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綦姜葛
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Savills World Research Hong Kong 简报写字楼及商铺投资市场市场概述市郊零售资产依然深受投资者青睐图 : 香港夜景领展房地产基金于 216 年 4 月售出九个商场物业, 售价高于估值的百分比介乎 18% 至 81%, 反映虽然零售市道不景气, 但市郊零售资产仍然深受青睐从过去两年领展房地产基金旗下五批物业及其它市郊零售资产成交情况可见,

1 Savills World Research Hong Kong 简报写字楼及商铺投资市场市场概述市郊零售资产依然深受投资者青睐图 : 香港夜景领展房地产基金于 216 年 4 月售出九个商场物业, 售价高于估值的百分比介乎 18% 至 81%, 反映虽然零售市道不景气, 但市郊零售资产仍然深受青睐从过去两年领展房地产基金旗下五批物业及其它市郊零售资产成交情况可见, 在整体市郊零售市场中, 不同地区的行情泾渭分明写字楼成交量持续低迷, 但成交价屡创新高, 备受市场瞩目我们留意到黄金地段的商户类别逐渐转变, 部分奢侈品牌零售店陆续迁离, 取而代之进驻的本地中档零售商不断增加, 尤以餐饮业店铺居多未来数月, 鉴于多个项目即将放售, 预计市郊零售物业需求仍然畅旺, 但黄金地段行情可能看跌, 区内同类物业租金和售价有可能进一步下滑未来数月, 分散业权写字楼市场可能仍然淡静, 但价格下行空间有限, 因在非核心地区新增待售分散业权写字楼将会显着减少最近领展房地产基金成功出售九个商场物业, 反映市郊零售资产继续受青睐尽管大型写字楼交易匮乏, 但分散业权写字楼供应减少, 有利于稳定价格 Simon Smith, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 savills.com.hk/research 1

市场焦点领展房地产基金于 4 月宣布出售其资产组合内的九个商场物业, 总对价为 36.9 亿港元, 而该九个商场物业售价比 215 年 3 月底估值高出 18% 至 81% 市场反应热烈, 可见市郊零售物业的投资需求强劲, 但最新零售数据显示零售额全线下跌 (216 年前两个月数据按年下跌 13.6%), 包括以游客消费为主的商品 ( 例如珠宝手表及时钟, 按年下跌 24.

2 市场焦点领展房地产基金于 4 月宣布出售其资产组合内的九个商场物业, 总对价为 36.9 亿港元, 而该九个商场物业售价比 215 年 3 月底估值高出 18% 至 81% 市场反应热烈, 可见市郊零售物业的投资需求强劲, 但最新零售数据显示零售额全线下跌 (216 年前两个月数据按年下跌 13.6%), 包括以游客消费为主的商品 ( 例如珠宝手表及时钟, 按年下跌 24.2%) 及以本地消费为主的日常用品 ( 食品耐用消费品及百货公司销售额分别下跌 2.% 25.9% 及 12.3%) 图年 1 月至 216 年 4 月期间市郊商场交易的地区分布来源 : 经济地产库, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部从下文关于买家的资料可见, 买家取向正发生转变 : 除最大两幢商场由过往屡次涉足市郊零售市场的资深投资者承购外, 包括市郊零售资产及领展房地产基金资产在内的其余资产也吸引新晋投资者购入基于当前零售市场形势, 本身持有多项市郊物业的投资者可能更趋审慎, 而其它新晋投资者则顺应市场走势对市郊零售资产趋之若鹜过去两年, 市郊零售投资市场的成交以领展房地产基金放售的五批物业为主, 在 28 个转手的市郊商场中有 23 个商场由领展房地产基金放售值得留意的是, 从这些交易的地区分布表年领展房地产基金近期出售的九幢零售物业物业地区内部楼面面积 ( 平方尺 ) 成交价 ( 港元 ) 于 215 年 3 月 31 日的估值 ( 港元 ) 溢价估计物业收入净额回报率买家石荫商场葵涌 75,27 (424 车位 ) 8.8 亿亿 37.6% 3.4% 人人汽车有限公司运头塘商场大埔 54,464 (438 车位 ) 8.13 亿 6.89 亿 17.6% 4.3% Prosperous Glory Investment 锦英苑商场马鞍山 37,26 (492 车位 ) 4.71 亿 3.83 亿 23.% 3.6% Win Glories 宝田商场屯门 63,55 (62 车位 ) 亿 3.55 亿 24.9% 3.8% Capitol Investments 天马苑商场黄大仙 37,9 (585 车位 ) 3.8 亿亿 3.5% 3.% Excelskill 兴民商场柴湾 33,915 (226 车位 ) 亿亿 8.7% 2.1% 杰丰香港有限公司美松苑零售铺位及停车场大围 1,77 (385 车位 ) 亿亿 2.9% 3.9% Hong Yang Investments 宝雅苑零售铺位及停车场大埔 13,951 (246 车位 ) 亿 1.78 亿 4.% 3.2% 董辉记木业有限公司欣盛苑零售铺位及停车场粉岭 11,81 (252 车位 ) 亿亿 57.7% 2.9% 董辉记木业有限公司来源 : 政府及企业公告, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 savills.com.hk/research 2

