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资周常
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1 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告余劲程甜刘瑜婷一宝鸡市宏观经济概况 ( 一 ) 宝鸡概况宝鸡市, 古名陈仓, 是陕西省第二大城市西部工业重镇是华夏始祖炎帝的故乡, 周秦王朝发祥地, 素有炎帝故里青铜器之乡佛骨圣地民间美术之乡美誉宝鸡区位独特, 交通便捷位于陕西关中西部, 地处西安兰州银川成都四个省会城市的中心位置, 是陕甘川宁毗邻地区的区域性中心城市, 陇海宝成宝中铁路在此交汇, 公路交通四通八达, 是承东启西连南接北的交通枢纽城市, 是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽宝鸡市辖 12 个县区和 1 个国家级高新技术产业开发区, 138 个乡镇 (36 个乡, 102 个镇 ), 12 个街道办事处, 市域面积平方公里, 其中市区面积 555 平方公里, 建成区面积平方公里常住人口约 378 万, 其中市区常住人口万, 流动人口 8 万 ( 二 ) 宏观经济分析 1. 宏观经济指标分析 (1) 宝鸡市经济总量近十年来, 宝鸡市经济持续高速发展, 每年 GDP 增长率都在 10% 以上, 平余劲, 博士, 西北农林科技大学经济管理学院教授 ; 程甜, 西北农林科技大学经济管理学院研究生 ; 刘瑜婷, 西北农林科技大学经济管理学院研究生 201

2 陕西房地产业发展报告 (2012) 均增长率高达 %, 远远高于全国 GDP 年平均增长率和陕西省 GDP 年平均增长率 2010 年, 全年全市生产总值亿元, 比上年增长 14. 4% 其中, 第一产业增加值亿元, 增长 6. 9% ; 第二产业增加值亿元, 增长 17. 2% ; 第三产业增加值亿元, 增长 10. 3% 按常住人口计算, 全市人均地区生产总值元 2011 年, 宝鸡市全市生产总值亿元, 比上年增长 14. 5% 其中, 第一产业增加值亿元, 增长 12. 3% ; 第二产业增加值亿元, 增长 17. 6% ; 第三产业增加值亿元, 增长 11. 0% 按常住人口计算, 全市人均地区生产总值元从图 1 可以看出, 宝鸡市的经济总量在十年内实现了大的跨越我们可以得知, 得益于西部大开发战略, 陕西省的经济实力得到飞速发展而宝鸡市作为陕西省第二大城市, 经济也得到了全面快速的腾飞 2010 年 GDP 总量亿元, 位列全省第四 ; 2011 年 GDP 总量亿元, 位列全省第四 ( 前三名分别是西安亿元榆林亿元咸阳亿元 ) 数据来源 : 宝鸡市统计局网站图 ~ 2011 年宝鸡市 GDP 和增长率 2011 年, 宝鸡市经济在全省范围内有明显增速陕西省经济高点起步稳健运行发展强劲十市一区中, 杨凌铜川汉中和安康增长最快, 增速分别达到 16. 5% 16. 0% 15. 5% 和 15. 5% ; 延安增长最慢, 增速为 11. 0% 202

3 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告图年陕西省各地区 GDP 与增长率与上年同期相比, 西安咸阳延安榆林增速减缓, 榆林和延安增速回落幅度较大, 分别为 3. 3% 和 2. 6% ; 铜川宝鸡汉中安康商洛和杨凌增速加快, 其中杨凌增速加快 1%, 增幅最大 ; 渭南增速与上年持平从绝对值看, 西安 ( 亿元 ) 榆林 ( 亿元 ) 和咸阳 ( 亿元 ) 排在前三位, 从全省经济发展可以看出宝鸡总体经济水平 (2) 城镇居民可支配收入 2002 ~ 2011 年, 宝鸡市人民生活水平有了很大提高, 城镇居民和农村居民收入都得到了大幅的增加宝鸡市城镇居民收入在十年内增长了很大幅度, 从 2002 年的 5718 元增长到 2011 年的元, 增长了元, 增长将近 3 倍, 年平均增长率达到 % 2010 年, 全年城镇居民人均可支配收入元, 比上年增长 16. 1% 2011 年, 全年城镇居民人均可支配收入元, 比上年增长 17. 7% 图 ~ 2011 年宝鸡市城镇居民可支配收入和增长率 203

4 陕西房地产业发展报告 (2012) (3) 农民收入 2002 ~ 2011 年, 宝鸡市农民收入在十年内也有非常大的提高, 从 2002 年的元增长到 2011 年的 6340 元, 增长了元, 增长 2. 8 倍, 年平均增长率高达 % 2010 年, 农民人均纯收入 5040 元, 增长率达到 20. 4% 2011 年, 农民人均纯收入 6340 元, 增长率达 25. 8% 图 ~ 2011 年宝鸡市农民收入和增长率 (4) 居民消费价格指数 2002 ~ 2011 年, 宝鸡市居民消费价格指数较为稳定, 没有出现大幅增长, 物价水平较平稳图 ~ 2011 年宝鸡市居民消费价格指数 2010 年, 全年居民消费价格比上年上涨 3. 4%, 其中城市上涨 3. 2%, 农村上涨 4. 6% 全市商品零售价格上涨 3. 9% 工业品出厂价格上涨 4. 6% 原材 204

