股票研究房地产行业更新受益新型城镇化推进, 维持行业增持评级侯丽科 ( 分析师 ) 温阳 ( 分析师 ) 李品科 ( 分析师 ) wenyang01035

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1 股票研究房地产行业更新受益新型城镇化推进, 维持行业增持评级侯丽科 ( 分析师 ) 温阳 ( 分析师 ) 李品科 ( 分析师 ) houlike@gtjas.com wenyang010353@gtjas.com lipinke@gtjas.com 证书编号 S S S 评级 : 细分行业评级房地产经营房地产开发上次评级 : 增持增持增持增持证券研究报告本报告导读 : 我们认为政府工作报告有关房地产的表态对房地产板块而言偏利好, 维持行业增持评级摘要 : 关于政策调控 : 针对不同城市情况分类调控, 增加中小套型商品房和共有产权住房供应, 抑制投机投资性需求, 促进房地产市场持续健康发展点评 : 与前之不同有三 :1 突出强调针对不同城市情况分类调控, 我们认为, 这表明一刀切的调控政策或已成为历史, 未来地方政府在房地产调控上或具有更多自主权, 这更符合不同城市严重分化的现实我们认为一些符合新型城镇化规划方向刚需和改善型需求占主导的地方城市, 未来在调控政策上有边际改善的可能和空间 2 除了强调增加中小套型商品房供应外, 还强调增加共有产权住房供应, 层次更为丰富完善 3 值得注意的是, 抑制投机投资性需求前的坚决两字被去掉关于新型城镇化 : 着重解决好现有 " 三个 1 亿人 " 问题, 促进约 1 亿农业转移人口落户城镇, 改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村, 引导约 1 亿人在中西部地区就近城镇化点评 :1 我们认为, 约 1 亿农业转移人口落户城镇, 表明至少未来十年之内, 城镇化仍可为中国房地产市场提供坚实的需求基础 ;2 棚户区改造中西部就近城镇化继续得到突出和强调, 未来中西部地区具备交通人口和产业优势的二三线一般城市有望显著受益,A 股受益公司有 : 金科股份渝开发福星股份中天城投云南城投大名城等关于自贸区 : 建设好管理好中国上海自由贸易试验区, 形成可复制可推广的体制机制, 并开展若干新的试点点评 : 自贸区概念受益公司及分布区域 : 平潭 ( 中福实业 ) 上海 ( 外高桥等 ) 天津 ( 津滨发展天保基建等 ) 重庆 ( 金科股份渝开发等 ) 珠海 ( 华发股份格力地产 ) 等结论 : 报告表态对地产板块偏利好, 维持行业增持评级房地产行业作为一个增长明确业绩锁定性强且严重低估的板块, 目前估值持仓均位于历史低位, 未来政策边际上存改善可能, 我们认为修复性行情值得期待推荐标的 :1 京津冀一体化受益标的 : 华夏幸福荣盛发展等 2 主题性投资机会 : 国企改革标的 : 深长城中华企业华发股份深振业北京城建等 ;3 高弹性品种 : 万科 A 金地集团保利地产招商地产金科股份荣盛发展中南建设苏宁环球等大幅超跌的优质地产龙头 ; 4 新模式转型公司代表 : 华侨城 A 阳光股份相关报告房地产 : 三月信贷和销售值得关注房地产 : 京津冀一体化有望提速, 区域价值提升可期房地产 : 2008 年和 2011 年房地产市场降价趋势和演化路径分析房地产 : 资金偏紧, 销售偏弱房地产 : 土地市场热度略有回升国企改革 : 开发商受益全解析二胎对地产影响 : 生生不息, 住房不止真价值与真成长会议地产综述 : 有效货量推出整体拿地意愿略降地产 2013 年中报综述投资销售均高速现金流转负低库存重大转变, 当调控的天花板逐渐褪去地方债务审计风暴 : 有助于地产环境好转地产 : 利率市场化推进, 龙头受益小企业易受伤国泰君安 2013 年 3 季度投资策略房地产 : 谨慎转乐观房价上涨压力将得到平抑, 政策环境可能趋宽松地产底部系列之二 : 逻辑在, 稳坐钓鱼台房地产 : 由谨慎转乐观行业不可过于悲观, 以时间换空间房产税征收的国际经验和中国影响银监会理财新规对地产影响解读强调推动有效供给, 长期利好周转龙头国务院 17 号文解读系列之三住宅交易个税, 差化征收为国际惯例国务 17 号文解读系列之二国务院 17 号文地产调控通知的全面深度解读国务院 17 号文解读系列之一新型城镇化下的房地产市场发展趋势分化变革机遇房地产 2013 年投资策略

