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GREATWALL SECURITIES CO.LTD 押宝政策松绑未必当前最优选择房地产双周刊 (8.6.23-8.7.6) 要点 : 最新数据显示,6 月 7 个大中城市房屋销售价格同比上涨 8.

1 GREATWALL SECURITIES CO.LTD 押宝政策松绑未必当前最优选择房地产双周刊 ( ) 要点 : 最新数据显示,6 月 7 个大中城市房屋销售价格同比上涨 8.2%, 环比涨幅为全国大中城市房价同比指数自今年 1 月达到顶点以来, 连续个月下降, 房价滞涨成为量缩之后楼市调整的另一主要信号我们预计今年三季度全国大中城市房价同比指数还将进一步下跌房地产行业市场跟踪报告分析师刘昆 : (86-7) liuk@cgws.com 万知 : (86-1) wanz@cgws.com 黄清林 : (86-7) huangql@cgws.com 28 年 7 月 17 日投资评级 : 中性 ( 维持 ) 重点公司盈利预测及评级 6 月份, 我们重点跟踪的大城市中, 上海杭州深圳广州武汉重庆等地住宅成交量较月明显萎缩, 同比下降 3%-% 在传统月销售旺季过去后,6 月份全国楼市成交情况进一步恶化我们预计, 如果没有明显外部刺激,7 月楼市销量仍将维持在 6 月的水平若开发商普遍采取降价促销方式, 则有望推动成交量回升我们认为, 造成近期地产股走势跌宕起伏的主要原因, 是市场对于紧缩货币政策会否放松的预期在变换闪烁我们认为, 在当前经济环境下货币政策大幅放松和进一步收紧的可能性都不大若下半年紧缩政策松动, 将增强资金紧张的开发商抵御楼市调整的能力, 其降价销售的动力不复存在, 间接后果是延长挤出房价泡沫的调整时间此外, 对房企的信贷松动, 并不能改变房价过高自住需求购买力不足的现实, 同时未必能扭转大众对于房价下跌的预期, 因此对改善楼市低迷的作用有限, 难以实际增强地产公司的盈利能力另一方面, 近期市场对于政府是否应该出手救市的争议越来越大我们认为, 政府此时救市, 有可能造成房价再度非理性上涨, 楼市泡沫膨胀得更加剧烈, 并最终导致崩盘的结果我们认为顺应市场自身的调整才能使行业未来更健康的发展至于另外两个促使地产股上涨的基本面因素 : 一是估值, 二是部分公司公布了靓丽的中期业绩预告但是这两个因素在市场悲观的情绪下并不能起到支撑股价的实际意义今年 3 月, 楼市周成交量的环比上升曾使地产股走出一波像样的反弹, 但随后成交量的下降及行业其他负面消息的增加, 又使板块屡创新低也许, 盯着楼市短期的成交量炒地产股并不是一种好的策略, 但是赌政策松绑或者政府出手救市的投资风险或许更大在目前行业基本面和政策面没有发生本质改变的情况下, 我们仍然坚持中期策略报告中的判断, 维持对行业的中性评级同时建议投资者重点关注现金充裕在行业调整期能够灵活制定应对策略保持销售通畅并积极扩张的企业股票简称 8EPS 8PE 投资评级万科 A 推荐保利地产推荐金地集团推荐招商地产.97 1 推荐行业表现 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% 房地产 ( 申万 ) 上证综合指数相关报告这个六月有点凉房地产行业双周刊 28 年 6 月楼市延续弱势反弹房地产行业双周刊年 6 月楼市延续弱势反弹房地产行业双周刊年 6 月楼市调整仍存隐忧, 继续关注确定性个股房地产行业双周刊.2 28 年月五月弱势反弹, 楼市调整步入下半年房地产双周刊 28 年月五月反弹可能低于预期, 市场调整将延长房地产双周刊 , 28 年 4 月四月成交回落, 回暖有待确认房地产双周刊 , 28 年 4 月阳春三月, 冷暖有别房地产双周刊 , 28 年 4 月独立声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观公正, 结论不受任何第三方的授意影响, 特此声明

2 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 内容目录一长城视点楼市 6 月量缩价滞特征进一步凸显赌政策松绑未必当前最优选择...4 二政策及热点评述建设部摸底房地产调控, 紧缩货币政策会否放松深圳官方研究机构呼吁救市引争议深圳楼市断供风波会否绑架银行三部委联合印发 28 年廉租住房工作计划深圳调高土地增值税...7 三近两周楼市成交情况回顾北京 : 供应量持续放大, 成交量与前期持平上海 : 价格保持坚挺, 销量萎缩情况进一步凸现深圳 : 成交价格回落, 市场低迷依旧广州 : 豪宅成交拉升均价, 市场并未回暖天津 : 价格再度回升, 销量与前期持平杭州 : 价格高位运行, 成交量继续低迷武汉 : 降价促销后, 成交量明显放大重庆 : 房价回升, 销量下降厦门 : 价量齐跌, 市场极度低迷...14 四上市公司动态万科 6 月份销售数据点评保利地产 6 月份销售数据及业绩预增公告点评金地集团 6 月份销售数据点评

