中投证券房地产行业重点推荐公司估值情况 2011/01/27 EPS PE PB RNAV P/RANV 评级 E 2011E 2012E 2009A 2010E 2011E 2012E 云南城投

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比计尤
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证券研究报告 / 政策点评 2011 年 1 月 27 日房地产署名人 : 李少明房地产行业看好 S0960200010015 010-63222931 lishaoming@cjis.

1 证券研究报告 / 政策点评 2011 年 1 月 27 日房地产署名人 : 李少明房地产行业看好 S lishaoming@cjis.cn 沪渝房产税低于预期, 板块估值吸引力凸显今日沪渝公布从 1 月 28 日开始试点房产税点评如下投资要点 : 沪渝房产税出台 1 月 28 日起实施评级调整 : 看好行业基本资料上市公司家数 112 总市值 ( 亿元 ) 8893 占 A 股比例 (%) 3.12% 平均市盈率 ( 倍 ) 行业表现 (%) 1M 3M 6M 房地产上证综合指数 % 8% 0% -8% -16% -24% -32% 2010/1 2010/5 2010/9 2010/12 相关报告成交金额房地产上证综合指数房地产 -11 年调控方向明朗, 靴子落地, 等待机会房地产 - 成交量同比增长 37%, 房价坚挺 --24 个城市周交易报 ( ) 房地产 - 调控压力小, 二线城市成为涨价的主角 - 主要城市房地产市场月报与年报 ( ) 沪 : 征收对象 : 居民家庭新购二套及以上的住房和非居民家庭新购住房计税依据 : 市场交易价格的 70% 税率:0.6%, 市场交易价格低于上年新房均价 2 倍 ( 含 2 倍 ) 的 0.4% 税收减免: 居民家庭新购且是二套及以上的 :( 新旧房 ) 人均 60 平米的免税, 60 平米的征税新购一套的居民家庭在 1 年内出售唯一住房的免税 ; 引进人才新购住房且是唯一的免税税 ; 居住满 3 年的新购住房且是唯一的免税 ; 不满 3 年的征税 ; 满 3 年后可退税渝 : 征税对象 : 独栋别墅 ( 存量与增量 ) 和高档公寓 ( 新购, 房价超过均价 2 倍的 ), 在渝的三无人员 ( 无工作无户口无投资 ) 二套及以上的收税别墅和高档房的税率 :( 均价 )3 倍以下 0.5%,3 4 倍 1%,4 倍以上 1.2% 计税依据: 交易价为基数征收范围 : 重庆主城九个区均价 : 上两个年度主城区新房算术平均价抵扣面积 : 首套别墅和首套高档房分别可抵扣 180 平米 / 户和 100 平米 / 户我们认为政策低于市场预期, 着力打击炒房和过度住房消费行为, 调控效率是长远的, 当前板块估值已充分反映上述政策预期第三轮调控对板块的影响正如我们预期, 再次证明板块正在构筑长期底部, 建议逢低吸纳, 等待反弹机会维持此前我们重点推荐个股, 详见附表继续重点推荐云南城投, 在第三轮调控中, 昆明市政府土地出让压力倍增, 云南城投的一级开发用地一旦被出让, 其盈利与估值水平将超市场预期, 公司股票将是今年板块中最为亮丽的一道风景理由如下 :1 10 年昆明房价阶段性暴涨超过 20-30%, 是 11 年重点调控的城市之一为控制房价,11 年政府供地压力大增, 此外, 昆明财政吃紧多年, 土地财政依赖度很高,10 年房价大幅上涨后, 地价大幅提升, 为政府释放土地提供了条件我们判断,11 年昆明市必然要加快推地, 两会即将召开, 政府调控房价压力大, 上半年推地的可能性大幅提升 2 昆明市老城区难有新增用地, 主要依赖旧改 ; 近老城区的新城市中心可开发用地仅有 4 万亩左右, 这主要集中于公司一级开发的滇池环湖路段 3 10 年中期, 上述一级开发的 4793 亩土地政府已收储,11 年随时都可能被出让出让后收益公司将按 5:5 约定与政府分成 4 一旦上述 4 万多亩的一级开发土地开始出让, 其土地估值就有参照标准, 根据滇池附近房价 10 年昆明住宅地价及公司土地的稀缺性, 保守估计, 上述土地出让价将不低于 400 万元 / 亩, 若出让 2000 亩土地, 此后年份递增, 可挂牌土地 2-3 万亩, 则公司 RNAV 元,10-12 年 EPS 和 4.62 元, 目前股价折交易, 价值严重被低估, 给予强烈推荐 ( 请关注后续报告 ) 风险提示 : 注意信贷收紧融资受限企业成本上升政策调控持续时间超预期等风险请务必阅读正文之后的免责条款部分

