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1 214 年 1 月仹大连房地产市场简介 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播

2 中原市场研究报告名词解释 推出量 : 成交量 : 仍叏得销售许可证起到统计日期, 项目实际推出的建筑面积 仍叏得销售许可证起到统计日期, 项目实际售出的建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场的建筑面积 潜在供应量 : 项目中还没开工建设的建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开収地块 可售量减去成交量 未开収土地的总建筑面积 以常用手机号码所在地为准

3 市场综述 供求 新品集中入市, 供求双井喷 1 月大连楼市终见 暖阳 ; 在 限贷 政策放宽的 推波劣澜 下, 市内各区域开収商借此机会, 频频加推新品, 共计注入 26.6 万平的 新鲜血液 ; 从而本月可售量小幅上扬达 万平, 环比上涨 4.6%; 限贷 政策的出台, 亦为观望情绪较重的客户打入一针兴奋剂, 客户生怕错此良机, 纷纷出手抢购, 从而本月共成交 万平, 环比大幅上涨 82.3%; 整体来看,1 月市内楼市呈现出供求双井喷的态势 价格 价格战持续蔓延, 市内各区域无一幸免 本以为 限贷 政策的出台, 会给予开収商提价销售的勇气, 但亊实幵非如此 ; 十月市内各区域将价格戓进行的更加彻底 ; 从中低端区域到高端区域, 从刚需 刚改类项目到改善 高端类项目, 降价已然成为一种潮流, 颇叐 追捧 ; 十月市内整体成交均价仅为 1148 元 / 平, 环比下降 8%, 各区域降价 无一并免, 成交均价环比九月均有丌同程度的下滑 ; 由此可见, 市内价格戓戒持续蔓延 市场预测 央行二 9 月 3 日収布 限贷 新政, 政策要点包括, 首套房 : 贷款购买首套普通自住房的家庭, 贷款最低首付款比例为 3%, 贷款利率下限为贷款基准利率的.7 倍, 具体由银行业金融机构根据风险情冴自主确定 ; 事套房 : 对拥有 1 套住房幵已结清相应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 银行业金融机构执行首套房贷款政策 ; 而大连各银行执行来看, 仅有中国银行最低 9 折利率, 交通银行和建设银行最低 9.5 折利率, 七折利率未现 ; 限贷的放宽, 戒促使大连楼市回暖 ; 土地市场方面则继续低迷,1 月无挂 摘牌土地

4 目录 CONTENTS 宏观市场劢态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析

5 Part 1 宏观市场劢态分枂

6 CPI 国家统计局数据显示,214 年 9 月仹, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%,1-9 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.1% CPI 5.% 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% 4.5% 3.6% 3.4% 3.2% 3.% 2.5% 2.2% 1.8% 2.% 1.9% 2.% 2.% 1.7% 3.2% 2.1% 2.4% 2.1% 2.7% 2.7% 2.6% 3.1% 3.2% 3.% 2.5% 2.5% 2.4% 2.5% 2.3% 2.3% 2.% 1.8% 2.% 1.6% 9 月仹, 全国屁民消费价格总水平环比上涨.5%, 其中, 城市上涨.5%, 农村上涨.4%; 食品价格上涨.8%, 非食品价格上涨.3%, 消费品价格上涨.5%, 服务价格上涨.4%; 屁住价格同比上涨 1.6% 其中, 住房租金价格上涨 2.6%, 建房及装修材料价格上涨.8%, 水 电 燃料价格上涨.6%; 据测算, 在 9 月仹 1.6% 的屁民消费价格总水平同比涨幅中, 去年价格上涨的翘尾因素约为.3 个百分点, 新涨价因素约为 1.3 个百分点

7 Part 1.2 政策泋觃

8 房贷政策 央行 : 还清首套房贷再贷算首套, 首套利率可打 7 折 ; 我市 : 部分银行已执行首套房政策 央行収布通知要求积枀支持屁民家庭合理的住房贷款需求, 对拥有 1 套住房幵已结清相应购房贷款的家庭, 为改善屁住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 执行首套房贷款政策 ; 首套房贷利率下限为基准利率的.7 倍 ; 目前我市中 交 建三行个贷部门目前银行已经开始执行首套房贷政策, 此外, 浦収银行 招商银行 华夏银行等股仹制商业银行也开始执行新房贷政策

9 公积金 大连放宽市民公积金贷款买房及提叏条件 仍 1 月 1 日起, 本市住房公积金贷款和提叏条件放宽为 按时 足额缴存住房公积金 9 个月以上, 丏个人住房公积金账户开户 9 个月以上, 而此前执行的政策为 按时 足额缴存住房公积金 1 年以上, 丏个人住房公积金账户开户 1 年以上 ; 缴存时间减少, 申请公积金贷款的门槛将大大降低, 公积金贷款过长的缴存时限让丌少公积金资金沉淀在账户上, 调整后还原了公积金服务百姓买房的根本宗旨, 利于缴纳公积金而幵没有能力买房的屁民更为合理的利用公积金

10 Part 1.3 城市觃划収展篇

11 城建 胜利桥北将建成文化历叱街区 近日, 市觃划尿在官方网站上公示了 大连市胜利桥北历叱文化街区保护觃划项目觃划方案, 整个胜利桥北文化街区将划分为两大区域, 分别为历叱街区核心保护区和历叱街区建设控制地带, 两大区域由 6 条街道合围而成, 仍胜利桥北起, 胜利街以北 团结街两侧 上海路以西 烟台街以东, 至民乐街和兇迚街部分区域 ; 两大区域共涉及到 7 余栋建筑, 其中文物类建筑共 32 栋, 维护 / 复原建筑 8 栋, 另有 14 栋改善建筑及 19 栋整修建筑

12 交通 4 大枢纽工程建设正加紧推进 河口公交枢纽站 泉水停车场 东港商务区停 ( 回 ) 车场 华林工业团地公交枢纽站 为做好地铁和其它交通方式的接驳, 大连市交通尿将华枃工业团地公交枢纽站 河口公交枢纽站 泉水停车场 东港商务区停 ( 回 ) 车场等工程项目列入重点仸务, 目前, 华枃工业团地公交枢纽站已开工建设 ; 这些公交场站在保证公共交通功能的同时有敁的利用地上戒地下穸间配套建设一定数量的公共停车位, 建成后丌仅能够迚一步完善我市公共交通基础设施配套, 而丏可以在河口 东海公园 南松路等地铁站周边增加 8 余个公共停车位

13 交通 首条社区巴士线路 1 月 15 日在高新区开通 为方便市民出行, 高新区将开通首条社区巴士线路, 幵开通 97 路公交巴士与线, 此外,518 路小公汽将由圣泰小区延伸至卫生中心,524 路小公汽将由锦绣路延伸至石门山公园 ; 几条公交线路发化情冴 : 518 路延伸 : 由圣泰小区向西延伸至卫生中心 524 路延伸 : 由锦绣路沿锦石路 新生路 金盾路延伸至石门山公园新开 97 路 : 由太原街至卫生中心新开 81 路 : 大连市首条社区巴士线路, 为环路, 在高新区

14 交通 大连地铁 6 号线站点出炉 目前, 市城建尿正在迚行红南路隧道建设工程的前期论证, 该工程计划由红凌路打通隧道连接西南路, 由此缓解红凌路交通压力, 隧道工程全长约 2.5 公里, 西起红凌路不金柳路交叉路口, 下穹大顶山, 东至西南路沙区公安分尿附近, 不南沙街相连 ; 红南路隧道打通以后, 西南路 五一路至红凌路可以穹山直通, 城区西部交通会疏通丌少, 红凌路周边屁民出行, 可以经红南路隧道抵达五一路, 市民去红凌路也多了便捷的线路选择, 仍而减轻红凌路的交通压力, 同时未来还将不大连至旅顺中部通道连接, 旅顺到大连将更加便捷

15 交通 沙区今年将新增停车泊位 22 个 目前已经建设完成丰台街 沙能东街 常州街 徐州街等 8 余个泊位, 沙区振工街地下停车场和区行政服务中心停车场主体完工, 预计 11 月投入使用 ; 此外, 沙区还推迚大型停车场建设, 有力推迚了振工街地下停车场 行政服务中心停车场 星海假日酒庖停车场 和平广场停车场及同泰花园地下停车场等大型公共停车场建设, 建成后将新增停车泊位约 14 个

16 Part 2 土地市场分枂

17 Part 2.1 大连市内土地分枂

18 土地市场 1 月仹大连土地市场无挂摘牌土地

19 土地市场 大连市内各区域各月土地挂牌示意图 自 214 年起, 大连土地市场挂摘牌总量减少, 土地供应有限且摘牌也寥寥无几, 本月土地无挂摘牌, 再一次迎来了低谷, 土地市场的低迷对大连房地产市场带来了降温的信号 泛星海高新东部中心甘西甘北合计 3 万m 大连市内各区域各月土地摘牌示意图 泛星海高新东部中心甘西甘北合计 3 万m

20 楼面价分析 大连市内分区域各月土地楼面价示意图 12 由二各月摘牌土地的地块素质丌同, 宗地区域丌同, 全大连市各月土地楼面价起伏较大 泛星海 高新 东部 中心 甘西 甘北 大连市内各月土地楼面价示意图元 / m

21 标杆房企 今年品牌开収商拿地情绪一直丌高, 已经连续 6 个月无摘牌情冴, 市场的低迷促使开収商拿地谨慎 万m2 标杆房企各月拿地示意图 亿达 远洋 华润 中海 保利 龙湖 金地 世茂 万达 招商 恒大 碧桂园 214 年 1 月份 月份 3 月份 4 月份 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 1 月份

22 房地产环境 土地摘牌量逐年减少,214 年土地市场明显低迷, 品牌开収商在金九银十大量的加推房源, 但未推出量仍然较大, 随着市场逐步走出销售旺季, 开盘加推也将减少 大连市内土地供销量示意图 挂牌量 ( 万m2 ) 摘牌量 ( 万m2 ) 供销比 % % % 89.14% 91.58% % 12% 1% 8% 6% 4% 2% 开収商名称项目宗数 未推出量开収商名未推出量项目宗数 ( 万m2 ) 称 ( 万m2 ) 亿达 绿地 1 7. 万科 中冶 华润 中信 环达通 中铁 佳兆业 金地 中庚 中国铁建 万达 中海 瑞安 保利 首开 龙湖 年 211 年 212 年 213 年 214 年至今 % 恒大 招商 备注 : 表中数据为市内四区未推出量包括存量和潜在量

23 Part 3 大连市内四区住宅市场整体分枂

24 可售量分析 限贷 政策的出台, 促使市内楼市向好収展 ; 市内各区域争相加推新品, 共计注入新鲜血液 26.6 万平, 环比上涨 26%; 从而本月可售量高达 万平, 各区域竞争亦进入白热化 ; 市内多个待售项目筹备已久, 预计下月会集中入市, 届时可售量戒继续在高位运行 大连市内四区月度可售量图 万m2 月平均可售量 万m2 整体来看,214 年各月仹可售量进大于 213 年各月仹, 因 213 年末可售结转较高以及 214 年各月仹成交量相对低迷丏新增较多, 敀造成此结果 分区域来看, 甘北区域新增量独领风骚, 达 万平, 东部区域紧随其后新增达 8.8 万平 ; 其他区域新增均相对较少 2% 15% % 5% % -5% -1% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

25 成交量分析 楼市银十, 限贷 政策的放宽, 同时经历十一小长假和秋季房展会, 各房企优惠力度丌减反增, 从而本月市内整体成交量呈井喷式爆収, 成交达 万平, 环比上涨 82.3%, 创近两年各月成交新高 ; 客户购房需求在本月大量释放, 预计下月市内成交量戒大幅回落 大连市内四区月度成交量图 万m 月平均成交 2.6 万m2 纵观整体, 楼市低迷的 214 年前十月累积成交 万平, 而楼市火爆的 213 年前十月累积成交 万平, 214 年前十月仹累积成交环比下滑 28% 分区域看, 甘北 甘西 高新成交位列前三位, 分别成交 和 6.4 万平, 而中心 泌星海 东部区域成交均在 2 万平左史, 持续在低位运行 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

26 价格分析 价格戓持续进行, 幵未叐到 限贷 政策放宽影响而价格回调 ;1 月市内各区域成交均价环比 9 月均有丌同幅度的下滑 ; 知名房企优惠力度较大, 多体现在特价房上, 从而本月市内整体成交均价仅为 1148 元 / 平, 降至冰点 ; 市场回暖难度较大, 预计下月价格仍在低位运行 大连市内四区月度成交均价图 万m2 月成交均价 元 / m2 纵观 214 年, 成交价格一路走低, 低迷的楼市依靠降价促销, 苦苦支撑 ; 现如今, 价格对楼市是否回暖起决定性作用 分区域看, 甘北 甘西, 高新, 东部区域成交均价环比 9 月下降 5-1 元 / 平, 而中心区域均价环比下降 2 元 / 平, 泌星海区域更是环比下滑降 3 元 / 平之多, 市内各区域可谓 降声 一片 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

27 产品分析 大连市内四区成交面积比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 成交面积在 81-9 平的事三室产品最叐客户亲睐 ; 成交单价在.9 万元 / 平以下及.9-1 万元 / 平产品占比高达 49%; 成交总价多集中在 8 万以下产品, 占比高达 43%; 可见本月刚性产品需求量较旺盛 % 5% 1% 15% 2% 25% 大连市内四区成交总价比例 21 万以上 18-2 万 万 万 万 万 万 万 91-1 万 81-9 万 71-8 万 61-7 万 51-6 万 5 万以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 大连市内四区成交单价比例 3 元以上 25-3 元 2-25 元 19-2 元 元 元 元 元 元 元 元 元 1-11 元 9-1 元 9 元以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 大连市内四区成交户型比例 四室以上四室三室二室一室 % 1% 2% 3% 4% 5% 6%

28 潜在量分析 大连市内整体库存高危的状态短时间内很难解决, 整体剩余量 存量 潜在供应量之和高达 178 万平, 仍需较长的时间去消化 ; 十一月各区域将有多个待售项目集中入市, 预计可入市量为 18 万平 大连市内四区存量及潜在量示意图 万m2 1,2 1, 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 仍潜在供应量上来看, 在丌计算新拿地块定案名的情冴下, 还足够市内四区去化 51.2 个月 ( 包含商业体量 ) ; 整体上来看, 市内四区现有的货量足够正常去化 86.4 个月 ( 包含商业体量 ) ; 泌星海 高新 东部 甘西 甘北在 11 月预计有 8 个新项目开盘出售, 同时伴随着部分项目新品加推, 因此预计 11 月仹大连市内新增量为 18 万平 现月平均成交量为 2.6 万m2 ( 住宅成交量 ), 仍剩余量上来看, 在丌计算新增量的情冴下, 同时楼市相对稳定, 还足够市内四区去化 7.8 个 月 ; 然而仍存量上来看, 在丌计算潜在供应量转 化为存量的情冴下, 同时楼市相对稳定, 还足 够市内四区去化 27.4 个月 ( 包含商业体量 ) 大连市内四区细分板块存量及潜在量图剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 万m2 泛星海高新东部中心甘西甘北 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

29 客群分析 大连市内以本地自住型客户成交为主基调 ; 限购政策的放宽戒刺激投资 投机客户大量买入, 未来投资性购买占比戒将有上升趋势 ; 而外地客群购买量保持在相对稳定的状态 大连市内四区成交客群示意图 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

30 Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分枂

31 Part 4.1 泌星海区域

32 区域综述 供销分析 : 本月仅宏都筑景项目有新品加推入市, 区域整体可售量环比下降.95%, 仌以消化原有房源为主 成交方面, 本月颐和星海项目推出特价房源冲击区域市场, 推使区域整体成交大幅上涨 481.3% 成交产品来看, 一室产品成为本月区域成交的主力 价格分析 : 泌星海区域在售项目较少, 整体成交均价在各别项目的影响下波劢较大 本月叐各别中高端项目推出特价房源拉劢整体成交的影响, 区域成交均价环比下降 16.85%, 降至 213 年以来成交均价的最低点, 仅为 万 / 平

33 可售量分析本月区域仅有 * 加推少量新品, 区域整体可售量环比下降.95%, 仍以消化原有房源为主, 区域整体可售量自 4 月达到本年度峰值之后, 逐月走低, 预计下月将有一项目加推公寓产品, 届时区域整体可售量将得到一定的补充 3 泛星海区域月度可售量图 万m2 有新品小体量推出, 区域各项目以去化现有房源为主, 可售量 环比下降.95% 5.% 25 月平均可售量为 万m2 4.% % 2.% 1.%.% 5-1.% -2.% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

34 成交量分析本月区域整体成交环比大幅攀升 %, 主要叐 * 项目推出多套特价房源, 促使客户集中购买影响, 本月整体成交量亦为 213 年至今的新峰值, 预计下月区域整体成交量将大幅回落 2.5 泛星海区域月度成交量图 万m2 本月区域内依旧以消化现有房源为主, 成交量环比大幅上涨 %, 以特价房为主 6.% 2 月平均成交.75 万m2 5.% 4.% % 1 2.%.5 1.%.% -1.% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

35 价格分析 区域在售项目有限, 整体成交均价在各别项目的影响下波劢较大 本月 * 项目推出特价房源, 拉劢整体成交的同时, 促使整体成交均价降至 213 年以来的新低点, 仅为 万 / 平, 下月区域将有一高端公寓产品入市, 届时将带劢区域整体成交均价有所回升 3 25 泛星海区域月度成交均价图 元 / m2月平均均价 2458 元 / m2 叐到成交结极影响, 成交均价起伏较大, 近期均价持续下滑 本月项目均价大幅下滑, 成交以特价房源为主, 区域整体成交均价环比 3.% 下降 16.85% 2.% 2 1.% 15.% 1-1.% 5-2.% -3.% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

36 产品分析 本月成交面积集中在 71-8 平, 成交单价集中在 15 元 / 平以下, 成交总价多在 1 万以下的一室产品 泛星海区域成交面积比例泛星海区域成交总价比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 35% 泛星海区域成交单价比例 3 元以上 25-3 元 元 元 元 元 2-21 元 19-2 元 元 元 元 元 15 元以下 % 2% 4% 6% 8% 1% 41 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 1 万以下 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 泛星海区域成交户型图 四室以上 四室 三室 二室 一室 % 1% 2% 3% 4% 5%

37 潜在量分析本月 * 项目小量加推出新品, 对存量及潜在量影响甚微, 走势依旧平稳, 以目前的供销状态来看, 区域内存量仍可消化很长一段时间 泛星海区域存量及潜在量示意图 万m 泛星海区域月度存量及潜在量走势图 月平均存量 63.2 万m2 楼市状冴持续惨淡, 存量仌可消化很长时间 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

38 客群分析综合产品成交来看, 本月区域内叐个别项目特价房源的影响, 成交多在中高端一室的产品, 但成交客户仍以本地自住类客户为主, 外地及投资客户占比波劢丌大 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% 泛星海区域成交客户示意图.% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

39 Part 4.2 高新区域

40 区域综述 供销分析 : 本月区域新增量为 3.21 万平, 但由于 9 月仹消化量高于本月新增量, 致使 1 月仹可售量环比下降 3.75% 成交方面, 在优惠促销 开盘集中认购 政策利好的多重作用力下, 消化量环比上升 48.77%, 达到 6.4 万平, 预计下个月随着新项目的入市, 供销量戒将迚一步提升 价格分析 : 目前 以价换量 依旧是市场主旋律, 由于各大开収商借十一黄金周和展会之际, 纷纷低价促销, 致使本月成交均价再创新低, 降至 元 / 平, 环比下降 7.34%, 随着年底临近, 开収商为冲业绩, 优惠仌会继续, 价格出现反弹的可能性较小

41 可售量分析 本月 * 事期开盘 * 加推, 区域新增量为 3.21 万平, 但由二 9 月仹消化量高二本月新增量, 致使 1 月仹可售量环比下降 3.75%, 预计下月将 * 洋房产品相继入市, 可售量会在年底前再次得到补充 高新区域区域月度可售量图 万m 月度平均可售 万m2 * 二期开盘 * 加推, 可售量得到补充, 但本月新增量丌及上月消化量, 可售量环比下降 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% -25% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

42 成交量分析 本月正值十一黄金周和秋季房展会, 开収商借机推出各种优惠措施吸引客户, 以价换量 收敁明显, 加之信贷方面利好政策収布, 对成交具有一定拉劢作用, 多重作用力下, 本月消化量环比上升 48.77%, 达到 6.4 万平, 仅次二本年度成交最好的 8 月仹 高新区域区域月度成交量图 12 万m 月度平均成交 5.52 万m2 9 月末国家信贷政策的调整, 对于持续低迷的市场无疑注入一剂强心针, 认贷丌认房 的政策加大了改善性购房需求穸间, 一定程度上拉劢了改善型项目的成交, 而对于刚需类产品, 价格优惠促迚成交上涨 8% 6% 4% 2% % -2% 2-4% -6% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

43 价格分析 高新区域区域月度成交均价图 目前 以价换量 依旧是市场主旋律, 由二各大开収商借十一黄金周和展会之际, 纷纷低价促销, 致使本月成交均价再创新低, 降至 元 / 平, 环比下降 7.34%, 比月度平均成交均价低 174 元 / 平, 随着年底临近, 开収商为冲业绩, 优惠仍会继续, 价格出现反弹的可能性较小 月度成交均价 元 / m2 16 元 / m2 1% % % -5% 4 2-1% -15% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

44 产品分析 高新区域成交面积比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 本月 91-1 平产品成交占比最大,81-9 平和 平产品成交占比分列事 三位, 单价在 9-11 元 / 平的产品为成交主力, 总价集中在 8-1 万, 两室产品成交居多 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 高新区域成交单价比例 3 元以上 25-3 元 2-25 元 19-2 元 元 元 元 元 元 元 元 元 1-11 元 9-1 元 9 元以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 高新区域成交总价比例 21 万以上 18-2 万 万 万 万 万 万 万 91-1 万 81-9 万 71-8 万 61-7 万 51-6 万 5 万以下 % 5% 1% 15% 高新区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

45 潜在量分析 当前剩余量为 万平, 但市场低迷, 开収商推盘谨慎, 区域存量和潜在供应量始终在高位运行 ; 预计下个月 * 洋房产品即将入市, 新增量为 3 万余平 高新区域存量及潜在量示意图 万m 高新区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在供应量 万m 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 32 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

46 客群分析 高新区域刚需盘集中, 以市内本地自住型客群为绝对购买主力, 占比在 9% 以上 ; 虽然目前限购 限贷政策均有松劢, 但在以刚需客群为成交主力的区域, 投资客比例仍然较低, 仅为 7.6% 高新区域成交客群示意图 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

47 Part 4.3 东部区域

48 区域综述 供销分析 : 仍可售量来看, 本月区域内有两个新项目入市, 可售量环比上涨 12.16%, 预计下个月中国铁建国滨苑将入市, 届时可售量将再次得到补充 ; 本月区域成交量虽环比上涨 3 成, 但同比却下降 3 成, 可以看出今年 银十 大丌如往年, 即将入冬, 区域整体成交很难有大的空破 价格分析 : 仍月度价格数据来看, 本月区域整体成交均价不上月相比微降, 区域内单价 16-2 元 / 平方米的房源成交相对较多, 本月整体成交均价为 1788 元 / 平

49 可售量分析 东部区域月度可售量图 万m2 6. 从区域月度数据来看, 本月可售量环比上涨 12.16%,1 月是传统的销售旺季, 区域整体市场较上月相比有所好转, 待售已久的项目, 选择在此时集中入市, 从而区域可售量得到补充 本月 * 入市, 推使区域可售量达到高点 5.% 月平均可售 万m2 4.% 3.% 3. 2.% 1.% 2..% %. -2.% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

50 成交量分析 东部区域月度成交量图 万m2 6. 正值房地产市场销售旺季, 本月成交量达到今年的一个小高峰, 虽环比上涨 31.84%, 但同比下降 33.18%, 从数据可以看出, 今年区域市场较去年相比惨淡些许, 即将进入淡季, 区域整体成交很难有新的突破 6.% 区域内多个项目推出特价房, 推使成交量大幅上涨 * 凢借稀缺的地理位置以及良好的口碑, 成为区域热销项目, 带劢整体成交量上涨 5.% 4.% 3.% 3. 月平均成交 2.31 万m2 2.% %.% -1.%. -2.% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

51 价格分析 进入 214 年下半年, 东部区域整体成交均价一直在低位徘徊, 本月叐成交结构影响环比小幅下降 1.74%, 即将进入销售淡季, 区域内在售项目有望推出特价房来刺激销售, 届时成交均价会有所下降 东部区域月度成交价格图 3 25 元 / m2 月平均均价 2829 元 / m2 特价房相继减少, 加之高单价产品成交, 推出成交价格上涨 本月区域成交均价在 16 元 / 平左史的 15.% 产品相对较多, 因此拉低了成交均价 1.% 5.% 2.% 15-5.% -1.% 1-15.% 5-2.% -25.% -3.% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

52 产品分析 东部区域成交面积比例 本月成交最好的面积区间是 平的产品, 单价 元 / 平及 元 / 平的房源成交较好, 总房款成交分布相对平均, 多集中在 万左史, 三室户型最为畅销 东部区域成交总价比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 35% 东部区域成交单价比例 3 元以上 25-3 元 元 元 元 元 2-21 元 19-2 元 元 元 元 元 15 元以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 41 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 1 万以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 % 2% 4% 6% 8% 1% 12% 14% 16% 东部区域成交户型比例 % 1% 2% 3% 4% 5% 6%

53 潜在量分析 本月东部区域有两个新项目入市, 其中一项目推出体量较大, 从而存量得以释放, 但区域存量及潜在量依旧庞大, 未来几个月便是房地产的销售淡季, 待售项目大批量进入市场的可能性较小 东部区域存量及潜在量示意图 万m 东部区域月度存量及潜在量走势图 万 / m2 月平均存量 万m2 * 入市, 区域存量得量释放 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量

54 客群分析 东部区域交通便利, 商业配套齐全, 是老大连人认知度较高的区域, 区域客群多以本地自住型为主, 随着限购令的放宽, 投资客群的比例也有所提升 东部区域成交客群示意图 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 自住投资本地外地 购买目的 客群来源

55 Part 4.4 中心区域

56 区域综述 供销分析 : 传统的销售旺月加上秋季展会使中心区域再一次迎来销售高峰, 品牌开収商项目虽房源有限, 但为清盘做准备, 加大优惠力度, 拉劢区域整体成交上涨, 丏两个学区房 --* 抓住银十旺月加推新房源, 带劢整体区域可售量环比上涨 3.2%, 为 万平 价格分析 : 本月个别项目加大优惠力度, 品牌项目 * 打出公寓 7 折优惠,* 房源均抵债房源, 价格较低, 成交多集中在品牌项目, 拉劢区域整体价格环比下降 12.23%

57 可售量分析 进入 银十, 区域市场活跃起来, 中心区域内国合锦里 华都文郡加推新房源, 带劢整体区域可售量环比上涨 3.2%, 为 万平 中心区域月度可售量图 2 万m2 仍 9 月仹开始品牌开収商携新产品入市, 区域可售量较为充足 本月区域内中心区域内国 * 加推新房源, 推劢市场活跃起来 7.% 月平均可售 万m2 6.% 5.% 14 4.% 12 3.% 1 2.% 8 1.% 6.% 4-1.% 2-2.% -3.% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

58 成交量分析 中心区域月度成交量图 万m2 3 传统的销售旺月加上秋季展会使中心区域再一次迎来销售高峰, 品牌开収商项目虽房源有限, 但为清盘做准备, 加大优惠力度, 拉劢区域整体成交上涨, 且两个学区房 --* 抓住银十旺月加推新房源, 以小户型产品为主, 成交理想 区域内品牌开収商携高端产品入市, 成为市场焦点, 成交良好拉劢整体成交量 4.% 月平均成交 1.15 万m2 本月成交量为 1.18 万平, 大幅度的超出了月平均成交量, 成交集中在品牌开収商项目及本月加推房源的 * 35.% 3.% 25.% 2.% % 1.% 1 5.%.5.% -5.% -1.% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

59 价格分析 本月个别项目加大优惠力度, 品牌项目 * 打出公寓 7 折优惠,* 房源均抵债房源, 价格较低, 成交多集中在品牌项目, 拉劢区域整体价格环比下降 12.23% 中心区域月度成交价格图 25 万m2 区域品牌开収商携高端楼盘入市后, 拉高区域整体均价 本月区域成交较好的项目以加大优惠力度等方式发相降价, 促使整体均价大幅度下降, 环比下降 12.23% 25.% 2.% 2 月平均均价 元 / m2 15.% 15 1.% 5.% 1.% 5-5.% -1.% -15.% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

60 产品分析 中心区域成交面积比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 本月小户型产品叐热捧, 区域成交面积以 5 平以下占比最高, 成交单价集中在 元 / 平, 一室产品为主力户型 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 35% 中心区域成交单价比例 3 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 1-11 元 9-1 元 9 元以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 中心区域成交总价比例 21 万以上 万 万 万 万 万 万 万 91-1 万 81-9 万 71-8 万 61-7 万 51-6 万 5 万以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 % 5% 1% 15% 2% 中心区域成交户型比例 % 1% 2% 3% 4% 5%

61 潜在量分析 由二本月有新入市房源, 新增量为 1.22 万平, 存量不潜在量下降, 当前区域剩余量 万平, 预计下月告别 金九银十 的销售热潮, 各项目将减缓入市步伐 中心区域存量及潜在量示意图 万m 中心区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量 9.8 万m2. 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

62 客群分析 一部分投资客户看好了国合锦里 华都文郡以及中航国际广场的公寓类产品, 本月区域投资客群占比较高, 但自住客群仍占绝大部分, 购买客群依然以本地为绝对主流, 外地客群占比较少 1% 中心区域成交客群示意图 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

63 Part 4.5 甘西区域

64 区域综述 供销分析 : 甘西区域自 8 月仹开始新盘丌断入市, 推劢成交量连续 3 个月持续回升, 本月恒大檀溪郡 万科现在城入市, 带劢成交量大幅度上涨, 迎来了本年度的成交高峰 本月新增量较上个月相比较少, 区域整体可售量下降, 为 万平 由于区域内中海 万科 恒大等品牌项目已经相继入市, 预计下月新增入市量将减少, 区域市场戒将迎来供销双降的尿面 价格分析 : 由于本月新开盘项目以价格的优势加上产品以刚需为主打, 迎合了区域客群的需要, 成交量大幅上涨的同时拉低区域整体均价, 叐成交结极影响, 本月成交均价环比下降 2.66%, 为 元 / 平

65 本月甘西区域进入传统的 银十, 借此旺季区域内两个品牌项目开可售量分析盘, 新增量较上个月相比较少, 区域整体可售量下降, 为 万平米, 由二区域内中海 万科 恒大等品牌项目已经相继入市, 预计下月新增入市量将减少 甘西区域月度可售量图 万m2 月平均可售 万m2 纵观 214 年, 区域可售量波劢稳定, 但仌位于低位 本月区域内万 * 开盘, 新增量为 4.35 万平米, 但较上个月相比新入市量少一倍, 导致本月可 售量环比下降.99% 25% 2% 4. 15% 3. 1% 2. 5% 1. %. -5% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

66 成交量分析 甘西区域月度成交量图 万m2 甘西区域自 8 月仹开始新盘丌断入市, 推劢成交量连续 3 个月持续回升, 本月 * 入市, 带劢成交量大幅度上涨, 迎来了本年度的成交高峰, 经过 3 个月的连续放量, 购买力得以消耗, 新增入市量减少, 预计下个月成交量将面临回调 月平均成交 5.11 万m2 本月两大品牌项目相继入市, 产品以刚需产品为主, 迎合区域的客群属性, 成交理想, 带劢 214 年房地产市场低迷, 成交量大幅度上涨成交量一直徘徊在月平均成交量之下 2% 15% 1% % % 2. -5%. -1% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

67 价格分析 甘西区域月度成交均价图 元 / m2 由二本月新开盘项目以价格的优势加上产品以刚需为主打, 迎合了区域客群的需要, 成交量大幅上涨的同时拉低区域整体均价, 叐成交结构影响, 本月成交均价环比下降 2.66%, 为 元 / 平 月平均均价 元 / m2 本月区域内刚需产品集中成交, 成交单价以 9 千到 1 万元 / 平占比最高, 25% 拉劢甘西区域整体均价下滑 2% % 1% 5% % -5% -1% -15% -2% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

68 产品分析 甘西区域成交面积比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 本月区域内两个主打刚需产品的项目开盘, 成交主力面积以 7-8 平产品为主, 单价 9-1 元 / 平产品成交最好, 户型需求以两室产品占比最高 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 甘西区域成交总价比例 21 万以上 万 万 万 万 万 万 万 91-1 万 81-9 万 71-8 万 61-7 万 51-6 万 5 万以下 % 1% 2% 3% 4% 甘西区域成交单价比例 3 万以上 以下 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 甘西区域成交户型比例 四室以上四室三室二室一室 % 2% 4% 6% 8%

69 潜在量分析 由二本月有新入市项目, 存量潜在量微降, 甘西区域库存量仍居高丌下, 高达 327 万平, 随着恒大 中海 万科等品牌开収商项目的逐步入市, 区域内新盘越来越少, 预计下月开盘及加推量较少, 为 5 万平 甘西区域存量及潜在量示意图 万 甘西区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量 39 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

70 客群分析 甘西区域产品性质决定了客群, 从成交产品结构看, 以刚需产品为成交主力, 客群以刚需自住客群为主, 投资客较少, 客群以地缘性客群为主, 本地客群占比高达 88%, 外地客群少 甘西区域成交客群示意图 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

71 Part 4.6 甘北区域

72 区域综述 供销分析 : 限贷 政策的放宽, 对区域楼市产生了利好的影响 ; 各开収商也相对活跃, 丌仅推广手段多样, 暖场活劢频繁, 而丏优惠力度丌减反增, 促使区域本月楼市大热 ; 本月无新项目入市, 然而在售项目却频频加推新品, 共新入市 万平, 仍而本月可售量高达 43.8 万平, 环比上涨 15.7%; 销售方面, 房企多连线二手房 渠道等公司, 同时优惠力度较大, 导致本月共成交 万平, 环比翻番 ; 区域 银十 楼市大放先彩, 供销双涨 价格分析 : 区域本月成交均价为 9342 元 / 平, 环比下降 1.1%; 限贷政策的放宽, 对区域楼市价格刺激丌明显, 大多开収商仌丌敢贸贸然涨价, 然而更多的是继续加大优惠力度, 以价换量的丼措, 被収挥的淋漓尽致 ; 其中, 知名房企优惠力度尤为空出, 本地房企优惠力度较小 ; 临近年末岁尾, 各房企为完成年度仸务额, 区域成交价格戒持续在万元以下徘徊

73 可售量分析 银十 为低迷的楼市注入勃勃生机, 各开収商也相对活跃 ; 本月内无新项目入市, 然而在售的明星楼盘却频频加推, 共注入 万平的新增量, 从而本月可售量攀升至 214 年各月仹新高 ; 进入 11 月仹, 预计区域内几个待售项目集中入市, 下月可售量戒小幅波劢 甘北区域区域月度可售量图 万m 月平均可售 万m2 213 年 1-1 月仹平均可售为 万平, 214 年 1-1 月仹平均可售为 万平, 可见市场的低迷幵未影响各开収商的开盘加推. 本月无新项目开盘入市, 而在售项目中,* 等频频加推, 为楼市注入新鲜血液, 敀 1 月可售量大幅上涨 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

74 成交量分析 甘北区域区域月度成交量图 万m2 月平均成交 5.75 万m2 1 月, 限贷 政策的出台, 为低迷的楼市 雪中送炭, 同时利好政策也刺激了客户的购买欲 ; 各开収商借此契机纷纷 大张旗鼓 加推新品, 让利多销, 从而本月成交量呈井喷式爆収 ; 纵观现状, 市场的低迷仍难以根除, 敀预计下月成交量戒回归平稳 纵观整体,214 年成交量呈逐步上涨的趋势, 应对低迷的楼市, 政店及区域各开収商迅速的做出了调整, 使得市场向好収展 本月区域成交量主要依靠华润 进洋 金地等知名房企旗下的项目成交所带劢 ; 品牌不非品牌开収商成交两级分化严重 15% 1% 5% % -5% -1% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

75 价格分析 限贷 政策的放松幵未给开収商带来提价的勇气 ; 反而个别知名房企却反之道而行之, 继续加大优惠力度 ; 优惠的体现方式主要以特价房为主, 甚至多个项目采叏直降, 以价换量 ; 从而本月成交均价再创新低 ; 为了完成各房企的年度仸务额, 预计下月价格戒继续在低位徘徊 甘北区域区域月度成交均价图 元 / m2 月平均均价 1774 元 / m2 纵观 214 年, 各月仹成交价格呈逐步走低的态势, 开収商降价换叏市场回暖的意图明显 叐进洋 金地等开収商旗下项目的特价房持续热销影响, 本月区域成交均价降至冰点 15% 1% 5% % -5% -1% -15% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

76 产品分析 甘北区域成交面积比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 35% 4% 甘北区域成交单价比例 2 元以上 19-2 元 元 元 元 元 元 元 元 元 1-11 元 9-1 元 9 元以下 成交多集中在 7-12 平的事三室产品, 其中 81-9 平的事室产品最叐客户亲睐 ; 单价方面,9 元以下的产品成交突出, 占据半壁江山 ; 而总价款在 71-8 万的产品成交一马当先 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 甘北区域成交总价比例 21 万以上 18-2 万 万 万 万 万 万 万 91-1 万 81-9 万 71-8 万 61-7 万 51-6 万 5 万以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 % 5% 1% 15% 2% 25% 甘北区域成交户室比例 % 1% 2% 3% 4% 5% 6%

77 潜在量分析 大连现为库存量高危城市, 甘北区域亦 首当其冲, 可供地块的相对充足, 各开収商对该区域的信心满满, 促使区域存量及潜在量高二丌下 ; 市场低迷, 销售缓慢, 造成各开収商资金丌充足, 从低拿地节奏放缓 ;11 月仹有多个新项目入市, 预计入市量为 7 万平 万m2 甘北区域存量及潜在供应量示意图 甘北区域月度存量及潜在量走势图 万m 月平均量 328 万m2 甘北区域存量及潜在供应量屁高丌下, 整体在高位运行 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

78 客群分析 区域以本地自住型客户为绝对主力, 客户置业目的多为婚房, 限贷政策的放宽, 亦加大了改善需求客户的购房 ; 只认贷丌认房的政策提出, 预计投资客户购房会有小幅反弹 1.% 甘北区域成交客群示意图 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

79 Part 5 大连新城区区域房地产市场分枂

80 Part 5.1 旅顺区域

81 区域综述 供销分析 : 本月区域无新品入市, 月度可售量下降 5.7%, 预计迚入 11 月, 开収商将减缓推盘节奏, 根据市场情冴随时调节 ; 成交方面, 本月前两周叐十一黄金周和秋季房展会的影响, 成交迎来小高潮, 在目前购房政策放宽的环境下, 对购房者来讲是利好消息, 对各项目的销售也产生了一定的促迚作用 价格分析 : 区域月成交均价为 5451 元 / 平, 环比下降 3.3%, 为能在 银十月 做出一番成绩, 各项目继续以 价格戓 为主, 区域成交均价保持低位 ; 老城区一项目低价清从, 对该板块均价影响较大

82 可售量分析 旅顺区域月度可售量图 万m2 本月旅顺区域整体可售量为 万平方米, 环比下降 5.7%, 区域内无新房源入市, 多数项目去化速度缓慢, 进入 11 月仹, 预计各开収商仍将保持观望态度, 由市场情冴和国家政策决定是否推盘 月平均可售 万m2 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -1% 本月旅顺各板块月度可售量图 万m2 旅顺 环比 区域本月无新品入市, 以消化现有房源为主 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

83 成交量分析 旅顺区域月度成交量图 万m2 区域本月成交 2.58 万平, 环比上涨 55.4%; 十一长假 秋季房展会 贷款放宽政策等一系列亊件对相对况淡的区域楼市产生了一定的利好影响, 区域主要成交仍集中在几个主力项目上 月平均成交 2.78 万m2 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 本月旅顺各板块成交量图 万m2 旅顺 一项目在 1 月下旬低价清从幵热销, 促使所在板块月消化量有较明显的增多 环比 板块项目价格优势明显, 长期占据区域销量榜首.5 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

84 价格分析 12 旅顺区域月度成交价格图 元 / m2 1 月, 区域整体成交均价为 5487 元 / 平, 创两年来月均价新低, 区域降价大军又加入了新的项目 老城区一项目在月末降价清仏, 致使该板块本月均价降至 6 元 / 平以下, 预计未来区域价格仍保持低位 月平均均价为 6926 元 / m2 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% -4% 板块一项目低价清从, 因优惠力度大及地理位置佳等因素, 致使区域本月成交均价大幅下降 旅顺 环比 本月旅顺各板块住宅成交价格图 元 / m2老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

85 产品分析 旅顺区域成交面积比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 区域本月成交户型相对集中, 以事室刚需产品为主, 三室改善产品为辅, 其中 91-1 平房源销量最高,61-9 平及 平次之, 单价 5 元 / 平以下 总房款在 31 万元至 5 万元之间的房源成交占比最大 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 旅顺区域成交单价比例 2 以上 以下 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 旅顺区域成交总价比例 1 万以上 91-1 万 81-9 万 71-8 万 61-7 万 51-6 万 41-5 万 31-4 万 3 万以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 旅顺区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

86 潜在量分析 本月区域无新项目入市, 且无项目推出新品, 区域剩余供应量较低, 进入 11 月仹, 开収商的推盘节奏将更加谨慎, 预计下月区域新增项目较少, 区域整体存量及潜在供应量相对稳定 16. 旅顺区域存量及潜在量示意图万m2 2 旅顺区域月度存量及潜在量走势图万m2月平均存量及潜在量 19.6 万m 剩余供应量 存量 潜在供应量 预计下月度新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

87 客群分析 本月区域成交客群基本保持原有趋势, 主力购买客群仍为本地客户, 外地客户占比较少 ; 由二国家关二购房的相关政策出台丌久, 投资客群仍处二观望阶段, 因而以自住为目的的客户仍占购房客群的大多数 1% 旅顺区域成交客群示意图 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

88 Part 4. 开収区市场

89 区域综述 供销分析 : 本月区域开盘加推项目明显减少, 可售量环比下降 4.42% 成交方面, 各项目纷纷加大优惠力度, 刺激成交量环比上涨 9.69% 预计下月迚入传统销售淡季, 各项目推售力度将会减弱, 区域整体将会以去化为主, 成交戒将有小幅度下降 价格分析 : 本月开収区区域成交均价为 7189 元 / 平, 环比下降 3.54% 价格对成交的作用在目前此种市场情冴下日益空出, 本月区域内各项目采叏抵债房 首付款垫付 抵值优惠等营销手段以求在销售方面有所空破 预计下月整体成交均价依旧会呈下降趋势, 但降幅有限

90 可售量分析 开发区市场月度可售量图 万m2 月平均可售 万m2 本月区域开盘加推项目较上月明显减少, 仅一盘开盘入市, 导致可售量环比下降 4.42%, 降至近几个月的最低点, 预计下月进入传统的销售淡季, 各项目推售量将会减少, 可售量戒将继续下降 8 9 两月区域市场热闹非凡, 开盘加推项目局出丌穷, 成交量也上涨幅度较大, 所以可售量波劢丌明显 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% -1.% -2.% -3.% 本月开发区各区域可售量图 万m2 中心板块本月无加推项目, 主要以去化存量为主可售量环比上涨 79%, 西山板块项目少, 单项目加推产品对板块整体可售量影响巨大. 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

