业绩符合预期, 毛利率基本稳定 214 年, 世茂股份实现营业收入 127 亿元, 同比增长 25%, 实现营业利润 34.5 亿元, 同比增长 47%, 实现归属于上市公司股东的净利润 18.9 亿元, 同比增长 15%, 每股收益 1.61 元, 符合预期利润分配拟 1 转 5 派 1.7 2

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悟客章
7 years ago
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1 年报点评房地产开发 Ⅲ 证券研究报告世茂股份 (6823.SH) 核心观点 : 稳健增长的一年, 未来发展提速可期业绩符合预期, 毛利率基本稳定 214 年, 世茂股份营收 127 亿 (+25%), 归属净利润 18.9 亿 (+15%), EPS 1.61 元, 拟 1 转 5 派年末预收账款余额 66 亿 (+52%),15 年计划竣工 133 万方 (+36%), 预计 15 年结算收入增 25% 毛利率保持稳定地产销售平稳增长, 加强存量资源开发力度 214 年, 地产签约销售 16 亿 (+23%), 完成年初计划,15 年总可售货值 27 亿,15 年销售目标 176 亿 (+1%) 14 年末土储 188 万方, 主要位于沿海重点二线城市在施工面积 15 年或达 725 万方, 加强存量开发商业广场运营成熟, 租金物管收入齐升 214 年, 商业广场租金收入 4.26 亿 (+36%), 物管收入 1.62 亿 (+81%) 14 年末自持经营物业面积 1 万方未来将推动旗下商业资源整合, 或将尝试以世茂广场体验式 ( 影院餐饮 ) 业态为依托, 开展线上线下协同服务院线传媒业务持续推进, 爆发增长可期 214 年, 世茂院线实现营收 2.33 亿 (+58%), 为超过 66 万人次提供了观影服务 14 年末, 世茂院线已开业经营 17 家门店拥有 148 块银幕, 影院座位数 2.36 万个, 规模是万达院线的 1/1 顺势切入影视剧产业链的上游, 投资参与影视剧的制作和发行, 未来将加大大传媒板块的投入力度不考虑摊薄, 预计年 EPS 为元, 维持买入评级在新任总裁带领下,15 年整体发展将提速, 线下商业地产资源整合和院线传媒板块投资将持续发力再融资若成功实施也将加速公司业务推进风险提示各项业务增速不及预期房地产市场负向波动盈利预测 : 213A 214A 215E 216E 217E 营业收入 ( 百万元 ) 增长率 (%) 49.62% 25.9% 21.16% 18.57% 13.64% EBITDA( 百万元 ) 净利润 ( 百万元 ) 增长率 (%) 2.26% 15.15% 15.34% 15.83% 15.5% EPS( 元 / 股 ) 市盈率 (P/E) 市净率 (P/B) EV/EBITDA 数据来源 : 公司财务报表, 广发证券发展研究中心公司评级买入当前价格元前次评级买入报告日期相对市场表现世茂股份沪深 3 88% 52% 16% -2% 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S guoz@gf.com.cn 相关研究 : 新年新风茂, 发展或提速专注城市商业地产世茂股份拿地点评 : 参与济南旧改, 城企共焕新容联系人 : 金山 jinshan@gf.com.cn 1 / 1

2 业绩符合预期, 毛利率基本稳定 214 年, 世茂股份实现营业收入 127 亿元, 同比增长 25%, 实现营业利润 34.5 亿元, 同比增长 47%, 实现归属于上市公司股东的净利润 18.9 亿元, 同比增长 15%, 每股收益 1.61 元, 符合预期利润分配拟 1 转 5 派年, 世茂股份房地产结算收入 117 亿元, 同比增长 24.5%, 结算资源稳步释放,214 年末, 公司预收账款余额 66 亿元, 较 213 年末增长 52%, 215 年计划竣工面积 133 万平米, 较 214 年增长 36% 我们预计, 公司 215 年房地产结算收入增速在 25% 左右图 1: 世茂股份地产结算收入及其增速 % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 地产结算收入 ( 亿元 ) 增速数据来源 : 广发证券发展研究中心图 2: 世茂股份预收账款余额情况图 3: 世茂股份竣工面积 7 8% % 4% 2% % -2% % E 预收账款余额 ( 亿元 ) 同比增长幅度竣工面积 ( 万平米 ) 214 年, 公司房地产结算毛利率 38.12%, 较 213 年微降 1.36 个百分点, 主要受市场环境影响销售价格略有下滑所致, 拿地成本则整体保持稳定营业利润增速大于营业收入增速, 主要是因持有海通证券股份所获得的投资收益所致,214 年对公司利润贡献约 3.26 亿元, 而 213 年几乎没有这方面影响 2 / 1

