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基符皖顾
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1 惠州市房地产市场报告免责申明本报告仅作提供资料之用, 属于非盈利性的市场信息交流行为如需引用, 请增加由于统计时间和口径的差异, 可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形, 最终以政府部门权威数据为准的提示本公司力求报告内容准确完整, 但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有, 如需引用和转载, 需征得版权所有者的同意任何人使用本报告, 视为同意以上申明 1. 市场综述宏观经济概况行业政策盘点土地政策金融政策保障房政策市场情况一级市场二级市场三级市场总结展望惠州楼市总结惠州楼市展望 /14

2 1. 市场综述一级市场 :惠州市新增土地 120 宗, 供给面积为万平米, 相比去年同期下降 37.5% 2012 年上半年, 惠州全市成交土地 191 宗, 成交面积为万平方米, 相比去年同期上升 92.1% 二级市场 :, 惠州惠城区新增批售楼盘 79 个, 总批售面积为万平米, 相比去年同期上升 9.1%, 惠州一手房市场总体成交状况先抑后扬, 全市一手房共成交万平米, 相比去年同期下降 2.9% 惠州全市一手房成交均价为 5865 元 / 平米, 相比去年同期上升 10.6% 三级市场 :, 惠州惠城区二手房共成交万平米, 相比去年同期下降 37.2% 成交均价为 2675 元 / 平米, 相比去年同期涨幅为 4.9% 总的来讲 :, 惠州一手房市场成交量相比去年同期呈小幅下降, 成交均价受龙门高端产品成交带动, 呈较大幅度上升 ; 受一手房市场的牵连, 上半年惠州主城区二手房成交也不理想二手房市场呈现量跌价升的发展态势 2. 宏观经济概况 2.1 全国经济概况上半年国内生产总值亿元, 按可比价格计算, 同比增长 7.8% 其中, 一季度增长 8.1%, 二季度增长 7.6% 分产业看, 第一产业增加值亿元, 同比增长 4.3%; 第二产业增加值亿元, 增长 8.3%; 第三产业增加值亿元, 增长 7.7% 从环比看, 二季度国内生产总值增长 1.8% 上半年全国居民消费价格总水平 (CPI) 比去年同期上涨 3.3%, 低于全年调控预期 4%, 进一步临近国际通胀警戒线 3% 一全国房地产投资和开发情况 2012 年 1-6 月份, 全国固定资产投资 ( 不含农户 ) 亿元, 同比增长 20.4%( 扣除价格因素实际增长 18.0%), 增速较 1-5 月份提高 0.3 个百分点从环比看,6 月份固定资产投资 ( 不含农户 ) 增长 1.71% 2012 年 1-6 月份, 全国房地产开发投资亿元, 同比名义增长 16.6%( 扣除价格因素实际增长 14.3%), 增速比 1-5 月份回落 1.9 个百分点其中, 住宅投资亿元, 增长 12.0%, 增速回落 1.6 个百分点, 占房地产开发投资的比重为 68.2% 1-6 月份, 东部地区房地产开发投资亿元, 同比增长 15.4%, 增速比 1-5 月份回落 0.6 个百分点 ; 中部地区房地产开发投资 6328 亿元, 增长 16.9%, 增速回落 5.4 个百分点 ; 西部地区房地产开发投资 6473 亿元, 增长 19.9%, 增速回落 2.6 个百分点 2/14

3 1-6 月份, 房地产开发企业房屋施工面积万平方米, 同比增长 17.2%, 增速比 1-5 月份回落 2.4 个百分点 ; 其中, 住宅施工面积万平方米, 增长 15.0% 房屋新开工面积万平方米, 下降 7.1%, 降幅比 1-5 月份扩大 2.8 个百分点 ; 其中, 住宅新开工面积万平方米, 下降 10.7% 房屋竣工面积万平方米, 增长 20.7%, 增速回落 5.6 个百分点 ; 其中, 住宅竣工面积万平方米, 增长 21.1% 1-6 月份, 房地产开发企业土地购臵面积万平方米, 同比下降 19.9%, 降幅比 1-5 月份扩大 1.2 个百分点 ; 土地成交价款 3441 亿元, 下降 13.3%, 降幅扩大 3.3 个百分点二商品房销售和待售情况 1-6 月份, 商品房销售面积万平方米, 同比下降 10.0%, 降幅比 1-5 月份缩小 2.4 个百分点 ; 其中, 住宅销售面积下降 11.2%, 办公楼销售面积增长 7.1%, 商业营业用房销售面积增长 2.5% 商品房销售额亿元, 下降 5.2%, 降幅缩小 3.9 个百分点 ; 其中, 住宅销售额下降 6.5%, 办公楼销售额下降 1.1%, 商业营业用房销售额增长 5.4% 3/14

4 1-6 月份, 东部地区商品房销售面积万平方米, 同比下降 10.9%, 降幅比 1-5 月份缩小 3.2 个百分点 ; 销售额亿元, 下降 7.2%, 降幅缩小 4.9 个百分点中部地区商品房销售面积 9879 万平方米, 下降 7.4%, 降幅缩小 2.8 个百分点 ; 销售额 4388 亿元, 增长 1.1%,1-5 月份为下降 2.9% 西部地区商品房销售面积万平方米, 下降 10.8%, 降幅缩小 0.3 个百分点 ; 销售额 4797 亿元, 下降 4.5%, 降幅缩小 0.5 个百分点 6 月末, 商品房待售面积万平方米, 比 5 月末增加 669 万平方米其中, 住宅待售面积增加 512 万平方米, 办公楼增加 84 万平方米, 商业营业用房增加 31 万平方米三房地产开发企业到位资金情况 1-6 月份, 房地产开发企业本年到位资金亿元, 同比增长 5.7%, 增速与 1-5 月份持平其中, 国内贷款 7592 亿元, 增长 8.1%; 利用外资 202 亿元, 下降 53.9%; 自筹资金亿元, 增长 12.9%; 其他资金亿元, 下降 0.7% 在其他资金中, 定金及预收款亿元, 增长 1.5%; 个人按揭贷款 4216 亿元, 增长 0.8% 4/14

5 四房地产开发景气指数 6 月份, 房地产开发景气指数 ( 简称国房景气指数 ) 为 94.71, 比上月回落 0.19 点表年 1-6 月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长 (%) 房地产开发投资 ( 亿元 ) 其中 : 住宅办公楼商业营业用房房屋施工面积 ( 万平方米 ) 其中 : 住宅办公楼商业营业用房房屋新开工面积 ( 万平方米 ) 其中 : 住宅办公楼商业营业用房土地购臵面积 ( 万平方米 ) 土地成交价款 ( 亿元 ) 房屋竣工面积 ( 万平方米 ) 其中 : 住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积 ( 万平方米 ) 其中 : 住宅办公楼商业营业用房商品房销售额 ( 亿元 ) 其中 : 住宅办公楼商业营业用房商品房待售面积 ( 万平方米 ) 其中 : 住宅办公楼商业营业用房房地产开发企业本年资金来源 ( 亿元 ) 其中 : 国内贷款利用外资自筹资金其他资金其中 : 定金及预收款 /14

6 个人按揭贷款表年 1-6 月份东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额 ( 亿元 ) 同比增长住宅 (%) 住宅全国总计东部地区中部地区西部地区表年 1-6 月份东中西部地区房地产销售情况商品房销售面积商品房销售额地区绝对数 ( 万平方米 ) 同比增长 (%) 绝对数 ( 亿元 ) 同比增长 (%) 全国总计东部地区中部地区西部地区月惠州经济运行基本情况今年上半年, 惠州实现地区生产总值亿元人民币, 按可比价格计算, 同比增长 11.8%,GDP 增幅在珠三角九市中排第一, 广东省 21 个地级市中排第二同时, 惠州经济运行总体增速高于全国全省水平据悉, 今年上半年惠州的工业保持了较快增长, 全市规模以上工业增加值亿元, 增 16.6%, 其中, 电子工业增加值亿元, 增长 28.6%; 石化工业增加值亿元, 增长 3.3% 投资方面, 上半年惠州固定资产投资同比增长 22.2%, 达亿元其中石化电子电气机械及专用设备制造业等三大产业的投资占到了工业投资比重的 57.7% 上半年, 惠州全市进出口总额亿美元, 增长 33.1%, 增幅广东省排第一, 其中, 出口总额亿美元, 增长 37.1%; 进口总额 88.2 亿美元, 增长 27.4% 另外, 我市商品房销售增速在珠三角位居前三甲 3. 行业政策盘点全国性综合政策 : 文件名称发布时间制定单位内容要点政府工作报告( 征求意见稿 ) 国务院温家宝表示, 要巩固房地产市场调控成果继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施, 促进房价合理回归采取有效措施增加普通商品房供给做好保障性住房建设和管理工作关于进一步加强住房公积金监管工作的通知住建部为了进一步加强住房公积金监管工作, 保证资金安全和有效使用另悉, 珠三角地区将逐步实现住房公积金业务操作规范统一和信息系统互联互通珠三角广州佛山珠海惠州江门中山东莞肇庆八个城市将实现住房 6/14

