218 年 6 月香港加息似乎无可避免于 4 月 12 日, 金管局被迫干预货币市场以维持港元汇率稳定及遏止资本外流, 自 25 年以来首次买入港元于 4 月底, 香港银行体系总结余已下跌至 1,28 亿港元, 是自 28 年底首轮量化宽松以来的最低水平总结余可被粗略视为资本流动的指标香港

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卞胡
5 years ago
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Savills World Research Hong Kong 简报住宅销售市场 218 年 6 月市场概述因资本外流及银行同业利率上升, 本地利率最终亦可能有所上升图 : 浅水湾璧池金管局首次干预市场以维持港元汇率稳定及遏止资本外流, 可能是加息的早期迹象未来的供应量增加, 可能拖慢楼价升势, 但细心留意可见住宅套数增加的同时, 平均单套面积有所减少

1 Savills World Research Hong Kong 简报住宅销售市场 218 年 6 月市场概述因资本外流及银行同业利率上升, 本地利率最终亦可能有所上升图 : 浅水湾璧池金管局首次干预市场以维持港元汇率稳定及遏止资本外流, 可能是加息的早期迹象未来的供应量增加, 可能拖慢楼价升势, 但细心留意可见住宅套数增加的同时, 平均单套面积有所减少发展商仍热衷于补充市区土地储备, 对优质地段的积极投标行为明显反映其看好楼市前景豪宅市场的行情应旺于普通住宅市场, 豪宅区炫耀性资产仍备受较少依赖银行融资的买家所追捧土地供应专责小组确认中短期土地供应将维持短缺, 这有望支撑中期楼价豪宅市场气氛很可能保持高涨, 普通住宅市场今年则可能面对较多不确定因素, 资本流动及加息可能是拖慢当前价格升势的两个最重要因素 Simon Smith, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 savills.com.hk/research 1

2 218 年 6 月香港加息似乎无可避免于 4 月 12 日, 金管局被迫干预货币市场以维持港元汇率稳定及遏止资本外流, 自 25 年以来首次买入港元于 4 月底, 香港银行体系总结余已下跌至 1,28 亿港元, 是自 28 年底首轮量化宽松以来的最低水平总结余可被粗略视为资本流动的指标香港银行体系总结余由 28 年中 ( 首轮宽松量化前 ) 的 47 亿港元大幅增至 2 年第四季度 ( 美国首次加息前 )4,244 亿港元的历史高位, 意味着这段期间有大量资本流入此后美国连续加息多次, 导致港元兑美元汇率下跌, 而总结余亦有所下跌, 意味着资本持续流出香港, 最终触发 4 月 12 日金管局入市干预预计今年余下时间美国将进一步加息, 总结余亦很可能进一步下跌银行界专家认为, 若总结余低于 5 亿港元至 8 亿港元, 可能会开始令本地流动资金紧缩迫使银行重新审视利率政策 3 个月香港银行同业拆息一直是银行同业拆借利率的的计算基准, 近年更成为按揭借贷的主要基准随着美国多次加息,3 个月香港银行同业拆息已稳定上升, 现时约为 1.6%, 相当于 2 年美国首次加息前 (.4% ) 的四倍尽管香港银行同业拆息不断上升, 但不少银行已调高 3 至 12 个月定期存款的利率, 以确保中长期资金随着银行融资成本逐步增加, 银行迟早会上调最优惠贷款利率及按揭利率过往十年住宅楼价反弹 27%, 系受多重因素所致, 但其中负实际利率 ( 扣除通胀影响的利率 ) 成为价格增长的主要动力资本从图 1 香港银行体系总结余及港元汇率 (28 年一月至 218 年第四月 ) 来源 : 香港金融管理局, 第一太平戴维斯研究与咨询部香港银行体系总结余 ( 右轴 ) 港元 / 美元 ( 左轴 ) Jan-8 May-8 Sep-8 Jan-9 May-9 Sep-9 Jan-1 May-1 Sep-1 Jan-11 May-11 Sep-11 Jan-12 May-12 Sep-12 Jan- May- Sep- Jan- May- Sep- Jan- May- Sep- Jan- May- Sep- Jan-17 May-17 Sep-17 Jan-18 45, 4, 35, 3, 25, 2,, 1, 5, 图 2 香港银行同业拆息厘定的按揭利率的变动 (2 年一月至 218 年第四月 ) 每年 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% 来源 : 香港金融管理局, 第一太平戴维斯研究与咨询部图 3 实际利率与住宅楼价 (1992 年第一季度至 218 年第一季度 ) % 来源 : 政府统计处, 香港金融管理局, 第一太平戴维斯研究与咨询部美元汇率 +.25% - 2 年 12 月美元汇率 +.25% - 2 年 12 月美元汇率 +.25% 年 3 月美元汇率 +.25% 年 6 月美元汇率 +.25% 年 12 月实际利率 ( 左轴 ) 价格指数 ( 右轴 ) 美元汇率 +.25% 年 3 月百万港元 23 年第一季度 = 1 savills.com.hk/research 2

