9-7 9-8 9-9 9-9 9-1 9-11 9-11 9-12 1-1 1-2 1-2 1-3 1-4 1-4 1-1-6 1-6 1-7 GREATWALL SECURITIES CO.LTD 房地产行业行业周报 21 年 7 月 26 日 坚持逢低介入 长城地产周刊第五十七期 (21.7.19-7.2) 分析师刘昆 : (86-7) 8316214 liuk@cgws.com 执业证书编号 :S17294312 要点 : 新房市场 : 成交量涨跌互现, 价格有涨有跌 销量 : 本周各地楼市成交量涨跌互现 重点城市成交量总体上涨, 比上周上涨 12%, 比 8 年均值高 7.8%, 比 9 年均值低 % 一 二线城市成交量均环比上涨 12% 价格 : 本周重点城市房价整体略有下跌 其中一线城市微跌.9%, 二线城市房价上涨.13% 重点城市最新房价指数, 比 9 年均值上涨 27%, 较 8 年均值上涨 4% 库存 : 本周一线城市库存指数微跌.74%, 二线城市库存指数上升 1.6%, 但由于四周移动平均销量继续上涨, 导致消化周期持续缩短 未来成交展望 : 本周各地成交量已经显现出回暖迹象, 预计随着供应量的逐步增加, 成交量回升有望延续, 当然前提是房价也有进一步的松动 二手房市场 : 销量有涨有跌, 房价普遍上涨 本周除深圳外, 北京 杭州 天津的二手房成交量都出现了上涨 房价方面, 天津和杭州的二手房成交价普遍上涨, 其中天津上涨 4%, 杭州上涨 6% 投资建议 : 坚持逢低介入近短期政策进入平稳期, 难有大的变动, 这段时间市场最为关注的将是楼市的走向, 尽管近期成交有所回暖, 但持续性的回暖较为困难 夏天通常是楼市较为低迷的时期, 这一时期的推盘量亦会有所减少, 因此未来几周销量持续低迷可能性较大 但这段时间楼市并不会平静, 多数开发商将抓住金九银十进行促销, 在暑期就会不断有试探性的吹风价, 我们将持续关注开发商降价和蓄客情况, 这对后市走向至关重要 根据前期我们对市场的调研, 我们认为未来房价跌幅不会超过 2%, 地产股的价值凸显, 未来随着下半年供应量的上升, 销量整体上将以上升为主, 而四季度政策放松的预期会比较强烈 因此, 我们仍然建议投资者可以逢低介入地产股, 重点关注一二线蓝筹股, 如 : 万科 招商地产 华业地产 冠城大通 华侨城 荣盛发展 首开股份 福星股份 滨江集团等 万知 : (86-1)883666-878 wanz@cgws.com 投资评级 : 中性 ( 维持 ) 行业表现 1% % -1% -2% -3% -4% -% 成交金额房地产 ( 申万 ) 上证综合指数 1M 3M 6M YTD 房地产 4.9% -4.7% -12.6% -23.8% 上证指数.7% -13.79% -16.9% -21.% 相关报告 逢低介入是当前较好的投资策略 --- 长城地产周刊五十六期 (21.7.12-21.7.18) 21 年 7 月 短期不会放松, 继续保持谨慎 长城地产周刊五十五期 (21.7..-21.7.11) 21 年 7 月 等待市场风险进一步释放 ---- 长城地产周刊第五十四期 (21.6.28-21.7.4) 21 年 7 月 静待楼市僵局打破 ---- 长城地产周刊第五十三期 (21.6.21-6.27) 21 年 6 月 楼市相持阶段地产股难有系统行情 长城地产周刊第五十二期 (21..24-.3)21 年 月 成交量继续下滑 长城地产周刊第五十一期 (21..3-.9) 21 年 月 销量步入冰点, 静待房价松动 长城地产周刊第五十期 (21..3-.9) 21 年 月 成交锐减, 新政初现成效 长城地产周刊第四十九期 (21.4.19-4.2) 21 年 4 月 政策严厉程度超出预期 长城地产周刊第四十八期 (21.4.12-4.18) 21 年 4 月 4 4 3 3 2 2 1 房价继续攀升, 政策风声鹤唳 长城地产周刊第四十七期 (21.4.-4.12) 21 年 4 月 市场与政策博弈决定未来走向 长城地产周刊第四十六期 (21.3.29-4.4) 21 年 4 月 独立声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观 公正, 结论不受任何第三方的授意 影响, 特此声明
长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 正文目录 一 长城视点... 3 二 楼市动态... 3 2.1 二手房成交综述... 3 2.2 新房成交综述... 4 2.3 各地新房成交纵览... 8 三 土地市场... 17 3.1 本周土地市场 ( 住宅 )... 17 2
长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 一 长城视点 新房市场 : 成交量涨跌互现, 价格有涨有跌销量 : 本周各地楼市成交量涨跌互现 重点城市成交量总体上涨, 比上周上涨 12%, 比 8 年均值高 7.8%, 比 9 年均值低 % 一 二线城市成交量均环比上涨 12% 价格 : 本周重点城市房价整体略有下跌 其中一线城市微跌.9%, 二线城市房价上涨.13% 重点城市最新房价指数, 比 9 年均值上涨 27%, 较 8 年均值上涨 4% 库存 : 本周一线城市库存指数微跌.74%, 达到 96.6; 二线城市库存指数上升 1.6%, 达到 11 但由于四周移动平均销量继续上涨, 导致消化周期持续缩短, 本周下跌 2.2%, 达到 179 未来成交展望 : 上周各地成交量已经显现出回暖迹象, 预计随着供应量的逐步增加, 成交量回升有望延续, 当然前提是房价也有进一步的松动 二手房市场 : 销量有涨有跌, 房价普遍上涨 本周除深圳外, 北京 杭州 天津的二手房成交量都出现了上涨 房价方面, 天津和 杭州的二手房成交价普遍上涨, 其中天津上涨 4%, 杭州上涨 6% 投资建议 : 逢低介入是当前较好的投资策略短期政策进入平稳期, 难有大的变动, 这段时间市场最为关注的将是楼市的走向, 尽管近期成交有所回暖, 但持续性的回暖较为困难 夏天通常是楼市较为低迷的时期, 这一时期的推盘量亦会有所减少, 因此未来几周销量持续低迷可能性较大 但这段时间楼市并不会平静, 多数开发商将抓住金九银十进行促销, 在暑期就会不断有试探性的吹风价, 我们将持续关注开发商降价和蓄客情况, 这对后市走向至关重要 根据前期我们对市场的调研, 我们认为未来房价跌幅不会超过 2%, 地产股的价值凸显, 未来随着下半年供应量的上升, 销量整体上将以上升为主, 而四季度政策放松的预期会比较强烈 因此, 我们仍然建议投资者可以逢低介入地产股, 重点关注一二线蓝筹股, 如 : 万科 招商地产 华业地产 冠城大通 华侨城 荣盛发展 首开股份 福星股份 滨江集团等 二 楼市动态 2.1 二手房成交综述 销量有涨有跌, 房价普遍上涨销量 : 最近一周, 四大城市二手房成交量只有深圳下跌, 其他三大城市都有上涨, 其中杭州涨幅最大 具体数据为 : 北京 2363 套, 环比 4%, 同比 -7%; 深圳 1972 套, 环比 -4%, 同比 -43%; 天津 142 套, 环比 6%, 同比 -4%; 杭州 311 套, 环比 7%, 同比 -62% 价格 : 近期二手房价格普遍上涨 具体数据为 : 天津 73.8 元 / 平, 环比 4%; 杭州 3
7-4-27 7-6-8 7-8-24 7-1- 7-11-16 7-12-28 8-2-8 8-3-21 8--2 8-6-13 8-7-2 8-9- 8-1-17 8-11-28 9-1-9 9-2-2 9-4-3 9-- 9-6-26 9-8-7 9-9-18 9-1-3 9-12-11 1-1-22 1-3-12 1-4-23 1-6-4 8--9 8-6-13 8-7-18 8-8-22 8-9-26 8-1-31 8-12- 9-1-9 9-2-13 9-3-2 9-4-24 9--29 9-7-3 9-8-7 9-9-11 9-1-16 9-11-2 9-12-2 1-1-29 1-3- 1-4-9 1--14 1-6-18 1-7-23 1-1 1-1-29 2-12 2-26 3-12 3-26 4-9 4-23 -7-21 6-4 6-18 7-2 7-16 7-3 8-13 8-27 9-1 9-24 1-8 1-22 11-11-19 12-3 12-17 1-1 1-22 2-12 3-3-26 4-16 -7-28 6-18 7-9 7-3 8-2 9-1 1-1 1-22 11-12 12-3 12-24 1-1 1-1-29 2-12 2-26 3-12 3-26 4-9 4-23 -7-21 6-4 6-18 7-2 7-16 7-3 8-13 8-27 9-1 9-24 1-8 1-22 11-11-19 12-3 12-17 1-1-1 1-1-22 1-2-12 1-3- 1-3-26 1-4-16 1--7 1--28 1-6-18 1-7-9 1-7-3 1-8-2 1-9-1 1-1-1 1-1-22 1-11-12 1-12-3 1-12-24 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 2176 元 / 平, 环比 6% 图 1: 北京 7 年至今二手房成交套数 1 8 6 4 2 图 2: 深圳 8 年至今二手房成交套数 8 7 6 4 3 2 1 27 年 28 年 29 年 21 年 28 年 29 年 21 年 图 3: 天津 7 年至今二手房成交套数 7 6 4 3 图 4: 杭州 8 年至今二手房成交套数 12 9 6 2 1 3 27 年 28 年 29 年 21 年 28 年 29 年 21 年 图 : 天津 7 年至今二手房成交价格 7 6 6 4 4 图 6: 杭州 8 年至今二手房成交价格 22 2 18 16 14 12 1 数据来源 :Wind, 长城证券 天津 : 二手住宅成交均价 杭州 : 二手住宅成交均价 2.2 新房成交综述 成交量涨跌互现, 价格有涨有跌 销量 : 本周各地楼市成交量涨跌互现 重点城市成交量总体上涨, 比上周上涨 12%, 最新销量比 8 年均值高 7.8%, 比 9 年均值低 % 一 二线城市成交量继续攀升, 均 环比上涨 12% 重点城市中厦门和海口涨幅尤为突出, 成交量环比分别上涨 193% 和 74%; 4
