贷款月度数据 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 年 02 月 2007 年 05 月 2007 年 08 月 2007 年 11 月 2008 年 03 月 2008 年 06 月 2008 年 09 月当月 ( 亿元 ) 数据来源 : 国家统计局世纪证券研究所 2008 年 12 月 2009 年 04 月 2009 年 07 月 2009 年 10 月 2010 年 02 月 2010 年 05 月同比 (%) 2010 年 08 月 2010 年 11 月除了贷款和直接融资, 信托贷款和利用外资成为很多房地产企业的选择, 然后相比之下信托贷款平均利率高达 15% 以上, 中央对房地产信托的监管力度不断加强, 信托融资并不是一个很好的选择今年以来房地产企业利用外资增长显著, 已经引起了有关监管机构的高度重视, 在对热钱监管加强的情况下, 外资提供的资金增长难以大幅增长 Figure 年以来房地产开发利用外资情况年 02 月 2007 年 05 月 2007 年 08 月 2007 年 11 月 2008 年 03 月 2008 年 06 月 2008 年 09 月当月 ( 亿元 ) 数据来源 : 国家统计局世纪证券研究所 2008 年 12 月 2009 年 04 月 2009 年 07 月 2009 年 10 月 2010 年 02 月 2010 年 05 月同比 (%) 2010 年 08 月 2010 年 11 月

5 住房消费信贷全面收紧限购令陆续出台目前政府对于住房消费信贷全面收紧, 根据 2010 年 9 月住建部银监会人民银行财政部国家税务总局等出台的相关政策, 严格实行差别化住房信贷政策, 其中规定 : 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款对贷款购买商品住房, 首付款比例调整到 30% 及以上 ; 对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定在住房消费信贷收紧的同时, 国家有关部委分别出台措施强调对房价过高上涨过快供应紧张的城市, 要在一定时间内限定居民家庭购房套数严格问责制, 对政策落实不到位工作不得力的, 要进行约谈, 直至追究责任随后北京上海深圳等地陆续出台相关的住房限购令 : Figure 7 各地出台的限购令城市规定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房同一购北京房家庭是指购房人配偶及未成年子女, 即一对夫妇和其未成年的子女限购的商品住房既包括新房, 也包括二手房上海暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房 ( 含二手存量住房 ) 深圳深圳市户籍居民家庭限购两套住房, 非本市户籍居民家庭限购一套住房厦门 1 户家庭只能新购 1 套房宁波户籍居民家庭 ( 含部分家庭成员为本市户籍居民的家宁波庭 ) 在宁波只能新购 1 套住房 ; 非宁波户籍居民家庭, 能提供在宁波 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的, 在宁波只能新购一套住房从即日起至 2010 年 12 月 31 日, 福州市居民同一家庭 ( 包括福州购房人配偶及未成年子女 ), 只能在本市五城区新购一套商品住房杭州暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房 ( 含二手存量住房 ) 南京暂时限制购买第三套住房天津本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房广州户籍家庭和常住非户籍家庭 ( 一年纳税声明 ), 限购一套房 ; 非常住家庭不准在广州购买温州一个家庭限购一套新开楼盘住房海口海口及外省市居民家庭 ( 含购房人配偶及未成年子女 ) 只能在海口新购买 1 套商品住房数据来源 : 世纪证券研究所住房信贷收紧和限购令的出台, 对于打击炒房, 抑制非自住型住房需求具有较大的作用 5