3 218 年 6 月银行系统流向包括房地产在内的不同资产类别, 追求更高回报由于利率预期上升, 而通胀率有望稳定在 2.5% 左右, 实际利率预期将于未来两至三年间转入正区间, 或会吸引部分资本流回银行系统, 令楼市投资 / 借款资本紧缩, 最终拖慢现时楼价升势新楼供应量增加的代价另一个可能拖慢现时价格升势的因素是未来房屋供应增加全年房屋供应由 2 年 8,254 个单位的历史低位逐步回升至 217 年的 17,791 个单位政府预测 218 年及 219 年间将有更多新楼落成, 分别提供 18, 个单位及 2,371 个单位, 达到 24 年以来最高水平尽管如此, 细心留意新落成住宅单位的平均面积可见, 供应量的增加是以单位面积的减少为代价 : 平均每套建筑面积由 29 年的 1 平方米明显减少至 217 年的 65 平方米, 估计 218 年及 219 年将分别下降至 56 及 58 平方米, 远低于 1 年历史平均的 85 平方米 A 类单位 ( 实用面积少于 4 平方米 ) 的比例亦由 29 年的 5% 明显增至 217 年的 39%, 更将于 219 年增至历史高位的 47%, 远高于 1 年历史平均的 % 发展商热衷于优质市区地段尽管资本外流利率上升及短期供应增加均预示现时楼价升势可能放缓, 但发展商仍然热衷于补充土地储备, 对市区的优质地段尤其渴求倍受瞩目的是新鸿基于 5 月以 252 亿港元 ( 平均每平方英尺 17,777 港元 ) 投得启德新发展区的住宅 / 商业用地 ( 启德第 1F 区 2 号地块 ), 为九龙住宅地价最高记录总价第二高的是长沙湾一幅临海用地 ( 兴华街西对面 ), 于去年 11 月以 173 亿港元 ( 平均每平方英尺 17,51 港元 ) 售予以信和掌头的财团, 而位于笔架山的龙翔道与狮子山隧道公路交界用地则于 1 月以 125 亿港元 ( 平均每平方英尺 28,531 港元 ) 售予九龙仓豪宅市场气氛依然高涨豪宅市场气氛依然高涨, 所有豪宅板块的价格于 218 年第一季度继续稳健增长, 增幅介乎 3% 至 5% 豪宅交易量亦于季内强劲反弹, 港岛及九龙 / 新界分别有 199 及 293 个豪宅单位售出, 按年同比增加 42% 及 54% 季内录得数宗大型交易, 包括浅水湾道 73 号的一幅屋地以亿港元售出 ( 平均每平方英尺约 3, 港元 ) 以及 Mount 图 4 住宅落成量及平均单位面积 (23 年度至 219 年预测 ) 单位数量 3, 25, 2,, 1, 5, 私人住宅单位落成量 ( 左轴 ) 新住宅单位的平均面积 ( 右轴 ) 来源 : 差饷物业估价署, 屋宇署, 第一太平戴维斯研究与咨询部图 5 港岛豪华公寓价格指数, 按地区 (23 年第一季度至 218 年第一季度 ) 23 年第一季度 = 半山薄扶林山顶跑马地 / 渣甸山南区 / 寿臣山平方英尺 / 单位表 1 豪宅价格变动板块 218 年第一季度联排别墅 +3.8% +12.3% +5.5% +8.3% 港岛区豪华公寓 +3.6% +.9% +6.9% +9.3% 九龙区豪华公寓 +4.8% +9.3% +9.5% +5.3% 新界区豪华公寓 +2.7% +.5% +6.6% +6.2% savills.com.hk/research 3

