土地供给政策已经对房地产市场产生明显影响, 土地供应政策对房地产市场的影响主要表现在土地供应量和土地供应的市场化程度 ; 而张庆佳林依标 (2008) 认为房价上涨的原因并不是土地供应量的问题, 而在于土地的有效供应量不足和供应结构不合理 ; 任荣荣刘洪玉 (2008) 通过实证研究得出的结果表

Size: px

Start display at page:

Download "土地供给政策已经对房地产市场产生明显影响, 土地供应政策对房地产市场的影响主要表现在土地供应量和土地供应的市场化程度 ; 而张庆佳林依标 (2008) 认为房价上涨的原因并不是土地供应量的问题, 而在于土地的有效供应量不足和供应结构不合理 ; 任荣荣刘洪玉 (2008) 通过实证研究得出的结果表"

数朱
5 years ago
Views:

1 城市住宅用地供应政策与房地产市场调控关系研究以陕西省西安市为例作者 : 杨东朗黄宝华所属单位 : 西安交通大学房地产研究所地址 : 陕西省西安市咸宁西路 28 号西安交通大学公共政策与管理学院电话传真 : 电子邮件地址 : yangdl@mail.xjtu.edu.cn; bobo.sunshower@stu.xjtu.edu.cn 摘要 : 近年来, 我国政府针对房地产市场过热导致的房价上涨过快及结构不合理等不良现象, 频频加大房地产市场的调控力度而与土地供应量相关的供地政策则日渐成为房地产市场宏观调控的重要手段本文以陕西省西安市为实例, 探究了城市住宅用地供应政策对房地产供给数量及房地产价格的影响结果表明, 城市住宅用地供应量的增加能有效鼓励房地产供给数量的增加, 但从供应计划落实到实际供应需要更多的鼓励与引导 ; 城市住宅用地供应量随房价的上涨而增大, 短期内难以平抑房价, 因此必须严惩开发商囤地行为, 同时增加限价商品房用地的供给关键词 : 土地供应量房地产供给量房地产价格一. 问题的提出近年来, 我国政府针对房地产市场过热导致的房价上涨过快及结构不合理等不良现象, 频频加大房地产市场的调控力度而在房地产市场的调控手段上, 不难发现土地政策已逐步上升至与货币政策和财政政策同等高度而由于国家掌握着一级土地市场的供应权, 因此土地供应政策, 尤其是与土地供应量相关的供地政策成为土地宏观调控政策的首要措施西安市自 2003 年实施通过招标拍卖和挂牌交易方式出让土地的新土地供应政策起, 土地市场行为逐步得到了规范, 土地供应也走上了正轨近年来, 随着经济建设和社会发展的需要, 西安市土地供应量持续增长而由于房价的持续上涨, 政府也持续增加住宅用地的供应, 以期缓解高房价那么, 城市住宅用地供应量的变化对西安市房地产市场供给数量及房地产价格到底产生了何种影响呢? 国外对土地供应量与房地产市场之间的关系已有不少研究, 其中 Pollakowski 用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究, 结果表明土地供给限制对土地价格住宅价格产生了溢出效应, 土地利用限制越严格, 住宅价格和开发土地价格上升的就越快, 土地供应量对土地价格和住宅价格都有影响 Peng 和 Wheaton 以香港为例, 分析了改变土地供给对房价和住房供给的影响机制, 土地供给限制会引起更高的住房价格, 但不会减少住房供给而国内亦有相关研究, 如张洪 (2007) 通过对云南省和全国分省区的面板数据分析, 认为我国的