2 表 1: 历届政府工作报告涉及房地产行业表态比较关于房产税 : 做好房地产税环境保护税立法相关工作关于自贸区 : 建设好管理好中国上海自由贸易试验区, 形成可复制可推广的体制机制, 并开展若干新的试点扩展内陆沿边开放, 让广袤大地成为对外开放的热土关于养老产业 : 要扩大服务消费, 支持社会力量兴办各类服务机构, 重点发展养老健康旅游文化等服务, 落实带薪休假制度 2014 年关于新型城镇化 : 城镇化是现代化的必由之路, 是破除城乡二元结构的重要依托要健全城乡发展一体化体制机制, 坚持走以人为本四化同步优化布局生态文明传承文化的新型城镇化道路, 遵循发展规律, 积极稳妥推进, 着力提升质量今后一个时期, 着重解决好现有 " 三个 1 亿人 " 问题, 促进约 1 亿农业转移人口落户城镇, 改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村, 引导约 1 亿人在中西部地区就近城镇化有序推进农业转移人口市民化推动户籍制度改革, 实行不同规模城市差别化落户政策把有能力有意愿并长期在城镇务工经商的农民工及其家属逐步转为城镇居民对未落户的农业转移人口, 建立居住证制度使更多进城务工人员随迁子女纳入城镇教育实现异地升学, 实施农民工职业技能提升计划稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖, 使农业转移人口和城镇居民共建共享城市现代文明加大对中西部地区新型城镇化的支持提高产业发展和集聚人口能力, 促进农业转移人口就近从业加快推进交通水利能源市政等基础设施建设, 增强中西部地区城市群和城镇发展后劲优化东部地区城镇结构, 进一步提升城镇化质量和水平加强城镇化管理创新和机制建设要更大规模加快棚户区改造, 决不能一边高楼林立, 一边棚户连片以国家新型城镇化规划为指导, 做好相关规划的统筹衔接提高城镇建设用地效率, 优先发展公共交通, 保护历史文化和自然景观, 避免千城一面加强小城镇和村庄规划管理探索建立农业转移人口市民化成本分担多元化城镇建设投融资等机制通过提高建设和管理水平, 让我们的城镇各具特色宜业宜居, 更加充满活力关于保障房 : 完善住房保障机制以全体人民住有所居为目标, 坚持分类指导分步实施分级负责, 加大保障性安居工程建设力度, 今年新开工 700 万套以上, 其中各类棚户区 470 万套以上, 加强配套设施建设提高大城市保障房比例推进公租房和廉租房并轨运行创新政策性住房投融资机制和工具, 采取市场化运作方式, 为保障房建设提供长期稳定成本适当的资金支持各级政府要增加财政投入, 提高建设质量, 保证公平分配, 完善准入退出机制, 年内基本建成保障房 480 万套, 让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居 2013 年 2012 年关于分类调控 : 针对不同城市情况分类调控, 增加中小套型商品房和共有产权住房供应, 抑制投机投资性需求, 促进房地产市场持续健康发展加强房地产市场调控和保障性安居工程建设坚决抑制投机投资性需求, 抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系, 健全房地产市场稳定健康发展长效机制继续抓好保障性安居工程建设和管理, 让老百姓住上放心房满意房今年城镇保障性住房基本建成 470 万套新开工 630 万套, 继续推进农村危房改造房地产市场调控处于关键阶段继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施, 进一步巩固调控成果, 促进房价合理回归继续推进保障性安居工程建