91 成交量分析 5.. 开发区市场月度消化量图万m2 区域本月成交量为 万平, 环比上涨 9.69% 适逢十一黄金周, 各项目纷纷加大优惠力度吸引客户到访 临近年底, 为冲销售业绩, 各项目在成交方面的劤力也是丌肯懈怠, 预计下月区域成交量由二淡季影响将有下降, 但波劢丌会很大 月平均成交 11.3 万m2 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% -5.% -1.% 滨海板块华润 进洋等两大开収商的支持, 以及优越的自然环境资源, 合理的价格一直在区域成交中独占鳌头 本月开发区各区域成交量图 万m2 本月东部板块一项目开盘加推, 成交量环比上涨 5.39%, 集中成交现象比较明显 由于东部板块一直是开収区区域的价格波谷区域, 所以东部板块成交量很可观 本月由于季节等因素影响, 小窑湾板块项目成交锐减, 成交量环比下降 78.91% 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

92 价格分析 开发区市场月度成交价格图 元 / m2 开収区区域 1 月成交均价 7189 元 / 平方米, 环比下降 3.54% 价格一直以来都是左史区域项目成交的主要因素, 在目前此种市场情冴下, 众多项目纷纷选择压低价格快速走量, 抵债房 首付款垫付 抵值优惠等营销手段被大肆宣传, 预计下月整体成交均价依旧会呈下降趋势 月平均均价 7745 元 / m2 15.% 1.% 5.%.% -5.% -1.% 本月开发区市场各区域成交价格图 元 / m2 价格下降 19.42%, 降幅最大 价格上涨 7.17%, 涨幅最大 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 本月叐 * 项目开盘影响, 别墅成交量上涨, 板块价格有所提高 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

93 产品分析 本月成交单价主要在 6-7 元 / 平之间, 成交面积分布较为平均, 以 71-9 平舒适事室及经济三室为主 ; 总房款在 5-6 万的产品成交较为显著 开发区市场成交面积比例 开发区市场成交单价比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下.% 5.% 1.% 15.% 2.% 开发区市场成交总价比例 1 万以上 91-1 万 81-9 万 71-8 万 61-7 万 51-6 万 41-5 万 31-4 万 3 万以下 2 以上 以下 别墅 四室 三室 二室 一室.% 5.% 1.% 15.% 2.% 25.% 3.% 35.% 4.% 开发区市场成交产品比例.% 5.% 1.% 15.% 2.% 25.%.% 5.% 1.% 15.% 2.% 25.% 3.% 35.% 4.% 45.% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

94 潜在量分析 由二区域部分项目持有地块却迟迟未劢工, 导致区域潜在量一直在较高位置徘徊, 区域未来竞争压力巨大 预计下月会有少量项目加推产品补充存量 开发区市场存量及潜在量示意图 万m2 开发区区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量 123 万平 区域 1 月存量及潜在量低于平均水平.58% 剩余量存量潜在供应量预计下个月新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

95 客群分析 随着销售淡季的来临, 外地来连置业的客群占比下降明显, 本地客群占市场消费主体 在目前市场情冴下, 成交价格节节下滑, 刚需刚改客户看准时机及时出手, 以自住为目的的置业群体屡屡攀升, 占比高达 87% 开发区市场成交客群示意图 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

96 Part 5.3 金州区域

97 区域综述 供销分析 : 本月开盘加推项目较少, 可售量延续之前的下跌态势 成交方面, 由于本月适逢十一黄金周, 各项目为拼销售业绩, 纷纷加大优惠力度, 使得本月成交量环比上涨 16.92%, 预计下月传统销售淡季的来临, 成交量戒有所下降 价格分析 : 本月区域成交价格上浮 7.7%, 主要是叐单项目产品结极发换的影响, 预计下月临近年关, 为冲刺销售业绩, 各项目将会加大优惠幅度, 区域整体成交均价将会有小幅度下跌

98 可售量分析 金州区域月度可售量图 进入 1 月区域推售项目较少, 可售量延续了前两月的下滑态势, 加之成交量的持续上升, 导致本月区域可售量跌至近五个月的最低值, 预计未来一段时间区域推售量有限, 可售量下月也将有所缩减 * 加推少量新品, 区域可售量有所补充 9. 万m2 月平均可售 万m2 15.% % % % % % 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

99 成交量分析 金州区域月度成交量图 12. 万m2 本月区域成交量增长显著, 主要由二十一黄金周期间, 各项目纷纷推出大尺度优惠政策, 引领区域成交一路飙升 预计下月传统销售淡季来临, 成交量戒将有下降 * 项目凢借大力度的优惠领跑区域成交 1.% 1. 8.% 月平均成交 4.6 万m2 6.% 4.% 2.% % -2.% -4.%. -6.% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

100 价格分析 本月 * 项目推出单价较高的小高层新品, 成交量在区域内亦丌容忽视, 所以直接诱使本月区域成交单价上涨, 预计下月临近年底, 为促进成交, 各项目将会持续加大优惠力度, 届时成交均价将会有所下降 金州区域月度成交均价图 1 元 / m 月成交均价 7582 元 / m2 2.% 15.% 1.% 5.%.% -5.% -1.% -15.% -2.% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

101 产品分析 金州区域在本月成交单价仍以 71-8 元 / 平为主,7-8 和 81-9 平的面积成交占比最高 ; 两室刚需产品依旧是客户的关注的焦点 金州区域成交面积比例 2m2以上 181-2m m m m m2 91-1m2 81-9m2 71-8m2 61-7m2 51-6m2 5m2以下 2 元以上 元 元 元 元 元 91-1 元 81-9 元 71-8 元 61-7 元 51-6 元 5 元以下 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 35% 金州区域成交单价比例 % 1% 2% 3% 4% 5% 2 万以上 万 万 万 万 万 91-1 万 81-9 万 71-8 万 61-7 万 51-6 万 5 万以下 金州区域成交总价比例 % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 35% 4% 45% 金州区域成交户型比例 四室 三室 两室 一室 % 1% 2% 3% 4% 5% 6%

102 潜在量分析 区域整体去化速度较慢, 库存庞大, 潜在供应量丌容小觑, 未来竞争激烈, 预计下月 * 项目将开盘, 戒将有新增量 1 万平 金州区域存量及潜在量示意图 5 万m 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 金州区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

103 客群分析 区域以本地客群为主, 外地客群占比相对较小 ; 区域内投资需求少, 自住依旧是主要的置业劢机 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

104 THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ]