PowerPoint 演示文稿

Size: px

Start display at page:

Download "PowerPoint 演示文稿"

扎勘能
5 years ago
Views:

1 2015 年 9 月大连房地产市场分析报告 ( ) 大连新峰地产市场研究部

2 全市及各区销售面积 / 额排行全市营销活动监测宏观经济 / 政策动态全市土地市场运行情况全市商品住宅市场运行情况新峰观点相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市七区行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 如需更精准精确的市场, 请致电

3 楼市概述供销双降, 金九难觅政策利好频现, 预计下月销售量回升营销活动营销活动有所增加新开盘项目减少, 小量加推为主政策利好政策频出公积金商贷购买首套房首付均下降土地前流拍地下停车场用地成交第四季度难反转商品住宅持续高位释放后, 供销均下降, 金九爽约预计下月销售量将回升

4 土地市场供应成交数字楼市 2015 年 9 月土地市场主要数据一览表环比同比宗数 % -67% 占地面积 ( 万m2 ) % -81% 建筑面积 ( 万m2 ) % -82% 宗数 % -50% 占地面积 ( 万m2 ) % -80% 建筑面积 ( 万m2 ) % -82% 商品住宅市场 2015 年 9 月商品住宅市场主要数据一览表环比同比新增供应面积 ( 万m2 ) % -86% 销售面积 ( 万m2 ) % 19% 存量 ( 万m2 ) % -2% 商品住宅销售排行 2015 年 9 月商品住宅销售排行一览表第一位第一位名称销售面积 ( 万m2 ) 名称销售额 ( 亿元 ) 9 月项目中海天赋山 1.78 中海天赋山月开发商远洋 3.78 远洋 3.37

5 图解楼市

6 PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行全市开发商销售面积 / 额排行全市商品住宅项目销售面积 / 额排行各区商品住宅项目销售面积 / 额排行

7 9 月全市商品住宅项目销售面积销售额排行 9 月排行榜呈现两个特征, 一是金州新区的项目重新回归主力, 与甘井子区各有 4 个项目上榜二是大品牌开发商再次成为排行榜的绝对主力在销售面积排行榜中, 上榜项目的销售产品以刚改为主, 改善类产品也表现较好, 是销冠项目的主销面积段, 而刚需产品占比并不高聚美东湾项目是排行榜中唯一的本地开发商, 开盘畅销上榜全市七区商品住宅项目销售面积排名全市七区商品住宅项目销售额排名单位 : 万m2 排名单位 : 亿元中海天赋山中海天赋山 2.15 远洋红星海世界观万科金域华府 1.26 聚美东湾亿达春田 1.18 华润海中国亿达普罗旺斯 1.12 远洋荣域远洋红星海世界观 1.10 亿达普罗旺斯远洋荣域 1.10 远洋钻石湾远洋钻石湾 1.02 万科金域华府万科蓝山 1.01 金地檀溪华润星海湾壹号 1.01 亿达春田华润海中国 0.90

8 9 月全市品牌开发商销售面积销售额排行 9 月品牌榜中, 远洋已经连续第三个月占据两个榜单的榜首位置, 但销售面积和销售额均有了近五成的降幅上月落榜的大品牌开发商中, 除万达继续落榜外, 恒大中海已开始回归, 大品牌再度成为排行榜的绝对主力聚美品牌是本月的一大亮点, 是排行榜中唯一的凭借单盘上榜的品牌, 且为本地开发商全市七区商品住宅品牌销售面积排名全市七区商品住宅品牌销售额排名单位 : 万m2 排名单位 : 亿元远洋远洋 3.37 万科万科 3.35 华润华润 2.95 亿达亿达 2.93 中海中海 2.51 金地金地 1.44 聚美龙湖 1.30 中航中航 1.18 恒大恒大 1.14 明和聚美 0.87 注 : 明和旗下为青国青城和知润山项目, 聚美旗下为聚美东湾项目

9 9 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行中山区西岗区沙河口区甘井子区排名项目销售面积 ( m2 ) 项目销售额 ( 万元 ) 1 龙湖水晶郦湾 4473 南山首府中信海港城 3181 龙湖水晶郦湾南山首府 2909 保利天禧保利天禧 2844 中信海港城绿城九龙仓桃源里 2162 绿城九龙仓桃源里香水湾 2638 香水湾南娄海景中心 345 惠君庭润德北京公园 275 润德北京公园悦泰福里 231 南娄海景中心惠君庭 211 悦泰福里中海天赋山中海天赋山中航国际广场 5102 华润星海湾壹号华润星海湾壹号 3576 中航国际广场华业玫瑰东方 2932 华业玫瑰东方国运壹号 2929 国运壹号远洋荣域万科金域华府远洋钻石湾 9857 亿达春田万科金域华府 9577 远洋荣域金地檀溪 8937 远洋钻石湾亿达春田 8754 金地檀溪 8692

10 9 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行高新园区旅顺口区金州新区排名项目销售面积 ( m2 ) 项目销售额 ( 万元 ) 1 亿达普罗旺斯亿达普罗旺斯海逸诺丁山 5634 浦项道浦项道 5217 恒大御景湾大华锦绣华城 5187 大华锦绣华城恒大御景湾 5106 海逸诺丁山中庚香海金鼎 3592 华发新城华发新城 3437 中铁琥珀湾北城佳园 1662 中庚香海金鼎亿达第一郡 1628 亿达第一郡东方戴维营 1614 龙惠万嘉远洋红星海世界观远洋红星海世界观聚美东湾华润海中国华润海中国聚美东湾万科城 7322 万科城乾豪新界 5891 亿锋广场 4954

