目录 一 经济解读 全国宏观环境... 4 (1) 经济环境... 4 (2) 行业环境 城市宏观经济... 6 (1) 215 年漳州经济呈现稳中加快增长态势... 6 (2) 215 年漳州规模以上工业增加值持续增长... 7 (3) 215 年漳州出口总值有所下滑.

Transcription

1 215 年漳州房地产市场报告 此报告仅供客户内部使用, 未经中国房地产信息集团 克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司的书面许可, 其它任何机构和个人不得擅自传阅 引用或复制

2 目录 一 经济解读 全国宏观环境... 4 (1) 经济环境... 4 (2) 行业环境 城市宏观经济... 6 (1) 215 年漳州经济呈现稳中加快增长态势... 6 (2) 215 年漳州规模以上工业增加值持续增长... 7 (3) 215 年漳州出口总值有所下滑... 7 (4) 215 年漳州固定资产投资呈高增长态势... 7 (5) 215 年漳州消费品零售市场稳步增长... 8 二 政策解读 政策综述 :215 政策年, 中央喊话去库存 重点政策解读... 1 (1) 重点土地政策解读... 1 (2) 重点税收政策解读 (3) 重点房地产行业政策解读 (4) 重点房地产金融政策解读 (5) 重点房地产人口政策解读 三 土地供求 经营性土地供应量 ( 居住 商服类土地 ) 经营性土地成交量 ( 居住 商服类土地 )

3 3 经营性土地成交价格 ( 居住 商服类土地 ) 重点关注区域土地市场分析 漳州市区 四 市场交易 市区商品房市场 ( 本章数据内容覆盖龙文区 芗城区 ) (1) 市场概述 (2) 供应量分析 (3) 成交量分析... 3 (4) 成交均价分析 市区住宅市场 ( 本章数据内容覆盖龙文区 芗城区 ) (1) 市场概述 (2) 供应分析 (3) 成交分析 (4) 项目分析 台商投资区市场 (1) 市场综述 (2) 供求关系分析 (3) 项目分析 漳州开发区市场 (1) 市场综述 (2) 供求关系分析 (3) 项目分析 五 216 年房地产市场预测

4 1 全国宏观市场预测 漳州市场预判 (1) 市场供求走势预测 (2) 房价走势预测

5 一 经济解读 1 全国宏观环境 (1) 经济环境 215 年 1-11 月, 全国固定资产投资 ( 不含农户 ) 亿元, 同比名义增长 1.2%, 增速与 1-1 月份持平 从环比速度看,11 月份固定资产投资 ( 不含农户 ) 增长.73% 215 年 1-11 月, 全国房地产开发投资 8772 亿元, 同比名义增长 1.3%, 增速比 1-1 月份回落.7 个百分点 其中, 住宅投资 5969 亿元, 增长.7%, 增速回落.6 个百分点 住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.4% 全年走势来看, 房地产开发投资累计增速从年初开始下滑, 屡创新低, 已经连续 22 个月下滑, 并无企稳迹象 ; 从单月房地产开发投资额看, 自 8 月跌入负增长区间后, 连续四个月负增长,11 月更是同比回落 5.11%, 跌幅较 1 月扩大 2.57 个百分点, 有加速回落之势, 并无企稳之意 房地产开发投资下滑因素较多, 从市场供求角度来看, 一是供应端是招拍挂土地紧缩所致 自今年 3 月份定调土地 有供有限 以来, 土地购置面积持续下滑, 前 11 月房地产土地购置面积同比下滑 33%, 购置金额同比回落 26%; 二是需求端方面房企投资谨慎所致 目前企业更青睐去化情况更好的一 二线城市, 对于在三 四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度, 而当下土地市场的火热, 也仅集中在京沪等少部分一 二线城市 215 年 1-11 月, 全国进出口总值 22.8 万亿元人民币 1, 比去年同期 ( 下同 ) 下降 7.8% 其中, 出口 万亿元, 下降 2.2%; 进口 9.37 万亿元, 下降 14.4%; 贸易顺差 3.34 万亿元, 扩大 63% 进出口贸易呈现以下特征 :1 一般贸易出口增长, 进出口比重有所提升 ;2 对美国 东盟出口保持增长, 对欧盟 日本出口下降 ;3 民营企业进出口比重提升, 出口增长 ; 4 机电产品出口增长, 纺织服装等传统劳动密集型产品有所下降 ;5 铁矿砂 原油 粮食 成品油等主要大宗商品进口量增加, 煤 钢材等进口量减少, 主要进口商品价格普遍下跌 ; 6 中国外贸出口先导指数环比下滑 215 年消费品市场继续保持稳定较快增长的态势, 消费对经济增长的贡献率进一步提高 网上购物和大众化消费, 成为市场的热点 亮点 1-11 月份, 社会消费品零售总额 亿元, 同比增长 1.6%, 增速比 214 年同期回落 1.4 年百分点, 扣除价格因素, 实际增长 1.5%, 比 214 年同期回落.3 个百分点 其中城镇消费品零售同比增长 1.4%, 4

6 增速比 214 年同期回落 1.4 个百分点 ; 乡村消费品零售额同比增长 11.8%, 增速比 214 年同期回落 1.1 个百分点 预计 216 年在国家一系列扩消费措施下, 消费品市场将继续保持稳定增长的态势, 消费品市场仍将是活跃 繁荣的, 增速是保持稳定增长态势, 农村市场增速继续快于城镇市场 物价水平保持平稳增长, 网上购物增速将明显放慢 1-11 月累计, 全国一般公共预算支出 亿元, 比去年同期增长 18.9%, 同口径增长 17.4%, 为预算的 87.6%, 比去年同期进度加快 5.1 个百分点 其中, 中央本级一般公共预算支出 亿元, 增长 16.9%, 同口径增长 16.6%, 为预算的 89.1%, 比去年同期进度加快 4.4 个百分点 ; 地方一般公共预算支出 亿元, 增长 19.3%, 同口径增长 17.5%, 为代编预算的 87.6%, 比去年同期进度加快 5.1 个百分点 财政部在 15 年底召开全国财政工作会议, 更强调要加大财税 金融 国企 社保等重点领域和关键环节改革力度 216 年的税制改革在围绕供给侧展开的同时, 六税一法 也将有更具体的改革内容, 特别是 十二五 期间尚未完成的营改增, 市场预测会成为供给侧改革中一项重点内容 (2) 行业环境 纵观 215 年经济, 政府致力于经济转型, 将投资驱动 以制造业为主导转变为以服务为导向 由消费驱动, 但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺 数据层面上, 中国三季度 GDP 同比增速为 6.9%, 创 29 年第一季度以来新低, 六年来首次跌破 7% 在经济增速下滑之际, 房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手, 成为经济增长的 稳定器 以往来看, 每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标 年, 中央称部分城市房价上涨压力仍然较大, 限购大幕全面执行, 行业政策收紧, 进入全面调整期 212 年中央在强调调控主基调不变的其情况下, 政策面上有所放松, 在行业基本面出现好转 213 年, 政府对市场调控态度 模糊, 房地产行业政策大环境持续缓和, 行业迎来顶峰 而在经济增速的下滑, 压力加大的 214 年, 放开限购, 行业进入筑底回升的时期 ;215 年全面支持自住和改善型购房需求 从商品房销售来看, 利好政策不断落地, 促使改善型需求集中释放, 今年商品房销售筑底回升 215 年商品房销售面积 13.2 亿平方米, 同比增长 8. % 从全年走势看, 在 3 月商品房销售降幅持续收窄,1-5 月销售额同比由负转正后, 三季度销售面积开始同比正增长, 实现了 214 年年初以来的首次双双正增长, 四季度在政策刺激力度加码作用下, 销售面积增速加速上行 5

