2018/4 2018/5 2018/6 2018/7 2018/8 2018/9 2018/ / / /1 2019/2 2019/3 / 房地产发布时间 : 证券研究报告 / 行业动态报告一线城市成交量回升, 三四月小阳春行情继续优于大

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窟符蒿
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1 2018/4 2018/5 2018/6 2018/7 2018/8 2018/9 2018/ / / /1 2019/2 2019/3 / 房地产发布时间 : 证券研究报告 / 一线城市成交量回升, 三四月小阳春行情继续优于大势上次评级 : 优于大势报告摘要 : 市场表现 : 本周申万房地产板块收于点, 累计上涨 0.09%, 同期上证综指下跌 0.43%, 深证成指累计上涨 0.28%, 沪深 300 上涨 1.01%; 行业横向对比来看, 房地产板块上涨 0.09%, 位列中游行业动态 : 本周, 万科 A 迪马股份金科股份万通地产上实发展绿景控股顺发恒业京汉股份凤凰股份市北高新世联行信达地产金融街深深房 A 沙河股份深振业 A 深物业 A 陆家嘴西藏城投华侨城 A 宋都股份鲁商置业先后公告了 2018 年年度业绩报告, 其中万科 A 作为行业龙头企业, 交出了一份满意的答卷 :2018 年实现营业收入总额 2,976.8 亿元, 同比增长 22.6%, 实现归属于上市公司股东的净利润亿元, 同比增长 20.4%, 每股基本盈利 3.06 元, 同比增长 20.4%;2019 年公司计划实现新开工面积 3,609 万平方米, 竣工面积 3,076.6 万平方米土地交易 :3 月 18 日 -3 月 24 日全国 100 大中城市合计供应土地规划建面万平米, 合计成交土地建筑面积万平米 ; 当周土地成交楼面均价为元 / 平米, 溢价率 17.82%; 百城土地成交总价为亿元 ; 二线城市土地成交溢价率保持在 20% 以上, 保持回暖态势重点事件 : 近期, 一线城市市场成交量表现明显的回暖, 特别是北京市上周单周成交超 31 万平米, 环比增长 135%, 本周工作日日均成交量也在 5 万平米以上, 我们认为一线城市及部分热点二线城市市场在经历了 2 年多政策调控, 市场持续低迷后, 率先实现回暖近期一线城市受小阳春行情影响, 成交量的上升, 一线城市刚需购买力入市, 特别是北京市供应量增加房企加大促销力度, 成交面积暴涨, 是否为明确的见底反弹仍有待观察个股方面我们推荐业绩确定性强资源卓越的一线房企 : 万科 A 保利地产新城控股华夏幸福华侨城 A 和金地集团 ; 建议关注销售高速成长业绩弹性大的二线房企和区域龙头 : 中南建设蓝光发展金科股份荣盛发展和阳光城 ; 风险提示 : 调控政策进一步收紧 ; 市场表现超预期下行 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 -1% -8% -15% -22% -29% -36% 房地产沪深 300 [Table_Trend] 涨跌幅 (%) 1M 3M 12M 绝对收益 11.86% 32.12% -5.69% 相对收益 6.33% 3.50% -5.13% 行业数据成分股数量 ( 只 ) 163 总市值 ( 亿 ) 流通市值 ( 亿 ) 市盈率 ( 倍 ) 市净率 ( 倍 ) 1.96 成分股总营收 ( 亿 ) 成分股总净利润 ( 亿 ) 2081 成分股资产负债率 (%) [Table_Report] 相关报告东北证券房地产周报 : 房企发债成本下行, 热点二线城市土地成交回暖东北证券房地产周报 : 土地市场成交持续疲弱,1-2 月销售增速如期回落年 1-2 月房地产数据点评 : 房地产投资增速超预期, 新开工增速预期下行证券分析师 : 高建执业证书编号 :S 重点公司主要财务数据重点公司现价 EPS PE 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 评级万科 A 买入荣盛发展买入中南建设买入金地集团买入华夏幸福买入研究助理 : 张云凯执业证书编号 :S 联系人 : 沈路遥执业证书编号 :S shenly@nesc.cn 请务必阅读正文后的声明及说明

2 1. 市场表现 1.1. 板块表现本周申万房地产板块收于点, 累计上涨 0.09%, 同期上证综指下跌 0.43%, 深证成指累计上涨 0.28%, 沪深 300 上涨 1.01%; 行业横向对比来看, 房地产板块上涨 0.09%, 位列第十一位图 1: 沪深 300 与申万房地产板块数据来源 : 东北证券,Wind 图 2: 申万板块周涨跌幅比较数据来源 : 东北证券,Wind 1.2. 行业个股表现请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 14