5 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告料燃料动力购进价格上涨 9. 2% 农村生产资料价格上涨 0. 5% 2011 年, 全年居民消费价格比上年上涨 5. 2%, 其中城市上涨 5. 1%, 农村上涨 5. 2% 全市商品零售价格上涨 5. 9% ; 工业生产出厂价格上涨 5. 3% ; 工业生产购进价格上涨 10. 9% ; 农村生产资料价格上涨 10. 4% 从居民消费价格指数可以看出, 食品消费价格指数从 2010 年的上升到 2011 年的 , 同比增长 1. 74% ; 烟酒及用品同比增长 1. 49% ; 交通和通讯同比降低 0. 3% ; 娱乐教育文化用品及服务同比降低 0. 49% ; 居住消费价格指数同比增长 1. 61% 以上数据表明, 宝鸡市经济状况良好, 处于经济繁荣期, 市场投资需求旺盛, 投资品的价格上涨如表 1 所示 : 表年宝鸡市居民消费价格指数分类分类名称 2010 年 2011 年居民消费价格指数其中 : 食品烟酒及用品衣着家庭设备用品及服务医疗保健和个人用品交通和通讯娱乐教育文化用品及服务居住数据来源 : 2010 年 2011 年宝鸡市国民经济和社会发展统计公报 (5) 地方财政收入从图 6 可以看出, 2002 ~ 2011 年十年间, 宝鸡市经济持续快速增长, 为财政收入增加奠定了坚实基础宝鸡市地方财政收入稳步增加, 使得各项建设有了稳定的财政支持 2010 年, 地方财政收入为亿元, 增收亿元, 比上年增长 28. 7% 整年全部财税总收入为亿元, 全年财政支出亿元, 用于民生方面的支出为 108 亿元, 其中保障性住房投资完成亿元, 比上年增长 2 倍多 2011 年, 地方财政收入亿元, 增长 32. 7% 全年财税总收入亿元, 财政支出亿元, 用于社会保障和就业的支出亿元, 增长 25. 6% 其中, 用于住房保障的支出亿元, 增长倍 205

6 陕西房地产业发展报告 (2012) 图 ~ 2010 年宝鸡市地方财政收入及年增长率备注 : 2009 年为新统计口径 (6) 金融机构存款余额近五年, 宝鸡市金融机构存贷款量持续增加, 存贷款余额也在逐渐增加, 为房地产业商业发展带来了机遇 2010 年, 金融机构存款余额达到亿元, 贷款余额达亿元 2011 年, 金融机构各项存款余额为亿元, 比上年增长 13. 4% ; 各项贷款余额为亿元, 比上年增长 19% 图 ~ 2011 年宝鸡市金融机构存款贷款余额数据来源 : 宝鸡市历年国民经济统计公报 2. 城市规划与基础建设 (1) 土地规划状况宝鸡市位于陕西省关中西部, 是我国西北地区的新兴工贸城市, 全市东西长 206

7 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告 162 公里, 南北宽 159 公里, 土地总面积平方公里, 占全省土地总面积的 8. 8%, 市辖 9 县 3 区, 138 个乡镇, 人口 372 万土地总面积中 : 耕地万亩 ; 园地万亩 ; 林地万亩 ; 牧草地万亩 ; 其他农用地万亩 ; 居民点及工矿用地万亩 ; 交通用地 8. 1 万亩 ; 水利设施用地 6. 2 万亩 ; 未利用土地万亩 ; 其他土地万亩 (2) 城乡建设用地 2010 年, 城乡建设用地总面积为公顷, 占全市建设用地面积的 70. 6% 其中, 城镇用地面积 8920 公顷, 占城乡建设用地总面积 13. 4% ; 农村居民点用地面积公顷, 占城乡建设用地总面积 77. 5% ; 工矿用地面积 6073 公顷, 占城乡建设用地总面积 9. 1% (3) 城市建设 2010 年末, 宝鸡市城市道路长度 462 公里, 人均道路面积平方米, 路灯总盏数万盏城市公交营运车辆 623 台, 运营线路 36 条, 线路总长度 452 公里, 年客运量亿人次, 万人拥有公交车辆标台市区垃圾无害化率 100% ; 城市集中供热普及率 72% ; 城市居民用气总户数万户, 燃气普及率 % ; 城市供水管网总长 552 公里, 用水普及率 % ; 建成区绿化覆盖率 %, 绿地率 38. 7%, 人均公共绿地面积平方米我市荣膺中国十大生态宜居城市中国十大绿色生态城市全国创新型城市等 3 项殊荣 2011 年末, 城市道路长度 485 公里, 人均道路面积平方米, 路灯总盏数达到万盏城市公交营运车辆 665 台, 运营线路 36 条, 线路总长度 463 公里, 年客运量亿人次, 万人拥有公交车辆标台市区垃圾无害化率 100% ; 城市集中供热普及率 79% ; 城市居民用气总户数万户, 燃气普及率 98. 7% ; 城市供水管网总长 565 公里, 用水普及率 % ; 建成区绿化覆盖率 42. 8%, 绿地率 39. 6%, 人均公共绿地面积平方米二宝鸡市房地产市场运行分析 ( 一 ) 固定资产投资与房地产开发投资 2002 ~ 2011 年十年间, 宝鸡市固定资产投资额增长很快, 年平均增长率高达 % 2010 年, 全年全社会固定资产投资亿元, 比上年增长 30. 7% 其 207

8 陕西房地产业发展报告 (2012) 中, 城镇固定资产投资亿元, 增长 28. 3% ; 农村投资亿元, 增长 7. 4% ; 跨市区项目投资亿元, 增长倍第一产业投资亿元, 比上年增长 20. 5% ; 第二产业投资亿元, 增长 35. 3% ; 第三产业投资亿元, 增长 23. 2% 2011 年, 全年全社会固定资产投资亿元, 比上年增长 31. 9% 其中固定资产投资亿元, 增长 31. 9% ; 农户投资亿元, 增长 39. 6% 在固定资产中, 第一产业投资亿元, 增长 32. 1% ; 第二产业投资亿元, 增长 31. 1% ; 第三产业投资亿元, 增长 31. 5% 2003 ~ 2011 年间, 房地产开发投资额从 13 亿元增加到亿元, 增长了 6 倍, 平均年增长率达到 % 2010 年, 宝鸡市完成房地产开发投资亿元, 年增长率为 10. 6% 2011 年, 完成房地产开发投资亿元, 增长 15. 8% 房地产开发投资额的持续增加使得房地产开发有稳定的资金来源图 ~ 2011 年宝鸡市固定资产投资与房地产开发投资数据来源 : 宝鸡市统计局网站 ; 宝鸡市人民政府网站房地产开发投资规模逐渐扩大, 房地产开发投资占全社会投资总额的比重逐渐增大, 已经成为拉动固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量 ( 二 ) 商品房销售情况 2006 ~ 2011 年, 宝鸡市商品房销售面积增长约一倍, 2009 年之前房地产销售面积增速非常快, 而 2010 ~ 2011 年两年增速有所下降, 2010 年增长率为 16. 7%, 2011 年增长率为 5. 9%, 为近几年最低值从图 9 可以看出, 房地产调控政策对于商品房的销售有比较明显的影响 208

