行业研究 : 市场月度动态 215 年 1 月期 215 年 1 月 16 日 政策放松促使基本面继续改善 看好 ( 维持 ) 政策与市场动态不动产登记政策出台, 利于地产长期政策机制建设 ; 土地市场改革继续推进 ; 未来宽松的政策将延续 市场表现截至 215.1.15 房地产投资与新开工 214 年前 11 月投资增速 11.9%, 商品房销售面积下降 8.2%, 新开工下降 9%, 行业基本面低位平稳 土地市场土地成交面积同比下滑明显 214 年全年,4 个城市累计土地成交建筑面积同比下跌 21.5%, 其中, 一线城市同比下跌 23.69%, 二线城市同比下跌 19.11%, 三线城市同比下跌 34.99% 12 月份,4 个大中城市土地成交楼面均价 171 元, 溢价率为 1.37%, 楼面均价下降但溢价率环比小幅上升 商品房市场重点城市商品房销售降幅继续缩小,3 城市 14 年同比下降 9.23%, 其中一线下降 15.98%, 二线城市下降 1.44%, 三线城市小幅下降.24% 目前十大城市存销比为 51 周, 近期有所上升, 其中一线城市存销比为 39 周, 二线城市存销比为 62 周, 新建商品住房价格同比跌幅扩大, 环比跌幅收窄 214 年 11 月 7 个大中城市价格指数同比下跌 3.7, 环比下跌.6 二手房市场二手房成交同比跌幅收窄 去年两个一线城市二手房成交平均同比下滑 32%, 四个二线城市平均下滑 26% 11 月二手住宅价格指数同比下跌 3.3, 环比下跌.4 分析师 : 易华强执业证书号 :S14951381 电话 :1-5856574 邮箱 :yihuaqiang@hrsec.com.cn 投资建议宽松政策的支持下,12 月份重点城市房地产成交量环比继续回升 目前的房地产市场仍然处于去库存期, 房价较为平稳, 成交量稳步回升 一线城市回暖速度高于二三线, 土地市场表现尤为明显, 开发商仍在继续向一二线重点城市集中 地产业逐步步入新常态, 重点一二线地产仍将超越行业平均增速, 提高市场占有率, 继续看好销售前景较好 估值较低的一二线地产公司 风险因素主要为房地产销售继续下滑和购房者观望情绪的加重 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责声明部分
目录 一 房地产政策与市场动态... 5 1 不动产登记政策出台... 5 2 土地制度改革继续推进... 5 3 房价环比继续回落... 5 二 房地产投资与新开工... 6 三 土地市场... 9 1 土地成交面积同比下滑较为明显... 9 2 土地成交溢价率小幅回升... 1 3 部分一二线城市土地成交建筑面积与楼面均价... 12 四 商品房市场... 13 1 新建商品房市场成交降幅收窄... 13 2 城市商品住宅成交面积与成交均价... 14 3 商品房存销比近期有所上升... 15 4 新建商品住房价格环比跌幅收窄... 16 五 二手房市场... 17 1 二手房成交同比大幅下滑... 17 2 二手住宅价格同比下跌... 18 3 二手住宅租金回报率处于低位... 19 六 房地产市场月度小结... 21 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2
图表目录 图表 1: 房地产投资... 8 图表 2: 购臵土地面积... 8 图表 3: 土地购臵费... 8 图表 4: 房屋施工面积... 8 图表 5: 房屋新开工面积... 9 图表 6: 房屋竣工面积... 9 图表 7: 商品房销售面积... 9 图表 8: 商品房销售额... 9 图表 9:4 大中城市土地成交建筑面积累计同比... 1 图表 1: 一线城市土地成交建筑面积累计同比... 1 图表 11: 二线城市土地成交建筑面积累计同比... 1 图表 12: 三线城市土地成交建筑面积累计同比... 1 图表 13:4 大中城市土地供应与成交面积... 11 图表 14:4 大中城市土地成交楼面地价与溢价率... 11 图表 15:4 大中城市住宅土地供应与成交面积... 11 图表 16:4 城市住宅土地成交楼面地价与溢价率... 11 图表 17: 一线城市土地成交建筑面积与楼面地价... 11 图表 18: 二线城市土地成交建筑面积与楼面地价... 11 图表 19: 三线城市土地成交建筑面积与楼面地价... 12 图表 2: 一二三线城市土地溢价率... 12 图表 21: 北京土地成交建筑面积与楼面地价... 12 图表 22: 上海土地成交建筑面积与楼面地价... 12 图表 23: 天津土地成交建筑面积与楼面地价... 12 图表 24: 杭州土地成交建筑面积与楼面地价... 12 图表 25: 武汉土地成交建筑面积与楼面地价... 13 图表 26: 重庆土地成交建筑面积与楼面地价... 13 图表 27:3 大中城市商品房成交面积... 13 图表 28: 一线城市商品房成交面积... 13 图表 29: 二线城市商品房成交面积... 14 图表 3: 三线城市商品房成交面积... 14 图表 31: 上海商品住宅成交面积与均价... 14 图表 32: 广州商品住宅成交面积与均价... 14 图表 33: 深圳商品住宅成交面积与均价... 14 图表 34: 北京商品住宅成交面积与均价... 14 图表 35: 天津商品住宅成交面积与均价... 15 图表 36: 杭州商品住宅成交面积与均价... 15 图表 37: 重庆商品住宅成交面积与均价... 15 图表 38: 成都商品住宅成交面积与均价... 15 图表 39:1 大城市存销比... 16 请务必阅读正文之后的免责声明部分 3