7 在商品房销售增速不断回升的推动下, 全年商品房销售额高达 8.8 万亿元, 同比增长 15.3% 与 213 年的历史峰值比, 超过.66 万亿元, 增长幅度为 8.1% 215 年全年销售金额规模再次刷新历史记录 土地成交方面,215 年全国土地成交持续冷清, 城市分化加剧是最显著特征 受土地供应减少 行业库存高企和行业转型的影响, 今年房企土地购置面积增速一直处于低位, 并长期负增长 215 年全年成交建筑面积 6.7 亿平方米, 同比下跌 21%, 成交金额为 1.58 万亿元, 同比下降 12% 21 年至今, 全国土地成交金额与成交面积走势相同, 均呈现两波下行趋势 215 年土地成交楼板价呈明显上涨趋势, 仅 12 月受一线城市成交锐减的影响, 成交楼板价骤降 今年以来土地市场持续低迷, 企业对于行业前景不确定性正在增加 拿地较为谨慎 但与此同时, 一线及少数市场热度高的二线城市土地市场却频繁呈现高溢价的地块, 北京 上海等城市面粉贵过面包成为常态, 而三 四线城市土地市场则无人问津, 城市分化加剧 在我们看来, 十二五 收官之年, 中国经济在 稳增长 和 调结构 平衡间一改以往 高增长 态势, 经济增速下行的压力有增无减 在经济新常态下, 处在 白银时代 变革风口的房地产业表现差强人意, 开发投资 土地购置面积 新开工等指标早早进入 寒冬, 在全年宽松政策推动下购房需求开始释放, 商品房销售显著好转并创新高, 但销售与投资背离的现象并没有扭转, 高居不下的库存问题仍是 216 年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵, 着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心 2 城市宏观经济 (1) 215 年漳州经济呈现稳中加快增长态势 215 年 1-11 月漳州全市生产总值 亿元, 增长 11%; 全社会固定资产投资 亿元, 增长 2.6%; 公共财政总收入 亿元, 增长 4.2%; 城镇居民人均可支配收入 元, 增长 9.5%; 农村居民人均可支配收入 1981 元, 增长 9.6% 215 年 1-11 月, 全市经济呈现稳中加快增长态势,GDP 社会消费品零售总额等指标增长有所加快, 但外贸出口持续负增长等值得关注 6

8 图 1-1 漳州市 GDP 走势图 ( 单位 : 亿元 ) % 15% 1% 5% % GDP 同比增幅 资料来源 : 漳州统计局 (2) 215 年漳州规模以上工业增加值持续增长 215 年 1-11 月, 漳州市规模以上工业增加值 亿元, 增长 1.9% 其中轻工业产值为 亿元, 增长 14.1%, 重工业产值为 亿元, 增长 8.9 % 而食品制造业 ( 增长 16.5%) 和黑色金属冶炼和压延加工业 ( 增长 21.8%) 非金属矿物制品业 ( 增长 21.1%) 金属制品业( 增长 19.8%) 增长幅度较大, 在一定程度上拉动了规模以上工业增加值的增长 (3) 215 年漳州出口总值有所下滑 215 年 1-11 月, 全市完成出口总值 亿美元, 比去年同期下降 8.2% 实际利用 外资 ( 验资口径 )1.16 亿美元, 比去年同期增长 11.8% (4) 215 年漳州固定资产投资呈高增长态势 215 年 1-11 月我市固定资产投资继续保持良好的发展势头,1-11 月全市累计完成城 镇投资 亿元, 涨幅高达 2.6% 房地产开发投资总额为 亿元, 增长 6.9%, 其中住宅投资 亿元, 增长 9.6% 7

9 图 1-2 漳州市 固定资产投资总额 ( 单位 : 亿元 ) % 4% 3% 2% 1% % 固定资产投资总额 同比增幅 资料来源 : 漳州统计局 图 1-3 漳州市 房地产投资总额 ( 单位 : 亿元 ) % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 房地产投资 同比增幅 资料来源 : 漳州统计局 (5) 215 年漳州消费品零售市场稳步增长 215 年 1-11 月, 全市实现社会消费品零售总额 7.43 亿元, 比去年同期增长 12.3%, 继续保持稳步增长态势 8

10 图 1-5 漳州市 社会消费品零售总额 ( 单位 : 亿元 ) % 2% 15% 1% 5% % 消费品零售总额 同比增幅 资料来源 : 漳州统计局 9

11 二 政策解读 1 政策综述 :215 政策年, 中央喊话去库存 215 年的房地产政策种类繁多, 涉及到货币 公积金 税收 城建 人口等众多方面, 其中 去库存 是 215 年政策主基调, 稳定住房消费 支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向 供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升, 行业运行的政策环境显著改善 从需求端来看, 中央多轮降准降息 降首付 减免税费等降低购房成本, 推动需求入市 ; 地方政策灵活调整, 采取税费减免 财政补贴 取消限购限外等多措施刺激消费 从供应端来看, 土地供应控规模 调结构, 并加大保障性住房货币化安置, 改善市场环境 在中央提出化解房地产库存 促进房地产业持续发展的背景下, 未来政策仍将鼓励住房需求, 继续放松货币信贷及财税政策, 房贷利息抵个税将是大概率事件 ; 同时也将加快落实户籍改革促进住房消费, 鼓励产业地产 养老地产和旅游地产等发展 同时, 房地产供应端调节力度将加大, 完善保障性住房分配货币化制度, 加大对企业投资方面的政策支持, 继续缓解企业融资压力 总体而言, 大家对不断深化的市场化改革的期盼是一致的, 中国楼市经历多轮调控后已俨然懂得建立长效机制 更多尊重市场规律本身的重要性 一方面要引导房地产企业摆脱困境, 步入良性循环 ; 另一方面又要依法治理, 引导整个房地产业通过创新转型, 实现优胜劣汰 有些二三线城市政府甚至有可能孤注一掷, 给市场下 猛药 这些政策原本的预期是要让房地产市场销售回暖, 对冲经济低迷, 防止经济通缩, 但须对接常态化 2 重点政策解读 (1) 重点土地政策解读 国土资源部 : 住房供过于求应暂缓供地计划 政策要点 : 3 月, 国土资源部 住建部联合下发 关于优化 215 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知 主要以下四点 :1) 合理安排住房及其用地供应规模 ;2) 优化住房及用地供应结构 ;3) 统筹保障性安居工程建设 ;4) 加大市场秩序和供应实施监督力度 易居视点 : 1