9 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告图 ~ 2011 年宝鸡市房地产销售面积与增长率 ( 三 ) 房地产施工面积如图 10, 2000 ~ 2011 年的 12 年间, 宝鸡市房地产施工面积持续上升, 其中年增速回落, 较 2000 年分别下降 % % ; 2004 ~ 2006 年房地产施工面积保持平稳增长, 年房地产施工面积基本持平, 2010 年房地产施工面积万平方米, 达到 2000 年以来最高点 ; 但到 2011 年宝鸡市房地产施工面积增速出现回落, 房地产企业开发投资亿元, 比上年增长 15. 8%, 商品房施工面积万平方米, 比上年下降 21. 8%, 其中新开工面积万平方米, 下降 16. 7% 表明 2011 年国家出台的宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用近年来房地施工面积趋势图如图 10 所示 : 图 ~ 2011 年宝鸡市房地产施工面积 209

10 陕西房地产业发展报告 (2012) ( 四 ) 房地产竣工面积如图 11, 宝鸡市房地产竣工面积 2000 ~ 2011 年波动较大, ( 其中 2003 年数据未统计出, 故不作分析 ) 2000 ~ 2002 年房地产竣工面积分别为 : 万平方米万平方米万平方米 ; 2004 ~ 2006 年房地产竣工面积分别为 : 万平方米万平方米万平方米, 其中 2006 年房地产竣工面积达到最高点, 比 2005 年增加了万平方米, 增长 % ; 2007 ~ 2009 年房地产竣工面积逐年递减, 2009 年房地产竣工面积比 2006 年下降 % ; 2010 年房地产竣工面积再创新高, 比最高点 2006 年略低 3. 53% ; 2011 年, 由于竣工项目滞后期和宏观调控的影响, 房地产竣工面积为万平方米, 同比下降 % 数据来源 : 宝鸡市统计局图 ~ 2011 年宝鸡市房地产竣工面积 2006 ~ 2011 年期间, 房地产销售累计面积达到万平方米而 2006 ~ 2011 年房地产累计竣工面积为万平方米, 房地产销售面积与竣工面积之比达到其中, 2010 年房地产销售面积与竣工面积之比为 , 2011 年此比例为可见, 房地产市场需求大于供给一方面说明居民住房需求逐年扩大, 同时也说明供给增长相对迟缓, 从而推动了房价的上升 ( 五 ) 城镇与农村人均居住面积 2006 ~ 2011 年, 城镇人均居住面积从平方米 / 人增加到平方米 / 人, 增长平方米 / 人农村居民人均居住面积从平方米 / 人增加到平 210

11 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告方米 / 人根据相关研究, 当一国居民人均居住面积达到 30 ~ 35 平方米之前, 城镇居民将保持非常旺盛的居住需求可以看出, 2011 年宝鸡市人均居住面积为平方米, 还低于临界水平因此, 宝鸡市城镇居民的住房刚性需求还比较旺盛, 房地产需求量较大图 12 宝鸡市历年城镇居民人均住宅面积图 13 宝鸡市农村居民人均住宅面积三年宝鸡市房地产市场运行情况 ( 一 ) 商品房预售情况 1. 基本情况 2010 年 1 ~ 12 月份, 共办理预售许可证 122 件, 批准预售房屋建筑面积 211

12 陕西房地产业发展报告 (2012) 万平方米, 批准预售房屋套较上年增长 % 2011 年 1 ~ 12 月份, 共办理预售许可证 143 件, 批准预售房屋套, 建筑面积万平方米, 较上年同期略有下降图 ~ 2011 宝鸡市商品房预售情况 2. 预售分析 2010 年全年批准预售房屋套, 万平方米, 其中住宅套, 万平方米, 占全部预售套数的 91. 5%, 销售面积的 83. 5% 可以看出, 住宅占了预售房的绝大部分 ; 商业办公用房等 1825 间 ( 套 ), 万平方米 2011 年, 批准预售房屋中住宅套, 万平方米 ; 商业用房办公用房 4305 间 ( 套 ), 万平方米 3. 住宅分析表 ~ 2011 年按套型分建筑面积 2010 年 2011 年套型建筑面积 ( 万平方米 ) 套数建筑面积 ( 万平方米 ) 套数 1)60 平方米以下 )60 ~ 80 平方米 )80 ~ 90 平方米 )90 ~ 100 平方米 )100 ~ 120 平方米 )120 ~ 144 平方米 )144 ~ 180 平方米 )180 平方米以上合计