图表 4: 一线城市存销比... 16 图表 41: 二线城市存销比... 16 图表 42: 大中城市新建商品住宅价格指数同比... 17 图表 43: 大中城市新建商品住宅价格指数环比... 17 图表 44: 一二三线城市价格指数同比... 17 图表 45: 一二三线城市价格指数环比... 17 图表 46: 北京二手房成交面积... 18 图表 47: 深圳二手房成交面积... 18 图表 48: 天津二手房成交面积... 18 图表 49: 杭州二手房成交面积... 18 图表 5: 南京二手房成交面积... 18 图表 51: 成都二手房成交面积... 18 图表 52: 大中城市二手住宅价格指数同比... 19 图表 53: 大中城市二手住宅价格指数环比... 19 图表 54: 一二三线城市二手住宅价格指数同比... 19 图表 55: 一二三线城市二手住宅价格指数环比... 19 图表 56: 上海二手住宅租金回报率... 2 图表 57: 北京二手住宅租金回报率... 2 图表 58: 深圳二手住宅租金回报率... 2 图表 59: 广州二手住宅租金回报率... 2 图表 6: 天津二手住宅租金回报率... 2 图表 61: 成都二手住宅租金回报率... 2 请务必阅读正文之后的免责声明部分 4
一 房地产政策与市场动态 1 不动产登记政策出台 214 年 12 月 22 日, 国务院颁布第 656 号国务院令, 不动产登记暂行条例 ( 以下简称 条例 ) 正式公布, 并自 215 年 3 月 1 日起施行 条例 的正式公布, 标志着不动产统一登记工作顶层设计基本完成, 转而进入正式落实阶段 正式出台的 条例 依然延续了征求意见稿的明确部门 城乡统一 信息共享 依法查询等四大亮点, 但更加强调基础信息多维实时共享 与征求意见稿相比, 正式出台文件更加强调登记簿应采用电子介质, 同时要求加强对登记工作人员的管理和专业技术培训 不动产登记工作的最重要意义在于建立全国统一的信息管理基础平台, 而这一平台的建立, 不仅可以实现多部门间审批以及申请流程的简化, 更重要的是, 这为我国未来完善房地产税体系 个人住房信息系统 个人信用体系等一系列长效工作提供基础 条例 是一项基本法规与制度, 并不属于房地产调控政策, 其实施与房地产调控也无密切联系, 只是有利于房地产调控的长效机制建设, 有助于更加科学 合理的制定调控政策与措施 2 土地制度改革继续推进 12 月 2 日的中央全面深化改革领导小组第七次会议上, 审议了 关于农村土地征收 集体经营性建设用地入市 宅基地制度改革试点工作的意见 会议指出, 坚持土地公有制性质不改变 耕地红线不突破 农民利益不受损三条底线, 在试点基础上有序推进 此外, 据悉, 积极发展富裕农民对集体资产股份权能改革试点方案 发展农村产权流转交易市场等指导意见也在制定当中, 新一轮的土地制度改革逐步开启 在 12 月 22-23 日的中央农村工作会议也提出将扩大 215 年中国土地承包经营权确权登记颁证试点, 再选择 8-1 个省份开展整省试点, 其他省份每个地市选择一个县开展整县试点, 覆盖面积达到 5 亿亩左右 3 房价环比继续回落 国家统计局公布 214 年 11 月份 7 个大中城市住宅销售价格变动情况 新建住房方面, 与上月相比,7 个大中城市中, 价格下降的城市有 67 个, 持平的城市有 3 个 环比价格变动中, 最小降幅为.1%, 最大降幅为 1.4% 请务必阅读正文之后的免责声明部分 5
与去年同月相比,7 个大中城市中, 价格下降的城市有 68 个, 上涨的城市有 2 个 11 月份, 同比价格变动中, 最高涨幅为 3.%, 最低为下降 9.9% 二手住宅价格方面, 与上月相比,7 个大中城市中, 价格下降的城市有 58 个, 持平的城市有 6 个, 上涨的城市有 6 个 环比价格变动中, 最高涨幅为 1.2%, 最大降幅为 2.% 与去年同月相比,7 个大中城市中, 价格下降的城市有 67 个, 上涨的城市有 3 个 11 月份, 同比价格变动中, 最高涨幅为 2.7%, 最低为下降 11.