3 图 4: 世茂股份地产签约销售均价图 5: 世茂股份拿地成本 E 签约销售均价 ( 元 / 平米 ) 平均拿地楼面价 ( 元 / 平米 ) 数据来源 : 广发证券发展研究中心图 6: 世茂股份毛利率图 7: 世茂股份投资净收益 55% % 45% 4% 35% 3% (1) (.2) 地产结算毛利率综合毛利率投资净收益 ( 亿元 ) 214 年, 公司归属净利润增速低于营业利润增速, 主要因为厦门世茂海峡大厦本期结算, 且金额较大, 该项目公司权益占比仅 51%, 因而导致本期少数股东权益占净利润比重扩大图 8: 世茂股份少数股东损益与净利润归属净利润 ( 亿元 ) 少数股东损益 ( 亿元 ) 少数股东损益占净利润比重 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 3 / 1

4 地产销售平稳增长, 加强存量资源开发力度世茂股份年报点评 214 年, 公司实现地产签约销售金额 16.3 亿元, 同比增长 23%, 签约面积万平米, 同比增长 26%, 顺利完成 214 年年初制定的 16 亿元的销售目标从货值上看, 公司 215 年初存货约为 14 亿元, 年内计划新推货在 13 亿元左右, 全年总可售货值 27 亿元, 公司计划全年实现 176 亿元的签约销售金额, 同比增长 1%, 预计整体去化率在 65% 左右, 保持稳健图 9: 世茂股份地产签约销售情况 E 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 签约销售面积 ( 万平米 ) 签约销售金额 ( 亿元 ) 面积增速金额增速图 1: 世茂股份地产销售分类 ( 按面积, 万平米 ) 图 11: 世茂股份地产销售分类 ( 按金额 ) 32, 26% 49, 3% 91, 74% 112, 7% 住宅商业地产住宅商业地产投资方面,214 年, 公司在济南和江阴分别获取项目, 总地价 27 亿元, 合计建面超过 2 万平米, 土地投资金额略有下降截至 214 年末, 公司拥有土地储备 188 万平米, 可开发资源充足区域分布看, 主要在沿海的重点城市, 包括环渤海经济圈长三角经济圈以及海峡西岸经济圈等这些核心区域核心城市拥有强大的人口吸附力和消费能力, 为公司项目的销售去化提供了有力保障 4 / 1

5 图 12: 世茂股份土地投资情况图 13: 世茂股份土地储备世茂股份年报点评土地投资面积 ( 万平米 ) 土地投资金额 ( 亿元 ) 土地储备 ( 万平米 ) 图 14: 世茂股份土地储备区域分布 ( 万平米 ) 88, 8% 37, 28% 312, 29% 环渤海长三角海西中西部 383, 35% 214 年, 公司新开工面积 196 万平米, 较 213 年略有下降, 不过在施工面积规模扩大,214 年至 611 万平米, 预计 215 年将达到 725 万平米鉴于公司当前土地储备资源充足, 我们预计, 未来新增投资可能会较为谨慎, 并加强存量资源的开发力度图 15: 世茂股份新开工面积图 16: 世茂股份施工面积 E E 新开工面积 ( 万平米 ) 施工面积 ( 万平米 ) 5 / 1

