南宁市房地产市场监测分析月报（2016年3月）

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1 房地产市场总体供求监测住宅市场供求监测南房监测系列新常态下的南宁楼市南宁市房地产市场监测分析月报 (2016 年 3 月 ) 商品房市场供应侧监测商品房市场需求侧监测商品房销售结构商品房销售价格监测商品房库存监测商品房销售龙虎榜南宁市房产信息管理服务中心

2 目录本期内容提要商品房供给侧土地成交房地产开发投资房屋新开工施工竣工新建商品房预售商品房需求侧新建商品房销售二手房房销售房屋销售结构各类新建商品房销售占比新建商品房各城区占比新建商品房供求比价格监测新建商品房价格二手房价格商品房库存商品房销售龙虎榜

3 本期内容提要土地市场 2016 年前三月, 南宁市土地成交面积较去年期强劲反弹, 实现土地成交面积万平方米, 同比增长 1570%, 其中 3 月实现土地成交万平方米, 较去年同期大幅上扬房地产开发投资房屋新开工施工竣工 2 土地市场触底反弹, 带动房地产开发投资稳步增长, 房地产开发完成投资累计亿元, 同比增长 20.96%, 同比增幅比 2015 年同期增速降低约 10 个百分点, 比 2015 年末增速提高约 2 个百分点房地产开发投资实际额显著高于 2015 年同期的亿元和 2014 年同期的亿元, 房地产开发投资稳步增长态势不变商品房新开工施工和竣工面积稳步上扬商品房上市量 2016 年 1-3 月商品房预售面积万平方米, 同比增长 32.8%, 同比增速较去年同期增长 15.5 个百分点, 较 2014 年同期大幅上扬近 45 个百分点其中,3 月预售面积达到万平方米, 同比大幅增加 203%, 同比增速较去年同期上升 70 个百分点商品房销售成交量 2016 年 1-3 月宏观政策环境持续宽松, 及地方楼市刺激政策叠加影响, 商品房销售成交量稳步上升商品房销售成交面积万平方米, 同比增长 20.05%, 同比增速与去年同期相比回落 8.8 个百分点商品房销售成交价格新常态市场背景下, 商品房价格从过去持续多年的单边快速上涨转变为周期性市场波动,2016 年 1-3 月, 商品房销售均价元 / 平方米, 同比上涨 6.44%, 不论是累积销售均价还是月度销售均价同比增速波动幅度继续收窄 2

4 1 商品房供给侧 1.1 土地成交图 1-1 土地市场成交面积图 1-2 土地市场成交面积同比增速数据来源 : 南宁市统计信息网 2015 年南宁市土地市场成交面积较 14 年大幅回落 2016 年 2016 年前三月土地成交面积较去年期强劲反弹 1-3 月较 15 年同期相比强劲反弹, 实现土地成交面积万平方米, 同比增长 1570%, 其中 3 月实现土地成交万平方米, 较去年同期大幅上扬但单月成交面积还是累计成交面积均较 2014 年同期有所下降, 分别下降 12% 和 31.4% 3

1.2 房地产开发投资图 1-3 房地产开发投资额图 1-4 房地产开发投资同比增速数据来源 : 南宁市统计信息网近年来, 南宁市房地产开发投资累计完成额稳步上升,2015 年土地市场触底反弹, 带动房地产开发投资稳步增长末达到 657.17 亿元, 创历史新高 2016 年 1-3 月, 土地市场触底反弹, 带动房地产开发投资稳步增长, 房地产开发完成投资累计 136.

5 1.2 房地产开发投资图 1-3 房地产开发投资额图 1-4 房地产开发投资同比增速数据来源 : 南宁市统计信息网近年来, 南宁市房地产开发投资累计完成额稳步上升,2015 年土地市场触底反弹, 带动房地产开发投资稳步增长末达到亿元, 创历史新高 2016 年 1-3 月, 土地市场触底反弹, 带动房地产开发投资稳步增长, 房地产开发完成投资累计亿元, 同比增长 20.96%, 同比增幅比 2015 年同期增速降低约 10 个百分点, 比 2015 年末增速提高约 2 个百分点房地产开发投资实际额显著高于 2015 年同期的亿元和 2014 年同期的亿元, 现实房地产开发投资稳步增长态势不变其中,2016 年 4 月房地产开发完成投资亿元, 同比增长 33.81%, 同比增幅较去年同期回落 23 个百分点 4

1.3 房屋新开工施工竣工图 1-5 商品房新开工面积及同比增速图 1-6 商品房施工面积及同比增速图 1-7

况类似, 商品房新开工施工和竣工面积稳步上扬施工和竣工面积稳步上扬 2016 年 1-3 月, 商品房新开工面积 167.