13 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告表 ~ 2011 年不同套型住房所占比例单位 : % 建筑面积与总面积的比例套型 )60 平方米以下 )60 ~ 80 平方米 )80 ~ 90 平方米 )90 ~ 100 平方米 )100 ~ 120 平方米 )120 ~ 144 平方米 )144 ~ 180 平方米 )180 平方米以上数据来源 : 宝鸡市房地产网 2010 ~ 2011 年, 商品房 120 ~ 144 平方米的住房所占比例最大, 分别为 % 和 % ; 2010 年, 60 ~ 80 平方米的小户型所占比例最小, 为 3. 18%, 2011 年, 180 平方米以上商品房建筑面积最小, 占商品房总建筑面积的 0. 94% ; 其中 80 ~ 90 平方米 90 ~ 100 平方米 100 ~ 120 平方米 120 ~ 144 平方米的面积居大多数, 分别占商品房总建筑面积的 % 和 % % 和 % % 和 % % 和 % 以上数据表明, 越来越多的居民倾向于选择面积较大的住房, 说明居民居住条件和生活水平档次逐渐提高 4. 住宅按层次分析 2010 年全年批准预售住宅用房套, 万平方米, 其中多层万平方米, 5434 套 ; 高层万平方米, 套 2011 年全年批准预售住宅用房套, 商品住宅中多层万平方米, 3350 套 ; 高层万平方米, 套可以看出, 高层住宅占到住宅用房的大部分比例, 2010 年和 2011 年高层住宅面积分别占总住宅面积的 72. 8% 和 85. 4% ( 二 ) 商品房成交情况 1. 基本情况 2010 年, 全年商品房共成交套, 万平方米, 其中住宅成交套, 面积万平方米, 商业办公等其他用房成交 739 套, 面积万平方米住宅中多层住宅成交 5578 套, 万平方米 ; 高层住房成交 213

14 陕西房地产业发展报告 (2012) 套, 万平方米 2011 年, 全年商品房共成交套, 万平方米, 其中住宅成交套, 面积万平方米, 商业办公等其他用房成交 1413 套, 面积万平方米住宅中多层住宅成交 4086 套 ; 高层住房成交套 2. 商品房成交价格情况 2010 年全年宝鸡市商品房成交价为元 / 平方米, 其中住宅成交均价元 / 平方米 ( 多层住宅成交均价元 / 平方米, 高层住宅成交均价元 / 平方米 ), 商业等其他用房成交均价为元 / 平方米住宅成交均价较上年同期上涨 %, 较上半年增长 8. 0% 2011 年全年宝鸡市商品房成交均价为元 / 平方米, 其中住宅成交均价 3425 元 / 平方米 ( 多层住宅成交均价元 / 平方米, 高层住宅成交均价元 / 平方米 ), 商业等其他用房成交均价为元 / 平方米住宅成交均价较上年全年均价提高 9. 8% 图 ~ 2011 年商品房销售价格表年宝鸡市商品房成交概况完成月份房屋套数建筑面积 ( 万 m 2 ) 均价 ( 元 / m 2 )

15 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告续表完成月份房屋套数建筑面积 ( 万 m 2 ) 均价 ( 元 / m 2 ) 合计数据来源 : 宝鸡市房地产网 3. 房地产价格指数表年全年累计房地产价格指数 2010 年全年累计同比指数 2010 年全年累计同比指数一房屋销售价格指数高层 ( 一 ) 新建房非住宅住宅二房屋租赁价格指数 # 多层 # 住宅高层三物业管理价格指数非住宅 # 住宅 ( 二 ) 二手房四土地交易价格指数住宅 # 居住用地 # 多层注 : 同比指数以上年同期为 100, 环比指数以上季同期为 100 数据来源 : 宝鸡市统计局表年全年累计房地产价格指数 2011 年全年累计同比指数 2011 年全年累计同比指数新建住宅销售价格指数平方米以下保障性住房 ~ 144 平方米新建商品住宅平方米以上保障性住房房屋租赁价格指数新建商品住宅 # 住宅平方米以下物业管理价格指数 ~ 144 平方米 # 住宅平方米以上土地交易价格指数二手住宅销售价格指数 # 居住用地注 : 同比指数以上年同期为 100, 环比指数以上季同期为 100 数据来源 : 宝鸡市统计局 215

16 陕西房地产业发展报告 (2012) 4. 按成交价格分析 2010 年全年商品住房共成交套, 万平方米, 其中价格在 2000 元 / m 2 的成交 534 套, 万平方米 ; 价格在 2000 ~ 2500 元 / m 2 的成交 3339 套, 万平方米 ; 价格在 2500 ~ 3000 元 / m 2 的成交 5307 套, 万平方米 ; 价格在 3000 ~ 4000 元 / m 2 的成交 7153 套, 万平方米 ; 价格在 4000 ~ 5000 元 / m 2 的成交 1749 套, 万平方米 ; 价格高于 5000 元 / m 2 ( 买赠结合情况和别墅 ) 的成交 1067 套, 万平方米 2011 年, 价格在 2500 元 / m 2 之间的成交 2376 套, 万平方米 ; 价格在 2500 ~ 3000 元 / m 2 的成交 3464 套, 万平方米 ; 价格在 3000 ~ 4000 元 / m 2 之间的成交 7873 套, 万平方米 ; 价格在 4000 ~ 5000 元 / m 2 的成交 1681 套, 万平方米 ; 价格在 5000 ~ 6000 元 / m 2 的 1047 套, 5. 9 万平方米 ; 大于 6000 元 / m 2 的成交 655 套, 万平方米可以看出, 2010 年价格在 2500 ~ 4000 元 / m 2 范围的住房成交比例最大, 占了所有成交套数的 65% 2011 年, 价格在 2500 ~ 4000 元 / m 2 范围内的住房成交比例也占了所有成交住房的 62. 6%, 其中价格在 3000 ~ 4000 元 / m 2 的商品房所占比例最大 ( 三 ) 存量房成交情况 1. 基本情况 2010 年全年存量房共成交 3980 套, 万平方米, 其中住宅成交 3732 套, 面积万平方米, 商业等其他用房成交 248 套, 面积万平方米 2011 年 1 ~ 12 月份宝鸡市存量房共成交 4596 套, 万平方米, 其中住宅成交 4346 套, 面积万平方米, 商业等其他用房成交 174 套, 面积万平方米 2. 成交价格情况 2010 年全年宝鸡市存量住房成交均价为 1893 元 / 平方米, 较上年同期上涨 % 2011 年全年宝鸡市存量房成交均价为元 / 平方米, 其中存量住房成交均价为元 / 平方米 3. 不同性质房屋基本情况 2010 年, 存量住房成交 3732 套, 面积万平方米, 其中房改房上市交 216