12 政策提了 供 也提了 限, 其中更重要的是提出了 限 的问题 此次政策调整, 两部委从源头上抓住了行业库存过高的病灶, 并对症下药, 从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向, 解决商品房供应结构性过剩矛盾 而在两部委政策文件发出后, 地方政府的反应也可谓积极, 绝大多数省市陆续跟进落实了相关政策细则 从政策实际执行情况来看, 总体而言, 政策效果显著, 土地供应过猛的势头得以有效节制 政策要点 : 9 月 1 日, 国土资源部联合国家发改委 科技部 工信部 住建部 商务部下发 关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见, 提出集中释放用地政策红利, 从加大新供用地保障力度 鼓励盘活利用现有用地 引导新产业集聚发展 完善新产业用地监管四个方面采取措施, 支持培育发展新产业 新业态, 落实中央加快实施创新驱动发展战略, 大力推进大众创业 万众创新重大决策部署 意见 自下发之日起执行, 有效期八年 易居视点 : 新产业涉及行业众多, 新业态 新模式不断涌现 这一文件的出台, 是国土资源部门认识新常态 适应新常态 引领新常态的主动作为, 是落实党中央 国务院促进新产业新业态发展 推进大众创业万众创新新要求的具体体现 ; 是认真履行国土资源职责新定位, 以土地利用方式转变促进经济发展方式转变和结构优化的重大举施 文件的实施, 将对稳增长 促改革 调结构 惠民生产生积极的推动作用 (2) 重点税收政策解读 财政部 : 五改二 个人转让两年以上住房免征营业税 政策要点 : 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 全额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的非普通住房对外销售的, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税 易居视点 : 2 年以上普通住房销售免征营业税, 对改善型购房者来说都是一个重大利好, 使得很多改善性购房者的需求得到积极释放, 即可以将部分住房进行抛售, 从而换购相应的更大户型的住房 营业税免征年限由 5 年下调至 2 年, 一来二手房市场的供应量大增, 购房者的选择范围扩大, 极大程度上促进二手房成交 二来二手房交易税费大幅降低, 购房成本直接下降, 置换型改善自主需求获得平稳释放, 但也在一定程度上助推了二手房房价的上扬 此类税费政策调整的背后, 体现了住房市场金融财税政策的优化, 对于鼓励市场成交以及市场信 11

13 心提振是有利好的 表 年房地产税收政策列表 时间来源主要内容 CRIC 观点 发改委降低住房转让手续费无疑 关于降低住房转让手续费受理商标注册费等部 是对楼市成交的又一利好消息 不 9 月 24 日 国家发改 委 / 财务 部 分行政事业性收费标准的通知, 通知规定,215 年 1 月 15 日起, 降低住房和城乡建设部门住房转让手续费 新建商品住房转让手续费, 由现行每平方米 3 元降为每平方米 2 元, 存量住房由现行 过, 由于涉及减免的金额较少, 政策所传达的国家对促进楼市成交的意图意义要大于实际政策产生的效果意义 由于住房交易手续费 每平方米 6 元降为每平方米 4 元 本身收费就不是很高, 手续费价格 调整对于购房者来说影响并不大 (3) 重点房地产行业政策解读 央行 住建部 银监会 : 33 支持政策多重唱 政策要点 : 关于个人住房贷款政策有关问题的通知 :1 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房, 最低首付款比例调整为不低于 4%;2 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房, 最低首付 2%; 拥有一套住房并已结清贷款的家庭, 再次申请住房公积金购房, 最低首付 3%;3 个人将购买 2 年以上 ( 含两年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税 易居视点 : 这些力度空前的政策调整短期内将对房地产行业形成有效利好 对购房者而言, 无论是刚需 改善, 还是投资需求, 其购房成本均有大幅下降 1 对首次置业者来说, 使用公积金贷款买房首付为 2%, 但由于一二线城市房屋总价较高, 因此能真正享受此优惠的多在房屋总价相对较低的三四线城市 ; 2 对置换型改善购房者来说, 交易税费大幅降低 ; 3 对二套房购买者来说, 无论贷款结清与否, 选择一手房和或二手房的成本均有较大程度的降低, 自住或投资需求都将释放 但是值得注意是, 政策并未涉及非普通住宅, 因此政策的刺激力度还在于银行执行的尺度 ; 若非普通住宅未在银行认可之列, 那么购房者的选择面大幅收窄, 新政策的利好效应有限 福建出台 闽七条, 漳州出台 漳八条 政策要点 : 12

14 闽七条 :1. 首改房认定放宽 ; 2. 公积金贷款首次申请首付降低至 2%; 3. 住房贷款本省金融机构适当下浮贷款利率 ; 4. 补偿款购商品房享 团购 优惠 ; 5. 打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换 ; 6. 个人按所持产权比例支付购房款 ; 7. 推进公共服务均等化 漳八条 :1. 首改房认定放宽 ;2. 公积金贷款首次申请首付降低至 2%;3. 二手房营业税免征年限由五改二 ;4. 放宽商品房落户, 购买商业用房也可落户 ;5. 增加住房开发贷款供应 ;6. 优化市场发展环境 ;7. 优化土地供应机制 ;8. 推进房屋征收货币化安置补偿款购买商品房 易居视点 : 闽七条 漳八条 和 33 新政 在基调上是保持一致的 相较于 33 新政, 漳八条 释放了更为强烈的鼓励落户的信号 政策的扶持外加大环境的改观, 对于盘活存量去化库存是很有效的, 降低了购房的门槛, 刺激刚需和改善客群置业, 鼓励了更多的购房者 表 年房地产行业政策列表时间来源主要内容 CRIC 观点 3 月 1 日国务院 不动产暂时登记条例 明确我国要对各级各类不动产登记数据 信息平台 软件系统及网络资源进行整合, 确保国家 省 市 县四级登记信息的实时共享, 实现与相关部门审批 交易信息的实时互通共享, 加强与公安 民政 财政 税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享, 提供不动产登记资料的依法查询 虽然 条例 并未提及以自然人为条件, 查询名下持有房产状况, 但以地址倒推房产持有人, 特别是多部门信息联网, 依然打破了以往房产信息查询的瓶颈, 将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产, 高端二手房供量有望增加, 对于平抑二手房市场价格起到积极作用 3 月 15 日两会 政府报告中指出稳定住房消费, 坚持分类 指导, 支持居民自住和改善性住房需求, 促进房地产市场平稳健康发展 房地产经过十多年的高速发展, 也将随着宏观经济一起进入 新常态 且在经济结构调整的过程中, 在去房地产化的指引下, 房地产行业 新常态 趋势已不可避免的事实 关于优化 215 年住房及用地供应结构 政策初衷很好, 但不同性质用地在拿地 3 月 27 日 国土资源部 / 住建部 促进房地产市场平稳健康发展的通知 ( 下称 通知 ), 首次提出调整土地和商 时成本差距大, 在建项目调整户型的产品设计 建安成本的投入都会进一步增 品房供给 地块用地类型, 并允许对住房 加开发成本 推高房价, 如果拿地价格 13

15 户型做出调整 低, 增加的成本可以被市场消化, 确实 能够帮助部分开发商缓解面临的销售 压力, 但如果在地价较高的情况下, 仅 靠调整产品也无法扭转滞销困境 1. 首改房认定放宽 ;2. 公积金贷款首次申 漳州市住建 请首付降低至 2%;3. 二手房营业税免征 漳八条 是对中央政策的深化执行, 部 / 财政局 / 年限由五改二 ;4. 放宽商品房落户, 购买 购房门槛再次降低, 有利于增加客户基 4 月 1 日 国土局 / 规 商业用房也可落户 ;5. 增加住房开发贷款 数, 促进项目去化 而商业用房也可落 划局 / 金融 供应 ;6. 优化市场发展环境 ;7. 优化土地 户是在整体商业不景气情况下实施的 办公室 供应机制 ;8. 推进房屋征收货币化安置补 新政, 目的也在于促进存量商业去化 偿款购买商品房 由漳州市住建局制定的 关于漳州市区统 4 月 16 日漳州住建部 购商品住房加快解决安置住房的指导意见 ( 下称 意见 ) 已经市政府研究同意, 开始组织实施 在 意见 中, 对于商品住房要满足三个条件 : 户型建筑面积以 45 m2~144 m2为主 ; 已办理预售许可证且竣工的 ; 尚未装修入住的 根据 政府采购法, 政府采购共有公开招标 邀请招标 竞争性谈判 单一来源采购 询价等方式 协商确定的价格原则上低于市场评估平均价格 1% 以上 在楼市库存量较大的当下, 政府部门推出存量商品房统购政策, 一来可以缩短安置时间, 二来也可以借此快速去库存, 可以说是一件 一箭双雕 的好事 打通商品房与保障房转换通道, 有助于楼市平稳健康发展 6 月 14 日 省国土资源 局 / 省住建 部 关于优化 215 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知 去化期限超 24 个月, 允许房地产企业进行项目整体或部分转型 ; 可以申请土地用途 规划条件变更, 重新评估确定相应土地价款 福建省政府出台这一政策, 也相当于在变相救市, 若更多商办转成住宅, 或将更加利于当地楼市的稳定发展, 当前商办市场存量房压力大, 有利于减少这类产品后市的开发风险 如果能有一部分商办用地变更为住宅用地, 对于房企来说也是新机会 14