2 土地供给政策已经对房地产市场产生明显影响, 土地供应政策对房地产市场的影响主要表现在土地供应量和土地供应的市场化程度 ; 而张庆佳林依标 (2008) 认为房价上涨的原因并不是土地供应量的问题, 而在于土地的有效供应量不足和供应结构不合理 ; 任荣荣刘洪玉 (2008) 通过实证研究得出的结果表明土地供应量是影响当前住房供应和住房价格的一个重要因素, 政府的土地供应很大程度上通过影响市场参与者对未来房价的预期而作用于当前房价的变化由此可见, 国内外研究对土地供应量如何影响房地产市场和房价尚有争议因此, 研究西安市住宅用地供应政策与房地产市场的关系具有一定的理论和实证意义二. 定性分析 : 土地供应政策调控房地产市场的传导机制本文着重分析住宅用地供应量相关的土地供应政策对房地产市场调控作用, 并且只讨论通过招标拍卖和挂牌完全市场化形式出让的土地本文立足于以下几个假设条件 :(1) 土地供求双方具有完全市场信息, 对土地供应政策敏感 (2) 土地供应的改变对土地市场影响即时响应, 无滞后性 (3) 土地供应全部为房地产市场有效供应, 即供应的土地全部用于房地产开发 1. 土地供应总量与房地产市场供给量关系分析土地供应政策一大内容是通过对土地供应量的计划编制实现对土地资源的管理土地供应总量是房地产数量产生的基础, 土地供应量与房地产数量之间的关系主要由容积率来反映此处容积率是指规划容积率, 即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低基于容积率可得土地供应总量与房地产数量关系如下 : 设房地产数量为 Q( 平方米建筑面积 ), 土地供应量为 Q L( 平方米土地面积 ), 容积率为 F( 一般情况下, 容积率指标都大于 1 高层住宅容积率应不超过 5, 多层住宅应不超过 3), 假设容积率不变, 则有因此当容积率 F 不变时, 房地产增量与土地供应量呈线性正相关关系如图 1 所示, 房地产增量与土地供应量的线性关系表现为穿过原点的直线 M 当容积率 F 上升时, 斜率加大, 向上旋转成直线 M 2; 当容积率 F 下降时, 斜率减小, 向下旋转成直线 M 1

3 Q (m 2 ) M 2 M M 1 图 1 房地产增量与土地供应量关系 Q L (m 2 ) 由此可得, 容积率一定时, 土地供应总量越大, 则房地产市场供给量越大而当土地供应总量一定时, 提高容积率可增大房地产供给量因此, 为保证房地产市场供给量, 土地供应政策在土地供应量上要在适当范围内扩大供给, 同时也要提倡土地集约节约利用, 适当提高容积率, 从而保证房地产市场有足够充分的供给, 从而缓解房价过高的现象 2. 土地供应总量与房地产价格关系分析房地产业发展离不开土地的持续供给, 土地市场是房地产市场的重要组成部分土地市场上确定的地价是影响房地产供给与需求的主要因素之一, 地价变化会直接改变房地产市场的供给, 使房地产价格出现波动房地产价格变化又会对地价产生反作用在房地产市场的运行过程中, 地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中增量房地产价格代表了对房地产增量的需求, 高于增量房地产成本价格的增量房地产价格决定了土地市场的需求 ; 土地市场的供求作用形成地价, 对新一轮增量房地产价格的大小产生影响故而借鉴房地产使用市场和资产市场的四象限模型建立土地市场和房地产市场相互作用的四象限模型, 进而土地供应量和房地产价格的关系可以利用四象限模型的分析方法进行讨论 ( 见图 2) 图中象限 I 描述房地产增量与其价格的关系 ( 房地产增量市场 ), S H 表示增量房地产的供给曲线,D H 表示增量房地产的需求曲线, 房地产的价格为 P, 当房地产价格高于房地产的重置成本时, 形成对房地产的需求即为 Q; 象限 IV 通过容积率 ( 直线 M) 来描述房地产增量与土地供应量的关系, 房地产的需求 Q 转变成对土地供应量的需求量 S(S= 容积率 Q); 象限 III 描述土地供应量与土地价格的关系 ( 土地市场 ),S L 表示土地的供给曲线,D L 表示土地的需求曲线, 土地的供给和需求共同决定了地价为 P L; 象限 II 表示土地价格与房地产价格的关系, 通过 N 直线 ( 容积率作用直线 ) 由地价 P L 转为房地产价格 P 在房地产市场和土地市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小房产是土地上的产品, 土地是房产的生产要素, 也就是房产市场的需求带动了土地的需求, 而