17 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告易 1718 套, 万平方米 ; 已购经济适用房上市交易 277 套, 万平方米 ; 其他存量住房交易 1737 套, 万平方米 2011 年, 住宅成交 4346 套, 面积万平方米, 其中房改房上市交易 1925 套, 万平方米 ; 已购经济适用房 ( 集资建房 ) 上市交易 272 套, 2. 9 万平方米 ; 其他存量住房交易 2149 套, 万平方米 4. 按套型分析 2010 年全年存量住房共成交 3732 套, 万平方米, 其中套型在 60 平方米以内的成交 1063 套, 万平方米 ; 60 ~ 80 平方米的成交 1100 套, 万平方米 ; 80 ~ 90 平方米的成交 389 套, 万平方米 ; 90 ~ 100 平方米的成交 414 套, 万平方米 ; 100 ~ 120 平方米的成交 402 套, 万平方米 ; 120 ~ 144 平方米的成交 239 套, 万平方米 ; 144 平方米以上的成交 125 套, 万平方米可以看出, 60 ~ 80 平方米和 60 平方米以内的住房成交面积最大, 分别占了总成交住房面积的 25. 5% 和 18. 2%, 成交套数占总成交套数的比例分别为 29. 5% 和 28. 5% 2011 年, 套型在 60 平方米以内的成交 1387 套, 万平方米 ; 60 ~ 80 平方米的成交 1197 套, 万平方米 ; 80 ~ 90 平方米的成交 461 套, 万平方米 ; 90 ~ 100 平方米的成交 556 套, 万平方米 ; 100 ~ 120 平方米的成交 490 套, 万平方米 ; 120 ~ 144 平方米的成交 283 套, 万平方米 ; 144 平方米以上的成交 222 套, 9. 4 万平方米 60 平方米以内的成交套数最多, 约占 30. 1%, 但是 144 平方米以上的套型所占的成交面积比重最大, 为 22. 1% ( 四 ) 商品房与存量房成交情况对比 2010 年全年宝鸡市全市共成交房屋套, 万平方米, 其中商品房共成交套, 万平方米, 占总成交量 % ; 存量房共成交 3980 套, 万平方米, 占总成交量 % 2011 年, 宝鸡市全市共成交房屋套, 万平方米, 其中商品房共成交套, 万平方米, 占总成交量的 % ; 存量房共成交 4596 套, 万平方米, 占总成交量的 % 从图 16 中可以看出, 2011 年较 2010 年, 商品房成交数量有所下降, 但是存量房交易数量则有一定幅度的上涨, 分析可得, 2011 年房地产调控政策初见成效 217

18 陕西房地产业发展报告 (2012) 图 ~ 2011 年商品房与存量房交易比较总成交量中住宅成交套, 万平方米, 其中商品住宅成交套, 面积万平方米, 占总成交量的 % ; 存量住宅成交 4346 套, 面积万平方米, 占总成交量的 % 从以上数据来看, 2010 年和 2011 年宝鸡市房地产市场商品房存量房交易面积同比都有大幅度增加, 尤其是新建商品房在市场中仍然占据主导地位, 存量房所占比重较轻商品房和存量房成交价格都有一定的涨幅 ( 五 ) 房地产施工面积及竣工面积分析 2010 年房地产开发面积中, 房屋施工面积为万平方米, 房屋竣工面积为万平方米 ; 商品房中, 住宅为 6125 套, 其中 90 平方米以下住房 1848 套, 经济适用房 42 套, 商品房销售额为亿元, 其中, 现房销售额为亿元, 期房为亿元表年宝鸡市房地产施竣工分析指标单位合计房屋施工面积万平方米房屋竣工面积万平方米商品房竣工套数住宅套平方米以下住房套 1848 经济适用房套 42 商品房销售额亿元数据来源 : 宝鸡市统计局 218

19 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告从表 7 可以得出, 房地产在建工程数量较多, 正在施工的房屋还有相当的数量, 为持续强劲的住房需求提供了未来供给量 2011 年, 宝鸡市商品房施工面积万平方米, 比上年下降 21. 8%, 其中新开工面积万平方米, 下降 16. 7% 商品房销售面积万平方米, 增长 5. 9%, 其中住宅万平方米, 增长 5. 2% 2011 年, 宝鸡市住房需求仍保持了相当强劲的增长趋势, 但是商品房供给却比 2010 年减少, 因此供需矛盾使得 2011 年房价有所上涨综上所述, 受房地产调控政策影响, 2011 年, 宝鸡市房地产开发市场较 2010 年稍有回落, 但是交易市场仍然增速加快商品房成交量和成交面积以及成交价格都较上年有所上升由于房地产市场的繁荣发展, 很大程度带动其他产业的连锁发展, 2011 年宝鸡市整个宏观经济总体增长较快 ( 六 ) 房地产市场空置面积 2010 年宝鸡市房地产市场空置面积共计平方米住宅合计平方米, 其中 90 平方米以下住房空置面积 1153 平方米, 140 平方米以上住房空置面积平方米 ; 商业营业用房平方米, 其他房屋合计 3600 平方米空置 1 ~ 3 年的面积共平方米, 其中, 住宅面积平方米, 包括 140 平方米以上的住房平方米, 商业营业用房平方米表年宝鸡市房地产市场空置情况指标名称单位合计住宅 90 平方米以下 140 平方米以上商业用房其他房屋空置面积平方米其中 : 空置 1 ~ 3 年面积平方米数据来源 : 2011 年宝鸡市统计局 ( 七 ) 宝鸡市房地产企业情况据表 9 可知, 2010 年, 宝鸡市房地产开发企业共有 120 个, 实收资本金总计亿元, 资产总计 111 亿元, 2010 年折旧值为亿元, 负责总计 219

