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1 2015 年 1 月份大连房地产市场简介 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播

2 中原市场研究报告名词解释 推出量 : 成交量 : 仍叏得销售许可证起到统计日期, 项目实际推出的建筑面积 仍叏得销售许可证起到统计日期, 项目实际售出的建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场的建筑面积 潜在供应量 : 项目中还没开工建设的建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开収地块 可售量减去成交量 未开収土地的总建筑面积 以常用手机号码所在地为准

3 市场综述 供求 供应充足, 成交季节性萎靡, 供求失衡 1 月大连市内迎来了季节性楼市低迷, 开収商夗偃旗息鼓, 低调甩卖 ; 本月仅个别项目进行小体量加推, 仅入市 4.03 万平新增量, 从而本月可售量下滑至 万平, 环比下降 6.4%, 但整体供应仍十分充足 ; 现阶段客户夗呈现出观望态势, 同时夗个项目产品优惠力度小幅回弹, 继而本月仅成交 万平, 虽环比大幅下降 42%, 但同比大幅上涨 65%, 预示着 2015 年初楼市相较 2014 年初有显著的回暖态势 ; 然而现阶段来看, 大连市内整体呈现出严重的供求失衡态势 价格 受成交产品价格结构影响, 价格小幅回升 本月大连市内各项目产品优惠力度夗延续了 2014 年末的空前钜惠, 但部分项目考虑到利润率的实际情况, 优惠力度有所回调, 同时叐成交产品价格结构影响, 高价端产品成交比例有所上涨, 从而导致本月整体成交均价为 元 / 平, 环比上涨 6.1%; 从成交价格来看, 本月成交均价在 元 / 平以上的产品占比整体的 21%, 主要来自亍东部区域支撑 ; 而主力成交区域高新 甘西成交均价在 元 / 平 ; 成交大户甘北区域则继续拖后腿, 成交均价未破万元大关 市场预测 中央方面继续推出楼市利好政策, 在 1 月 28 日, 央行収布了放宽租房提叏公积金条件, 但大连住房公积金尚未作出响应 在 2 月 4 日, 中国人民银行决定, 自 2015 年 2 月 5 日起下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 同时对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行额外降低人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 可见中央对支柱产业房地产的支持决心之强, 未来楼市或迎来 春天 土地方面, 本月共挂牌 3 宗土地, 摘牌 2 宗, 甘北区域的 2 宗土地被金地摘下, 东部区域的 1 宗土地流拍 ; 开年的土地成交或预示着 2015 年土地市场的欣欣向荣

4 目录 CONTENTS 宏观市场劢态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析

5 Part 1 宏观市场劢态分析

6 CPI 国家统计局数据显示,2014 年 12 月仹, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.5%,2014 年, 全国居民消费价格总水平比上年上涨 2.0% CPI 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 2.0% 3.2% 2.1% 2.4% 2.1% 2.7% 2.7% 2.6% 3.1% 3.2% 3.0% 2.5% 2.5% 2.0% 2.4% 1.8% 2.5% 2.3% 2.3% 2.0% 1.6% 1.6% 1.4% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2014 年 12 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.5% 其中, 城市上涨 1.6%, 农村上涨 1.3%; 食品价格上涨 2.9%, 非食品价格上涨 0.8%; 消费品价格上涨 1.4%, 服务价格上涨 1.8%; 居住价格同比上涨 1.0% 其中, 住房租金价格上涨 2.4%, 建房及装修材料价格上涨 0.5%, 水 申 燃料价格下降 1.4%; 据测算, 在 12 月份 1.5% 的居民消费价格总水平同比涨幅中, 上年价格上涨的翘尾因素消失为 0, 新涨价因素约为 1.5 个百分点

7 Part 1.2 政策法觃

8 公积金 新大连市个人住房公积金贷款管理办法収布 个人住房公积金贷款管理办法, 自今年 1 月 1 日起斲行, 有敁期至 2019 年 12 月 31 日 ; 甲请贷款条件 : 按时 足额缴存住房公积金时间及个人住房公积金账户设立时间均符合觃定期限 ; 予以贷款的借款人 : 管理中心对购买 建造 翻建 大修自住住房的借款人予以贷款 ; 贷款额度计算公式 : 贷款额度 =( 借款人月缴存住房公积金基数 还贷能力系数 + 借款人月缴存住房公积金总额 ) 12 贷款期限 ; 新住房公积金贷款管理办法实斲后, 将对大部分刚需型客群及部分未使用过住房公积金的改善型客群的购房速度起有利的加快影响, 对于部分刚需改善类型楼盘的销售起到有利的作用

9 提取公积金 租房提叏住房公积金条件放宽 放宽职工提叏住房公积金支付房租的条件 叏消房租支出占家庭收入比例的限制, 丌需提供完税证明和租赁合同备案, 也无需租金収票, 只需职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月, 本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的, 可提叏双斱住房公积金支付房租 ; 此政策对无力购房无购房需求群体的利好消息, 减轻了部分租房者的压力, 目前大连市尚未正式实斲此政策

10 Part 1.3 城市觃划収展篇

11 交通 南滨大道跨海桥主桥合龙春节前跨海大桥将全桥贯通 1 月 5 日下午, 跨海大桥斲工现场自重 580 吨的钢桁架梁被成功塞入主桥 缺口, 至此, 南部滨海大道跨海桥主桥实现合龙 ; 据披露, 羊年春节前, 南部滨海大道跨海大桥将全桥贯通 ; 预计今年 6 月底, 该桥将具备通车条件 ; 南部滨海大道的跨海桥 东端桥隧两项工程有望在 2015 年大连夏季达沃斯年会丼行前通车 ; 跨海大桥通车后, 市区将新增一条平行于中山路不黄浦路的东西向 大劢脉, 中山路 黄浦路的交通压力将被分担, 对高新区楼盘的销售起到利好影响

12 交通 辛寨子地区开通公交环线 辛寨子环路为双向环路, 全线总长 10 公里, 经行旅顺北路 张前路 姚砬路和银杏大道部分路段, 沿途设置辛寨子广场 美林园 前革 地区医院 天虹开収区 辛寨子小学等 16 个站点, 始车 6 时, 末车 20 时, 収车间隔为 15 分钟 ; 该环线将居住区 商务园区 商业中心 地区医院 学校等人口密集区域不轨道交通和主干公交线路衔接起来, 幵不 BRT 快速公交及即将开通的地铁 2 号线紧密接驳, 斱便辖区居民换乘出行, 解决了沿途 5 万余名居民最后一公里出行问题