11 PART 2 全市营销活动监测全市营销活动汇总分析热点项目营销活动全市开盘 / 加推项目汇总分析热点项目开盘 / 加推情况调研分析

12 营销活动分析 9 月份营销活动数量略高于上月, 其中开盘加推项目推荐类活动的增加幅度比较明显开盘加推活动主要集中在甘井子区和金州新区客户维系类开盘加推类项目推介类客户维系类活动较上月有所增加, 各种形式的讲座以及 DIY 类活动开展较为频繁开盘加推类活动增加幅度明显, 除聚美东湾华润考拉住区二期开盘外其他均为加推, 以甘井子区和金州新区的项目为加推主力项目推介以样板间开放和交房为主, 甘井子区和沙河口区的项目比较集中, 如金地檀溪万科金域华府和恒大帝景星海融汇莲花湾等项目

13 重点项目开盘加推情况 9 月份共有 12 个项目进行开盘 / 加推加推项目多集中于甘井子区和金州新区, 新开盘的项目仅聚美东湾华润考拉住区二期, 这两个项目的销售价格低于区域平均水平, 销售情况良好 ; 悦丽海湾三期洋房全部销售 ; 开发区金石滩板块的鲁能优山美地远洋假日养生庄园均推出洋房新品, 但在区域市场环境整体不乐观的情况下, 销售情况差强人意序号时间项目区域开盘加推推盘量产品成交均价 ( 元 / m2 ) 1 9 月 5 日御园沙河口区加推 48 套高层推盘优惠 70 平以下,2 万抵特价房 ; 平之间,3 万抵特价房销售率 23% 2 9 月 5 日恒大御景湾高新园区加推 60 套高层优惠 2 万认筹金抵 85 折 32% 3 9 月 5 日大连天地悦丽海湾高新园区加推 24 套洋房优惠 5 千抵 300 元 / 平 100% 4 9 月 12 日华润置地广场甘井子区加推 36 套小高层万抵 4 万 47% 5 9 月 12 日万科金域华府甘井子区加推 52 套高层渠道优惠 % 6 9 月 12 日聚美东湾金州新区开盘 480 套小高层高层高层 6100 小高层 6300 认筹 1 万优惠 300 元 / 平 25% 7 9 月 19 日华润考拉住区甘井子区开盘 341 套注 : 该部分项目数据为调研数据高层多层高层 8600 多层万抵万额外减 1000 元 / m2 ; 老带新 4 奖励 8 9 月 19 日万科城金州新区加推 136 套高层万抵 3 万 30% 9 9 月 19 日乾豪新界金州新区加推 60 套高层 6700 全款减 200 元, 贷款减 180 元 10 9 月 19 日鲁能优山美地金州新区加推 135 套洋房 6400 全款 97 贷款 98 折 30% 11 9 月 26 日中国铁建青秀蓝湾甘井子区加推 80 套高层 9600 高层 2.5 万抵 5 万 ; 小高层 3 万抵 6 万 12 9 月 26 日远洋假日养生庄园金州新区加推 480 套洋房 5800 认筹 1 万减 100 元 / m2 4% 33% 8% 11%

重点项目开盘聚美东湾销售率 25%, 销售情况较好开盘时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价 ( 元 / m2 ) 优惠信息面积区间 2015 年 9 月 12 日高层 :A3 A6; 小高层 A4 A5 A8 A9 A10 A11 480 套 118 套多层高层小高层小高层 6300 元 / m2高层 6100 元 / m2 认筹 1 万优惠 300 元 / 平 ; 贷款

14 重点项目开盘聚美东湾销售率 25%, 销售情况较好开盘时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价 ( 元 / m2 ) 优惠信息面积区间 2015 年 9 月 12 日高层 :A3 A6; 小高层 A4 A5 A8 A9 A10 A 套 118 套多层高层小高层小高层 6300 元 / m2高层 6100 元 / m2 认筹 1 万优惠 300 元 / 平 ; 贷款 100 元 / 平, 全款 300 元 / 平平面积 ( m2 ) 户室供应套数占比 73.6 两室两厅一卫 % 74.2 两室两厅一卫 44 9% 76.7 两室两厅一卫 44 9% 80.9 三室两厅一卫 % 82.1 三室两厅一卫 44 9% 83.3 三室两厅一卫 44 9% 89.9 三室两厅一卫 44 9% 三室两厅两卫 44 9% 合计 %

15 重点项目开盘聚美东湾价格创区域新低, 且各户型均有赠送, 赠送率高达 10% 开盘时间现场客户到访客户分析 2015 年 9 月 12 日认筹总数 392 组客户, 开盘当天到访 600 人左右多为周边及开发区客户, 以刚需客户为主 ; 年龄多在岁之间 ; 居住区域多为开发区的地缘性客户 73 m2两室两厅一卫 82 m2三室两厅一卫