3 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 图表目录图 1 北京近两周住宅供应量再度攀升...8 图 2 北京近两周住宅成交面积先升后降...8 图 3 北京近一个月内城和近郊房价明显上升...9 图 4 北京 6 月住宅销量同比下降 4%...9 图上海近三周住宅供应量大幅上升...9 图 6 上海近两周住宅成交量有所下降...9 图 7 上海住宅均价回落, 但实际价格继续上涨...1 图 8 上海二季度销量同比逐月大幅下降...1 图 9 深圳近一周新增供应量大增...1 图 1 深圳住宅成交量继续盘整...1 图 11 深圳近两周成交价格大幅上扬...11 图 12 深圳 6 月住宅成交量缩价稳...11 图 13 广州近两周新增供应量冲高回落...11 图 14 广州住宅成交量继续盘整...11 图 1 天津近两周住宅成交量总体保持前期水平...12 图 16 天津住宅价格最近一周大幅上升...12 图 17 杭州最近两周住宅销量骤减...12 图 18 杭州近期住宅价格维持高位震荡...12 图 19 杭州 1-6 月销量及售价同比增长情况...13 图 2 武汉商品房成交量出现上升...13 图 21 武汉近两周商品房成交价格明显下降...13 图 22 重庆商品房成交面积较前期小幅下降...14 图 23 重庆商品房价格再度回升...14 图 24 厦门商品住宅成交面积再度下滑...14 图 2 最近一周厦门商品住宅价格大幅下跌...14 表 1: 重点公司盈利预测及投资评级

4 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 一长城视点 1.1 楼市 6 月量缩价滞特征进一步凸显近日国家发改委公布的最新数据显示,6 月 7 个大中城市的房屋销售价格同比上涨 8.2%, 涨幅比月低一个百分点, 环比涨幅为新建住房销售价格同比上涨 9.2%, 涨幅比月低 1 个百分点 ; 环比上涨.1%, 涨幅比月低.1 个百分点 ; 其中,9 平方米及以下新建住房销售价格环比下降.1% 全国大中城市房价同比指数自今年 1 月达到顶点以来, 连续个月下降, 房价滞涨成为量缩之后楼市调整的另一主要信号鉴于去年三季度全国房价涨幅较快, 我们预计今年三季度全国大中城市房价同比指数还将进一步下跌 6 月份, 我们重点跟踪的大城市中, 上海杭州深圳广州武汉重庆等地住宅成交量较月明显萎缩, 环比大幅下滑 1%-4%, 而同比的情况是下降 3%-% 在传统的月销售旺季过去后,6 月份全国楼市在观望中成交情况进一步恶化在销售极度冷清的情况下, 北京天津上海武汉重庆成都厦门都出现了房价先降后升的震荡走势, 总体上仍处于高位徘徊此外, 北京深圳广州和重庆今年以来新增供应量明显大于销售量, 供大于求的局面必将延长楼市的调整我们预计, 如果没有外部的明显刺激,7 月全国各大城市销量仍将维持在 6 月的水平若开发商普遍采取降价促销的方式, 则有望推动成交量的回升 1.2 赌政策松绑未必当前最优选择近期地产股的表现可谓跌宕起伏, 从一周前整体上涨约 2%, 到本周集体下跌近 1%, 两周时间股价又重回起点我们认为, 造成地产股短期走势上窜下跳的主要原因, 还是市场对于紧缩货币政策会否放松的预期在变换闪烁 6 月宏观经济数据显示物价指数和 GDP 增速双双下滑, 国家领导人在江浙等地考察时, 最新表态把保证经济平稳发展摆在了控制物价之前, 因此被市场解读为下半年宏观政策存在放松的可能, 尤其是信贷政策, 从而对资金紧张的房地产企业构成实际利好但另一方面, 生产资料价格同比快速上升, 国际市场再度传来美国次贷危机拖累经济的严峻后果, 同时建设部官员也表示近期出台行业扶持政策的可能性较低, 放松紧缩政策的预期似乎再次面临落空对于紧缩性货币政策会否放松, 我们认为, 在当前的经济环境下大规模放松和进一步收紧的可能性都不大假如下半年信贷政策真的出现松动, 无疑将增强资金紧张的开发商抵御楼市调整的能力, 则降价销售的动力不复存在, 其间接后果是延长挤出房价泡沫的调整时间此外, 对房地产企业的信贷松动, 并不能改变房价过高自住需求购买力不足的现实, 同时未必能扭转大众对于房价下跌的预期, 因此对改善楼市低迷的作用有限, 难以实际增强地产公司的盈利能力另一方面, 近期市场对于政府是否应该出手救市的争议越来越大我们认为, 目 4

