况等几个方面分析目前房地产市场宏观形势, 给出对房地产市场的基本判断, 并提出几点建议以帮助房地产企业更好地面对形势 2 房地产宏观形势分析 2.1 调控政策在政策层面上, 仍看不到放松的迹象, 限购令何时取消也没有时间表一些地方变相放松限购如芜湖楼市新政, 上海放宽第二套房购买资格等救市做法也

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惟桂
5 years ago
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1 持续调控背景下房地产市场形势预测及房地产企业应对之策刘杰中国人民大学公共管理学院土地管理系摘要 : 进入 2012 年, 房地产市场限购政策没有放松的迹象, 随着保障房开工数量的加大, 以及市场的观望心态严重, 房地产市场还将在低潮期徘徊纵观整个房地产市场形势, 在宏观调控政策保障房建设情况市场交易情况以及房地产企业经营状况等一些列分析的基础上, 本文预测房地产市场将会出现 (1) 房价理性回归, 市场趋于稳定 ;( 2) 行业调整在所难免, 市场将重新洗牌, 大批中小型房地产企业面临破产 ;( 3) 房地产市场融资方式进一步多元化 ; (4) 房地产税试点进一步扩大, 适时会全面开征基于此, 房地产企业要想继续在市场中占有一席之地, 不至于面临被洗牌的命运, 须做到 :(1) 清晰定位, 明确战略 ;(2) 长远规划, 品牌先行 ;(3) 另辟蹊径, 差异发展 ;(4) 拓宽渠道, 多元融资關鍵詞 : 调控 ; 房地产形势 ; 预测 ; 房地产企业 ; 应对作者簡介 : 作者 : 刘杰, 性别 : 男, 单位 : 中国人民大学公共管理学院, 职称 : 博士研究生, 通讯地址 : 北京市海淀区中关村大街 59 号中国人民大学品园 3 号楼 722 房间, 电话 : , 电邮 :liujie2130@163.com 1 引言 2010 年 4 月 17 日, 新国十条出台, 随后北京市自 2010 年 4 月 30 日发布北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 ( 即京十二条 ) 成为全国第一个限购城市, 其后全国共有 46 个城市陆续颁布了限购令, 中国房地产市场进入限购时代此后, 限购政策无明显松动迹象,2011 年中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 加快普通商品住房建设, 扩大有效供给, 促进房地产市场健康发展, 这在政策层面上定下了 2012 年房地产市场的基调本文将从调控政策房地产市场交易状况保障房建设房地产企业经营状

2 况等几个方面分析目前房地产市场宏观形势, 给出对房地产市场的基本判断, 并提出几点建议以帮助房地产企业更好地面对形势 2 房地产宏观形势分析 2.1 调控政策在政策层面上, 仍看不到放松的迹象, 限购令何时取消也没有时间表一些地方变相放松限购如芜湖楼市新政, 上海放宽第二套房购买资格等救市做法也相继被叫停, 因此限购政策在未来较长一段时间内仍将继续发挥调控作用从其他辅助调控手段上看, 自限购令出台以来, 截止 2011 年 6 月 14 日, 央行配合房地产市场调控, 共 10 次上调存款准备金, 尤其 2011 年, 行 3 次加息, 6 次上调存款准备金率但随后在 2011 年 12 月 5 日和 2012 年 2 月 24 日分别下调 2 次这两次下调一是因为 CPI 出现明显回落, 二是外汇占款增长缓慢, 三是因为银行的流动性趋紧, 货币市场利率偏高, 去年我国货币政策有紧缩过度之嫌, 由于今年通胀将不是问题, 工作重点是保经济增长因此降低存款准备金率 0.5% 是继续执行稳健的货币政策, 对前一阶段货币供应的适度微调, 确保合理的货币供应本次下调存款准备金率对市场企业影响也非常有限调存款准备金对楼市实质回暖起不到任何效果, 难以改变当下中国房地产市场低迷和萧条的局面 2.2 商品房市场根据国家统计局发布的 2012 年 3 月份全国 70 个大中城市住宅销售价格数据 [ⅰ],70 个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势在新建商品住宅 ( 不含保障性住房 ) 价格变动情况方面, 与上月相比, 价