16 重点项目开盘华润考拉住区 ( 二期 ) 销售率 33 %, 销售良好加推时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价 ( 元 / m2 ) 2015 年 9 月 19 日高层 5# 楼,20 层,3 个单元 160 套 ; 多层 14# 楼,7 层, 只开 1 单元,21 套 181 套 113 套高层高层 8600 元 / 平 ; 多层元 / 平优惠信息 1 万抵 4 万 ; 当天成交 95 折 ; 面积区间 m2 面积 ( m2 ) 户型供应套数占比 ( 约 ) 50 一室一厅一卫 47 26% 70 两室两厅一卫 47 26% 80 两室两厅一卫 87 48% 合计 %

17 价格低, 刚需户型为主, 客户接受度高重点项目开盘华润考拉住区 ( 二期 ) 加推时间现场客户到访客户分析 2015 年 9 月 19 日前期共认筹 155 组, 实际到访约 200 人,100 组客户, 现场摆放 240 张椅子二手房带客量大客户年龄跨度较大, 为岁, 单身两口三口之家均有由于价格便宜, 客户接受度高 ; 二手房人员购买亦较多 50 平一室两厅一卫 80 平两室两厅一卫

报广投放情况节假日并未拉升报广投放量, 本月投放量环比下降, 投放区域以甘井子为首, 占总投放量的 37%, 金州新区中山区高新园区沙河品区四区投放量较平均本月报广投放诉求以形象优惠促销及活动为主 250 200 211 202 180 150

较上月减少 15 条, 环比下降 11% 硬广投放随之减少至 64 条 5.51% 16.54% 1.37% 14.96% 0.00% 11.81% 45% 40% 35% 30% 41% 投放诉求以形象类为主 14.17% 37.

18 报广投放情况节假日并未拉升报广投放量, 本月投放量环比下降, 投放区域以甘井子为首, 占总投放量的 37%, 金州新区中山区高新园区沙河品区四区投放量较平均本月报广投放诉求以形象优惠促销及活动为主投放总量硬广投放量连续两月报广投放量下降, 本月报广投放总数为 127 条, 较上月减少 15 条, 环比下降 11% 硬广投放随之减少至 64 条 5.51% 16.54% 1.37% 14.96% 0.00% 11.81% 45% 40% 35% 30% 41% 投放诉求以形象类为主 14.17% 37.01% 25% 20% 19% 20% 投放量以甘井子区为首中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区旅顺口区金州新区普湾新区保税区长海县瓦房店庄河 15% 10% 5% 0% 9% 4% 3% 2% 2% 0% 产品活动开盘信息销售状态新品上市形象优惠促销价格信息附加值

19 PART 3 宏观政策 / 经济动态宏观政策宏观经济大连经济 / 政策大连规划

20 宏观政策动态住建部财政部央行 : 公积金贷款新政首套还清后再购房首付比例降至 2 成对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭, 为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的, 最低首付款比例由 30% 降低至 20% 北京上海广州深圳可在国家统一政策基础上, 结合本地实际, 自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例本通知自 2015 年 9 月 1 日起执行新峰观点 : 贷款首付下调, 意味着购房门槛的降低但当前决定楼市的主要因素是供需关系, 而 10% 的门槛下降, 并不会明显改变需求, 预计新政作用不会太大央行 : 央行降低首套商贷房首付比例不低于 25% 9 月 30 日, 央行发出通知 : 一在不实施限购措施的城市, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 二人民银行银监会各派出机构应按照分类指导, 因地施策的原则, 加强与地方政府的沟通, 根据辖内不同城市情况, 在国家统一信贷政策的基础上, 指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例新峰观点 : 非限购城市大多数有去库存压力, 降首付可以加速去库存此次降首付针对首套房的刚需, 不会增加投资性需求但对于一线城市, 由于市场在二季度以来快速好转, 房价上涨预期也较为明显, 预计仍然会继续坚持执行限购政策, 降首套首付比例的政策也难以落地此次调整非常具有针对性, 即试图托住三四线城市的楼市, 对三四线楼市有一定的支撑作用省直公积金 : 二手房首付降为 20% 有效期至 2015 年底日前, 辽宁省省直住房公积金管理中心对贷款政策做出调整, 此次调整仅涉及到二手房首付比例方面的内容根据文件内容, 使用省直住房公积金贷款购买首套二手房的, 首付款比例由原来的不低于 30% 调整为 20% 新政于 9 月 6 日起实施, 有效期至 2015 年底新峰观点 : 年初以来, 省直住房公积金曾 3 次调整二手房的最低首付比例, 条件逐步放宽今年 1 月份, 省直公积金贷款政策显示, 二手房贷款比例不超过成交价 ( 计税价值 ) 的 50% 4 月份, 省直公积金降低二手房首付比例, 购买首套普通商品住房首付比例不低于 40%; 购买首套非普通商品住房或购买第二套住房首付比例不低于 50% 此次调整虽然降低了首付比例, 但仅限于普通商品房, 豪宅并不在此列

21 宏观政策动态辽宁省政府 : 出台新 7 条促楼市发展普宅认定标准再放宽 9 月 5 日, 辽宁省政府下发了关于做好促进商品房销售的通知 ( 以下简称通知 ), 出台 7 条政策和措施的具体内容, 新 7 条包括税收优惠普通商品住房认定标准公积金贷款和提取使用棚改居民货币化安置和政府组织团购鼓励开发企业让利销售等其中, 普通商品住房认定标准再次调整具体调整为 : 容积率 1.0 以上单套总价 200 万元以下单套建筑面积标准在 168 平方米以下政策执行期限截止日期为 2017 年 12 月 31 日新峰观点 : 继今年 4 月和 6 月省政府出台辽 9 条和辽 5 条之后,9 月 5 日, 省政府再次出台新的 7 条政策和措施, 支持居民自住和改善性住房需求, 促进全省房地产市场平稳健康发展, 此次新政较之前两次政策措施力度更大范围更广国务院 : 保障房和普通商品住房最低资本金维持 20% 9 月 14 日, 国务院发文称, 为进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难融资贵问题, 增加公共产品和公共服务供给, 国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善其中, 房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持 20% 不变, 其他项目由 30% 调整为 25% 六部委 : 发布支持新产业新业态用地政策集中释放用地政策红利由国土资源部联合国家发改委科技部工信部住建部商务部下发的关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见, 从加大新供用地保障力度鼓励盘活利用现有用地引导新产业集聚发展完善新产业用地监管等几个方面采取措施, 集中释放用地政策红利住建部 : 推进住房公积金异地贷款业务支持异地购房需求 9 月 21 日, 住建部网站发布了住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知, 明确公积金缴存人要到异地贷款买房, 只要向缴存城市的公积金中心申请书面证明即可存城市公积金中心负责审核职工缴存和已贷款情况, 向贷款城市公积金中心出具书面证明, 并配合贷款城市公积金中心核实相关信息发改委 : 降低住房转让手续费等 12 项收费项目标准国家发改委网站消息, 国家发展改革委财政部近日印发关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知 ( 以下简称通知 ), 决定降低部分行政事业性收费标准, 并延长专利年费减缴时限此次降低住房转让手续费等 12 项收费项目标准延长专利年费减缴时限, 可减轻企业和居民负担约 40 亿元

22 宏观经济动态住建部 : 保障房开工完成八成任务今年全国城镇保障性安居工程计划新开工 740 万套 ( 其中各类棚改 580 万套 ), 基本建成 480 万套住建部数据显示, 截至 8 月底, 全国城镇保障性安居工程已开工 598 万套, 基本建成 506 万套, 分别占年度目标任务的 80% 和 105%; 完成投资 9200 亿元其中, 棚改开工 452 万套, 占年度目标任务 580 万套的 78% 住建部 : 十三五将有更多中国建筑如搭积木般建造住房和城乡建设部副部长王宁在第十四届中国住宅博览会上说, 我国正酝酿在国家层面研究出台推进住宅产业化发展的指导意见和十三五规划分析人士称, 这意味着未来五年我国住宅产业化或将迎来爆发式增长, 将有更多中国建筑如搭积木般建成这种搭积木般的盖房模式, 用专业术语来说就是住宅产业化不仅可以提高建设效率, 节省人力, 更有利于全面提高建筑工程质量和品质, 是未来建筑业发展的方向地产已进入互联网 + 时代或引领中国经济走出低谷青海西宁城市发展投资洽谈会 17 日落幕, 期间数位中国房地产行业专家表示, 现在互联网 + 思维已开始影响中国房地产行业, 而中国现在积极推进的城市化进程以及民众的改善性住房需求等因素, 会使房地产业成为带领中国经济走出当前相对低谷的支柱产业我国将开展现代物流创新发展城市试点近日从国家发展改革委了解到, 为更好地发挥互联网 + 背景下城市在物流业创新发展中的集聚引领和提升作用, 发展改革委将开展现代物流创新发展城市试点工作中小房企将黯然撤离寻归宿大品牌转型进行时保障房工业化互联网在楼市进入新常态的今天, 面对传统住宅产业利润不断下滑的局面, 房地产企业转型正当时不同的是, 品牌房企可以主动出击实施转型, 实现多条腿走路, 但中小房企的转型并非坦途, 有的甚至只能选择放弃地产业务房地产高增长高利润的时代已经过去, 越来越多房企开始多元化转型求生, 未来逐步缩减纯房地产开发业务比重将成为更多房企的突围之术