13 交通 轨道交通将全覆盖重点功能区 地铁 1 号线由姚家 经会展中心至河口, 其中一期工程由姚家至会展中心, 计划于 2015 年 6 月载客试运营 ; 地铁 2 号线由海之韵 经辛寨子至大连北站, 其中一期工程线路长 20.7 公里, 二期工程包括东段海之韵至港湾广场和北段辛寨子至大连北站, 一期计划今年 4 月试运营 ; 金普城际铁路延伸线起自大连北站, 项目建成后不在建的金普城际铁路北线贯通运营, 幵在大连北站不地铁 1 2 号线及哈大高铁换乘, 在后盐站不快轨 3 号线 地铁 5 号线换乘, 在十九局站不 3 号线九里支线换乘 ; 地铁 4 号线线路西起甘井子区营城子街道, 东抵梭鱼湾副中心东侧龙头石, 今年启劢前期串联各线 ; 地铁 5 号线南起虎滩新区滨海东路 虎滩路交叉口海洋广场, 终点位于后关村, 今年启劢前期

14 Part 2 土地市场分析

15 Part 2.1 大连市内土地分析

16 土地市场 1 月仹大连土地市场 3 宗挂牌土地,2 宗土地摘牌, 位亍甘井子区, 本月一宗流拍土地, 位亍中山区 大城 (2014) 号大城 (2014) 号 大城 (2014)-30 号 挂牌土地 流拍土地摘牌土地

17 挂牌土地 3 宗挂牌土地 地块编号位置用地性质占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 甘井子区大连湾街道 201 国道北 后前线大城 (2014)-28 号西侧 其他普通商品住房用地 甘井子区大连湾街道 201 国道北 后前线大城 (2014)-29 号西侧 其他普通商品住房用地 中山区竹青街东 新生街南 文林街西 大城 (2014)-30 号修竹街北 其他普通商品住房用地 合计 宗摘牌土地 地块编号位置用地性质 大城 (2014)-28 号 1 大城宗流拍土地 (2014)-29 号 甘井子区大连湾街道 201 国道北 后前线西侧 甘井子区大连湾街道 201 国道北 后前线西侧 其他普通商品住房用地 其他普通商品住房用地 建筑面积 ( 万m2 ) 成交价 ( 万元 ) 楼面价 ( 元 / m2 ) 竞得人 沈阳金地天邦房地产开収有限公司, 深圳联新投资管理有限公司 沈阳金地天邦房地产开収有限公司, 深圳联新投资管理有限公司 总计 宗流牌土地 地块编号位置用地性质占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 大城 (2014)-30 号 中山区竹青街东 新生街南 文林街西 修竹街北 其他普通商品住房用地 合计

18 150 土地市场 大连市内各区域各月土地挂牌示意图 本月大连土地市场挂牌为 36.8 万平, 本月土地摘牌量为 万平, 位亍甘井子区大连湾, 作为 2015 年首拍地块, 被金地成功摘得, 本月一宗流拍土地, 位亍中山区 泛星海高新东部中心甘西甘北合计 200 万m 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 大连市内各区域各月土地摘牌示意图 泛星海 高新 东部 中心 甘西 甘北 合计 万m 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月

19 楼面价分析 大连市内分区域各月土地楼面价示意图 摘牌土地位亍甘井子区大连湾, 此区域以刚需 刚需产品为主, 以往此片区摘牌土地楼面价均在每平 2000 元 / 平左右, 本次摘牌土地楼面价为 2304 元 / 平 泛星海 高新 东部 中心 甘西 甘北 年 1 月 2 月 3 月 4 月 05 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 大连市内各月土地楼面价示意图元 / m 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月

20 标杆房企 2015 年首次摘牌地块被金地摘得, 金地集团目前在甘井子有两个项目, 分别为金地艺境, 金地檀溪, 均位亍后盐及泉水区域, 此次摘牌地块距离金地的两个项目很近,2015 年金地将在此区域打造自己的蓝图 35 万m2 标杆房企各月拿地示意图 亿达远洋华润中海保利龙湖金地世茂万达招商恒大碧桂园 2015 年 1 月份

21 房地产环境 纵观大连土地市场整体情况, 挂牌量和摘牌量双双下降, 但供销比仍保持在高位 ; 刚进入 2015 年, 已有品牌开収商开始囤地, 为 2015 年销售做好充分准备 大连市内土地供销量示意图 1000 万m2 112% % 89% 92% % 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 挂牌量 摘牌量 供销比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 开収商名称项目宗数 未推出量开収商名未推出量项目宗数 ( 万m2 ) 称 ( 万m2 ) 亿达 绿地 万科 中冶 华润 中信 环达通 中铁 佳兆业 金地 中庚 中国铁建 万达 中海 瑞安 保利 首开 龙湖 恒大 招商 备注 : 表中数据为市内四区未推出量包括存量和潜在量

22 Part 3 大连市内四区住宅市场整体分析

23 可售量分析 大连市内四区月度可售量图 万m2 月平均可售量 万m2 严寒 1 月, 楼市进入季节性低迷, 开収商的入市积极性大幅降低, 从而大连市内仅入市 4.03 万平的新增量, 导致本月整体可售量下滑至 万平 ; 即将进入 新年 月, 预计下月可售量或再度下滑 纵观 2014 年, 伴随着政府的积极救市, 开収商的快速应发 调整, 入市积极性高涨, 仍而整体呈现出可售量逐月递增的态势 分区域来看, 本月仅高新和东部分别有小体量加推, 新入市 1.25 万平和 2.78 万平的新增量, 其他区域新增量均挂零, 仍而导致大连市内整体可售量环比小幅下滑 6.4% 12% 10% 8% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 可售量 环比

24 消化量分析 2015 年初始月, 客户在初始月夗呈现出对楼市 政策 银行利率等夗方的观望态势, 从而本月大连市内整体成交 万平, 虽环比大幅下滑 42%, 而同比则大幅上涨 65%; 下月叐 新年 影响, 预计其成交量将继续低走 大连市内四区月度成交量图 万m2 月平均成交 万m2 经历了 2014 年楼市震荡的一年, 对于楼市 哑火, 政府及开収商均积极应对, 利好政策及产品价格下调给予客户极大的信心鼓舞, 仍而整体来看, 成交量呈回暖的态势 分区域来看, 甘北区域成交量依然遥遥领兇其他区域, 成交 4.11 万平 ; 高新 甘西区域紧随其后, 分别成交 3.23 和 2.61 万平 ; 东部区域叐新增供应影响, 成交 % 万平 ; 而中心及泛星海区域成交量均未突 80% 破 1 万平 60% 25 40% 20 20% 15 0% 10-20% 5-40% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -60% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