3 可见, 在整体市郊零售市场中, 各区行情泾渭分明受惠于 CBD2 商业中心发展项目, 九龙东 / 将军澳区录得九项交易, 而随着观塘市中心重建项目分阶段完成, 加上多个屋苑即将落成 ( 尤其是将军澳日出康城最后一期 ), 区内住户数预计将会迅速上升葵涌 / 荃湾区录得四项市郊零售物业交易, 因买家看好该区有望逐步转型为非核心地区的写字楼密集区, 且区内人口 ( 尤其是荃湾西 ) 持续上升可带来商机屯门及北区分别录得三项交易, 当中卖点各异 : 屯门市中心买家认为, 在港珠澳大桥项目于 218 年竣工后, 连接屯门与机场的屯门至赤鱲角连接路可为该区带来优势 ; 而在北区承购市郊商场的买家则看好新界东北新发展区计划的潜力, 期望迁往该区的人口大幅上升可使其受惠零售市场概要我们留意到黄金地段的商户类别逐渐转变, 部分奢侈品牌零售店陆续迁离, 取而代之进驻的本地中档零售商不断增加, 尤以餐饮业店铺居多自约一年前某奢侈品牌手提包零售商拒绝续租并迁离后, 铜锣湾骆克道 54 号面积为 1, 平方尺的街铺最近由一间本地烧味餐厅承租, 月租为 33, 港元铜锣湾其它地点以及尖沙咀及中环部分区域商户类别也同样出现转变表年第一季大额零售交易 (6, 万港元以上 ) 日期物业地区建筑面积 ( 平方尺 ) 成交价 ( 港元 ) 平均价格 ( 每平方尺港元 ) 买家 216 年 3 月青山公路 17 号地下及阁楼铺位元朗 1,2 9,5 万 79,167 待确认 216 年 3 月幸运阁地下 56 号铺及顶楼天后待确认 9, 万待确认 Land East Ltd 216 年 3 月慧安商场 1 楼铺位将军澳 2,5 8,8 万 4,293 待确认 216 年 3 月渣甸街号地下全层铜锣湾 7 6,8 万 97,143 待确认 216 年 3 月华富工贸中心地下全层观塘 5,3 6,6 万 12,453 待确认 216 年 3 月宝发大厦地下低层 C 号铺及地下高层西区待确认 6,322.3 万待确认 Harvest Treasure Ltd 216 年 2 月利基大厦地下至 2 楼牛头角 3,6 2.4 亿 7,843 待确认 216 年 2 月堪富利士道 1A 号地下 A 号铺尖沙咀 1,2 2. 亿 166,667 Teamwell Int l Properties Ltd 216 年 2 月阁麟街号地下低层及地下中环待确认 9, 万待确认宝兴企业有限公司 216 年 2 月大有街 3 号地下 C 号铺新蒲岗待确认 6,764.2 万待确认待确认 216 年 2 月香港百乐酒店地下 2 号铺尖沙咀 6 6,7 万 111,667 Hero Richest Ltd 216 年 2 月仁安大厦地下 F 号铺观塘 1,1 6,38 万 58, Tai Hing 216 年 2 月庄士敦道 218 号地下及阁楼湾仔待确认 6,38 万待确认 New Core Ltd 216 年 1 月荣福中心 1 楼铺位粉岭 15, 9,9 万 6,6 待确认 216 年 1 月大有街 3 号地下 B 号铺新蒲岗 2,735 7,591 万 27,766 待确认 216 年 1 月通用商业大厦地下 E 号铺中环待确认 6,2 万待确认 East Champ Int l Ltd 216 年 1 月德辅道中号地下铺位中环 74 6, 万 81,81 待确认来源 : 土地注册处, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 savills.com.hk/research 3