3 行业更新设, 在确保质量的前提下, 基本建成 500 万套, 新开工 700 万套以上抓紧完善保障性住房建设分配管理退出等制度采取有效措施, 增加普通商品住房供给加快建设城镇住房信息系统, 改革房地产税收制度, 促进房地产市场长期平稳健康发展坚定不移地搞好房地产市场调控加快健全房地产市场调控的长效机制, 重点解决城镇中低收入家庭住房困难, 切实稳定房地产市场价格, 满足居民合理住房需求一是进一步扩大保障性住房建设规模今年要再开工建设保障性住房棚户区改造住房共 1000 万套, 改造农村危房 150 万户重点发展公共租赁住房中央财政预算拟安排补助资金 1030 亿元, 比上年增加 265 亿元各级政府要多渠道筹集资金, 大幅度增加投入抓紧建立保障性住房使用运营退出等管理制度, 提高透明度, 加强社会监督, 保证符合条件的家庭受益二是进一步落实和完善房地产市场调控政策, 坚决遏制部分城市房价过快上涨势头制定并向 2011 年社会公布年度住房建设计划, 在新增建设用地计划中, 单列保障性住房用地, 做到应保尽保重点增加中小套型普通商品住房建设规范发展住房租赁市场严格落实差别化住房信贷税收政策, 调整完善房地产相关税收政策, 加强税收征管, 有效遏制投机投资性购房加强房地产市场监测和市场行为监管, 严厉查处各类违法违规行为三是建立健全考核问责机制稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责, 市县人民政府负直接责任有关部门要加快完善巡查考评约谈和问责制度, 对稳定房价推进保障性住房建设工作不力, 从而影响社会发展和稳定的地方, 要追究责任促进房地产市场平稳健康发展要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头, 满足人民群众的基本住房需求一是继续大规模实施保障性安居工程中央财政拟安排保障性住房专项补助资金 632 亿元, 比上年增加 81 亿元建设保障性住房 300 万套, 各类棚户区改造住房 280 万套扩大农村危房改造试点范围各级政府要切实负起责任, 严格执行年度建设计划, 确保土地资金和优惠政策落实到位二是继续支持居民自住 2010 年性住房消费增加中低价位中小套型普通商品房用地供应, 加快普通商品房项目审批和建设进度规范发展二手房市场, 倡导住房租赁消费盘活住房租赁市场三是抑制投机性购房加大差别化信贷税收政策执行力度完善商品房预售制度四是大力整顿和规范房地产市场秩序完善土地收入管理使用办法, 抑制土地价格过快上涨加大对圈地不建捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为的查处力度促进房地产市场稳定健康发展采取更加积极有效的政策措施, 稳定市场信心和预期, 稳定房地产投资, 推动房地产业平稳有序发展加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施, 争取用三年时间, 解决 750 万户城市低收入住房困难家庭和 240 万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房问题中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度, 适当提高中西部地区补助标准 ; 今年拟安排 430 亿元, 用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设选择一些有条件的地区进行试点, 把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设积极发展公共租赁住房落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷税 2009 年收和其他政策对符合条件的第二套普通自住房购买者, 比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 ; 对住房转让环节营业税, 按不同年限实行有区别的税收减免政策促进普通商品住房消费和供给, 加大对中小套型中低价位普通商品房建设的信贷支持加快发展二手房市场和住房租赁市场鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场, 加强住房市场分类管理继续整顿房地产市场秩序, 规范交易行为帮助进城农民工解决住房困难问题扩大农村危房改造试点范围深化城镇住房制度改革, 满足居民多层次住房需求, 努力实现居者有其屋的目标由于推动价格上涨的因素还将存在, 今年价格上涨的压力仍然较大同时, 生产资料价格不断上升, 房地产等资产价格上涨过快, 防止通货膨胀的任务相当艰巨坚持加强对房地产市场的调控和监管, 规范和维护市场秩序, 促进房地产业持续稳定健康发展今年要采取四项措施 : 一要健全廉租住房制度, 加快廉租住房建设, 增加房源供给, 加强经济适用住房的建设和管理, 积极解决城市低收入群众住房困难今年中央用于廉租住房制度建设的资金 68 亿元, 比去年增加年亿元 ; 地方各级政府都要增加这方面投入同时, 要积极改善农民工居住条件二要增加中低价位中小套型普通商品住房供应, 建立多渠道投融资机制, 通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题合理调整城市土地供给结构, 增加中小套型住房用地三要综合运用税收信贷土地等手段, 完善住房公积金制度, 增加住房有效供给, 抑制不合理需求, 防止房价过快上涨四要加强市场监管, 严格房地产企业市场准入和退出条件依法查处闲置囤积土地房源和炒地炒房行为同时, 要加强农村住房建设规划和管理, 切实解决农村困难群众住房安全问题我们要坚定不移地推进住房改革和建设, 让人民群众安居乐业 2007 年房地产业对发展经济改善人民群众住房条件有着重大作用, 必须促进房地产业持续健康发展一是从我 3 of 7