3 本周板块内涨幅第一为东沣 B(200160), 本周累计涨幅 14.89%, 其次为京汉股份云南城投宋都股份金科股份 ; 跌幅前五则分别为南京高科空港股份张江高科市北高新与苏州高新表 1: 本周涨跌幅榜涨幅跌幅 1 东沣 B(200160) 14.89% 南京高科 (600064) % 2 京汉股份 (000615) 11.56% 空港股份 (600463) % 3 云南城投 (600239) 10.24% 张江高科 (600895) % 4 宋都股份 (600077) 10.09% 市北高新 (600604) % 5 金科股份 (000656) 9.94% 苏州高新 (600736) % 数据来源 : 东北证券整理,wind 1.3. 个股重要公告本周, 万科 A 迪马股份金科股份万通地产上实发展绿景控股顺发恒业京汉股份凤凰股份市北高新世联行信达地产金融街深深房 A 沙河股份深振业 A 深物业 A 陆家嘴西藏城投华侨城 A 宋都股份鲁商置业先后公告了 2018 年年度业绩报告, 其中万科 A 作为行业龙头企业, 交出了一份满意的答卷 :2018 年实现营业收入总额 2,976.8 亿元, 同比增长 22.6%, 实现归属于上市公司股东的净利润亿元, 同比增长 20.4%; 各项新业务, 如物流滑雪等均取得长足进展 ; 实现每股基本盈利 3.06 元, 同比增长 20.4%;2019 年公司计划实现新开工面积 3,609 万平方米, 竣工面积 3,076.6 万平方米表 2: 地产板块个股重要公告公司名称公告日期公告内容万科 A 3/ 年年度报告 2018 年公司实现销售面积 4,037.7 万平方米, 销售金额 6,069.5 亿元, 分别增长 12.3% 和 14.5%, 在全国商品房市场的份额上升至 4.05%, 在 24 个城市的销售金额位列当地第一全年开发项目新开工面积约 4,992.8 万平方米, 同比增长 36.7%, 较年初计划增长 40.8%; 开发项目实现竣工面积约 2,756.3 万平方米, 同比增长 19.8%, 较年初计划增长 4.8% 公司实现营业收入 2,976.8 亿元, 同比增长 22.6%; 实现归属于上市公司股东的净利润亿元, 同比增长 20.4%; 每股基本盈利 3.06 元, 同比增长 20.4%; 全面摊薄的净资产收益率为 21.7%, 较 2017 年增加 0.54 个百分点迪马股份 3/ 年年度报告 2018 年, 公司加大核心城市纵深发展, 强化精选深耕战略, 通过集团区域城市项目四级组织管理架构, 进一步提高多元化拿地能力, 有效降低土地获取成本, 追求项目收益的最大化报告期内, 公司新增土地储备 20 宗, 新开工面积万方, 在建面积约万平方米, 同比增长约 44.26% 公司房地产开发及物业实现收入 1,215, 万元, 同比增长 40.16%, 毛利率 29.03%, 同比增长 5.00 个百分点, 实现归母净利润亿元, 同比增长 51.87% 金科股份 3/ 年年度报告 2018 年, 公司及所投资的公司实现销售金额 1188 亿元, 同比增长 81%, 首次突破千亿规模 ; 房地产销售面积 1342 万平方米, 同比增长 59%; 公司实现营业收入亿元, 同比增长 19%, 连续 8 年保持增长公司实现归属于上市公司股东的净利润亿元, 同比增长 93.85%; 全年实现销售回款 1051 亿元, 新开工面积约 2700 万平方米, 竣工面积约 810 万平方米公司资产总额亿元, 同比增长 47%; 资产负债率保持下降趋势, 较上年降低 2.16 个百分点 ; 每股收益 0.72 元, 同比增长 106%; 净资产收益率 19.45%, 同比增长 8.82 个百分点泰禾集团 3/25 关于转让南昌茵梦湖项目四家标的公司部分股权的公告公司全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 14