7 文件名称发布时间制定单位内容要点公积金信息建设互联互通关于 2012 年深化经济体制改革重点工作的意见住建部研究将目前针对首套住房的阶段性优惠政策常态化住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研总结地方房地产微调综合政策 : 国家发改委住建部住建部意见提出, 今年将适时扩大房产税试点范围住建部已经要求地方政府加快对中低价位中小套型普通商品房的审批, 以增加普通商品房供给, 并研究建立一套保证合理非投机投资住房消费的长效政策机制公积金使用范围有望进一步扩大公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定, 住建部暂不会对此出台统一政策上半年主要目标是继续稳定和严格实施房地产调控政策, 全面落实差别化的住房政策, 遏制投资投机性需求另一方面通过刺激刚性需求拉动成交量, 保证成交量促进稳增长微调事件发布时间城市内容要点购房入户从化从化市人民政府下发给从化发改局的一份文件显示, 市政府原则同意有条件延缓购房入户政策 2 年, 作为办证缓冲期从化市发展改革局表示, 买房入户政策确定延期不过, 本次或仍有调整, 相关条件还需进一步确认该文件表示, 所购房产在平方米可申办一个非农业户口 ; 在平方米可申办两个非农业户口 ; 在 144 平方米以上则可申办三个非农业户口, 申办入户者需为房屋所有权人或直系家属另外, 购房者在享受其入户指标办理有关入户手续后三年内, 可为直系亲属办理家庭团聚类入户截止目前, 从化购房入户是否延期迟迟未定提高房产税门槛重庆上调限价中山上调普宅指导价天津发放购房补贴芜湖新政叫停芜湖放宽经适房申请标准上海放宽保障房准入条件天津外地户籍可购 2 套上海旧政新解叫停上海奖励个人购房扬州提高高档住宅房产税缴纳门槛, 由去年建筑面积售价 9941 元 / 平方米, 提高至元 / 平方米中山市上调楼市限价, 将商品房限价从每平方米 5800 元上调至 6590 元 2012 年 2 月 1 日天津上调普通住宅指导价格标准, 指导价上调后, 普通住宅范围扩大, 相关交易税费将大幅缩减在芜湖市区购买自住普通商品住房 ( 含二手住房 ), 在办理产权登记时, 财政部门给予所纳契税 100% 的补助另外, 对不同面积的交易房源不同学历的购房者, 该市财政部门还将发放 50 元 ~300 元 / 平方米不等的购房补贴 2 月 12 日芜湖市政府官方网站便宣布 : 新政暂缓实施专家预测, 芜湖新政被紧急叫停, 表明中央调控房地产市场的决心申请家庭成员具有上海城镇常住户口的年限从连续满 7 年缩短到 3 年,3 人以上申请家庭的人均月可支配收入限额从 3300 元放宽至 5000 元人均财产限额从 12 万元调整为 15 万元, 单身人士单独申请的年龄要求从无论男女, 均需年满 30 周岁调整为男性须年满 30 周岁女性须年满 28 周岁 2 月 24 日宣布, 天津市 3 月 1 日起再放宽住房保障准入条件外地户籍居民持长期居住证满三年, 可以享受本地户籍居民同等购房资质, 即可以购买第二套房执行仅一周的上海楼市旧政新解紧急停止, 持长期居住证满三年的外地户籍家庭依然不能在上海买第二套房对个人新购买的成品住房, 建筑面积在 90 平方米及以下的, 对购房人给予所购房屋合同价款 6 ( 千分之六 ) 的奖励 ; 对 7/14

8 提高公积金贷款额度 ; 上调普通住宅价格标准沈阳提高住房抵押贷款额度滨州提高公积金贷款额度南昌提高公积金贷款额度郑州提高公积金贷款额度济南放松限价标准中山免或减征购房契税或退税扬州提高公积金贷款额度重庆总结 3.2 土地政策 90 平方米以上 120 平方米以下的, 给予所购房屋合同价款 5 ( 千分之五 ) 的奖励 ; 对 120 平方米及以上 144 平方米以下的, 给予所购房屋合同价款 4 ( 千分之四 ) 的奖励沈阳市于 4 月 13 日对 2012 年各级别区域普通住房价格标准进行了调整其中, 一级区域由原来 8290 元 / 平方米调整为 9470 元 / 平方米, 二级区域由原来的 6720 元 / 平方米调整为 7810 元 / 平方米将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的 25 万 /15 年提高至 30 万 /20 年新政将于今年 4 月份实施执行 1 对购买普通住房的双职工 ( 仅指夫妻双方 ) 缴存户, 适当放宽贷款最高限额, 市城区增加 10 万元, 南昌县新建县安义县进贤县湾里区增加 5 万元? 2012 年 4 月 1 日执行 ; 年度住房公积金月缴存额上限为 2300 元, 下限由原 160 元上调至 260 元, 住房公积金缴存比例统一按照单位个人各 12% 执行职工住房公积金月缴存额上下限的执行年度为 2012 年 7 月 1 日年 6 月 30 日放宽公积金贷款额度, 市区按照借款人夫妻双方缴存住房公积金的情况确定单笔最高个人住房贷款金额, 借款人夫妻双方均在郑州市级住房公积金管理机构正常缴存住房公积金的, 单笔最高个人住房贷款金额为 45 万元 ; 借款人 ( 含未婚未再婚 ) 单方在郑州市级住房公积金管理机构正常缴存住房公积金的, 单笔最高个人住房贷款金额为 35 万元各县 ( 市 ) 及上街区住房公积金单笔最高个人住房贷款金额仍为 30 万元济南上调 2012 年职工住房公积金最高和最低缴存工资基数, 最高缴存基数由元调至元最低基数, 部分区县从 950 元调至 1100 元此次调整执行时间为 2012 年 4 月 1 日至 2013 年 3 月 31 日日, 中山市国土局发布公告, 对住房平均交易价格执行新标准, 即城区 7696 元 / 平方米, 镇区 6290 元 / 平方米扬州对个人新购买的成品住房, 建筑面积在 90 平方米及以下的, 对购房人给予所购房屋合同价款 6 的奖励 ; 对 90 平方米以上 120 平方米以下的, 给予所购房屋合同价款 5 的奖励 ; 对 120 平方米及以上 144 平方米以下的, 给予所购房屋合同价款 4 的奖励而房屋合同价款仅指房屋本身价款, 不含车库车位公共维修基金等价款将从今年 7 月 1 日起执行, 执行期暂定一年放宽首套房公积金贷款政策, 贷款首付由 30% 降低到 20%, 贷款额度由 20 万元提高到 40 万元 ; 允许夫妻参贷, 一个家庭最高可贷 80 万元 ; 可贷额度由账户余额的 15 倍提高到 25 倍, 并允许贷款职工补缴账户余额 ; 可贷额度期限由 20 年提高到 30 年, 并延长至退休后 10 年上半年五花八门的地方微调政策出台, 体现地方政府积极护市的强烈愿望文件名称发布时间制定单位内容要点中央一号文件积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知中共中央国务院在今年的中央一号文件中, 对于稳定农村的土地政策和保护农民土地权益共提出了三件大事第一件事是由国土资源部牵头, 完成农村土地所有权的确权登记颁证工作 ; 第二是由农业部牵头, 开始农村土地承包权的确权登记颁证工作 ; 第三是由国务院有关部门共同来研究, 提出对土地管理法中涉及到征收农民土地条款的修改国务院必须尊重农民意愿, 不得强制或变相强制收回农民土地 8/14

9 文件名称发布时间制定单位内容要点关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定国土资源部在部署 2012 年房地产用地供应和监管工作时指出新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法最新限制和禁止用地项目目录总结 3.3 金融政策最高人民法院国土资源部财政部国土资源部国土资源部 4 月 10 日起施行, 对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范, 并确立了裁执分离为主导的强制执行方式今年房地产用地管理和调控的中心任务是 : 要以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作, 努力保持土地市场平稳运行, 同时要加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管新出台的办法, 进一步规范了新增费的支出范围该资金将来的使用将围绕着土地整治项目而展开, 计划未来五年在全国范围内建成 4 亿亩的高标准农田明确限定住宅项目容积率不得低于 1.0, 别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制禁止用地项目目录土地政策可概括为 : 完善农民土地权益, 支持保障房建设, 首次禁止容积率低于 1.0 住宅用地项目文件名称发布时间制定单位内容要点下调存款准备金率中央人民银行下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点调整后, 我国大型金融机构存款准备金率变为 20.5%, 中小型金融机构则为 17% 届时实现资金净投放 20 亿元, 加上存款准备金率下调释放的约为 4045 亿元的资金, 当周净投放资金约 4065 亿元, 但资金面并未看见明显的纾解, 拆借利率不降反升 2012 年第一季度中国货币政策执行报告中央人民银行下调存款准备金率中央人民银行 2012 年地方政府自行发债试点办法 2012 年第一季度中国货币政策执行报告财政部中央人民银行下调存贷款基准利率中国人民银行商业银行资本管理办法 ( 试行 ) 总结 3.4 保障房政策银监会报告指出,2012 年以来, 中国人民银行按照中央经济工作会议精神和国务院统一部署, 继续处理好速度结构物价三者关系, 实施稳健的货币政策, 根据形势变化适时适度进行预调微调从 2012 年 5 月 18 日起, 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点经国务院批准,2012 年上海市浙江省广东省深圳市将继续开展地方政府自行发债试点去年 2011 年地方政府自行发债试点办法 10 月 17 日起施行, 该四个省 ( 市 ) 获批为地方政府自行发债的试点省市 2012 年以来, 中国人民银行按照中央经济工作会议精神和国务院统一部署, 继续处理好速度结构物价三者关系, 实施稳健的货币政策, 根据形势变化适时适度进行预调微调自 2012 年 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点, 一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点 ; 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整办法于 2013 年 1 月 1 日起实施值得注意的是, 正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重, 即将个人住房抵押贷款的风险权重统一定为 50% 货币政策预调微调力度加大, 上半年两次降存准率, 三年来首次降息, 改善了市场预期, 促进观望情绪的缓解及楼市回暖文件名称发布时间制定单位内容要点关于切实做好 2012 年保障性安居工程财政资金安排等相财政部通知要求市县财政部门也要切实加大公共预算安排用于保障性安居工程资金规模, 确保土地出让收益和住房公 9/14

10 文件名称发布时间制定单位内容要点关工作的通知积金增值收益按规定用于保障性安居工程建设 2012 年中央预算内投资计划工作会议关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好 2012 年保障性安居工程建设工作的通知关于 2011 年中央和地方预算执行情况与 2012 年中央和地方预算草案的报告关于做好 2012 年城镇保障性安居工程工作的通知关于做好 2012 年住房保障信息公开工作的通知总结 4. 市场情况 4.1 一级市场土地供给国家发改委国家发改委财政部住建部住建部据悉,2012 年中央预算内保障性住房建设投资将较 2011 年增加人民币 200 亿元要创新融资机制, 充分发挥地方政府融资平台作用, 通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金, 鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施 2012 年扎实推进保障性安居工程建设, 在做好未完工项目建设的同时, 新开工建设 700 万套以上拓宽资金来源渠道, 创新财政支持方式, 支持和吸引社会资本参与保障性住房建设运营和管理保障房建设融资渠道的拓宽, 将有力地缓解保障房建设资金紧张的局面要求各地要在每月后 10 个工作日, 公布保障性安居工程的实际开工套数基本建成套数等信息上半年通过中央加大保障房建设补助资金投入, 多部委支持保障房参建企业多元化融资各地实施保障房信息公开等方式, 使得保障房支持力度得到增强惠州市出让的住宅用地商业办公用地工业用地以及其它用地共 120 宗, 供给面积为万平米, 相比去年同期下降 37.5% 从土地性质来看,惠州土地供应中住宅用地面积达万平米, 占总供地面积的 20.7%; 商业办公用地面积达 58.8 万平米, 占总供地面积的 14.2%; 工业用地面积达万平米, 占总供地面积的 54.7%; 其他用地面积达万平米, 占总供地面积的 10.3% 从供应的地块性质来看,惠州土地市场供给以工业为主, 住宅用地与去年同期相比, 大幅萎缩按片区可分 : 惠城新增土地供应 9 宗, 供应面积为万平米, 占全市土地供应的 5.0% 其中住宅用地供应 2 宗, 供应面积为 2.39 万平米 ; 仲恺新增土地供应 12 宗, 供应面积为 51 万平米, 占全市土地供应的 12.3% 其中住宅用地供应 1 宗, 供应面积为 0.55 万平米 ; 惠阳新增土地供应 36 宗, 供应面积为万平米, 占全市土地供应的 17.5% 其中住宅用地供应 7 宗, 供应面积为 8.53 万平米 ; 大亚湾新增土地供应 23 宗, 供应面积为万平米, 占全市土地供应的 36.1% 其中住宅用地供应 8 宗, 供应面积为万平米 ; 博罗新增土地供应 27 宗, 供应面积为万平米, 占全市土地供应的 14.3% 其中住宅用地供应 15 宗, 供应面积为万平米 ; 惠东新增土地供应 10 宗, 供应面积为万平米, 占全市土地供应的 10.5% 其中无住宅用地供应 ; 龙门新增土地供应 3 宗, 供应面积为万平米, 占全市土地供应的 4.2% 其中无住宅用地供应 10/14

4.1.2 土地成交 1 土地市场分析惠州市 : 惠州市通过惠州市国土资源局招标拍卖挂牌出让或转让成交的住宅用地商业办公用地工业用地以及其它用地共 191 宗, 成交面积为 1574.54 万平方米, 相比去年同期上升 92.1% 交易起始总价为 33.93 亿元, 成交金额为 34.01 亿元其中住宅商业办公用地一共 108 宗, 成交面积为 525.

11 4.1.2 土地成交 1 土地市场分析惠州市 : 惠州市通过惠州市国土资源局招标拍卖挂牌出让或转让成交的住宅用地商业办公用地工业用地以及其它用地共 191 宗, 成交面积为万平方米, 相比去年同期上升 92.1% 交易起始总价为亿元, 成交金额为亿元其中住宅商业办公用地一共 108 宗, 成交面积为万平方米, 交易起始价为亿元, 成交金额为亿元, 超出起始价 0.08 亿元受调控传导效应, 住宅用地成交大幅萎缩, 工业用地逆市成交火爆按片区可分 : 惠城区成交地块 14 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额 9.29 亿元, 地面均价为元 / 平米其中住宅用地成交地块 4 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 9.01 亿元, 地面均价为元 / 平米仲恺区成交地块 27 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 5.14 亿元, 地面均价为元 / 平米其中住宅用地成交地块 1 宗, 成交面积为 0.61 万平方米, 成交金额为 0.11 亿元, 地面均价为元 / 平米惠阳区成交地块 58 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 3.45 亿元, 地面均价为元 / 平米其中住宅用地成交地块 8 宗, 成交面积为 9.59 万平方米, 成交金额为 1.47 亿元, 地面均价为元 / 平米大亚湾区成交地块 14 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 5.82 亿元, 地面均价为元 / 平米其中住宅用地成交地块 3 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 3.00 亿元, 地面均价为元 / 平米博罗县成交地块 42 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 4.32 亿元, 地面均价为元 / 平米其中住宅用地成交地块 19 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 3.21 亿元, 地面均价为元 / 平米惠东县成交地块 28 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 5.67 亿元, 地面均价为元 / 平米其中住宅用地成交地块 14 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 3.77 亿元, 地面均价为元 / 平米龙门县成交地块 6 宗, 成交面积为万平方米, 成交金额为 0.33 亿元, 地面均价为元 / 平米其中无住宅用地成交 11/14

12 4.2 二级市场惠城 ( 包括仲恺 ) 新增批售面积, 惠州惠城区 ( 包括仲恺 ) 新增批售楼盘 79 个, 总批售面积为万平米, 相比去年同期上升 9.1% 其中住宅批售套, 批售面积为万平米, 相比去年同期上升 6.0% 经过去年史上最严厉的楼市调控后, 新年伊始, 惠州楼市异常冷清 3 月以来, 随着首套房贷政策松绑和货币政策微调, 利好因素的叠加促使推货量在 3 月份直线上升至高峰, 虽然 5 推货量与 3 月份相比较低, 但 4 6 月份依然维持较高的推货量从区域分析, 由于仲恺高新区作为惠州南拓之重点, 紧邻深圳东莞, 承接了港深发达地区的技术和制造业的转移, 外来人口聚集数量日益上升, 为该区房地产发展创造条件和机遇, 促使上半年惠城区 ( 包括仲恺 ) 新增批售面积中仲恺占优其次是江北南部新城金山湖东江新城四个热点片区, 其他片区所占的比例较小惠州成交量, 惠州一手房市场总体成交状况先抑后扬, 全市一手房共成交万平米, 相比去年同期下降 2.9% 其中惠州一手住房成交万平米, 相比去年同期下降 0.4% 经历了一年严厉的楼市调控, 年初楼市元气大伤, 成交量跌至近两年最低从各区域一手房的成交状况来看,惠州各区中仍然以惠城 ( 包括仲恺 ) 成交占优, 共成交万平米, 占惠州总成交量的 51.8%; 惠阳片区成交量排名第二, 共成交万平米, 占全市总量的 16.4%; 博罗片区成交量排名第三, 共成交 33.1 万平米, 占全市总量的 11.4%; 大亚湾片区成交量排名第四, 共成交万平米, 占全市总量的 11.0%; 惠东片区成交量排名第五, 共成交万平米, 占全市总量的 10.6%; 龙门片区成交量最少, 共成交 4.78 万平米, 占全市总量的 1.7% 12/14

从惠州各区成交量的走势图来看,惠州各区成交量同比呈二降四升的发展态势, 除了大亚湾和博罗成交量同比是下降的, 由于采取遏制投资投机性需求的政策, 大亚湾销售面积同比萎缩了 34.5%; 博罗市场自住型需求去年被过度释放, 今年上半年市场的推货开始放缓, 成交同比回落 18.2% 其余四区中, 惠东上升幅度较大, 主要是受到滨海线巨大的推货量拉动 4.2.3 惠州成交均价, 惠州全市一手房成交均价为 5865 元 / 平米, 相比去年同期上升 10.

13 从惠州各区成交量的走势图来看,惠州各区成交量同比呈二降四升的发展态势, 除了大亚湾和博罗成交量同比是下降的, 由于采取遏制投资投机性需求的政策, 大亚湾销售面积同比萎缩了 34.5%; 博罗市场自住型需求去年被过度释放, 今年上半年市场的推货开始放缓, 成交同比回落 18.2% 其余四区中, 惠东上升幅度较大, 主要是受到滨海线巨大的推货量拉动惠州成交均价, 惠州全市一手房成交均价为 5865 元 / 平米, 相比去年同期上升 10.6% 其中一手住房成交均价为 5717 元 / 平米, 相比去年同期下降 7.8% 全市房价上升的主要原因是受龙门上半年高端产品成交聚集, 成交均价直冲元 / 平米, 直接拉高整体房价从各区域来看,2012 上半年惠州各区一手房成交均价呈现出一升五降的发展态势经过一年来的调控, 惠州主城区房价合理回归, 惠城 ( 包括仲恺 ) 上半年房价为 6022 元 / 平米, 同比回落 5.6% 其余五区中惠阳大亚湾惠东和博罗同比小幅上升龙门房价的大幅上涨主要是因为成交产品结构性因素引起, 实际该地区房价保持在元 / 平米左右惠州各区成交状况惠城地区惠城地区一手房共成交万平米, 相比去年同期上升 2.9% 其中一手住房成交为万平米, 同比上升 5.4% 从成交面积的走势来看,2012 上半年惠城地区住房成交面积虽然与 2011 下半年相比有大幅下降, 但是与去年同期相比微幅增长上半年惠城区楼市主要靠自住型需求支撑货币政策的微调和首套房贷政策的松绑, 使本地住房需求全面释放,3 月以来楼市回暖迹象明显, 市场观望情绪减弱由于上半年房价的调控政策进一步落实, 年初楼市一度陷入低谷为挽救楼市, 市场大部分项目放大促销优惠幅度, 以价换量成为上半年楼市主旋律上半年惠城区一手房成交均价为 6022 元 / 平米, 相比去年同期下降 5.6% 其中一手住房成交均价为 5725 元 / 平米, 与去年同期的 6457 元 / 平米, 下滑幅度为 11.3% 13/14

在一手住房成交中, 受首次臵业者的经济承受能力和调控背景下改善型购房者一步到位的臵业理念的影响, 上半年惠城区 ( 包括仲恺 ) 成交户型主要集中在 3 房, 成交面积段主要集中在 130-144 平米区间内从批售面积与成交面积的比较来看, 上半年批售面积略大于销售面积但历史库存的原因, 截止 6 月 30 日惠城区一手商品房可售套数为 30819 套, 可售面积为 312.

14 在一手住房成交中, 受首次臵业者的经济承受能力和调控背景下改善型购房者一步到位的臵业理念的影响, 上半年惠城区 ( 包括仲恺 ) 成交户型主要集中在 3 房, 成交面积段主要集中在平米区间内从批售面积与成交面积的比较来看, 上半年批售面积略大于销售面积但历史库存的原因, 截止 6 月 30 日惠城区一手商品房可售套数为套, 可售面积为万平米, 按近 12 个月月均销售 2445 套的速度来计算的话, 存量套数大概需要 13 个月才能消化完, 预示着下半年市场将面临巨大的库存压力惠城 ( 包括仲恺 ) 楼盘销售金额 TOP10 排名项目名称销售面积 ( 万m2 ) 销售套数销售金额 ( 万元 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 1 中信凯旋城花园 ,755 5,329 2 中信水岸城花园 ,467 5,698 3 方直珑湖湾 ,658 8,749 4 合生帝景湾 ,450 13,507 5 东江学府 ,586 5,417 6 雅居乐白鹭湖 ,475 6,430 7 鹏基万林湖 ,944 7,596 8 光耀翡俪港 ,921 7,049 14/14

15 排名项目名称销售面积 ( 万m2 ) 销售套数销售金额 ( 万元 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 9 光耀荷兰小城 ,403 4, 德威摩卡小镇 ,296 4, 惠阳地区惠阳地区一手房共成交万平米, 相比去年同期上升 11.3% 从成交走势来看, 惠阳地区成交面积整体呈波浪型发展虽然上半年整体市场表现不乐观, 但是惠阳地区有几个盘走量不错, 例如中信新城花样年别样城光耀马克等, 使得惠阳一手房成交量同比保持稳步上升的态势惠阳地区一手房成交均价为 5513 元 / 平米, 相比去年同期上升 1.5% 从走势来看, 成交均价比 2011 年上半年和下半年都有小幅上升, 但价格表现趋于平稳大亚湾地区大亚湾地区一手房成交万平米, 相比去年同期下降 34.5% 从走势来看, 大亚湾地区一手房成交量同比下滑幅度较大除了宏观政策因素影响之外, 近年来大亚湾核电站事故时有, 加上舆论的渲染, 无形中削弱了购房者的信心大亚湾地区一手房成交均价为 5540 元 / 平米, 相比去年同期上升 52.3% 从走势来看,2011 年上半年成交均价大幅下跌, 跌至 3638 元 / 平米, 近三年最低位大亚湾地区虽然毗邻深圳, 但是成交均价难以与惠城和深圳的价格相提并论随着交通网络带来的优势愈加明显和区位优势不断提升,2012 上半年成交均价比 2011 年上半年和 2011 年下半年均有所上扬 15/14

16 惠东地区惠东地区一手房成交万平米, 相比去年同期上升 28.3% 从走势看, 惠东地区一手房成交量自 2010 年上半年以来整体呈现爬坡式上升的发展态势, 至 2011 年下半年达到顶峰成交面积环比大幅下降, 但是同比去年同期的走货速度来看, 去货量明显上升主要原因是上半年惠东滨海线的碧桂园十里银滩金融街巽寮湾和万科双月湾集中盛大开盘, 推货量较庞大惠东地区一手房成交均价为 6892 元 / 平米, 相比去年同期上升 37.6% 上半年由于滨海线的去化量占整个惠东市场的大比例, 惠东整体均价被继续拉高, 价格继续往上走博罗地区博罗地区一手房成交量共成交 33.1 万平米, 相比去年同期下降 18.3% 博罗地区的住房需求主要以自住为主受 2011 年博罗一手房市场供应量大增的影响, 本地的大部分自住需求被释放出来,市场不景气, 购房者观望情绪较浓重在均价方面, 博罗地区一手房成交均价为 4148 元 / 平米, 相比去年同期上涨 14.6% 虽然年初楼市不景气, 为拉动成交量部分项目纷纷采取优惠促销的措施但是近年来博罗城市建设进度加快, 其中不乏品牌 16/14

17 开发商的进驻, 高端产品成交占比越来越大, 带动了博罗地区市场成交均价上行龙门地区龙门地区一手房共成交 4.78 万平米, 相比去年同期上升 14.1% 从成交量的走势来看, 龙门地区一手房的成交量较少, 但是与去年同期相比, 成交量有所上升在均价方面, 龙门地区一手房成交均价为元 / 平米, 相比去年同期上升 171.3%, 成为惠州六个区一手房成交均价相比去年同期上升幅度最大的地区价格变动如此之大最主要原因是高端产品的成交占主力 4.3 三级市场惠城地区成交状况二手房方面,2012 上半年, 惠州惠城区 ( 包括仲恺 ) 共成交二手房成交 2269 宗, 成交总面积万平米, 相比去年同期下降 37.2% 成交均价为 2675 元 / 平米, 相比去年同期涨幅为 4.9% 受一手房市场的牵连, 上半年惠州主城区二手房成交也不理想 17/14

18 5. 总结展望 5.1 惠州楼市总结惠州土地市场土地市场整体低迷惠州土地市场中以工业用地的供应和成交变现突出, 住宅用地的供应和成交均大幅萎缩惠州一手房市场, 中央多次强调坚持房地产调控不放松, 相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施, 在政策措施上有保有压, 继续抑制投资投机需求, 同时注重保护合理住房需求 1-2 月, 惠州市场延续了去年调控年的不景气, 成交徘徊于楼市底部, 开发商启动以价换量的刺激策略并取得部分成效随着存款准备金率下调, 市场流通性的改善和信贷松动给市场走出底部提供了经济支持,3 4 月观望半年的刚需开始入市, 惠州市场成交底部复苏之后贷款利率下调各地微调信号频出, 刚需首次臵业需求得到地方政府的政策支持, 购房者的入市意愿逐步增强, 进一步加快了市场回暖的速度,5 6 月市场成交依然是可喜的 2012 上半年惠州各区一手房成交均价呈现出一升五降的发展态势经过一年来的调控, 惠州主城区房价合理回归, 惠城 ( 包括仲恺 ) 上半年房价为 6022 元 / 平米, 同比回落 5.6% 惠州二手房市场在重压下的房地产市场, 二手房成交低迷, 相比去年同期下降 37.2% 但成交均价有所上涨, 相比去年同期涨幅为 4.9% 5.2 惠州楼市展望惠州一手房市场截止 6 月 30 日惠城区一手商品房可售面积为万平米, 可售套数为套, 按近 12 个月月均销售 2445 套的速度来计算的话, 存量套数大概需要 13 个月才能消化完, 预示着下半年市场将面临巨大的库存压力下半年市场主调是去库存市场供应方面 : 下半年工商物业大量上市未来量价走势 : 受银行降息影响, 市场成交将放大虽然价格有翘尾的趋势, 但波动趋于稳定按产品类型分析 : 1 真正豪宅项目不受影响由于真正豪宅项目在城市当中的稀缺性, 使其价格调整幅度低于普通市场同时豪宅市场面对的消费群体经济实力强大, 消费行为几乎不受调控政策的影响 18/14

19 2 伪豪宅产品 ( m2的再改型产品 ) 上半年去化速度慢, 库存压力巨大 3 以刚需首改三房产品占据主流 2012 年下半年, 在维持房地产调控方向不改变的情况下, 严格抑制房地产投机性和投资性的需求因此政策支持的合理购房需求 ( 刚需客户 ) 成为支撑楼市的重要支柱 4 新兴片区 ( 东江新城金山湖 ) 将成为未来市场的热点按区域分析 : 1 江北片区豪宅化 2 仲恺市场变数多仲恺市场主要依靠刚需的拉动, 随着下半年价格剪刀差将扩大, 轨道交通的发展可能带来片区购买力外移 3 麦地已从传统豪宅向成熟市场过渡 4 惠湾片区库存压力巨大, 将面临警戒线主要原因是惠湾市场供应大, 去货速度慢 ; 受惠东滨海旅游板块外力影响, 巨量客户被分流出去 ; 客户结构层次进一步降低, 目前主要依靠低首付出货惠州二手房市场目前二手市场房源主要来自是老城区 ( 例如东湖花园 ) 楼龄较大的产品一些地段好, 小区管理较为完善的小区 ( 例如城市花园帝景湾 ) 的二手房源等处于有价无市的困境, 房价高于一手房价加上买二手房首付款高贷款年限只有 20 年等原因导致购房者更青睐一手房下半年二手房价走势而言, 如果一手市场开发商定价仍以以价换量为主, 二手市场的房价也将难以出现大幅的上升 19/14

20 市场周报深圳市场研究部 2011 年第 9 周年, 世联地产成立, 正式进入国内房地产服务领域, 是国内最早从事房地产与业咨询的服务机构经过 18 年的发展, 世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商, 拥有 27 家分支机构近 7000 名员巟 2009 年 8 月 28 日, 世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市, 成为首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商世联地产始终依据客户需求和市场变化, 丌断创新, 形成咨询 + 实施的独特业务模式, 提供从区域开发旧城改造土地出让到项目开发销售以及二手房租售的房地产综合服务, 幵凭借本地智慧和全国共享的知识平台, 为客户跨地域和细分市场下的多样化精细化发展提供强有力的支持世联地产以为客户挖掘物业价值, 降低交易成本, 解决房地产问题为经营之本, 致力亍成为中国房地产市场服务的第一选择深圳世联地产顾问股份有限公司深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 北京世联房地产顾问有限公司北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号中环世贸 C 座 6 层 -7 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 上海世联房地产顾问有限公司上海市闸北区天目西路 218 号嘉里丌夜城大厦第一座室电话 : 传真 : 邮政编码 : 天津世联兴业房地产咨询有限公司天津市和平区解放北路 188 号信达广场 10 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 广州市世联房地产咨询有限公司广州市天河区体育东路 138 号金利来大厦室电话 : 传真 : 邮政编码 : 东莞世联地产顾问有限公司东莞市南城区元美路华凯广场 A 座单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 世联房地产咨询 ( 惠州 ) 有限公司惠州市江北沿江二路富力国际中心 21 楼 11 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 珠海世联房地产咨询有限公司珠海市香洲区吉大海滨南路 47 号光大国际贸易中心大厦 17F8-9 单位电话 : 传真 : 邮政编码 : 广州市世联房地产咨询有限公司佛山分公司佛山市创意产业园 7 号楼 2 层 201 房电话 : 传真 : 邮政编码 : 杭州世联房地产咨询有限公司杭州市天目山路 294 号杭钢冶金科技大厦 10 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 厦门世联兴业房地产顾问有限公司厦门市鹭江道 8 号国际银行大厦 16 楼 C/D 单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 长沙世联兴业房地产顾问有限公司长沙市芙蓉中路二段 80 号顺天国际财富中心 36 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司沈阳市和平区和平北大街 69 号总统大厦 C 座 16 层室电话 : 传真 : 邮政编码 : 大连世联兴业房地产顾问有限公司大连市中山区中山路 136 号希望大厦 1202 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 西安世联投资咨询有限公司西安市科技路 33 号高新国际商务中心 32 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 合肥世联投资咨询有限公司合肥市政务区东流路 999 号新城国际 B 座 10 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 武汉世联兴业房地产顾问有限公司武汉市江汉区建设大道 847 号瑞通广场 B 座 19 层及 21 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 上海世联房地产顾问有限公司南京分公司南京市汉中 1 路国际金融中心 16 楼 A 座电话 : 传真 : 邮政编码 : 深圳世联房地产顾问无锡有限公司无锡市中山路 359 号东方广场 B 座 10 楼 A-E/M 单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 成都世联兴业房地产顾问有限公司成都武侯区人民南路三段 2 号汇日央扩国际广场 18 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 济南世联怡高物业顾问有限公司济南市山大路 201 号创展中心 5 楼 516 号电话 : 传真 : 邮政编码 : 福州世联房地产顾问有限公司福州市五四路 158 号环球广场 A 区 19 楼单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 四川嘉联兴业地产顾问有限公司成都市人民南路四段 27 号商鼎国际 1 栋 B 座 17 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 重庆纬联地产顾问有限公司重庆市渝中区中山三路 131 号希尔顿商厦 31 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 免责申明本报告仅作提供资料之用, 属亍非盈利性的市场信息交流行为如需引用, 请增加由亍统计时间和口径的差异, 可能出现不相关政府部门最终公布数据丌一致的情形, 最终以政府部门权威数据为准的提示本公司力求报告内容准确完整, 但丌对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有, 如需引用和转载, 需征得版权所有者的同意任何人使用本报告, 视为同意以上申明 20/

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众厦地产深圳公司地址翻译： 2012 年上半年惠州房地产市场分析报告惠州分公司事业部 2012.07.10 ShenZhen JOINSUN Inustry Development Co.,Lt 目录前言...2 1. 宏观环境分析...2 2. 行业政策...4 3. 土地市场...5 4. 新房市场...11 5. 二手房市场...20 6. 总结及预测...21 1 ShenZhen JOINSUN Inustry