4 行业更新国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发, 合理规划科学建设适度消费, 发展节能省地环保型建筑, 形成具有中国特点的住房建设和消费模式二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题加大财税等政策支持, 建立健全廉租房制度改进和规范经济适用房制度三是正确运用政府调控和市场机制两个手段, 保持房地产投资合理规模, 优化商品房供应结构, 加强房价监管和调控, 抑制房地产价格过快上涨, 保持合理的价格水平四是深入整顿和规范房地产市场秩序, 强化房地产市场监管, 依法惩治房地产开发交易中介等环节的违法违规行为地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题要着力调整住房供应结构, 严格控制高档 2006 年房地产开发, 重点发展普通商品房和经济适用房建立健全廉租房制度和住房租赁制度整顿规范房地产和建筑市场秩序, 基本完成建设领域清理拖欠工程款任务, 促进房地产业和建筑业健康发展 2005 年重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨资料来源 : 历届政府工作报告国泰君安证券研究 4 of 7

5 附表 1: 行业重点公司和关注公司业绩预测及财务估值 ( 单位 : 元, 亿股, 亿元 ) 分类证券简称 0305 股价 12AEPS 13E EPS 14E EPS 12A PE 13E PE 14E PE PB RNA 总市年初涨溢价率股本 V 值幅投资评级一线万科 A % % 增持保利地产 % % 增持招商地产 % % 增持金地集团 % % 增持一线均值 % 二线荣盛发展 % % 增持华夏幸福 % % 增持首开股份 % % 增持金科股份 % % 增持中南建设 % % 增持滨江集团 % % 增持泛海建设 % % 增持苏宁环球 % % 增持阳光城 % % 增持北京城建 % % 增持嘉凯城 % % 增持中粮地产 % % 增持中华企业 % % 增持信达地产 % % 增持华发股份 % % 增持鲁商置业 % % 增持宋都股份 % % 谨慎增持宁波富达 % % 增持苏州高新 % % 增持二线均值 % 三线深振业 A % % 增持香江控股 % % 增持凤凰股份 % % 增持

6 行业更新天津松江 % % 增持顺发恒业 % % 增持亿城股份 % % 增持三线均值 % % 增持地产华侨城 A % X 新湖中宝 % % 增持城投控股 % % 增持合肥城建 % % 增持中天城投 % % 增持中弘股份 % % 增持福星股份 % % 增持冠城大通 % % 增持雅戈尔 % % 增持华业地产 % % 谨慎增持地产 +X % % 增持商业金融街 % 中国国贸 % % 增持北辰实业 % % 增持阳光股份 % % 增持世茂股份 % % 增持陆家嘴 % % 增持张江高科 % % 增持电子城 % % 增持商业地产 % % 增持世联地产 % 整体均值 % % 增持数据来源 :wind 国泰君安证券研究 6 of 7

7 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于作者的职业理解, 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点, 力求独立客观和公正, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放, 并仅为提供信息而发放, 概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料, 本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意, 其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此, 投资者应注意, 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下, 本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险, 投资需谨慎投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素, 亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前, 如有需要, 投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为国泰君安证券研究, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构 ( 以下简称该机构 ) 发送本报告, 则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议, 本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明 1. 投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的 12 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌幅为基准股票投资评级评级增持谨慎增持中性减持说明相对沪深 300 指数涨幅 15% 以上相对沪深 300 指数涨幅介于 5%~15% 之间相对沪深 300 指数涨幅介于 -5%~5% 相对沪深 300 指数下跌 5% 以上 2. 投资建议的评级标准报告发布日后的 12 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅行业投资评级增持中性减持明显强于沪深 300 指数基本与沪深 300 指数持平明显弱于沪深 300 指数国泰君安证券研究上海深圳北京地址上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层深圳市福田区益田路 6009 号新世界商务中心 34 层北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 10 层邮编电话 (021) (0755) (010) gtjaresearch@gtjas.com

月报大连期货市场 MONTHLY REPORT 期货 (Futures) 期权 (Options)

大连期货市场月报 DALIAN FUTURES MARKET MONTHLY REPORT 市场提要本月要事品种运行与价格交易数据产业资讯美国农业部数据主办 : 大连商品交易所 218 年第 5 期总第 15 期 5 内部资料妥善保存月报大连期货市场 MONTHLY REPORT 期货 (Futures) 期权 (Options) CONTENTS 目录 5 月市场提要 1 本月要事

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