4 个百分点值得注意的是, 商品房新开工面积同比增幅在 2014 年 1 月达到近年最高峰后, 新开工实际值在增加但同比增速不断收窄

6 1.3 房屋新开工施工竣工图 1-5 商品房新开工面积及同比增速图 1-6 商品房施工面积及同比增速图 1-7 商品房竣工面积及同比增速数据来源 : 南宁市统计信息网近年来, 与房地产开发投资完全情况类似, 商品房新开工房地产开发投资完全情况类似, 商品房新开工施工和竣工面积稳步上扬施工和竣工面积稳步上扬 2016 年 1-3 月, 商品房新开工面积万平方米, 同比下降 26.67%, 同比增幅较去年同期增加 3.4 个百分点值得注意的是, 商品房新开工面积同比增幅在 2014 年 1 月达到近年最高峰后, 新开工实际值在增加但同比增速不断收窄 ; 商品房施工面积万平方米, 同比增长 13.44%, 同比增幅较去年同期回落近 10 个百分点 ; 商品房竣工面积万平方米, 同比下降 42.45%, 同比增幅较去年同期回落近 3 个百分点 5

7 1.4 新建商品房预售图 1-8 商品房预售面积图 1-9 商品房预售面积同比增速商品房预售面积是用于评估当期商品房市场上市量的重要指标当期上市量创近三年新高商品房预售面积是用于评估当期商品房市场上市量的重要指标 2016 年 1-3 月商品房预售面积万平方米, 同比增长 32.8%, 同比增速较去年同期增长 15.5 个百分点, 较 2014 年同期大幅上扬近 45 个百分点其中,3 月预售面积达到万平方米, 同比大幅增加 203%, 同比增速较去年同期上升 70 个百分点 6

2 商品房需求侧 2.1 新建商品房销售图 1-10 新建商品房销售面积图 1-11 新建商品房销售面积同比增速近年来, 南宁市商品房销售成交量稳步上扬, 成为拉动房地产南宁市商品房销售成交量稳步上扬, 成为拉动房地产开发投资增长的原始动力开发投资增长的原始动力受宽松的货币信贷政策, 以及加杠杆趋势影响下,2015 年商品房销售成交面积达到 910.

8 2 商品房需求侧 2.1 新建商品房销售图 1-10 新建商品房销售面积图 1-11 新建商品房销售面积同比增速近年来, 南宁市商品房销售成交量稳步上扬, 成为拉动房地产南宁市商品房销售成交量稳步上扬, 成为拉动房地产开发投资增长的原始动力开发投资增长的原始动力受宽松的货币信贷政策, 以及加杠杆趋势影响下,2015 年商品房销售成交面积达到万平方米创历史新高, 较之前的历史最高值年份 2009 年万平方米高万平方米, 增幅达 6.4% 2016 年 1-3 月宏观政策环境持续宽松, 及地方楼市刺激政策叠加影响, 商品房销售成交量稳步上升进入 2016 年宏观政策环境持续宽松, 并受本地鼓励户籍居民购房, 调整房地产交易环节契税营业税等楼市刺激政策叠加影响 1, 2016 年 1-3 月商品房销售成交面积万平方米, 同比增长 20.05%, 同比增速与去年同期相比回落 8.8 个百分点其中,3 月商品房成交万平方米, 同比增长 21.3%, 同比增速较去年同期回落 8 个百分点 1 南宁市人民政府办公厅关于认真做好房地产去库存促进房地产市场健康发展的通知 ( 南府办函号 ) 7

2.2 二手房房销售图 1-12 二手房成交面积图 1-13 二手房成交面积同比增速图 1-14 新建商品房与二手房同比增速比较 2016 年 1-3 月, 同样受宽松的货币信贷政策及地方楼市优惠政受宽松的金融政策和财税政策支持, 二手房销售同比增速不断放大, 市场信心持续性上扬策刺激, 二手房实现销售成交

9 2.2 二手房房销售图 1-12 二手房成交面积图 1-13 二手房成交面积同比增速图 1-14 新建商品房与二手房同比增速比较 2016 年 1-3 月, 同样受宽松的货币信贷政策及地方楼市优惠政受宽松的金融政策和财税政策支持, 二手房销售同比增速不断放大, 市场信心持续性上扬策刺激, 二手房实现销售成交万平方米, 同比增长 34.82%, 同比增幅较上年同期扩大 2.2 个百分点其中 3 月成交面积万平方米, 创 09 年至今单月历史新高, 单月同比增速创 2013 年 6 月以来新高数据显示, 由于受宽松的金融政策和财税政策支持, 二手房销售同比增速不断放大, 市场信心持续性上扬 8

10 3 房屋销售结构 3.1 各类新建商品房销售占比图 1-15 各类新建商品房销售占比 2016 年 1 月至今, 各类商品房中, 商品住宅仍是商品房中权重最大的物业类型, 平均销售占比 84.77%, 较去年同期高出 1 个百商品住宅仍是商品房中权重最大的物业类型, 自去年 8 月以来商业用房和写字楼销售面积不断萎缩分点, 较 2014 年同期低 0.5 个百分点 ; 商业用房平均销售占比 4.41%, 较 2015 年 3.3% 上升 1.1 个百分点, 较 2014 年同期下降 0.49 个百分点 ; 写字楼平均销售占比 2.25%, 与 2015 年同期基本持平, 较 2014 年下降近 2 个百分点自去年 8 月以来商业用房和写字楼销售面积不断萎缩 9

3.2 新建商品房各城区占比图 1-16 各城区新建商品房销售面积占比图 1-16 各城区新建商品房销售面积占比 2016 年 1-4 月, 青秀区商品房销售面积达到 74.79 万平方米, 青秀区商品房销售面积市场份额仍居全市首位, 受五象新区名企名盘热销拉动, 良庆区表现抢眼居次席在六城区中平均占比为 23.

11 3.2 新建商品房各城区占比图 1-16 各城区新建商品房销售面积占比图 1-16 各城区新建商品房销售面积占比 2016 年 1-4 月, 青秀区商品房销售面积达到万平方米, 青秀区商品房销售面积市场份额仍居全市首位, 受五象新区名企名盘热销拉动, 良庆区表现抢眼居次席在六城区中平均占比为 23.05%, 仍是全市销量最大的城区, 平均占比较去年同期增长 3.5 个百分点 ; 受五象新区名企名盘热销拉动, 良庆区表现抢眼居次席, 商品房销售面积达到万平方米, 六城区商品房销售量平均占比达到 22.49%, 较去年同期大幅增长 8.3 个百分点, 一举超越兴宁区和西乡塘区成为南宁市新近热点城区 10

12 3.3 新建商品房供求比图 1-17 新建商品房预售与销售面积比较图 1-18 新建商品房供求比近年来, 南宁市商品房上市量和销售量基本保持供需平衡, 围青秀区商品房销售面积市场份额仍居全市首位, 受五象新区名企名盘热销拉动, 良庆区表现抢眼居次席绕供需平衡线上下波动, 但供求平衡线有略微向上趋势, 预示从长期看上市量总体略大于销售量 2016 年 1-3 月, 住宅市场上市量和销售量比分别为 0.7 比比 1 和 1.22 比 1, 总体而言商品房销售面积显著高于同期上市量, 导致商品房出现短暂供需缺口, 同时供求比波动幅度不断收窄, 预示短期内供求缺口最终将收敛于长期供求平衡线 11

13 图 1-19 新建商品房供求趋势 2016 年以来商品房销售面积同比增速一直高于房地产开发投资同比增速从商品房供求趋势的角度看,2016 年以来商品房销售面积同比增速一直高于房地产开发投资同比增速,1-3 月预示销售面积增速较快是带动房地产开发投资的原始动力但值得注意的是, 两个指标同比增速差不断收窄, 进入 3 月房地产开发投资同比增速自 2015 年 6 月开始首次高于商品房销售面积, 存在持续向上迹象回顾开发投资同比增速显著高于销售面积同比增速的年份如 2014 年, 我们发现商品房市场曾出现上市量显著高于销售量的市场供求异常不平衡阶段出现 12

14 4 价格监测 4.1 新建商品房价格图 1-20 新建商品房销售价格图 1-21 新建商品房累计销售价格房地产市场新常态背景下, 商品房价格从过去持续多年的单边快速上涨转变为周期性市在经济新常态背景下, 南宁市商品房市场也存在新常态特征, 商品房价格从过去持续多年的单边快速上涨转变为周期性市场波动, 自 2012 年末至近年 3 月, 商品房销售价格一直在均价元 / 平方米区间波动 2016 年 1-3 月, 商品房销售均价元 / 平方米, 同比上涨 6.44%, 去年同期同比增速为 %, 同比增转正并扩大 19 个百分点其中 3 月商品房销售均价元 / 平方米, 同比上涨 12.03%, 与去年同期相比同比增速由负转正, 扩大近 21 个百分点从长期看, 不论是累积销售均价还是月度销售均价同比增速波动幅度继续收窄 13

15 4.2 二手房价格图 1-22 二手房成交价格图 1-23 二手房成交价格同比增速二手房成交价格展现于新建商品房类似的新常态特征, 但二手房成交价格新常态特征明显, 但价格波动的价格区间和价格同比增速的波动幅度较新建商品房更窄价格波动的价格区间和价格同比增速的波动幅度更窄 2016 年 1-3 月, 二手房成交价格元 / 平方米, 同比增长 8.07%, 较去年同期增幅扩大近 14 个百分点其中 3 月二手房单月成交均价元 / 平方米, 同比增长 8.81% 14

87% 其中住宅库存 696.16 万平方米, 占比 45%, 同比增长 22.4%; 商业用房库存 223.