778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 南京销量下跌明显, 成交量环比下跌 -4% 其他重点城市的成交量也有很大波动, 平均波幅高达 2% 其余二三线城市中, 徐州本周大涨 1%, 位于涨幅榜前列 ; 在跌幅榜上, 银川下跌 42%, 位于跌幅榜第二位 图 7 7 年 7 月以来重点城市销量指数 (7 年下半年均值 =1) 18 16 14 7 下半年重点城市销量指数均值 :1 8 年重点城市销量指数均值 :1 今年以来均值 :67 12 1 8 6 9 年重点城市销量指数均值 :19 4 2 重点城市重点城市 ( 四周移动平均 ) ( 重点城市取上海 北京 深圳 广州 天津 南京 重庆 武汉 成都 苏州 长沙 ) 图 8 7 年 7 月以来一 二线城市销量指数 (7 年下半年均值 =1) 2 18 16 14 7 下半年一 二线城市销量指数均值 :1/1 8 年一 二线城市销量指数均值 : 9/1 今年以来均值 :6/74 12 1 8 6 4 2 9 年一 二线城市销量指数均值 :16/11 一线城市一线城市 ( 四周移动平均 ) 二线城市二线城市 ( 四周移动平均 ) ( 一线取上海 北京 深圳 广州, 二线取天津 南京 重庆 武汉 成都 苏州 长沙 ) 价格 : 本周重点城市房价整体略有下跌 其中一线城市微跌.9%, 二线城市房价上涨.13% 重点城市最新房价指数, 比 9 年均值上涨 27%, 较 8 年均值上涨 4% 重点城市以海口下跌 17% 厦门上涨 23% 为最 其余二三线中, 海口 杭州等地跌幅居前, 海口下跌 17%, 杭州下跌 9%; 在房价上涨的城市中, 佛山涨幅居前, 上涨 %
778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 9 7 年 7 月以来重点城市房价指数 (7 年下半年均值 =1) 16 14 7 下半年重点城市房价指数均值 :1 8 年重点城市房价指数均值 :12 9 年重点城市房价指数均值 :112 13 12 11 1 今年以来均值 : 142 9 8 重点城市重点城市 ( 四周移动平均 ) ( 重点城市取北京 上海 深圳 天津 重庆 武汉 苏州 长沙 ) 图 1 7 年 7 月以来一 二线城市房价指数 (7 年下半年均值 =1) 17 16 14 13 12 11 1 9 8 7 下半年一 二线城市房价指数均值 :1/1 8 年一 二线城市房价指数均值 :97/ 9 年一 二线城市房价指数均值 :1/111 今年以来均值 : /137 一线城市一线城市 ( 四周移动平均 ) 二线城市二线城市 ( 四周移动平均 ) ( 一线取上海 北京 深圳,, 二线取天津 重庆 武汉 苏州 长沙 ) 库存 : 本周一线城市库存指数微跌.74%, 达到 96.6; 二线城市库存指数上升 1.6%, 达到 11 但由于四周移动平均销量继续上涨, 导致消化周期持续缩短, 本周下跌 2.2%, 达到 179 图 11 7 年 7 月以来一 二线城市库存指数 (7 年下半年均值 =1) 16 14 13 12 11 1 9 8 一线城市库存指数二线城市库存指数 ( 用这个 ) 6
816 821 8316 842 82 8629 883 897 8112 81117 81221 912 931 94 91 9614 9719 9823 9927 9111 9126 111 1214 1321 142 3 17 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) ( 一线取上海 北京 深圳, 二线取南京 杭州 宁波 东莞 重庆 成都 ) 图 12 8 年以来重点城市库存消化周期指数 (7 年下半年均值 =1) 2 2 8 年重点城市库存消化指数均值 :8 9 年重点城市库存消化指数均值 :9 今年以来库存消化指数均值 :114 1 库存消化指数 ( 重点城市取上海 北京 深圳 南京 杭州 宁波 东莞 重庆 成都 ) 未来成交展望 : 本周各地成交量已经显现出回暖迹象, 预计随着供应量的逐步增加, 成交量回升有望延续, 当然前提是房价也有进一步的松动 最近一周新盘成交动态 : 库存本周销量本周价格消化周期 套万平米套万平米环比 较 9 年均值增长 元 / 平米 环比 较 9 年均值增长 北京 92893 1218 812 1.9% -62% 1981 1.2% 39% 118 上海 41344 84 333 28 23.1% -44% 1271-7.7% 17% 28 深圳 3688 3 392 3 -.3% -72% 18866 7.2% 19% 97 广州 372 47 96 11 18.1% -1% 993 2.1% 14% 天津 - - 126 13-1.8% -49% 9198 -.7% 2% - 重庆 94347 962 416 33 3.6% -3% 267 -.3% 24% 29 南京 2774 32 36 4-4.% -82% 147 -.7% 72% 68 杭州 1681 243 642 7 4.4% -3% 1816-9.1% 26% 4 武汉 - - 2139 2 24.2% -29% 646-2.% 19% - 成都 - - - 23.16 42.3% -16% 719 2.8% 44% - 青岛 4661 6 1288 12-3% -28% 897 1.% 24% 44 宁波 8428 63 897 9 1.2% -36% 13.% % 71 苏州 2217 27 43-2% -71% 137-4.% 42% 8 东莞 74664 44 18.3% -7% 687 4.3% 13% 169 厦门 1224 2 233 3 193% -67% 1334 22.9% 48% 81 福州 33666 236.23 1-34% -87% 13739 11.7% 68% 99 长沙 - - 188 2 6.3% 268 268 -.7% 3% - 合肥 - - 111 1 4.7% -62% 724.7% 6% - 周 7
717 724 734 741 7429 727 7624 7722 7819 7916 7114 71111 7129 816 823 832 833 8427 82 8622 872 8817 8914 8112 8119 8127 914 921 931 9329 9426 924 9621 9719 9816 9913 9111 9118 9126 113 1131 1228 1328 142 23 162 1719 778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 2.3 各地新房成交纵览 区域成交量综述 : 环渤海 : 北京 天津 青岛周成交量环比分别为 -31.4% -1.8%,-29.% 长三角 : 上海 南京 杭州 苏州周成交量环比分别为 23.8% -4% 4.44% -2.3% 珠三角 : 深圳 广州周成交量环比分别为 -.29% 18.9% 中西部 : 重庆 武汉 长沙周成交量环比分别为 3.7% 24.16% 6.33% (1) 北京 : 图 13 北京住宅销量和价格情况 4 4 3 3 2 2 1 7 下半年平均成交面积 : 3.47 万平方米 8 年平均成交面积 :17.18 万平方米 9 年平均成交面积 :26.72 万平方米 今年以来平均成交面积 :17. 万平方米 2 23 21 19 17 13 11 9 7 周成交面积 ( 万平米 ) 4 周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) 研究所 图 14 北京住宅库存和消化周期情况 2 19 18 17 7 年平均消化时间 :48 周 8 年平均消化时间 :94 周 9 年平均消化时间 :9 周 今年以来平均消化时间 :69 周 17 13 16 14 13 12 11 9 7 11 3 可售面积 消化时间 ( 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 ) (2) 天津 : 8
717 724 734 741 7429 727 7624 7722 7819 7916 7114 71111 7129 816 823 832 833 8427 82 8622 872 8817 8914 8112 8119 8127 914 921 931 9329 9426 924 9621 9719 9816 9913 9111 9118 9126 113 1131 1228 1328 142 23 162 1719 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 717 724 734 741 7429 727 7624 7722 7819 7916 7114 71111 7129 816 823 832 833 8427 82 8622 872 8817 8914 8112 8119 8127 914 921 931 9329 9426 924 9621 9719 9816 9913 9111 9118 9126 113 1131 1228 1328 142 23 162 1719 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 天津住宅销量和价格情况 4 4 3 3 2 2 1 7 年平均成交面积 :19.16 万平方米 8 年平均成交面积 :9.61 万平方米 9 年平均成交面积 :2.4 万平方米 今年以来平均成交面积 :.8 万平方米 9 8 7 6 4 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) 研究所 (3) 青岛 : 图 16 青岛住宅销量与库存情况 4 4 3 3 2 2 1 8 下半年平均成交面积 :6.97 万平方米 9 年平均成交面积 :16.94 万平方米 今年以来平均成交面积 :14.16 万平方米 6 6 4 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 可售面积 ( 右轴, 万平米 ) 研究所 注 : 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 (4) 上海 : 图 17 上海住宅销量与价格情况 9 8 7 6 4 3 2 1 7 年平均成交面积 :2.4 万平方米 8 年平均成交面积 : 29.3 万平方米 9 年平均成交面积 :.96 万平方米 今年以来平均成交面积 :24.18 万平方米 16 14 13 12 11 1 9 8 7 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价四周均线 ( 价格 ) 研究所 9
816 823 832 833 8427 82 8622 872 8817 8914 8112 8119 8127 914 921 931 9329 9426 924 9621 9719 9816 9913 9111 9118 9126 113 1131 1228 1328 142 23 162 1719 8224 8323 842 818 86 8713 881 897 8 8112 8113 81228 912 9222 9322 9419 917 9614 9712 989 996 914 9111 91129 91227 1124 1221 1321 1418 16 1613 1712 778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 18 上海住宅库存与消化周期 9 8 8 7 7 6 6 4 7 下半年平均消化时间 :1 周 8 年平均消化时间 :22 周 9 年平均消化时间 :14 周 今年以来平均消化时间 :19 周 4 3 3 2 2 1 可售面积 ( 左轴, 万平米 ) 消化时间 ( 右轴, 周 ) ( 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 ) () 南京 : 图 19 南京住宅成交量与库存情况 4 4 3 3 2 2 1 8 下半年平均成交面积 :8.9 万平方米 9 年平均成交面积 :2.23 万平方米 今年以来平均成交面积 :9.2 万平方米 4 4 3 3 2 2 (6) 杭州 : 图 2 杭州商品房销量与价格情况 周成交套数 ( 左轴 ) 四周均线 ( 套 ) 可售套数 ( 右轴, 套 ) 3 2 2 8 下半年平均成交面积 :.26 万平方米 9 年平均成交面积 :13.784 万平方米 今年以来平均成交面积 :.39 万平方米 26 24 22 2 18 1 16 14 12 1 商品房成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 商品房成交均价四周均线 ( 价格 ) 1
842 811 861 8622 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 842 811 861 8622 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 816 823 832 833 8427 82 8622 872 8817 8914 8112 8119 8127 914 921 931 9329 9426 924 9621 9719 9816 9913 9111 9118 9126 113 1131 1228 1328 142 23 162 1719 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 21 杭州商品房库存及消化周期情况 4 4 3 3 2 2 1 8 年平均消化时间 :4 周 9 年平均消化时间 :28 周 今年以来平均消化时间 :36 周 118 79 39 消化时间 ( 右轴, 周 ) 可售面积 ( 左轴, 万平米 ) ( 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 ) (7) 宁波 : 图 22 宁波商品房销量与价格情况 2 2 1 8 年平均成交面积 : 6.39 万平方米 9 年平均成交面积 :13.8 万平方米 今年以来平均成交面积 :6.7 万平方米 19 18 17 16 14 13 12 11 1 9 8 7 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) 图 23 宁波商品房库存与消化周期情况 7 7 6 6 4 4 3 8 年平均消化时间 :88 周 9 年平均消化时间 :2 周 今年以来平均消化时间 :67 周 12 11 9 8 6 3 2 可售面积 ( 左轴, 万平米 ) 消化时间 ( 右轴, 周 ) ( 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 ) (8) 苏州 : 11
778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 717 724 734 741 7429 727 7624 7722 7819 7916 7114 71111 7129 816 823 832 833 8427 82 8622 872 8817 8914 8112 8119 8127 914 921 931 9329 9426 924 9621 9719 9816 9913 9111 9118 9126 113 1131 1228 1328 142 23 162 1719 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 24 苏州住宅销量与价格情况 4 3 3 2 2 1 7 年平均成交面积 :13.71 万平方米 8 年平均成交面积 :7.38 万平方米 9 年平均成交面积 :17.67 万平方米 今年以来平均成交面积 :7.78 万平方米 11 1 9 9 8 8 7 7 6 6 4 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) ( 1图 2 苏州住宅库存与消化周期情况 ) 深 圳 ( ( 9 ) ( 9 ( 9 6 4 4 3 3 2 2 ) 深圳 : 图 26 深圳住宅销量与价格情况 2 2 1 8 下半年平均消化时间 :76 周 7 下半年平均成交面积 :.74 万平方米 8 年平均成交面积 :7.74 万平方米 9 年平均消化时间 :27 周 可售面积 ( 左轴, 万平米 ) 消化时间 ( 右轴, 周 ) 9 年平均成交面积 : 12.36 万平方米 今年以来平均消化时间 :3 周 ( 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 ) 今年以来平均成交面积 :4.77 万平方米 1 9 8 7 6 4 3 2 1 3 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价四周均线 ( 价格 ) 12
842 811 861 8622 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 842 811 861 8622 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 778 78 792 793 7128 7112 71223 812 8217 8316 8413 811 868 876 883 8831 8928 8126 81123 81221 9118 92 93 9412 91 967 97 982 983 9927 912 91122 9122 1117 1214 1314 1411 9 166 17 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 27 深圳住宅库存与消化周期 72 68 64 6 6 2 48 44 4 36 32 28 24 7 下半年平均消化时间 :72 周 8 年平均消化时间 :8 周 9 年平均消化时间 :3 周 今年以来平均消化时间 :68 周 14 12 1 8 6 4 2 可售面积 ( 左轴, 万平米 ) 消化时间 ( 右轴, 周 ) ( 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 ) (1) 广州 : 图 28 广州住宅销量情况 4 4 3 3 2 2 1 8 年平均成交面积 : 9.6 万平方米 9 年平均成交面积 :21.32 万平方米 今年以来平均成交面积 : 12.67 万平方米 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) (11) 东莞 : 图 29 东莞住宅销量与库存情况 16 14 12 1 8 6 4 2 8 年平均成交套数 : 713 套 9 年平均成交套数 :993 套 今年以来平均成交套数 :63.27 套 8 8 7 7 6 6 (12) 厦门 : 周成交套数四周均线 ( 套 ) 可售套数 ( 右轴 ) 13
861 8622 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 833 842 811 861 8622 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 3 厦门住宅销量与价格情况 2 8 年平均成交面积 : 2.23 万平方米 9 年平均成交面积 :7.83 万平方米 13 12 11 1 1 9 8 今年以来平均成交面积 :4.28 万平方米 7 6 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) 图 31 厦门住宅库存与消化周期情况 4 4 3 3 2 2 1 8 下半年平均消化时间 :224 周 9 年平均消化时间 :42 周 今年以来平均消化时间 :37 周 3 2 2 1 可售面积 ( 左轴, 万平米 ) 消化时间 ( 右轴, 周 ) ( 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 ) (13) 福州 : 图 32 福州住宅销量与价格情况 2 2 1 8 年平均成交面积 : 4.34 万平方米 9 年平均成交面积 :1.32 万平方米 今年以来平均成交面积 :3.96 万平方米 14 13 12 1 9 8 7 6 4 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价四周均线 ( 价格 ) 14
717 724 734 741 7429 727 7624 7722 7819 7916 7114 71111 7129 816 823 832 833 8427 82 8622 872 8817 8914 8112 8119 8127 914 921 931 9329 9426 924 9621 9719 9816 9913 9111 9118 9126 113 1131 1228 1328 142 23 162 1719 771 7729 7826 7923 7121 71118 71216 8113 821 839 846 84 861 8629 8727 8824 8921 8119 81117 81214 9111 928 938 94 93 931 9628 9726 9823 992 9118 911 91213 111 127 137 144 2 3 1627 1726 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 33 福州住宅库存与消化周期情况 33 31 29 27 2 23 21 19 17 8 下半年平均消化时间 :74 周 9 年平均消化时间 :28 周 今年以来平均消化时间 :3 周 12 1 8 6 4 2 可售面积 ( 左轴, 万平米 ) 消化时间 ( 右轴, 周 ) ( 消化时间以 8 周成交均线的成交量来计算 ) (14) 武汉 : 图 34 武汉商品房销量与价格情况 6 4 3 7 下半年平均成交面积 :22.93 万平方米 8 年平均成交面积 : 13.6 万平方米 9 年平均成交面积 : 28.4 万平方米 7 7 6 6 2 1 今年以来平均成交面积 :26.3 万平方米 4 4 3 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) () 长沙 : 图 3 长沙住宅销量与价格情况 4 4 3 3 2 2 1 7 年平均成交面积 :26.2 万平方米 8 年平均成交面积 :18.7 万平方米 9 年平均成交面积 :34.8 万平方米 今年以来平均成交面积 :2.17 万平方米 6 1 46 41 36 31 26 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) (16) 合肥 :
842 811 861 8622 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 717 7211 7318 7422 727 771 78 799 7114 71118 71223 8127 832 846 811 86 872 8824 8928 8112 8127 9111 92 9322 9426 931 97 989 9913 9118 91122 91227 1131 137 1411 16 162 1726 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 36 合肥商品房销量与价格情况 4 4 3 3 2 2 1 8 下半年平均成交面积 :12.61 万平方米 9 年平均成交面积 :2.88 万平方米 今年以来平均成交面积 :19.8 万平方米 7 7 6 6 4 4 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) (17) 重庆 : 图 37 重庆商品房销量与价格情况 11 1 9 8 7 6 4 3 2 1 7 年平均成交面积 : 36. 万平方米 8 年平均成交面积 : 23.91 万平方米 9 年平均成交面积 : 46.36 万平方米 今年以来平均成交面积 :37.7 万平方米 66 62 8 4 46 42 38 34 3 26 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 周成交均价 ( 右轴 ) 四周均线 ( 价格 ) 图 38 重庆商品房库存与消化周期情况 14 13 9 年平均消化时间 :3 周 今年以来平均消化时间 :2 周 8 7 6 12 11 4 1 9 8 年平均消化时间 : 周 3 2 8 1 研究所 (18) 成都 : 可售面积 ( 左轴, 万平米 ) 消化时间 ( 右轴, 周 ) 16
816 8127 8217 839 833 842 811 861 8622 8713 883 8824 8914 8 8126 81117 8127 81228 9118 928 931 9322 9412 93 924 9614 97 9726 9816 996 9927 9118 9118 91129 9122 111 1131 1221 1314 144 142 16 166 1627 1719 长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 图 39 成都商品房销售情况 1 9 8 7 6 4 3 2 1 8 年平均成交面积 12.79 万平方米 9 年平均成交面积 : 27.72 万平方米 今年以来平均成交面积 19.9 万平方米 研究所 周成交面积 ( 万平米 ) 四周均线 ( 面积 ) 三 土地市场 3.1 本周土地市场 ( 住宅 ) 本周一线城市住宅用地入市量和成交量增幅明显 ; 二线城市推出量大幅增加, 成交量与上周基本持平 土地供应 : 住宅用地推出量大幅增加 一线城市共推出 8 宗住宅用地, 比上周增加 3 宗, 共计 47 万平方米, 环比增加 88% 其中, 上海推出 2 宗, 共计 万平方米 ; 广州推出 3 宗, 共计 23 万平方米, 推出面积位居一线城市首位 ; 杭州推出 3 宗, 共计 9 万平方米 本周二线城市共推出住宅用地 41 宗, 环比上升 %, 共计 269 万平方米, 环比上升 11% 无锡和武汉推出面积在二线城市中凸显, 其中无锡推出 94 万平方米, 武汉推出 88 万平方米 土地成交 : 成交量回暖 本周一线城市共计成交 3 宗, 与上周持平, 共计成交 2 万平方米, 环比猛增 317% 北上杭分别成交 1 宗住宅用地, 其中 : 北京成交面积为 11 万平方米 ; 上海成交面积为 8 万平方米 ; 杭州成交面积为 8 万平方米 本周二线城市中有 6 个城市有住宅用地成交, 共成交 16 宗, 比上周多 4 宗, 共计成交 17 万平方米, 仅比上周减少 1 万平方米 附 : 最近一周全国重点城市土地成交情况图 4: 最近一周重点城市住宅用地推出情况 17
长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 数据来源 : 中指研究院 18
长城地产周刊第五十六期 (21.7.19-7.2) 研究员介绍 : 刘昆 : 管理学硕士, 六年证券研究工作经验, 具备证券投资咨询资格 ;26 年加入长城证券, 任房地产行业研究员 万知 : 经济学硕士, 一年大型上市房地产企业投资管理经验, 出版证券投资专著一本 ;28 年加入长城证券, 任房地产行业研究员 研究员承诺 : 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 在执业过程中恪守独立诚信 勤勉尽职 谨慎客观 公平公正的原则, 独立 客观地出具本报告 本报告反映了本人的研究观点, 不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬 免责声明 : 本报告由 ( 以下简称长城证券 ) 向其机构或个人客户 ( 以下简称客户 ) 提供, 除非另有说明, 所有本报告的版权属于长城证券 未经长城证券事先书面授权许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版 复制和发布, 亦不得作为诉讼 仲裁 传媒及任何单位或个人引用的证明或依据, 不得用于未经允许的其它任何用途 如引用 刊发, 需注明出处为长城证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的引用 删节和修改 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息, 但本公司不保证信息的准确性或完整性 本报告所载的资料 工具 意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 长城证券在法律允许的情况下可参与 投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易, 或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持 长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系, 并无需事先或在获得业务关系后通知客户 长城证券有权在发送本报告前使用本报告所涉及的研究或分析内容 长城证券版权所有并保留一切权利 投资评级标准 : 长城证券研究所地址 : 深圳市福田区深南大道 68 号特区报业大厦 16 17 层邮编 :1834 传真 :86-77-831627 北京办公地址 : 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 9 层邮编 :144 传真 :86-1-883666 网址 :http://www.cgws.com 19