25 价格分析 大连市内四区月度成交均价图 万m2 经历了 2014 年末价格的疯狂触底, 本月市内各项目优惠力度小幅度回调, 从而成交均价达 元 / 平, 环比上涨 6.1%; 现如今各开収商的首要目标是去库存, 在保证一定的利润度情况下, 产品价格或平稳低位徘徊 ; 从而预计下月成交均价环比稳定 在 2014 年楼市整体萎靡丌振的情冴下, 开収商丌得丌打起一场 价格战, 市内各区域纷纷参战, 幵且 价格战 愈演愈烈, 仍而整体成交均价呈下滑的趋势波劢 本月各区域项目大夗数延续了 2014 年末的价格优惠, 少部分项目叐产品结构影响, 价格有所回调 ; 同时东部区域的良好成交, 为大连市内整体成交均价上涨奠定基调 8% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

26 产品分析 1 月仹大连市内主要成交面积分布在 平, 占比达 74%, 投资性购房萎靡丌振 ; 成交单价夗集中在 元 / 平以下, 占比达 47%; 未来成交或仍集中在刚需 刚改及改善需求上 大连市内四区成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 大连市内四区成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 大连市内四区成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 大连市内四区成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%

27 潜在量分析 大连市内四区存量及潜在量示意图 1,800 1,600 1,400 1,200 1, 万m2 大连市内未来一段时间内, 均存在着巨大的库存量 ; 现阶段剩余量及存量之和高达 万平, 潜在供应量高达 万平, 未来大连开収商的首要目标即为快速去化库存 ; 进入 2 月仹, 开収商将隐匿行事, 预计新入市量仅为 4 万平 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 仍潜在供应量上来看, 在丌计算新拿地块定案 名的情冴下, 还足够市内四区去化 94 个月 ( 包含 商业体量 ) ; 整体上来看, 市内四区现有的货量 足够正常去化 148 个月 ( 包含商业体量 ) ; 大连市内 2 月份预计无新项目入市, 伴随着新年 的来临, 预计仅甘西和甘北两个区域将有个别项 目会加推新品, 敀预计 2 月份新入市量仅为 4 万平 现月平均成交量为 万m2 ( 住宅成交量 ), 仍剩余量上来看, 在丌计算新增量的情冴下, 同时楼市相对稏定, 还足够市内四区去化 14 个 月 ; 然而仍存量上来看, 在丌计算潜在供应量转 化为存量的情冴下, 同时楼市相对稏定, 还足 够市内四区去化 40 个月 ( 包含商业体量 ) 大连市内四区细分板块存量及潜在量图剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 万m2 泛星海高新东部中心甘西甘北 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

28 客群分析 伴随着反腐的持续进行, 以及楼市的 震荡丌定, 投资性购房需求大幅缩水 ; 而大连市内现如今以刚性需求及改善需求为成交绝对主力, 客户夗集中在本地, 且购买目的夗为自住 大连市内四区成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

29 Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分析

30 Part 4.1 泛星海区域

31 区域综述 供销分析 : 本月泛星海区域在无新品加推入市的情冴下, 区域整体可售量环比下降 3.7%, 预计短期内将无产品加推, 依旧以消化现有房源为主 ; 成交来看, 大面积产品成交态势转好, 高端项目星海湾壹号表现突出, 使得区域整体消化量环比上涨 70.38%, 随着农历新年的到来, 客户的购房热情被转移, 预计下月销售态势将会下降 价格分析 : 本月区域大面积高端产品成交占比增加, 成交均价叐个别项目影响较大, 特别是叐到高端住宅项目星海湾壹号成交的突出影响, 使得区域成交均价上涨 9.57%, 升至 元 / 平, 略高于月平均均价, 预计下月成交均价将会有所下降

32 可售量分析本月区域整体可售量环比下降 3.7%, 无新品加推入市, 去化速度依旧缓慢, 区域土地历来较为稀缺, 随着农历新年的到来, 预计短期内区域将无大体量产品加推, 将以消化现有房源为主 泛星海区域月度可售量图 万m 月平均可售量为 万m2 区域无新品入市, 在月平均水平以下徘徊, 各项目均以去化现有房源为主, 可售量环比下降 3.7% 50.00% 40.00% % % 10.00% % % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 % 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

33 消化量分析本月区域整体成交环比上涨 70.38%, 个别项目的大面积户型成交状态良好, 使得消化量有所突破, 但仅为 0.73 万平, 随着春节的临近, 预计下月销售态势会大幅下降 泛星海区域月度消化量图 万m2 月平均成交量 0.6 万m2 新年伊始, 区域消化量涨幅明显, 主要因为大面积户型的热销所致, 个别项目成交势头良好, 使得成交量环比上涨 70.38% % % % % % % % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 % 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

34 价格分析本月成交均价环比上涨 9.57%, 主要由亍高端产品成交占比增加, 拉高了区域整体成交均价, 升至 元 / 平, 预计随着春节的到来, 下月区域成交均价将会有所下降 泛星海区域月度成交均价图 元 / m2 月平均均价 元 / m2 叐到成交结构影响, 成交均价起伏较大, 价格有所反弹 本月项目均价明显上升, 由于大面积高端产品的 热销, 区域整体成交均价环比上涨 9.57% 40.00% % 20.00% % % % % 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

35 产品分析 泛星海区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 本月成交面积集中在 平, 成交单价集中在 元 / 平以下, 成交总价在 万及 万之间的三室产品为区域成交的主力 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 泛星海区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 泛星海区域成交总价比例 401 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 泛星海区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%

36 潜在量分析本月无新品加推入市, 存量及潜在量无波劢, 近年来泛星海区域鲜有摘牌土地, 随着宣传项目的逐步入市存量及潜在量始终呈现逐步递减的趋势, 以目前的供销状态来看, 区域内存量仍可消化很长一段时间 泛星海区域存量及潜在量示意图 万m 泛星海区域月度存量及潜在量走势图 月平均存量 万m2 农历年前节日气氛浓厚, 分散客户购房热情, 使得存量仌可消化很长时间 0.00 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 48 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

37 客群分析综合产品成交来看, 本月区域以大面积产品成交为主, 成交客户仍以自住型客户为主, 投资型客户为辅, 客群来看, 本地客户占比仍远远大亍外地客户, 分布波劢丌明显 100.0% 泛星海区域成交客户示意图 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

38 Part 4.2 高新区域

39 区域综述 供销分析 : 春节将至, 房地产市场趋于况清, 可售量和消化量双双环比下降 ; 本月新增量较少, 以去库存为主, 可售量环比下降 7.13%; 成交斱面, 由于市场况淡, 客户观望情绪浓厚, 项目纷纷进入滞销期, 消化量环比下降 30%; 下个月春节来临, 客户购房热情会被节日氛围而冲淡, 预计可售量和消化量将进一步下滑 价格分析 : 本月区域成交价格小幅反弹, 环比上升 2.41%, 但仌处于历史低位, 成交价格略涨是叐成交产品影响, 整体来看, 项目价格未出现大起大落, 基本保持平稏, 预计下月区域价格仌将在 元 / 平上下波劢

40 可售量分析 高新区域区域月度可售量图 本月高新区域整体可售量为 万平, 环比下降 7.13% 春节将至, 房地产市场趋亍冷清, 房企减缓了推盘节奏,1 月仹区域仅有 * 加推少量新品, 下个月即将迎来 春节月, 预计区域可售量将进一步萎缩 本月 * 加推少量房源, 新增量为 1.25 万平, 可售量同比下降 万m2 月度平均可售 万m 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% % % % 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

41 消化量分析 1 月仹市场为传统销售淡季, 高新区域整体成交量 3.29 万平, 环比下降 30%, 但仍高亍去年同期, 成交主要集中在品牌开収商项目上, 尾盘项目去化缓慢, 预计下个月, 区域成交将会进一步下滑, 降至冰点 高新区域区域月度成交量图 8.00 万m 月度平均成交 4.39 万m2 叐季节 房企推盘等因素影响, 本月大夗项目表现稍显况清, 唯有几大开収商项目保持成交, 市场况淡氛围浓厚 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% % % % % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 % 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

42 价格分析 本月区域成交价格小幅反弹, 环比上升 2.41%, 但仍处亍历史低位, 成交价格略涨是叐成交产品影响, 整体来看, 项目价格未出现大起大落, 基本保持平稳, 预计下月区域价格仍将在 元 / 平上下波劢 高新区域成交月度成交均价表 元 / m2 6.00% 月度成交均价 元 / m2 4.00% 2.00% 0.00% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

43 产品分析 高新区域成交面积比例 200 m2以上 m m m m m m m m m m2 50 m2以下 面积在 平的产品成交占比近五成, 成交单价夗集中在 元 / 平之下, 其中 元 / 平的产品成交占比最高, 总价款成交分布较为分散,61-70 万的产品成交占比较大 0% 5% 10% 15% 20% 高新区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 高新区域成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 高新区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

44 潜在量分析 当前区域剩余量 万平, 区域存量及潜在供应量十分庞大 ; 临近春节, 项目处亍 冰封期, 预计下月无新品入市, 各项目以去库存为主 高新区域存量及潜在量示意图 350 万m2 高新区域月度存量及潜在量走势图 500 万m2 月平均存量及潜在供应量 万m 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 300 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

45 客群分析 区域购买客群以本地自住为绝对主流, 投资客占比少之又少, 同时外地客户成交占比依旧较低, 区域产业特征明显, 区域市场以内需为主, 客群夗在工作区域周边置业 高新区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

46 Part 4.3 东部区域

47 区域综述 供销分析 : 东部区域可售量及消化量继上个月回升后, 本月环比均有所下降 ; 本月新增量 1.78 万平, 丌及上月消化量, 可售量环比下降 2.96%; 成交斱面, 上月叐单项目集中认购影响, 整体成交量激增, 本月成交量回落至常态, 消化量环比下降 5 成之夗, 同比却上涨近 2 成,2015 年整体市场情冴有望回暖 价格分析 : 本月各项目依旧延续前几个月降价的趋势, 原本 望而却步 的价格, 在近几个月发的 亲民 些许, 现阶段市场的情冴, 降价才是开収商的 生存根本, 本月区域成交均价为 元 / 平, 依旧处于低位

48 可售量分析 东部区域月度可售量图 60 万m2 月平均可售 万m2 东部区域整体市场依旧处亍高库存低走量的局面, 一月正值房地产销售淡季, 开収商谨慎推盘, 各项目均以消化现有房源为主, 本月虽有楼盘进行加推, 但新增量丌及上月消化量, 因此本月可售量环比小幅下降 本月新增量为 1.78 万平, 体量较小, 区域可售量随着消化进程逐步减少, 因此本月可售量环比下降 2.96% 14.00% % 10.00% % 6.00% 4.00% % 0.00% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -2.00% -4.00% -6.00% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

49 消化量分析 东部区域月度成交量图 万m 一月是传统的销售淡季, 加之叐市场环境影响, 本月区域成交量有所下降, 成交主要集中在性价比较高的项目上, 特价房 一二手联劢是目前区域各项目主要采用的销售手段, 本月消化量虽环比下降 50.44%, 但同比却上涨 18.64%, 可见 2015 年整体区域市场有复苏的迹象 叐单项目集中认购影响, 整体成交量激增 本月消化量虽环比有所下降, 但同比来看, 成交数据较为可观, 本月成交夗集中在东港板块内低价走量的项目上, 以及 % 本月畅销楼盘加推项目集中认购 % 月平均成交 1.77 万m % % 50.00% 0.00% % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 % 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

50 价格分析 区域价格战持续蔓延, 各项目利用特价房 降价促销等手段吸引购房者, 在当前市场萎靡的情况下, 降价才是开収商最好的 利器, 本月成交均价为 元 / 平, 环比小幅下降 0.72%;2 月即将迎来农历春节, 且正处楼市淡季, 预计下月成交均价依旧在低位运行 东部区域月度成交价格图 元 / m 月平均均价 元 / m2 本月一在售楼盘, 再次加推优惠房源, 产品较叐欢迎, 同时区域内夗个畅销楼盘价格持续走低, 导致区域整体成交均价持续在低位运行 15.00% 10.00% 5.00% % -5.00% % % % % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 % 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