6 土地成本提高对于房地产企业而言, 目前处于尚未销售和开发中的土地储备大部分为 2007 年以后通过招拍挂方式获取的土地储备, 特别是 2009 年以来获取的土地成本都比较高, 随着未来保障性住房土地供给的增加, 在土地供给总量有限的情况下, 土地成本可能会继续上涨, 并导致企业的利润率下滑土地增值税政府不断加强对土地增值税的监管和征收力度, 增值税预征水平可能会继续提高, 进而影响房地产开发企业的现金流和利润率房产税中央明确提出加快房产税的试点和推广工作, 虽然目前并没有开始正式的试点实行, 但是房产税在未来出台是大势所趋, 房产税出台将会有效的遏制投资需求, 抑制房价上涨保障性住房 : 安得广厦千万间, 大庇天下寒士俱欢颜? 关于保障性住房保障性住房, 与商品性住房 ( 简称商品房 ) 相对应, 是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准限定价格或租金的住房, 主要由廉租住房经济适用住房和政策性租赁住房构成 : 1. 两限房, 即限套型限房价竞地价竞房价为降低房价, 解决本地居民自住需求, 保证中低价位中小套型普通商品住房土地供应 2. 经济适用房, 指具有社会保障性质的商品住宅, 为中低收入家庭提供购买, 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型, 中套住房面积控制在 80 平方米左右, 小套住房面积控制在 60 平方米左右 3. 廉租房, 出租给城镇居民中最低收入者 4. 政策性租赁房, 指通过政府或政府委托的机构, 按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房, 同时, 政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴我国目前保障性住房建设情况目前我国保障性住房建设刚刚起步, 而且进展缓慢, 根据 2010 年 10 月全国人大财经委向全国人大提交的报告, 今年国家下达的保障性住 6

7 房建设计划, 全国共需投入 1676 亿元, 其中, 中央投入 493 亿元, 占 29.4%; 地方配套 1183 亿元, 占 70.6% 然而截至 8 月底, 保障性住房建设完成投资亿元, 完成率仅为 23.6%, 一些地方由于配套资金不到位和征地拆迁等前期工作准备不足, 可能难以完成今年的建设计划我国保障性住房建设进程缓慢, 主要原因是保障性住房难以获取高额的土地拍卖收入, 地方政府过分倚重财政收入, 因此对建设保障性住房积极性不高, 已经落实的保障性住房也往往选择在地势偏远的地区保障性住房如何真正为中低收入者提供安居我国 70% 以上的人口均为中低收入者, 即使在房价水平得到明显下降也无力支付, 因此我国保障性住房必须以低水平高覆盖的普惠型方式加快推进, 通过为极低收入人群提供廉租房, 中低收入人群提供经济适用房的方式, 解决大部分中低收入者的住房问题近期爆出的深圳某经济适用房小区出现豪车的事件, 折射出目前我国保障性住房建设中存在着巨大的寻租漏洞, 根据 2007 年 7 部委联合颁布的 << 经济适用住房管理办法 >> 第 30 条的规定, 购买经济适用住房满 5 年, 购房人上市转让经济适用住房的, 应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款, 具体交纳比例由市县人民政府确定, 政府可优先回购 ; 购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后, 取得完全产权通过低价获取经济适用房,5 年后高价卖出获取几乎无风险的高额利润, 经济适用房申请中出现的种种腐败现象不足为奇, 而经济适用房建设进程缓慢, 也使得经济适用房很难满足大部分广大中低收入者的住房需求保障性住房建设前景及相关受益的上市公司预计随着保障性住房相关法律法规的完善和保障性住房建设规划的逐步落实, 未来保障性住房将会成为我国住房供给的主力, 成为解决中低收入者的主要渠道, 在商品房市场调控压力不断加大的情况下, 保障性住房是国家政策大力扶持的对象, 相关上市公司将会从保障性住房建设中受益明显, 主要包括首开股份栖霞建设 7