23 宏观经济动态全国房价同比一年来首次上涨北上广深涨幅收窄国家统计局 18 日发布数据显示, 据测算,8 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降 0.4% 转为上涨 1.7 %, 为自 2014 年 9 月份以来首次转正从统计结果来看, 这些城市的房价变化已经由之前少数一线城市的上涨转向大多数城市普遍上涨不过, 由于一线城市房价已连续上涨数月, 涨幅已经有所收窄全国 300 城市土地出让面积锐减多地出现流拍下半年全国土地市场或难回暖在全国楼市呈现回暖趋势的同时, 土地市场却在持续降温并且在土地成交量大幅下降的同时, 多地土地出现流拍 8 月全国 300 个城市共推出土地 2610 宗, 成交 1531 宗, 流拍土地多达 1079 宗其中, 流拍的住宅用地有 335 宗对于多城土地频繁出现流拍的现象, 有业内人士分析认为, 目前一线城市供应用地相对减少且供应的土地多位于市郊, 二三线城市虽然供应用地较多, 但对开发商难以产生足够的吸引力, 所以土地流拍的现象便时常发生标杆房企拿地凶猛创 8 个月新高随着楼市政策逐步宽松, 一级销售市场的普遍回暖, 带来去库存化的同时, 也点燃房企拿地热情据统计截至昨日, 国内排名 TOP30 中包括万科保利恒大万达中海碧桂园等在内的 20 大标杆房企, 进入 9 月以来, 拿地总额高达亿元, 刷新了今年近 8 个月的最高纪录, 仅次于 1 月份的亿元苏宁云店将入驻万达广场首批合作项目 40 个 9 月 6 日消息, 万达商业和苏宁云商双方宣布签署紧密合作协议这也是一个月内王健林和张近东的第二次携手亮相根据万达商业和苏宁云商的协议, 苏宁易购云店等品牌将进入已开业或即将开业的万达广场经营, 双方确定的首批合作项目为 40 个从 2016 年开始, 双方将根据万达广场开业情况每年确定成批合作项目, 万达商业可根据苏宁云商需求定制规划设计万科新商业战略 : 万丈资本专注存量资产房价土地品牌房企 9 月 25 日, 万科集团高级副总裁主要分管万科集团商用物业的丁长峰在易居沃顿房地产研修班北京课程段授课时, 谈及万科为何介入商业地产, 此前不做是因为没有资金沉淀无法实现高增长拿不到便宜的地, 而现在是不得不做在商业地产介入路径上, 万科内外两路并进, 外部与基金进行项目股权合作, 内部则通过成立资本管理平台进行兼并收购, 从而有效解决商业地产资金沉淀过多的问题

注 : 数据来源搜房网大连地产动态首套房利率最优惠排行已出炉大连上榜排第十 8 月, 供首套房贷优惠利率的银行数量从去年同期的 28 家增长到 298 家, 相当于去年的 10 倍优惠利率最多的城市依次为上海北京广州南京青岛苏州天津无锡珠海及大连分城市来看, 上海和北京在银行数量上依然占绝对优势, 变化不大 ; 深圳 8 月提供首套房优惠的银行继续减少,

24 注 : 数据来源搜房网大连地产动态首套房利率最优惠排行已出炉大连上榜排第十 8 月, 供首套房贷优惠利率的银行数量从去年同期的 28 家增长到 298 家, 相当于去年的 10 倍优惠利率最多的城市依次为上海北京广州南京青岛苏州天津无锡珠海及大连分城市来看, 上海和北京在银行数量上依然占绝对优势, 变化不大 ; 深圳 8 月提供首套房优惠的银行继续减少, 房贷政策依然偏紧大连 10 大银行存款利率 3 家银行一浮到顶 8 月 26 日降息是 2015 年以来的第四次央行降息, 在降息后, 大连各大银行定期存款利率均有浮动 9 月 11 日, 国有银行中, 中建交行基本一致, 定期存款均在基准利率基础上上浮 20%, 而工农及邮政储蓄则一浮到顶, 其中, 仅 3 个月定期存款利率就达到 30% 的上浮, 达到 1.755% 除了国有银行, 城商行也都进行了不同程度的上浮调整, 如大连银行的各期存款利率均要稍高于五大行, 定期五年的利率甚至达到了 4.16% 新峰观点 : 由于央行允许商业银行存款利率上限由基准利率 1.2 倍扩大至 1.3 倍, 给予了银行更多的自主空间各银行会根据各自的资金充盈存款比等具体情况, 对存款利率进行调整随着利率市场化进程加快, 利率分化将更加明显, 中小银行由于资金来源相对较少, 有更大的动力去吸收存款, 因此存款要货比三家, 找到最优利率

大连地产动态大连市提前还贷款手续齐全当天就能办结在公积金贷款正常偿还 3 个月后方可办理提前还款的业务提前全部还款需提供 : 身份证贷款合同保险单副本, 代收代缴费用一览表 ( 或抵押物清单 ) 现金; 如使用公积金账户余额转帐偿还贷款, 还需持公积金联名卡及密码, 如使用借款人配偶的公积金账户余额, 还需携带结婚证, 配偶的身份证, 以上业务需抵押人和借款人同时到场,

25 大连地产动态大连市提前还贷款手续齐全当天就能办结在公积金贷款正常偿还 3 个月后方可办理提前还款的业务提前全部还款需提供 : 身份证贷款合同保险单副本, 代收代缴费用一览表 ( 或抵押物清单 ) 现金; 如使用公积金账户余额转帐偿还贷款, 还需持公积金联名卡及密码, 如使用借款人配偶的公积金账户余额, 还需携带结婚证, 配偶的身份证, 以上业务需抵押人和借款人同时到场, 到当初办理公积金贷款的办事处办理手续齐全当天可以办结链家与好旺角房屋合并链家房产 O2O 进入东北地区链家宣布与大连好旺角房屋经纪有限公司 ( 下简称好旺角房屋 ) 达成战略合并通过本次合作链家将自身房源资源和好旺角房屋的房产中介资源进行整合, 拓展链家在东北地区的房产市场, 进一步打造互联网房产交易平台, 在房产 O2O 领域为消费者经纪人形成线上与线下闭环通过合作, 好旺角房屋的 IT 技术能力互联网资源和线下的经纪人将对接链家的房产平台资源, 完善链家自身发展中 O2O 平台定位住宅资产管理交易服务和金融服务领域建设, 好旺角房屋将成为链家在大连乃至东北地区的重要角色从链家合并的走向来看, 链家地产已经拿下全国房产最为核心的五大中心地区, 目前在全国的中的地区进一步的扩张在房产中介企业转型 O2O 探索已成新常态化, 而互联网 + 传统线下中介平台模式将成其主要选择方向

26 中山区 : 大连东港首个配套国际幼儿园落地作为东港商务区首个配套幼教项目, 大连 OTO 国际幼儿园日前正式落地东方水城伊玛纽尔二世广场核心位置, 从而满足了该区域乃至全市高端幼儿教育需求, 也让东港商务区的配套水平进一步提升甘井子区 : 新开办 5 所公办幼儿园年底前将全部竣工从甘井子区教育局获悉, 今年, 甘区回收了 4 所小区配套幼儿园, 新开办 5 所公办幼儿园年底前将全部竣工, 届时将新增公办幼儿学位 1200 个十二五以来, 甘区共投入约 47.8 亿元, 教育成为甘井子区最大民生工程渤海大道 : 前石隧道西线贯通预计 2016 年 10 月完成工程我市渤海大道一期工程再传捷报, 继大东山隧道后, 前石隧道 9 月 28 日正式实现西线贯通, 预计明年 8 月中旬完成全部工程据悉, 目前渤海大道工程进展已完成 67%, 力争明年十月完工甘井子区 : 大连体育新城将建大型公交枢纽据了解, 目前本市已在体育新城规划了一处大型公交枢纽, 目前项目建议书已通过市建委评审, 待该枢纽站建成后, 将开通或延伸线路进入该地区, 解决该路段公交线路不足公交乘车出行难的问题 202 路 : 延伸线 10 月 1 日起 " 提速 " 并延长运营时间 202 路延伸线自试运营以来一直备受市民关注, 大连地铁运营公司根据市交通局指示, 自 2015 年 10 月 1 日起,202 路延伸线延长运营时间, 增加运营车次其中首车时间 : 蔡大岭站由现在的 8 时提前到 7 时, 旅顺新港站由现在的 8 时 20 分提前到 7 时 ; 末车时间 : 蔡大岭站由现在的 18 时延长到 20 时, 旅顺新港站由现在的 18 时 20 分延长到 20 时 ; 运行间隔由现在的 40 分钟调整为 30 分钟, 运营车次由现在的 32 个增加到 54 个机场 : 今起大连开通 4 条机场商务快线大连地产动态市政规划教育交通为完善周水子国际机场公交线网配套, 方便旅客无缝隙衔接, 零距离换乘的乘车需求, 按照市交通局客管处要求, 自 9 月 1 日起, 公交集团开通 3 条机场商务快线, 分别是周水子国际机场至老虎滩的机场商务快线 1 号线, 周水子国际机场至会展中心的机场商务快线 2 号线, 周水子国际机场至北河口的机场商务快线 3 号线此外, 一条由机场至大连港的商务快线也将开通

27 PART 4 全市土地市场运行情况土地供应和成交情况分析成交楼面地价分析成交土地明细汇总

28 土地成交量分析 9 月份供应 1 宗经营性用地, 该地块是第二次挂牌, 目前已经成交 2011 年年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月年建面 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2011 年占面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 9 月份全市仅供应 1 宗经营性用地, 位于甘井子区泡崖板块, 土地性质为批发零售用地街巷用地 ( 地下公用停车场 ) 该地块在 8 月份首次挂牌流拍, 此次为第二次挂牌, 目前已经成交 2015 年 1-9 月份, 累计成交土地占地面积共 50 万m2, 建筑面积共万m2, 较去年同期下降 58%

29 土地成交价格分析成交地块位于泡崖板块, 且土地用途以地下停车场为主, 导致楼面地价低年月度成交楼面地价 ( 元 / m2 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年地块编号区域土地位置占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 容积率竞得单位成交总价 ( 万元 ) 土地单价 ( 元 / m2 ) 楼面单价 ( 元 / m2 ) 大城 (2015) -7 号甘井子区甘井子区泡崖街道欣乐公园大连鸿通房地产开发有限公司合计

30 小结土地供应小结 1 宗经营性用地挂牌, 位于甘井子区泡崖板块, 为 8 月份流拍土地再次挂牌 9 月份全市仅供应 1 宗经营性用地, 位于甘井子区的泡崖板块土地性质为批发零售用地街巷用地 ( 地下公用停车场 ) 该地块在 8 月份首次挂牌流拍, 此次为第二次挂牌土地成交成交 1 宗土地, 成交楼面地价低第四季度土地市场出现转机的机会渺茫 9 月份挂牌的 1 宗经营性用地成交由于宗地位于泡崖板块, 且土地用途以地下停车场为主, 导致楼面地价低根据大连市土地市场的供应成交规律, 以及目前土地公告信息, 第四季度很难出现转机

31 PART 5 全市商品住宅市场运行情况商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析

32 商品住宅供销走势由于近几个月的高供应高销售, 使得新增供应购房需求得到较大程度的释放,9 月份的供应量销售量都大幅下降, 金九未现根据目前项目销售情况及秋季房展会的举行, 预计 10 月份的销售量将有所回升, 或将达到 60 万m2的高位 80 近一年全市商品住宅供销走势新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比新增供应情况 :9 月新增供应为 8.99 万m2, 环比下降 85%, 同比下降 86% 由于前几个月的高供应, 使得新增供应量得到较大程度的释放 ; 同时由于 9 月份的新上市项目少, 也使得新增供应量大幅下降 2015 年 1-9 月累计新增供应量为 252 万m2, 同比下降 49% 销售情况 :9 月份销售面积为万m2, 环比下降 31%, 同比增长 19% 由于自 6 月份起销售量持续处于 60 万m2的高位, 消化了部分的市场需求 ; 同时多数开发商在不断推出特价房, 使得购房者对低价房充满期待, 这种观望情况将会随着秋季房展会的举行有所减小 2015 年 1-9 月累计销量 335 万m2, 同比增长 27% 供销比 :9 月份的供销比为 0.19, 本年度 9 个月的累计供销比为 0.60, 较上月有所下降

33 供应区域结构分析 9 月份新增供应项目大量减少, 主要分布在甘井子区供应产品类型丰富, 除高层小高层外, 有洋房公寓产品, 并有万科金域华府保华旺苑两个学区房项目供应从年度看, 新增供应集中在甘井子区, 其次是中山区, 且只有甘井子区的新增供应量高于去年同期 100% 80% 60% 近一年全市商品住宅新增供应量供应主力项目东方戴维营鲁能优山美地 40% 20% 万科金域华府中国铁建青秀蓝湾保华旺苑 0% 中山区沙河口区甘井子区西岗区高新园区金州新区旅顺口区注 : 图表中供应结构为面积占比 9 月共 4 个区有新增供应量, 其中甘井子区项目数量最多, 包括万科金域华府中国铁建青秀蓝湾宇圣明珠, 其中前两个项目均为高层, 套均面积分别为为 103m2 98m2 ; 宇圣明珠位于大连湾板块, 为小高层刚需项目中山区保华旺苑为公寓项目, 学区房, 首次供应金州新区金石滩板块的鲁能优山美地新增供应为洋房产品, 套均面积为 94m2, 并已在本月加推七区横向对比来看, 供应主力是甘井子区, 占全年新增供应量的 60%, 主要分布在华南泉水钻石湾等其次是中山区, 占全市新增供应的 26%, 主要分布在东港板块目前只有甘井子区的新增供应量超过去年同期水平

34 销售区域结构分析 9 月份除西岗区外, 各区销售量均环比下降, 但销售情况仍好于去年同期本月金州新区的市场份额增幅最大, 新入市项目及刚需主力项目是其支柱 ; 中山区的市场份额降幅最大区域 9 月份销售区域结构表 9 月份销售区域结构对比图销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比销售面积同比中山区 % -12% 西岗区 % -44% 沙河口区 % 74% 甘井子区 % 29% 高新园区 % 11% 金州新区 % 11% 旅顺口区 % 47% 合计 % 19% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 销冠项目 4% 7% 5% 中庚香海金鼎 38% 32% 35% 15% 29% 6% 8% 7% 9% 12% 32% 14% 31% 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 9% 5% 远洋红星海世界观亿达普罗旺斯远洋荣域中海天赋山龙湖水晶郦湾销售量环比 :9 月份各区中, 除西岗区外, 其他各区销售量均环比下降, 其中降幅较大的区域包括中山区旅顺口区中山区上个月保利天禧开盘拉高销售量, 本月进入正常销售状态销售量同比 : 除中山区西岗区, 其他各区的销售情况依旧是好于去年同期水平其中增幅最大的是沙河口区, 在售项目增多, 使得沙河口区的市场声音提高市场份额 : 各区市场份额与上月变化不大, 其中金州新区的市场份额增大, 由于聚美东湾新项目入市, 同时开发区南部滨海的远洋红星海世界观华润海中国两大大主力项目销售势头不减高新园区市场份额增长 2 个百分点, 亿达普罗旺斯海逸诺丁山位于前位, 其中亿达普罗旺斯的 12 年理工教育具有较大吸引力市场份额降幅较大的是中山区

35 销售户型结构分析 9 月份全市仍以 m m2的刚需刚改产品为主, 且市场份额均增长 2 个百分点各区中, 甘井子区高新园区刚改产品销售量已经超过刚需产品, 成为区域销售主力 ; 沙河口区以改善类产品为主, 金州新区旅顺口区则只以刚需产品为主区域 60 以下 ( 万m2 ) 9 月份销售户型面积段销量明细表 ( 万m2 ) 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 中山区 % 80% 9 月份销售户型面积段结构对比图西岗区沙河口区甘井子区 % 40% 高新园区金州新区旅顺口区合计占比 5% 35% 30% 17% 6% 8% 环比 -36% -26% -26% -39% -48% -28% 20% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 180 m2以上 m m m m2 60 m2以下 9 月份, 销售主力段依旧是 60-90m2的刚需产品, 其次是 m2的刚改产品, 两者的市场份额较上月均增长 2 个百分点从各区结构上看, 沙河口区高新园区以 m m2产品为主 ; 甘井子区以 60-90m m2的刚需刚改产品为主, 且近 2 个月的刚改产品已经超过刚需产品, 主要由远洋荣域远洋钻石湾金地檀溪带动金州新区旅顺口区则只以刚需产品为主中山区的 180m2以上产品市场份额大增, 主要是由于上个月保利天禧 m2销售量较大引起

36 销售产品类型结构分析 9 月份各个产品类型的市场份额均不变, 环比降幅基本一致金州新区表现出色, 为普通住宅别墅销冠区域, 其中别墅产品以联排叠拼为主公寓销售仍以中山区金州新区为主, 销售主力分别为中信海港城经开万达广场区域 9 月普通住宅销售主力区域是金州新区和甘井子区, 降幅较小的区域是沙河口区高新园区公寓销售主力区域是中山区金州新区, 中山区的销售主力项目是中信海港城亿达云集 ; 金州新区的销售主力项目为经开万达广场 9 月份产品类型销售面积表 9 月份产品类型销售结构对比图图普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅销售主力区域是金州新区, 主要远洋红星海世界观及金石滩板块的远洋假日养生庄园恒基碧桂园金石滩项目带动, 以联排叠拼产品为主其次是甘井子区, 销售主力项目为龙湖滟澜山亿达春田 ; 各区环比中, 旅顺口区增幅最大, 主要由中庚香海壹品中铁琥珀湾带动别墅 ( 万m2 ) 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区合计占比 92% 4% 4% 环比 -31% -28% -31% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区普通住宅公寓别墅

2000 1500 1000 500 存量及去化周期分析存量继续下降, 去化周期继续缩短, 但各产品类型表现不一, 普通住宅别墅去化周期在缩短, 而公寓的去化周期走高各区中, 甘井子区金州新区高新园区的去化压力相对较小 0 148 277 1422 97 99 43 产品类型存量及去化周期注 : 上图存量为备案数据如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1686 万m2

37 存量及去化周期分析存量继续下降, 去化周期继续缩短, 但各产品类型表现不一, 普通住宅别墅去化周期在缩短, 而公寓的去化周期走高各区中, 甘井子区金州新区高新园区的去化压力相对较小产品类型存量及去化周期注 : 上图存量为备案数据如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1686 万m 别墅公寓普通住宅普宅去化周期公寓去化周期别墅去化周期月商品住宅总存量约为 1688 万m2, 去化周期为 27 个月, 存量及去化周期较继续走低各产品类型的存量均在小幅减少, 但去化周期走势略有不同普通住宅别墅去化周期在走低公寓去化周期却在增长中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积 9 月面积段存量及去化周期从存量看, 金州新区存量最大, 其次是甘井子区和中山区从去化周期看, 甘井子区沙河口区高新园区及金州新区均比较短综合而言, 甘井子区金州新区高新园区的去化压力相对较小

38 小结供应情况销售情况存量情况 9 月份新增供应量大降, 新开盘项目减少, 多数产品已经上市销售 9 月新增供应为 8.99 万m2, 环比下降 85%, 同比下降 86% 新增供应主要分布在甘井子区供应产品类型丰富, 包括高层小高层及洋房公寓产品, 并有万科金域华府保华旺苑两个学区房项目供应首次供应的项目有保华旺苑销售量出现集中释放后的低谷期, 刚需刚改产品市场份额均有增长, 部分区域刚改产品销售量超刚需 9 月份销售面积为万m2, 环比下降 31%, 同比增长 19% 除西岗区外, 各区销售量均环比下降, 但销售情况仍好于去年同期全市仍以 m m2的刚需刚改产品为主各区中, 甘井子区高新园区刚改产品销售量已经超过刚需产品沙河口区以改善类产品为主, 金州新区旅顺口区则只以刚需产品为主各区存量均有所下降, 甘井子区金州新区高新园区的去化压力相对较小 9 月全市商品住宅存量为 1688 万m2, 去化周期为 27 个月, 两者均有走低趋势各产品类型中, 普通住宅别墅的去化周期呈缩短态势, 而公寓的去化周期近两个月呈现微升各区中, 金州新区甘井子区中山区存量大, 甘井子区高新园区金州新区高新园区去化周期较短

39 新峰观点

40 1 2 宏观政策土地市场 9 月份利好政策频现, 公积金首套还清后再购房首付比例购买首套二手房的首付比例将至 20%; 央行降低非限购城市首套商贷房首付比例不低于 25%; 推动公积金异地贷款这些政策打破以往在二套首付及贷款利率方面的调整, 已经在首套房方面进行调整, 这是一个重要信号预计在第四季度, 利于房地产市场的政策将继续释放 9 月份仅成交 1 宗经营性用地, 该地块属于再次挂牌成交地块土地用途以地下停车场为主, 成交楼面地价低根据大连市土地市场的供应成交规律, 以及土地供应情况, 第四季度很难出现转机 3 商品住宅市场商品住宅新增供应量销售量经过近几个月的高位运行和大量释放,9 月份供销双降, 令人期待的金九爽约新增供应量的减少主要是因为本月新上市的项目少, 多数项目以小量加推及时补充货源消化潜在客户为主根据目前各个项目销售情况来看, 同时考虑到房展会的特价房将减弱一部分购房者的观望情绪, 使其出售购房预计 10 月份销售量将有所回升, 或将达到 60 万m2的高位

PowerPoint 演示文稿

PowerPoint 演示文稿 2015 年 5 月大连房地产市场分析报告 (2015.6) 大连新峰地产市场研究部全市及各区销售面积 / 额排行全市营销活动监测宏观经济 / 政策动态全市土地市场运行情况全市商品住宅市场运行情况新峰观点相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市十二个行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合