5 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 前房地产市场的调整是良性的, 并不会造成银行乃至整个经济的危机如果政府救市, 有可能造成房价再度非理性上涨, 楼市泡沫膨胀得更加剧烈, 并最终导致崩盘的结果因此, 我们认为政府不应当救市, 顺应市场自身的调整才能使其未来更健康的发展至于另外两个促使地产股上涨的基本面因素 : 一是估值, 地产板块经过前期超跌, 行业 8 年动态 PE 最低降至 13 倍,7 年静态 PE 也降至历史最低水平, 估值上具有吸引力二是部分公司公布了靓丽的中期业绩预告, 截至目前共 18 家地产股公布中期业绩预增,7 家宣布扭亏, 给投资者传递了尽管楼市在调整但上市公司上半年业绩未受影响的信息但是这两个因素在市场悲观的情绪下并不能起到支撑股价的实际意义一是经过反弹后, 估值短期吸引力下降, 且估值本身就是对市场预期和情绪的反映, 估值降至历史最低不意味着封杀继续下跌的空间而靓丽的中报业绩大部分反映的是楼市的过去式, 由于预售和结算之间的时间差, 去年末预售账款高的公司今年中报业绩较为靓丽 ; 而另外有相当一部分公司将因今年销售低迷导致中报业绩欠佳今年 3 月, 楼市周成交量的环比上升曾经促使地产股走出了一波像样的反弹, 但随后成交量的下降及行业其他负面消息的增加, 致使地产股屡创新低也许, 盯着楼市短期的成交量炒地产股并不是一种好的策略, 但是赌政策松绑或者政府出手救市的投资风险或许更大在目前行业基本面和政策面没有发生本质改变的情况下, 我们仍然坚持中期策略报告中的判断, 即楼市调整时间将持续两年左右, 继续维持行业中性的投资评级同时建议投资者重点关注现金充裕在行业调整时期能够灵活制定应对策略保持销售通畅并积极扩张的企业二政策及热点评述 2.1 建设部摸底房地产调控, 紧缩货币政策会否放松主要内容及点评 : 日前有媒体报道, 住房和城乡建设部召集了主要房地产开发企业, 就目前房地产行业状况及开发商资金状况等问题举行了相关会议与会消息人士指出, 会议中得到的结论是目前的确出现了行业性的资金紧张, 但尚未达到发生危机的程度从紧货币政策今年可能仍会持续下去, 专门出台行业扶持政策的可能性并不大但与此同时,7 月份以来, 国家领导人在江浙广东等地考察工作时, 最新表态把保证经济平稳发展摆在了控制物价之前, 因此被市场解读为下半年宏观政策存在放松的可能尤其是信贷政策方面, 可能放宽银行的贷款限额, 以协助银根紧缩下的产业, 特别是受困借钱难的中小企业因此, 饱受资金紧张之苦的中小房地产公司将明显受益对于紧缩性货币政策会否放松, 我们认为, 在政府仍把控制物价作为重要调控目标且目前生产资料价格同比快速上升的情况下, 紧缩政策大规模放松不太可能 ; 但同时鉴于宏观经济存在下滑风险, 政府对于进一步出台紧缩政策也必然十分谨慎另

6 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 一方面, 如果下半年信贷政策的确有所松动, 则无疑增强了资金紧张的开发商抵御楼市调整的能力, 降价销售的动力不复存在我们认为, 如此必将延长市场挤出房价泡沫的调整时间同时, 该政策不能改变自住需求因房价过高而购买力不足的现实, 对于扭转大众对短期房价预期的作用难以判定, 因此未必能改变销售不畅的局面, 实际增强地产公司的盈利能力 2.2 深圳官方研究机构呼吁救市引争议近期, 深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的 28 年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告, 显示深圳房价已跌回一年前, 而楼市的交易量今年很有可能退回十年前面对今年以来的楼市衰退, 深圳市房地产研究中心提出了减免交易环节税收适度放松货币政策的救市建议报告认为, 去年以来的房价调整是对前两年市场过热发展的修正, 其目的是使市场向理性轨道回归但基于眼下深圳楼市的持续衰退, 报告建议减免房地产交易环节的营业税契税增值税等流转环节税收, 以降低交易门槛, 鼓励和促进房地产交易, 促进市场活跃此外, 报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整, 特别是结合近期国内经济形势的变化, 适度放松从紧的货币政策, 鼓励生产投资及消费 ; 针对房地产方面主要是对首次购房者和 9 平房米以下购房者予以扶持, 应给予进一步优惠的贷款政策以激发潜在市场需求, 以及给予各地各商业银行一定自主权, 因地制宜控制贷款规模我们认为, 国家政策的目标始终是稳定房地产市场, 处于短期调整中的房地产市场并不是处于崩盘的危机中, 而恰恰是前期房价涨幅太高的结果, 政府不应阻碍市场的理性回归现在房地产市场短期的调整是良性的, 并不会造成银行乃至整个经济的危机其次, 开发商在自身资金链紧张的情况下仍不愿意降价销售, 期待政策支持市场回暖是其中重要的因素之一如果政府真的救市, 有可能造成房价再度非理性上涨, 非但使得前期调控成果化为乌有, 同时亦将使房地产市场泡沫膨胀得更剧烈, 其最终可能导致的崩盘结果相信是政府不愿意看到的因此, 我们认为政府不应救市, 顺应市场自身的调整才能有效释放房地产泡沫 2.3 深圳楼市断供风波会否绑架银行近日, 据经济半小时节目报道, 深圳关外某楼盘业主在其所购房产价值不断缩水欠银行的房贷数额甚至超过了房子现在的市场价, 即已成为负资产的状况下, 决定选择断供深圳到底有多少购房者断供, 目前尚无从知晓准确数字 ; 但可以预计, 若房价继续下跌, 这一比例将会增加因此, 有人提出房地产挟持银行论, 认为房价下跌将造成中国式次贷危机但从实际情况看, 目前房价下跌最为严重的珠三角, 只有深圳和东莞出现了三分之一的跌幅, 全国其他城市的房价下跌并不算严重, 负资产的情况还极为罕见其次, 6