3 格下降的城市有 46 个, 持平的城市有 16 个, 上涨的城市有 8 个在环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 0.2% 与往年同期相比, 价格下降的城市有 38 个 ( 比 2 月份增加 11 个 ), 持平的城市有 3 个, 上涨的城市有 29 个 3 月份, 同比涨幅较 2 月份回落的城市有 21 个, 但涨幅均未超过 2.1% 在二手住宅价格变动情况方面, 与上月相比, 价格下降的城市有 42 个, 持平的城市有 12 个, 上涨的城市有 16 个在环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 0.8% 与往年同期相比, 价格下降的城市有 49 个 ( 比 2 月份增加 5 个 ), 持平的城市有 1 个, 上涨的城市有 20 个 3 月份, 同比涨幅较 2 月份回落的城市有 15 个, 但涨幅均未超过 3.3% 可以看出, 在 70 个大中城市新建商品住宅销售价格整体走低的同时, 由于受刚性需求开释的影响, 成交相对于前两个月更为活跃, 部分城市新建商品住宅销售价格出现波动新建商品住宅价格环比上涨的城市数目从 1 月份的 0 个 2 月份的 4 个, 上升为 3 月份的 8 个但环比上涨幅度均在 0.2% 以内, 未改变 70 个大中城市房价整体下行的趋势 2.3 保障房建设通过建设保障房, 帮助困难群众以低成本改善住房条件, 是收入再分配的一种有效形式, 有利于缩小收入差距, 促进社会和谐稳定同时, 保障房建设也是宏观调控的重大举措, 在现今房价出现拐点, 房地产市场略显疲态的情况下, 保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎有利于扩大内需, 支撑城镇化发 [ⅱ] 展, 促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定十二五规划纲要提出, 在十二五期间, 全国建设城镇保障性安居工程 3600 万套, 全国保障性住房覆盖面将达到 20% 左右

4 从数量上看,2012 年新开工保障房 700 万套, 加上 2010 年与 2011 年结转下来的在建保障房, 达到将近 2000 万套可以看出, 中国大房地产格局渐趋形成, 即以保障房为主中低商品房为次, 高端商品房为辅保障房将成为 2012 年拉动经济增长和内需的重要引擎 2.4 房企经营状况随着调控持续深入进行, 房地产企业资金状况日趋恶化据易居房地产研究院统计显示 [ⅲ],2011 年三季度,118 家沪深港上市房地产开发企业资产负债率超过 70% 的企业共 48 家, 占比约 40.7%;50%-70% 的企业 47 家, 占比 39.8%;50% 以下的企业 23 家, 占比 19.5% 上市开发企业资产负债率过高, 超过 70% 负债率的企业占比接近一半, 超过国际常规标准 50% 的更是高达 80% 以上沪深两市房地产企业 2012 一季度财务报告显示,130 家企业中, 有 92 家实现盈利, 另外 38 家公司则在一季度呈现净利润亏损状态被视为上市房企第一梯队的首开股份万通地产, 甚至出现了 5 年来的首次亏损 3 房地产形势基本判断基于以上几个方面的分析, 本文认为在未来一段时间内, 房地产市场将会出现以下局面 : 3.1 房价理性回归, 市场趋于稳定短期内, 房地产市场将趋于稳定, 现行各项调控政策继续执行, 前两年房价上涨过快房价过高的城市与趋于房价稳中有降, 逐步回落到合理价位随着中央经济工作会议的精神得到贯彻, 刚性需求和改善型需求得到支持, 投资性投机性得到抑制, 市场成交量稳中有升