20 陕西房地产业发展报告 (2012) 亿元, 所有者权益合计亿元 ; 120 个房地产企业中全部从业人员年平均人数为 3390 人, 2010 年应付工资总额 9290 万元表年宝鸡市房地产开发企业基本情况项目合计项目合计开发公司个数 ( 个 ) 120 负责总计 ( 万元 ) 实收资本金总计 ( 万元 ) 所有者权益合计 ( 万元 ) 资产总计 ( 万元 ) 全部从业人员平均人数 ( 人 ) 3390 本年折旧 ( 万元 ) 3350 本年应付工资总额 ( 万元 ) 9290 数据来源 : 2011 年陕西统计年鉴 ( 八 ) 保障房建设情况宝鸡市委市政府高度重视保障性安居住房建设, 以建立健全住房保障体系实现居者有其屋为目标, 坚持政府主导企业参与分类实施全面保障的指导思想, 积极探索, 大胆创新, 不断强化工作责任, 努力推进项目建设, 保障性住房工作取得了显著成效截至 2010 年 8 月底, 宝鸡市建成廉租住房万平方米 2840 套, 累计实施住房保障户, 其中享受实物配租的 353 户, 实物配售的 3236 户, 租赁补贴的 7860 户, 租金核减的 473 户 ; 享受农村危房改造政策的农户累计达到 4160 户, 有效地解决了低收入家庭和农村贫困家庭的住房问题 2010 年保障性住房投资完成亿元, 比上年增长 2 倍多截至 2010 年底, 宝鸡市区共建设廉租住房 5 个, 总建筑面积达到平方米, 5934 套廉租房, 总投资达万元 2010 年, 为了使市政府经济适用住房的保障政策尽快惠及百姓, 从现有普通商品住宅开发楼盘中调整出 500 套 90 平方米以下的房子供给购买对象由市物价部门审查核定经济适用房的购买价格及核查开发商小区楼盘的市场价格, 符合条件的购买对象按审定的经济适用住房价格购买, 与市场价格的差价部分由市政府补贴, 预计补贴总额在 1000 万元以上经联系, 高新区左岸新城住宅小区可提供 250 套, 田丰高新国际住宅小区可提供 140 套, 其他开发公司可提供 110 套房子 2011 年, 新开工各类保障性住房套其中 : 廉租房 5740 套, 公共租赁房套, 经济适用房 2584 套, 限价商品房套, 城市棚户改造

21 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告套, 国有工矿棚户改造 394 套, 国有林区棚户改造及国有林场危房改造 3024 套廉租房补贴标准 : 宝鸡市区廉租房补贴标准中金台渭滨陈仓三区由原来的每人每月 4 元 / 平方米增至 5 元 / 平方米, 九县统一提高到 4 元 / 平方米廉租房套型面积以中小套型为主, 中套户型一般控制在 80 平方米左右, 不超过 90 平方米 ; 小套型一般控制在 60 平方米左右, 不超过 70 平方米廉租房价格 : 按照保本微利的原则, 由物价部门审查制订, 并向社会公示宝鸡市廉租房保障形式 : 有租金核减住房补贴实物配租多种形式从宝鸡市当前实际情况看, 以最低价格提供给符合安置条件的最低收入家庭租住, 以改善弱势群体的居住状况 ( 九 ) 2010 年以来国家宏观调控和宝鸡房地产业的变化状况受全国房地产形势的影响, 宝鸡市商品房价格自 2009 年下半年以来上涨明显, 虽然仍处在合理和可控范围内, 但是房价环比上涨幅度在全国二三线城市中处于前列从 2010 年以来, 国务院办公厅和省政府办公室先后出台了一系列文件, 2011 年宝鸡市政府也出台了相关政策, 加强房地产市场调控力度 2010 年 1 月, 国务院办公厅出台了国十一条, 即关于促进房地产市场平稳健康发展的通知, 其规定, 增加保障性住房和普通商品住房有效供给, 适当加大经济适用住房建设力度, 扩大经济适用住房供应范围商品住房价格过高上涨过快的城市, 要切实增加限价商品住房经济适用住房公共租赁住房供应 2010 年 3 月, 陕西省人民政府办公厅发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的意见 ( 陕政办发号 ), 强调切实增加保障性住房和普通商品住房的有效供给, 加快中低价位中小套型普通商品住房建设, 发挥普通商品住房的调控作用 2011 年 3 月, 宝鸡市政府出台关于进一步做好房地产市调控的通知 ( 宝政发号文件 ), 制定了十条有力措施来做好房地产市场调控工作, 也制定了房价涨幅调控目标, 房价年度涨幅控制在 10% 以内房地产调控政策的加强对宝鸡市房地产开发投资的压力渐强, 目前宝鸡市多数房地产开发企业调整销售策略, 拿地开发意愿不强, 商品房开发周期延长, 竣工面积增速回落, 因而影响了房地产的供给增速相对于持续强劲的房地产需求来说, 供给的相对减少造成了供需缺口, 引致房价上涨 221

