证 券 研 究 报 告 行 业 研 究 / 行 业 动 态 2016 年 06 月 12 日 行 业 评 级 : 房 地 产 增 持 ( 维 持 ) 谢 皓 宇 执 业 证 书 编 号 :S0570515070001 研 究 员 010-56793955 xiehaoyu@htsc.com 郝 亚 雯 010-56793951 联 系 人 haoyawen@htsc.com 白 淑 媛 010-56793952 联 系 人 baishuyuan@htsc.com 相 关 研 究 1 房 地 产 : 地 王 新 评, 旨 在 国 企 改 革 2016.06 2 华 业 资 本 (600240): 二 次 公 司 重 生, 二 次 员 工 激 励 2016.06 3 房 地 产 : 华 泰 地 产 : 住 房 租 赁, 等 待 飓 风 的 2 万 亿 蓝 海 --- 对 国 务 院 常 务 会 议 有 关 发 展 房 屋 租 赁 市 场 的 点 评 2016.06 行 业 走 势 图 -5% -15% -25% -35% 白 马 抛 砖, 国 改 引 玉 对 当 前 房 地 产 板 块 表 现 的 探 讨 踉 跄 地 产 板 块 1) 除 去 2 月 份, 房 地 产 板 块 在 进 入 2016 年 后 确 实 没 有 走 出 太 多 像 样 的 行 情, 一 直 在 跑 输 按 照 我 们 的 统 计, 上 证 综 指 和 申 万 地 产 一 级 指 数 在 2016 年 的 表 现 分 别 是 -17% 和 -21%, 地 产 板 块 跑 输 4 个 百 分 点 ; 同 时, 在 5 月 19 日 开 始 反 弹 开 始, 上 证 综 指 和 地 产 指 数 分 别 收 益 为 4.3% 和 3.7%, 仍 然 落 后 0.6 个 百 分 点 ;2) 如 果 是 看 龙 头 公 司, 表 现 更 是 差 2016 年 以 来, 不 考 虑 停 牌 的 万 科 A, 保 利 地 产 和 招 商 蛇 口 的 表 现 分 别 是 -17% 和 -31%, 其 中, 招 商 蛇 口 跑 输 地 产 板 块 10 个 百 分 点 若 从 估 值 的 角 度, 表 现 相 对 较 好 的 保 利 地 产 只 有 6.2 倍, 同 样, 考 虑 因 为 刚 刚 重 组 完 成, 有 大 量 的 待 转 性 所 以 无 法 释 放 业 绩 的 招 商 蛇 口 来 说, 也 仅 13.1 倍 估 值 惆 怅 楼 市 基 本 面 1) 楼 市 的 销 售 非 常 好, 甚 至 是 超 预 期 的 好, 从 复 苏 的 时 长 看, 已 经 超 越 了 2013 年, 我 们 甚 至 开 始 担 心 销 售 的 持 续 超 预 期 2015 年 前 2 月, 是 楼 市 同 比 增 速 的 低 点, 并 在 2016 年 开 始 加 速, 至 4 月 数 据, 销 售 金 额 同 比 增 速 达 到 了 6, 房 价 也 是 较 2015 年 1 月 上 涨 9% 如 果 从 调 控 的 角 度 来 看,2016 年 的 调 控 无 论 从 哪 一 个 角 度, 都 不 如 2013 年 及 其 此 前 的 调 控 力 度 ;2) 然 而, 基 本 面 却 并 见 得 多 好, 去 库 存 资 金 来 源 锐 减 居 民 加 杠 杆 地 王 频 出 我 们 一 直 在 强 调, 一 个 理 想 的 基 本 面 好 转, 有 两 个 标 志, 一 个 是 能 够 看 到 资 金 的 持 续 流 入, 另 一 个 是 能 够 看 到 利 润 率 的 好 转 这 两 点, 在 当 前 的 房 地 产 行 业, 确 实 都 没 有 观 测 到, 也 将 观 测 不 到 所 以, 这 也 就 成 为 了 板 块 的 心 结 堰 塞 湖 即 将 解 除 房 地 产 板 块 市 值 占 比 5.4%, 其 中 占 比 最 多 的 为 万 科 A, 堰 塞 湖 有 望 得 到 解 除, 对 板 块 带 来 配 臵 型 利 好 我 们 认 为, 当 前 因 为 万 科 A 复 牌 带 来 的 堰 塞 湖 现 象, 导 致 板 块 一 直 处 于 被 动 的 局 面, 而 非 对 于 调 控 的 担 心, 毕 竟, 按 照 历 史 经 验, 一 旦 地 王 出 现, 地 产 板 块 应 该 大 幅 下 跌, 现 在 尽 管 也 下 跌, 但 并 没 有 出 现 远 超 大 盘 的 下 跌 情 况 我 们 宁 愿 将 地 王 出 现, 看 做 是 国 企 改 革 的 前 兆, 那 么, 当 前 万 科 A 堰 塞 湖 的 有 望 即 将 解 除, 对 板 块 也 将 带 来 风 险 解 除 即 便 从 相 对 估 值 的 角 度, 对 于 板 块 的 配 臵 型 价 值 也 带 来 利 好 我 们 建 议 投 资 者 开 始 买 入 地 产 板 块, 并 重 点 关 注 国 企 改 革, 详 见 地 王 新 评, 旨 在 国 企 改 革 风 险 提 示 : 货 币 政 策 收 紧 -45% 1506 1508 1510 1512 1602 1604 房 地 产 沪 深 300 资 料 来 源 :Wind, 华 泰 证 券 研 究 所 谨 请 参 阅 尾 页 重 要 声 明 及 华 泰 证 券 股 票 和 行 业 评 级 标 准 1 1
正 文 目 录 踉 跄 地 产 板 块...3 惆 怅 楼 市 基 本 面...3 堰 塞 湖 即 将 解 除...4 风 险 提 示...5 图 表 目 录 图 1: 2016 年 以 来, 地 产 指 数 跑 输 4 个 百 分 点...3 图 2: 5 月 19 日 以 来, 地 产 指 数 跑 输 0.6 个 百 分 点...3 图 3: 2016 年 以 来, 龙 头 公 司 的 表 现 较 地 产 指 数 更 不 好...3 图 4: 按 照 Wind 一 致 预 期, 表 现 稍 好 的 保 利 地 产 PE 仅 6.2...3 图 5: 销 售 复 苏 市 场 已 经 超 过 了 历 史 任 何 一 次, 同 时, 当 前 仍 然 在 持 续 超 预 期 中...4 图 6: 房 企 毛 利 率 水 平 无 视 房 价 上 涨, 一 路 下 降...4 谨 请 参 阅 尾 页 重 要 声 明 及 华 泰 证 券 股 票 和 行 业 评 级 标 准 2 2
踉 跄 地 产 板 块 除 去 2 月 份, 房 地 产 板 块 在 进 入 2016 年 后 确 实 没 有 走 出 太 多 像 样 的 行 情, 一 直 在 跑 输 按 照 我 们 的 统 计, 上 证 综 指 和 申 万 地 产 一 级 指 数 在 2016 年 的 表 现 分 别 是 -17% 和 -21%, 地 产 板 块 跑 输 4 个 百 分 点 ; 同 时, 在 5 月 19 日 开 始 反 弹 开 始, 上 证 综 指 和 地 产 指 数 分 别 收 益 为 4.3% 和 3.7%, 仍 然 落 后 0.6 个 百 分 点 图 1: 2016 年 以 来, 地 产 指 数 跑 输 4 个 百 分 点 -5% -1-15% -2-25% -3 2015-12-31 2016-02-29 2016-04-30 图 2: 5 月 19 日 以 来, 地 产 指 数 跑 输 0.6 个 百 分 点 5. 4. 3. 2. 1. 0. 2016-05-19 2016-05-26 2016-06-02 上 证 综 指 申 万 地 产 上 证 综 指 申 万 地 产 如 果 是 看 龙 头 公 司, 表 现 更 是 差 2016 年 以 来, 不 考 虑 停 牌 的 万 科 A, 保 利 地 产 和 招 商 蛇 口 的 表 现 分 别 是 -17% 和 -31%, 其 中, 招 商 蛇 口 跑 输 地 产 板 块 10 个 百 分 点 若 从 估 值 的 角 度, 表 现 相 对 较 好 的 保 利 地 产 只 有 6.2 倍, 同 样, 考 虑 因 为 刚 刚 重 组 完 成, 有 大 量 的 待 转 性 所 以 无 法 释 放 业 绩 的 招 商 蛇 口 来 说, 也 仅 13.1 倍 估 值 图 3: 2016 年 以 来, 龙 头 公 司 的 表 现 较 地 产 指 数 更 不 好 图 4: 按 照 Wind 一 致 预 期, 表 现 稍 好 的 保 利 地 产 PE 仅 6.2-5% -1-15% -2-25% -3-35% -4 2015-12-31 2016-02-29 2016-04-30 保 利 地 产 招 商 蛇 口 申 万 地 产 14 12 10 8 6 4 2 0 PE(2016 年 Wind 一 致 预 期 ) 13.1 6.2 保 利 地 产 招 商 蛇 口 惆 怅 楼 市 基 本 面 楼 市 的 销 售 非 常 好, 甚 至 是 超 预 期 的 好, 从 复 苏 的 时 长 看, 已 经 超 越 了 2013 年, 我 们 甚 至 开 始 担 心 销 售 的 持 续 超 预 期 2015 年 前 2 月, 是 楼 市 同 比 增 速 的 低 点, 并 在 2016 年 开 始 加 速, 至 4 月 数 据, 销 售 金 额 同 比 增 速 达 到 了 6, 房 价 也 是 较 2015 年 1 月 上 涨 9% 如 果 从 调 控 的 角 度 来 看,2016 年 的 调 控 无 论 从 哪 一 个 角 度, 都 不 如 2013 年 及 其 此 前 的 调 控 力 度, 具 体 可 以 参 考 我 们 的 中 期 策 略 报 告 大 国 之 下, 人 与 住 房 ---2016 年 房 地 产 行 业 中 期 策 略 报 告 考 虑 到 当 前 的 经 济 状 况, 我 们 对 于 销 售 持 续 超 预 期 的 担 心 甚 至 超 过 了 销 售 下 行 的 担 心 谨 请 参 阅 尾 页 重 要 声 明 及 华 泰 证 券 股 票 和 行 业 评 级 标 准 3 3
图 5: 销 售 复 苏 市 场 已 经 超 过 了 历 史 任 何 一 次, 同 时, 当 前 仍 然 在 持 续 超 预 期 中 10 8 6 64.4% 4 2 2.9% 15. -2-20.9% -8.9% -15.8% -4 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 销 售 金 额 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 华 泰 证 券 研 究 所 然 而, 基 本 面 却 并 见 得 多 好, 关 键 词 : 去 库 存 资 金 来 源 锐 减 居 民 加 杠 杆 地 王 频 出 我 们 一 直 在 强 调, 一 个 理 想 的 基 本 面 好 转, 有 两 个 标 志, 一 个 是 能 够 看 到 资 金 的 持 续 流 入, 另 一 个 是 能 够 看 到 利 润 率 的 好 转 这 两 点, 在 当 前 的 房 地 产 行 业, 确 实 都 没 有 观 测 到, 也 将 观 测 不 到 所 以, 这 也 就 成 为 了 板 块 的 心 结 ( 关 于 去 库 存 资 金 来 源 居 民 加 杠 杆, 请 参 考 我 们 的 中 期 策 略 报 告, 有 非 常 详 细 的 阐 述, 对 于 地 王, 请 参 考 我 们 的 报 告 楼 市 新 评, 旨 在 国 企 改 革 ) 图 6: 房 企 毛 利 率 水 平 无 视 房 价 上 涨, 一 路 下 降 35% 3 32% 25% 2 31% 29% 28% 27% 27% 26% 23% 22% 15% 1 5% 2012-06 2013-01 2013-08 2014-03 2014-10 2015-05 2015-12 堰 塞 湖 即 将 解 除 房 地 产 板 块 市 值 占 比 5.4%, 其 中 占 比 最 多 的 为 万 科 A, 堰 塞 湖 有 望 得 到 解 除, 对 板 块 带 来 配 臵 型 利 好 我 们 认 为, 当 前 因 为 万 科 A 复 牌 带 来 的 堰 塞 湖 现 象, 导 致 板 块 一 直 处 于 被 动 的 局 面, 而 非 对 于 调 控 的 担 心, 毕 竟, 按 照 历 史 经 验, 一 旦 地 王 出 现, 地 产 板 块 应 该 大 幅 下 跌, 现 在 尽 管 也 下 跌, 但 并 没 有 出 现 远 超 大 盘 的 下 跌 情 况 我 们 宁 愿 将 地 王 出 现 之 后, 看 做 是 国 企 改 革 的 前 兆, 那 么, 当 前 万 科 A 堰 塞 湖 的 有 望 即 将 解 除, 对 板 块 也 将 带 来 风 险 解 除 即 便 从 相 对 估 值 的 角 度, 对 于 其 他 龙 头 公 司 也 带 来 利 好 我 们 建 议 投 资 者 开 始 买 入 地 产 板 块, 并 重 点 关 注 国 企 改 革, 详 见 地 王 新 评, 旨 在 国 企 改 革 谨 请 参 阅 尾 页 重 要 声 明 及 华 泰 证 券 股 票 和 行 业 评 级 标 准 4 4
风 险 提 示 货 币 政 策 是 最 大 的 风 险, 如 果 货 币 政 策 收 紧, 对 于 楼 市 的 影 响 将 非 常 重 大 谨 请 参 阅 尾 页 重 要 声 明 及 华 泰 证 券 股 票 和 行 业 评 级 标 准 5 5
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