16 关于做好不动产登记信息管理基础平 台建设工作的通知 明确信息平台将实现 对国家 省 市 县四级登记信息实时共 房地产信息是不动产统一登记中的重 8 月 6 日 国土 资源局 享, 披露了我国建立不动产登记信息平台的时间表, 即各地要在下半年将信息平台 要内容, 而这些数据信息实现了全国统一联网后, 每个人拥有的房地产产权数 上线试运行,217 年, 我国要基本建成 量 布局等具体情况将 无所遁形 覆盖全国的不动产登记信息平台的总体 部署 政策出台有利于稳定和支持住房消费 9 月 住建部 / 财 政部 / 央行 中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知 全面推行异地贷款业务的要求, 即缴存职工在缴存地以外地区购房, 可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款, 并将于 1 月 8 日起执行 提振楼市的信心 公积金异地使用, 在一定程度上有利于促进在一 二线城市缴存, 户籍所在地在三 四线城市的买房人回原籍买房的需求 不过, 实际操作层面的执行难度仍然较大, 首先需要打破地区利益壁垒, 不能让地区利益制约利民政策的实施 其次是要简化申请和办理流程, 不能让购房者往返于两 地, 花钱花精力却没办好事 1 月 29 日 十八届五中 全会 中共十八届五中全会会议上决定 : 坚持计划生育的基本国策, 完善人口发展战略, 全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策, 积极开展应对人口老龄化行动 二胎 政策的放开, 未来受益于人口红利的增加, 从短期来看, 二胎政策有望迅速释放购买力, 使得改善型需求激增, 长期来看会产生新增的房地产需求, 但数量并不会扭转房地产走势 十三五 末必须实现全面建成小康 社会的伟大目标, 以及与相匹配的 GDP 与居民收入翻番的量化指标, 经济稳增 11 月 1 日 中央财经领 导小组第十 一次会议 习近平强调, 要化解房地产库存, 促进房 地产业持续发展 长压力很大, 这就需要房地产业必须稳定发展, 继续去库存, 促使房地产开发投资回暖, 在面临新的经济发展形势 时, 通过提振楼市信心来拉动房产投资 和消费, 成为最直接有效的手段, 也为 历届政府所采用 15

17 资料来源 :CRIC (4) 重点房地产金融政策解读 9 3 政策再现, 政策仍以支持 促进为核心导向 政策要点 : 中国人民银行 银监会 9 月 3 日联合发布的 关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 明确, 在不实施 限购 措施的城市, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 易居视点 : 9 3 政策发出后, 各地方政府虽也积极响应, 但效果却相对平淡 这主要在于, 一来, 多次降息降准之后, 银行利差被大幅压缩, 银行对政策执行的意愿不高 ; 二来, 政策着力点在于非限购城市, 而这些城市房价低, 购房压力本就不大, 首套房首付微调.5 成, 对购房压力影响不大, 因而对需求的刺激也就相对有限 降息降准成 主流, 短期作用有限 政策要点 : 中国人民银行决定, 自 215 年 1 月 24 日起, 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率, 以进一步降低社会融资成本 其中, 金融机构一年期贷款基准利率下调.25 个百分点至 4.35%; 一年期存款基准利率下调.25 个百分点至 1.5%; 其他各档次贷款及存款基准利率 人民银行对金融机构贷款利率相应调整 ; 个人住房公积金贷款利率保持不变 易居视点 : 215 年宏观经济层面承压, 央行不仅持续向市场释放流动性, 而且接连降息, 仅年内就经历了 5 次降息 5 次降准, 基准利率降至历史最低水平, 购房成本已大幅下降 同时, 多次降准, 市场流动性宽松, 也使购房者申贷难度大为降低 目前, 可以说是购房的资金环境较为宽松的时期 然而, 也正是因为央行多次降息, 以及受利率逐步市场化和银行间竞争加剧的影响, 银行利润空间大为压缩, 因此, 年内的放贷利率优惠政策在银行执行层面大打折扣, 甚至一定程度上影响了银行发放购房贷款的意愿, 最终导致银行对首付政策的执行也未能一降到底, 对市场需求刺激有一定的负面影响 此外, 资金面宽松更多是惠及存量购房需求, 对需求增长的刺激影响甚微 16

18 表 年房地产金融政策列表 时间来源主要内容 CRIC 观点 2 月 4 日央行 央行宣布自 215 年 2 月 5 日起下调金融机构人 民币存款准备金率.5 个百分点 央行宣布自 215 年 3 月 1 日起下调金融机构人 2 月 28 日 央行 4 月 9 日 央行 5 月 1 日 央行 6 月 28 日 央行 8 月 26 日 央行 9 月 6 日 央行 民币贷款和存款基准利率 金融机构一年期贷款基准利率下调.25 个百分点 央行宣布自 4 月 2 日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点 央行宣布自 215 年 5 月 11 日起金融机构一年期贷款基准利率下调.25 个百分点至 5.1% 自 215 年 6 月 28 日起金融机构一年贷款基准利率下调.25 个百分 ; 一年期存款基准利率下调.25 个百分点 自 215 年 8 月 26 日起, 下调金融机构一年期贷款基准利率下调.25; 一年期存款基准利率下调.25 个百分点 215 年 9 月 6 日起, 下调金融机构人民币存款准备金率.5 个百分点 今年央五次降息和五次降准交替进行 从目前市场表现来看, 降息 降准为房地产市场企稳回升起到了很大的作用 降息对于开发商和购房者的资金成本都是一种 减负, 人们的购房总成本减少, 月供压力有所减轻 ; 银行资金量充足, 房贷利率出现了不同程度的优惠 但随着降息次数增多, 对于楼市的提振作用或会出现边际效用递减 1 月 23 日央行 自 215 年 1 月 24 日起, 金融机构一年期贷款 基准利率下调.25 个百分点至 4.35%; 一年期存 款基准利率下调.25 个百分至 1.5% 资料来源 :CRIC (5) 重点房地产人口政策解读 全面放开 二胎, 房地产行业收益 政策要点 : 1 月 29 日, 十八届五中全会上正式宣布 : 为促进人口均衡发展, 坚持计划生育的基本国策, 完善人口发展战略, 全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策, 积极开展应对人口老龄化行动 17