4 216 年前两个月零售成交量欠佳, 因黄金地段街铺业主宁可减租也不愿割价放售, 而以每年前两个月数据计算, 本年 1 月及 2 月仅录得 147 项交易, 创下 1998 年 ( 政府公布官方月度数据首年 ) 以来最低水平因此,216 年第一季黄金地段街铺售价下跌 3.6%, 同期租金跌幅则仅微降至 5.4% 216 年第一季零售收益率为 2.8%, 大致维持稳定写字楼市场概要写字楼销售市场气氛依然低迷, 于 216 年前两个月仅录得 64 项交易, 按年下跌 44%, 创下 1998 年以来最差年初表现买卖双方报价差距悬殊, 以致市场鲜有成交, 但季内每项交易均以巨额或 / 及高于均价成交, 当中会德丰地产以 7.26 亿港元 ( 每平方尺 35, 港元 ) 出售环球大厦 26 楼及 27 楼的交易最为瞩目, 售价创下环球大厦交易新高图 2 2 年第一季至 216 年第一季零售市场成交宗数成交宗数 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 Jan-Feb 年第一季至 215 年第四季平均成交量 - 每季 1,21 宗图 3 23 年第一季至 216 年第一季按地区优质街铺价格指数 23 年第一季 = 1 1,2 1, 整体中环铜锣湾尖沙咀旺角中环及湾仔 / 铜锣湾的瞩目成交使写字楼售价维持上涨 ( 第一季表年第一季大额分散业权写字楼交易 (6, 万港元以上 ) 日期物业地区建筑面积 ( 平方尺 ) 成交价 ( 港元 ) 平均价格 ( 港元 / 每平方尺 ) 买家 216 年 3 月环球大厦 26 楼及 27 楼中环 2, 亿 35, 待确认 216 年 3 月力宝中心一座 24 楼金钟 14, 亿 24,826 待确认 216 年 3 月信德中心西翼中层铺位上环 6, 亿 16,794 待确认 216 年 2 月亿京中心 A 座 32 楼九龙湾待确认 1.7 亿待确认 216 年 2 月威享大厦 4 楼中环待确认 6,15 万待确认 Shin Tech Engineering Ltd Billion Alliance Holdings Ltd 216 年 1 月大有街 3 号顶层 B 室新蒲岗 8,349 9,88 万 11,839 待确认 216 年 1 月京光商业中心 6 楼西区待确认 7,45 万待确认 Bigshot Inv Ltd 来源 : 土地注册处, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 savills.com.hk/research 4

5 图 4 2 年第一季至 216 年第一季写字楼成交宗数成交宗数 1,6 1,4 1,2 1, 年第一季至 215 年第四季平均成交量 - 每季 63 宗 Jan-Feb 图 5 23 年第一季至 216 年第一季按地区甲级写字楼价格指数 23 年第一季 = 1 中环湾仔 / 铜锣湾港岛东来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部尖沙咀九龙东九龙西录得 1% 增幅 ), 然而九龙东的走势迥异, 部分新盘销情未如预期, 市场反应冷淡,216 年首季录得轻微跌幅 (.2%) 整体写字楼价格于 216 年第一季维持平稳写字楼收益率由 215 年第四季的 3.% 首度反弹, 升至 216 年第一季的 3.1%, 三个月香港银行同业拆息 ( 即商业按揭成本指标 ) 由 215 年第四季末的.39% 增加至 216 年第一季末的.56% 审慎投资者过往数年一直得益于资本大幅升值及丰厚利润, 但近期售价增长缓慢及融资成本上涨, 使他们对租务回报重新关注香港于亚太区物业投资市场概览香港一向并非区内房地产市场的投资热点,215 年来 Please 自海外的房地产市场资金流 contact us 计 ) for further information 入仅为 63.6 亿美元, 于主 Savills 要房地产市场中位列第五 Investment, 惟香港是 215 年亚洲最大的房地产市场单一资金流出地 215 年香港房地产资金流出额为 41.2 亿美元, 较主要竞争市场中国内地高出 Raymond 近亿美元 Lee, 资金流出 Peter Yuen CEO 大部分来自在中国内地拥有 Managing Director 15 Greater China Head of Investment & Sales +852 业务的本地上市中资公司 , rlee@savills.com.hk 新加坡也面临同样情况此 pyuen@savills.com.hk 5 外, 香港待售土地有限缺乏中国投资机遇, 而且楼价下滑及图年房地产市场的资金流入 / 流出金额 ( 按国家十亿美元 Savills Research Simon Smith Senior Director, Asia Pacific ssmith@savills.com.hk 澳洲日本 Jack Tong Director jtong@savills.com.hk Savills plc Savills 政府规管严格也是导致资金 is a leading global real estate service provider 来源 listed : on RCA, the 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 7 offices 注意 : 所有分析基于市值 and associates throughout 25 万美元或以上的物业及资产组合综合统计数据未包括所有物业成交 the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. ( 例如公司流向海外市场的原因交易 ) 估价未有在文中载列, 但于计算总成交量时有考虑在内 This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 新加坡马来西亚资金流入香港韩国资金流出台湾 savills.com.hk/research 5

展望市郊零售资产可能仍然深受追求收益和稳定回报的投资者青睐未来数月预期将有多个项目推出, 包括将军澳及粉岭的住宅物业的零售基座, 以及九龙周边的大型餐厅及一般零售商铺, 初始租金收益率均达 3.

在营商或投资气氛并无重大变动的情况下, 未来五年新增待售分散业权写字楼大幅减少, 有助售价在该期间靠稳图 7 211 年至 215 年与 216 年至 22 年甲级写字楼供应比较 ( 按 ( 预定 ) 业权类型 ) 单一业权 33% 211-215 216-22 分散业权 2% 鉴于投资气氛低迷, 分散业权写字楼市场未来数月可能依然淡静, 但因未来五年新增待售分散业权写字楼减少,

2842 4518 rlee@savills.com.hk Peter Yuen Managing Director Head of Investment & Sales +852 2842 4436 pyuen@savills.com.hk Simon Smith Senior Director, Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Jack Tong Director +852 2842 4213 jtong@savills.

It is a company that leads rather than follows, and now has over 7 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

6 展望市郊零售资产可能仍然深受追求收益和稳定回报的投资者青睐未来数月预期将有多个项目推出, 包括将军澳及粉岭的住宅物业的零售基座, 以及九龙周边的大型餐厅及一般零售商铺, 初始租金收益率均达 3.5% 或以上在业主作出让步纷纷降价前, 黄金地段市场商户所涉行业及租户类别会更加多元化随着市郊市场成交量上升, 以及越来越多黄金地段业主愿意议价, 预期从第二季起成交量会渐有起色中分散业权写字楼实用面积为 2,1, 平方尺, 占总面积 67%, 大部分位于九龙东然而, 未来五年虽然将有实用面积 3,9, 平方尺的甲级写字楼落成, 其中只有实用面积 78, 平方尺 (2%) 可供分层出售在营商或投资气氛并无重大变动的情况下, 未来五年新增待售分散业权写字楼大幅减少, 有助售价在该期间靠稳图年至 215 年与 216 年至 22 年甲级写字楼供应比较 ( 按 ( 预定 ) 业权类型 ) 单一业权 33% 分散业权 2% 鉴于投资气氛低迷, 分散业权写字楼市场未来数月可能依然淡静, 但因未来五年新增待售分散业权写字楼减少, 预期写字楼售价会逐步靠稳 211 年至 215 年新落成待售写字楼实用面积为 3,1, 平方尺, 当 3,1, 平方尺分散业权 67% 单一业权 8% 3,9, 平方尺 Please contact us for further information Savills Investment Savills Research Raymond Lee CEO Greater China rlee@savills.com.hk Peter Yuen Managing Director Head of Investment & Sales pyuen@savills.com.hk Simon Smith Senior Director, Asia Pacific ssmith@savills.com.hk Jack Tong Director jtong@savills.com.hk Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 7 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.hk/research 6

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