4 土地的供给又会制约房产的供给 II 房价 ( 元 / m2 ) I N P 1 S H 房地产增量市场 P D H1 土地价格 ( 元 / m2 ) P L1 P L Q D H 房地产数量 ( m2 ) D L S Q 1 III 土地市场 S 1 D L1 S 1 M IV 图 2 土地供应量与房地产价格四象限分析当对房地产数量的需求由 DH 上升为 D H1 时, 同理, 土地供应量由 S 上升为 S 1, 地价 P L 上升为 P L1, 房地产价格 P 升为 P 1 和房地产数量 Q 升为 Q 1 可见当房地产增量的需求上升时, 土地供应量地价房地产价格和房地产增量都相应地增大所以, 当增量房地产的价格上升或者下降时, 土地供应量也相应上升或下降, 增量房地产价格与土地供应量变化趋势相同二者呈正相关的关系三. 定量分析 : 土地供应政策怎样调控房地产市场 1. 近年全国与房地产用地供应量相关的土地供应政策回顾近两年来, 国家关于房地产调控的政策密集出台, 而每项政策对房地产市场所调控的内容都各有侧重, 其中与房地产用地供应量相关的土地供应政策分析如下表所示表年全国涉及房地产用地供应量的土地供应政策表政策名称主要内容出台目的 , 新国十条增加居住用地供应, 加快闲置房地产用地处理 ; 探索土地出让新方式, 完善土地出让合同内容 ; 调整住房供应结构, 保障性住房棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%, 并优先保证供应节约集约利用土地, 调整住房供地结构

5 , 进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知 , 新国八条 , 房企资质管理规定重修, 开发商囤地可吊销资质 , 增加商品房用地促进房价合理调整对房地产开发企业土地闲置改变土地用途和性质拖延开竣工时间捂盘惜售等违法违规行为, 要继续加大曝光和处罚力度 ; 对有上述违法违规记录的房地产开发企业, 要暂停其新购置土地商品住房用地供应计划总量不得低于前 2 年年均实际供应量进一步完善土地出让方式, 大力推广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量发生囤积土地擅自变更容积率捂盘惜售哄抬房价及其他违法开发行为, 情节严重, 经有关行政主管部门查实的在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的其他应被追究法律责任的严重违法开发行为国务院总理温家宝 29 日主持召开国务院常务会议, 分析当前经济形势, 会议指出增加商品房用地, 促进房价合理调整节约集约利用土地扩大商品房土地供应量, 缓解高房价释放更多土地到市场, 缓解目前过高的房价增加商品房用地, 缓解房价 2. 西安市住宅用地供应量与房地产总量关系近年来, 西安市住宅土地供应量总体呈上升趋势, 其中 2008 年至 2009 年间增幅最大, 而 2010 年稍有减少这是由于近年来增加商品房用地的政策频出, 因此相应的增加住宅用地供给的土地供应计划也应运而生然而, 住宅用地市场交易情况自 2009 年以来明显地持续下跌但是由于房地产开发商自身的土地储备量充足, 尽管近年住宅用地成交量萎缩, 住宅房地产开发面积却持续增长 ( 除 2010 年外 ) 具体情况见表 2 年份表 2 西安市历年住宅土地供应量和住宅房地产开发面积及增长率住宅用地出让面积 ( 万平米 ) 增长率住宅用地成交面积 ( 万平米 ) 增长率住宅房地产开发面积 ( 万平米 ) 增长率 % % % % % % % % % 利用 Pearson 乘积矩相关系数来计算线性相关程度, 得出西安市住宅用地出

6 让面积与住宅房地产开发面积相关性系数 r 1= , 属于中度正相关 ; 而西安市住宅用地成交面积与住宅房地产开发面积相关性系数 r 2= , 存在较强的负相关这是由于住宅用地计划供地量影响着开发商对房地产市场的预期, 供地量越大, 表明政府希望通过增加住宅用地的供给量来缓解房价, 亦即房价当前处于较高阶段, 开发商此时进行房地产开发则更有利可图, 因此住宅房地产开发面积与住宅用地出让面积呈正相关同时由于资金有限, 同年度开发商购置土地的花费越多 ( 即用地成交额越高 ), 其用于房地产开发的资金则越少, 因此住宅房地产开发面积与住宅用地成交面积呈负相关此外, 通过住宅用地计划供地面积增长率实际供地面积增长率与房地产开发面积增长率比较三者的增长幅度的比较 ( 见图 3), 住宅用地出让面积与房地产开发面积的变化趋势大致一致说明扩大住宅用地的供给的土地供应政策有助于鼓励住宅房地产开发图 3 西安市住宅用地出让面积成交面积及房地产开发面积增长情况比较 3. 西安市住宅用地供应量与房地产价格关系以商品住宅为例, 土地出让面积在一定的容积率下可以表现为土地出让中住宅的可建面积假设西安市住宅用地的容积率一定, 出让的住宅用地当年全部用于开发, 则住宅用地的出让面积 = 住宅房地产开发面积容积率对土地出让面积对房价的影响, 就可以用住宅房地产开发面积和住宅商品房价格相关性分析来表示表 3 西安市年住宅房地产开发面积及住宅商品房销售均价年份住宅房地产开发面积 ( 万平方米 ) 住宅商品房销售均价 ( 元 / 平方米 )