2 中投证券房地产行业重点推荐公司估值情况 2011/01/27 EPS PE PB RNAV P/RANV 评级 E 2011E 2012E 2009A 2010E 2011E 2012E 云南城投强推招商地产强推保利地产推荐万科 A 推荐首开股份推荐滨江集团推荐北京城建推荐苏宁环球推荐世茂股份推荐亿城股份推荐金融街推荐泛海建设推荐中国国贸推荐资料来源 : 中投证券研究所附 : 上海将于 1 月 28 日起征收房产税税率暂定为 0.6% 2011 年 01 月 27 日 20:57 中国新闻网中新网 1 月 27 日电据上海市住房保障和房屋管理局网站消息, 上海市人民政府今日印发了上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知, 要求明日起将开展对部分个人住房征收房产税试点通知称, 征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 ( 包括新购的二手存量住房和新建商品住房 ) 和非本市居民家庭在本市新购的住房试点初期, 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格的 70% 计算缴纳适用税率暂定为 0.6% 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍 ( 含 2 倍 ) 的, 税率暂减为 0.4% 全文如下 : 上海市人民政府关于印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知沪府发 (2011)3 号各区县人民政府, 市政府各委办局 : 根据国务院第 136 次常务会议有关精神, 市政府决定, 自 2011 年 1 月 28 日起, 本市开展对部分个人住房征收房产税试点现将上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法印发给你们, 请认真按照执行实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署, 是十二五时期我国税制改革的一项重要内容各区县各部门要高度重视, 细致工作, 密切配合, 确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行二 O 一一年一月二十七日上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/6

3 为进一步完善房产税制度, 合理调节居民收入分配, 正确引导住房消费, 有效配置房地产资源, 根据国务院第 136 次常务会议有关精神, 市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点现结合本市实际, 制定本暂行办法一试点范围试点范围为本市行政区域二征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 ( 包括新购的二手存量住房和新建商品住房, 下同 ) 和非本市居民家庭在本市新购的住房 ( 以下统称应税住房 ) 除上述征收对象以外的其他个人住房, 按国家制定的有关个人住房房产税规定执行新购住房的购房时间, 以购房合同网上备案的日期为准居民家庭住房套数根据居民家庭 ( 包括夫妻双方及其未成年子女, 下同 ) 在本市拥有的住房情况确定三纳税人纳税人为应税住房产权所有人产权所有人为未成年人的, 由其法定监护人代为纳税四计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值, 评估值按规定周期进行重估试点初期, 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格的 70% 计算缴纳五适用税率适用税率暂定为 0.6% 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍 ( 含 2 倍 ) 的, 税率暂减为 0.4% 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格, 由市统计局每年公布六税收减免 ( 一 ) 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的, 合并计算的家庭全部住房面积 ( 指住房建筑面积, 下同 ) 人均不超过 60 平方米 ( 即免税住房面积, 含 60 平方米 ) 的, 其新购的住房暂免征收房产税 ; 人均超过 60 平方米的, 对属新购住房超出部分的面积, 按本暂行办法规定计算征收房产税合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的, 经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积 ; 对有其他特殊情形的居民家庭, 免税住房面积计算办法另行制定 ( 二 ) 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的, 其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税, 可予退还 ( 三 ) 本市居民家庭中的子女成年后, 因婚姻等需要而首次新购住房且该住房属于成年子女家庭唯一住房的, 暂免征收房产税请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/6

4 ( 四 ) 符合国家和本市有关规定引进的高层次人才重点产业紧缺急需人才, 持有本市居住证并在本市工作生活的, 其在本市新购住房且该住房属于家庭唯一住房的, 暂免征收房产税 ( 五 ) 持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的购房人, 其在本市新购住房且该住房属于家庭唯一住房的, 暂免征收房产税 ; 持有本市居住证但不满 3 年的购房人, 其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税, 待持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的, 其上述住房已征收的房产税, 可予退还 ( 六 ) 其他需要减税或免税的住房, 由市政府决定七收入用途对房产税试点征收的收入, 用于保障性住房建设等方面的支出八征收管理 ( 一 ) 房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收 ( 二 ) 房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算, 按年计征, 不足一年的按月计算应纳房产税税额 ( 三 ) 凡新购住房的, 购房人在办理房地产登记前, 应按地方税务机关的要求, 主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果地方税务机关根据需要, 会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定, 并将认定结果书面告知购房人应税住房发生权属转移的, 原产权人应缴清房产税税款交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书, 向登记机构办理房地产登记 ; 不能提供的, 登记机构不予办理房地产登记 ( 四 ) 纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息, 对所提供的信息资料承担法律责任纳税人未按规定期限申报纳税的, 由地方税务机关向其追缴税款滞纳金, 并按规定处以罚款 ( 五 ) 应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外, 按中华人民共和国税收征收管理法等有关规定执行具体征收管理办法, 由市地税局负责制定九部门职责 ( 一 ) 建立工作机制市政府成立由市财政地税住房保障房屋管理建设交通规划国土资源公安民政人力资源社会保障统计等部门组成的房产税试点工作机构, 建立健全工作机制, 推进房产税试点工作 ( 二 ) 协同征收管理市住房保障房屋管理建设交通规划国土资源财政公安民政人力资源社会保障统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制, 根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要, 提供相关信息, 共同做好应税住房的认定工作 ( 三 ) 实现信息共享市地税住房保障房屋管理建设交通规划国土资源财政公安民政人力资源社会保障统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台, 实现个人住房信息数据库信息共享十评估机制房产税税基评估工作在市政府统一领导下, 由市地税财政住房保障房屋管理规划国土资源等部门共同组织实施十一其他事项请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/6

5 本暂行办法未涉及的其他事项, 按国家和本市的有关规定执行本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定, 由市财政局市地税局市住房保障房屋管理局等部门制订, 并报市政府同意后公布执行本暂行办法自 2011 年 1 月 28 日起施行重庆明起对个人住房征收房产税 2011 年 01 月 27 日 20:35 财新网重庆市长黄奇帆 27 日晚间宣布,1 月 28 日起, 重庆 9 个主城区正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作黄奇帆表示, 按照国务院第 136 次会议决定, 重庆是个人住房征收房产税改革试点地区之一, 本次重庆征税方案主要有 5 条一税收征收对象对独栋商品住宅, 不管存量还是增量都收税 ; 另外个人新购高档住房要征房产税高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子从现在开始, 新购高档房要征税三是如果个人在重庆没有户籍没有工作, 在重庆购买房, 首套房不会收税, 多套房从第二套开始收税, 即使是普通房子也要征收二征税税率不管独栋商品住宅还是高档住房,3 倍以下收 0.5%,3 4 倍收 1%,4 倍以上收 1.2% 三计税依据目前以房产交易价为征税基数, 三年五年以后可能其他评估方法四如无存量商品住宅, 买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣存量独栋商品住宅可以抵扣 180 平方米, 高档住房可以抵扣 100 平方米以户计算, 一户一个人抵扣 100 平方米, 三口之家一户也是抵扣 100 平方米五征收范围是重庆主城 9 个区请务必阅读正文之后的免责条款部分 5/6

6 投资评级定义公司评级强烈推荐 : 预期未来 6~12 个月内股价升幅 30% 以上推荐 : 预期未来 6~12 个月内股价升幅 10%~30% 中性 : 预期未来 6~12 个月内股价变动在 ±10% 以内回避 : 预期未来 6~12 个月内股价跌幅 10% 以上行业评级看好 : 中性 : 看淡 : 预期未来 6~12 个月内行业指数表现优于市场指数 5% 以上预期未来 6~12 个月内行业指数表现相对市场指数持平预期未来 6~12 个月内行业指数表现弱于市场指数 5% 以上研究团队简介李少明 : 中投证券房地产行业首席分析师, 工商管理硕士,14 年证券研究从业经验主要覆盖公司 : 万科保利地产招商地产泛海建设苏宁环球滨江集团云南城投广宇发展中华企业冠城大通亿城股份金融街世茂股份首开股份上实发展华发股份大龙地产沙河地产胜利股份香江控股免责条款本报告由中国建银投资证券有限责任公司 ( 以下简称中投证券 ) 提供, 旨为派发给本公司客户使用中投证券是具备证券投资咨询业务资格的证券公司未经事先书面同意, 本报告不得以任何方式复印传送或出版作任何用途合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道, 非通过以上渠道获得的报告均为非法, 我公司不承担任何法律责任本报告基于中投证券认为可靠的公开信息和资料, 但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证中投证券可随时更改报告中的内容意见和预测, 且并不承诺提供任何有关变更的通知本公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券的买卖出价投资者应根据个人投资目标财务状况和需求来判断是否使用报告所载之内容和信息, 独立做出投资决策并自行承担相应风险我公司及其雇员不对使用本报告而引致的任何直接或间接损失负任何责任中国建银投资证券有限责任公司研究所公司网站 : 深圳北京上海深圳市福田区益田路 6003 号荣超商务中心 A 座 19 楼邮编 : 传真 :(0755) 北京市西城区太平桥大街 18 号丰融国际大厦 15 层邮编 : 传真 :(010) 上海市静安区南京西路 580 号南证大厦 16 楼邮编 : 传真 :(021) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6/6

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Microsoft Word _ doc 股票研究2011.01.28 行业事件快评房地产评级 : 中性房产税波澜不惊, 基本符合预期 1 月 26 日国务院新国八条新政点评细分行业评级房地产经营上次评级 : 中性中性孙建平房地产开发中性 021-38676316 sunjianping@gtjas.com S0880511010044 本报告导读 : 房产税方案落地, 时点及力度基本符合预期, 对股价影响中性偏正面