7 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 断供的也只是极少数现象断供不但意味着首付和前期还贷的白白损失, 还将影响到个人信用, 使贷款者面临法律诉讼风险 ; 同时断供并不意味着债务的消失, 银行对按揭贷款具有无限追索权, 因此一般人不到万不得已不会选择断供据了解, 目前部分购房者其实是在所购房产缩水严重的情况下, 将断供作为要挟开发商补偿或者退房的手段媒体报道的这起案例, 业主在购房时仅付一层首付即获得了银行按揭贷款, 因为开发商为促销替客户代垫了一成首付, 因此业主与开发商签订的购房合同存在欺骗成分, 实际上是无效的香港房价泡沫破灭后,23 年 6 月处于负资产状态的按揭贷款达到 22%, 但对银行信贷违约和重组影响也仅在 2% 有数据显示, 到今年月份深圳中资银行个人住房贷款余额不到 22 亿元, 不良率仅为.67% 尽管总体房贷违约率略有上升, 但没有出现大面积违约现象预计下半年, 如果深圳楼市仍未回暖, 房贷违约率将有所提高, 但是否会引发断供潮还有待观察但至少从目前情况看, 深圳房价的下跌对银行资产质量的损害有限, 还远不至于威胁金融安全 2.4 三部委联合印发 28 年廉租住房工作计划工作计划主要内容及点评 : 住房和城乡建设部发展改革委财政部近日联合印发 28 年廉租住房工作计划, 提出了 28 年廉租住房工作目标任务和政策措施, 并分解到各省 ( 区市 ) 计划提出,28 年底前, 所有县城及以上城市都要根据国务院规定, 对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保, 有条件的地区要逐步扩大保障范围 28 年, 新增廉租住房保障户数 2 万户 ( 其中实物配租户数 4 万户 ), 加上以前年度保障户数, 累计廉租住房保障户数将达到 3 万户计划要求, 各地多渠道加大廉租住房筹集力度, 重点落实在经济适用住房普通商品住房项目中配建廉租住房的政策, 推进棚户区和危旧房改造, 并积极挖掘存量住房房源, 加强廉租住房分配管理各省自治区直辖市抓紧把任务分解到各市县, 并加强组织领导和监督检查, 切实落实土地供应和资金来源政策, 确保实现计划目标上述政策反应了中央政府对于落实保障住房政策的细化和监督, 自 24 号文发布以来, 保障低收入家庭的住房问题成为政府对房地产调控的首要目标但从去年全国实际廉租房和经济适用房完成投资额来看, 远远没有达到预定要求我们认为, 贯彻落实低收入家庭住房保障问题, 对于稳定房价建设和谐社会具有积极作用 2. 深圳调高土地增值税主要内容及点评 : 据媒体报道, 从今年 7 月 1 日深圳土地增值税将按照普通标准住宅 1% 别墅 3% 其他类型房产 2% 的比率征收此前, 这一税率分别为普通标准住宅.% 别墅度假村等其他房产 1% 7

8 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 去年 1 月, 国家税务总局发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知, 该通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳, 标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代但从具体执行层面看, 由于大部分城市尚未出台土地增值税清算细则, 因此土地增值税仍然按照预提比例征收深圳此次提高土地增值税预征比例, 从长期看对开发商的影响不大但是从短期看, 土地增值税预征额较前期增加一倍, 别墅增加两倍, 这会要求企业在项目开发时准备更多的周转资金, 增加短期的资金压力, 对于资金紧张和以开发高端物业为主的公司影响相对较大, 同时对于企业短期账面利润有一定的影响三近两周楼市成交情况回顾 3.1 北京 : 供应量持续放大, 成交量与前期持平供应情况 : 近两周北京住宅 ( 期房 ) 可售面积分别为万平米,4 月份以来北京住宅可售面积呈持续扩大趋势, 短期供应量较为充足销量情况 : 最近两周的住宅期房销售面积分别为万平米, 平均销量与前两周基本持平图 1 北京近两周住宅北京近两周住宅供应量再度攀升图 2 北京近两周住宅成交面积北京近两周住宅成交面积先升后降可售面积 ( 万平米 ) 可售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万平米 ) 销售套数 ( 套 ) 成交价格 : 近两周, 受高档住宅集中推出影响, 内城区价格大幅上升, 分别为元 / 平米元 / 平米 ; 近郊的价格也出现明显反弹, 分别为 1496 元 / 平米 12 元 / 平米 ; 远郊价格也逐步回升至 623 元 / 平米和 7286 元 / 平米 ; 外城区价格近两周平均价格与前两周基本持平, 分别为 1793 元 / 平米 1412 元 / 平米总体上, 北京住宅成交价格在前期下降的情况, 近期有所回升, 各区成交均价的反复与成交楼盘的差异性有较大关系 8

9 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 图 3 北京北京近一个月内城和近郊房价明显上升图 4 北京 6 月住宅住宅销量销量同比下降 4% ( 元 / 平米 ) 内城外城近郊远郊 ( 万平米 ) 月 2 月 3 月 4 月月 6 月 28 年销量 27 年销量同比 (%) 环比 (%) 综合点评 :6 : 月份开发商加大了推盘力度, 但成交量并未明显放大 6 月份, 商品住宅同比下降 39%,1-6 月份销量总体下降了 4% 3.2 上海 : 价格保持保持坚挺, 销量萎缩情况进一步凸进一步凸现供应情况 : 最近两周住宅可售量分别为 6 69 万平米, 出现了一定幅度的上升, 可售房源区域仍以松江浦东和闵行为主销量情况 : 最近两周的成交量继续小幅下滑, 分别为 27 和 32 万平米图上海上海近三周住宅供应量周住宅供应量大幅上升可售面积 ( 万平米 ) 可售套数 ( 套 ) 图 6 上海近两周上海近两周住宅成交量住宅成交量有所下降成交面积 ( 万平米 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 : 最近两周全市的成交均价分别为元 / 平米, 价格继续回落, 但各区域实际价格仍在稳步上扬, 外环以外住宅成交比重的回升是造成均价下滑的直接原因内环以内最近两周的均价分别为元 / 平米 ; 内外环间的价格分别为元 / 平米 ; 外环以外的价格分析为元 / 平米总体看, 上海房价一路上升的趋势并未改变, 内环由于可售房源较少房价表现最为坚挺 9

10 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 图 7 上海上海住宅住宅均价回落, 但实际价格继续上涨全市成交均价 ( 元 / 平米 ) 环比增长 (%) 图 8 上海上海二季度二季度销量同比销量同比逐月逐月大幅大幅下降 ( 万平米 ) 月 2 月 3 月 4 月月 6 月 28 年销量 27 年销量同比 (%) 环比 (%) 综合点评 : 上海市场近一个月呈现明显的价涨量缩的情况,28 年 6 月, 上海住宅成交量同比下降 %, 为今年来同比降幅最大的月份 1-6 月, 住宅成交量同比下降扩大到 27% 与此同时, 内环以内和内外环间住宅成交均价较去年同期分别上涨近 6% 和 4% 3.3 深圳 : 成交价格回落, 市场低迷依旧供应情况 : 深圳在 6 月中下旬供应量激增的情况, 近两周的新增供应急剧下降, 前一周为 687 套 /9.9 万平米, 最近一周没有新盘入市成交情况 : 近两周的成交情况分别为 788 套 /7.7 万平米 99 套 /.8 万平米, 由于没有新增供应, 近一周成交量几乎下降到今年上半年最低水平图 9 深圳近深圳近一周新增供应量周新增供应量大增图 1 深圳深圳住宅成交量住宅成交量继续盘整新增供应 ( 万平米 ) 新增套数 ( 套 ) 成交面积 ( 万平米 ) 成交套数 ( 套 ) 价格情况 : : 日, 成交均价 1788 元 / 平方米, 环比上升 6.9%; 日, 成交均价为元 / 平方米, 环比下降 13.2% 近两周随着豪宅的热销和转淡, 成交价格先涨后跌 1

11 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 图 11 深圳近两周深圳近两周成交价格大幅上扬图 12 深圳 6 月住宅成交住宅成交量缩价稳全市成交均价 ( 元 / 平米 ) 环比增加 (%) ( 万平米 ) 月 2 月 3 月 4 月月 6 月 8 年销量 7 年销量 7 年售价 8 年售价 ( 元 / 平米 ) 综合点评 :6 : 月份, 在豪宅热销的带动下, 深圳住宅成交均价反弹到元 / 平米, 环比上升 1%; 但是剔除豪宅拉动的影响,6 月份房价仅为 1119 元 / 平方米, 基本与月持平 6 月新建住宅成交量为 3. 万平米, 环比下降 21%, 同比下降 46%; 1-6 月住宅成交量同比下降 4%, 深圳楼市还远未走出成交低迷的困境 3.4 广州 : 豪宅成交拉升均价, 市场并未回暖供应情况 : 近两周的新增供应量在前周冲高后回落, 分别为 49 套 / 2.7 万平方米 1434 套 /14.3 万平方米, 其中前周由碧桂园开发的楼盘占了总预售量一半以上的份额成交情况 : 近两周的成交情况分别为 473 套 /.1 万平米 346 套 /3.8 万平米, 成交面积较前两周下降图 13 广州广州近两周新增供应量周新增供应量冲高回落图 14 广州广州住宅成交量住宅成交量继续盘整新增供应 ( 万平米 ) 新增套数 ( 套 ) 成交面积 ( 万平米 ) 成交套数 ( 套 ) 综合点评 : 近两个月, 由于广州市中心高档楼盘成交量的增加, 住宅均价重上万元, 但是从二手房成交价方面, 仍呈现小幅下降趋势同时, 月成交量并未因为旺季因素而有所放大, 成交面积仅 39 万平米, 同比下降 34%,1- 月住宅同比下降 49% 从供求角度看, 今年以来广州楼市持续呈现供大于求的现象, 市场并未回暖 3. 天津 : 价格再度回升, 销量与前期持平 11

12 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 销量情况 : : 日, 商品住宅成交 116 套 /12.6 万平方米 ; 日, 成交 879 套 /9.6 万平方米, 销量先升后降, 平均销量与前期持平价格情况 : : 日, 成交价格为 633 元 / 平方米, 环比微涨 1%; 日, 商品住宅成交价格为 7372 元 / 平米, 环比大涨 16%, 住宅房价接近前期平均水平图 1 天津天津近两周近两周住宅成交量住宅成交量总体保持前期水平图 16 天津住宅价格天津住宅价格最近一周大幅最近一周大幅上升成交面积 ( 万平米 ) 成交套数 ( 套 ) 全市成交均价 ( 元 / 平米 ) 环比增加 (%) 综合点评 :6 : 月份, 天津住宅的周成交量基本围绕在略高于 1 万平米的周围波动, 总销量约 49 万平米, 较去年同期下降 3%;1-6 月同比下降 27% 房价先跌后涨, 再度回到前期水平 3.6 杭州 : 价格高位运行, 成交量继续低迷销量情况 : : 日, 杭州市八大城区商品住宅成交 37 套 /4.3 万平米 ; 日, 成交量为 29 套 /3.3 万平方米, 维持在 6 月以来较低的周成交量水平销售价格 : : 日, 商品住宅均价为 1419 元 / 平方米, 环比下降 2.4%; 日, 商品住宅成交均价为 1116 元 / 平方米, 环比上升 7.8% 图 17 杭州杭州最近两周住宅销量住宅销量骤减成交面积 ( 万平米 ) 成交套数 ( 套 ) 图 18 杭州杭州近期住宅住宅价格价格维持高位震荡全市成交均价 ( 元 / 平米 ) 环比增加 (%)

13 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 图 19 杭州 1-6 月销量及售价同比增长情况 ( 万平米 ) 月 2 月 3 月 4 月月 6 月 8 年销量 7 年销量 7 年售价 8 年售价综合点评 : 杭州的住宅价格继续在高位运行, 销量方面, 月过后, 出现了明显的萎缩现象 6 月住宅成交面积环比下降 38%, 同比下降 73%;1-6 月同比下降 47% ( 元 / 平米 ) 3.7 武汉 : 降价促销后, 成交量明显放大销量情况 : : 日, 武汉商品房累计成交 196 套 /18.6 万平米 ; 日, 成交 1216 套 /12.3 万平米, 成交量较前期有所放大成交价格 : : 日, 商品房成交均价 47 元 / 平方米, 环比下跌 9.2%; 日, 商品房成交均价为 291 元 / 平方米, 环比下跌 3.3% 图 2 武汉商品房成交量武汉商品房成交量出现上升图 21 武汉武汉近两周近两周商品房商品房成交成交价格价格明显下降成交面积 ( 万平米 ) 成交套数 ( 套 ) 全市成交均价 ( 元 / 平米 ) 环比增加 (%) -2 综合点评 : 近两周, 武汉商品房在价格显著下降的情况下销量有所放大但总体来看, 即便出现大范围降价促销,6 月住宅成交量仍较月明显下滑, 环比下降近 2%, 同比下降 %;1-6 月成交量同比也下降了 % 3.8 重庆 : 房价回升, 销量下降销量情况 : : 日, 重庆商品房成交量为 222 套 /22 万平米 ; 日, 成交 213 套 /2.9 万平米, 较前期小幅下降价格情况 : : 日, 商品房成交均价 447 元 / 平方米, 环比上涨 12%; 日, 商品房成交均价为 41 元 / 平方米, 环比微涨 1% 13