22 陕西房地产业发展报告 (2012) 2010 年, 在国家实施保发展调结构防通胀的宏观调控政策引导下, 信贷总规模收缩, 房地产开发调控力度持续加大, 地方政府融资平台的管理更加科学, 相关项目投资也受到一定影响宝鸡市施工项目 1619 个, 比上年同期增加 133 个, 增长 9. 0% ; 其中投资规模在 1 亿元以上的项目 162 个, 比上年同期增加 49 个, 增长 43. 4% ; 其中亿元以上新开工项目 55 个, 比上年同期增加 25 个, 增长 83. 3% 亿元以上项目全年完成投资亿元, 占城镇项目投资比重为 60. 6%, 项目平均投资额为亿元房地产开发投资亿元, 增长 10. 6% 另外, 由于国家对保障性住房建设的大力监控, 宝鸡市保障性住房建设也有了很大增长市政府高度重视保障性安居住房保障工作, 以建立健全住房保障体系, 实现居者有其屋为目标, 坚持政府主导企业参与分类实施全面保障的指导思想, 积极探索大胆创新, 保障性住房工作取得了显著成效为确保租赁补贴发放公平公正, 宝鸡市建立了市县 ( 区 ) 街道社区四级住房保障管理网络, 实行四级管理三级审批两级公示的申报审核制度, 即先由申请人按申报条件自愿选择保障方式, 到社区申请报名接受公示, 再经街道初审县区房改办复审, 最终在市级新闻媒体公示后确定保障对象同时, 相关部门进一步完善监管措施, 健全退出机制, 定期进行资格复审目前, 宝鸡市正在抓紧建立住房困难家庭信息档案和住房保障档案, 构建住房保障对象资金建设分配管理等数据库和住房保障信息化综合应用平台, 为更多的保障对象提供更加便捷和优质的服务四宝鸡市房地产发展展望 ( 一 ) 2011 年宝鸡市整体经济状况宝鸡市经济继续呈现平稳良好的发展态势 : 工业增速稳中趋快, 消费市场活跃升级, 财政收支同步快速增长, 投资运行趋稳, 外贸持续高速增长, 金融存贷款平稳运行工业增速稳中趋快 : 宝鸡市规模以上工业总产值 2010 年为亿元, 比上年增长 35. 3% ; 2011 年实现工业总产值亿元 222

23 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告投资运行稳健 : 2011 年, 全市固定资产投资亿元, 同比增长 %, 增速比上月提升了 1. 2 个百分点, 仍在高位运行房地产投资继续加快 : 2011 年, 全年房地产开发投资亿元, 比上年增长 15. 8% 全年房屋施工面积万平方米, 比上年下降 21. 8% ; 其中新开工面积万平方米, 同比下降 16. 7% 全市商品房销售面积万平方米, 同比增长 5. 9% 2011 年宝鸡市房价整体保持稳中略升态势社会消费品零售总额持续增长 : 全市社会消费品零售总额实现亿元, 同比增长 16. 5% 外贸进出口持续高速增长 : 全市外贸进出口总值累计实现亿元, 同比增长 35. 5% 其中, 出口亿美元, 增长 88. 7% ; 进口万美元, 下降 5. 6 个百分点财政收支同步快速增长 : 全市财政总收入累计完成亿元, 同比增长 28. 1% 全市金融机构人民币存款余额亿元, 同比增长 13. 4% 其中, 新增存款亿元年末全市金融机构人民币各项存款余额亿元, 比年初增长 13. 4%, 增加亿元其中, 个人存款余额亿元, 增长 16. 1% ; 单位存款余额亿元, 增长 9. 1% ( 二 ) 2012 年市场预测 1. 国家宏观政策第一, 央行再降存款准备金率, 房产市场新一轮降价潮或将来临从央行近期的动向来看, 货币政策似乎正在定向定量宽松受此信号影响, 会有越来越多的开发商以降价的方式回收资金 2012 年 2 月 24 日, 央行存款准备金下调 0. 5%, 这是近三年存款准备金率的第二次下调, 预计国家在未来 6 个月内或许还有下调存款准备金率的行为因此, 在全国范围内, 新一轮的降价潮或许正在拉开帷幕据国家统计局公布的最新数据显示, 2012 年 1 月, 全国 70 个大中城市房价首次全部止涨, 房价继续保持下跌趋势第二, 首套房贷款利率再度下调, 最低下限为基准利率近日, 建行的首套房贷利率已经下调到了不低于基准利率, 而工行一直是最低基准利率, 估计近期还会有相当规模的利率调整 223

24 陕西房地产业发展报告 (2012) 第三, 全国土地市场遇冷, 开发商深陷资金困局供应方面, 2012 年一季度, 全国土地市场呈现明显供应放缓趋势, 环比同比均有下跌, 住宅用地跌幅较大宝鸡市房地产市场观望情绪浓厚, 1 月份土地成交量不论是环比还是同比都比较低迷有专家认为, 调控压力过大会造成房地产商拿地不积极, 从而影响下一轮的供求关系从长远看, 房地产市场还是要以中国宏观经济发展方向为中心, 保持平稳快速发展态势第四, 温家宝总理强调, 房价远没有回到合理价位, 政府调控房地产不能松动中国处于工业化和城镇化进程中, 房地产的需求长期刚性, 为了促进社会公平和稳定, 着实解决低收入群体的住房需要, 特别强调房地产调控政策的执行坚决不能松动到目前为止, 房地产调控效果才初显成效, 如果此时为房地产调控政策松绑, 房地产价格就会出现大幅度反弹, 房地产泡沫会愈演愈烈, 后果不堪设想 2. 宝鸡惠民九大基础设施项目宝鸡市为加快完善城市功能改善城市环境提升城市综合承载能力和城市形象提出了惠民九大项目, 这九大项目与市民生活幸福指数息息相关其中, 蟠龙新区基础设施建设项目要确保上塬路建成通车, 蟠龙大道完成 80% 工程量, 并开工建设上塬路与蟠龙大道连接主干道, 蟠龙塬供水和供气工程 5 月份建成 ; 南客站片区开发建设项目, 本年完成征迁用地 3000 亩, 站前大道和谐大道高新 5 路三条主干道和车站广场 4 月份全面开工, 在高铁通车前建成 ; 金陵河两岸综合开发项目, 本年完成金陵河市区段堤防整治, 并于年内建成三座跨金陵河桥梁 ; 内涝治理及重点区域道路排水项目, 本年完成福临堡地区姜谭地区渭河北岸隧道北入口四个地区内涝治理及道路排水管网建设工程 ; 十大城市综合体建设项目, 年内做好动迁方案 ; 旧城区基础设施改造提升项目, 本年完成 34 个旧城区基础设施改造提升续建项目, 以及 50 个旧城区基础设施改造提升项目, 进一步改善市场停车场环卫设施公共绿地亮化等设施条件 ; 省级重点示范镇建设项目, 本年完成柳林镇法门镇蔡家坡镇汤峪镇四个省级重点示范镇道路建设市场改建等年度建设任务 ; 园林绿化及环卫设施建设项目, 本年将增加绿地 150 万平方米环卫设施 50 处 ; 公用事业建设及其他项目, 本年实施石鼓文化城渭河一河两岸亮化石头河引水等工程建设这些惠民项目的建设, 无疑是解决民生问题, 提升人民生活质量的重要举措 224