8 我国商业地产进入加速发展和繁荣期, 长期看好商业地产几乎不受调控政策的影响和商品住宅相比, 商业地产主要满足办公休闲娱乐购物等需求, 目前出台的调控政策主要针对商品住宅市场, 商业地产几乎不受调控政策的影响, 而且在商品住宅受到持续调控的压力下, 部分资金可能转投商业地产商业地产价格和租金稳定增长与商品住宅价格不同, 商业地产处于城市的核心地段, 销售价格出租率和租金增长稳定, 从下面 4 个一线城市 2007 年以来写字楼的租金和空置率的数据可以得到印证 :( 租金单位为元 / 每月 / 每平方米 ) Figure 8 北京市写字楼出租率和租金季度数据 Figure 9 上海市写字楼出租率和租金季度数据 % 20% 15% 10% 5% 0% % 15% 10% 5% 0% 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 租金空置率租金空置率数据来源 :CBRE 世纪证券研究所数据来源 :CBRE 世纪证券研究所 Figure 10 广州市写字楼出租率和租金季度数据 Figure 11 深圳市写字楼出租率和租金季度数据 % 20% 15% 10% % 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 租金空置率租金空置率数据来源 :CBRE 世纪证券研究所数据来源 :CBRE 世纪证券研究所从商业地产的销售价格来看, 一二线城市写字楼以及商铺的销售价格维持稳定增长从目前商业与住宅价格对比来看, 目前一线城市中商业和住宅甚至价格出现倒挂现象, 即商业销售价格低于住宅销售价格, 与国外成熟市场正好相反, 未来商业地产升值潜力较大 8

9 Figure 12 北京市写字楼销售月度数据年 1 月 2007 年 5 月 2007 年 9 月 2008 年 1 月 2008 年 5 月销售面积 ( 万平方米 ) 2008 年 9 月 2009 年 1 月 2009 年 5 月 2009 年 9 月 2010 年 1 月 2010 年 5 月 2010 年 9 月数据来源 : 中国指数研究院世纪证券研究所 40,000 30,000 20,000 10,000 销售价格 Figure 13 上海市写字楼销售月度数据年 1 月 2007 年 5 月 2007 年 9 月 2008 年 1 月 2008 年 5 月销售面积 ( 万平方米 ) 2008 年 9 月 2009 年 2 月 2009 年 6 月 2009 年 10 月 2010 年 2 月 2010 年 6 月 2010 年 10 月数据来源 : 中国指数研究院世纪证券研究所 40,000 30,000 20,000 10,000 销售价格保险资金投资不动产开闸和 REITS 对商业地产形成利好新修订的保险法规定保险资金可以投资于不动产, 商业地产稳定的出租率和租金水平, 正好与保险资金的风险和收益相匹配, 是保险资金稳定的投资品种, 保险资金的投入, 也将会加速商业地产的发展 REITS( 房地产投资信托 ) 通过发行受托凭证, 募集资金投资于房地产, 在国外 REITS 一般投资于商业地产, 我国未来 REITS 将会逐步试点推出,REITS 份额可以自由转让, 能增加对投资者的吸引力, 有利于商业地产的发展重点推荐公司商业地产重点推荐具有独特发展模式的商业地产龙头世茂股份, 以及致力于京津地区商业地产发展的金融街 9

10 2010 年房地产市场回顾与 2011 年展望 2010 年房地产投资维持高增长态势, 销售增速回落尽管遭遇持续的房地产调控压力, 但是 2010 年房地产投资依然维持高速增长态势, 截止 11 月,2010 年全国累计完成房地产投资额 4.27 万亿元, 同比增长 36.5%, 完成新开工面积亿平方米, 同比增长 48.71%: Figure 14 全国完成房地产投资额 ( 亿元 ) Figure 15 全国房地产新开工面积 ( 亿平方米 ) 50,000 40,000 30,000 20,000 10, 数值同比 (%) 数值同比 (%) 数据来源 : 国家统计局世纪证券研究所数据来源 : 国家统计局世纪证券研究所受到调控压力, 截止 11 月, 全国完成房地产销售面积 8.25 亿平方米, 完成销售额 4.23 万亿元, 分别同比增长 9.76% 和 17.48%, 销售增速和 2009 年相比下降明显 : Figure 16 全国房地产销售面积 ( 亿平方米 ) Figure 17 全国房地产销售额 ( 亿元 ) 数值同比 (%) ,000 40,000 30,000 20,000 10, 数值同比 (%) 数据来源 : 国家统计局世纪证券研究所数据来源 : 国家统计局世纪证券研究所虽然销售增长率下降明显, 但是由于 2009 年销售额增长显著,2010 年销售额绝对数值依然达到历史最高水平 2011 年商品房供给明显增长, 成交量将会稳定增长为了分析商品房供给与实际销售的关系, 我们假设新开工面积在 2 年后进入销售, 与当年竣工面积一起构成商品房的供给, 则当年去库存率为 : 去库存化率 = 当年销售额 / ( 当年竣工面积 + 前 2 年新开工面积 ) 从下面的图中我们可以看出, 得益于 2010 年销售的增长, 全国商 10

11 品房去库存化率得有一定的提高, 然而由于 2009 年以来新开工面积的快速增长, 未来商品房的供给将会明显增长, 随着商品房价格的稳定, 商品房销售面积有望维持稳定增长 Figure 18 全国商品房去库存化率走势 70% 60% 50% 40% 30% 去库存化率数据来源 : 国家统计局世纪证券研究所与销售面积相比, 购置土地面积和竣工面积增长滞后, 显示开发商放慢了土地获取进度和竣工进度, 然而随着调控的持续和开发商资金压力逐步加大, 未来开发商将会加大推盘力度 Figure 19 全国购置土地面积与竣工面积与销售面积比较竣工 / 销售购置 / 销售数据来源 : 国家统计局世纪证券研究所我们判断 2011 年, 房地产市场将会维持目前偏紧的调控政策环境, 随着保障性住房建设加快和房产税试点, 以及开发商加大推盘量, 商品房价格将会趋于稳定, 成交量稳定增长可期, 今年下半年以来成交持续萎缩的局面将会得到改变 11

12 投资策略 : 维持房地产行业中性评级维持房地产行业中性的投资评级由于房价高涨的态势没有得到有效遏制, 未来房地产市场仍然会维持目前偏紧的调控环境, 目前的住房信贷政策和限购令将会持续, 房产税将会加快试点和推广, 保障性住房建设将会提速, 商品房市场面临持续的调控压力和保障性住房挤出效应, 房地产板块估值水平难以大幅提高, 维持房地产行业中性的投资评级, 建议标配商业地产随着城市化进程和人民生活水平的提高, 进入加速发展期和繁荣期, 长期看好, 而且由于几乎不受调控的影响, 建议积极关注不应过分悲观的理由 1. 估值水平处于历史地位目前主流房地产企业的市盈率和市净率均处于较低水平, 目前估值水平具有较高的安全性 Figure 20 万科 A PEBands 开发类以万科 A 为例 : Figure 21 万科 A PBBands 数据来源 :wind 世纪证券研究所 Figure 22 金融街 PEBands 万科 A 11.87x 24.03x 36.19x 48.35x 60.51x 商业类以金融街为例 : 数据来源 :wind 世纪证券研究所 Figure 23 金融街 PBBands 万科 A 1.75x 3.18x 4.60x 6.03x 7.45x 数据来源 :wind 世纪证券研究所金融街 11.88x 27.69x 43.50x 59.30x 75.11x 金融街 1.14x 3.16x 5.18x 7.20x 9.22x 数据来源 :wind 世纪证券研究所得益于 2009 年以来商品房销售的高增长, 我们判断未来 12 年主要房地产企业业绩增长比较确定, 估值水平继续大幅下跌的可能性较 12

13 低年推盘量将会明显增加, 成交量将会维持稳定增长正如前文所分析的, 由于 2009 年以来全国房地产投资和新开工面积快速增长, 未来开发商消化库存的压力加大, 而国家对房地产持续的调控情况下开发商融资困难, 也使得开发商不得不采取更加灵活的销售策略以缓解资金压力随着调控的深入, 预计房价水平将会趋于稳定, 有利于促进成交量的增长 3. 政策环境相对稳定 2011 年房产税将会加快试点和推出, 现有的住房信贷政策和限购政策预计会延续实行, 保障性住房建设将会提速, 但是由于实际供给有限, 短期还难以对商品房市场构成较大的冲击个股推荐建议重点关注以下 4 类个股 : 1. 商业地产 : 世茂股份金融街 2. 行业龙头 : 万科 A 招商地产首开股份 3. 地区龙头 : 滨江集团苏宁环球鲁商置业华发股份 4. 地产 + 投资 : 北京城建新湖中宝风险提示 1. 政策风险 : 出台更严厉的房地产调控政策 2. 利率风险 : 货币政策收紧力度超预期 3. 市场风险 : 商品房成交量大幅下滑 4. 流动性风险 : 由于持续的调控, 部分房地产企业可能面临资金链断裂的风险 13

14 公司推荐 1: 世茂股份城市综合体, 让生活更美好商业地产长期看好我国目前处于城镇化和人口红利的有利发展时期, 居民对时尚消费娱乐餐饮休闲的消费需求不断增长,REITs 的推出和保险资金投资不动产开闸, 有利于商业地产的长期发展公司土地储备丰富, 地价成本低廉公司在 19 城市的核心地段拥有的优质商业地产项目储备超过 800 万平方米, 地价成本不足 1,600 元, 平均售价在 10,000 元以上租售自营相结合的经营模式和兼顾短期与中长期业绩体现的发展模式助推公司进入高速增长期公司 6070% 的项目用于出售, 保证资金充裕和收入增长,3040% 的项目用于出租和自营, 形成稳定的现金流, 同时可以享受公司物业升值带来的好处公司以兼顾短期与中长期业绩体现的方式致力于打造城市综合体, 实现公司的快速扩张和可持续发展, 未来业绩增长进入高速增长期盈利预测和投资评级预计 2010 年 2011 年 2012 年公司每股收益分别为 0.95 元 1.34 元 1.54 元, 每股 RNAV 为元, 公司目前股价估值水平较低, 给予公司买入的投资评级 Figure 24 利润表预测 ( 单位 : 亿元 ) 项目 2009A 2010E 2011E 2012E 一营业总收入营业收入二营业总成本营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失 0.03 三其他经营收益公允价值变动净收益投资净收益 0.03 其中 : 对联营企业和合营企业的投资收益 0.00 四营业利润加 : 营业外收入减 : 营业外支出其中 : 非流动资产处置净损失 0.00 五利润总额减 : 所得税六净利润减 : 少数股东损益归属于母公司所有者的净利润七每股收益 ( 元 ) 数据来源 : 世纪证券研究所 14

15 公司推荐 2: 金融街致力于京津地区商业地产开发公司项目主要位于京津核心地区, 发展前景广阔公司商业地产项目主要位于北京市金融街区域, 地理位置优越, 出租率和租金水平持续上涨, 天津市商业地产市场发展迅速, 公司在天津的津门津塔商业地产项目未来发展前景广阔公司可结算资源丰富 2009 年公司可结算的项目主要包括天津的津门津塔项目中公寓部分德胜国际中心德胜凯旋金色漫香林南昌紫金园和惠州项目, 2010 年重庆江北城大学城项目新进入结算公允价值计量提升公司业绩 2009 年通过对部分物业采用公允价值计量, 公允价值变动增加 7.9 亿元, 对公司业绩贡献较大, 预计未来公司将会有更多项目采用公允价值计量, 有效提升公司业绩盈利预测与投资评级预计 2010 年 2011 年公司每股收益分别为 0.78 元 0.92 元,RNAV 为元, 当前股价与 RNAV 相比有较大的折价率, 估值水平合理, 给予增持的投资评级 Figure 25 利润表预测项目 2007A 2008A 2009A 2010E 2011E 一营业总收入营业收入二营业总成本营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失三其他经营收益公允价值变动净收益投资净收益四营业利润加 : 营业外收入减 : 营业外支出五利润总额减 : 所得税六净利润减 : 少数股东损益归属于母公司所有者的净利润七每股收益 : 数据来源 : 世纪证券研究所 15

16 公司推荐 3: 首开股份资金充裕毛利率不断提升公司项目储备丰富平均地价成本较低公司现有规划建筑面积储备 1, 万平方米, 其中北京地区万平方米, 北京以外地区万平方米, 公司平均地价成本较低, 北京地区平均项目获取成本 3,100 元公司主要项目销售情况良好目前公司主要项目国风上观首城国际知语城壹线国际首开常青藤天津湾等销售情况良好公司毛利率不断提升随着毛利率较高的国风上观首城国际知语城首开常青藤壹线国际国奥村以及天津湾等项目陆续进入结算, 公司毛利率水平不断提升公司受益于保障性住房规划公司目前在北京市回龙观的保障性住房储备超过 200 万平米, 在中央不断加大保障性住房建设的环境下, 公司有望获取更多的保障性住房项目储备盈利预测与投资评级预计公司 2010 年 2011 年每股收益分别为元, 估值水平较低, 给予增持的投资评级 Figure 26 利润表预测项目 2007A 2008A 2009A 2010E 2011E 营业总收入营业总成本营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失公允价值变动净收益 ( 元 ) 0.29 投资净收益 ( 元 ) 营业利润 ( 元 ) 营业外收入营业外支出利润总额所得税净利润少数股东损益归属于母公司所有者的净利润每股收益 : 数据来源 : 世纪证券研究所 16

17 公司推荐 4: 滨江集团专注杭州地区的房地产龙头企业公司是杭州地区龙头企业, 品牌影响力强公司长期专注于杭州地区房地项目开发, 在杭州市场占有率达到 6%, 仅次于绿城, 在杭州市场具有极高的品牌影响力业绩确定性较高 2009 年, 公司项目累计实现销售合同金额 67.6 亿元, 占杭州市场销售总额的 6.60% 2009 年底公司预收购房款达到 71.4 亿元, 比 2008 年增长 72.64%, 占 2009 年营业收入比例达到 250%, 公司未来业绩增长基本锁定盈利预测与投资评级维持年公司每股收益分别为 0.81 元 1.00 元的预测和增持的投资评级风险提示公司面临的主要风险是房地产调控升级, 同时公司项目主要集中于杭州地区, 地区房地产市场的波动对公司业绩将会有较大影响 Figure 27 利润表预测会计年度 2008A 2009A 2010E 2011E 营业收入 2, , , , 营业成本 1, , , , 营业税金及附加营业费用管理费用财务费用资产减值损失投资净收益 1.48 营业利润 , , 营业外收入营业外支出利润总额 , , 所得税净利润 , , 少数股东损益归属母公司净利润 , , EPS( 元 ) 数据来源 : 世纪证券研究所 17

18 世纪证券投资评级标准 : 股票投资评级买入 : 相对沪深 300 指数涨幅 20% 以上 ; 增持 : 相对沪深 300 指数涨幅介于 10%~20% 之间 ; 中性 : 相对沪深 300 指数涨幅介于 10%~10% 之间 ; 卖出 : 相对沪深 300 指数跌幅 10% 以上行业投资评级强于大市 : 相对沪深 300 指数涨幅 10% 以上 ; 中性 : 相对沪深 300 指数涨幅介于 10%~10% 之间 ; 弱于大市 : 相对沪深 300 指数跌幅 10% 以上本报告中的信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价或征价我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务本报告版权归世纪证券所有 The report is based on public information. Whilst every effort has been made to ensure the accuracy of the information in this report, neither the CSCO nor the authors can guarantee such accuracy and completeness or reliability of the information contained herein. Furthermore, it is published solely for reference purposes and is not to be construed as a solicitation or an offer to buy or sell securities or related financial instruments. The CSCO and its employees do not accept responsibility for any losses or damages arising directly, or indirectly, from the use of this report. CSCO or its correlated institutions may hold and trade securities issued by the corporations mentioned in this report, and provide or try to provide investment banking services for those corporations as well. All rights reserved by CSCO. 18

[Table_MainInfo]

[Table_MainInfo] 公司研究房地产房地产开发销售收入稳定增长, 业绩增长确定股市场中国 A Real estate real estate development 滨江集团 (002244)2009 年年报点评 2010 年 3 月 18 日评级 : 增持市场数据 2010 年 3 月 17 日预测指标 2008A 2009A 2010E 2011E 当前价格 ( 元 ) 12.98 营业收入 ( 百万元