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1 北京市郊区旅游实业开发公司拟转让其持有的北京新华国际旅游有限公司股权项目评估报告天圆开评报字 [2016] 第 1133 号二〇一六年七月二十九日北京天圓開資産評估有限公司 BEIJING TIANYUANKAI ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 地址 : 北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦 15 层邮编 : 电话 : 传真 : tian_yuankaitykcpv@163.com

2 目录注册资产评估师声明... 1 评估报告摘要... 2 评估报告... 5 一委托方被评估单位及其他报告使用者... 5 二评估目的... 8 三评估对象和评估范围... 8 四价值类型及其定义五评估基准日六评估依据七评估方法八评估程序实施过程及情况九评估假设十评估结论十一特别事项说明十二评估报告使用限制说明十三评估报告日附件目录... 28

3 注册资产评估师声明一我们在执行本资产评估业务中, 遵循了相关法律法规和资产评估准则, 恪守了独立客观和公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估报告陈述的内容是客观的, 我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任二评估对象涉及的资产负债清单由委托方被评估单位申报并经其签章确认 ; 所提供资料的真实性合法性完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任三我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系 ; 与相关当事方没有现存或预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见四我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查 ; 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验, 委托方及相关当事方提供的资料能够满足出具评估报告的要求五我们出具的评估报告中的分析判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设限定条件特别事项说明及其对评估结论的影响北京天圆开资产评估有限公司 1

4 北京市郊区旅游实业开发公司拟转让其持有的北京新华国际旅游有限公司股权项目评估报告摘要天圆开评报字 [2016] 第 1133 号一经济行为及评估目的 : 根据北京市郊区旅游实业开发公司经理办公会议 ( 第 6 期 ), 北京市郊区旅游实业开发公司拟将所持有的北京新华国际旅游有限公司 100% 股权, 转让给北京城乡贸易中心股份有限公司, 股权转让采用协议转让的方式为此, 上述两方共同委托北京天圆开资产评估有限公司对所涉及的北京新华国际旅游有限公司于评估基准日的股东全部权益价值进行评估, 为上述之经济行为提供价值参考意见二评估对象和评估范围 : 评估对象为北京新华国际旅游有限公司的股东全部权益价值, 评估范围为北京新华国际旅游有限公司的全部资产及相关负债, 包括流动资产非流动资产流动负债等三价值类型 : 市场价值四评估基准日 :2016 年 3 月 31 日五评估方法 : 本次评估以持续使用和公开市场为前提, 结合委估对象的实际情况, 综合考虑各种影响因素, 分别采用资产基础法和收益法对北京新华国际旅游有限公司的股东全部权益价值进行估算, 然后加以校核考虑评估方法的适用前提和满足评估目的, 本次选用资产基础法评估结果作为最终评估结论六评估程序实施过程 : 经现场调查资料收集与分析评定估算等程序, 得出评估结论七评估结论 : 我们根据国家有关资产评估法律法规规章和评估准则, 本着独立公正科学客观的原则, 履行了资产评估必要的程序, 采用资产基础法对北京新华国际旅游有限公司的股东全部权益价值进行了评估, 在评估基准日 2016 年 3 月 31 日, 北京新华国际旅游有限公司的股东全部权益价值为万元八特别事项的说明北京天圆开资产评估有限公司 2

5 ( 一 ) 根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 ( 财税号 ), 自 2016 年 5 月 1 日起, 在全国范围内全面推开营业税改征增值税 ( 以下称营改增 ) 试点, 建筑业房地产业金融业生活服务业等全部营业税纳税人, 纳入试点范围, 由缴纳营业税改为缴纳增值税, 本次评估对北京新华国际旅游有限公司的未来收益情况按相关营改增后的新政策进行预测, 提请报告使用者予以关注 ( 二 ) 评估基准日前, 北京新华国际旅游有限公司办公场所华懋商厦写字楼 10 层共 9 间 512 平方米系按照 2000 年 4 月 7 日与北京城乡贸易中心股份有限公司签订的写字楼以租代售协议使用 2016 年 3 月北京城乡贸易中心股份有限公司与北京新华国际旅游有限公司双方协商, 解除之前签订的写字楼以租代售协议, 北京城乡收取新华国旅支付的房款 5,284, 元, 但未能办理房产过户, 形成对新华国旅的资金占用事项, 从 2000 年 7 月 18 日至 2016 年 3 月 31 日按银行 5 年期同期贷款利息支付资金占用费用, 北京城乡应支付新华国旅资金占用费 4,216, 元新华国旅将权属为北京城乡的 512 平方米房产一直作为办公用房使用, 按照北京城乡历史租赁合同的主要租金水平计算租金, 以租代售合同期内 (2000 年 4 月 7 日到 2008 年 4 月 7 日 ) 新华国旅应支付北京城乡租金 4,226, 元由于历史事项及政策变动的影响, 造成以租代售协议未按约定完成过户, 新华资产权属不完整, 未实现以租代售购买房产的目的作为补偿,2008 年 4 月 7 日到 2016 年 3 月 31 日期间北京城乡不再计收租金资金利息 4,216, 元与房租金额 4,226, 差额为 9, 元, 金额接近, 同意该部分款项相抵, 互相不再支付自 2016 年 4 月 1 日起新华国旅按照市场价格继续租赁使用北京城乡办公用房在收益法未来预测中以假设公司保持原办公地点不变, 按正常市场租赁价格考虑租金费用进行评估, 提请报告使用者予以关注 ( 三 ) 北京新华国际旅游有限公司为增值税一般纳税人, 机器设备的进项税额可以抵扣, 故本次机器设备的重置价值系不含税价值提请报告使用者予以关注 ( 四 ) 本次未考虑流动性对评估结论的影响 ( 五 ) 本次评估未考虑股权折溢价对评估结论的影响九本评估报告的使用有效期 : 评估报告自评估基准日起至经济行为实现日一年内使用有效, 即自 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日评估基准日至经济行为实现日不到一年, 但市场条件或资产状况发生重大变化时, 评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值, 应重新评估北京天圆开资产评估有限公司 3