16 5 商品房库存图 1-24 商品房及住宅库存面积及同比增速图 1-25 商业用房及写字楼库存面积及同比增速截至 2016 年 3 月商品房库存为万平方米, 同比增长新建商品房量增加但同比增速明显回落 25.87% 其中住宅库存万平方米, 占比 45%, 同比增长 22.4%; 商业用房库存万平方米, 占比 8%, 同比增长 9.65%; 写字楼库存万平方米, 占比 15%, 同比增长 55.79% 15

17 图 1-26 商品房及住宅吸纳周期我们分别计算了商品房和住宅的吸纳周期, 该指标反映的是按南宁市商品房库存量稍高于正常范围, 住宅库存量在正常范围区间内, 其中住宅库存量水平较大幅度低于全国 40 个大中城市平均水平目前市场上的平均销售速度, 当前房屋库存数量能在多少个月消耗完毕截至 3 月, 南宁市商品房吸纳周期为个月, 住宅为 9.74 个月根据住建部提出的标准 2, 当吸纳周期大于 9 个月小于等于 18 个月时, 市场运行正常, 当吸纳周期大于 18 个月小于等于 36 个月时, 市场为买方市场根据上述标准, 南宁市商品房库存量稍高于正常范围, 住宅库存量在正常范围区间内另外, 根据清华大学恒隆房地产研究中心的一项研究结果表明 3,40 个大中城市住宅市场吸纳周期平均约为 12 个月, 由此可见, 南宁市住宅库存量水平较大幅度低于全国 40 个大中城市平均水平 2 沈悦, 关于房地产市场预警预报系统, 住房城乡建设部房产司,2013 年 3 杨帆刘洪玉吴璟, 清华大学恒隆房地产研究中心, 新建商品住房吸纳周期在住房市场监测中的应用研究,2015 年 16

18 6 商品房销售龙虎榜表 2016 年 1-3 月南宁市住宅项目签约总面积 TOP20 项目名称开发公司总套数总面积 ( 平方米 ) 总金额 ( 万元 ) 均价 ( 元 / 平方米 ) 嘉和城广西嘉和置业集团有限公司天誉花园南宁天誉巨成置业有限公司盛邦珑湖广西盛邦房地产开发有限公司南宁华润佳成五象广西联合佳成置业有限公司中心二十四城魅力之城南宁市万科朗润房地产有限公司盛天东郡南宁市盛尧房地产开发有限公司南宁恒大名都南宁盛世恒大房地产开发有限公司万科城南区南宁市万科城房地产有限公司霖峰壹號广西霖峰房地产开发有限公司万科城南宁市万科城房地产有限公司保利领秀前城广西铁投大岭投资有限公司盛天时代广西盛天地产有限公司荣和悦澜山南宁市荣和凤岭投资有限公司凤江绿缘拆迁安置广西良凤江置业有限公司房项目中海国际社区南宁中海宏洋置业有限公司南宁万达茂南宁万达茂投资有限公司南宁江南万达广场南宁江南万达广场投资有限公司龙光普罗旺斯南宁市龙光房地产开发有限公司中国铁建江湾山语城中铁房地产集团广西江湾置业有限公司

19 表 2016 年 1-3 月南宁市住宅项目签约均价 TOP20 项目名称开发公司总套数总面积总金额均价南宁华润中心华润置地 ( 南宁 ) 有限公司南宁华润中心幸福里华润置地 ( 南宁 ) 有限公司荣和大地广西荣和企业集团有限责任公司中房翡翠湾广西中房置业有限责任公司国悦九曲湾碧湖园广西国悦房地产开发有限公司凤岭麒麟堡南宁华夏经纬投资有限公司金源城中央墅广西金源置业集团有限公司金源城诺丁山广西金源置业集团有限公司海丽世纪桃源南宁市海丽房地产开发有限责任公司海丽桃苑南宁市海丽房地产开发有限责任公司昌泰东盟园南宁昌泰置业投资有限公司金源一品广西金源江月房地产开发有限公司海华东盟公馆广西海华置业有限公司华发新城广西华诚房地产投资有限公司美泉 1612 广西云景房地产开发有限公司南宁左岸工社小区广西岭南房地产开发有限公司荣和大地公园大道广西荣和企业集团有限责任公司龙光君御华府南宁市龙光骏驰房地产开发有限公司绿海云天南宁大方盛房地产有限公司

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告