19 易居视点 : 随着二胎的放开, 新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高, 各类行业都将最终受益, 房地产行业也不例外 不可否认的是, 二胎政策对于提振楼市需求, 延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用, 对当前楼市去库存也有着积极的意义 从短期来看, 二胎政策有望迅速释放购买力, 可能会导致市场供应结构发生改变, 三居室可能会成为市场关注焦点 但就楼市发展整体趋势而言, 当前楼市已经告别 黄金时代 进入下半场, 正处于 白银时代 初期, 人口红利对楼市影响明显趋弱, 因此二胎政策的出台, 无法扭转当前楼市走势 尽管全面放开二胎政策对房地产市场将会产生积极的推动作用, 但是具体能产生多大的影响, 仍取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量 从目前大中城市的情况来看, 较高的生育成本已经大大降低了育龄妇女的生育意愿 因此, 该政策的实际效果还有待检验 18

20 三 土地供求 ( 说明 : 以下报告中所指的 土地市场供求数据 仅含政府以招拍挂形式出让和成交的土地信息, 出让时间则以国土资源局网上公布的公告时间或地块具体成交时间为准 其中, 漳州全市的土地分析板块中不含工业类用地数据, 只含居住 商服类土地 ; 重点关注区域 漳州市区的土地信息则有含工业类用地相关数据分析 ) 215 年的土地市场不管是供应还是成交, 各项指标均创新低, 尤其是上半年延续了 214 年的低靡状态, 仅低价成交 14 幅地块, 开发商拿地态度愈加谨慎 下半年, 降低首付比例 银行降息 放开二胎等多项利好政策的刺激, 市场有所回暖, 开发商拿地信心有所增加 随着厦漳泉三地同城化进程的加快, 漳州市场的开放性将越来越大 ( 具体情况详见图 3-1 表 3-1) 表 3-1 漳州 215 年同比 214 年土地供应成交增减情况 ( 居住 商服类土地 ) 供应 成交 215 同比增长 指标 增长值 增长幅度 幅数 ( 幅 ) % 占地面积 ( 万m2 ) % 总建筑面积 ( 万m2 ) % 幅数 ( 幅 ) % 占地面积 ( 万m2 ) % 总建筑面积 ( 万m2 ) % 成交总额 ( 亿元 ) % 图 年 1-12 月漳州土地供应成交走势 ( 居住 商服类土地 单位 :L- 万m2 R- 幅 ) 供应面积成交面积供应幅数成交幅数 19

21 1 经营性土地供应量 ( 居住 商服类土地 ) (1) 供应土地用途性质分析 215 年漳州全市居住 商服类土地以招拍挂的方式供应 78 幅土地, 土地总面积 万m2, 规划总建面积 万m2 其中, 供应的土地以居住类 ( 含住宅 商住类 ) 用地为主, 累计供应 47 幅, 约 万m2, 面积占比 55.%; 商服类用地 31 幅, 约 万m2, 面积占比 45.%( 其中 : 其他商服用地 17 幅, 约 万m2, 面积占比 14.9%; 批发零售类用地 5 幅, 约 万m2, 面积占比 18.2%; 商务金融用地 2 幅, 约 1.28 万m2, 面积占比.6%; 住宿餐饮类用地 7 幅, 约 万m2, 面积占比 11.3%) 图 年漳州全市居住 商服类土地供应情况 ( 单位 : 万m2 ) 单位 : 万m 居住类其它商服类批发零售类商务金融类住宿餐饮类 土地面积 建筑面积 图 年漳州全市居住 商服类土地供应情况 18.2% 土地面积 ( 全市土地供应 ).6% 11.3% 55.% 14.9% 居住类其他商服类批发零售类商务金融类住宿餐饮类 (2) 供应土地区域分布分析 2

22 215 年, 漳州市中心城区居住 商服类土地供应 9 幅, 占地 万m2, 面积占比 31.%, 其中芗城区为本年度居住 商服类土地供应量最大的区域 ( 按土地面积 ), 土地供应约 万m2, 面积占全市土地供应的 26.%; 漳州其它县域居住 商服类土地供应 69 幅, 占地 万m2, 面积占比 69.3% 龙海市 东山县 华安县为本年度土地供应的主要区域 ( 具体情况详见表 3-2) 表 年漳州区域居住 商服类土地供应情况 区域 供应土地面积规划总建宗数 ( 万 m²) ( 万 m²) 芗城区 龙文区 龙海市 长泰县 东山县 漳浦县 平和县 云霄县 南靖县 诏安县 华安县 漳州开发区 台商投资区 区域土地面积占比 ( 供应 ) 1.3% 3.8%.4% 1.3% 15.9% 8.3% 14.9% 4.6% 4.3% 26.% 5.% 12.3% 芗城区 龙文区 龙海市 长泰县 东山县 漳浦县 平和县 云霄县 南靖县 诏安县 华安县 漳州开发区 台商投资区 2 经营性土地成交量 ( 居住 商服类土地 ) (1) 成交土地的用途性质分析 215 年, 本年度漳州全市以招拍挂的方式共成交 56 幅地块, 成交土地总面积 万m2, 总建筑面积 万m2 其中, 成交的以居住类 ( 含住宅 商住类 ) 用地为主, 累计成交 33 幅, 占地约 92.9 万m2, 面积占比 57.9%; 商服类用地 23 幅, 占地约 万m2, 面积占比 42.1%( 其中 : 商务金融用地 1 幅, 约.92 万m2, 面积占比.6%; 批发零售类用地 4 幅, 约 万m2, 面积占比 12.2%; 住宿餐饮类用地 5 幅, 约 万m2, 面积占比 12.2%; 其他商服用地 13 幅, 约 27.2 万m2, 面积占比 17.1%) 21

23 图 年漳州全市居住类 商服类土地成交情况 ( 单位 : 万m2 ) 单位 : 万m 居住类其它商服类批发零售类商务金融类住宿餐饮类 土地面积 建筑面积 图 年漳州全市居住类 商服类土地成交情况 12.2% 土地面积 ( 全市土地成交 ).6% 12.2% 17.1% 57.9% 居住类其他商服类批发零售类商务金融类住宿餐饮类 (2) 成交土地区域分布分析 215 年, 本年度漳州全市以招拍挂的方式共成交 56 幅地块, 其中漳州市中心城区居住 商服类土地成交 8 幅, 占地 万m2, 面积占比 26.2%, 其中, 芗城区为本年度居住 商服类土地成交量最大的区域, 约 万m2, 面积占全市成交的 19.6%; 漳州其它县域居住 商服类土地成交 48 幅, 占地 万m2, 面积占比 73.8% 从区域成交面积上看, 龙海市 东山县 华安县为本年度主要成交区域 ( 具体情况详见表 3-3) 22

24 表 年漳州各区域居住 商服类土地成交情况 区域 成交 宗数 土地面积 ( 万 m²) 规划总建 ( 万 m²) 区域土地面积占比 ( 成交 ) 芗城区 龙文区 龙海市 长泰县 东山县 漳浦县 平和县 云霄县 南靖县 诏安县 华安县 漳州开发区 台商投资区 % 1.1% 7.1% 5.6% 19.8% 13.5% 1.9% 6.% 2.8% 7.% 15.7% 芗城区 龙文区 龙海市 长泰县 东山县 漳浦县 平和县 云霄县 南靖县 诏安县 华安县 漳州开发区 3 经营性土地成交价格 ( 居住 商服类土地 ) (1) 区域成交总价分析 215 年, 漳州市全市居住 商服类用地成交总价约 48.3 亿元 其中, 芗城区 台商投资 龙文区三大热点区域分别以 亿元 13.9 亿元 9.27 亿元位列本年度区域成交总价的前三甲 ; 其中成交总价最高的为台商投资区石厝村锦宅村 洪岱路以西的 215P2 地块, 土地用途为二类居住用地, 土地面积 m2, 建筑面积为 m2, 被阳光城 ( 厦门 ) 置业有限公司竞得, 成交总价 8 亿元, 楼面价 4877 元 / m2 其它地区的成交总价分别为 : 龙海市 2.64 亿元 ; 东山县 2.54 亿元 ; 华安县 1.85 亿元 ; 漳浦县 1.19 亿元 ; 长泰县 1.5 亿元 ; 南靖县.77 亿元 ; 平和县.4 亿元 ; 云霄县.2 亿元 ; 漳州开发区.9 亿元, 诏安县今年无地块成交 (2) 区域成交楼面均价分析 215 年, 台商投资区以 ( 楼面价均价 484 元 / m2, 每亩地价均价 9.51 万元 / 亩 ) 位于全市第一位, 龙文区 ( 楼面价均价 4123 元 / m2, 每亩地价均价 万元 / 亩 ) 居全市第二位, 芗城区 ( 楼面价均价 3154 元 / m2, 每亩地价均价 万元 / 亩 ) 居全市前三位 ( 具体情况详见图 3-7) 23