7 利用 Pearson 乘积矩相关系数来计算表 3 中西安市住宅房地产开发面积与住宅商品房销售均价的线性相关程度, 得出住宅房地产开发面积与住宅商品房均价相关性系数二者的拟合曲线图见图 4 通过 Pearson 函数计算相关性系数, 说明住宅房地产开发面积与房价存在显著的正相关关系由于假定容积率不变, 即可推出住宅用地出让面积与住宅商品房均价亦呈强正相关, 验证了房地产四象限模型中分析得出的土地供应面积和房价的正相关关系图 4 住宅房地产开发面积与住宅商品房销售均价相关关系四. 结论与建议 1. 土地供应政策通过对住宅用地数量的计划可实现对房地产市场的调控, 但必须保证住宅用地供应计划的落实 2008 一 2011 年西安市住宅用地计划供应量和实际成交量有增有减, 而房地产开发面积除 2010 年一直保持上升趋势年西安市住宅用地出让面积与房地产开发面积的变化趋势大致一致, 住宅用地出让面积与住宅房地产开发面积相关性系数 r 1= , 西安市住宅用地成交面积与住宅房地产开发面积相关性系数 r 2= , 住宅用地计划供地量对住宅房地产开发面积存在正相关关系且属于中度相关, 而住宅用地成交面积与住宅房地产开发面积存在较强的负相关性关系从分析结果来看, 西安市的土地供应计划在一定程度收到了不错的成效然而, 科学的供地计划编制固然重要, 如何落实供地计划, 使供应量真正转化为实

8 际用地量, 才更有利于政府把握城市总体规划的进程自 2011 年以来, 西安市土地流派率居高不下, 严重影响了政府供地计划因此, 西安市在制定下一步土地供应计划前, 除了综合考虑国民经济和社会发展因素产业政策城市总体规划以及土地利用现状和潜力等方面外, 需要更为科学合理地预测经济建设和社会发展的用地需求, 并采取措施引导土地交易的进行, 从而落实对供地计划的监督和检查, 也对改善宏观调控有着重要作用 2. 严查房地产开发企业囤地行为, 增加限价商品房用地供应量对年西安市住宅用地出让面积与住宅商品房均价的数据进行相关性分析, 得出相关性系数 = 说明土地出让面积与房价存在显著的正相关关系这并不是说土地供应量越大房价越高, 而是目前我国较多城市房价过高, 因此政府采取相关供地政策持续增大住宅用地的供应量以期降低房价然而在房价高涨的情况下, 增加土地供应量却未必能在短期内降低房价因为, 当房价的涨速之猛足以让开发商在扣除资金成本后还有利可图时, 开发商就可能伺机囤积土地或延缓土地的开发因此为了使土地供应量的增大能尽快作用到房地产市场调控中, 必须严查房地产开发企业闲置土地囤积土地拖延开竣工时间捂盘惜售等行为, 落实对其惩罚措施, 使得政府出让的住宅用地尽可能迅速地进行住宅房地产开发, 以便缓解房地产市场的供需矛盾和房价过高的现象此外, 根据前文分析, 由于普通住宅用地供给量的增加对房地产市场的调控作用并不能迅速显现, 因此增加限价商品房用地的供给十分有必要政府在编制土地供应计划时不仅要注意限价商品房用地的增加, 还要配套出台相关优惠措施鼓励限价商品房用地的成交参考文献 : 1. 任荣荣刘洪玉. 土地供应对住房价格的影响机理对北京市的实证研究. 价格理论与实践边瑞灼李修强. 政府行为与普通商品住宅流动性的灰色关联度分析以西安住宅市场为例. 河南建材宫玉泉. 土地供应政策与房地产市场. 宏观经济研究窦方王莹. 土地供应政策对房地产市场影响分析. 现代农业科技

Microsoft Word - 發布版---規範_全文_.doc

Microsoft Word - 發布版---規範_全文_.doc 建築物無障礙設施設計規範內政部 97 年 4 年 10 日台內營字第 0970802190 號令訂定, 自 97 年 7 月 1 日生效內政部 97 年 12 年 19 日台內營字第 0970809360 號令修正內政部 101 年 11 年 16 日台內營字第 1010810415 號令修正目錄第一