% 新建商品住宅价格环比下降的城市由 1 月份的 69 个减少为 67 个 环比跌幅方面,11 月份 7 个大中城市新建商品住宅环比平均下跌.6%, 比上个月.8% 的跌幅继续收窄, 呈现企稳态势 价格同比下降的城市由 1 月份的 67 个增加为 68 个,11 月份 7 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌 3.7%, 平均房价同比跌幅扩大 11 月份, 二手住宅价格环比下跌城市减少 6 个 11 月份 7 大中城市二手房价环比平均下跌.4%, 比上月跌幅收窄 同比下降的城市由 65 个增加为 67 个 同比跌幅由 1 月的 2.5% 增加为 11 月份的 3.3% 分城市来看, 一线城市二手房价格环比开始上涨 二 房地产投资与新开工 前 11 月商品房销售面积 1.2 亿平米, 同比下降 8.2%, 降幅扩大.4 个百分点 单月来看,11 月份销售面积和销售额创今年新高, 环比上涨 16%, 但同比去年下跌 11% 在各种政策叠加的利好下, 市场成交虽然继续改善, 但回暖力度并不大 前 11 月新开工面积同比下降 9%, 降幅环比扩大 3.5 个百分点 单月来看, 11 月份新开工面积比 1 月小幅增长, 但比去年同期下跌 31% 前 11 月土地购臵面积同比下降 14.5%, 其中 11 月土地购臵面积同比下降 66% 成交的回升并未带动新开工及土地购臵的回暖, 表明地产企业目前处于明显的去库存周期, 对新一轮投资较为谨慎 前 11 月房地产开发投资同比增长 11.9%, 环比回落.5 个百分点 在 1 月份投资短期企稳后,11 月单月投资增速仅为 7.6%, 为今年最低值 新开工及土地购臵下滑的将在未来对投资增速继续产生负面影响 整体来看, 短暂回暖之后行业基本面继续下滑, 房地产处于明显的去库存过程, 开发商资金回笼之后并未加大投资力度, 企业对后市仍较为谨慎 高库 请务必阅读正文之后的免责声明部分 6
存压力下, 行业投资及新开工难有持续改善 214 年 1-11 月份, 全国房地产开发投资 8661 亿元, 同比名义增长 11.9%, 增速比 1-1 月份回落.5 个百分点 其中, 住宅投资 58676 亿元, 增长 1.5%, 增速回落.6 个百分点 住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.8% 1-11 月份, 东部地区房地产开发投资 48238 亿元, 同比增长 12.%, 增速比 1-1 月份回落.4 个百分点 ; 中部地区投资 1865 亿元, 增长 9.2%, 增速回落 1.8 个百分点 ; 西部地区投资 19713 亿元, 增长 14.2%, 增速提高.2 个百分点 1-11 月份, 房地产开发企业房屋施工面积 71137 万平方米, 同比增长 1.1%, 增速比 1-1 月份回落 2.2 个百分点 其中, 住宅施工面积 54915 万平方米, 增长 6.8% 房屋新开工面积 16475 万平方米, 下降 9.%, 降幅扩大 3.5 个百分点 其中, 住宅新开工面积 114637 万平方米, 下降 13.1% 房屋竣工面积 7563 万平方米, 增长 8.1%, 增速提高.5 个百分点 其中, 住宅竣工面积 57236 万平方米, 增长 5.5% 1-11 月份, 房地产开发企业土地购臵面积 29736 万平方米, 同比下降 14.5%,1-1 月份为增长 1.2%; 土地成交价款 8657 亿元, 下降.1%,1-1 月份为增长 2.4% 1-11 月份, 商品房销售面积 11717 万平方米, 同比下降 8.2%, 降幅比 1-1 月份扩大.4 个百分点 其中, 住宅销售面积下降 1.%, 办公楼销售面积下降 9.2%, 商业营业用房销售面积增长 7.1% 商品房销售额 64481 亿元, 下降 7.8%, 降幅比 1-1 月份收窄.1 个百分点 其中, 住宅销售额下降 9.7%, 办公楼销售额下降 2.9%, 商业营业用房销售额增长 7.2% 11 月份, 商品房销售面积 13223 万平方米, 比 1 月份增加 1861 万平方米 ; 商品房销售额 896 亿元, 比 1 月份增加 938 亿元 单月销售面积和销售额创今年各月新高 11 月末, 商品房待售面积 59795 万平方米, 比 1 月末增加 1556 万平方米 其中, 住宅待售面积增加 146 万平方米, 办公楼待售面积增加 87 万平方米, 商业营业用房待售面积增加 23 万平方米 1-11 月份, 房地产开发企业到位资金 11115 亿元, 同比增长.6%, 增速比 1-1 月份回落 2.5 个百分点 其中, 国内贷款 19252 亿元, 增长 9.%; 利用外资 53 亿元, 增长 11.8%; 自筹资金 46243 亿元, 增长 8.2%; 其他资金 4489 亿元, 下降 9.3% 在其他资金中, 定金及预收款 2681 亿元, 下降 12.2%; 请务必阅读正文之后的免责声明部分 7
个人按揭贷款 1213 亿元, 下降 4.2% 11 月份, 房地产开发景气指数 ( 简称 国房景气指数 ) 为 94.3, 比上月回落.46 点 图表 1: 房地产投资 图表 2: 购臵土地面积 图表 3: 土地购臵费 图表 4: 房屋施工面积 请务必阅读正文之后的免责声明部分 8