4 218 年 6 月图 6 港岛豪宅交易量, 按地区 (2 年第一季度至 218 年第一季度 ) 图 9 双倍从价印花税及买家印花税款额, (2 财政年度至 217 财政年度 ) 3 跑马地 / 渣甸山半山山顶薄扶林南区 2 双倍从价印花税 : 住宅买家印花税款额 : 住宅成交量 ( 宗 ) 1 5 亿港元 Q2 Q4 Q2 Q4 来源 : 经济地产库, 第一太平戴维斯研究与咨询部 Q2 Q4 Q2 Q4 17 Q2 Q4 18 图 7 九龙及新界豪宅价格指数, 按地区 (23 年第一季度至 218 年第一季度 ) 23 年第一季度 = 九龍站何文田九龙塘沙田 / 大埔西贡 / 清水湾图 8 九龙及新界豪宅交易量, 按地区 (2 年第一季度至 218 年第一季度 ) 2 2 财政年 2 财政年 2 财政年 217 财政年来源 : 税务局, 第一太平戴维斯研究与咨询部 * 财政年度由每年 4 月开始 ** 买家印花税及双倍从价印花税分别自 2 年 3 月及 2 年 7 月起开征 Nicholson 2 号屋以.99 亿港元售出 ( 每平方英尺 1,785 港元 ) 白加道 37 号一项物业 ( 占地 2,4 平方英尺, 容积率为.5) 据报以 3 亿港元售出, 若买家日后重建, 楼面价每平方英尺达 294,118 港元由于位于特定豪宅区段的豪宅单位供应稀缺, 总有人愿意不惜代价购买炫耀性资产 :Mount Nicholson 两套公寓于去年 12 月以 11.6 亿港元售予同一买家, 印花税高达 1.9 亿港元另一名公司名义买家以 8,34 万港元购入敦皓一个高层单位, 需支付 3% 的从价印花税及买家印花税, 约 2,5 万港元成交量 ( 宗 ) Q2 Q4 Q2 Q4 来源 : 经济地产库, 第一太平戴维斯研究与咨询部尖沙咀何文田九龙塘沙田 / 大埔西贡 Q2 Q4 Q2 Q4 17 Q2 Q4 18 事实上, 双倍从价印花税 ( 现为 %) 及买家印花税 (%) 的款额于过往几年间有所上升, 二手房买家 / 非本地买家缴纳的额外印花税总额由 2 财政年度的 181 亿港元增至 217 财政年度的 194 亿港元有意思的是, 缴纳额外印花税的单位数目由 2 财政年度的 18,46 个减少至 217 财政年度的, 个, 意味着愿意支付额外款项置业的买家较多集中在较高总价的豪宅市场 savills.com.hk/research 4

218 年 6 月中期土地供应短缺或能支撑价格最近组成的土地供应专责小组透露, 现时起至 246 年土地供应短缺量至少达到 1,2 公顷, 其中三分之二以上 ( 约 8 公顷 ) 将出现在短期至中期 ( 由现时起至 226 年 ) 为此土地供应专责小组已提出 18 个土地供应方案 ( 包括短期至长期, 部分为概念性建议

住宅用地经济用地基建及设施用地至 226 226-246 Please contact us for further information Savills Realty Savills Residential Services Savills Residential Development & Investment Keith

com.hk Jack Tong Director +852 2842 42 jtong@savills.com.hk Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange.

It is a company that leads rather than follows, and now has over 6 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

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5 218 年 6 月中期土地供应短缺或能支撑价格最近组成的土地供应专责小组透露, 现时起至 246 年土地供应短缺量至少达到 1,2 公顷, 其中三分之二以上 ( 约 8 公顷 ) 将出现在短期至中期 ( 由现时起至 226 年 ) 为此土地供应专责小组已提出 18 个土地供应方案 ( 包括短期至长期, 部分为概念性建议 ), 但短期内似乎并无速效之策未来三至五年新发展项目的增加将消耗政府及港铁公司的大部分可用土地供应, 据此我们预期中期住宅供应将因土地短缺而呈现跌势, 这在更多增加土地供应的可行方案到位前支撑住宅价格上涨图 1 土地短缺估计 ( ) 公顷来源 : 规划署, 土地供应专责小组住宅用地经济用地基建及设施用地至 Please contact us for further information Savills Realty Savills Residential Services Savills Residential Development & Investment Keith Chang Managing Director kchang@savillsrealty.com.hk Edina Wong ewong@savills.com.hk Patrick Chau pchau@savills.com.hk Savills Research Simon Smith ssmith@savills.com.hk Jack Tong Director jtong@savills.com.hk Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 6 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.hk/research 5

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