25 居住类用地楼面价排名第一位为台商投资区的 215P2 地块, 土地面积 6757 m2, 建筑面积 m2, 成交总价为 8 亿元, 楼面价为 元 / m2, 每亩地价为 万元 / 亩 ; 第二名为与之相邻的 215P1 地块, 楼面价也达到了 元 / m2, 两个块地块均为阳光城 ( 厦门 ) 置业有限公司所竞得 第三位为龙文区 地块楼面价为 43.8 元 / m2 图 年漳州居住类 商服类土地各区域成交楼面均价走势 ( 单位 : 元 / m2 ) 楼面价均价 每亩地价均价 24

26 4 重点关注区域土地市场分析 漳州市区 215 年漳州市区土地供应 18 幅, 仅成交 15 幅, 有 3 幅地块流拍, 相比 214 年, 供应和成交均出现明显下滑 今年共推出 4 幅商住地块, 除了 地块取消出让外, 其他三幅地块均顺利 出嫁, 共吸金 亿元 今年首先亮相的 地块是位于老城区的优质地块, 吸引了大唐 建发 漳发展三家企业参拍, 虽现场举牌频频, 但开发商加价较为谨慎, 最终以楼面价 399 元 / m2被大唐拿下, 溢价率 21.86%, 可见开发商拿地还是较为理性的 而 11 月份相继推出 地块和 地块分别由漳发展和福建兆润所摘得, 均底价成交, 可见今年二级市场的低靡对开发商拿地信心的影响之大 然而, 随着厦漳同城化进程的加快, 漳州有望迎来回暖的契机, 但 216 年的主旋律仍是去库存 表 3-4 漳州市区 215 年同比 214 年供应成交地块增减情况 215 同比增长 指标 增长值 增长幅度 幅数 ( 幅 ) % 供应 占地面积 ( 万平方米 ) % 总建筑面积 ( 万平方米 ) % 幅数 ( 幅 ) % 成交 占地面积 ( 万平方米 ) % 总建筑面积 ( 万平方米 ) % 成交总额 ( 亿元 ) % (1) 市区土地供应分析从区域占比来看,215 年, 漳州市区以招拍挂的方式新增供应土地 18 幅, 出让土地面积约 万m2 其中, 芗城区 11 幅, 约 7.87 万m2, 面积占比 77.5%; 龙文区 7 幅, 约 2.52 万m2, 面积占比 22.5% 从月份成交量来看, 本年度, 土地供应主要集中在下半年, 尤其是集中于 7 月 8 月放量 上半年仅于 3 月份推出一幅工业用地 (215 年漳州市区土地月度供应走势情况详见图 3-7) 25

27 图 年 1-12 月漳州市区土地新增供应走势 ( 单位 :L- 万m2 R- 幅 ) 供应土地面积建筑面积出让幅数 从土地用途性质来看 :215 年度, 漳州市区土地供应主要集中于商服用地, 供应 5 幅 约 5.32 万m2, 占年度新增供应面积的 55.1%; 商住 4 幅 工业用地 5 幅, 仓储 4 幅,(215 年漳州市区土地供应性质情况详见表 3-5) 表 3-5 漳州市区 214 年供应土地性质 土地面积占比情况 土地性质 出让宗数 ( 幅 ) 土地面积 ( 万 m²) 商住 商服 工业 土地面积占比 ( 供应 ) 1.4% 18.1% 16.5% 商务金融 仓储 合计 % 商住商服工业仓储 (2) 市区土地成交分析从区域占比来看,215 年漳州市区以招拍挂的方式成交土地 15 幅, 相比去年成交 38 幅有明显的下跌, 出让土地面积约 66.8 万m2, 成交总价 亿元 其中, 芗城区 9 幅, 约 万m2, 面积占比 69.3%, 成交总价约 15.3 亿元 ; 龙文区 8 幅, 约 2.52 万m2, 面积占比 3.7%, 成交总价约 9.52 亿元 26

28 从月份成交量来看, 本年度, 政府集中于后半年释放土地, 故市区的土地成交也是集中 于后半年, 上半年均无地块成交, 唯一于 3 月份推出的一幅工业地块也遭流拍 (215 年漳 州市区土地月度成交走势情况详参图 3-8) 图 年 1-12 月漳州市区土地成交走势 ( 单位 :L- 万m2 R- 幅 ) 成交土地面积建筑面积成交幅数 从土地用途性质来看 :215 年度, 漳州市区土地成交主要集中于商服用地, 共成交 4 幅 约 万m2, 占本年度经营性用地成交面积的 46.9%; 商住 3 幅 工业 4 幅 仓储 4 幅 ( 具体情况详参表 3-6) 表 3-6 漳州市区 215 年土地成交性质 面积占比情况 土地性质 成交宗数 ( 幅 ) 土地面积 ( 万 m ²) 商住 土地面积占比 ( 成交 ) 24.7% 15.4% 13.% 商服 工业 商务金融 仓储 % 商住工业商服仓储 合计

29 图 3-9 漳州市区 年居住 商服类土地成交走势 ( 单位 :L- 万m2 R- 元 / m2 ) 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 占地面积建筑面积楼面价格 表 3-7 漳州市区 年居住类土地成交情况 年份 成交宗数 成交占地 ( 万 m ²) 规划总建 ( 万 m²) 年均溢价率 年均楼面均价 ( 元 /m²) 211 年 % 年 % 年 % 年 % 年 %

30 四 市场交易 1 市区商品房市场 ( 本章数据内容覆盖龙文区 芗城区 ) (1) 市场概述 215 年漳州市区商品房市场新增供应 万m2, 同比上扬 5.5%; 成交 万m2, 同比下滑 1.8%, 全年累计供销比 1.71, 供需差距同比扩大 215 年的不断利好政策给低迷的市场带来一丝回温, 市区商品房全年成交均价小幅上扬, 为 7694 元 / m2, 同比上扬 4.5% 表 年漳州市区商品房各类指标变化表 指标 214 年 215 年同比增长 (%) 年度累计供销比 供应量 ( 万m2 ) % 成交量 ( 万m2 ) % 成交价格 ( 元 / m2 ) % 成交总额 ( 亿元 ) % (2) 供应量分析 供应量小幅上扬 215 年市场新增供应 31 个商品房项目, 新增供应面积 万m2, 同比上扬 5.5%, 主要物业类型新增供应量同比多为上扬态势 市场延续 214 年第四季度市场持续高涨的热情, 本年度供应呈平稳态势, 6-7 月份低至冰点, 传统的 金九 并没有达到供应顶峰, 反而在 11 月达到全面强销期达到了供应顶峰 29

31 图 年 1-12 月市区商品房供应量走势图 ( 单位 : 万m2 ) (3) 成交量分析 215 年, 漳州市区商品房市场共成交 万m2, 同比下滑 1.8% 其中, 商品住宅成交 1.52 万m2, 占比 83.9%; 销售型办公用房成交 1.46 万m2, 占比 1.2%; 商业用房成交 1.5 万m2, 占比 8.8%; 车库 工业类厂房等其他物业类型成交 7.32 万m2, 占比 6.1% 图 年 1-12 月市区商品房成交结构图 8.8% 1.2% 6.1% 83.9% 住宅商业办公车位 (4) 成交均价分析市区商品房成交均价小幅上扬 215 年, 漳州市区商品房全年成交均价为 7694 元 / m2, 同比上扬 4.5%: 其中, 商品住宅成交均价为 733 元 / m2 ; 销售型办公用房成交均价 5852 元 / m2 ; 商业用房成交均价 元 / m2 ; 其他物业类型均价 424 元 / m2 3

32 2 市区住宅市场 ( 本章数据内容覆盖龙文区 芗城区 ) (1) 市场概述 215 年, 漳州房地产市场不温不火, 特别是上半年, 在低首付 低折扣等促销活动中拉开新春序幕 一直到下半年, 随着政府出台的各种救市政策, 加上建发碧湖壹号 恒大为主的碧湖板块的带动效应, 中心城区房价才逐渐企稳, 形成了碧湖新城区炙热板块 老城区万科大盘板块 东部新区众多楼盘 三足鼎立 的格局, 各板块的价格浮动减弱 经过 215 年的价格战,216 年预计市场成交将平稳运行, 价格已经难以再低, 将维持稳中上升的态势 表 年漳州市区商品住宅各类指标变化表 指标 214 年 215 年同比增长 年度累计供销比 / 供应量 ( 万m2 ) % 成交量 ( 万m2 ) % 成交价格 ( 元 / m2 ) % 成交总额 ( 亿元 ) % (2) 供应分析 供应量相对去年, 有所减少 215 年, 漳州新增供应参差不齐, 上半年供应呈波浪状, 随着今年第一份救市政策的颁发,4 月份达到全年顶峰, 然而持续低迷的市场并没有很快得到反映, 随后在传统的 金九 低至冰点, 整个市场在第四季度才逐渐回升 31

33 图 年 1-12 月漳州市区商品住宅供应量月度走势图 ( 单位 :L- 万m2,R- 套 ) 新增供应量 套数 (3) 成交分析 中央喊话去库存, 成交量不升反降月度成交方面, 上半年趋于平稳, 随着 33 新政 漳八条 的出台 6 月达到了高峰, 下半年可谓跌宕起伏, 在开发商活动频繁的 金九 出现了小回温, 然而传统 银十 却跌到全年谷底,11-12 月, 市场才逐渐走向平稳 图 年 1-12 月漳州市区商品住宅成交量月度走势图 ( 单位 :L- 万m2,R- 套 ) 成交量 套数 32

34 (4) 项目分析 从住宅成交金额排行榜来看, 成交热点楼盘集中在龙文区, 其中, 天利仁和全年成交 491 套, 成交金额万元, 位 列销售冠军, 漳州万科城全年成交 56 套, 成交金额 5451 万元, 位居亚军 ; 福晟钱隆樽品成交 6 套, 金额 4444 万元, 位列第三 天利仁和凭借早期交房客户的口碑, 加上地理区位以及周边优良的教育配套等优势使其获得不错的成绩 漳州万科城的热销更主要还是依靠强大的万科品牌, 以精装房来突显性价比成功得到了市场的认可 福晟钱隆樽品以品牌开发商 高性价比的优势, 销售业绩良好 表 年漳州市区商品住宅成交金额前 1 位排行 排名 项目 区域 成交套数成交面积成交均价成交金额 ( 套 ) (m 2 ) ( 元 / m 2 ) ( 万元 ) 1 天利仁和 龙文区 漳州万科城 芗城区 福晟钱隆樽品 龙文区 永年公园美学 龙文区 国贸润园 龙文区 融信未来城 龙文区 信和御龙天下 芗城区 正得格林兰庭 芗城区 港城御龙湾 龙文区 瑞景城 龙文区 表 年漳州市区商品住宅成交面积前 1 位排行 排名 项目 区域 成交套数成交面积成交均价成交金额 ( 套 ) (m 2 ) ( 元 / m 2 ) ( 万元 ) 1 天利仁和 龙文区 福晟钱隆樽品 龙文区 漳州万科城 芗城区 融信未来城 龙文区 国贸润园 龙文区 永年公园美学 龙文区 信和御龙天下 芗城区 正得格林兰庭 芗城区 港城御龙湾 龙文区 一品江山 龙文区

35 3 台商投资区市场 (1) 市场综述 215 年台商投资区的市场恢复平静期, 由于今年厦漳泉城际轨道 R3 线获批, 部分刚需客户被漳州港截流, 而厦门最后一年的落户政策也影响了部分购房者的决策, 双重冲击下, 台商投资区今年的成交量不及去年的六成 而随着 216 年厦门落户政策的取消, 也将为台商投资区迎来春天, 厦漳同城化进程的推进, 各项规划配套落地情况良好, 支撑台商投资区 216 年市场的健康运行, 未来的升值潜力较大, 房价将稳步上涨 表 年漳州台商投资区商品房各类指标变化表 指标 214 年 215 年同比增长 (%) 年度累计供销比 供应量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) % 成交价格 ( 元 / m2 ) % 成交总额 ( 亿元 ) % (2) 供求关系分析 215 年, 台商投资区呈现明显的供过于求,1 月 4 月已经 12 月份出现明显的集中供 应, 但全年成交呈低位徘徊, 供求失衡拉大, 年度的供销比达到 1.61, 库存压力增大 图 年 1-12 月漳州台商投资区商品房供销走势 ( 单位 : m2 ) 供应量成交量供销比

36 (3) 项目分析 从住宅成交金额排行榜来看, 项目个体表现差异化明显, 中骏四季阳光全年成交 125 套, 成交金额 7988 万元, 位列销售冠军, 漳州角美万达广场全年成交 514 套, 成交金额 4848 万元, 位居亚军 ; 联发欣悦华庭成交 347 套, 金额 2551 万元, 位列第三 表 年漳州台商投资区商品住宅成交金额前 1 位排行 排名 项目 成交套数成交面积成交均价成交金额 ( 套 ) (m 2 ) ( 元 / m 2 ) ( 万元 ) 1 中骏四季阳光 漳州角美万达广场 联发欣悦华庭 万益广场 富雅国际 万星嘉和时代 龙泉绿苑 水岸新城 领秀御园 美福一品

37 4 漳州开发区市场 (1) 市场综述 214 年, 房企心态过于乐观, 供应激增, 成交回落导致供求比严重失衡, 存量高企, 延续着 214 年的难产现象,215 年前十个月的表现平平, 而 1 月份厦漳泉城际轨道 R3 线获批, 在年终为漳州港的楼市带来了一股高潮, 成交量达到近五年最高, 但供应相比去年有増无减, 供求比持续拉大 215 年的漳州港战况激烈, 价格和营销策略是影响个体项目表现的重要原因, 价格仍是客户关注的主要因素,216 年, 存量盘整和价格调整仍将是市场的主旋律 表 年漳州开发区商品房各类指标变化表 指标 214 年 215 年同比增长 (%) 年度累计供销比 供应量 ( 万m2 ) % 成交量 ( 万m2 ) % 成交价格 ( 元 / m2 ) % 成交总额 ( 亿元 ) % (2) 供求关系分析 215 年, 漳州开发区商品房年度累计供销比为 1.65, 相比去年较为健康, 但从近几年漳州开发区的去化来看, 后市去库存压力依旧不小 供应方面相较去年有所增长, 前三个季度除去 4 9 月份突增达到全年高值, 其他月份供应较为谨慎, 第四季度市场回暖, 供应平均值为四个季度最高 成交方面今年前三个季度表现持续低迷, 从 11 月份开始出现跳跃式增长,12 月供应达到最高峰, 因此供过于求态势明显 36

38 图 年 1-12 月漳州开发区商品房供销走势 ( 单位 : m2 ) 供应量成交量供销比 (3) 项目分析 从住宅成交金额排行榜来看, 今年个别房企表现良好, 以价换量的策略作用明显, 其中, 融信观山海全年成交 757 套, 成交金额 万元, 位列销售冠军, 招商卡达凯斯全年成交 434 套, 成交金额 万元, 位居亚军 ; 君悦黄金海岸成交 497 套, 金额 万元, 位列第三 表 年漳州开发区商品住宅成交金额前 1 位排行 排名 项目 成交套数 ( 套 ) 成交面积 (m 2 ) 成交均价 ( 元 / m 2 ) 成交金额 ( 万元 ) 1 融信观山海 招商卡达凯斯 君悦黄金海岸 永鸿半岛国际 大名唐 广隆海尚首府 融信半山云顶 鸿源海景城 和信水云天 海湾新城

39 五 216 年房地产市场预测 1 全国宏观市场预测 政策 : 紧密服务 房产下乡, 整体宽松与分类调控并存虽然 215 年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效, 然而, 一方面, 当前宏观经济形势仍然不容乐观, 经济增长仍需房地产行业托底 ; 另一方面, 房地产市场库存问题并未完全解决, 特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区, 同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧 因此,216 年房地产市场政策面仍将维持宽松局面, 去库存 仍将是 216 年政策调整重点, 强化 分类调控 也将是房地产行业政策的一大主旋律 具体表现为 : 1) 资金面将继续宽松, 首付和利率有进一步降低空间 ; 2) 公积金仍是调控利器, 异地互认和 ABS 有望全面铺开 ; 3) 个税改革 : 房贷利息抵扣个税有望提前落地 ; 4) 从严执行土地 有供有限, 不排除暂停部分城市土地供应的可能 ; 5) 新市民 购房 : 鼓励农民进城买房, 促进三四线城市库存去化 ; 6) 保障房 : 进一步疏通商品房与保障房流通通道, 实现保障和去库存双赢 ; 7) 房地产税 : 推出条件尚不具备, 短期暂无落地可能 行业 : 大消费 与 去库存, 行业延续转型新格局, 行业指标以平稳运行为主 216 行业发展外部环境将非常有利 一方面, 在经济下行压力下保持宽松格局 虽然当前经济增速较低, 经济仍存在一定的下行压力, 后续必然会出台更加利好政策 另一方面, 在 大消费 概念下, 经济着力于 供给侧改革 形成有效供给, 促进消费总量提高和消费升级, 推动家庭对居住及其服务需求的升级, 从而进一步拉动房地产市场景气度 房地产行业库存问题就是供需错位, 没有形成有效供给, 这也是 供给侧改革 的一个重点 如何化解广大三 四线城市的房地产库存, 尤其是在常住人口净流出 存量住房需求饱和的城市, 将成为明年甚至未来二 三年行业不得不面对的现实 因此, 即便有资金面史无前例宽松 全面放开二胎 刺激农民进城买房等利好支持, 216 年房地产行业也不会出现 大 V 型 反转, 仍是以去库存 调结构为核心, 呈现出小幅震荡 稳步前行态势 从趋势来看, 在去库存背景下, 明年上半年行业开发投资 新开工等指标在惯性影响下, 38

40 仍将延续回落格局, 下半年, 随着市场预期和信心都有所回升, 加之贷款宽松格局, 行业将持续 盘整, 平稳运行 但部分指标也会在整个宏观背景的变革下, 率先反弹复苏, 开发投资增速将维持在 1% 左右, 新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势, 商品房销售也会与今年基本持平, 维持在 12 亿平方米左右 土地 : 分化特征进一步加深, 整体规模维持 215 年水平在高库存的现实压力和 有供有限 政策指导下, 预计土地购置面积指标并不会出现起色, 整体企业土地购置规模维持 215 年水平 由于 215 年基数较低和销售回升的影响, 同比增速或将转正 从企业土地购置意愿和投资热点来看, 土地购置指标会在城市间加深分化特征, 尤其是在二线城市中分化特征显著 在一线城市和部分二线城市, 市场需求基础较好, 地王频出, 明年政府也会继续加大土地供应满足企业拿地需求 ; 而在市场供求仍存在去化压力的二线城市和三 四线城市, 即便在鼓励农民进城买房等等一系列政策的刺激下, 无论是从企业资金出发, 还是从去库存考虑, 土地购置面积和金额并不会出现较大规模的上升 整体而言, 预计 216 年全国土地市场供应和成交总量仍会低位徘徊 ; 结构上, 各线城市进一步分化 ; 房企方面, 联合拿地现象将更频繁 ; 政策上, 政府会加强供应端调控, 同时提高土地 变性 和户型变更灵活度, 以促进行业转型和增强房企行情适应能力 2 漳州市场预判 (1) 市场供求走势预测 供应量 预计供应量将有所减少漳州市区恒大御景半岛 建发碧湖壹号已在今年入市, 存货不多, 锦绣碧湖 建发双玺 大唐印象 夏商新境界等多个项目将于 216 年上半年入市 ; 漳州开发区在 215 年已有 6 个新盘面市, 预计 216 年融信西西里 招商卡达凯斯等多个项目将成供应主力, 新盘澜悦城即将入市 ; 角美的供应以阳光城凡尔赛宫 中骏四季阳光 万益广场为主, 其他项目活跃度不高 总结 215 年土地市场冷清, 而供应居高不下, 成交平平淡淡, 存量高企, 供求严重失衡 在库存压顶的严峻形势下, 开发商以捂盘惜售, 消化存量为主,216 年的供应将有所减少 成交量 预计未来成交量稳中有升 39

41 215 年, 受行业供大于求格局影响, 加上房企应变能力各异, 企业分化进一步加剧 为了盘活库存, 一些中小刚需盘纷纷加大优惠幅度, 以 低首付 低折扣 来吸引购房者, 而品质大盘则对本身产品进行重新定位增强去化 随着厦门落户的限制, 以及厦漳泉城际轨道 R3 线获批加上 漳八条 的出台, 漳州作为近厦门的承接地,216 年房企将面临更加复杂的环境, 强者生存, 房企多维度经营变革在即, 成交量有望得以提高 (2) 房价走势预测 215 年, 虽说整个市场不温不火, 但市区碧湖板块 西部万科板块 台商投资区 漳州开发区依靠优越的地理 产品 品牌推动了全市商品住宅均价的上涨 漳州市区经过 215 年的价格战, 价格已经难以再低,216 年将维持稳中上升的态势 台商投资区 漳州开发区随着 216 年厦门落户政策的取消, 厦漳同城化进程的推进, 各项政策的支持, 未来的升值潜力较大, 房价将稳步上涨 4