图表 5: 房屋新开工面积 图表 6: 房屋竣工面积 图表 7: 商品房销售面积 图表 8: 商品房销售额 三 土地市场 1 土地成交面积同比下滑较为明显 根据统计的 4 个大中城市的土地交易情况,214 年全年,4 个城市累计土地成交建筑面积同比下跌 21.5%, 其中, 一线城市同比下跌 23.69%, 二线城市同比下跌 19.11%, 三线城市同比下跌 34.99% 一线城市 : 北京 上海 广州 深圳 二线城市 : 天津 重庆 杭州 南京 武汉 沈阳 成都 西安 大连 青岛 宁波 苏州 长沙 济南 厦门 长春 哈尔滨 太原 郑州 合肥 南昌 福州, 共 22 个 三线城市 : 无锡 贵阳 昆明 南宁 海口 银川 乌鲁木齐 嘉兴 温州 佛山 常州 唐山 烟台 东莞, 共 14 个 请务必阅读正文之后的免责声明部分 9
211-1 211-4 211-7 211-1 212-1 212-4 212-7 212-1 213-1 213-4 213-7 213-1 214-1 214-4 214-7 214-1 211-1 211-4 211-7 211-1 212-1 212-4 212-7 212-1 213-1 213-4 213-7 213-1 214-1 214-4 214-7 214-1 211-1 211-4 211-7 211-1 212-1 212-4 212-7 212-1 213-1 213-4 213-7 213-1 214-1 214-4 214-7 214-1 华融证券 图表 9:4 大中城市土地成交建筑面积累计同比 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% 图表 1: 一线城市土地成交建筑面积累计同比 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% 4 大中城市土地成交建筑面积累计同比 一线城市土地成交建筑面积累计同比 图表 11: 二线城市土地成交建筑面积累计同比 图表 12: 三线城市土地成交建筑面积累计同比 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 二线城市土地成交建筑面积累计同比 三线城市土地成交建筑面积累计同比 2 土地成交溢价率小幅回升 12 月份,4 个大中城市土地成交楼面均价 171 元, 溢价率为 1.37%, 楼面均价大幅下降, 但溢价率相比 11 月份小幅上升 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1
211-1 211-4 211-7 211-1 212-1 212-4 212-7 212-1 213-1 213-4 213-7 213-1 214-1 214-4 214-7 214-1 华融证券 图表 13:4 大中城市土地供应与成交面积 图表 14:4 大中城市土地成交楼面地价与溢价率 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 211-1 211-4 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 4 大中城市供应土地规划建筑面积 ( 万平米 ) 4 大中城市成交土地规划建筑面积 ( 万平米 ) 214-7 214-1 4 35 3 25 2 15 1 5 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 4 大中城市成交土地楼面均价 ( 元 ) 成交土地溢价率 (%) 35 3 25 2 15 1 5 图表 15:4 大中城市住宅土地供应与成交面积 图表 16:4 城市住宅土地成交楼面地价与溢价率 7 6 5 4 3 2 1 6 5 4 3 2 1 45 4 35 3 25 2 15 1 5 4 大中城市住宅供应土地规划建筑面积 ( 万平米 ) 4 大中城市住宅成交土地规划建筑面积 ( 万平米 ) 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 4 大中城市住宅成交土地楼面均价 ( 元 ) 土地溢价率 (%) 图表 17: 一线城市土地成交建筑面积与楼面地价 图表 18: 二线城市土地成交建筑面积与楼面地价 16 14 12 1 8 6 4 2 12, 1, 8, 6, 4, 2, 12 1 8 6 4 2 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 一线城市成交土地规划建筑面积 ( 万平米 ) 楼面均价 ( 元 ) 二线城市成交土地建筑面积 ( 万平米 ) 楼面均价 ( 元 ) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 11