6 商业广场运营成熟, 租金物管收入齐升 214 年, 世茂股份实现商业广场租金收入 4.26 亿元, 同比增长 36%, 物管收入 1.62 亿元, 同比增长 81% 租金物管收入双双增长, 一方面是因为公司的济南世茂广场在 214 年 5 月 1 日正式对外营业, 增加了商业地产经营面积, 截至 214 年末, 公司持有的经营性物业面积达到 1 万平米, 另一方面, 也是公司努力对世茂商业广场进行提升和改善的成果, 包括业态布局购物环境和消费体验等诸多方面展望未来, 我们预计, 在新任总裁刘赛飞的带领下, 公司未来将会进一步推动旗下商业资源的整合, 同时也或将尝试以世茂广场的体验式 ( 影院餐饮等 ) 业态为依托, 开展线上线下协同服务, 继续拓展商业物业运营的规模图 17: 世茂股份租金收入及其增速图 18: 世茂股份物管收入及其增速 5 4% 2. 3% % 2% 1% % 2% 15% 1% 5% % E % 租金收入 ( 亿元 ) 增速物管收入 ( 亿元 ) 增速图 19: 世茂股份自持经营性物业面积图 2: 世茂股份经营性物业类别占比 % 6% 自持经营物业面积 ( 万平米 ) 9% 办公楼广场酒店式公寓及其他 6 / 1

7 院线传媒业务持续推进, 爆发增长可期 214 年, 世茂院线实现营业收入 2.33 亿元, 同比增长 58%, 为超过 66 万人次提供了观影服务, 各家影院门店在票房衍生品卖品等方面收入实现大幅增长截至 214 年末, 世茂院线在全国各地已开业经营 17 家门店拥有 148 块银幕, 影院座位数亦增加至 2.36 万个图 21: 世茂股份影院院线收入及其增速图 22: 世茂股份已开业影院数量 % % 25% 2% 15% 1% 5% % 影院院线收入 ( 亿元 ) 增速影院数量 ( 个 ) 图 23: 世茂股份拥有影院银幕数量图 24: 世茂股份影院座位数量银幕数量 ( 块 ) 座位数 ( 个 ) 基于公司影院院线等业务的强劲发展势头, 世茂股份顺势切入影视剧产业链的上游, 开始投资参与影视剧的制作和发行 214 年, 世茂文化传媒公司首批参与投资的影视作品包括电视剧一仆二主和电影闺蜜等 214 年是世茂股份传媒业务的元年, 投资总量相对较小, 投资回报率相对较低 ( 约为 15%), 我们预计, 215 年公司将在影视剧投资艺人接洽以及作品孵化等方面继续加大投入力度, 同时, 随着经验的积累和团队的组建, 投资回报率也将会进一步提升 7 / 1

8 图 25: 电影产业链各环节数据来源 : 万达院线招股说明书, 广发证券发展研究中心盈利预测与投资评级我们认为, 在新任总裁刘赛飞先生的带领下, 世茂股份 215 年的整体发展将会提速, 尤其是线下商业地产资源的整合以及院线传媒板块的投资, 有望持续发力再融资 15 亿元若成功实施也将加速公司业务推进暂时不考虑利润分配和定向增发对公司总股本的影响, 预计公司年 EPS 分别为元, 维持买入评级风险提示各项业务增速不及预期房地产市场负向波动 8 / 1

9 资产负债表单位 : 百万元现金流量表单位 : 百万元至 12 月 31 日 213A 214A 215E 216E 217E 213A 214A 215E 216E 217E 流动资产 31,354 34,321 32,462 32,763 33,82 经营活动现金流 2, ,528 3,661 3,446 货币资金 5,419 5,19 5,28 6, 6,9 净利润 1,871 2,68 2,629 2,95 3,244 应收及预付 5,127 5,758 2,561 3,647 4,998 折旧摊销存货 2,88 22,742 23,99 22,484 21,272 营运资金变动 ,26 7,93 3,941 4,24 其他流动资产其它 1,42-3,642-9,75-3,257-3,894 非流动资产 18,734 24,579 29,198 34,496 4,618 投资活动现金流 -3,415-1,222-1,78-1,339-1,554 长期股权投资 3,125 4,713 5,656 6,787 8,144 资本支出 , 固定资产投资变动 -2, ,124-1,35 在建工程其他 2 57 无形资产筹资活动现金流 1, , 其他长期资产 14,569 18,881 22,49 26,439 31,79 银行借款 9,183 9,387 6,88 1,962 2,991 资产总计 5,88 58,91 61,66 67,259 74,419 债券融资 -7,263-9,487-5,775-2,876-3,335 流动负债 25,189 3,429 33,483 37,465 41,284 股权融资短期借款 2,488 2,986 1, 其他应付及预收 2,933 24,655 3,68 34,129 38,292 现金净增加额其他流动负债 1,768 2,789 1,658 2,943 2,394 期初现金余额 4,734 5,419 5,128 5,218 5,938 非流动负债 8,673 8,436 9,742 8,453 8,55 期末现金余额 5,419 5,128 5,218 5,938 6,838 长期借款 6,723 4,145 7,358 5,984 5,984 应付债券 1,982 其他非流动负债 1,95 2,39 2,384 2,469 2,567 负债合计 33,862 38,865 43,225 45,918 49,834 股本 1,171 1,172 1,172 1,172 1,172 资本公积 7,53 2,992 4,83 4,336 4,628 主要财务比率留存收益 5,968 7,684 8,775 11,5 13,678 至 12 月 31 日 213A 214A 215E 216E 217E 归属母公司股东权 14,22 16,78 14,31 16,559 19,479 成长能力 (%) 少数股东权益 2,23 3,957 4,44 4,782 5,16 营业收入增长 49.6% 25.1% 21.2% 18.6% 13.6% 负债和股东权益 5,88 58,91 61,66 67,259 74,419 营业利润增长 3.5% 46.8% 6.4% 6.8% 11.7% 利润表单位 : 百万元归属母公司净利润增长 2.3% 15.2% 15.3% 15.8% 15.5% 获利能力 (%) 毛利率 41.8% 41.4% 4.1% 39.3% 39.4% 至 12 月 31 日 213A 214A 215E 216E 217E 净利率 18.4% 2.5% 17.1% 15.9% 15.6% 营业收入 1,153 12,71 15,389 18,246 2,736 ROE 11.6% 11.8% 15.6% 15.3% 15.% 营业成本 5,99 7,443 9,213 11,81 12,565 ROIC 8.% 8.6% 11.8% 13.4% 14.7% 营业税金及附加 1,66 1,269 1,553 1,85 2,48 偿债能力销售费用资产负债率 (%) 67.6% 66.% 7.1% 68.3% 67.% 管理费用净负债比率 34.3% 33.5% 26.9% 15.6% 8.4% 财务费用流动比率资产减值损失速动比率公允价值变动收益营运能力投资净收益总资产周转率营业利润 2,349 3,448 3,667 3,915 4,372 应收账款周转率营业外收入存货周转率营业外支出 7 8 每股指标 ( 元 ) 利润总额 2,421 3,488 3,667 3,915 4,372 每股收益所得税 ,38 1,1 1,128 每股经营现金流净利润 1,871 2,68 2,629 2,95 3,244 每股净资产少数股东损益估值比率归属母公司净利润 1,643 1,892 2,182 2,528 2,92 P/E EBITDA 2,213 2,882 3,386 3,737 4,242 P/B EPS( 元 ) EV/EBITDA / 1

10 广发房地产行业研究小组乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 五年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心分析师, 清华大学工学硕士, 两年房地产研究经验,213 年加入广发证券发展研究中心研究助理, 复旦大学经济学硕士,213 年进入广发证券发展研究中心广发证券行业投资评级说明买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 1% 以上持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -1%~+1% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 1% 以上广发证券公司投资评级说明买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们地址广州市深圳市北京市上海市广州市天河北路 183 号大都会广场 5 楼深圳市福田区金田路 418 号安联大厦 15 楼 A 座 3-4 北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18 层邮政编码客服邮箱 gfyf@gf.com.cn 服务热线免责声明广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布上海市浦东新区富城路 99 号震旦大厦 18 楼本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证报告内容仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任, 除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法, 并不代表广发证券或其附属机构的立场报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担 1 / 1

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AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013