5 市场各方将逐步回归理性开发商不再唯暴利是图消费者房价上涨预期变弱, 不再盲目购房地方政府更加注重城市长期发展规划, 不再动辄卖地求生存未来几年, 随着保障性住房的大量集中入市, 市场份额将稳步提高, 这将会逐步改善我国房地产市场的供需关系 3.2 行业调整在所难免, 市场将重新洗牌, 大批中小型房地产企业面临破产在调控的背后, 房地产企业也悄然迎来了行业的调整在房企资金日趋吃紧市场销售不力行业持续低迷的态势下,2012 年中国房产行业整合将加剧, 部分中小房企或因转型或因关闭或因破产而告别房地产领域去年底, 北京市住建委数据显示, 有 473 家房地产开发企业不再从事本行业, 武汉市房管局去年四季度公布的数据显示, 截至 2011 年 10 月底, 房企数量相比 2010 年同期, 减少了 200 余家随着今后经营性土地供应规模将越来越小, 房企之间竞争加剧, 房企消失潮将会持续破产只是房企退市潮的一种最直观模式此外, 出售房地产资产, 转让房地产项目股权, 房地产企业间的并购重组成为退市潮凶猛来袭的另一种表现模式据链家地产市场研究部初步统计,2011 年上市房企中, 股权转让共 183 宗, 比 2010 年增长 65% 这显示一些非房地产上市公司, 正加速转让房地产项目因此, 在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场, 对于中小企业来讲, 自有资本金比率的提高融资渠道的收紧, 中小房企的发展环境是越来越恶化, 如果中小企业没有办法解决融资问题, 销售环节也没有办法突围的话, 这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没, 整个房地产行业大洗牌有可能会加速

6 与此同时, 随着行业整合的加剧市场竞争的加剧, 产业升级也必将提速整个房地产行业将现建筑工厂化家居智能化产品个性化等趋势而在 2012 年, 中国房地产领域的产业升级将揭开序幕 3.3 房地产市场融资方式进一步多元化房地产业是资金密集型行业, 资金使用量大占用时间长风险大, 资本规模将成为竞争的重要砝码目前我国房地产业的融资方式单一, 国内银行贷款占有较大比重, 这带来的直接问题就是使企业资产负债率过高这种过高的负债必然影响企业的资信, 增加其运作项目的财务成本, 使其盈利水平下降或出现亏损现象, 中小房地产企业几乎无一幸免地陷入资本运行的恶性循环中, 甚至引发负效应的连锁反应 [ⅳ] 因此, 必须完善房地产企业融资的市场资本体系, 给不同类型不同规模的企业提供各种各样融资渠道, 减少对高利息的银行贷款依赖, 提高直接融资的比例, 真正做到分散风险, 促进房地产企业的健康长远发展 [ⅴ] 在未来很长的一段时间内, 商业银行的贷款仍是中小房地产企业融资的主导形式因此, 中小房地产企业在条件允许的前提下首先仍应考虑从商业银行获得资金支持除此之外, 上市融资, 合作开发, 外资银行贷款, 发行企业债券, 房地产企业融资租赁, 房地产信托投资基金 (REITs) 都将是未来融资的新选择尤其房地产信托投资基金 (REITs) 是目前国际上重要的房地产投融资方式, 以后 REITs 将会成为我国房地产直接融资的新渠道随着金融市场的成熟, 风险与收益相匹配的原则必然会渗透到房地产融资的方式中, 提高开发商的股本融资比例是大势所趋否则, 如果住房抵押贷款处理不当, 就可能发生类似美国 20 世纪 80 年代的储贷危机, 带来相当大的风险实际上, 开辟多元化融资渠道, 无论是对于房地产界还是对于金融界都是十分有益的 [ⅵ]