29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 211-1 211-3 211-5 211-7 211-9 211-11 212-1 212-3 212-5 212-7 212-9 212-11 213-1 213-3 213-5 213-7 213-9 213-11 214-1 214-3 214-5 214-7 214-9 214-11 华融证券 图表 19: 三线城市土地成交建筑面积与楼面地价 图表 2: 一二三线城市土地溢价率 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 6 5 4 3 2 1 211-1 211-4 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 三线城市成交土地建筑面积 ( 万平米 ) 楼面均价 ( 元 ) 一线城市土地溢价率 (%) 二线城市土地溢价率 (%) 三线城市土地溢价率 (%) 3 部分一二线城市土地成交建筑面积与楼面均价 图表 21: 北京土地成交建筑面积与楼面地价 图表 22: 上海土地成交建筑面积与楼面地价 3 25 2 15 1 5 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 6 5 4 3 2 1 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 北京居住用地各月成交面积 ( 万平米 ) 平均楼面地价 ( 元 ) 上海居住用地各月成交面积 ( 万平米 ) 平均楼面地价 ( 元 ) 图表 23: 天津土地成交建筑面积与楼面地价 图表 24: 杭州土地成交建筑面积与楼面地价 8 7 6 5 4 3 2 1 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25, 2, 15, 1, 5, 天津居住用地各月成交面积 ( 万平米 ) 平均楼面地价 ( 元 ) 杭州居住用地各月成交面积 ( 万平米 ) 平均楼面地价 ( 元 ) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 12
211-1 211-4 211-7 211-1 212-1 212-4 212-7 212-1 213-1 213-4 213-7 213-1 214-1 214-4 214-7 214-1 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 华融证券 图表 25: 武汉土地成交建筑面积与楼面地价 图表 26: 重庆土地成交建筑面积与楼面地价 6 5 4 3 2 1 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 3 25 2 15 1 5 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 武汉居住用地各月成交面积 ( 万平米 ) 平均楼面地价 ( 元 ) 重庆居住用地各月成交面积 ( 万平米 ) 平均楼面地价 ( 元 ) 四 商品房市场 1 新建商品房市场成交降幅收窄 从重点关注的 3 个大中城市房地产成交来看, 全年商品房成交面积累计同比下降 9.23%, 其中一线城市下降 15.98%, 二线城市下降 1.44%, 三线城市小幅下降.24% 一线城市为 : 北京 上海 广州 深圳 二线城市为 : 天津 杭州 南京 武汉 重庆 成都 青岛 苏州 宁波 福州 厦门 长沙 哈尔滨 长春 三线城市为 : 无锡 东莞 昆明 石家庄 惠州 包头 扬州 安庆 岳阳 韶关 南宁 兰州 其中杭州 宁波 武汉 重庆 哈尔滨 昆明 扬州 安庆 南宁 兰州 1 城市为商品房数据, 其它城市为商品住宅数据 图表 27:3 大中城市商品房成交面积 图表 28: 一线城市商品房成交面积 3, 25% 7 25% 2,5 2% 6 2% 2, 1,5 1, 5 15% 1% 5% % -5% 5 4 3 2 1 15% 1% 5% % -5% -1% -1% 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 3 大中城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 一线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 请务必阅读正文之后的免责声明部分 13