4 与世茂房地产控股有限公司全资子公司福州傲尔企业管理有限公司于 2019 年 3 月 25 日签署南昌茵梦湖国际旅游度假区项目股权转让协议书, 福州泰禾向福州傲尔转让南昌茵梦湖项目四家标的公司南昌茵梦湖置业有限公司南昌欧风置业有限公司南昌茵梦湖酒店投资管理有限公司南昌安晟置业有限公司各 51% 股权, 双方将合作开发南昌茵梦湖国际旅游度假区项目合计股权对价亿元, 承接债务 3.17 亿元, 总对价亿元万通地产 3/ 年年度报告公司在 2018 年阶段主要涉及房地产开发销售与商业物业运营房地产金融等多个业务板块, 开发经营模式以自主开发自主销售自主运营为主报告期内, 公司实现营业收入亿元, 较上年增加 10.62%, 其中房地产销售收入亿元, 毛利率 29.15%, 房屋租赁收入 2.39 亿元, 毛利率 58.25%; 实现归属于母公司所有者的净利润 3.27 亿元, 同比减少 8.11% 全年累计已预售面积万平方米, 累计竣工面积万平方米, 新增待开发面积万平方米, 资产规模有效增长, 经营业绩稳步提升, 物业价值逐步显现上实发展 3/ 年年度报告 2018 年度, 公司坚持以上海为核心的 1+3+X 的战略布局, 适时增持优质项目资源 ; 依托技术和管理优化, 不断提高项目管理的效率和精度, 提升盈利能力 ; 整合国内外战略合作伙伴资源, 推动产业地产项目落地, 加快主业升级报告期内, 公司实现营业收入亿元, 比上期增加 18.01% 项目销售上, 公司全年实现签约面积万平方米, 签约金额亿元 ; 物业服务板块实现收入 7.52 亿元, 新承接项目 20 个成功续标项目 39 个, 物业服务面积 2300 万平方米 ; 不动产经营方面, 全年实现房地产租赁收入 3.71 亿元绿景控股 3/ 年年度报告报告期内, 公司实现营业收入万元, 比上年同期下降 21.06%; 实现营业利润 7, 万元, 比上年同期增长 %; 实现归属于母公司所有者净利润万元, 比上年同期增长 % 公司房地产存货中的住宅已经基本销售完毕, 仅剩余车位及少量商铺, 公司目前无土地储备, 亦无正在开发及待开房地产项目报告期内, 房地产业务的工作重点是清理库存, 但销售情况欠佳公司目前正在积极寻求向医疗方向进行战略转型, 并逐步处置从事房地产业务的子公司泰禾集团 3/27 关于转让漳州泰禾房地产开发有限公司部分股权的公告公司全资子公司厦门泰禾房地产开发有限公司与世茂房地产控股有限公司持股公司厦门悦霖企业管理有限公司于 2019 年 3 月 27 日签署漳州泰禾红树湾项目股权转让协议书, 厦门泰禾向厦门悦霖转让厦门泰禾持有的漳州泰禾房地产开发有限公司 40% 股权, 股权对价为 5, 万元, 同时厦门悦霖将按股权比例以 57, 万元承接厦门泰禾对漳州泰禾的股东借款, 交易总对价为 63, 万元顺发恒业 3/ 年年度报告 2018 年度公司主业专注于房地产开发与经营, 项目主要分布在浙江安徵江苏三地报告期内, 公司实现营业收入 271, 万元, 营业利润 135, 万元, 归属于母公司所有者的净利润 102, 万元, 分别较上年同期增长 % 40.19% 和 34.34% 2018 年度, 公司在建项目规划总建筑面积为 6.98 万平方米 ;2018 年 1-12 月, 公司完成合同销售金额 211, 万元, 合同销售面积万平方米, 分别较上年同期下降 16.43% 和 9.28% 京汉股份 3/ 年年度报告 2018 年, 公司实现营业收入 2,888,554, 元, 营业利润 169,103, 元报告期内, 公司归属于母公司所有者的净利润 157,319, 元房地产业务方面, 公司主要的竞争优势为具备京汉铂寓京汉君庭两条成熟的住宅产品线, 公司通过股权收购资产收购增资合作基金并购等多种方式成功获取多个文旅养老项目及健康住宅项目, 先后布局川渝雄安新区周边张家界广东阳江等多个城市 2018 年度, 公司新增土地储备万平方米, 累计竣工面积万平方米, 完成签约销售面积 1, 万平方米凤凰股份 3/ 年年度报告公司的主营业务为房地产开发与销售, 经营模式以自主开发销售为主, 公司的业务板块分为住宅地产开发和商业地产开发报告期内, 公司实现营业收入 1,046,968, 元, 归属于母公司的净利润为 564,175, 元 2018 年, 公司在建项目 5 个约 137 万平方米,6 月份通过竞买, 以 10.1 亿元竞得镇江京口区纯住宅宗地一块, 总建筑面积约 20 万平方米楼面地价 6320 元 / 平方米本年住宅无竣工, 生产量比上年大幅度减少, 泰兴镇江项目住宅销售较好, 完成住宅销售面积 99, 平方米, 住宅库存量比上年有较大幅度减少市北高新 3/ 年年度报告报告期内, 公司归属于上市公司股东的净利润达 2.38 亿元, 比上年增长了 2.66%, 请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 14

5 世联行 3/28 信达地产 3/28 金融街 3/28 深深房 A 3/28 万科 A 3/28 沙河股份 3/29 深振业 A 3/29 深物业 A 3/29 上市公司的业绩呈现出稳步增长态势截至 2018 年末, 公司及控股子公司产业载体租赁面积为万平方米, 同比增长 21.10%, 产业载体租赁收入为 3.31 亿元, 同比增长 49.77% 与此同时, 由于公司产业载体销售策略的影响和可售住宅面积的大幅减少, 全年销售项目签约面积为 1.97 万平方米, 签约面积同比减少 75.50%, 签约金额 1.27 亿元, 同比减少 93.49% 公司及控股子公司在建工程项目共有 3 个, 总建筑量万平方米 2018 年年度报告 2018 年度, 公司实现营业收入亿元, 同比下降 8.26%; 归属上市公司股东的净利润 4.16 亿元, 同比下降 58.59% 主要由于交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策各地房地产调控政策市场转冷等因素的影响, 交易服务板块营业收入为亿元, 同比下降 18.63% 公司的其他主营业务板块均实现同比增长, 交易后服务板块实现营业收入亿元, 同比增长 20.12%; 资产运营服务板块实现营业收入 6.34 亿元, 同比增长 89.83%; 资产管理板块实现营业收入 5.52 亿元, 同比增长 7.12% 2018 年年度报告 2018 年度, 公司实现营业收入亿元, 比上年同期亿元增加 23.25%; 实现净利润亿元, 较上年同期亿元增加 %; 归属母公司净利润亿元, 比上年同期亿元增长 % 报告期内, 公司累计实现房地产权益销售面积万平方米, 同比增长 31.05%; 权益销售合同额亿元, 同比增长 37.81% 报告期内, 新开工面积万平方米 ; 竣工面积万平方米 2018 年年度报告 2018 年度, 公司房产开发业务实现营业收入亿元, 同比下降 15.72%; 但受益于项目投资价值显现项目成本管控提升以及当期结算项目结构性等因素, 房产开发业务毛利率较去年提高个百分点至 45.77% 报告期内, 公司新增项目 20 个, 新增权益建筑面积 356 万平方米, 实现权益投资额 191 亿元, 地上权益面积土地均价约 7699 元 / 平米 ; 公司实现销售签约额约 307 亿元, 较去年同期增长 30%, 其中商务地产项目实现销售签约额 59 亿元 ( 实现销售面积 21.5 万平米 ); 住宅地产项目实现销售签约额 248 亿元 ( 实现销售面积 86.4 万平米 ) 2018 年年度报告 2018 年度, 公司实现营业收入亿元, 同比增长 61.61%; 利润总额 6.83 亿元, 同比增长 %; 归属于上市公司股东的净利润 5.03 亿元, 同比增长 % 截至 2018 年 12 月 31 日, 公司归属于上市公司股东的净资产亿元, 较上年同期增长 17.82% 资产负债率 31.40%, 较上年末减少 0.92 个百分点报告期内, 公司项目开发进度基本实现目标计划, 本年未新增土地储备 ; 2018 年 1-12 月, 公司实际销售面积 47,808 平方米, 房地产营业收入 159,547 万元, 毛利率达 71.57%, 房产销售业绩稳中有进关于根据一般性授权配售新 H 股的公告万科企业股份有限公司于 2019 年 3 月 27 日交易时间结束后与配售代理就配售 262,991,000 股新 H 股订立配售协议, 配售价为每股 H 股港元据此, 配售代理将按尽力基准于配售期按配售协议所载之条款及条件向不少于六名承配人 ( 包括专业投资者机构投资者或其他投资者 ) 配售配售股份 2018 年年度报告 2018 年度, 公司实现营业收入 35,793 万元 ; 归属于上市公司股东的净利润 14,600 万元报告期内, 公司项目主要集中在二三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市, 土地储备 105,623 平方米, 竣工面积 32, 平方米 ;2018 年 1-12 月, 公司实际销售面积 46, 平方米, 其中住宅销售面积 45, 平方米 2018 年年度报告 2018 年度, 全年实现营业收入亿元, 利润总额亿元, 归属于母公司股东的净利润 8.74 亿元, 加权平均净资产收益率为 14.86%; 截至 2018 年 12 月 31 日, 公司总资产亿元归属于上市公司股东的净资产亿元, 资产负债率为 52.82%, 资产状况优良报告期内, 公司累计实现合同销售面积万平方米, 合同销售金额亿元, 分别较去年增长 15.13% 和 60.77%; 公司实现资产经营收入万元, 自有物业出租率达到 98% 以上, 远超行业平均水平 2018 年年度报告 2018 年公司实现营业收入约 27.9 亿元, 利润总额约 7.8 亿元, 净利润 5.93 亿元, 到年底公司资产规模约 58.2 亿元, 净资产 33.4 亿元资产负债率为 42.6%, 财务状况稳健优质, 抗风险能力强, 净资产收益率约为 18%, 高于行业平均水平截至 2018 年 12 月 31 日, 公司新增占地面积约 6.8 万平方米, 计容建筑面积约 38 万平方米, 总建筑面积超过 50 万平方米的观澜蚌岭城市更新项目, 请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 14

6 已完成项目收购工作 ; 物管板块共新增拓展面积超过 150 万平方米, 成功获得阿里巴巴杭州滨江园区等 8 个产业园区项目, 不断壮大产业规模, 完成了物管新增面积翻番的年度目标陆家嘴 3/ 年年度报告 2018 年, 公司实现营业收入为亿元, 较 2017 年度增长 35.54%; 实现归属于上市公司股东的净利润为亿元, 较 2017 年度增长 7.04% 截至 2018 年末, 公司实现亿元物业管理收入, 比 2017 年度同期增加 30.97%, 商业物业总建筑面积超过 44 万平方米, 其中 : 在营的陆家嘴 96 广场和陆家嘴 1885 年末出租率分别达到 97% 和 100%; 公司实现各类房产销售现金流入合计亿元, 其中 : 住宅物业实现销售收入亿元, 办公物业实现现金流入亿元西藏城投 3/ 年年度报告报告期内, 公司董事会按照 2018 年的经营计划, 积极推动公司各项业务稳步有序开展 2018 年度, 公司实现营业收入亿元, 利润总额 1.06 亿元, 实现归属于上市公司股东的净利润 1.04 亿元其中, 公司收入主要来源于房地产销售, 实现亿元的销售收入, 毛利率为 42.42%, 比上年同比增加个百分点华侨城 A 3/ 年年度报告 2018 年末公司总资产达 2,942 亿元, 同比增长 35%; 全年实现营业收入 481 亿元, 同比增长 13.7%; 利润总额 154 亿元, 同比增长 20% 公司的资产规模收入和利润指标均达到历史最高水平, 经营质量显著提高截至报告期末, 公司土地储备待开发面积约 1, 万平方米, 公司旅游综合及房地产开发竣工万平方米, 全年累计销售面积万平方米宋都股份 3/ 年年度报告 2018 年公司实现房地产销售面积近万平方米, 销售金额约亿元人民币公司整体实现营业收入亿元, 比上年同期增加 67.03%; 归属母公司净利润 4.11 亿元, 较上年同期增加 % 截至 2018 年 12 月 31 日, 公司总资产总额为亿元, 较年初亿元增加 36.11% 鲁商置业 3/ 年年度报告 2018 年, 公司实现营业收入亿元, 同比增长 6.45%, 实现利润总额 4.58 亿元, 实现归属于母公司所有者的净利润 1.62 亿元, 分别同比增长 48.78% 和 26.54%; 截至 2018 年 12 月 31 日, 公司总资产亿元, 同比增长 8.47%, 净资产亿元, 同比降低 9.40% 2018 年公司实现合同销售额亿元, 销售面积万平方米, 分别同比增加 22.02% 和 8.76%, 实现了年初制定的销售目标公司全年实现新开工万平方米, 同比增加 4.8%, 竣工面积万平方米, 同比减少 20.8% 数据来源 : 公司公告, 东北证券整理 2. 行业政策及新闻根据海南省出台的关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见, 对不同情形的存量商品住宅用地, 提出 4 类处置措施 : 一是土地用途改变, 市县政府可以通过依法调整规划增加容积率改变土地使用年限退还土地差价等措施, 鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设 ; 二是土地置换, 允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途的建设用地 ; 三是转让盘活, 鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地, 改变用途转型用于产业项目建设 ; 四是依法有偿收回, 对存量商品住宅用地依法有偿收回, 寄希望以此盘活存量的 3.1 万亩存量商品住宅用地表 3: 行业相关新闻时间内容海南省政府出台政策, 鼓励和引导存量商品住宅用地改变用途用于产业项目建设, 促进产业转型升级, 3/25 同时保持房地产市场平稳健康发展国务院办公厅发布关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见 : 对工程建设项目审批制度实 3/26 施全流程全覆盖改革主要目标 :2019 年上半年, 全国工程建设项目审批时间压缩至 120 个工作日以内, 省 ( 自治区 ) 和地级及以上城市初步建成工程建设项目审批制度框架和信息数据平台 ; 到 2019 请务必阅读正文后的声明及说明 6 / 14

年底, 工程建设项目审批管理系统与相关系统平台互联互通 ; 试点地区继续深化改革, 加大改革创新力度, 进一步精简审批环节和事项, 减少审批阶段, 压减审批时间, 加强辅导服务, 提高审批效能到 2020 年底, 基本建成全国统一的工程建设项目审批和管理体系数据来源 : 网络资料, 东北证券整理表 4: 政策相关新闻时间内容海口市住建局近日印发

条件的可纳入政策性住房保障体系江苏省政府办公厅近日下发关于江苏省 2019 年价格调控目标责任制的实施意见, 明确 2019 年全省价格调控预期目标为年度涨幅 3% 左右实施意见提出, 今年要进一步加强房地产市场调控贯彻落实 3/29 国家和省房地产市场调控政策, 因城施策, 分类指导, 规范商品住房销售价格行为, 促进房地产市场平稳健康发展数据来源 : 东北证券整理 3.

7 年底, 工程建设项目审批管理系统与相关系统平台互联互通 ; 试点地区继续深化改革, 加大改革创新力度, 进一步精简审批环节和事项, 减少审批阶段, 压减审批时间, 加强辅导服务, 提高审批效能到 2020 年底, 基本建成全国统一的工程建设项目审批和管理体系数据来源 : 网络资料, 东北证券整理表 4: 政策相关新闻时间内容海口市住建局近日印发关于规范新建商品房买卖合同网签备案管理的通知, 要求在商品房买卖合 3/26 同签订之日起 30 日内进行网签备案, 严禁滞后网签从今年 4 月 1 日开始执行的大连市存量房交易合同网签备案管理办法, 要求除个别情况外的存量 3/27 房交易须网签备案, 并办理第三方资金监管深圳将加强城中村租赁市场监管, 引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造, 满足 3/28 条件的可纳入政策性住房保障体系江苏省政府办公厅近日下发关于江苏省 2019 年价格调控目标责任制的实施意见, 明确 2019 年全省价格调控预期目标为年度涨幅 3% 左右实施意见提出, 今年要进一步加强房地产市场调控贯彻落实 3/29 国家和省房地产市场调控政策, 因城施策, 分类指导, 规范商品住房销售价格行为, 促进房地产市场平稳健康发展数据来源 : 东北证券整理 3. 土地市场本周土地市场数据统计至 2019 年第 12 周, 即 3 月 18 日 -3 月 24 日全国 100 大中城市合计供应土地规划建面万平米, 合计成交土地建筑面积万平米 ; 当周土地成交楼面均价为元 / 平米, 溢价率 17.82%; 成交总价方面, 百城土地成交总价为亿元, 其中一线二线三线城市分别占比 7.73% 64.11% 28.16%, 本周土地市场表现有所好转, 成交总量止跌回升, 成交溢价率延续回暖态势分城市级别来看, 一线二线三线城市本周成交土地面积为万平米, 楼面均价分别为元 / 平米元 / 平米元 / 平米, 土地成交溢价率为 0.00% 20.11% 18.22%, 二线城市土地成交溢价率保持在 20% 以上, 保持回暖态势图 3: 百城土地供应成交情况图 4: 百城土地成交均价及溢价率数据来源 : 东北证券,wind 数据来源 : 东北证券,wind 请务必阅读正文后的声明及说明 7 / 14

图 5: 百城土地成交总价图 6: 一二三线城市土地总价情况数据来源 : 东北证券,wind 数据来源 :

东北证券,wind 数据来源 : 东北证券,wind 图 9: 一二三线城市成交土地溢价率数据来源 :

房企融资情况本周发行债券的房企共 6 家, 发行规模以华远地产的 19 华远 02 世茂股份的 19 沪世茂

8 图 5: 百城土地成交总价图 6: 一二三线城市土地总价情况数据来源 : 东北证券,wind 数据来源 : 东北证券,wind 图 7: 一二三线城市供应土地面积情况图 8: 一二三线城市成交土地面积情况数据来源 : 东北证券,wind 数据来源 : 东北证券,wind 图 9: 一二三线城市成交土地溢价率数据来源 : 东北证券,Wind 4. 房企融资情况本周发行债券的房企共 6 家, 发行规模以华远地产的 19 华远 02 世茂股份的 19 沪世茂 CP001 和华夏幸福的 19 华夏 01 最大, 均为 10 亿元 ; 融资成本方面, 本周发行的债券其利率水平较相同发行人于 2018 年所发行的相同期限的债券利率水平均有所下降请务必阅读正文后的声明及说明 8 / 14

9 表 5: 本周房企发债情况公司名称债券简称及性质性质债项评级主体评级发行规模 ( 亿元 ) 发行期限 ( 年 ) 票面利率利差资金用途备注阳光集团 19 阳集 02 一般公司债民营企业 AA+ AA+ 2 ( 计划规模 ) % 4.79% 用于偿还到期或者投资者回售的公司债券成本低于 2018 年 12 月 6 日发行的 3 年期中票 (7.89%) 荣和 19 荣和 01 一般公司债中外合资企业 AA AA 6.5 ( 计划规模 ) % 4.93% 用于发行人补充营运资金成本与 2018 年 3 月 29 日发行的 3+2 年期公司债相当成本低于 2019 年 1 月 25 日华远地产 19 华远 02 私募债地方国有企业 - AA % 3.88% 用于偿还公司债券发行的 2+1 年期公司债 (6.65%) 2018 年 12 月 14 日发行的 2+1 年期公司债 (7.5%) 华远地产 19 华远地产 CP001 一般短期融资券地方国有企业 A-1 AA D 3.94 % 1.47% 用于补充营运资金和偿还到期债务成本低于 2018 年 11 月 27 日发行的 365D 短期融资券 (4.88%) 世茂股份 19 沪世茂 CP001 一般短期融资券外资企业 A-1 AA D 3.67 % 1.19% 用于偿还信用债券信用债券利息和金融机构借款成本低于 2018 年 4 月 24 日发行的 365D 短期融资券 (5.48%) 帝泰发展 19 帝泰 SCP001 超短期融资债券外商独资企业 - AA D 7.10% 4.73% 用于归还贷款成本低于 2018 年 4 月 25 日发行的 84D 短期融资券 (7.20%) 成本低于 2018 年 12 月 20 华夏幸福 19 华夏 01 一般公司债民营企业 AAA AAA % 2.88% 用于偿还到期或回售的公司债券日发行的 5 年期公司债 (7.00%) 2018 年 5 月 29 日发行的 3+2 年期公司债 (6.80%) 数据来源 :wind, 东北证券整理本周地产企业信用债成交量第一为 17 绿城房产 MTN002, 周成交量为亿元表 6: 本周交易所地产债成交情况公司债券简称剩余期限 ( 年 ) 周成交量 ( 亿 ) 票面利率 (%) 中债估价收益率 (%) 主体评级名称绿城集团 17 绿城房产 MTN AAA 壹佰物业 16 阳光 A 壹佰物业 16 阳光 A 招商蛇口 18 招商蛇口 SCP AAA 世茂股份 19 沪世茂 CP AAA 金茂集团 19 金茂 SCP AA+ 华远地产 19 华远地产 CP AA 中南建设 15 中南建设 MTN AA+ 绿城集团 17 绿城房产 MTN AAA 请务必阅读正文后的声明及说明 9 / 14

华润置地 18 华润置地 MTN001 1.9399 4.20 5.38 3.54 AAA 万达商业 16 大连万达 MTN003 0.4822 3.90 3.64 3.83 AAA 招商蛇口 19 招商蛇口 SCP001 0.1288 3.00 2.98 2.94 AAA 阳光城 19 阳光城 PPN001 2.9754 3.00 7.50 7.

10 华润置地 18 华润置地 MTN AAA 万达商业 16 大连万达 MTN AAA 招商蛇口 19 招商蛇口 SCP AAA 阳光城 19 阳光城 PPN AA+ 绿地集团 15 绿地 MTN N AA+ 阳光集团 19 福建阳光 SCP AA+ 数据来源 :wind, 东北证券整理表 7: 近期房企中债隐含评级变动情况公司名称最新变动日期最新中债隐含评级主体评级北京金泰房地产开发有限责任公司 AA- AA-( 债项评级 AA, 调低, 北京京煤集团有限责任公司担保 ) 泰禾集团股份有限公司 A AA+ 国购投资集团 C C 福星惠誉控股有限公司 A+ AA 融信 ( 福建 ) 投资集团有限公司 A+ AA+ 银亿股份有限公司 C C 冠城大通股份有限公司 AA- AA 景瑞地产 ( 集团 ) 有限公司 A+ AA 数据来源 :wind, 东北证券整理 5. 重点事件点评 : 一线城市市场呈现小阳春行情自春节以来,30 大中城市商品房成交面积较 2018 年同期均有所回暖,2019 年第周成交面积分别为 317 万平米 320 万平米 386 万平米 ; 成交结构方面, 一线城市成交占比在春节后逐步提升,2019 年第十二周时, 一线城市成交面积为万平米, 占比 25.72%, 较 2018 年年底保持在 15%-20% 有明显提升, 同比增速更是达到 110% 图 10:30 大中城市商品房成交面积及同比数据来源 :Wind, 东北证券请务必阅读正文后的声明及说明 10 / 14

图 11: 一二三线城市成交同比图 12: 一二三线城市成交占比数据来源 :Wind, 东北证券数据来源 :Wind, 东北证券我们针对一线城市成交数据进行分解, 从月度数据上可以看到,3 月北京市成交量由 28.35 万方提升至 75.

年 2 3 月成交面积数据来源 :Wind, 东北证券注 :2019 年 3 月与 2018 年 3 月数据均统计至 28 日 ; 数据来源 :Wind, 东北证券整理在基本面无太大改变的前提下, 我们认为这样的成交量暴涨更多是结构性因素, 如

部分房企则推出了促销活动以加强项目去化, 如泰禾集团此前推出的一号抢收活动此外, 本周北京市二手商品住宅成交面积为 33.5 万平米, 较 2018 年同期增长 13%, 与春节因素有一定影响 ;2019 年 3 月北京市二手商品住宅成交 132.

11 图 11: 一二三线城市成交同比图 12: 一二三线城市成交占比数据来源 :Wind, 东北证券数据来源 :Wind, 东北证券我们针对一线城市成交数据进行分解, 从月度数据上可以看到,3 月北京市成交量由万方提升至 75.8 万方, 且成交量主要集中于第十二周, 即 3 月 18 日 -24 日, 单周成交面积达 31 万平米, 环比增长 135%; 而本周也延续了上周的迅猛态势, 日均成交面积在 5 万平米以上图 13: 一线城市成交面积图 14: 一线城市 2019 年 2 3 月成交面积数据来源 :Wind, 东北证券注 :2019 年 3 月与 2018 年 3 月数据均统计至 28 日 ; 数据来源 :Wind, 东北证券整理在基本面无太大改变的前提下, 我们认为这样的成交量暴涨更多是结构性因素, 如集中签约供应量, 折扣力度加大相关根据北京市住房和城乡建设委员会披露,2019 年 3 月北京市合计发放 12 张住宅项目预售证, 而 2018 年同期预售证仅为 9 张, 且其中 5 张为 3 月 31 日发放, 无法在三月形成有效供给 ; 此外, 部分房企则推出了促销活动以加强项目去化, 如泰禾集团此前推出的一号抢收活动此外, 本周北京市二手商品住宅成交面积为 33.5 万平米, 较 2018 年同期增长 13%, 与春节因素有一定影响 ;2019 年 3 月北京市二手商品住宅成交万平米, 较 2018 年同期增长约 36 万平米, 但 1 月 2 月成交面积则较 2018 年同期分别减少约 10 万平米可以看到, 面对市场变化更为敏感的二手房市场表现出一定的回暖, 但并未表现出类似于一手房成交量的爆发性增长请务必阅读正文后的声明及说明 11 / 14

北京住房和呈现建设委员会, 东北证券图 17: 北京二手商品住宅成交面积 ( 周 ) 在

12 图 15:2019 年 3 月北京市预售证发放情况图 16:2019 年 2 月北京市预售证发放情况数据来源 : 北京住房和呈现建设委员会, 东北证券数据来源 : 北京住房和呈现建设委员会, 东北证券图 17: 北京二手商品住宅成交面积 ( 周 ) 在图 18: 北京市二手商品住宅成交面积 ( 月 ) 数据来源 :Wind, 东北证券数据来源 :Wind, 东北证券对于 2019 年房地产市场, 我们坚持认为一线城市及部分热点二线城市市场在经历了 2 年多的政策调控, 市场持续低迷后率先实现回暖, 刚需购买力得到释放近期一线城市成交量的上升, 特别是北京市成交面积暴涨的情况更多与供应量增加房企加大促销力度相关, 更大的可能性是春节后的小阳春行情, 是否为明确的见底反弹仍有待观察请务必阅读正文后的声明及说明 12 / 14

13 分析师简介 : 张云凯, 美国约翰霍普金斯大学金融学硕士, 三年半信托公司一线业务从业经验,2017 年加入东北证券研究咨询分公司, 现任房地产组组长沈路遥, 同济大学土木工程专业学士硕士, 一年房地产开发行业从业经验,2018 年加入东北证券证券研究咨询公司重要声明本报告由东北证券股份有限公司 ( 以下称本公司 ) 制作并仅向本公司客户发布, 本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利, 不与投资者分享投资收益, 在任何情况下, 我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 并在法律许可的情况下不进行披露 ; 可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的, 须在本公司允许的范围内使用, 并注明本报告的发布人和发布日期, 提示使用本报告的风险本报告及相关服务属于中风险 (R3) 等级金融产品及服务, 包括但不限于 A 股股票 B 股股票股票型或混合型公募基金 AA 级别信用债或 ABS 创新层挂牌公司股票股票期权备兑开仓业务股票期权保护性认沽开仓业务银行非保本型理财产品及相关服务若本公司客户 ( 以下称该客户 ) 向第三方发送本报告, 则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意, 本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则, 所采用数据资料的来源合法合规, 文字阐述反映了作者的真实观点, 报告结论未受任何第三方的授意或影响, 特此声明投资评级说明买入未来 6 个月内, 股价涨幅超越市场基准 15% 以上股票投资评级说明行业投资评级说明增持中性减持卖出优于大势同步大势落后大势未来 6 个月内, 股价涨幅超越市场基准 5% 至 15% 之间未来 6 个月内, 股价涨幅介于市场基准 -5% 至 5% 之间在未来 6 个月内, 股价涨幅落后市场基准 5% 至 15% 之间未来 6 个月内, 股价涨幅落后市场基准 15% 以上未来 6 个月内, 行业指数的收益超越市场平均收益未来 6 个月内, 行业指数的收益与市场平均收益持平未来 6 个月内, 行业指数的收益落后于市场平均收益请务必阅读正文后的声明及说明 13 / 14

14 东北证券股份有限公司网址 : 电话 : 地址邮编中国吉林省长春市生态大街 6666 号中国北京市西城区锦什坊街 28 号恒奥中心 D 座中国上海市浦东新区杨高南路 729 号中国深圳市南山区大冲商务中心 1 栋 2 号楼 24D 机构销售联系方式姓名办公电话手机邮箱华东地区机构销售阮敏 ( 副总监 ) ruanmin@nesc.cn 吴肖寅 wuxiaoyin@nesc.cn 齐健 qijian@nesc.cn 陈希豪 chen_xh@nesc.cn 李流奇 Lilq@nesc.cn 孙斯雅 sunsiya@nesc.cn 李瑞暄 lirx@nesc.cn 华北地区机构销售李航 ( 总监 ) lihang@nesc.cn 殷璐璐 yinlulu@nesc.cn 温中朝 wenzc@nesc.cn 曾彦戈 zengyg@nesc.cn 颜玮 yanwei@nesc.cn 安昊宁 anhn@nesc.cn 华南地区机构销售刘璇 ( 副总监 ) liu_xuan@nesc.cn 刘曼 liuman@nesc.cn 林钰乔 linyq@nesc.cn 周逸群 zhouyq@nesc.cn 王泉 wangquan@nesc.cn 请务必阅读正文后的声明及说明 14 / 14

东方财富 (300059) 互联网传媒 / 传媒发布时间 : 证券研究报告 / 公司点评报告证券基金业务逆势增长, 一站式互金平台前景广阔买入上次评级 : 买入投资事件公司发布 2018 年年报和 2019 年一季度业绩预告 2018 年实现营业收入亿元

东方财富 (300059) 互联网传媒 / 传媒发布时间 :2019-03-06 证券研究报告 / 公司点评报告证券基金业务逆势增长, 一站式互金平台前景广阔买入上次评级 : 买入投资事件公司发布 2018 年年报和 2019 年一季度业绩预告 2018 年实现营业收入 31.23 亿元, 同比增长 22.64%; 实现归母净利润 9.59 亿元, 同比增长 50.52% 公司预计 2019

2018/4 2018/5 2018/6 2018/7 2018/8 2018/9 2018/ / / /1 2019/2 2019/3 / 房地产发布时间 : 证券研究报告 / 行业动态报告 一线城市成交量回升, 三四月小阳春行情继续 优于大

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