广发报告

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妍彭
7 years ago
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1 公告点评房地产开发 Ⅲ 证券研究报告万科 A(2.SZ) 核心观点 : 销售强者恒强, 物流地产再获进展销售规模再创月度新高, 强者恒强 216 年 5 月, 万科销售 364 亿, 同比升 76%, 升幅放缓, 但仍创单月销售规模新高,1-5 月累计销售 1478 亿, 同比升 74% 均价 136 元 / 平, 环比升.8%, 同比升 8.6% 行业整体 5 月销售环比下滑, 特别是受到政策影响的城市, 新房成交量价均有所回落, 但是, 万科的项目整体并没有特别多的调价行为从行业整体趋势看, 短期房价升幅也出现小幅反弹拿地保持审慎态度, 围绕核心城市布局 216 年 5 月, 万科在佛山杭州宁波郑州等城市共获取 5 个项目, 拿地建面 (95 万平 ) 低于销售建面 (268 万平 ), 不过相对于 4 月, 拿地力度略有回升 1-5 月的累计拿地建面 928 万平, 销售建面 178 万平, 进入去库存状态 1-5 月累计拿地总地价 53 亿, 占同期销售金额 1473 亿的 36%, 小幅回落权益上, 除佛山金域缇香项目外, 其他都是万科 1% 权益物流地产业务继续推进 216 年 5 月, 万科再次获取了广州南京天津等 4 个物流地产项目截至 5 月末, 万科共获取物流地产项目合计土地面积 82 万平米, 建面 53 万平米, 已经超过 215 年全年水平, 推进速度不断加快预计公司年 EPS 分别为元, 维持买入评级在行业销售整体逐月放缓的情况下, 万科 5 月的销售规模再创历史新高, 市占率进一步提升, 强者恒强在土地市场热度偏高的背景下, 审慎投资, 合理布局拿地物流地产业务继续推进风险提示下半年销售不及预期盈利预测 : 214A 215A 216E 217E 218E 营业收入 ( 百万元 ) 增长率 (%) 8.1% 33.6% 14.6% 15.5% 15.2% EBITDA( 百万元 ) 净利润 ( 百万元 ) 增长率 (%) 4.1% 15.1% 17.6% 17.1% 16.6% EPS( 元 / 股 ) 市盈率 (P/E) 市净率 (P/B) EV/EBITDA 数据来源 : 公司财务报表, 广发证券发展研究中心公司评级买入当前价格元前次评级买入报告日期相对市场表现万科 A 沪深 3 118% 62% 6% -5% 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S guoz@gf.com.cn 分析师 : 金山 S jinshan@gf.com.cn 相关研究 : 单月销售再创新高, 拿地节奏有所放缓毛利率企稳, 销售市占率突破 % 一季度销售表现优异, 积极补充项目资源联系人 : 李飞 gflifei@gf.com.cn 1 / 7

2 Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 Oct-11 Apr-12 Oct-12 Apr-13 Oct-13 Apr-14 Oct-14 Apr-15 Oct-15 Apr-16 万科 A 公告点评销售规模再创月度新高, 强者恒强 216 年 5 月, 万科实现销售面积 268 万平米, 同比上升 62%, 销售金额 364 亿元同比上升 76%, 尽管单月同比升幅放缓, 但是仍创下单月销售规模新高, 在行业整体 5 月销售环比下滑的情况下, 更加显示出万科的龙头低位 216 年 1-5 月, 万科实现销售金额 1473 亿元, 同比上升 74%, 继续保持快速增长图 1: 万科单月销售面积图 2: 万科单月销售金额 ( 亿元 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 214 年 215 年 216 年 214 年 215 年 216 年销售均价方面,216 年 5 月, 万科签约销售均价约 136 元 / 平米, 环比回升.8%, 同比上升 8.6%, 事实上, 尽管行业整体特别是受到政策影响的城市, 新房成交量价均有所回落, 但是, 万科的项目整体并没有特别多的调价行为, 主流城市的新房项目由于改善型需求的支付能力相对较强, 短期降价空间相对有限从行业整体趋势看, 短期房价升幅也出现小幅反弹我们认为, 万科未来的销售均价将保持稳步上升图 3: 万科签约均价及其指数 * 图 4: 百城住宅价格指数 % 2.% 1.5% 1.%.5%.% -.5% -1.% -1.5% 12% 8% 4% % -4% -8% -12% 销售均价 ( 元 / 平米 ) 销售均价指数 * 环比 ( 左轴 ) 同比 ( 右轴 ) *12 个月移动平均,29 年 1 月 =1 数据来源 : 中指院, 广发证券发展研究中心 2 / 7

