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1 公告点评 房地产开发 Ⅲ 证券研究报告 万科 A( SZ) 核心观点 : 销售形势良好, 土地投资大幅提升 销售形势持续稳健, 均价整体继续上升 2015 年 10 月, 万科实现销售金额 亿元 ( 同比 +7%, 环比 -3%), 不过从认购金额的角度来看, 同环比均实现了较大幅度的上升, 金九银十万科的销售形势基本稳定 2015 年 1-10 月, 万科累计实现销售金额 2041 亿元 ( 同比 +19%), 已经接近去年全年水平 公司目前可售资源充足, 存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平, 全年销售金额超过 2500 亿元是比较确定的 10 月销售均价约 元 / 平米 ( 环比 -5%, 同比 +9%) 拿地力度大幅提升, 物流地产继续发力 2015 年 10 月, 万科共获取 19 个项目资源, 合计建筑面积约 万平米, 总地价约 亿元 月度拿地规模是近两年来的高点, 与销售规模之比继续提升,10 月达到 28% 土地投资力度的加大, 一方面是三四季度地方政府供地增多, 同时质量相对较好的地块 ( 楼面价占周边售价之比较低 ) 的推出量也在增加, 万科拿地的可选择范围加大 不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺 优势地块争夺激烈而有所上升 合作力度则略有下降, 目前来看, 公司 10 月获取的项目大多是万科控股以及 100% 控股, 少数股东权益占比未来将相对下降 10 月, 万科再次公告了获取物流地产项目, 杭州大江东香精厂项目, 建筑面积 10.2 万平米, 截至目前, 万科在物流地产项目上的储备建面达到 49.0 万平米 未来发展提速可期 预计公司 年 EPS 分别为 元, 维持 买入 评级万科的销售规模继续保持稳健态势, 前 10 月的销售规模已经接近去年全年水平 转型业务 ( 如物流地产 ) 有序推进 我们看好公司的长期发展 风险提示全国房地产市场负向波动 ; 转型业务推进不及预期 公司评级买入 当前价格 元 前次评级 买入 报告日期 相对市场表现 万科 A 沪深 % 74% 27% -20% 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S guoz@gf.com.cn 分析师 : 金山 S jinshan@gf.com.cn 相关研究 : 金九销售符合预期, 土地投资 保持平稳 销售表现超预期, 物流地产再 推进探路转型担当奋进 盈利预测 : 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入 ( 百万元 ) 增长率 (%) 31.3% 8.1% 17.4% 13.8% 12.6% EBITDA( 百万元 ) 净利润 ( 百万元 ) 增长率 (%) 20.5% 4.1% 15.3% 13.4% 12.1% EPS( 元 / 股 ) 市盈率 (P/E) 市净率 (P/B) EV/EBITDA 数据来源 : 公司财务报表, 广发证券发展研究中心 联系人 : 李飞 gflifei@gf.com.cn 1 / 6

2 销售形势持续稳健, 均价整体继续上升 2015 年 10 月, 万科实现销售面积约 万平米, 同比下降 1.68%, 环比上升 1.74%, 销售金额 亿元, 同比上升 7.06%, 环比下降 3.15%, 不过从认购金额的角度来看, 同环比均实现了较大幅度的上升, 金九银十公司的销售形势基本稳定 2015 年 1-10 月, 万科累计实现销售面积 1440 万平米, 同比上升 14%, 累计实现销售金额 2041 亿元, 同比上升 19%, 已经接近去年全年水平 公司目前可售资源充足, 存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平, 预计万科全年销售金额超过 2500 亿元是比较确定的 图 1: 万科单月销售面积 图 2: 万科单月销售金额 ( 亿元 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2013 年 2014 年 2015 年 2013 年 2014 年 2015 年 销售均价方面,2015 年 10 月, 万科签约销售均价约 元 / 平米, 环比下降 4.8%, 同比上升 8.9%, 今年以来, 万科的销售均价基本保持稳中有升 从行业整体来看, 百城住宅价格指数也继续保持环比上升态势, 且同比升幅略有扩大 图 3: 万科签约均价及其指数 * 图 4: 百城住宅价格指数 % 1.0% 0.5% 12% 8% 4% % 0% % -1.0% -4% -8% 7000 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13 Jan-14 Jul-14 Jan-15 Jul % Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13 Apr-13 Jul-13 Oct-13 Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan-15 Apr-15 Jul-15 Oct-15-12% 销售均价 ( 元 / 平米 ) 销售均价指数 * 环比 ( 左轴 ) 同比 ( 右轴 ) *12 个月移动平均,2009 年 1 月 =100 2 / 6 数据来源 : 中指院, 广发证券发展研究中心

3 拿地力度大幅提升, 物流地产继续发力 2015 年 10 月, 万科分别在深圳 南宁 杭州 上海 大连 北京 宁波 沈阳 唐山 济南 成都和郑州等地获取 19 个项目资源 ( 不含物流地产项目 ), 合计土地面积约 万平米, 合计建筑面积约 万平米, 总地价约 亿元, 权益地价约 亿元 从投资力度上看, 月度拿地规模是近两年来的高点, 与销售规模之比继续提升, 10 月达到 28% 土地投资力度的加大, 一方面是三四季度地方政府供地增多, 同时质量相对较好的地块 ( 楼面价占周边售价之比较低 ) 的推出量也在增加, 万科拿地的可选择范围加大 区域方面 公司拿地的区域选择也继续集中在重点的一二线城市, 10 月更是在杭州拿下 6 宗商住地块, 不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺 优势地块争夺激烈而有所上升 合作力度则略有下降, 目前来看, 公司 10 月获取的项目大多是万科控股以及 100% 控股, 少数股东权益占比未来将相对下降 表 1: 万科 2015 年 10 月新增项目 时间项目 / 土地城市 总地面积 建筑面积 总地价 ( 亿元 ) 楼面价 ( 元 / 平米 ) 权益 2015 年 10 月 深圳车公庙项目 深圳福田 % 2015 年 10 月 南宁万科城 北区项目 广西南宁 % 2015 年 10 月 杭州文晖 J 地块 浙江杭州 % 2015 年 10 月 杭州城东新城彭埠 23 地块 浙江杭州 % 2015 年 10 月 杭州未来科技城海创园 22 地块 浙江杭州 % 2015 年 10 月 杭州良渚街道杭行路地块 浙江杭州 % 2015 年 10 月 杭州宝龙南地块 浙江杭州 % 2015 年 10 月 杭州余杭区未来科技城 地块 浙江杭州 % 2015 年 10 月 南京南站万科九都荟南侧地块项目 江苏南京 % 2015 年 10 月 宁波沧海项目 浙江宁波 % 2015 年 10 月 上海剑腾项目 上海浦东 % 2015 年 10 月 大连博士园项目 辽宁大连 % 2015 年 10 月 北京延庆沈家营项目 北京延庆 % 2015 年 10 月 沈阳大东区 204 项目 辽宁沈阳 % 2015 年 10 月 唐山翔云道北侧 A 地块项目 河北唐山 % 2015 年 10 月 唐山翔云道北侧 A 地块项目 河北唐山 % 2015 年 10 月 济南市历城区中捷项目 山东济南 % 2015 年 10 月 成都国宾润园项目 四川成都 % 2015 年 10 月 郑州惠济东赵项目 7# 地 河南郑州 % 小计 / 6

4 图 5: 万科拿地力度 图 6: 万科拿地权益 % 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 100% 90% 80% 70% 60% Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13 Jan-14 Jul-14 Jan-15 Jul-15 50% * 拿地金额 ( 亿元 ) 拿地金额 / 销售金额 * 按建面 按地价 *12 个月移动平均, 不含物流地产项目 *2015 年 1-10 月, 不含物流地产项目 与此同时,10 月, 万科再次公告了获取物流地产项目, 杭州大江东香精厂项目, 建筑面积 10.2 万平米, 截至目前, 万科在物流地产项目上的储备建面达到 49.0 万平米, 未来发展提速可期 表 2: 万科获取物流地产项目情况 时间项目 / 土地城市 总地面积 建筑面积 总地价 ( 亿元 ) 楼面价 ( 元 / 平米 ) 权益 2015 年 5 月 贵阳龙里物流项目 贵州贵阳 % 2015 年 5 月 武汉阳逻物流项目 湖北武汉 % 2015 年 8 月 上海上房物流项目 上海松江 % 2015 年 8 月 沈阳宇麦物流项目 辽宁沈阳 % 2015 年 9 月 长沙望城物流项目 湖南长沙 % 2015 年 9 月 成都空港物流项目 四川成都 % 2015 年 10 月 杭州大江东香精厂物流项目 浙江杭州 % 小计 盈利预测与投资评级 万科的销售规模继续保持稳健态势, 前 10 月的销售规模已经接近去年全年水平 转型业务 ( 如物流地产 ) 有序推进 我们看好公司的长期发展, 预计公司 年 EPS 分别为 元, 维持 买入 评级 风险提示 全国房地产市场负向波动 ; 转型业务推进不及预期 4 / 6

5 资产负债表单位 : 百万元现金流量表单位 : 百万元 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 流动资产 442, , , , ,687 经营活动现金流 1,924 41,725 53,814 47,117 45,991 货币资金 44,365 62,715 84, , ,086 净利润 18,298 19,288 23,275 26,395 29,586 应收及预付 66,548 80,252 83,330 84,730 86,330 折旧摊销 存货 331, , , , ,195 营运资金变动 -15,164 26,239 32,327 23,207 19,236 其他流动资产 0 4,112 4,076 4,076 4,076 其它 -1,373-4,185-1,982-2,715-3,048 非流动资产 37,159 43,603 55,245 69,872 88,080 投资活动现金流 -7,954-3,487-6,425-9,130-12,613 长期股权投资 10,637 19,234 28,177 39,800 54,726 资本支出 -2,439-1, 固定资产 2,130 2,308 2,424 2,569 2,723 投资变动 -5,023 4,110-5,746-8,428-11,913 在建工程 914 1,833 2,135 2,435 2,736 其他 , 无形资产 695 1,418 1,418 1,418 1,418 筹资活动现金流 -2,058-19,617-25,979-5,553-4,852 其他长期资产 22,783 18,809 21,090 23,649 26,476 银行借款 44,468 30, 资产总计 479, , , , ,766 债券融资 -40,953-38,728-22,832-3,454-3,108 流动负债 328, , , , ,936 股权融资 3,184 2, 短期借款 5,103 2, 其他 -8,755-14,197-3,146-2,100-1,744 应付及预收 296, , , , ,139 现金净增加额 -8,116 18,649 21,410 32,434 28,526 其他流动负债 27,533 20,449 3,454 3,108 2,797 期初现金余额 51,120 43,004 61,653 83, ,498 非流动负债 44,844 46,861 44,215 42,020 40,243 期末现金余额 43,004 61,653 83, , ,024 长期借款 36,683 34,537 31,083 27,975 25,177 应付债券 7,398 11,612 11,612 11,612 11,612 其他非流动负债 ,520 2,433 3,453 负债合计 373, , , , ,179 股本 11,015 11,038 11,038 11,038 11,038 资本公积 8,532 8,494 8,494 8,494 8,494 主要财务比率 留存收益 56,842 68,072 86, , ,891 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 归属母公司股东权 76,896 88, , , ,422 成长能力 (%) 益少数股东权益 28,543 27,729 32,849 38,656 45,165 营业收入增长 31.3% 8.1% 17.4% 13.8% 12.6% 负债和股东权益 479, , , , ,766 营业利润增长 15.5% 3.0% 23.9% 14.7% 12.0% 利润表 单位 : 百万元 归属母公司净利润增长 20.5% 4.1% 15.3% 13.4% 12.1% 获利能力 (%) 毛利率 31.5% 29.9% 30.8% 30.8% 30.8% 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 净利率 13.5% 13.2% 13.5% 13.5% 13.4% 营业收入 135, , , , ,314 ROE 19.7% 17.9% 17.2% 16.3% 15.4% 营业成本 92, , , , ,489 ROIC 14.3% 16.4% 28.0% 45.2% 73.2% 营业税金及附加 11,545 13,167 15,793 17,133 19,075 偿债能力 销售费用 3,865 4,522 5,004 5,661 6,318 资产负债率 (%) 78.0% 77.2% 74.1% 72.0% 70.1% 管理费用 3,003 3,903 4,236 4,791 5,347 净负债比率 30.7% 5.4% -27.4% -44.8% -54.2% 财务费用 ,132 1,312 1,301 流动比率 资产减值损失 速动比率 公允价值变动收益 营运能力 投资净收益 1,005 4,159 4,231 4,227 3,980 总资产周转率 营业利润 24,261 24,979 30,955 35,504 39,764 应收账款周转率 营业外收入 存货周转率 营业外支出 每股指标 ( 元 ) 利润总额 24,291 25,252 31,315 35,504 39,764 每股收益 所得税 5,993 5,965 8,041 9,109 10,179 每股经营现金流 净利润 18,298 19,288 23,275 26,395 29,586 每股净资产 少数股东损益 3,179 3,542 5,120 5,807 6,509 估值比率 归属母公司净利润 15,119 15,745 18,154 20,588 23,077 P/E EBITDA 24,372 22,623 28,050 32,821 37,303 P/B EPS( 元 ) EV/EBITDA / 6

6 广发房地产行业研究小组 乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 李飞 : 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 七年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心 分析师, 清华大学工学硕士, 三年房地产研究经验,2013 年加入广发证券发展研究中心 分析师, 复旦大学经济学硕士, 两年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心 研究助理, 中国科学技术大学金融工程硕士,2015 年进入广发证券发展研究中心 广发证券 行业投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 10% 以上 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -10%~+10% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 10% 以上 广发证券 公司投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上 谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们 地址 广州市深圳市北京市上海市 广州市天河北路 183 号 大都会广场 5 楼 深圳市福田区金田路 4018 号安联大厦 15 楼 A 座 北京市西城区月坛北街 2 号 月坛大厦 18 层 上海市浦东新区富城路 99 号 震旦大厦 18 楼 邮政编码 客服邮箱 服务热线 免责声明 gfyf@gf.com.cn 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证 报告内容 仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价 广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责 任, 除非法律法规有明确规定 客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告 本报告反映研究人员的不同观点 见解及分析方法, 并不代表广发 证券或其附属机构的立场 报告所载资料 意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士 未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版 复制 刊 登 转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版 复制 刊登 转载和引用者承担 6 / 6

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