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鬼效骅成
7 years ago
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1 房产税是完善房地产新政的必然选择雷广平自四月份国务院和地方政府陆续实施房地产新政以来, 北京上海深圳杭州等主要城市房地产市场成交量出现大幅下跌, 房地产价格也出现松动迹象以北京市场为例, 与 4 月份相比, 今年 5 月份北京新房与二手房成交量均下降六成同时, 二手房成交均价也比 4 月份下降了 8% 左右但是, 总体来看目前房地产市场仍处于观望状态, 而且对政策持续性的质疑声也随之而来, 特别是对房产税的争论和传闻更是不绝于耳那么, 究竟应该如何评价此次新政, 新政后续政策又将如何? 一当前的房地产新政非常及时和必要首先, 房价的非理性上涨, 不利于房地产自身的健康发展 2009 年我国商品住宅全年平均涨幅为 22.4%, 为 10 多年来最高今年一季度又在上年较高的基础上增长了 15.6% 而 2009 年我国城镇人均实际可支配收入仅增长了 9.8%, 今年一季度仅增长了 7.5%, 和房价的涨速相去甚远这表明我国房价的快速上涨主要是由投机因素推动的, 缺乏真实需求的基础特别是北京上海深圳等一线城市房屋租价比普遍低于 4.5%, 泡沫明显, 隐藏着较大的风险其次, 房地产市场过热也影响了经济的健康发展一方面, 房价过高同时带动了物价的快速上涨 4 月份我国 CPI 构成中居住类价格同比上涨了 4.5%, 涨幅仅次于食品, 是拉动 CPI 快速 1

2 反弹的重要因素 ; 另一方面, 房地产市场的火爆带动房地产信贷呈现过快增长, 今年一季度, 金融机构房地产贷款余额同比增长 44.3%, 比上年末高 6.2 个百分点, 也出现过热迹象因此, 以抑制不合理需求为主要内容的房地产新政十分及时和必要, 有利于促使房地产价格回归理性, 促进房地产业的健康发展 ; 有利于确保信贷规模可控, 防范金融风险 ; 有利于控制物价的过快上涨, 实现全年 3% 的调控目标 ; 同时有利于避免经济出现局部过热, 实现平衡和可持续发展二房地产新政仍有待完善可以说当前房地产新政是 1998 年房改以来最严厉和最有针对性的, 但是仍有需要改善的地方一是在调控需求的同时可能会抑制供给房地产新政主要是需求管理政策, 这无疑是十分正确的但需求的减少会带来房价下调的预期, 从而降低房地产开发商投资的热情, 引起未来供给的减少虽然新政提出要加大保障房供给, 但是保障房只能满足低收入群体等少数人的需求, 多数人群仍需通过商品房予以解决而商品房供给的减少有可能引起未来价格的反弹, 这与调控的目的无疑是相悖的在这方面, 必须吸取 2009 年房价快速反弹的教训二是调控的重点是增量, 对于存量房资源优化作用不明显改革开放以来特别是近年来, 我国房地产保持了较快的发展据统计, 从 1999 年到 2009 年 10 年间, 我国商品房竣工面积已达 2

3 47.33 亿平方米再加上保障房和 1998 年前已建成的房屋, 我国房地产市场的存量规模是十分可观的但另一方面, 房地产市场的空置情况却很严重虽然我国还没有空置率的全国性数据, 但据国家统计局统计, 截至 2009 年 4 月, 我国新建商品房空置面积达 1.74 亿平方米而根据央视羊城晚报等媒体的调查, 在投资性购房比例较高的一线城市房屋空置情况比较严重, 如广州存量住房空置率高达 20.24%, 北京部分已售出楼盘空置率高达 60% 以上, 大大超过国际警戒线 10% 的标准存量房的空置是对资源的一种浪费, 但新政中尚未公布相应的调控措施三是调控主要着眼于当前, 仍缺乏房地产调控的长效机制房地产新政主要着眼于当前的房地产市场而从长远来看, 房地产市场的稳定发展, 需要在一个较为完善的制度环境下才能实现四是调控主要针对贷款购房, 但对自有资金购房者作用有限新政中的经济措施主要是差别信贷政策但是, 对于一些资金雄厚无需从银行贷款的职业炒房者, 调控力度不够三实施房产税是完善房地产新政的必要措施目前, 我国涉及房地产交易环节的税收包括营业税契税印花税个人所得税等, 持有环节的房产税条例虽然已经存在, 但多年来只对商业性房地产征收, 并未发挥其对住宅调节应有的功能而无论从国际经验和当前国内房地产形势来看, 尽快推出房产税非常必要 3

4 一是有利于增加存量房供给存量房资源的有效利用, 是整个房地产市场稳定的基础房产税的作用机理是通过增加所有者的持有成本, 促使房屋所有者将多余的房屋出让或出租可见, 房产税增加供给的前提是存在多余的房源而如上所述, 我国房屋的空置面积比较多, 这就有利于房产税发挥增加供给的功能二是有利于弥补信贷政策调控投机需求的不足对于不借助于银行的房地产投资者, 目前的新政主要是采取了限制市场准入的办法但这只是一种临时性的措施而开征房产税则可进一步从经济上影响所有投资者的进入, 无疑会弥补信贷政策适用面较窄的不足三是有利于稳定房地产市场预期与交易环节一次征收不同的是, 房产税只要持有, 就需每年征收这就要求市场购买者必须考虑今后持有房产的长期成本, 结合自身的经济条件合理决策, 有助于形成理性的需求四是有利于社会公平和资源节约我国收入分配的差距越来越大, 房地产市场也体现的尤为明显而房价的上涨又进一步拉大了贫富差距征收房产税一方面可以调节财富分配, 实现社会公平另一方面土地和房产也是重要的社会资源, 征收可以促使高收入者减少房地产的需求, 实现社会资源的节约五是有利于弥补地方政府的长期财政不足从国外经验看, 房产税是地方财政的主要来源从我国情况看, 分税制实行以后, 我国地方财政事权多, 财权少, 严重不对称这就导致地方政府 4

5 只能通过卖地来开辟财源而土地资源是有限的, 不可能无限制的增加通过对存量房征收房地税, 可以在不增加土地资源的情况下, 形成地方政府稳定的财政收入来源据统计,2008 年我国的住房存量为 124 亿平方米, 按照当年房价计算的价值约为 45.3 万亿假定 30% 适用于房产税, 税率为 1%, 则可增加财政收入约 1359 亿, 是非常可观的四当前实施房产税的几个问题虽然房产税对于当前的房地产调控和未来的制度建设都具有十分重要的意义, 但仍需对实施房地产税的一些问题给予考虑首先, 关于房产税的主要目标实施房地产税的主要目的是促进房地产市场的稳定, 提高房地产资源的使用效率, 调节财产分配, 增加财政收入很多人将房产税的主要目标定位于控制房价, 并以此作为是否应该实行房产税的主要依据事实上, 影响房价的因素是多方面的房产税是抑制房价的有力武器, 但任何一种政策对房价的作用都是有限的只有通过土地税收信贷监管等多种政策的合力, 才能达到控制当前房价过快增长的效果其次, 关于房产税税负的确定为体现调节目的, 房产税应体现较大的差别性和针对性征税对象应该是自住住房中的奢侈型住房以及非自住住房, 标准应以家庭居住面积为主, 结合房屋持有套数从宽掌握, 超标的才征税从计税依据来看, 多数国家 5

6 采用以房产评估价为基准但是由于我国近年来房价变动较大, 加上房地产评估市场不完善不规范, 可暂以房地产实际交易价格为准从税率来看, 由于征税对象较窄, 为体现调控效果, 税率宜就高不就低, 同时根据超标的程度实施累进税制第三, 关于房产税税负的转嫁有观点认为, 房产税会在卖方转让时将转嫁给买方, 从而引起房价的进一步上涨我们认为, 税负的转嫁是有条件的, 和交易环节税收不同, 房地产持有时的市场环境和转让时的市场环境并不一定相同, 税负的转嫁效应也并不确定即使在市场环境相同的情况下, 理性的买方也会考虑到未来的房产税持有成本, 导致现行房价的降低, 从而抵消卖方的税负转移另外在租赁市场上, 虽然房产税推出的较短期间内, 出租者有可能会将物业税税负转嫁给租赁者, 带来短期内租金的上涨 ; 但是长期来看, 房产税会带来房产出租和出售数量的增加, 通过竞争抵消或降低税负的转嫁第四, 关于房产税的时机选择当前我国的房地产市场是既患寡, 又患不均, 这些矛盾已经到了不得不解决的程度如果说 1998 年的房改主要以房地产的市场化产业化为方向, 奠定了房地产在国民经济中的重要地位 ; 当前应启动第二次房改, 以保障民生为主要目标, 以完善制度和政策为主要内容, 实现房地产的结构优化和社会公正从这个意义上讲, 房产税的推出可谓正逢其时特别是房地产新政中已明确提出要加快研究制定相关税收政策, 市场对房产税的预期十分强烈, 如果不能及时推出, 则 6

7 会引起人们对新政效果的怀疑, 导致市场反弹, 使得未来房地产调控的成本更高, 难度更大当然, 在推出房产税的同时, 也要加快研究构建我国房地产市场健康发展的长效机制主要包括 : 能起到平抑房价而非推动房价异常波动的土地交易制度 ; 以保障消费者权益为首要目标的房地产监管和信息披露制度 ; 有助于实现市场稳定和社会公平的房地产税收体系 ; 有利于居住需求而不是投机需求的房地产金融体系 ; 能弥补市场机制和宏观政策不足的必要的行政措施等 ( 作者单位 : 中国农业银行战略管理部 ) 7

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,,, (, ),, ( ),,, :,,,,,,.,.,, (, ),., : (, ),,.. ( ),.,,,, ;,,,,,, 陈星内容提要 : 本文通过对住房商品和住房市场的分析, 剖析了住房市场构架以及市场主体的行为特点, 并进一步分析了政府干预行为对住房市场的影响及作用作者认为住房商品的特殊性决定了住房市场的特点为有限开放性地域性层次性和价格的差别性, 市场交易的非物流性以及住房市场上的投机性和投资性住房商品的社会属性表明人们对住房的需求不仅与收入相关, 低收入家庭人群的住房需求需要政府的支持和帮助