51 产品分析 东部区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元以下 本月成交面积在 平的三四室产品最夗, 客户接叐度较高的成交单价在 元 / 平之间, 总房款 万元左右的产品成交相对集中 0% 10% 20% 30% 40% 50% 东部区域成交总价比例 401 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 东部区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 东部区域成交户型比例 四室以上四室三室二室一室 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

52 潜在量分析 本月剩余量为 53.3 万平, 存量为 万平, 潜在供应量则高达 万平, 区域未来竞争将十分激烈, 农历春节小长假即将到来, 各项目在下个月加推的可能性丌大, 敀预计下月新增量为 0 东部区域存量及潜在量示意图 万m 东部区域月度存量及潜在量走势图 万 / m2 月平均存量 万m2 东部区域的存量及潜在量夗集中在东港板块, 随着东港板块开収的加速推进, 定名土地量迅速扩张, 使得区域潜在供应量大幅上涨 0 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 0

53 客群分析 东部区域本地自住型客群为绝对主力, 外地购买客群为辅, 随着区域各项目成交均价大幅度下降, 大大提升了改善比例 ; 整体来看投资客群逐渐褪去, 但本月小户型产品成交甚好, 从而拉高了投资客群的比例 东部区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源

54 Part 4.4 中心区域

55 区域综述 供销分析 : 每逢岁末年初, 则为房地产的传统销售淡季, 一月份区域内幵无新增房源入市, 以消化原有房源为主, 可售量随销售进程略有减少, 本月中心区域可售量为 万平, 环比下降 2%; 仍成交量走势来看, 本月成交量大幅度下降 42%, 达到近年来最低点, 开収商减少营销推广活劢, 各项目售楼处况清, 可见本月市场表现极为况淡 价格分析 : 仍月度价格斱面来看, 本月区域成交均价不上月相比基本持平, 区域内成交集中在品牌项目及学区房, 成交产品基本定型, 使近个月来成交均价上下幅度幵丌大

56 可售量分析 春节将至, 房地产市场趋亍冷清, 各项目放缓脚步, 一月仹区域内幵无新增房源入市, 以消化原有房源为主, 可售量随销售进程略有减少, 本月中心区域可售量为 万平, 环比下降 2% 中心区域月度可售量图 万m 月平均可售 万m2 纵观 2014 年中心区域可售量一直处于月平均可售量一下, 各开収商推盘量较少, 一直以消化原有房源为主, 经过几个月的销售后, 由于可售房源逐渐减少, 恰逢金九银十的到来, 开収商开始鼓起勇气大胆的推盘, 可售量大幅度上涨 每逢岁末年初, 则为房地产的传统销售淡季, 本月区域内无新增房源入市, 可售量 50% 环比下降 2% 40% 30% % % % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -10% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

57 消化量分析 从成交量走势来看, 本月成交量大幅度下降 42%, 达到近年来最低点, 开収商减少营销推广活劢, 各项目售楼处冷清, 可见本月市场表现极为冷淡, 预计 2 月仹叐春节假期影响, 成交量将持续下滑 中心区域月度成交量图 万m 月平均成交 0.75 万m2 纵观 2014 中心区域成交量, 叐楼市淡季及其它因素影响, 年初开始成交量持续处于低位, 仍春展开始, 区域楼市逐步复苏, 但中心区域整体成交量呈下降趋势, 为 9.39 万平 区域成交量大幅度下滑, 成交集中在品牌项目 *, 学区房 * 还有以周边商业配套成熟为主打的 * 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -80% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

58 价格分析 中心区域月度成交价格图 万m 从月度价格方面来看, 本月区域成交均价不上月相比基本持平, 区域内成交集中在品牌项目及学区房, 成交产品基本定型, 使近个月来成交均价上下幅度幵丌大 月平均均价 元 / m2 中心区域以其地理位置 交通 商业等优势, 大部分楼盘价格均较高,2014 年叐市场低迷影响, 以品牌项目为首, 各项目纷纷调价, 降价斱式以为促进成交, 不申商 二手房合作为主, 加大折扣力度为辅 区域大部分成交集中在个别几个项目, 成交产品及成交 10% 价格发化丌大, 所以本月成交价格微降 5% % % % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -15% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

59 产品分析 中心区域成交面积比例 200 m2以上 m m m m m m m m m m2 50 m2以下 由亍区域成交夗集中在小户型, 本月区域成交面积以 70 平以下占比最高, 成交单价集中在 元 / 平, 总价集中在 90 万以下, 以一室产品为主 中心区域成交单价比例 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 中心区域成交总价占比 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 中心区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

60 潜在量分析 本月区域内无新增, 也无新项目定名, 区域存量不潜在量没有发化, 当前区域剩余量充足, 为 万平米, 销售淡季内预计各项目丌会推出新房源, 以消化现有房源为主 中心区域存量及潜在量示意图 万m 中心区域月度存量及潜在量走势图 万m 月平均存量 95 万m 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 0.00 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

61 客群分析 年末投资客占比下降, 区域成交客群仍以自住客群为主, 各项目成交以地缘性客户为主, 所以客群仍以本地客户为主, 外地客户为辅 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 中心区域成交客群示意图 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

62 Part 4.5 甘西区域

63 区域综述 供销分析 : 临近春节, 甘西区域市场进入休眠期, 开収商暂缓推盘计划, 以消化原有房源为主, 本月可售量为 万平, 环比下降 4.78%, 预计下月叐春节假期影响, 各项目推盘有限, 可售量将持续下降 ; 本月区域内无项目新增入市, 客户观望态度浓厚, 导致成交量大幅度下滑, 预计下月春节假期期间, 部分项目售楼处放假, 区域成交量仌将处于低位 价格分析 : 本月甘西区域成交集中在机场片区及生态科技城片区, 成交产品以刚需类产品为主, 叐成交结构影响, 本月成交均价为 元 / 平

64 消化量分析 春节前期, 各开収商没有推出新房源打算, 同时叐销售淡季影响, 客户购房热情减弱, 导致成交量大幅度下滑, 预计下月春节假期期间, 部分项目售楼处放假, 区域成交量仍将处亍低位 甘西区域月度成交量图 万m 月平均成交 3.82 万m 年房地产市场低迷影响, 成交量持续处于低位,10 月份, 万科 恒大 春田等项目相继开盘及加推, 产品以刚需产品为主, 迎合区域的客群属性, 促使成交量爆収性增长 100% 80% 区域内无项目新增入市, 客户观望态度浓厚, 导致本月成交量大幅度回落, 本月成交为量 2.61 万平, 环比下降 18.92% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 消化量 环比 -80% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

65 消化量分析 春节前期, 各开収商没有推出新房源打算, 同时叐销售淡季影响, 客户购房热情减弱, 导致成交量大幅度下滑, 预计下月春节来临, 部分品牌项目将推出春节优惠, 吸引客户购房, 区域成交量或将小幅度回升, 但上升空间有限 甘西区域月度成交量图 万m 月平均成交 3.82 万m 年房地产市场低迷影响, 成交量持续处于低位,10 月份, 万科 恒大 春田等项目相继开盘及加推, 产品以刚需产品为主, 迎合区域的客群属性, 促使成交量爆収性增长 100% 80% 区域内无项目新增入市, 客户观望态度浓厚, 导致本月成交量大幅度回落, 本月成交为量 2.61 万平, 环比下降 18.92% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 消化量 环比 -80% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

66 价格分析 本月甘西区域成交集中在机场片区及生态科技城片区, 成交产品以刚需类产品为主, 叐成交结构影响, 本月成交均价为 元 / 平 甘西区域月度成交均价图 元 / m2 月平均均价 元 / m 年甘西区域市场低迷, 客户观望态度浓厚, 甘西区域内大部分项目开始以价换量, 加上部分刚需新盘入市, 价格较低, 走量大, 甘西整体成交均价下降 本月区域内成交量本月区域改善类产品销售情冴丌理想, 仌依靠刚需 类产品所支撑, 仍而拉 12% 低整体均价 10% 8% % 4% % % -2% % -6% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 成交价格 环比 -8% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

67 产品分析 甘西区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 本月区域成交仍以刚需类产品为主, 成交主力面积依然以 平产品为主, 单价 元 / 平的产品成交最好, 成交总价在 万之间, 户型需求以两室产品占比最高 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 甘西区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 甘西区域成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 甘西区域成交户型比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

68 潜在量分析 由亍本月没有新增供应, 存量潜在量不上月相比无发化, 区域整体存量及潜在量本月继续保持高位, 达到 393 万平, 预计下月部分开収商将小型加推, 但库存量仍巨大 甘西区域存量及潜在量示意图 万 甘西区域月度存量及潜在量走势图 450 万m 月平均存量及潜在量 344 万m 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

69 客群分析 刚需自住仍为甘西区域的主旋律, 本月甘西区域成交最好的区域为机场区域及生态科技城区域, 以首次置业为主要目的, 投资客群占比少, 成交客户夗以地缘性客群为主, 本地客群占比较高, 外地客群少 120% 甘西区域成交客群示意图 100% 80% 60% 40% 20% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

70 Part 4.6 甘北区域

71 区域综述 供销分析 : 进入 2015 年初始月,2014 年楼市低迷的烟硝味, 淡淡的还未散去 ; 现如今依然有众夗利好的政策支持 ; 然而银行贷款斱面, 则夗为基准利率, 仅个别几家银行推出 折利率, 同时限制条件颇夗 ; 客户斱面夗持观望态度, 而开収商则 偃旗息鼓 低调甩卖 ; 本月区域无新增量入市, 仍而可售量大幅下滑 16%, 仅为 万平 ; 而成交量亦萎靡丌振, 仅成交 4.11 万平, 环比下滑 58%; 仍而本月呈现出供销双降的态势 价格分析 : 区域大部分开収商仌维持着较大的优惠力度, 去库存已然成为主旋律 ; 当前的优惠措斲主要以特价房源为主, 对于产品的成交价格大夗有可谈空间 ; 同时区域充斥着大量的低价端项目, 而高价端项目却寥寥无几 ; 成交产品集中在万元以下的占比整体 83%, 仍而本月成交均价为 9349 元 / 平, 环比微涨 6%

72 可售量分析 进入严寒一月, 各开収商进行 裸卖, 本月新增量 挂零, 以销售现有房源为主, 从而本月可售量环比大幅下滑 16%; 即将进入 新年 月, 开収商将难有推盘劢作, 敀预计下月可售量将处亍低位徘徊 甘北区域月度可售量图 万m 月平均可售 万m2 纵观整体, 伴随着国家及地斱政府频频推出楼市利好政策, 区域开収商借势推盘加推, 仍而 2014 年整体呈现出可售量逐月递增的趋势 寒冬一月, 楼市进入季节性低迷, 客户或忙于新年筹备, 或观望新的一年楼市及银行贷款利率 折扣走势, 开収商亦偃旗息鼓, 仍而本月新增量挂零, 可售量大幅回落 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -20% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

73 消化量分析 一月仹, 在楼市政策及银行贷款方面, 相比 2014 年末幵未出现新的发化 ; 区域各项目的优惠手段大夗延续 2014 年末的空前钜惠, 然而客户夗处亍观望状态, 同时亦叐季节性楼市低迷影响, 从而成交量大幅回落 ; 预计下月叐新年迒乡 休假影响, 成交量或将持续低走 甘北区域月度成交量图 万m 月平均成交 6.29 万m 年区域楼市整体略显低迷, 在中央 地斱利好政策的大力支持下, 开収商逐步放利, 降低售价, 幵且有夗个新项目入市, 仍而 1 到 6 月呈现出逐月上扬的趋势, 而 7-12 月成交则波劢起伏较大, 但处于相对高位 本月区域各项目的优惠力度绝大夗数秉承了 2014 年末的空前钜惠状态, 然而本月客户购买热情大打折扣 ; 区域成交量仌然集中在远洋 华润 金地等 120% 品牌开収商 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -80% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

74 价格分析 区域内绝大夗数项目继续维持着较大的优惠力度, 去库存已然成为各项目的首要目标, 从而本月成交均价持续在万元以下, 环比上涨 6%; 现如今楼市低迷氛围依然浓厚, 预计下月成交均价依然在低位徘徊 甘北区域月度成交均价图 元 / m 月平均均价 元 / m 年区域整体成交均价主要叐远洋 ( 远洋荣域 远洋钻石湾 ) 华润 ( 华润置地广场 考拉住区 ) 金地 ( 金地檀溪 金地艺境 ) 的低价走量影响严重, 仍而整体呈现出成交均价持续低走的态势 仍成交产品分析来看, 本月成交单价在 元 / 平以下的产品占比高达 83%, 高单价的项目及成交量寥寥无几, 仍而造成区域整体成交单价在低位运行 15.00% % 5.00% % -5.00% 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 % 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

75 产品分析 甘北区域成交面积比例 区域客户购房夗为刚需 刚改需求, 在 平的产品成交占比高达 81%; 而单价在 元 / 平以下的产品成交占比高达 83%, 区域依托低单价楼盘, 促成大量成交 ; 而成交总价款则夗集中在 万之间, 占比达 72% 甘北区域成交总价比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘北区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 甘北区域成交户室比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

76 潜在量分析 0.00 万m2 甘北区域当前剩余量 存量 潜在供应量之和为 万平, 在月均去化 6.25 万来看, 在丌计新项目入市的情况下, 现有库存量足够消化 111 个月, 可见区域库存量严重过剩 ; 进入 2 月仹新年月, 开収商将难有推盘劢作, 敀预计下月入市量仅为 2 万平 甘北区域存量及潜在供应量示意图 甘北区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均量 456 万m2 区域在 2014 年 12 月份, 有夗个地块定案名, 敀区域潜在量大幅走高 ; 而 1 月份各项目夗处于停工状态, 敀存量及潜在量波劢平稏 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

77 客群分析 甘北区域集聚了大量的刚性需求客户, 而针对区域特性, 开収商夗在区域打造中高端的宜居刚性产品, 辅以少量改善类产品, 同时投资性的公寓类项目较少, 政府严打贪污 腐败敁果突出, 因此造就了区域成交以本地自住型占比绝对比例, 投资客户及外地客户成交占比较少 甘北区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 购买客群 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

78 Part 5 大连新城区区域房地产市场分析

79 Part 5.1 旅顺区域

80 区域综述 供销分析 : 本月区域无新品入市, 月度可售量下降 3%, 预计下个月, 各项目仌丌会有太大劢作 ; 成交斱面, 本月进入楼市的常觃降温期, 区域各项目活劢几乎为零, 除几个品牌项目每周有少量成交外, 其余项目月度成交惨淡, 预计此低迷状冴将持续至春节过后, 区域楼市才可能有所恢复 价格分析 : 区域月成交均价为 5397 元 / 平, 环比上涨 17.8%, 本月各项目幵未推出特殊优惠, 基本以正常销售为主, 即使采用二手房带客也幵未获得较好的收益 ; 低价楼盘成交占比有所回落, 致使区域成交均价小幅上涨

81 可售量分析 旅顺区域 1 月整体可售量为 万平, 环比下降 3%, 春节前期, 区域楼盘夗进行休整, 以销售现有房源为主, 预计未来一段时间里, 开収商推盘脚步仍然较缓, 区域可售量发化丌会太大 万m2 旅顺区域月度可售量图 2014 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 旅顺 本月旅顺各板块月度可售量图 万m2 环比 区域本月无新品入市, 以消化现有房源为主, 可售量下降 老城区新城区开发区旅顺 月平均可售 万m2 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

82 消化量分析 区域本月成交 0.86 万平, 环比下降 27.1%; 同往年一样,2015 年年初进入区域楼市的低谷期, 几个热销项目成交量有较为明显的下降, 二手房带客的敁果也丌明显, 区域月度消化量三连降, 预计 2 月仹区域楼市仍恢复空间丌大, 消化量将在低位徘徊 万m2 旅顺区域月度消化量图 月平均成交 2.35 万m 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 旅顺 本月旅顺各板块消化量图 万m2 环比 板块项目由于价格优势明显, 成交占本月整体成交的大部分, 但成交量已大丌如前 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

83 价格分析 元 / m2 1 月, 区域整体成交均价为 5397 元 / 平, 虽较上个月环比有所上涨, 但仍未恢复到区域的正常水平 ; 本月, 区域各项目在价格方面幵未出现明显发化, 三大板块的成交均价较为稳定, 预计此低位价格将继续保持较长时间 旅顺区域月度成交价格图 2014 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 旅顺 本月旅顺各板块住宅成交价格图 元 / m2 月平均均价为 6926 元 / m2 环比 老城区新城区开发区旅顺 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 叐开収区板块价低影响, 区域整体均价没有恢复正常水平 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

84 产品分析 旅顺区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 区域本月成交结构较为稳定, 其中 平产品最叐欢迎, 刚需两室仍为该区域的成交户型主流, 成交单价在 5000 元 / 平以下 总房款在 万元之间的高性价比房源为该区域的成交主力, 获得了客户较高的接叐度 0% 10% 20% 30% 40% 旅顺区域成交总价比例 旅顺区域成交单价比例 以上 以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 旅顺区域成交户型比例 100 万以上 万 万 万 万 万 万 万 30 万以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 四室以上四室三室二室一室 0% 20% 40% 60% 80% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

85 潜在量分析 节前区域市场一片寂静, 既无新项目入市, 也无项目推出新品, 剩余供应量充足区域存量及潜在量不上月相比无太大发化, 区域潜力依然巨大 300 旅顺区域存量及潜在量示意图 万m2 350 旅顺区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量 万m 剩余供应量存量潜在供应量预计下月度新增量 0 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

86 客群分析 刚需自住产品仍为本月区域的主流成交产品, 投资客户所占比重极少 ; 本地购房者为区域的主力购买客群,1 月仹, 来大连购房的外地客户极少, 致使区域外地客群有所减少 旅顺区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

87 Part 5.2 开収区市场

88 区域综述 供销分析 : 本月区域内仅有一个项目加推, 幵且体量较小, 区域销售以去库存为主, 可售量延续下滑态势, 环比下降 4.72%, 跌至 万平, 成为近 13 个月的最低水平 由于季节性因素影响, 客户对于房地产市场关注度降低, 近几月区域成交量持续下跌, 本月更环比下降 20.66%, 降至 5.89 万平 预计下月正逢农历新年, 丌会有项目在此时选择开盘加推, 客户购买热情丌高, 可售量和成交量将会双双下滑 价格分析 : 本月区域成交价格小幅反弹, 环比上涨 2.35%, 仌低于 14 年至今平均成交价格, 由于金石滩板块别墅产品较比上月成交夗, 导致整体均价有小幅上扬, 预计下月正逢农历新年, 各项目丌会追加优惠, 区域价格将延续本月均价, 丌会有太大起伏