14 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 图 22 重庆商品房成交面积较前期前期小幅下降图 23 重庆商品房价格价格再度回升成交面积 ( 万平米 ) 成交套数 ( 套 ) 全市成交均价 ( 元 / 平米 ) 环比增加 (%) -3 综合点评 : 近两周重庆楼市供应量上升, 与此同时, 成交量在房价再度回升的基础上小幅下降 6 月整体成交量较前期大幅下降, 环比降幅高达 36%, 同比下降 4%, 上半年成交量同比降幅扩大到 2%, 重庆楼市调整信号越来越强烈 3.9 厦门 : 价量齐跌, 市场极度极度低迷销量情况 : : 日, 厦门商品住宅成交量为 298 套 /3.3 万平方米, 环比增加 ; 日, 成交 216 套 /2.4 万平米, 成交较前期再度下降价格情况 : : 日, 商品住宅成交均价 1429 元 / 平方米, 环比下降 2.6%; 日, 住宅成交均价 8968 元 / 平米, 环比大幅下降 14% 图 24 厦门商品住宅成交面积再度下滑图 2 最近一周最近一周厦门商品住宅价格厦门商品住宅价格大幅大幅下跌成交面积 ( 万平米 ) 成交套数 ( 套 ) 全市成交均价 ( 元 / 平米 ) 环比增加 (%) 综合点评 : 尽管六月厦门楼市房价出现明显下调, 但是成交面积并未随着放大, 而是表现出价量齐跌的状况楼市调整预计将持续较长时间四上市公司动态 4.1 万科 6 月份销售数据点评 28 年 6 月份, 万科实现销售面积 44.8 万平米, 销售金额 43.7 亿元, 分别比 7 14

15 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 年同期减少 38.% 和 22.8% 28 年 1-6 月, 公司累计销售面积 26.8 万平方米, 销售金额亿元, 分别比 7 年同期增长 1.% 和 38.1% 同时公司 6 月新增了位于苏州和沈阳的两个项目, 新增项目储备权益面积 63 万平米, 平均楼面地价 22 元 / 平米, 拿地速度较月明显减缓可以说 6 月份万科的销售数据并不理想, 销售面积和销售额无论同比还是环比都出现了 2%-4% 的下滑但从销售均价来看,6 月公司出售楼盘的成交均价为 974 元 / 平米, 同比上升 24%, 环比上升 6% 6 月份万科展现的销售情况与我们跟踪的全国重点城市的表现情况较为一致, 公司下半年销售情况将对全年及 9 年上半年业绩产生较大影响, 基于我们对公司战略决策及管理和营销能力的信心, 暂时维持对公司 8 和 9 年.76 元和 1.1 元的盈利预测, 维持推荐的投资评级同时万科还公告了首期限制性股票激励计划奖励基金补充购入公司股票事宜公司 6 7 和 8 年度奖励基金在 7 年分红派息后获得的现金红利于近日再次在二级市场上购入了本公司的股票, 平均购入成本约 9 元 / 股, 而前次 6 月购买成本约 12. 元 / 股股权激励基金选择在此时出手, 反映了管理层认为目前股价被低估的态度 4.2 保利地产 6 月份销售数据及业绩预增公告点评保利地产 6 月实现销售面积 42.9 万平方米, 销售额 4.3 亿元, 分别比 7 年同期增长 3.8% 和 6.%, 与月环比也分别增长 81.% 和 18.4% 保利销售额占上半年销售额的 38%, 主要得益于北京的百合花园西山林语长春的罗兰香谷三个新开盘项目的销售火爆 1-6 月, 公司实现销售面积万平方米, 销售额亿元, 分别比 7 年同期增 39.42% 和 34.3% 28 年, 保利地产的目标销售额为 24 亿元, 前六个月已完成 44.6% 保利地产同时发布了上半年业绩预增公告, 预计上半年净利润与 7 年同期相比将有 22%-27% 的大幅增长 27 年上半年, 保利地产实现净利润 2.78 亿元中报业绩预增稍稍超出市场预期, 主要源于公司在上半年结转进度加快我们认为, 保利地产能够在市场低迷之际取得良好的销售业绩, 主要源自于重点项目在合理价位推盘实现了较好的认购额, 这也是保利在土地成本方面的优势决定的值得关注的是公司在目前楼市调整期仍未停止扩张的步伐, 截止 28 年 7 月 11 日, 公司土地储备超 2 万平米, 公司 8 年新增土地储备权益建筑面积 296 万平米, 涉及金额亿, 土地成本极为低廉, 平均楼面地价仅 94 元 / 平米, 新增土地储备主要位于二三线城市, 目前仅 28% 的土地储备位于广州, 土地储备结构更趋合理同时公司 43 亿公司债的发行将使公司正常快速发展无忧, 即使短期内楼市不能回暖, 保利依然能保持快速增长预计公司 28 年 29 年的 EPS 分别为 1.18 元 1.89 元, 对应 7 月 11 日市盈率分别为倍, 目前每股 NAV 为 13.2 元, 具有估值优势, 维持推荐评级 1

16 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 4.3 金地集团 6 月份销售数据点评 28 年 6 月金地集团共实现销售面积 11.6 万平方米, 较上月增长 42.89%; 销售金额亿元, 较上月增长 98% 28 年 1 月至 6 月, 公司共实现销售面积 47.6 万平米, 较上年同期销售面积下降 11.97%; 销售金额亿元, 较上年同期增长.29% 6 月份销售面积和金额的大幅增长主要原因是公司在该月的推盘量较大, 市场目前并未出现回暖迹象从整个上半年的情况来看, 得益于房价上涨, 公司销售金额有所上升, 但销售面积却呈下滑的状态金地是行业内的龙头企业, 其产品质量营销能力均优于一般的开发企业, 由此可见市场目前处于一个整体滞销的状态表 1: : 重点公司盈利预测及投资评级 7 月 17 日 EPS( 元 ) PE( 倍 ) 公司简称收盘价投资评级万科 A 推荐保利地产推荐金地集团推荐招商地产推荐华发股份推荐冠城大通谨慎推荐栖霞建设谨慎推荐滨江集团谨慎推荐深振业 A 谨慎推荐中航地产谨慎推荐福星股份谨慎推荐数据来源 : 长城证券 ( 注 : 金地集团招商地产冠城大通每股盈利预测均考虑了增发摊薄因素 ) 16

GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 (8.3.31-8.4.

17 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊 ( ) 研究员介绍 : 刘昆 : 管理学硕士, 拥有四年证券研究工作经验, 具备证券投资咨询资格期货从业资格 ;27 年加入长城证券, 任房地产行业研究员万知 : 经济学硕士, 一年地产战略研究经验, 出版证券投资专著一本 ;28 年加入长城证券, 任房地产行业研究员黄清林 : 管理学硕士, 注册会计师, 中级经济师,2 年至 27 年 12 月于招商地产发展部任发展经理,28 年 1 月加入长城证券, 任房地产行业分析师免责声明本报告由长城证券有限责任公司 ( 以下简称长城证券 ) 向其机构或个人客户 ( 以下简称客户 ) 提供, 除非另有说明, 所有本报告的版权属于长城证券未经长城证券事先书面授权许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布, 亦不得作为诉讼仲裁传媒及任何单位或个人引用的证明或依据, 不得用于未经允许的其它任何用途如引用刊发, 需注明出处为长城证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息, 但本公司不保证信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任长城证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易, 或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系, 并无需事先或在获得业务关系后通知客户长城证券有权在发送本报告前使用本报告所涉及的研究或分析内容长城证券版权所有并保留一切权利评级标准 : 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城证券研究所地址 : 深圳市福田区深南大道 68 号特区报业大厦层邮编 :1834 传真 : 北京办公地址 : 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 9 层邮编 :144 传真 : 网址 : gws.com 17

图表目录图 1: 地产板块成交金额变化 3 图 2: 地产板块成交量变化 3 图 3: 涨跌幅排行 4 图 4: 换手率与振幅排行 4 图 5: 成交额与成交量排行 5 图 6: 北京网上期房签约套数 8 图 7: 北京新建商品房价格走势 8 图 8: 天津商品房成交套数 8 图 9: 天津商品房

图表目录图 1: 地产板块成交金额变化 3 图 2: 地产板块成交量变化 3 图 3: 涨跌幅排行 4 图 4: 换手率与振幅排行 4 图 5: 成交额与成交量排行 5 图 6: 北京网上期房签约套数 8 图 7: 北京新建商品房价格走势 8 图 8: 天津商品房成交套数 8 图 9: 天津商品房行业研究房地产评级 : 短期中性长期看好 29 年 7 月 21 日执笔人 : 平海庆 351-8686971 pinghq@126.com 楼市延续强势股市进入调整 29 第十一期总第十一期 (976-9719) 地产双周报投资要点 : 上周地产股走势较弱, 位于行业涨幅最后一名 7 月 17 日地产指数收于 4226.22 点, 相对 7 月 3 日的 4198.15 仅上涨.67% 联系人焦春成