6 以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论, 应当阅读评估报告正文北京天圆开资产评估有限公司 4

7 北京市郊区旅游实业开发公司拟转让其持有的北京新华国际旅游有限公司股权项目评估报告天圆开评报字 [2016] 第 1133 号北京市郊区旅游实业开发公司 : 北京城乡贸易中心股份有限公司 : 北京天圆开资产评估有限公司 ( 以下简称我公司 ) 接受贵公司的委托, 根据有关法律法规和资产评估准则资产评估原则, 按照必要的评估程序, 以被评估单位持续经营和公开市场为前提, 采用资产基础法和收益法, 为满足北京市郊区旅游实业开发公司拟股权转让的需要, 对涉及的北京新华国际旅游有限公司股东全部权益价值在二〇一六年三月三十一日的市场价值进行了评估现将评估情况报告如下 : 一委托方被评估单位及其他报告使用者 ( 一 ) 委托方一 : 北京市郊区旅游实业开发公司名称 : 北京市郊区旅游实业开发公司类型 : 全民所有制住所 : 北京市海淀区复兴路甲 23 号营业执照注册号 : 法定代表人 : 王禄征注册资本 : 万元成立日期 :1985 年 04 月 01 日经营范围 : 日用百货针纺织品服装鞋帽文化体育用品工艺美术品家用电子产品的技术开发研制, 旅游方面的咨询 ; 接受委托从事物业管理 ( 未取得专项许可的项目除外 ) ( 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动 ) ( 二 ) 委托方二 : 北京城乡贸易中心股份有限公司名称 : 北京城乡贸易中心股份有限公司北京天圆开资产评估有限公司 5

8 类型 : 其他股份有限公司 ( 上市 ) 住所 : 北京市海淀区复兴路甲 23 号统一社会信用代码 : XH 法定代表人 : 王禄征注册资本 : 万元成立日期 :1992 年 11 月 03 日营业期限 :1996 年 11 月 15 日至 2049 年 11 月 14 日经营范围 : 批发兼零售预包装食品散装食品 ( 含熟食品 ; 现场制售 : 面包月饼糕点裱花蛋糕 ) 乳制品( 含婴幼儿配方乳粉 ); 销售煤炭及制品 ; 零售药品烟国家正式出版发行的国内版书刊和音像制品 ; 零售出租公开发行的国内版电子出版物 ; 出租国家正式出版的节目录像带 ; 利用本公司车辆为客户提供运输服务 ; 餐饮服务 ; 住宿服务 ; 保险兼业代理 ; 普通货运 ; 物资供销业仓储业日用品修理业群众文化事业 ; 组织展览 ; 经济信息商业企业管理咨询 ; 办公设备租赁 ; 电子计算机的技术开发技术咨询 ; 购销粮油针纺织品百货日用杂品五金交电化工石油制品农业生产资料 ( 不含化肥农膜农药 ) 民用建材工艺美术品家具花鸟鱼虫计算机外部设备饮食炊事机械制冷空调设备劳保用品 ; 销售手持移动电话机对讲机遥控玩具无线话筒儿童玩具对讲机 ; 零售黄金饰品 ; 柜台场地出租 ; 刻字服务 ; 彩色扩印 ; 经营本系统商品的进出口业务 ; 接受本系统单位的委托代理出口业务 ; 承办中外合资经营合作生产三来一补易货贸易及转口贸易业务; 眼镜验光配镜 ( 普通货运以及依法须经批准的项目, 经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动 ) ( 三 ) 被评估单位 : 北京新华国际旅游有限公司 1. 工商注册登记情况名称 : 北京新华国际旅游有限公司类型 : 有限责任公司 ( 法人独资 ) 住所 : 北京市海淀区复兴路甲 23 号华懋大厦 10 层 102 室统一社会信用代码 : XW 法定代表人 : 王建文注册资本 :500 万元成立日期 :1993 年 02 月 18 日营业期限 :2000 年 07 月 18 日至 2030 年 07 月 17 日经营范围 : 国内入境出境旅游业务 ; 航空意外保险意外伤害保险 ( 航空意外北京天圆开资产评估有限公司 6

9 险除外 ); 代售火车票 ; 计算机软硬件及外部设备建筑材料的开发销售 ; 销售工艺美术品百货渔具金属材料机械电器设备五金交电化工产品 ( 不含危险化学品及一类易制毒化学品 ); 信息咨询 ( 不含中介服务 ); 摄影 ; 复印 ; 打字 ; 会议服务 ; 其他游览景区管理 ; 酒店管理 ; 承办展览展示活动 ; 机械设备租赁 ( 不含汽车租赁 ) ( 企业依法自主选择经营项目, 开展经营活动 ; 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动 ; 不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动 ) 2. 企业简介及股权变动北京新华国际旅游有限公司 ( 下简称新华国旅 ) 成立于 1993 年 2 月, 在北京市工商行政管理局注册登记成立有限责任公司, 取得的企业法人营业执照注册号为 ; 法定代表人为王建文, 注册资本为 500 万元, 注册地址为北京市海淀区复兴路甲 23 号华懋大厦 10 层 102 室截至评估基准日北京新华国际旅游有限公司股权结构如下 : 金额单位 : 人民币万元序号投资单位出资方式出资金额持股比例 1 北京市郊区旅游实业开发公司货币 % 合计 % 3. 近三年的财务状况经营成果北京新华国际旅游有限公司 2013 年 2014 年和 2015 年及 2016 年 3 月财务状况及经营成果如下 : 财务状况及经营成果金额单位 : 人民币万元项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 3 月 31 日总资产 6, , , , 净资产项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-3 月主营业务收入 12, , , , 净利润年 2014 年 2015 年和 2016 年 1-3 月财务报表经瑞华会计师事务所审计并出具了瑞华审字 [2014] 号瑞华审字 [2015] 号瑞华审字 [2016] 号和瑞华专审字 [2016]0091 号无保留意见的审计报告 ( 四 ) 委托方与被评估单位的关系委托方一北京市郊区旅游实业开发公司持有被评估单位北京新华国际旅游有限公北京天圆开资产评估有限公司 7