28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 华融证券 图表 29: 二线城市商品房成交面积 图表 3: 三线城市商品房成交面积 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 8 7 6 5 4 3 2 1 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 二线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 三线城市商品房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 2 城市商品住宅成交面积与成交均价 图表 31: 上海商品住宅成交面积与均价 图表 32: 广州商品住宅成交面积与均价 3 25 2 15 1 5 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 18 16 14 12 1 8 6 4 2 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 上海商品住宅成交面积 ( 万平米 ) 广州商品住宅成交面积 ( 万平米 ) 上海商品住宅成交均价 ( 元 ) 广州商品住宅成交均价 ( 元 ) 图表 33: 深圳商品住宅成交面积与均价 图表 34: 北京商品住宅成交面积与均价 9 8 7 6 5 4 3 2 1 3, 25, 2, 15, 1, 5, 25 2 15 1 5 3, 25, 2, 15, 1, 5, 深圳商品住宅成交面积 ( 万平米 ) 深圳商品住宅成交均价 ( 元 ) 北京商品住宅成交面积 ( 万平米 ) 北京商品住宅成交均价 ( 元 ) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 14
28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 28-1 28-6 28-11 29-4 29-9 21-2 21-7 21-12 211-5 211-1 212-3 212-8 213-1 213-6 213-11 214-4 214-9 华融证券 图表 35: 天津商品住宅成交面积与均价 图表 36: 杭州商品住宅成交面积与均价 16 14 12 1 8 6 4 2 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 12 1 8 6 4 2 3, 25, 2, 15, 1, 5, 天津商品住宅成交面积 ( 万平米 ) 天津商品住宅成交均价 ( 元 ) 杭州商品住宅成交面积 ( 万平米 ) 杭州商品住宅成交均价 ( 元 ) 图表 37: 重庆商品住宅成交面积与均价 图表 38: 成都商品住宅成交面积与均价 3 25 2 15 1 5 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 3 25 2 15 1 5 12, 1, 8, 6, 4, 2, 重庆商品住宅成交面积 ( 万平米 ) 重庆商品住宅成交均价 ( 元 ) 成都商品住宅成交面积 ( 万平米 ) 成都商品住宅成交均价 ( 元 ) 3 商品房存销比近期有所上升 从库存去化周期来看, 目前十大城市存销比为 51 周, 近期有所上升, 其中一线城市存销比为 39 周, 二线城市存销比为 62 周, 总体来看二线城市库存较高, 去化周期较长 十大城市为 : 北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 青岛 苏州 宁波 厦门 其中北京 上海 广州 深圳为一线城市, 其它为二线城市 杭州 宁波为商品房数据, 其它城市为商品住宅数据 存销比 ( 面积 ) 计算方法 : 当周可售面积 / 近三周成交面积平均值 请务必阅读正文之后的免责声明部分 15
图表 39:1 大城市存销比 图表 4: 一线城市存销比 25 2 15 1 5 21-12-26 211-12-26 212-12-26 213-12-26 214-12-2 1 大城市存销比 ( 周 ) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 21-12-26 211-12-26 212-12-26 213-12-26 214-12-2 一线城市存销比 ( 周 ) 图表 41: 二线城市存销比 25 2 15 1 5 21-12-26 211-12-26 212-12-26 213-12-26 214-12-2 二线城市存销比 ( 周 ) 4 新建商品住房价格环比跌幅收窄 214 年 11 月份 7 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌 3.7%, 房价同比跌幅继续扩大 11 月份 7 个大中城市新建商品住宅环比平均下跌.6%, 比上个月.8% 的跌幅继续收窄 请务必阅读正文之后的免责声明部分 16
图表 42: 大中城市新建商品住宅价格指数同比 图表 43: 大中城市新建商品住宅价格指数环比 图表 44: 一二三线城市价格指数同比 图表 45: 一二三线城市价格指数环比 五 二手房市场 1 二手房成交同比大幅下滑 从统计的北京 深圳 天津 杭州 南京 成都等城市的二手房成交数据来看, 去年全年, 二手房成交同比下滑明显 两个一线城市平均同比下滑幅度达到 32%, 四个二线城市平均下滑幅度达到 26% 请务必阅读正文之后的免责声明部分 17