3 Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 万科 A 公告点评拿地保持审慎态度, 围绕核心城市布局 216 年 5 月, 万科分别在广东佛山浙江杭州浙江宁波河南郑州等城市, 共获取了 5 个项目, 合计土地面积 3.51 万平米, 合计建筑面积 95.1 万平米, 总地价亿元表 1: 万科 216 年 5 月新增项目情况时间项目 / 土地城市总地面积建筑面积总地价 ( 亿元 ) 楼面价 ( 元 / 平米 ) 权益 216 年 5 月佛山金域缇香项目广东佛山 % 216 年 5 月佛山大道西项目广东佛山 % 216 年 5 月杭州海上明月西项目浙江杭州 % 216 年 5 月宁波鄞州核心区印象城东项目浙江宁波 % 216 年 5 月郑州大都会项目河南郑州 % 小计万科 5 月拿地建面 (95 万平米 ) 低于销售建面 (268 万平米 ), 不过相对于 4 月, 拿地力度略有回升从 1-5 月的累计情况看, 拿地建面 928 万平米, 销售建面 178 万平米, 进入去库存状态, 我们认为, 一方面是万科在销售端持续领跑行业, 另一方面, 近期土地市场成交价格较高, 万科拿地策略较审慎从投资力度上看, 万科 5 月土地投资规模 55 亿元, 占同期销售金额 364 亿元的 15%, 较 4 月显著回升,1-5 月累计拿地总地价 53 亿元, 占同期销售金额 1473 亿元的 36%, 进一步小幅回落从权益上看, 5 月获取的 5 个项目除了佛山金域缇香项目之外, 其他项目都是万科 1% 权益, 目前来看, 万科今年以来获取的项目自身权益占比都相对较高, 预计未来少数股东损益在净利润的比重将有所下降图 5: 万科去库存 or 补库存图 6: 万科拿地力度 % 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % % 8% 6% 4% 2% % 拿地建面拿地建面 / 销售建面 * 拿地金额 ( 亿元 ) 拿地金额 / 销售金额 * *12 个月移动平均, 不含物流地产项目 *12 个月移动平均, 不含物流地产项目 3 / 7

4 图 7: 万科拿地权益占比图 8: 万科少数股东损益占净利润比重万科 A 公告点评 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% * Q1 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 按建面按地价少数股东损益占净利润比重 *216 年 1-5 月, 不含物流地产项目物流地产业务继续推进 216 年 5 月, 万科再次获取了 4 个物流地产项目, 分别位于广州南京天津等城市截至 5 月末, 万科共获取物流地产项目合计土地面积 82 万平米, 建面 53 万平米, 已经超过 215 年全年水平, 推进速度不断加快图 9: 万科物流地产项目获取情况图 1: 万科物流地产项目投资情况拿地面积建筑面积 215 年 216 年 1-5 月 215 年 216 年 1-5 月投资金额 ( 亿元 ) 累计进入城市数表 2: 万科 216 年以来获取物流地产项目情况时间项目 / 土地城市总地面积建筑面积总地价 ( 亿元 ) 楼面价 ( 元 / 平米 ) 权益 216 年 1 月宁波北仑港项目浙江宁波 % 216 年 2 月海宁汽车城项目 A 地块浙江海宁 % 216 年 2 月海宁汽车城项目 B 地块浙江海宁 % 216 年 5 月广州从化万墩项目广东广州 % 216 年 5 月南京溧水物流园项目江苏南京 % 4 / 7

5 万科 A 公告点评 216 年 5 月南京江宁空港物流园项目江苏南京 % 216 年 5 月天津武清电子商务园项目天津 % 小计表 3: 万科新获取物流地产项目情况项目名称项目介绍合作方是广州万墩动力汽车带有限公司, 隶属广州金翱实业有限公司万墩公司是中国马来西亚合作企业, 注册资本 175 万元, 广州从化万墩项目从事工业皮带汽车皮带汽车雨刮等产品的生产, 是比亚迪汽车雨刮生产指定代理厂家万墩公司位处本项目所在地广州从化明珠工业园, 是园区汽车及零部件制造业产业基地的龙头骨干企业位于南京溧水航空物流园, 紧邻南京禄口机场, 并有高速公路和省道从园区穿过, 交通便捷园区围绕航空物流港公路物流港溧水物流园项目城市配送中心和电商物流中心打造两港两中心, 并主要分成物流功能区临空服务区航空物流区电商物流区企业基地区五个功能区进行建设, 总规划面积 5 万平米, 核心区规划面积 1 万平米园区以现代物流项目为招商方向, 引进国内外一流物流企业, 致力建成立足南京服务南京都市圈面向国内外的长三角重要的航空物流枢纽位于电商物流产业项目集聚的江宁空港枢纽经济区,29 年被江苏省发改委批准授予省级现代物流服务集聚区目前已有空江宁空港物流园项目港跨境电商产业园中邮速递物流南京总部顺丰创新产业园等项目开工和签约入驻园区建设规划指向航空产业, 目前已有航空动力设备制造航空物流等多个特色产业形成集聚位于 29 年 8 月成立的天津市武清区电子商务产业园, 成立于 29 年 8 月, 一期规划面积 987 万平米园区内有仓储物流武清电子商务园项目云计算服务中心第三方支付平台等产业集群, 是中国北方规模最大功能最全面的专业电商产业基地, 216 年 5 月被商务部认定为第二批国家电子商务示范基地目前, 武清电子商务产业园已有京东商城唯品会酒仙网等优质企业入驻, 预计 216 年园区企业纳税总额可突破千亿数据来源 : 互联网, 广发证券发展研究中心盈利预测与投资评级在行业销售整体逐月放缓的情况下, 万科 5 月的销售规模再创历史新高, 市占率进一步提升, 强者恒强在土地市场热度偏高的背景下, 审慎投资, 合理布局拿地物流地产业务继续推进我们预计, 公司年 EPS 分别为元, 维持买入评级风险提示下半年销售不及预期 5 / 7

6 万科 A 公告点评资产负债表单位 : 百万元现金流量表单位 : 百万元至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 214A 215A 216E 217E 218E 流动资产 464,86 547,24 572,67 69, ,838 经营活动现金流 41,725 16,46 9,461 18,29 27,648 货币资金 62,715 53,18 44, 51, 61, 净利润 19,288 25,949 29,192 33,263 37,784 应收及预付 8, , , ,676 13,676 折旧摊销存货 317, , ,38 422,57 456,25 营运资金变动 26,239-17,193-22,837-14,773-8,82 其他流动资产 4,112 8,79 7,957 7,957 7,957 其它 -4,185 6,671 2, ,97 非流动资产 43,63 64,271 8,94 12,8 132,14 投资活动现金流 -3,487-2,947-14,566-16,4-21,352 长期股权投资 19,234 33,53 46,134 63,527 87,476 资本支出 -1,831-2,63-4,569-2,223-2,359 固定资产 2,38 4,917 5,49 5,95 6,545 投资变动 4,11-8,786-9,997-13,781-18,993 在建工程 1, ,62 2,648 3,693 其他 -5,766-1,98 无形资产 1,418 1,695 1,695 1,695 1,695 筹资活动现金流 -19,617-5,14-4,75 4,714 3,74 其他长期资产 18,89 23,557 26,46 28,98 32,65 银行借款 3,885 22,91 26,892 27,668 31,672 资产总计 58,49 611, , ,94 787,851 债券融资 -38,728-17,14-26,646-18,259-22,614 流动负债 345,654 42,62 423, , ,442 股权融资 2,422 4,296 短期借款 2,383 1,9 1,345 1,383 1,584 其他 -14,197-15,26-4,321-4,695-5,353 应付及预收 322, ,415 45,527 42, ,11 现金净增加额 18,649-9,96-9,18 7, 1, 其他流动负债 2,449 24,746 16,914 21,231 23,758 期初现金余额 43,4 61,653 51,748 42,567 49,567 非流动负债 46,861 54,924 64,418 7,468 77,991 期末现金余额 61,653 51,748 42,567 49,567 59,567 长期借款 34,537 33,829 42,462 47,516 53,846 应付债券 11,612 19,16 19,16 19,16 19,16 其他非流动负债 712 2,8 2,94 3,937 5,13 负债合计 392, , ,23 513,36 551,434 股本 11,38 11,52 11,52 11,52 11,52 资本公积 8,494 8,175 8,175 8,175 8,175 主要财务比率留存收益 68,72 8,667 11, , ,17 至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 归属母公司股东权益少数股东权益 27,729 36,126 44,8 52,324 61,14 营业收入增长 8.1% 33.6% 14.6% 15.5% 15.2% 负债和股东权益 58,49 611, , ,94 787,851 营业利润增长 3.% 32.6% 15.4% 14.% 13.8% 利润表 88,165 1, , ,31 175,44 成长能力 (%) 单位 : 百万元归属母公司净利润增长 4.1% 15.1% 17.6% 17.1% 16.6% 获利能力 (%) 毛利率 29.9% 29.4% 29.6% 28.6% 28.% 至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 净利率 13.2% 13.3% 13.% 12.9% 12.7% 营业收入 146, , , , ,15 ROE 17.9% 18.1% 17.6% 17.1% 16.6% 营业成本 12, , , , ,524 ROIC 16.4% 18.1% 17.3% 17.2% 17.6% 营业税金及附加 13,167 17,98 2,257 22,16 24,881 偿债能力销售费用 4,522 4,138 5,185 6,4 7,259 资产负债率 (%) 77.2% 77.7% 74.7% 72.1% 7.% 管理费用 3,93 4,745 5,45 6,295 7,564 净负债比率 5.4% 19.3% 21.6% 19.2% 15.7% 财务费用流动比率资产减值损失速动比率公允价值变动收益 11 营运能力投资净收益 4,159 3,562 3,35 4,613 6,353 总资产周转率营业利润 24,979 33,123 38,233 43,591 49,585 应收账款周转率营业外收入存货周转率营业外支出每股指标 ( 元 ) 利润总额 25,252 33,83 38,233 43,591 49,585 每股收益所得税 5,965 7,853 9,42 1,328 11,81 每股经营现金流净利润 19,288 25,949 29,192 33,263 37,784 每股净资产少数股东损益 3,542 7,83 7,882 8,316 8,69 估值比率归属母公司净利润 15,745 18,119 21,31 24,947 29,93 P/E EBITDA 22,623 31,154 35,985 4,184 44,575 P/B EPS( 元 ) EV/EBITDA / 7

7 万科 A 公告点评广发房地产行业研究小组乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 李飞 : 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 七年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心分析师, 清华大学工学硕士, 三年房地产研究经验,213 年加入广发证券发展研究中心分析师, 复旦大学经济学硕士, 两年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心研究助理, 中国科学技术大学金融工程硕士,215 年进入广发证券发展研究中心广发证券行业投资评级说明买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 1% 以上持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -1%~+1% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 1% 以上广发证券公司投资评级说明买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们广州市深圳市北京市上海市地址广州市天河区林和西路 9 号耀中广场 A 座 141 深圳市福田区福华一路 6 号免税商务大厦 17 楼北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18 层上海市浦东新区富城路 99 号震旦大厦 18 楼邮政编码客服邮箱服务热线免责声明 gfyf@gf.com.cn 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证报告内容仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任, 除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法, 并不代表广发证券或其附属机构的立场报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担 7 / 7

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013