10 司 100% 股权委托方二北京城乡贸易中心股份有限公司为本次股权收购方, 被评估单位北京新华国际旅游有限公司为被收购方 ( 五 ) 委托方业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告的使用者为委托方被评估单位经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构除国家法律法规另有规定外, 任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者二评估目的根据北京市郊区旅游实业开发公司经理办公会议 ( 第 6 期 ), 北京市郊区旅游实业开发公司拟将所持有的北京新华国际旅游有限公司 100% 股权, 转让给北京城乡贸易中心股份有限公司, 股权转让采用协议转让的方式为此, 上述两方共同委托北京天圆开资产评估有限公司对所涉及的北京新华国际旅游有限公司于评估基准日的股东全部权益价值进行评估, 为上述之经济行为提供价值参考意见三评估对象和评估范围 ( 一 ) 本次评估的对象为北京新华国际旅游有限公司截至评估基准日的股东全部权益价值评估范围是北京新华国际旅游有限公司的全部资产及负债截至评估基准日的账面资产总值 39,659, 元, 其中 : 流动资产 36,259, 元, 长期股权投资 2,450, 元, 固定资产 264, 元, 无形资产 97, 元, 长期待摊费用 338, 元, 递延所得税资产 149, 元, 其他非流动资产 100, 元 ; 截至评估基准日账面负债总值 31,760, 元, 均为流动负债评估范围详见下表 : 金额单位 : 人民币元序号科目名称账面价值 1 一流动资产合计 36,259, 货币资金 9,468, 交易性金融资产 - 4 应收票据 - 5 应收账款 2,683, 预付款项 18,136, 应收利息 - 8 应收股利 - 9 其他应收款 5,961, 存货 8, 北京天圆开资产评估有限公司 8

11 11 一年内到期的非流动资产 - 12 其他流动资产二非流动资产合计 3,400, 可供出售金融资产 - 16 持有至到期投资 - 17 长期应收款 - 18 长期股权投资 2,450, 投资性房地产 - 20 固定资产 264, 在建工程 - 22 工程物资 - 23 固定资产清理 - 24 生产性生物资产 - 25 油气资产 - 26 无形资产 97, 开发支出 - 28 商誉 - 29 长期待摊费用 338, 递延所得税资产 149, 其他非流动资产 100, 三资产总计 39,659, 四流动负债合计 31,760, 短期借款 - 37 交易性金融负债 - 38 应付票据 - 39 应付账款 4,297, 预收款项 20,026, 应付职工薪酬 1,229, 应交税费 24, 应付利息 - 44 应付股利 - 45 其他应付款 6,183, 一年内到期的非流动负债 - 47 其他流动负债五非流动负债合计 - 50 长期借款 - 51 应付债券 - 52 长期应付款 - 53 专项应付款 - 54 预计负债 - 55 递延所得税负债 - 56 其他非流动负债六负债总计 31,760, 北京天圆开资产评估有限公司 9

12 60 七净资产 ( 所有者权益 ) 7,899, 上述资产与负债数据摘自经瑞华会计师事务所审计的北京新华国际旅游有限公司 2016 年 3 月 31 日资产负债表, 评估是在企业经过审计后的基础上进行的委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致 ( 二 ) 委估主要资产权利经济及物理状况本次评估范围中的主要资产为存货长期股权投资固定资产和无形资产, 其中 : 1. 存货存货为在用周转材料, 为近期外购的喷绘挂架器插座服装水壶会员卡 PVC 小冰柜厨具等评估人员对其进行了监盘, 保管良好, 无盈亏报废毁损等情况 2. 长期股权投资列入本次评估范围投资公司具体如下, 权属清晰, 无产权受限情况具体投资情况如下 : 金额单位 : 人民币元序号被投资单位名称投资日期投资比例 % 账面价值 1 北京新华航空服务有限公司 2001/1/1 100% 2,350, 北京新华智慧会议服务有限公司 2012/7/1 100% 100, 合计 2,450, 评估人员取得了被投资单位的章程验资报告等资料, 查验长期股权投资权属真实性 3. 固定资产机器设备类列入评估范围的设备类资产主要为车辆和电子设备, 电子设备的购置发票及购置合同较为齐全, 产权清晰, 车辆证载权利人为北京新华国际旅游有限公司截至评估基准日设备类资产, 未见有抵押担保等他项权利设定, 亦未见有诉讼事宜 (1) 车辆共计 3 辆, 主要为商务办公用车, 车辆购置日期为 2002 年至 2012 年, 车辆维护保养良好, 现运行正常 (2) 电子设备包括打印机复印机台式机电脑等办公设备共计 69 台 ( 套 ), 主要于 2006 年至 2015 年期间购置, 电子设备技术性能和使用状态正常, 均能够满足使用要求北京天圆开资产评估有限公司 10

13 4 无形资产无形资产为外购的财务软件, 具体如下 : 序号无形资产名称和内容取得日期法定 / 预计使用年限原始入账价值账面价值 1 久其财务软件 2012/12/ , , ( 三 ) 企业申报的账面记录或者未记录的其他无形资产类型数量法律权属状况等本次评估北京新华国际旅游有限公司账面无未记录的无形资产为计算机软件著作权企业自行研发的发明专利实用新型及外观设计专利等 ( 四 ) 企业申报的表外资产的类型数量截至评估基准日 2016 年 3 月 31 日, 北京新华国际旅游有限公司申报评估的范围内无表外资产 ( 五 ) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型数量和账面金额 ( 或者评估值 ) 本项目所有评估工作均由北京天圆开资产评估有限公司完成, 不存在引用其他机构出具报告的情况四价值类型及其定义根据本次评估目的市场条件评估对象自身条件等因素, 确定评估价值类型为市场价值本次评估所称的市场价值, 是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额该价值类型的选择符合评估目的的需要五评估基准日 ( 一 ) 本项目资产评估基准日是二〇一六年三月三十一日 ( 二 ) 评估基准日是根据本次评估的特定目的, 综合考虑资产规模资产清查等基础工作量大小预计工作所需时间合规性等因素, 由委托方确定六评估依据 ( 一 ) 经济行为依据北京市郊区旅游实业开发公司经理办公会议 ( 第 6 期 ) ( 二 ) 法律法规依据北京天圆开资产评估有限公司 11

14 1. 中华人民共和国公司法 (2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订 ); 2. 中华人民共和国企业国有资产法 (2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过 ); 3. 企业国有资产监督管理暂行条例 ( 国务院第 378 号令,2003); 4. 企业国有产权转让管理暂行办法 ( 国资委财政部第 3 号令,2003 年 12 月 31 日 ); 5. 企业国有资产评估管理暂行办法国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号 (2005 年 ); 6. 国有资产评估管理办法实施细则 ( 国资办发 [1992] 第 36 号 ); 7. 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知 ( 国资委产权 [2006]274 号 ); 8. 财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见 ( 国办发 [2001]102 号 ); 9. 中华人民共和国城市房地产管理法 (2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订中华人民共和国主席令第 72 号 ); 10. 中华人民共和国国务院令第 645 号国务院关于修改部分行政法规的决定 (2013 年国务院第 32 次常务会议通过,2013 年 12 月 7 日 ); 11. 第十届全国人民代表大会第五次会议通过中华人民共和国企业所得税法 (2007 年 3 月 16 日 ); 12. 国资委企业国有资产评估项目备案工作指引 ( 国资发产权号 ); 13. 其他与资产评估相关的法律法规等 ( 三 ) 资产评估准则 1. 资产评估准则基本准则 ( 财企 [2004]20 号 ); 2. 资产评估职业道德准则基本准则 ( 财企 [2004]20 号 ); 3. 资产评估准则业务约定书 ( 中评协 [2007]189 号, 中评协 [2011]230 号 ); 4. 资产评估准则评估程序 ( 中评协 [2007]189 号 ); 5. 资产评估准则评估报告 ( 中评协 [2007]189 号, 中评协 [2011]230 号 ); 6. 资产评估准则机器设备 ( 中评协 [2007]189 号 ); 7. 资产评估准则不动产 ( 中评协 [2007]189 号 ); 北京天圆开资产评估有限公司 12

15 8. 资产评估准则无形资产和专利资产评估指导意见 ( 中评协 [2008]217 号 ); 9. 资产评估准则工作底稿 ( 中评协 [2007]189 号 ); 10. 资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ( 会协 [2003]18 号 ); 11. 资产评估价值类型指导意见 ( 中评协 [2007]189 号 ); 12. 企业国有资产评估报告指南 ( 中评协 [2008]218 号, 中评协 [2011]230 号 ); 13. 资产评估准则企业价值 ( 中评协 [2011]227 号,2011 年 12 月 30 日 ); 14. 资产评估职业道德准则独立性 ( 中评协 [2012]248 号 ); 15. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T ) ( 四 ) 权属依据 1. 机动车辆行驶证 ; 2. 设备购置合同发票工程项目合同等 ; 3. 被评估单位提供的其他权属证明文件 ( 五 ) 取价依据 1. 科学技术文献出版社出版的资产评估常用数据与参考手册 ; 年机电产品报价手册 ; 3. 商务部发展改革委公安部和环境保护部 2012 年 8 月 24 日机动车强制报废标准规定 (2013 年 5 月 1 日起实施 ); 4. 中华人民共和国车辆购置税暂行条例 ; 5. IT 网上报价 ; 6. 太平洋汽车网报价及车辆供销商提供的报价 ; 7. 财政部国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知 ( 财税 [2009]113 号 ); 8. 评估人员对资产实地踏勘分析记录 ; 9. 评估人员收集和掌握的相关市场交易案例资料 ; 评估人员通过现场勘察所获取的资料 ; 10. 企业提供的财务会计经营未来年度经营收益预测等方面的资料 ; 11. 基准日近期国债收益率同类上市公司财务指标及风险指标 ; 12. 国家宏观行业区域市场及企业统计分析数据 ; 13. wind 资讯金融终端 ( 六 ) 其它参考资料北京天圆开资产评估有限公司 13

16 1. 评估基准日会计报表及审计报告 ; 2. 资产评估常用方法与参数手册 ( 机械工业出版社 2011 年版 ); 3. 其他参考资料七评估方法根据资产评估准则企业价值的规定, 企业价值评估的基本方法包括市场法资产基础法和收益法在评估过程中, 应根据评估对象价值类型资料收集情况等相关性, 分析收益法市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性, 恰当选择一种或者多种资产评估基本方法企业价值评估中的市场法, 是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较, 确定评估对象价值的评估方法 ; 收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路 ; 资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路受国内流通市场条件的限制, 我们无法取得足够的可参照的类似的在现金流量增长潜力风险技术和经营等方面与被评估单位类似交易案例资料, 不具备市场法评估的比较条件, 在确定被评估单位的股东全部权益价值时, 无法采用市场法进行评估针对本次评估的特定目的以及收集掌握的资料情况, 能够对未来状况进行合理预测, 故适合采用收益法进行评估由于委估资产的明细清册较易取得, 各项资产的价值均可通过市场调查等方式获取, 故适合采用资产基础法进行评估本次评估以资产基础法的评估结果作为评估报告最终结论资产基础法企业价值评估中的资产基础法, 是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础, 合理评估企业表内及表外各项资产负债价值, 确定评估对象价值的评估方法具体模型如下 : 股东全部权益评估价值 = 各项资产评估值 - 各项负债评估值在评估过程中, 评估人员根据各项资产及负债的具体情况, 分别采用了不同的评估方法各项资产评估方法简介 : ( 一 ) 关于流动资产的评估 1. 货币资金对于货币资金的评估, 评估人员通过对银行存款及其他货币资金审阅了其基准日的北京天圆开资产评估有限公司 14

17 银行对账单贷款卡信息银行余额调节表并函证经核实, 货币资金账实相符, 本次评估以核实后的账面价值作为评估值 2. 应收账款其他应收款评估人员核对了明细表与明细账会计报表的金额, 通过函证查证等方法清查核实, 在清查核实的基础上, 借助于历史资料和现场调查了解的情况, 具体分析数额欠款时间和原因款项回收情况欠款人资金信用经营管理现状等, 根据具体情况, 分别采用个别认定法和账龄分析法, 对评估风险损失进行估计对有充分理由相信全部能收回的, 评估风险损失为 0%; 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的, 评估风险损失为 100%; 对很可能收不回部分款项的, 且难以确定收不回账款数额的, 参考财会上计算坏账准备的方法, 根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失本次评估以核实后账面价值减去评估风险损失后的余额确定为评估值, 坏账准备评估为零 3. 预付账款评估人员核对了明细表与明细账会计报表的金额, 通过函证查证等方法清查核实, 在清查核实的基础上, 借助于历史资料和现场调查了解的情况, 主要通过判断其形成取得实物的权利能否实现或能否形成资产确定评估值, 本次评估中未发现供货单位有破产撤销或不能按合同规定按时提供货物情况等, 以核实后的账面价值作为评估值 4. 存货本次存货为在用周转材料在用周转材料为企业生产经营购置的喷绘挂架器插座服装厨具等评估人员对在用周转材料进行了实地核查监盘, 以清查核实后的数量为基础进行评估本次评估对在用周转材料以现行市价结合待估资产的新旧程度, 确定其评估价值 ( 二 ) 关于长期股权投资的评估截至评估基准日, 北京新华国际旅游有限公司拥有 2 家全资子公司, 评估人员取得了被投资单位的章程验资报告等资料, 查验长期股权投资权属真实性本次对北京新华航空服务有限公司北京新华智慧会议服务有限公司的投资, 均以被投资单位整体评估后的净资产乘以持有的股权比例作为评估值 ( 三 ) 关于固定资产机器设备类的评估根据评估对象价值类型资料收集情况等相关条件, 分析市场法收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性, 恰当选择一种或多种资产评估基本方法列入评估范围的设备没有足够数量的市场参照物, 又无单独经营记录, 不适用市场法收益法, 故本次评估采用成本法进行评估北京天圆开资产评估有限公司 15

18 即以基准日的现时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率得出设备的评估价值公式 : 评估价值 = 重置全价综合成新率 (1) 重置全价的确定 1 运输车辆重置全价根据近期车辆市场价格资料, 确定本评估基准日的运输车辆价格, 在此基础上根据中华人民共和国车辆购置税暂行条例及相关文件计入车辆购置税新车上户牌照手续费等, 确定其重置全价 : 重置全价 = 现行不含税购价 + 车辆购置税 + 新车上户牌照手续费等 2 电子设备重置全价根据近期市场价格资料, 确定评估基准日的电子设备价格, 一般不计取运杂费安装调试费等, 确定其重置全价 : 重置全价 = 购置价 (2) 综合成新率的确定 1 车辆综合成新率的确定车辆成新率采用理论成新率和勘查成新率综合计算确定 A. 理论成新率根据商务部发展改革委公安部和环境保护部 2012 年 8 月 24 日机动车强制报废标准规定 (2013 年 5 月 1 日起实施 ), 按以下方法确定成新率后取其较小者为理论成新率, 即 : 使用年限成新率 R1=( 经济使用年限 - 已使用年限 ) 经济使用年限 100% 行驶里程成新率 R2=( 经济行驶里程 - 已行驶里程 ) 经济行驶里程 100% 理论成新率 R3=Min( 使用年限成新率, 行驶里程成新率 ) B. 勘查成新率根据现场勘察鉴定了解评估对象的现存技术状况利用率负荷率工作环境运行能力磨损程度大修和维护保养情况等因素经过综合分析打分, 确定车辆现场勘查成新率 R4 综合成新率 R= 理论成新率 R3 权数 + 现场勘查成新率 R4 权数 2 电子设备成新率电子设备成新率主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合现场勘察情况直接确定北京天圆开资产评估有限公司 16

19 (3) 评估值的确定评估值 = 重置全价综合成新率 ( 四 ) 关于无形资产其他无形资产的评估列入本次评估范围的无形资产 - 其他无形资产为外购的财务软件, 评估人员对企业购置的软件系统的原始购置价值发生日期预计和已摊销月数以及基准日后尚存受益月数进行了核对本次评估对无形资产软件以评估基准日市场价格作为评估值 ( 五 ) 关于长期待摊费用的评估列入本次评估范围的长期待摊费用系门店的装修款等评估人员首先核对了被评估单位提供的相应的支付凭证, 评估人员查看了公司办公区域租赁合同, 同时对摊销年限及其受益年限进行了测算, 依据办公区域的租赁期限进行摊销, 经核实摊销无误, 故本次长期待摊费用以核实后账面价值作为评估值 ( 六 ) 关于递延所得税资产的评估列入本次评估范围的递延所得税资产为计提资产减值准备而造成资产的账面价值与其计税基础之间的可抵扣暂时性差异, 该差异在未来实际发生时可以减少企业的应交税费考虑持续经营本次评估对递延所得税资产以核实后账面值作为评估值 ( 七 ) 关于负债的评估本次评估的负债是流动负债和非流动负债, 流动负债包括应付账款预收账款应付职工薪酬应交税金其他应付款对于负债, 评估人员根据企业提供的各项目明细表, 经核实后为被评估单位评估基准日实际应承担的债务, 故以账面价值作为评估值收益法 ( 一 ) 概述本次评估目的是为确定北京新华国际旅游有限公司在评估基准日的股东全部权益价值北京新华国际旅游有限公司的财务核算比较规范 ; 资产经营和财务数据资料可信度较高 ; 未来收益和风险可以预测根据国际国内股权价格评估惯例以及评估准则企业价值, 确定按照收益途径采用现金流量折现法 (DCF) 评估北京新华国际旅游有限公司的股东全部权益价值 ( 二 ) 评估思路根据本次评估尽职调查情况以及各企业的资产构成和主营业务特点, 本次评估的基本思路是以企业经审计模拟的会计报表口径估算其股东全部权益价值, 即首先按收益途径采用现金流量折现法 (DCF), 估算企业的经营性资产的价值, 再加上基准日的北京天圆开资产评估有限公司 17

20 其他非经营性或溢余性资产的价值, 得到企业整体价值, 并由企业整体价值经扣减付息债务价值后, 来得出企业股东全部权益价值本次评估的具体思路是 : 1. 对纳入报表范围的资产和经营业务, 按照最近几年的历史经营状况和业务类型等估算预期净现金流量, 并折现得到经营性资产的价值 ; 2. 对纳入报表范围, 但在预期现金流量估算中未予考虑的诸如应收应付股利等现金类资产和负债 ; 待置或闲置设备房产等以及未计收益的在建工程等类资产, 定义其为基准日存在的溢余性或非经营性资产 ( 负债 ), 单独测算其价值 ; 3. 由上述各项资产和负债价值的估算加和, 得到评估对象的企业整体价值扣减付息债务价值后, 得出企业股东全部权益价值 ( 三 ) 评估模型与基本公式本次估值选用的基本模型和公式为 : A=P+ΣCi+M-D(1) A: 权益资本价值 ; P: 经营性资产价值 ; n Ri P (1 r) i 1 i Rn (1 r) n (2) r 式中 : Ri: 未来第 i 年的企业自由现金流量 ; Rn: 未来永续期的企业自由现金流量 ; r: 折现率 ; M: 对外长期投资价值 ; D: 付息债务价值 ; ΣCi: 基准日的溢余性或非经营性资产价值 ΣCi=C1+C2(3) 式中 : C1: 基准日溢余性资产价值 ; C2: 基准日非经营性资产价值 ( 四 ) 未来收益本次评估, 使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标, 其基本定义为 : R= 净利润 + 折旧和摊销 + 利息费用 ( 扣除所得税影响后 )- 资本性支出 - 追加营运北京天圆开资产评估有限公司 18

21 资金 (4) ( 五 ) 收益期经分析被评估单位历史经营情况及对未来该企业所在行业情况企业本身的发展情况, 无理由认为企业将在未来的某个时间会停止经营, 故本次评估假设企业可以永续经营 ( 六 ) 预测期经分析北京新华国际旅游有限公司目前及未来的生产经营情况及盈利模式, 五年基本能够达到稳定, 故确定其预测期为五年 ( 七 ) 预测期后价值预测期后每年收益保持与预测期第五年等额的自由现金流量 ( 八 ) 折现率本次资产评估采用资本资产加权平均成本模型 (WACC) 确定折现率 r, 资本资产加权平均成本模型 (WACC) 对应预期收益为企业自由现金流量基本计算公式如下 : 资本资产加权平均成本模型 (WACC) 基本公式为 : WACC= 其中 : E D Ke+ E E: 权益的市场价值 D: 债务的市场价值 D D (1-t) Kd(5) E Ke: 权益资本成本, 采用 CAPM 资本资产定价模型确定 Kd: 债务资本成本 t: 被评估企业的适用所得税率 E D 其中 : 和通过计算权益成本时计算的同行业上市公司的平均财务杠杆 D E D E 比率进行计算资本资产定价模型 (CAPM) 基本公式为 : Ke=rf+β (rm rf)+rs(6) Ke 权益资本成本 rf 无风险报酬率 β 权益的系统风险系数 rm 市场报酬率 rs 企业特定风险调整系数北京天圆开资产评估有限公司 19

22 八评估程序实施过程及情况整个评估工作分四个阶段进行 : ( 一 ) 评估准备阶段年 4 月 25 日, 委托方在北京新华国际旅游有限公司召开本项目中介机构协调会, 有关各方就本次评估的目的评估基准日评估对象和评估范围等问题协商一致, 并制订出资产评估工作计划年 4 月 26 日, 我公司项目组负责人赴现场配合被评估企业进行资产清查填报资产评估申报明细表等工作随后评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解, 协助企业进行委估资产申报工作, 并按照资产评估准则及资产评估工作的需要, 收集资产评估所需文件资料 ( 二 ) 现场评估阶段项目组现场评估阶段的时间为 2016 年 4 月 26 日至 2016 年 5 月 4 日主要工作如下 : 1. 听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状, 了解企业的财务制度经营状况固定资产技术状态等情况 2. 对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核鉴别, 并与企业有关财务记录数据进行核对, 对发现的问题协同企业做出调整 3. 根据资产清查评估申报明细表, 按评估准则和评估规范的要求, 对固定资产进行了全面清查核实 4. 查阅收集委估资产的产权证明文件 5. 对主要设备, 查阅了技术资料购置合同 ; 对通用设备, 主要通过市场调研和查询有关资料, 收集价格资料 ; 对房屋建筑物, 了解管理制度和维护改建扩建情况, 收集相关资料 6. 收集被评估企业类型评估对象相关权益状况及有关法律文件 ; 收集被评估企业的历史沿革现状和前景以及盈利预测资料 ; 收集被评估企业内部管理制度管理层构成等经营管理状况 ; 收集被评估企业资产配置和使用情况说明, 包括对非经营性资产负债和溢余资产及其相关收入和支出 7. 对企业提供的权属资料进行查验 8. 根据委估资产的实际状况和特点, 确定各类资产的具体评估方法 9. 对评估范围内的资产及负债, 在清查核实的基础上做出初步评估测算北京天圆开资产评估有限公司 20

23 ( 三 ) 评估汇总阶段 2016 年 5 月 5 日至 5 月 15 日对初步评估结果进行分析汇总, 对评估结果进行必要的调整修改和完善按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改校正 ( 四 ) 提交报告阶段 1. 在上述工作基础上, 起草资产评估报告, 与委托方就评估结果交换意见, 在全面考虑有关意见后, 按评估机构内部审查制度和程序对报告进行校正修改, 最后出具正式资产评估报告 2. 本阶段的工作时间为 2016 年 5 月 15 日至 7 月 29 日九评估假设本次评估中, 评估人员遵循了以下评估假设 : ( 一 ) 一般假设 1. 持续经营假设本次评估以持续经营为前提, 持续经营在此是指被评估单位的生产经营业务可以按其现状持续经营下去, 不会因其资质等原因对生产经营产生影响, 并在可预见的未来, 不会发生重大改变 2. 资产持续使用假设资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式规模频度环境等情况继续使用, 相应确定评估方法参数和依据 3. 交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中, 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设 4. 公开市场假设公开市场假设, 是假定在市场上交易的资产, 或拟在市场上交易的资产, 资产交易双方彼此地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 以便于对资产的功能用途及其交易价格等做出理智的判断公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础 ( 二 ) 特殊假设 1. 本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化, 基于北京天圆开资产评估有限公司 21

24 现有的国家法律法规经济政策以及金融政策, 不考虑今后的不可预测的重大变化 ; 2. 本次收益法估算不考虑通货膨胀因素的影响 ; 3. 国家现行的银行利率汇率税收政策等无重大改变 ; 4. 公司未来的经营管理团队尽职, 能正常发挥委估资产生产经营功能并保持持续经营 ; 5. 企业会计政策与核算方法无重大变化 ; 6. 无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响 ; 7. 本次评估, 除特殊说明外, 未考虑被评估企业股权或相关资产可能承担的抵押担保事宜对评估价值的影响 ; 8. 被评估企业和委托方提供的与评估相关的基础资料和财务资料真实准确完整 ; 上述假设条件不成立或发生重大变化将使评估结论不成立或对其产生重大影响十评估结论我们根据国家有关资产评估的法律法规规章和评估准则, 本着独立公正科学客观的原则, 履行了必要的程序, 采用资产基础法和收益法对北京新华国际旅游有限公司在评估基准日 2016 年 3 月 31 日股东全部权益价值进行了评估, 经综合分析得出评估结论 : ( 一 ) 资产基础法评估结果北京新华国际旅游有限公司于评估基准日股东全部权益价值为万元, 具体评估结果为 : 资产账面价值 3, 万元, 评估值 3, 万元, 评估减值万元, 减值率 1.08 %; 负债账面价值 3, 万元, 评估值 3, 万元, 无评估值增减 ; 净资产账面价值万元, 评估值万元, 评估减值万元, 减值率 5.42% 各类资产评估情况见下表 : 资产评估结果汇总表评估基准日 :2016 年 3 月 31 日金额单位 : 人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率 % A B C=B-A D=C/A 100% 流动资产 1 3, , 非流动资产其中 : 可供出售金融资产持有至到期投资北京天圆开资产评估有限公司 22

25 长期应收款长期股权投资投资性房地产固定资产在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产资产总计 20 3, , 流动负债 21 3, , 非流动负债负债总计 23 3, , 净资产 ( 所有者权益 ) 评估结论根据以上评估工作得出, 详细情况见评估明细表 ( 二 ) 收益法评估结果经采用收益法对北京新华国际旅游有限公司的股东全部权益价值进行了评估, 在评估基准日 2016 年 3 月 31 日, 北京新华国际旅游有限公司的股东全部权益价值为万元, 账面价值万元, 评估减值万元, 减值率 4.60% ( 三 ) 评估结果差异分析及最终评估结论 1. 评估结果差异分析本次评估资产基础法得出北京新华国际旅游有限公司的股东全部权益价值万元, 收益法得出的股东全部权益价值为万元, 两者相差 8.05 万元, 差异率 1.07% 两种评估方法差异的原因主要是 : (1) 资产基础法评估是以资产的成本为价值标准, 反映的是资产投入 ( 购建成本 ) 所耗费的社会必要劳动, 这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化 ; (2) 收益法评估是以资产的预期收益为价值标准, 反映的是资产的经营能力 ( 获利能力 ) 的大小, 这种获利能力通常将受到宏观经济政府政策以及资产的有效使用等多北京天圆开资产评估有限公司 23

26 种条件的影响综上所述, 从而造成两种评估方法产生差异 2. 评估结果的选取由于新华国旅的主要业务为国内入境出境旅游, 且主要路线包括日本等国家, 其业务收入受政治及经济的影响因素较大, 收益存在较大不确定性相对而言, 资产基础法更为稳健的从资产构建角度客观地反映了新华国旅净资产的市场价值本次评估的目的为北京市郊区旅游实业开发公司股权转让提供价值参考意见, 选择资产基础法评估结果能为股权转让打下坚实的基础通过以上分析, 我们选用资产基础法作为本次股权转让价值参考依据由此得到北京新华国际旅游有限公司股东全部权益在基准日时点的价值为万元十一特别事项说明 ( 一 ) 根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 ( 财税号 ), 自 2016 年 5 月 1 日起, 在全国范围内全面推开营业税改征增值税 ( 以下称营改增 ) 试点, 建筑业房地产业金融业生活服务业等全部营业税纳税人, 纳入试点范围, 由缴纳营业税改为缴纳增值税, 本次评估对北京新华国际旅游有限公司的未来收益情况按相关营改增后的新政策进行预测, 提请报告使用者予以关注 ( 二 ) 评估基准日前, 北京新华国际旅游有限公司办公场所华懋商厦写字楼 10 层共 9 间 512 平方米系按照 2000 年 4 月 7 日与北京城乡贸易中心股份有限公司签订的写字楼以租代售协议使用 2016 年 3 月北京城乡贸易中心股份有限公司与北京新华国际旅游有限公司双方协商, 解除之前签订的写字楼以租代售协议, 北京城乡收取新华国旅支付的房款 5,284, 元, 但未能办理房产过户, 形成对新华国旅的资金占用事项, 从 2000 年 7 月 18 日至 2016 年 3 月 31 日按银行 5 年期同期贷款利息支付资金占用费用, 北京城乡应支付新华国旅资金占用费 4,216, 元新华国旅将权属为北京城乡的 512 平方米房产一直作为办公用房使用, 按照北京城乡历史租赁合同的主要租金水平计算租金, 以租代售合同期内 (2000 年 4 月 7 日到 2008 年 4 月 7 日 ) 新华国旅应支付北京城乡租金 4,226, 元由于历史事项及政策变动的影响, 造成以租代售协议未按约定完成过户, 新华资产权属不完整, 未实现以租代售购买房产的目的作为补偿,2008 年 4 月 7 日到 2016 年 3 月 31 日期间北京城乡不再计收租金资金利息 4,216, 元与房租金额 4,226, 差额为 9, 元, 金额接近, 同意该部分款项相抵, 互相不再支付自 2016 年 4 月 1 日起新华国旅按照市场价格继续租赁使用北京城乡办公用房在收益法未来预测中以北京天圆开资产评估有限公司 24

27 假设公司保持原办公地点不变, 按正常市场租赁价格考虑租金费用进行评估, 提请报告使用者予以关注 ( 三 ) 北京新华国际旅游有限公司为增值税一般纳税人, 机器设备的进项税额可以抵扣, 故本次机器设备的重置价值系不含税价值提请报告使用者予以关注 ( 四 ) 本次未考虑流动性对评估结论的影响 ( 五 ) 本次评估未考虑股权折溢价对评估结论的影响 ( 六 ) 评估基准日以后的有效期内, 如果资产数量及作价标准发生变化时, 应按以下原则处理 : 1. 当资产数量发生变化时, 应根据原评估方法对资产数额进行相应调整 ; 2. 当资产价格标准发生变化且对资产评估结果产生明显影响时, 委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值 ; 3. 对评估基准日后, 资产数量价格标准的变化, 委托方在资产实际作价时应给予充分考虑, 进行相应调整评估报告使用者应关注特别事项对评估结论所产生的影响十二评估报告使用限制说明 ( 一 ) 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途同时本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下, 根据公开市场的原则确定的现行市场价值, 没有考虑将来可能承担的抵押担保事宜, 以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响, 同时本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对评估结论的影响当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时, 评估结论一般会失效评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任 ( 二 ) 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律法规的有关规定, 并得到相关部门的批准 ( 三 ) 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用 ( 四 ) 评估报告的全部或者部分内容被摘抄引用或者披露于公开媒体, 需评估机构审阅相关内容, 法律法规规定以及相关当事方另有约定的除外 ( 五 ) 评估报告应取得上级主管部门备案核准后方具备法律效力 ( 六 ) 按现行有关规定, 评估结论自评估基准日至经济行为实现日一年内使用有效, 即自 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日评估基准日至经济行为实现日不到一年, 但北京天圆开资产评估有限公司 25

28 市场条件或资产状况发生重大变化时, 评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值, 应重新评估十三评估报告日评估报告日为二〇一六年七月二十九日北京天圆开资产评估有限公司 26

30 附件目录 1. 北京市郊区旅游实业开发公司经理办公会议 ( 第 6 期 ); 2. 北京新华国际旅游有限公司审计报告 ( 复印件 ); 3. 委托方及被评估单位法人营业执照 ( 复印件 ); 4. 评估对象涉及的主要权属证明资料 ( 复印件 ); 5. 委托方及被评估单位的承诺函 ; 6. 签字注册资产评估师的承诺函 ; 7. 北京天圆开资产评估有限公司企业法人营业执照副本 ( 复印件 ); 8. 北京天圆开资产评估有限公司资产评估资格证书 ( 复印件 ); 9. 签字注册资产评估师资格证书 ( 复印件 ); 北京天圆开资产评估有限公司 28

第一节公司基本情况简介

第一节公司基本情况简介 Shanghai Material Trading Centre Co., Ltd. 2003 Annual Report 2003 OO 2003 4 20 1 2 4 6 8 10 12 25 26 31 64 102 SHANGHAI MATERIAL TRADING CENTRE CO., LTD. SMTC 2550 522 (86) 021 62570000 8522 (86) 021

目录 注册资产评估师声明... 1 评估报告摘要... 2 评估报告... 5 一 委托方 被评估单位及其他报告使用者... 5 二 评估目的... 8 三 评估对象和评估范围... 8 四 价值类型及其定义 五 评估基准日 六 评估依据 七 评估方法... 14

目录注册资产评估师声明... 1 评估报告摘要... 2 评估报告... 5 一委托方被评估单位及其他报告使用者... 5 二评估目的... 8 三评估对象和评估范围... 8 四价值类型及其定义五评估基准日六评估依据七评估方法... 14