25 2010 ~ 2011 年宝鸡市房地产业发展报告 3. 宝鸡保障性住房计划根据宝鸡市住建局工作规划, 十二五期间, 宝鸡市将按照每年 3. 5 万套建设规模 ( 含区县 ) 规划保障性住房, 对市县重点镇开发区和工业园区统筹加大宝鸡市 2012 年保障性安居工程的 101 个项目中, 廉租住房项目 15 个, 8500 套, 万平方米 ; 公共租赁住房项目 17 个, 7778 套, 46 万平方米 ; 经济适用住房和限价商品房项目 28 个, 套, 万平方米 ; 城市棚户区改造项目 29 个, 套, 万平方米 ; 国有工矿棚户区改造项目 5 个, 1630 套, 万平方米 ; 国有林区 ( 场 ) 棚户区 ( 危旧房 ) 改造项目 7 个, 340 套, 1. 7 万平方米这些项目中, 有 50 个保障性安居工程建设项目已于 3 月 29 日集中开工, 包括 208 栋楼万套保障性住房, 总建筑面积达万平方米, 其余项目都将于 5 月底前全部开工, 如果加上往年结转续建项目, 2012 年宝鸡市将共建保障性住房 8. 3 万套从以上分析可得出如下结论 : 2010 年, 国家一直在制定各种政策抑制房价, 但对于宝鸡这样的三线城市来说收效并不明显, 广大民众是希望房价下跌, 可房产投资持有者却不断提高放盘的价格宝鸡市作为陕西省的第二大城市, 在很长一段时间里, 商品房价格都属于平缓发展的态势, 相比较而言, 是与宝鸡城市经济发展人均收入水平等实际情况相符合的与同时期全国各地楼市的较大动荡热炒, 房价急剧飙升的现象相比, 宝鸡楼市的发展呈现出良好的态势 2010 年, 宝鸡商品房市场在一系列调控政策的作用下, 并未出现明显的影响 2011 年, 国家对房地产市场调控持续加码, 国内部分一线城市房价出现回落, 宝鸡作为全国三线城市受到的影响的确不小, 许多有购房需求的人也产生观望情绪 2011 年 9 月 15 日, 陕西省政府出台了关于支持宝鸡加快建设关中 - 天水经济区副中心城市的意见该意见赋予宝鸡一中心两城市四基地 ( 西北重要的交通枢纽和商贸物流中心, 陕甘宁川毗邻地区的特大城市和社会管理创新示范城市, 国家新材料基地全省高端装备制造业基地全国一流的旅游目的地和集散地彰显华夏文明的文化产业基地 ) 的战略定位其中明确提出到 2020 年, 将宝鸡建成 143 平方公里 130 万人的具有较强竞争实力和吸纳集聚辐射功能的经济区副中心城市, 地区生产总值要占到全省的 15%, 城镇化率要达到 70% 等一系列发展硬指标 225

26 陕西房地产业发展报告 (2012) 4. 宝鸡市 2012 年房地产市场预测国家房地产调控政策将进一步加强, 并扩至二三线城市宝鸡市也已经出台了相关政策对房地产市场进行调控宝鸡大力兴办廉租房经济适用房将有效解决居民住房问题宝鸡市人口虽然有 370 万, 但是城镇化率低, 城市人口压力相对不大政府已经着力建设保障性住房, 将有效降低住房刚性需求宝鸡的收入水平决定房价不能再大幅上涨, 对于多数从业者只有一两千元收入的城市, 接近 4000 元的房价让居民无法承受虽然宝鸡市人均可支配收入近几年保持较快增长, 也高于同期房价上涨幅度, 但是购房总额相对于居民家庭收入来讲上涨较快, 居民对房价的承受能力较弱一个普通家庭平均 12 ~ 15 年的储蓄才能购买一套住宅因此, 受制于收入水平, 房价不可能有大幅增加参考文献 [1] 宝鸡市人民政府 : 2002 ~ 2011 年国民经济和社会发展统计公报 [2] 宝鸡市住建局, 宝鸡市 2011 年上半年房地产市场运行情况报告, 陕房通讯 2011 年 4 月 [3] 宝鸡市房地产网 : 2010 年 1 ~ 12 月市场分析报告 2011 年 1 月 [4] 宝鸡市房地产网 : 2011 年 1 ~ 12 月市场分析报告 2012 年 2 月 [5] 陕西日报 : 陕西地产, 2012 年 2 月 226

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<4D F736F F D20CAAEC8FDCEE5B9E6BBAE5FD7EED6D5B6A8B8E55FC5C52E646F63> 相政发 2016 15 号区政府关于印发相城区国民经济和社会发展十三五规划纲要的通知各镇 ( 街道 ) 人民政府 ( 办事处 ), 开发区高铁新城度假区管委会, 区生态园区管委会, 区政府各办局, 各直属事业单位 ( 公司 ), 各垂直管理部门 : 相城区国民经济和社会发展十三五规划纲要已经区三届人大五次会议审议通过, 现印发给你们, 请认真遵照执行二一六年二月二十二日主题词