图表 46: 北京二手房成交面积 图表 47: 深圳二手房成交面积 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% 18 16 14 12 1 8 6 4 2 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 北京二手房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 深圳二手房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 图表 48: 天津二手房成交面积 图表 49: 杭州二手房成交面积 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 8 7 6 5 4 3 2 1 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 天津二手房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 杭州二手房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 图表 5: 南京二手房成交面积 图表 51: 成都二手房成交面积 16 14 12 1 8 6 4 2 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 14 12 1 8 6 4 2 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 214-1 214-7 214-4 214-1 213-1 213-7 213-4 213-1 212-1 212-7 212-4 212-1 211-1 211-7 211-4 211-1 214-11 214-8 214-5 214-2 213-11 213-8 213-5 213-2 212-11 212-8 212-5 212-2 211-11 211-8 211-5 211-2 南京二手房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 成都二手房成交面积 ( 万平米 ) 累计同比 2 二手住宅价格同比下跌 请务必阅读正文之后的免责声明部分 18
从二手房价格涨幅来看, 214 年,7 个大中城市二手住宅价格指数呈现见顶回落的趋势 214 年 11 月,7 大中城市二手房价格指数同比下跌 3.3%, 环比下跌.4 个点 图表 52: 大中城市二手住宅价格指数同比 图表 53: 大中城市二手住宅价格指数环比 图表 54: 一二三线城市二手住宅价格指数同比 图表 55: 一二三线城市二手住宅价格指数环比 3 二手住宅租金回报率处于低位 从 214 年 12 月二手住宅租金回报率来看, 由于房价有所企稳,4 个一线城市的租金回报率均较为平稳 除成都大于 3 之外, 其它城市租金回报率均较小, 其中北京仅为 2.9 请务必阅读正文之后的免责声明部分 19
28-1 28-5 28-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 28-1 28-5 28-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 28-1 28-5 28-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 28-1 28-5 28-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 28-1 28-5 28-9 29-1 29-5 29-9 21-1 21-5 21-9 211-1 211-5 211-9 212-1 212-5 212-9 213-1 213-5 213-9 214-1 214-5 214-9 华融证券 图表 56: 上海二手住宅租金回报率 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 图表 57: 北京二手住宅租金回报率 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 上海二手住宅租金回报率 (%) 北京二手住宅租金回报率 (%) 图表 58: 深圳二手住宅租金回报率 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 图表 59: 广州二手住宅租金回报率 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 深圳二手住宅租金回报率 (%) 广州二手住宅租金回报率 (%) 图表 6: 天津二手住宅租金回报率 图表 61: 成都二手住宅租金回报率 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 3.4 3.4 3.3 3.3 3.2 3.2 3.1 3.1 3. 3. 2.9 214-11 214-9 214-7 214-5 214-3 214-1 213-11 213-9 213-7 213-5 213-3 213-1 212-11 212-9 212-7 212-5 212-3 212-1 天津二手住宅租金回报率 (%) 成都二手住宅租金回报率 (%) 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2
六 房地产市场月度小结 宽松政策的支持下,12 月份重点城市房地产成交量环比继续回升 目前的房地产市场仍然处于去库存期, 房价较为平稳, 成交量稳步回升 同时市场预期较为平稳, 对房价大涨大跌的担忧均不大, 政策环境及平稳预期有利于行业继续去库存, 改善基本面 一线城市回暖速度高于二三线, 土地市场表现尤为明显, 从北京近期土地成交来看, 再次出现面粉贵过面包的情况, 表明开发商仍在继续向一二线重点城市集中 地产业逐步步入新常态, 无论是政策方面还是市场成交, 未来平稳将是市场的主基调 重点一二线地产仍将超越行业平均增速, 提高市场占有率, 继续看好销售前景较好 估值较低的一二线地产公司 风险因素主要为房地产销售继续下滑和购房者观望情绪的加重 请务必阅读正文之后的免责声明部分 21
投资评级定义 公司评级强烈推荐推荐中性卖出 预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数升幅在 15% 以上预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数升幅在 5% 到 15% 预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数变动在 -5% 到 5% 内预期未来 6 个月内股价相对市场基准指数跌幅在 15% 以上 行业评级 看好 预期未来 6 个月内行业指数优于市场指数 5% 以上 中性 预期未来 6 个月内行业指数相对市场指数持平 看淡 预期未来 6 个月内行业指数弱于市场指数 5% 以上 免责声明 易华强, 在此声明, 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告清晰准确地反映了本人的研究观点 本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿等 华融证券股份有限公司 ( 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格 ) 已在知晓范围内按照相关法律规定履行披露义务 华融证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的资产管理和证券自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见和建议不一致的投资决策 本报告仅提供给本公司客户有偿使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 本公司会授权相关媒体刊登研究报告, 但相关媒体客户并不视为本公司客户 本报告版权归本公司所有 未获得本公司书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 传播, 不得以任何形式侵害该报告版权及所有相关权利 本报告中的信息 建议等均仅供本公司客户参考之用, 不构成所述证券买卖的出价或征价 本报告并未考虑到客户的具体投资目的 财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对任何人的个人推荐 客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的 财务状况和特定需求, 必要时可就研究报告相关问题咨询本公司的投资顾问 本公司市场研究部及其分析师认为本报告所载资料来源可靠, 但本公司对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证, 也不承担任何投资者因使用本报告而产生的任何责任 本公司及其关联方可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务, 敬请投资者注意可能存在的利益冲突及由此造成的对本报告客观性的影响 华融证券股份有限公司市场研究部地址 : 北京市西城区金融大街 8 号 A 座 5 层 (133) 传真 :1-58568159 网址 :www.hrsec.com.cn 请务必阅读正文之后的免责声明部分 22