7 3.4 房地产税征收试点进一步扩大, 适时会全面开征 2011 年 1 月 28 日起, 重庆市上海市先后明确将正式试点开征房产税 [ⅶ, ⅷ] 上海的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 ( 包括新购的二手存量住房和新建商品住房 ) 和非本市居民家庭在本市新购的住房房产税暂按应税住房市场交易价格的 70% 计算缴纳适用税率暂定为 0.6% 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍 ( 含 2 倍 ) 的, 税率暂减为 0.4% 重庆市的征收对象为个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅, 个人新购的高档住房, 在重庆市同时无户籍无企业无工作的个人新购的第二套 ( 含 ) 以上的普通住房对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 3 倍以下的住房, 税率为 0.5%;3 倍 ( 含 ) 至 4 倍的, 税率为 1%;4 倍 ( 含 ) 以上的税率为 1.2% 试点以来, 重庆和上海的高端不动产, 成交量都出现了明显下降, 价格趋稳, 虽然试点范围很小, 税率也很低, 但是我们应该看到房产税征收的积极意义 : 相比于出让土地一次性获得收入, 房产税作为地方政府的支柱性税种, 地方政府可以通过征收房产税获得持续稳定的收入, 增加了地方政府的财力, 政府可以利用这些收入进行基础设施建设, 例如重庆就把房产税全部投入当地的政府公共租赁房建设二是增加投资投机成本, 有利于闲置住房的入市交易, 增加供应, 稳定房地产市场三是征收房产税可以优化收入和财产的再分配机制, 抑制收入差距扩大在 2011 年 12 月 14 日结束的中央经济工作会议上也提出 : 推进房产税改革试点将被列入明年议程中在总结重庆上海试点经验的基础上, 推动试点地区

8 方案优化, 并扩大试点的覆盖面, 将一线城市全部纳入房产税征收试点范围, 待试点成熟后, 全面开征房产税中国的房产税改革要实现房产税调整房地产市场结构抑制高端消费增加地方政府财政收入的综合性目的, 这就要求房产税改革的最终的目标是对所有的房产, 包括增量和存量高档住宅与普通住宅, 通过实行差别税率, 普遍征收房产税 [ⅸ] 4 房地产企业应对之策在这种形势下, 房地产企业该如何应对这种局面, 尤其是广大中小企业应该如何应对, 才能避免被洗牌的命运? 4.1 清晰定位, 明确战略对绝大多数房地产企业来说, 当务之急是在新的环境下重新做好自身定位, 明晰发展战略根据变化了的市场环境, 重新研究论证确定企业的发展战略发展目标, 业态组合等等, 并根据新的发展战略, 设计和优化相匹配的组织管控体系, 保障发展战略的真正落地通过管控模式组织结构工作流程业绩考核的全面优化, 实现企业战略与管控的整体提升 4.2 长远规划, 品牌先行树立品牌意识要树立企业长远的发展规划, 做好企业品牌定位, 从人才资本产品服务品牌等方面入手, 培育先进的企业文化提高企业的核心竞争力, 使企业能在激烈的竞争中得以发展壮大 [ⅹ] 4.3 另辟蹊径, 差异发展对于中小房地产企业来说, 其优势在于产品批量少, 规格特别, 在于其对市场的细分而做出的正确选择因此, 中小房地产企业应摆脱在大城市在高端产

9 品方面的竞争, 实行差异化的经营战略, 占领中小城市, 多向市场提供短缺的, 个性化的不可替代的产品 [ⅹ] 如中小企业可以响应政策号召, 积极投身经济适用房和廉租房的建设 4.4 拓宽渠道, 多元融资拓宽融资渠道开发商应向股权融资产业基金信托私募 REITs 等多元化融资模式发展例如与投资机构合作成立融资平台, 为大规模项目开发行专项融资 ; 同时在条件允许之下, 积极开拓海外融资渠道, 在融资的同时还可享受人民币升值带来的益处參考文獻 i 国家统计局年 3 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况.[EB/OL]. ii 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 iii 上海易居房地产研究院. 战略与管控年房地产企业的内外攻防. [EB/OL]. iv 孙军. 拓宽融资渠道, 创新融资方式, 促进我国中小房地产企业可持续发展 [J]. 中国高新技术企业.2011(4): v 潘玉智. 我国房地产企业融资在新宏观形势下困境及应对措施探讨 [J]. 中国外资.2011,(12):100. vi 王强. 目前房地产企业融资面临的困境及对策探讨 [J]. 企业管理 2011, (12): 136. vii 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法.[EB/OL] html. viii 重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法重庆市个人住房房产税征收管理实施细则.[EB/OL] ix 李晓乐. 当前中国房产税改革的思考 [J]. 商业文化.2012, (3):157. x 金守祥. 新形势下中小房地产企业的发展之路 [J]. 上海房地.2011,(1):21-23.

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