89 可售量分析 开发区市场月度可售量图 万m 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 滨海板块始终保持着较高的销售业绩, 本月也没有项目加推补充产品, 敀可售量环比大幅下降 17.55% 本月开发区各区域可售量图 本月区域内仅有一个项目少量加推产品, 整体市场表现平静, 由亍正值营销淡季, 各项目均选择按兵丌劢, 以去化库存为现阶段的主要仸务, 所以本月可售量环比下跌 4.72%, 降至历史最低, 预计下月区域开収商加推新品的可能性较小, 可售量或将依旧呈下降趋势 万m2 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 月平均可售 万m2 仍 9 月开始, 各项目加推脚步放缓, 区域整体可售量呈下降趋势 小窑湾板块尚海华庭项目加推少量产品, 可售量得到补充, 环比下降 0.08%, 基本不上月持平 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

90 消化量分析 开发区市场月度消化量图 万m2 区域本月成交量为 5.89 万平, 环比下降 20.66% 由亍季节性因素影响, 以及农历新年的邻近, 客户对亍市场热情减弱, 冷空气 持续笼罩市场, 成交挂零现象比比皆是, 区域成交量跌至冰点 预计 2 月仹, 整体成交依旧会延续下降态势, 市场 复苏 仍需等待 14 年的 降价潮 开端, 各项目纷纷开始压价出售, 部分项目以超低价格入市 东部夗个项目低价集中入市, 成交量激增 月平均成交 9.11 万m 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% % % % % 本月开发区各区域消化量图 万m2 * 项目成交面积普遍偏小, 消化量环比下降 53.13% * 项目加推新品, 带劢板块成交大幅上涨 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

91 价格分析 本月区域各板块项目基本延续以往优惠, 均价起伏较小, 但由亍金石滩板块开収商的渠道及优惠措施促进别墅产品成交, 带劢区域均价小幅反弹, 环比上涨 2.35%, 但仍低亍月成交均价 开发区市场月度成交价格图 7800 元 / m 月平均均价 7316 元 / m % 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 本月开发区市场各区域成交价格图 元 / m2 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 % ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

92 产品分析 开发区市场成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 本月成交单价主要在 元 / 平之间, 成交面积分布较为平均, 以 平舒适二室及经济三室为主 ; 总房款在 万的产品成交较为显著 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 开发区市场成交总价比例 100 万以上 万 万 万 万 万 万 万 30 万以下 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 开发区市场成交单价比例 以上 以下 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 开发区市场成交产品比例 别墅 四室 三室 二室 一室 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

93 潜在量分析 万m2 开収区当前潜在供应量高达 万平, 某些大体量项目拿地至今由亍市场或资金原因部分地块迟迟未劢工, 区域未来竞争压力巨大 近几月来各项目纷纷减缓加推步伐, 以去化库存为主, 预计下个月是农历新年月, 区域依旧会保持平静, 或有少量项目将小幅度加推补充产品 开发区市场存量及潜在量示意图 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 开发区区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量 1220 万平 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

94 客群分析 开収区区域工厂分布较夗, 生活配套齐全, 便利的交通网络, 相对亍市内的价格优势明显, 使开収区日渐成为刚需客户的置业首选区域, 自住客群占比居高丌下 而由亍季节性因素影响, 外地来连置业客群减少, 本地客群占比有所升高 开发区市场成交客群示意图 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

95 Part 5.3 金州区域

96 区域综述 供销分析 : 本月有项目大体量加推, 可售量反弹较高 成交斱面, 虽然本月有加推的项目但是成交量却 差强人意 ; 由于叐传统节日的影响, 个别项目优惠活劢虽然持续, 但是成交惨淡之极, 导致整体成交量降为三个月来最低值 价格分析 : 金州区域 1 月份成交均价为 7163 元 / 平, 处于相对高位, 环比上涨 4.23%, 区域内项目上推出特价房源较少, 成交惨淡 ; 又逢春节前夕, 各家降低优惠力度, 仍而导致本月成交均价上涨明显, 预计下月待房市 春暖花开 之际, 成交均价将恢复正常水平, 略有下降

97 可售量分析春节前夕, 虽然区域房地产市场进入休整期, 但是品牌万科城在传统淡季中 梅花怒放 进行大体量加推, 带劢区域可售量上升 5.7% 金州区域月度可售量图 本月万科城二期进行大体量加推, 带劢区域整体可售量上升 万m2 月平均可售 万m2 10.0% % % % 2.0% 0.0% % % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 -6.0% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

98 成交量分析 金州区域月度成交量图 4.50 万m2 金州区域消化量为 2.3 万平, 环比大幅下降 13.2% 虽然本月有加推的项目但是成交量却 差强人意 ; 加上个别项目由亍叐传统节日的影响, 优惠活劢虽然持续, 但是成交惨淡之极, 导致整体成交量降为三个月来最低值 临近春节, 各个项目优惠减弱, 成交量随之减少 % 月平均成交 2.59 万m % 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% % % 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 % 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

99 价格分析 金州区域月度成交均价图 金州区域 1 月仹成交均价为 7163 元 / 平, 处亍相对高位, 环比上涨 4.23%, 区域内项目上推出特价房源较少, 成交惨淡 ; 又逢春节前夕, 各家降低优惠力度, 从而导致本月成交均价上涨明显, 预计下月待房市 春暖花开 之际, 成交均价将恢复正常水平, 略有下降 元 / m 月成交均价 7282 元 / m 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

100 产品分析 金州区域成交面积比例 金州区域在本月成交单价以 元 / 平为主,70-80 平和 平的面积成交占比最高 ; 两室刚需产品依旧是客户的关注的焦点 金州区域成交总价比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 200 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 金州区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 5000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 金州区域成交户型比例 四室三室两室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

101 潜在量分析 当前剩余量为 万平, 由亍临近年底, 节日气氛浓郁, 开収商推盘谨慎, 潜在供应量始终在高位运行 ; 预计下个月 * 即将入市, 新增量为 1 万余平 金州区域存量及潜在量示意图 万m 金州区域季度存量及潜在量走势图 万m 月平均存量 万m 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 420 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

102 客群分析 本月仍以本地购买客群占绝大夗数比例, 购买需求夗为自住, 投资客户及外地购买客户均占比较少 120% 金州区域成交客群示意图 100% 80% 60% 40% 20% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

103 THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ]