一人口的城市化是房价上涨的宏观背景. 慢变量决定趋势, 快变量决定周期房地产兼具消费和投资属性其中消费属性即自住需求, 包括刚性需求和改善性需求, 随人们收入的积累而逐渐释放而投资属性主要为在价格的博弈中获得价差收入, 主导因素是人们对未来各类资产价格的预期图. 影响房地产价格的因素房地产

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凡雷
5 years ago
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1 7 年, 中国房地产市场的机会与风险林采宜刘郁报告要点 :. 5 年初以来的本轮房价快速上涨, 和人口流入及土地供给方面的变量没有明显的相关性, 国内金融环境的变化是推动房价上涨的主要动因由于我国资本项下没有完全放开, 资金海外配置的空间有限, 因此, 在汇率贬值和通货膨胀的推动下, 一线城市的房地产成为大多数中产阶层追逐的保值资产大量资金对一线城市房地产的配置导致其价格快速上涨此外, 宽松的金融环境和金融创新使得资金加杠杆也更为方便. 在短期内, 政府明确的限购措施确实可以起到抑制对房地产投资性需求的作用, 改善房地产市场的供需格局但从长期看 : 一线城市住房的消费性需求依然坚挺 ; 二线城市的房价依赖于一线城市的溢出效应 ; 三四线城市的实际库存可能永远高于统计数据即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持, 去库存也依然是任重道远因此, 我们不看好三四线城市的房价

2 一人口的城市化是房价上涨的宏观背景. 慢变量决定趋势, 快变量决定周期房地产兼具消费和投资属性其中消费属性即自住需求, 包括刚性需求和改善性需求, 随人们收入的积累而逐渐释放而投资属性主要为在价格的博弈中获得价差收入, 主导因素是人们对未来各类资产价格的预期图. 影响房地产价格的因素房地产价量消费属性 ( 慢 ) 收入增长投资属性 ( 快 ) 价格上涨预期城市化 ( 慢 ) 政府政策流动性 ( 快 ) 人口流入资料来源 : 国泰君安证券研究土地供给 ( 慢 ) 限购 ( 快 ) 金融环境影响一个城市房价的主要因素可以分为两类 : 一类是慢变量, 随时间推移逐渐对房地产市场产生影响, 主要包括城市化带来的人口流入及政府的土地供给 ; 另一类是快变量, 可能在短时间内改变房地产市场的供需格局, 主要包括政府的房屋限购政策及金融环境慢变量决定房地产市场的长期趋势过去二十年中国的城市化进程对房价长期上升趋势形成了有力支撑尤其是 99 年代中期以来, 平均每年城市化率约提升.3%, 大量人口涌入城市带来了住房需求的增长而地方政府主导下的土地供给, 一方面由于是一种非市场化的行为, 使得住宅用地供给对房地产市场需求变化的反应较为迟钝另一方面地方政府为了招商引资, 倾向于压低工业用地价格 ( 甚至是零地价 ), 增大工业用地供给量, 这也间接压缩了住宅用地供给但由于卖地收入的支出灵活性较高, 地方政府对卖地形成的预算外准财政收入产生依赖, 使其有动机去抬高住宅用地价格而一二线城市由于人口流入量大, 其住宅用地供给的相对不足也显得更为严重, 供给端的不足抬高了土地价格

3 图. 中国的城市化率平均每年上升.3% 图 3. 中国的土地供给中住宅用地占比少 6 中国常住人口城镇化率,% 居住用地占城市建成区面积的比重,% 北京上海深圳东京纽约房地产小周期的形成更多受快变量的影响从 5 年开始, 中国的房地产市场经历了三轮完整的小周期, 目前正处于第四轮小周期中以 7 个大中城市二手住宅价格指数为例, 每次周期持续 3 年左右, 其中同比增速超过 8% 或者低于 % 即接近一轮周期高点或低点, 而环比增速则以超过 % 或者低于 % 作为接近一轮周期高点或低点的临界区间本轮周期始于 5 年初, 目前行已过半, 处于筑顶回落阶段图 4. 自 5 年以来, 房地产经历四轮周期, 目前正处于第四轮周期中 7 个大中城市二手住宅价格指数 : 当月同比 6. 7 个大中城市二手住宅价格指数 : 环比, 右轴这四轮周期形成的关键节点, 都受到限购政策及货币政策松紧程度演变的刺激在每轮周期的前半段, 地产销量疲软, 库存增加, 政府往往通过降低首付比例降低房贷利率放松限购等政策进行刺激, 而在政策刺激收到成效, 房地产价格上涨过快时, 出于民生保障问题的 3

4 考虑, 政府又会通过提高首付比例提高房贷利率收紧限购等政策进行相应的调控, 如此反复, 助推房地产价格的上涨和下降, 形成周期图 5. 房地产市场四轮周期的形成与限购政策及货币宽松密切相关限制房地产开发商信托融资 6. 紧缩周期提高首付比例及贷款利率 8.9 降息周期 6 年 5 月, 对不满五年出售的二手房征收营业税 8. 下调税收 & 放松房贷 8. 四万亿刺激计划.4 新国十条. 国十一条 & 货币紧缩周期 8. 房贷利率优惠 & 营业税减免.9 差别化信贷 7 个大中城市二手住宅价格指数 : 当月同比红色代表政策放松, 绿色表示政策收紧. 新国八条 3.3 国五条.6/7 连续降息 3. 加强限购 6. 不限购城市下调首付比例 & 契税营 4.9 业税优惠 93 房贷新政 4. 降息周期 5.3 二套房首付降至四成 6.8 多地开始限购 5.9 放宽限购条件. 中国城市化进程将是一二线住房需求的重要支撑在经济发展过程中, 出于对收入就业和生活质量的追求, 人口向大城市集中是全球普遍现象, 中国也一样珠江三角洲和长江三角洲等地区的生产总值占国内生产总值的一半以上, 而其地理面积却不及中国面积的五分之一巴西中南部州区米纳斯吉拉斯, 里约热内卢和圣保罗的生产总值占全国国内生产总值的 5% 以上, 但其土地面积却不及全国土地面积的 5% 大开罗区以区区.5% 的土地面积, 贡献了阿拉伯埃及共和国生产总值的一半人口的不断流入带来住房需求的持续扩张 5 年, 我国常住人口城镇化率为 56.%, 户籍人口城镇化率 39.9% 与我国 5 年人均 GDP 水平相似的韩国年日本 985 年的城市化率则分别为 79.6% 和 76.7% 由此可见, 与世界其他国家相比, 我国城市化相对较为缓慢, 未来还有很大的空间今年月, 国务院出台了推动亿非户籍人口在城市落户方案, 力图推动推动常住无户籍人口落户城市, 目标是到年户籍人口城镇化率提升到 45% 结合中央经济工作会议以人为核心的新型城镇化的基调, 未来 4 年将是户籍人口城镇化的高速推进阶段从总量的角度看, 这或将释放出可观的住房需求引自世界银行 9 年的重塑经济地理 4

5 图 6. 中国的城市化率仍有很大空间图 7. 城市化从 5% 到 7%, 房价处于大的上升周期中城市化率,% 韩国中国日本 9 年上涨年份数下跌年份数在相同的人均 GDP 时, 中国的城市化率远低于日本和韩国日本韩国南非三个国家的零点如下 : 中国 5 年, 日本 985 年, 韩国年二寻找安全资产是推动本轮房价上涨的关键因素. 本轮房价的快速上涨与人口流入和土地供给之间没有明显相关性上文分析了房价上涨的宏观背景, 那么 5 年初以来的新一轮房价上涨是否可以用同样的框架解释呢? 如果将本轮房地产周期与前一轮相对比, 可以发现以下两个明显的特点 : ) 增速分化 : 不同类型城市新建商品住宅 ( 不含保障性住房 ) 价格同比增速出现更为明显的分化具体而言, 一二三线城市的同比增速高点分别为 33.9% 8.5% 和 5.6%, 而上一轮分别为.%.% 和 8.% 一组更为直观的数字是, 分别取 7 个城市两轮周期的最高增速, 并计算其均值和方差, 可以发现本轮均值和上轮均值相差不大 (.57 vs..3), 但两轮方差则相差 4 倍有余 (3.9 vs. 3.94) 也就是说, 本轮房价涨幅出现了较大程度的分化, 涨幅最高的深圳, 同比增速曾高达 63.4%, 而锦州的最高同比增速为负值 (-.8%) ) 周期的同步性减弱 : 从同比和环比增速均可以发现这一点以环比增速为例, 在 -5 年的周期中, 一二三线城市几乎同时达到最高点, 仅相差月而本轮周期中, 一线城市的环比增速经历了三个高点,5 年 6 月 6 年 3 月和 6 年 9 月, 后两轮从高点下滑实际上是由于一线城市的两轮限购政策所导致 ( 详见附表 ), 而二三线城市环比增速的高点则均是 6 年 9 月整体来看, 一线城市的环比增速高点大幅领先于二三线城市, 这或许与一线城市的限购政策将部分需求挤出至二三线城市有关 5

6 图 8. 一二三线城市房价增速明显分化 7 个大中城市新建商品住宅价格指数环比增速, 单位 :% 4 一线城市二线城市三线城市 3 - 从统计分析的角度, 将本轮房价涨幅与 -4 年的人口流入进行相关性分析, 可以发现, 人口流入对房价上涨的解释力比较弱, 解释平方和仅为.( 越小代表解释力越弱 ) 从图 9 中也可以直观看到, 人口流入在 -5 万区间的城市, 房价涨幅出现了巨大分化, 这种分化显然难以用人口流入因素来解释从人均住宅土地供给和房价涨幅的相关性来看, 两者在本轮周期中的相关性也比较弱因此很难用人口土地供给这类慢变量来解释本轮房价的上涨图 9. 本轮房价涨幅与人口流入关系较弱横轴为 -4 年的人口流入, 单位 : 万人纵轴为本轮房价涨幅, 单位 :% 8 深圳 6 y =.47x R² =.84 上海合肥 4 厦门武汉北京天津石家庄长沙郑州广州芜湖成都马鞍山 -5 泉州 5 青岛重庆乌鲁木齐福州 -4 6

7 图. 本轮房价涨幅与土地供给关系也较弱本轮房价涨幅与土地供给关系横轴为年以来的每万人土地供给, 单位 : 万平米纵轴为本轮房价涨幅, 单位 :% 深圳上海东莞合肥厦门南京武汉无锡苏州北京天津佛山嘉兴郑州杭州济南长沙广州南昌常州南宁海口宁波青岛西安重庆唐山银川昆明福州太原成都沈阳 3 乌鲁木齐 4 贵阳 5 6 y = -4.67x R² =.95. 对安全资产的配置需求成为推动本轮房价上涨的主要因素对于本轮房价涨幅, 有一个非常值得关注的现象是房价租金回报率下降到不可思议的程度, 且下降的幅度和速度均远超上一轮周期一线四个城市中, 北京上海和深圳的租金回报率已跌至 % 以下, 甚至低于余额宝的年化收益率 ( 见图 ) 简而言之, 假设房价不上涨, 在一线城市买房出租是一个非常不理性的投资选择, 因为依靠收取租金获得的回报率尚且不如直接投资无风险资产这其实也从侧面反映出居民对一线城市的房地产进行投资, 主要是为了博取房价上涨的资本利得而之所以出现这种情况, 是因为一线城市过去多年创造了几乎从未下跌的成绩因此, 尽管房地产流动性相对较差, 但也成为投资者认可的优质安全资产一旦限购政策放松, 出现房产配置机会, 这类资金就会进入如果叠加流动性宽松的金融环境, 资金规模可能更加庞大而且, 当一线城市再次因房价上涨而限购时, 这种需求可能就会溢出到部分二线城市, 造成这些二线城市房价上涨 7

8 图. 一线城市租金回报率持续下探 5 一线城市租金回报率,% 上海北京深圳广州 4 3 这种配置行为在这一轮房价上涨中表现的尤为明显首先, 国内 : 流动性充裕 + 利率市场化 5 年央行为稳增长, 降低实体经济融资成本, 共降息降准五次, 同时采用新工具 SLF MLF PSL 定向提供流动性这导致了流动性宽松 + 资金成本低的环境, 而实体经济的投资回报率已经低于年期理财产品 ( 见图 ), 大量的资金需要做资产配置以获取收益同时, 央行月份取消商业银行存款利率浮动上限, 利率市场化靴子落地利率市场化使得商业银行依赖息差赚钱的模式亟需改变, 对资产配置的需求也相应上升, 而房地产按揭贷款作为优质的较高收益资产, 获得商业银行青睐 ( 见图 3) 图. 中国实体经济的投资回报率已低于年期理财产品图 3. 居民住宅贷款占比上升 8% 6% 4% % % 8% 6% 4% 中国投资资本回报率年期理财产品收益率人民币贷款中的居民中长期贷款占比, 单位 :% 利率市场化落地 %. % 其次, 对外 : 汇改贬值 + 资本管制 5 年 8 月日, 央行推动人民币汇率改革, 导致人民币汇率当日大幅贬值, 其后在岸人民币汇率跟随离岸人民币汇率贬值, 资金外流压力上升, 外汇储备加速流失 ( 见图 4) 直至月央行针对离岸市场做出部分限制, 同时加强资本管 8

9 制以限制资金流出, 外汇储备流出规模才开始出现较大回落站在资产配置的角度, 对于一个跨境投资者而言, 人民币兑美元汇率贬值意味着人民币计价的国内资产价值下降, 以美元计价的境外资产吸引力会相对上升此时如果不采取资本管制, 大量资金会选择流出以配置美元资产资本管制则使得国内投资者配置美元资产的机会有限, 这使得大量资金开始追逐境内的安全资产在这种背景下, 一线和部分二线城市的地产成为这类资金追逐的对象从房价和汇率的相关关系来看, 自 8 汇改以来人民币汇率的变化确实在一定程度上领先于房价的变化 ( 见图 5 和图 6) 图 4. 5 年 8 汇改后, 外汇储备加速流失外汇储备环比变动,3 月移动平均, 单位 : 亿美元人民币汇率环比变动,3 月移动平均 ( 次轴逆序 ), 单位 :% 图 5. 人民币汇率与房价同比变化的先导中间价 : 美元兑人民币 : 月 : 同比 7 个大中城市二手住宅价格指数 : 一线城市 : 当月同比, 右轴图 6. 人民币汇率与房价环比变化的先导中间价 : 美元兑人民币 : 月 : 环比 7 个大中城市二手住宅价格指数 : 一线城市 : 环比, 右轴

10 最后, 从国内资产配置的视角, 股灾使得股票投资的吸引力大幅下降 5 年 6 月开始, 沪深两市经历多次千股跌停尽管政府及时采取了相应救市措施, 但恐慌性下跌导致大量资金流出股市从股市和房地产市场的走势可以发现,6- 年的两轮房地产周期中, 股市和房地产的走势具有一定的同步关系, 而最近两轮这种关系已经消失从最近一轮周期来看, 房地产和股市的走势甚至是相反的, 这一数据也在一定程度上支持了资产转换的逻辑图 7. 5 年以来, 房价走势与股市走势相反上证综合指数 : 当月同比 7 个大中城市二手住宅价格指数 : 当月同比, 右轴整体而言, 从资产配置的角度来看, 央行降准降息创造了相对宽松的金融环境, 而利率市场化则推动商业银行大量配置房地产按揭贷款同时汇改后的持续贬值, 使得资金存在流出压力, 资本管制则将资金锁在国内对这类资金而言, 可配置的高收益安全资产较为有限一般来说, 安全资产如国债收益率较低, 而高收益率资产如股票则可能面临较大风险而投资一线城市房地产尽管会牺牲流动性, 但兼得安全性和高收益大量资金对一线城市房地产的配置需求导致其价格快速上涨, 宽松的金融环境和金融创新使得资金加杠杆也更为方便而 6 年年初一线城市的限购政策使得部分二线城市获得溢出效应, 成为资金追逐的次优选择三房地产未来 - 年的主基调仍是分化. 一二线限购是从需求端控制住资产配置需求, 房价泡沫不会在短期内被刺破每一次房价上涨, 都伴随着房价是否有泡沫的讨论然而从本质上看, 危害经济的是泡沫的破灭而非泡沫本身通常而言, 泡沫破灭的前提是居民开始竞相抛售持有的房产, 造成市场上的供给剧增, 供大于求从而房价下跌中国的实际情况是, 城市化进程及土地供应的限制这些慢变量支撑了人们对一二线城市尤其是一线城市房价长期上涨的预期, 只要持有房屋的成本不剧烈上升, 比如开征房屋持有税, 不论居民是出于投资还是投机需求目的, 都不会急于出手持有的房产

11 因此, 限购政策往往充当了房价泡沫破裂的保护伞, 在房价没有上涨到足够高, 以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候, 通过强迫房地产市场的供需双方暂时离场观望, 一定时期内避免了泡沫被刺破时的房价大幅下跌在短期内, 政府明确的限购态度确实可以起到抑制对房地产投资性需求的作用, 改善房地产市场的供需格局, 从而保护房地产市场平稳发展但是这种限购政策并不能从根本上消除投资性需求从资产配置端来看, 在强势美元的周期中, 人民币汇率依然承压, 在加强资本管制的背景下, 不能外流的资产仍然存在资产配置需求而实体经济疲弱的状况暂时不会发生改变, 投资实体的回报率仍徘徊在低位, 这类资金依旧需要寻找配置机会因此限购时期对房地产的需求可能集聚, 在下一次政策金融环境宽松时集中爆发, 进一步推升一线及部分二线城市房价, 从而形成这些城市房价涨多跌少的局面. 未来一线城市住房的消费性需求依然坚挺今年的中央经济工作会议中提出房子是用来住的不是用来炒的, 综合运用金融土地财税投资立法等手段, 加快研究建立符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制, 给我国的房地产市场重新定调其核心是要稳 : 既抑制房地产泡沫, 又防止出现大起大落对于一线城市, 两个重点词是疏解和带动, 会议全文中特地提到京津冀协同对于北京和上海这样的超大城市, 一是将其部分功能疏解至周边地区, 二是带动周边中小城市的发展然而值得注意的是, 尽管北京上海等一线城市人口规模已经很大, 但是按照齐普夫定律来看, 这些超级城市还不够大, 小于该定律揭示的最优规模 ( 齐普夫定律在城市经济学方面是一个基于统计数据得到结论, 是指城市人口的自然对数与其人口排序的自然对数的乘积是一个常数 ) 这实际上说明, 尽管面临政府的人口控制 ( 北京十三五期间的目标是将常住人口控制在 3 万, 上海 4 年的目标是将常住人口控制在 5 万, 而北京和上海当前的常住人口分别为 7 万和 45 万 ), 但一线城市在创造就业和医疗教育等方面的优势仍可能继续吸引人口流入从这个层面来说, 一线城市尤其是北京和上海房地产市场的消费性需求仍然向好 ( 深圳和广州作为第二梯队要弱于京沪 ) 图 8. 中国城市人口分布基本符合齐普夫定律, 但大城市偏小不过由于本轮北京上海和深圳的房价都经历了大幅上涨, 未来可能还需要一定的时间来消化

12 横轴为 ln( 城市人口数 ), 纵轴为 ln( 排名 ) 东莞.8 成都重庆苏州武汉天津广州北京深圳 -. 上海二线城市的房价依赖于一线城市的带动作用正如前文中所分析的, 本轮周期中大幅上涨的二线城市部分是承接了一线城市的溢出效应, 典型的是深圳对惠州东莞的溢出未来城市化中的城市群发展方向值得关注我国国家级的城市群共有个, 分别是 : 京津冀长三角珠三角长江中游海峡西岸成渝关中山东半岛哈长辽中南和中原城市群, 目前规划已经落地的有四个 ( 详见表 ) 表. 城市群规划城市群规划文件首位城市长三角长江三角洲城市群发展规划 6 年 5 月上海长江中游长江中游城市群发展规划 5 年 4 月武汉和长沙成渝成渝城市群发展规划 6 年 4 月重庆和成都哈长哈长城市群发展规划 6 年月哈尔滨和长春京津冀暂未出台北京珠三角暂未出台广州和深圳海峡西岸暂未出台福州关中暂未出台西安山东半岛暂未出台青岛和济南辽中南暂未出台沈阳和大连中原暂未出台郑州资料来源 : 国泰君安证券研究我们重点看好长三角珠三角京津冀长江中游和川渝五大城市群其中长三角珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市, 尤其是本轮上涨中漏掉的涨幅较小的城市, 可以优先分享到首位城市的溢出效应, 未来的房地产有进一步升值的空间对于二线城市, 除了关注其与一线城市的联系紧密度, 还应关注其自身的优势 : 产业教育医疗以及自然环境以及土地供给端的调整本轮地产周期中由于大幅上涨的二线城市实际上大部分并不是来自于真实的居住需求, 而是来自一线城市溢出的资产配置需求, 因而部分二

13 线城市的房价很可能已经脱离慢变量因素的支持, 未来是否会出现较大程度的下跌很大程度上取决于该城市的相对吸引力未来看好二线城市中的以下城市 : 第一类 : 武汉和成都, 属于中部和西南部的重要核心城市, 发展成区域中心的可能性很大 ; 第二类 : 郑州和济南, 属于人口大省的省会城市, 本省的大量人口可能继续向省会集中 ; 第三类 : 杭州青岛和厦门等旅游城市, 空气质量较好, 属于较为典型的消费型城市, 其中杭州背靠长三角城市群, 在就业方面也存在较强的竞争力表. 二线城市的筛选 ( 红色标出的为看好城市 ) 人口所在省所在本轮城市规模人口省内涨幅 ( 万人 ) ( 万人 ) 排位人均 GDP 医疗 ( 三甲医院数 ) 人均土地供给 m 优良空气天数 / 年成都.64% 杭州.3% 济南.% 南京 4.3% 青岛.49% 厦门 4.8% 武汉 37.68% 天津 7.5% 郑州 9.8% 重庆.8% 哈尔滨.89% 西安 -.48% 沈阳 -7.8% 宁波.78% 合肥 44.89% 长春.76% 福州.5% 长沙.59% 大连 -7.9% 南昌.% 太原 3.9% 三四线城市, 去库存仍是主要任务关于我国三四线城市房地产市场的库存压力, 并不能简单地根据 7 大中城市百城数据去推断其库存这是因为我国有 93 个地级市 36 个县级市, 还有 38 个县, 目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况换一句话说, 三四线城市的实际库存可能永 3 远高于统计数据即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持去库存也是依然任重道远, 因此, 我们不看好三四线城市的房价 3 农民工购房需要政策解决两个问题 : 一是当地能够解决就业以为其提供稳定的收入来源, 二是其既有储蓄可能不足以支付首付款而提高公共服务质量则需要大量的资金投入, 这对于大多数中小城市而言, 也很难依靠自有资金实现, 可能需要中央政府提供一定的财政支持 3

14 在三四线城市内部, 分化将同样存在重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市 / 区域中心较近的中小城市, 这两大城市群的经济基础好, 未来有望进一步吸纳人口进入其次看好成渝 ( 临近成都 ) 和长江中游 ( 临近武汉 ) 城市群中距离首位城市较近的中小城市, 一方面这些城市群本身有一定的经济基础, 首位城市是区域中心, 周边腹地广阔, 地理条件较好, 存在大量的待转移农业人口, 另一方面地处中西部, 可能会有一定程度的政策倾斜附表. 6 年以来的一线城市限购政策列表时间文号名称内容 6 年 9 月 3 日 6 年 3 月 4 日 6 年月 8 日 6 年月 5 日 6 年 3 月 5 日京政办发 [6]46 号沪府办发 [6] 号沪建房管联 [6]839 号沪建房管联 [6]6 号深府办 [6] 号关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知关于完善住房保障体系促进房地产市场平购买首套普通自住房的首付款比例不低于 35%, 购买首套非普通自住房的首付款比例不低于 4%( 自住型商品住房两限房等政策性住房除外 ) 对拥有套住房的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的, 无论有无贷款记录, 首付款比例均不低于 5%; 购买非普通自住房的, 首付款比例不低于 7% 从严执行住房限购政策 : 提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限, 将自购房之日起计算的前 3 年内在本市累计缴纳年以上, 调整为自购房之日前连续缴纳满 5 年及以上企业购买的商品住房再次上市交易, 需满 3 年及以上, 若其交易对象为个人, 按照本市限购政策执行差别化住房信贷政策 : 对拥有套住房的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的, 首付款比例不低于 5%; 对拥有套住房的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的, 首付款比例不低于 7% 在已试点基础上, 制定存量住房交易资金监管办法, 全面实行二手存量住房交易资金监管规范房地产企业经营行为, 严禁从事首付贷过桥贷违规房抵贷及自我融资自我担保设立资金池等场外配资金融业务进一步完善差别化住房信贷政策经上海市市场利率定价自律机制商定, 对差别化住房信贷政策作以下要求 :( 一 ) 居民家庭购买首套住房 ( 即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的 ) 申请商业性个人住房贷款的, 首付款比例不低于 35% ( 二 ) 符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款, 购买普通自住房的, 首付款比例不低于 5%; 购买非普通自住房的, 首付款比例不低于 7%: 在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的 ; 在本市已拥有套住房的对购房人家庭名下在本市无房且近年内无住房贷款记录的, 贷款首付比例仍继续执行最低 3 成 ; 对购房人家庭名下在本市无房但近年 4

15 6 年月 4 日深府办 [6]8 号资料来源 : 国泰君安证券研究稳健康发展的意见关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的, 贷款首付比例执行最低 4 成差别化住房信贷政策 : 对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的, 继续执行贷款首付款比例最低 3% 的政策 ; 购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的, 贷款首付款比例不低于 5%; 购房人家庭名下在本市拥有套住房的, 贷款首付款比例不低于 7% 本市户籍居民家庭 ( 含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭 ) 限购套住房 ; 能提供自购房之日起计算的前 3 年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭, 限购套住房对境外机构和个人购房, 严格按照有关政策执行购房时间的认定, 以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准 5

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