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1 2014 年大连房地产市场总结 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播

2 中原市场研究报告名词解释 可售量 : 成交量 : 实际已推出市场可销售的建筑面积 实际已成交的建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场的建筑面积 潜在供应量 : 已定案名项目中还没开工建设的建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开发地块 可售量减去成交量 未开发土地的总建筑面积 以常用手机号码所在地为准

3 年终感言 14 年大连楼市破底总动员 项目两级分化严重 传统营销之死 ; 15 年楼市止下行, 价平量升 去库存 百姓买房年 营销人大考年 ; 14 年发生了很多事, 作为年终总结的开篇, 我们并没有从宏观 政策 行业市场 开发商 客户等常规的角度去分析总结, 而是简单的写下些随笔, 记录这匆匆的一年 :14 年是房地产行业的变革年, 开发投资增速持续下行 新开工下降 销售萎靡 房价下行, 而大连楼市则是近 5 年来成交最惨淡的一年, 市内四区成交 220 万平, 同比下滑 21.4%, 市内七区成交 394 万平, 同比下滑 26.3%, 上一次接近这个数字的是 08 年, 不过 08 年市内四区在售项目为 77 个, 而 14 年市内四区的在售项目为 159 个, 作为地产白银时代的元年大连楼市呈现如下特征 : 在 2014 年中, 尘封已久的成本定价法重回操盘手的视野中, 降成本成为营销总与工程总争论的核心, 降多少成为项目总最难以抉择的事, 破底价成为项目跑量最有利的武器, 市场的表现是降的多大胆, 地有多大产 ; 市场两极分化越发明显, 在市内四区成交金额的 275 亿中, 排名前十的项目成交占比为 37%, 销售近百亿, 而排名前三十的项目占比为 6, 销售 165 亿, 而 名则共同完成 110 亿, 平均不足 0.85 亿 ; 14 年中, 传统的营销手法已经成为平台水准, 做不到必死, 做到了未必为活, 购房群体的媒体接触习惯发生了颠覆性的改变, 渠道 联动 全民营销与移动互联的应用成为营销人新的有力武器 15 年从整体环境来看随着调整政策的退出 货币政策的宽松, 楼市成交量回暖 房价环比跌幅收紧 项目去库存加速已成定局, 价平量升, 是我们对 15 年预期, 但我们仍需注意 : 从常住人口变化及人口自然增长率来看, 大连已经从人口净流入城市转变为人口净流出城市, 人口的逐渐减少, 大连城市竞争力的下降, 也意味着大连楼市的根基在松动 ; 15 年预计可售量将达到历史高点, 市内四区 171 个在售项目,531 万的可售量, 长达 42 个月库存将时刻提醒我们 15 年仍是压力无处不在 ; 15 年大连楼市的集中度将更高, 在这里大胆的预测一下, 预计 15 年市内四区的成交金额在 亿左右, 预计排名前十的项目将占据整体市场 4 以上的市场份额, 销售额 10 亿将是进入前十的基本门槛, 而超过 100 个项目的年成交金额预计会小于 1 亿

4 目录 CONTENTS 宏观市场动态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析

5 Part 1 宏观市场动态分析

6 Part 1.1 政策篇

7 政策 虽然 2014 年楼市突进 冰霜期, 为挽救低迷楼市, 中央频出利好政策, 而大连政府亦积极应对, 推出解除限购 放宽公积金贷款等多条利于大连楼市回暖的政策, 整体宏观政策向好 13 年 3 月 13 年 5-6 月 13 年 7 月 13 年 11 月 国家层面 国务院 新国五条严格执行限购限贷, 出售自有住房按规定应征收的个人所得税 5 月国务院批转发改委 关于 2013 年深化经济体制改革重点工作的意见 提出扩大个人住房房产税改革试点范围 国家税务总局 关于转变职能改进作风更好服务大局的通知 提出研究扩大个人住房房产税改革试点范围 11 月召开三中全会, 但没有明确提出房地产的新政策, 但在常务会对农民集体土地作了修改 大连层面 地方国五条细则出台, 内容较为单一 大连市户籍准入规定实施细则 正式出台并实施 6 月 关于调整住房公积金贷款相关问题的通知 个人公积金贷款额度将随之减少, 取现也将受限 地方政府无任何表态, 侧面的松动, 促进房地产的发展 大连在原有政策不变的情况下, 继续促进房地产的发展 14 年 3 月 14 年 3 月 14 年 8 月 9 月 14 年 11 月 国家层面 召开两会, 房地产方面有三个热点 : 房产税 双向调控 楼价 从今年起, 通过基础制度建设 逐步衔接过渡 统一规范实施,3 年全面建立不动产统一登记制度,4 年运行统一的不动产登记信息管理基础平台 央行发布通知要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求, 首套房贷利率下限为基准利率的 0.7 倍 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 ; 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.4 个百分点至 5.6%, 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.75% 大连层面 大连在原有政策不变的情况下, 继续促进房地产的发展 大连市政府不动产统一登记领导小组和登记机构以及 大连市不动产登记实施方案 和 大连市不动产统一登记办法 也在酝酿中, 大连不动产登记工作或将尽快提上日程 大连限购政策变相放开, 只需提供大专学歷证明 一年以上劳动合同即可落户, 并可购买多套房产 11 月 22 日起下调住房公积金贷款利率 0.25 个百分点, 其中, 公积金贷款 5 年以下 ( 含 5 年 ) 下调为 3.75%,5 年以上调整为 4.25%,11 月 22 日起发放的公积金贷款执行中国人民银行最新公布的公积金贷款利率

8 国家政策 时间措施要点 两会 三大热点 不动产统一登记条例 全国住房信息联网 2020 年前实现 ( 一 ) 房地产税立法正在研究中, 房产税试点或暂缓 ; ( 二 ) 双向调控 靴子落地, 地产股纷纷上涨 ; ( 三 ) 楼价今年或变复杂, 不同区域涨跌各异 国务院法制办会同住建部及国土部已经开始起草 不动产登记条例 推进土地制度改革要守住的四大底线 : 一是改革中不能把土地公有制, 二是不能把耕地改少了, 三是不能把粮食产量改下去了, 四是不能把群众利益损害了 国家新型城镇化规划 ( 年 ) 内容 : 逐步使符合条件的农业转移人口落户城镇, 要放开小城镇落户限制, 放宽大中城市落户条件 ; 加快改革户籍制度, 创新和完善人口服务和管理制度 ; 鼓励引导产业项目在资源环境承载力强 发展潜力大的中小城市和县城布局 不动产统一登记制度 3 年时间全面建立 目标 : 从今年起, 通过基础制度建设 逐步衔接过渡 统一规范实施,3 年全面建立不动产统一登记制度,4 年运行统一的不动产登记信息管理基础平台, 实现不动产审批 交易和登记信息实时互通共享以及依法查询, 形成不动产统一登记体系 央行发声力挺住房消费贷款银行不许停个人房贷 住房城乡建设部发布新版 建筑工程建筑面积计算规范 中国人民银行敦促商业银行, 要求其合理配置信贷资源, 优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求 这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下, 我国金融调控部门首度发声, 要求商业银行落实好差别化房贷政策, 对首套房房贷需求给予支持 在主体结构内的阳台, 应按其结构外围水平面积计算全面积 ; 在主体结构外的阳台, 应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积 ; 有顶盖的采光井应按一层计算面积, 且结构净高在 2.1 米及以上的, 应计算全面积 ; 结构净高在 2.1 米以下的, 应计算 1/2 面积 辽宁将建不动产登记信息公开查询系统 10 类不动产权属纳入登记 : 集体土地所有权, 房屋等建筑物 构筑物所有权, 森林 林木所有权, 耕地 林地 草地等土地承包经营权, 建设用地使用权, 宅基地使用权, 海域使用权, 地役权, 抵 押权, 法律规定需要登记的其他不动产权利 自 11 月 22 日起, 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 ; 金融机构一年期贷款基准利率下调 央行两年多来首次降息 个百分点至 5.6%, 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.75%, 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.1 倍调整为 1.2 倍, 其他各档次贷款和存款基准利率相应调整, 并对基准利率期限档次作适当简并

9 大连政策 时间措施要点 大连拟出台不动产登记方案和方法 大连市政府不动产统一登记领导小组和登记机构以及 大连市不动产登记实施方案 和 大连市不动产统一登记办法 也在酝酿中, 大连不动产登记工作或将尽快提上日程 二手房买卖双方各自承担各自税费 共自 6 月 1 日起, 按国家规定该由卖方承担的税费必须由卖方出 ; 建议房地产中介服务收费由买卖双方共摊中介费同承担 全域地价体系建设 对全市域土地市场进行深入调研, 着手构建覆盖全市所有行政区的地价体系, 做好区域间的平衡衔接,; 对地价实行动态更新和管控, 建立地价体系监管和更新机制 ; 根据国家政策 市场变化, 对全市域地价体系进行统一的动态监管和定期更新调整 ; 全域地价体系建设对主导产业 新兴产业等产业用地和商业用地给予一定政策支持 ; 适当提高了居住用地价格, 减少存量土地积压, 及时形成有效供给, 促进房地产市场平稳健康发展 配建租赁住房应按栋或按单元集中立体安排, 不足整栋或单元的部分, 按楼层由低到高的顺序安排 ;2. 配建租赁住房要与正常商品房同步建设 同步配套 同步竣工交付, 应与商品房采用同一建筑标准 ;3. 配建的租赁住房由房地产开发企业进行装修, 装修标准不得低于保障性住房装修标准 ;4. 房地大连市配建租赁住房管理暂行规定近期产开发企业在申请办理商品房预售许可证时, 将对其配建住房进行审查, 审查通过方可办理 ; 5. 配已发布实施建租赁住房产权归房地产开发企业, 由所有权人进行经营管理, 只租不售, 政府参与指导租赁住房的支配, 以市场价出租 ;6. 配建租赁住房只能作为住房出租经营, 不得改变用途作为商务公寓 便捷酒店等, 不得转让使用权变相销售 大连限购政策松绑 公积金放宽提取条件 我市公积金贷款利率下调 8 月 8 日, 大连市甘井子开发建设中心发布 大连市甘井子区人才购房政策实施方案 : 具有大专以上学历, 并与甘井子区内企业 事业单位签订一年及以上劳动合同的人才, 可申购本区内开发的商品房 ; 具有专业技能的人才, 可申购本区内开发的商品房 从 10 月 10 日起, 大连市将放宽个人住房公积金贷款和提取条件, 按时 足额缴存住房公积金 9 个月以上, 且个人住房公积金账户开户 9 个月以上 可申请公积金贷款 而此前职工申请住房公积金贷款须满足 按时 足额缴存住房公积金 1 年以上, 且个人住房公积金账户开户 1 年以上 的基本条件 11 月 22 日起下调住房公积金贷款利率 0.25 个百分点, 其中, 公积金贷款 5 年以下 ( 含 5 年 ) 下调为 3.75%,5 年以上调整为 4.25%,11 月 22 日起发放的公积金贷款执行中国人民银行最新公布的公积金贷款利率,11 月 22 日前已发放的公积金贷款从明年 1 月 1 日按最新公积金贷款利率执行 ; 将职工 按时 足额缴存住房公积金 9 个月以上, 且个人住房公积金账户开户 9 个月以上 申请贷款的期限缩短为 6 个月

10 房贷政策 春节前多家银行上调首套房贷利率, 由以前的基准利率打 9 折调回至基准利率 大连市首套房贷利率 2014 年上半年呈收紧的态势, 但从 8 月限购政策变相开放后, 公积金贷款 银行房贷政策都有了不同程度的松动, 给购房者带来了一定的利好影响 新房首套房贷基本是基准利率, 二套房利率则至少上浮 1, 业内人士分析 : 持续收紧的信贷政策将成 2014 年房贷业务的 主旋律 大连限购政策变相放开, 只需提供大专学歷证明 一年以上劳动合同即可落户, 并可购买多套房产 贷款政策不变, 第二套住房贷款首付 6 成, 利率上浮 1; 第三套住房不予发放贷款 春节已过, 大连房贷利率未松动, 多家银行仍然对首套房贷执行去年年底的房贷利率水平和首付成数, 仅少数银行打出 9 折 大连职工群众 按时 足额缴存住房公积金 9 个月以上, 且个人住房公积金账户开户 9 个月以上 即可申请贷款 各家银行首套房贷无大幅度优惠, 多家银行首套房贷仍为 基准利率, 两家银行首套房贷利率上涨, 最高上涨 1; 二套房贷利率则上 浮 公积金贷款新政 : 贷款条件中, 缴存最低时间从 九个月 缩至 六个月 ; 取消借款人承担的保险 ( 担保 ) 费用 ; 延长贷款期限五年 ; 贷款额度调整为不得超过申请贷款时公积金账户余额的 15 倍 央行发布通知要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求, 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 执行首套房贷款政策 ; 首 套房贷利率下限为基准利率的 0.7 倍 我市从 11 月 22 日起同步下调住房公积金贷款利率 0.25 个百分点 其中, 公积金贷款 5 年以下 ( 含 5 年 ) 从 4% 下调为 3.75%,5 年以上从 4.5% 调整为 4.25%

11 2014年11月份 全国居民消费价格总水平同比上涨1.4% 其中 城市 上涨1.5% 1-11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2. CPI % % % % % 0. CPI>5%的增幅为严重通货膨胀 4.5% 3.6% 3.4% 3.2% CPI>3%的增幅为通货膨胀 % 2.1.9% 1.8% 1.7%2. CPI 3.2% 2.5% %3.2%3. 2.7%2.7% 2.6% 2.5%2.5% 2.5% 2.4% 2.4% 2.3% 2.3% 2.1% 2.1% % 1.6% 1.4% 1.6% 2014年11月份 全国居民消费价格总水平同比上涨1.4% 其中 城市上涨1.5% 农村上涨1.3% 食品价格上 涨2.3% 非食品价格上涨1. 消费品价格上涨1.3% 服务价格上涨1.8% 1-11月平均 全国居民消费价格 总水平比去年同期上涨2. 居住价格同比上涨1.4% 其中 住房租金价格上涨2.4% 建房及装修材料价格上涨0.6% 水 电 燃料价格 下降0.2% 据测算 在11月份1.4%的居民消费价格总水平同比涨幅中 去年价格上涨的翘尾因素约为0.3个百 分点 新涨价因素约为1.1个百分点

12 Part 1.2 城建篇

13 民生项目 大连市规划的 2014 年重点民生工程全部完成 民生工程具体项目内容完成情况责任单位完成时间 彻底解决市政界内无灯路问题, 实施红旗北街等 22 条无灯路照明工程 已提前完成市城建局 11 月底 实施 28 处边坡挡土墙险情治理工程 市城建局 中山区政府 西岗区政府 沙河口区政府 甘井子区政府 7 月底 90~99 周岁高龄老人生活补贴标准提高一倍 已完成, 已出台文件 关于做好全市 80 周岁以上低保老年人和 90 周岁以上老年人高龄津贴发放工作的通知 市民政局 6 月底 新建农村安全饮水工程 30 项, 解决 4 万人饮水安全问题 已完成招标工作, 全部开工 市水务局 瓦房店市政府 普兰店市政府 庄河市政府 金州新区管委会 普湾新区管委会 12 月底 建设大连城市健身绿道网, 新建及拓宽原有登山路径 17 公里, 配套建设休息平台 观景平台 指示标志等设施 土建已基本完工, 部分绿化待气候适合后施工, 已完成工程量的 75% 市城建局 中山区政府 西岗区政府 沙河口区政府 甘井子区政府 12 月底 新开 延伸 延时 10 条公交线路 已提前完成 开通 3 条公交专线巴士 (931 路 932 路 933 路 ) 和 513 路小公汽 5 条夏季旅游线路, 延时 9 条公交线路 延伸 2 条 (613 路 3 路 ) 公交线路 市交通局 12 月底 新建农村公路 800 公里, 解决 400 个自然屯通油路, 所有自然屯通油路的区市县达到 4 个 已新建农村公路 公里, 解决 726 个自然屯通油路, 所有自然屯通油路的 4 个区市县包括甘井子区 旅顺口区 长海县和长兴岛工业区 市交通局 甘井子区政府 旅顺口区政府 长海县政府 长兴岛临港工业区管委 10 月底 在新建普通商品住宅或公寓开发项目中按照不低于总建筑面积 1 的比例配建租赁住房 已配建租赁住房项目 7 个, 配建面积约 万平方米 市国土房屋局 市民政局 市土地储备中心 市城建局 中山区政府 西岗区政府 沙河口区政府 甘井子区政府 旅顺口区政府 瓦房店市政府 普兰店市政府 庄河市政府 长海县政府 金州新区管委会 保税区管委会 普湾新区管委会 高新园区管委会 长兴岛临港工业区管委会 12 月底

14 交通 大连市 2014 年城建工程实施, 立交桥及道路建设极大的改善了城市的交通, 为城市发展助力 大连 定制商务班车 3 月份正式开通 甘区 6 条拉链路 5 月末全修复 长春路 一二九街地铁站预计 5 月完工 东星路今年将连接东港星海湾 道桥项目 202 路延伸线 5 月载客试运营 我市正规划第二轮轨道交通线网, 轨道交通 5 号线南起老虎滩北至新机场 金州新区 " 屯通油路 "4 月开工 10 月底全部竣工 东联路跨中华路立交桥匝道 6 月通车 我市规划了 5 条新通道, 分别是光明路 振连路 东北路 渤海大道 钻石湾海底隧道 大连湾跨海大桥以及利用大钢大化搬迁再预留出一条南北通道 9 月 7 日大连地铁 2 号线一期轨道工程实现 轨通 金三角立交桥封闭维修 10 月 30 日竣工通车 202 路轨道延伸线 9 月底通车

15 交通 大连地铁 1 2 号线明年 4 月底将正式载客上线运营, 将从时间及空间上解决城郊与主城中心距离的问题 目前本市大连地铁 1 2 号线一期工程隧道已贯通 36.5 公里, 完成率 98%;31 座车站主体结构施工已经全部完成 ; 10 月,1 2 号线一期工程将实现 电通 车通, 年底车站内系统完成综合联调后将进入试运行, 明年 4 月底将正式载客上线运营 ; 大地铁 1 2 号线正式运营后, 将给沿线业主带来出行上的方便, 更能缓解路面压力, 对于地铁站周围楼盘的销售也会带来利好影响

16 交通 新一轮轨道交通线网规划方案已经编制完成, 城市交通的完善程度将进一步加强 市轨道办相关负责人介绍, 我市已编制完成新一轮轨道交通线网规划方案, 共规划线路 23 条, 规划轨道交通线网总长度为 公里, 其中核心区地铁线路 8 条, 总长 206 公里 ; 金普城际铁路延伸线工程南起大连北站, 经后盐 前关 陶瓷城 金州城区, 过北大河在快轨 3 号线支线十九局站北侧接入既有 3 号线支线, 利用既有线到达至九里站, 与金普线连接 线路全长 22.4 公里, 其中新建正线 20.1 公里, 全线共设车站 8 座 项目建成后与在建的金普城际铁路北线贯通运营

17 交通 大连湾海底隧道建设工程前期工作正在进行, 预计完工时间是 2019 年, 届时将进一步缩短城郊与主城中心的距离 市城建局正在进行大连湾海底隧道建设工程的前期工作, 这项工程建设大约需要 4 年多时间, 大连湾海底隧道建设工程预计完工时间是 2019 年 ; 大连湾海底隧道建设工程北起梭鱼湾 20 号路, 南至人民路, 主线全长近 5.1 公里, 其中, 接线道路长近 300 米 沉管海底隧道长约 3 公里 明挖暗埋隧道长近 1.4 公里 敞开段长 380 米 ; 海底隧道可改善钻石港湾一带交通条件, 对商业投资 市民生活意义非凡, 能促进东港区 梭鱼湾 香炉礁快速发展

18 城建 各区域 2014 年城市建设基本以回迁改造, 污染及绿化处理以及公共停车问题为主, 进一步完善各区域的基础设施建设 甘井子区 甘井子 11 个社区游园两处弃管楼院绿化启动, 11 个社区游园占地面积 万平方米, 由甘井子区投入 2000 万元 泉水将建二层大型公交停车场, 能停 5 条线路的公交车 100 辆 市体育新城卫生中心附近, 将建设一座能停靠 50 辆公交车的大型停车场 西岗区 实施绿谷公园建设工程 完成辖区 60 万平方米既有居住建筑节能改造 中山区 青云街旧区改造项目将建 12 栋回迁楼 去年 6 月建成运行 目前日处理污水 8 万吨的寺儿沟污水处理厂, 预计明年出水就可以用于东港商务区的绿化或喷泉之类的景观用水 加大旧区改造力度, 全面提升城区面貌 沙河口区 沙河口区今年计划维修更换辖区 82 个弃管楼院 12 万余平方米的破损方砖步道, 维修破损楼间道 56 条, 面积 2.5 万平方米 全面完成星海假日等 3 处大型停车场建设 建设 3.7 万平方米的大连新华书店中心城

19 城建 4 大枢纽工程建设正加紧推进, 建成后将进一步完善我市的公共交通 河口公交枢纽站 泉水停车场 东港商务区停 ( 回 ) 车场 华林工业团地公交枢纽站 为做好地铁和其它交通方式的接驳, 大连市交通局将华林工业团地公交枢纽站 河口公交枢纽站 泉水停车场 东港商务区停 ( 回 ) 车场等工程项目列入重点任务, 目前, 华林工业团地公交枢纽站已开工建设 ; 这些公交场站在保证公共交通功能的同时有效的利用地上或地下空间配套建设一定数量的公共停车位, 建成后不仅能够进一步完善我市公共交通基础设施配套, 而且可以在河口 东海公园 南松路等地铁站周边增加 800 余个公共停车位

20 Part 1.3 城市发展篇

21 城市发展 大连已跻身大城市行列, 城区常住人口超过 500 万, 具有庞大的刚需客户托底房地产市场 大连 根据国务院印发的 关于调整城市规模划分标准的通知, 通知以城区常住人口为统计口径, 将全国城市划分为五类七档 其中, 特大城市 大城市 中等城市的门槛分别由以前的 市区和近郊区非农业人口 100 万 50 万 20 万提高为 城区常住人口 500 万 100 万 50 万 ; 且首设超大城市, 即城区常住人口 1000 万的城市 ; 其中大连属于常住人口 300 万以上 500 万以下的 Ⅰ 型大城市

22 Part 2 土地市场动态分析

23 土地市场分析 2014 年大连市内四区土地摘牌主要集中在甘北和甘西区域, 而位于城市核心的泛星海区域 中心区域 东部区域土地处于饱和状态, 土地供应量与摘牌量相对较少 单位 : 万平 2014 年大连市内各板块土地摘牌量 甘北 甘西 高新 泛星海 0 中心 8.23 东部 0

24 土地市场分析 大连土地市场连续 5 年挂摘牌量持续下降,2014 年市场的骤然转冷, 也推使土地市场降温明显, 房企拿地节奏大幅放缓, 且流拍地块较多 ; 从区域摘牌量来看, 全年摘牌量分别集中在甘北和甘西区域, 占大连市内四区土地摘牌量的 88.6%, 其中备受瞩目的为恒大固特异地块, 溢价率高达 49% 大连市内土地年度供销量示意图 2014 年大连市内各区域土地挂牌示意图 万m2 元 / 平 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 挂牌量 摘牌量 楼面价 万m 元 / 平 泛星海 高新 东部 中心 甘西 甘北 挂牌 摘牌 楼面价

25 价格分析 从楼面价来看, 由于甘井子区域楼面价相对较低, 且摘牌量占比较大, 导致 2014 年整体楼面价环比下降 17%, 但近 5 年楼面价与住宅均价走势来看, 住宅均价始终保持楼面价的 3 倍左右, 反映大连整体房地产市场相对较为健康 大连市内四区住宅及土地价格示意图 元 / m % 42% % 6% % % % % 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年楼面价住宅均价地价增幅住宅均价增幅 -17% -2-3

26 土地容积率分析 大连市内四区土地容积率基本定型 保持在2-3之间 产 品形式以高层为主 摘牌土地平均容积率走势图 年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 数据来源 大连土地储备中心

27 Part 3 大连市内四区住宅市场整体分析

28 可售量分析 2014年市内共计新入市317.34万平 为近五年可售量再创新高提供 强有力的支撑 而2015年预计市内可入市量为273.5万平 而2014 年市内仅成交220.91万平 从而2015年市内可售量或再度上扬 2014年楼市虽然呈低迷态势 然而市内各区域 开盘 加推势头不减 其中甘北新入市85万 纵观整体 大连市内近五年可售量呈阶梯 平 领跑市内各区域 甘西 高新区域各新入 式上涨 增幅多在1上下浮动 虽然楼 市约75万平 紧随其后 东部区域新入市量约 市及相关政策多起伏不定 然而大连市内 69万平 列第三梯队 而泛星海和中心区域较 大连市内四区年度可售量示意图 整体可售呈现出供大于求的态势 为低迷 新入市量均在20万平以下 500 万 平均可售397.61万 % 1 11% 13% 8% % 2010年 年 2012年 可售量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

29 消化量分析 2014年楼市突入 寒冬 虽然利好政策频推 项目售价一降再降 然而楼市久久未能复苏 从而2014年市内成交量创近五年新低 虽 然楼市低迷未进一步扩大 但形势仍十分严峻 故大胆预计2015年 市内成交量将在 万平 整体来看 近五年市内成交量可谓跌宕起 伏 年受政策下压影响 成交 量较为低迷 而 年政策压力犹 在 但影响逐步降低 故其成交量稳中有 升 而2014年受全国经济下行影响 楼市萎 大连市内四区年度成交量示意图 靡不振 客户多观望 从而整体成交量大幅 缩水 万 平均成交245.91万 % 年楼市的低迷 打压了高端市场 释放 了刚性市场 各区域均采取以价换量 然而 仅甘北区域成交环比上涨 其他区域成交均 环比下滑 其中甘北区域以成交78.72万平 独占鳌头 高新 甘西区域成交在50万平左 右 而高端区域 东部成交23.53万平 泛 星海和中心成交均在10万平以下 % % % % 年 2011年 2012年 成交量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

30 价格分析 14年破底跑量成为开发商最有效的武器 成本定价法尘封了近10年 后 又重新粉墨登场 尽管15年行业环境在货币宽松的支持下呈现 上升趋势 但15年大连市场仍以去库存为主 市场价格很难攀升 整体来看 近五年大连市内成交 均价起伏波动较大 受高端区域 大连市内四区年度成交均价示意图 和低端区域成交量影响较大 同 时亦受成交产品结构影响较为严 元/ 重 故波动不平稳 36% 面对楼市低迷的2014年 各区域品牌开发 商为缓解资金压力 带头降价出售 而 2014年各区域成交均价环比下滑从3%-16% 不等 其中低价端甘北 甘西 高新区域总 成交181万平 占比整体的83% 从而 年市内成交均价跌至冰点 % % % % 年 2011年 2012年 成交价格 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

31 14年大连投资及高端改善产品全面溃败 平的刚需及100140平的改善成为市场成交主力 从行业及大连城市发展特点来看 预计未来的3-5年之内 这两个面积段也将成为市场最主流的需求 产品分析 大连市内四区成交面积比例 大连市内四区成交单价比例 2% 1% 2% 200 以上 以下 6% 11% 13% 18% 2 14% 7% 4% 3% 5% 1 15% 以上 以下 25% 3% 2% 2% 2% 4% 4% 4% 8% 1 11% 13% 21% 18% 大连市内四区成交总价比例 5% 1 15% 2 25% 大连市内四区成交户室比例 11% 201万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 81-90万 71-80万 61-70万 51-60万 50万以下 2% 四室以上 4% 1% 7% 4% 四室 7% 7% 4% 三室 8% 1 39% 二室 11% 48% 13% 9% 一室 8% 5% 2% 2% 4% 6% 8% 1 12% 14% 数据来源 大连中原市场研究部

32 潜在量分析 库存红色预警信号 大连面临着强大的库存压力 即使我们不考虑土 地方面的潜在供应量 单单计算14年的剩余量与存量之和 就至少需 要42个月的去化周期 而15年大连市场预计可售量为531万 是大连 楼市有史以来最多的一年 大连市内四区存量及潜在量示意图 近三年存量及潜在供应量示意图 % % % 存量及潜在量供应量 数据来源 大连中原市场研究部 伴随着甘区西拓北进政策的逐步落实 高新 东部区域整体大规划的进行中 甘北 甘西 高 新 东部区域都囤积了大量的潜在地块及未建设 量 2015年大连市内预计共有18个新项目入市 同 时伴随着各区域在售项目的加推 故预计新入市 量为273.5万平 环比 大连市内四区细分板块存量及潜在量示意图 甘北 甘西 高新 泛星海 中心 剩余量 存量 潜在供应量 预计15年可入市量 东部

33 客群分析 大连市场以刚需为主 改善为主 炒卖型投资客基本消失 保值型 及租赁型投资客尚存一息 伴随着大连城市竞争力的下降 大连吸 纳外地客户的能力越来越弱 从07年的外地客户占比3已经滑落 至14年的1 而反腐对东北顶级客户的打压 更是导致大连传统 的豪宅客户消失殆尽 大连市内四区成交客群示意图 10 93% % 1 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源 大连中原市场研究部

34 Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分析

35 Part 4.1 泛星海区域

36 区域综述 供销分析 : 本年度区域整体供应 万平, 成交 6.99 万平 2014 年是考验房地产市场的一年, 市场整体进入低潮期, 为挽救市场惨淡局面, 政府在下半年相继推出各种利好政策, 区域各项目也积极推出各种价格优惠政策来刺激市场, 但受楼市大环境的影响, 大部分客户的购房心理依旧摇摆不定, 持续抱着保守观望的态度 总体来看泛星海 14 年区域市场萧条惨淡, 成交量创历史新低 由此可见政府出台的解除限购和降息等政策并没有立竿见影的挽救市场遇冷的局面 价格分析 : 热点事件 : 2014 年大连房地产市场骤然降温, 作为土地资源较为稀缺且各类配套相对完善, 以高端区域著称的泛星海区域也未能幸免 多个项目以低价入市 直接降价或简配降价的形式来以价换量, 特别是下半年颐和星海的特价房源更是成交火爆, 迫使区域整体均价大幅下降, 跌至 2 万元 / 平以下 本年度星海湾壹号 宏都筑景项目加推新品, 待售项目中凯泰铭座 星海国府项目低调开盘, 预计明年新星星海中心 宏都筑景 凯泰铭座等项目将有新品入市, 泛星海区域土地资源有限, 可供应土地日益稀少的今天, 未来竞争将会越加激烈

37 可售量分析 2010至2013年泛星海区域供应量呈逐年减少的态势 整体大幅 下降 2014年环比小幅上涨 但依旧在低位徘徊 跨入2015年 泛星海区域市场后续动力依旧不足 预计将有2-3个项目新品入市 对区域可售量进行补充供应 泛星海区域年度可售量走势图 60 万 年平均可售33.66万 50 近几年区域市场可谓是水深 火热 在政府政策打压时期 各项目履步维艰 之后政策 明朗 各项目积极应对 但 区域可售量一直持续下降 可售量经历了前几年大跳 跃式的下 降后 2014年 较去年小幅上升 但波动 15.0 不大 % % -25% % 年 2011年 2012年 可售量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

38 成交量分析 本年度泛星海区域成交量环比下降36.18% 五年间持续下降 形 势不容乐观 区域一直凭借着高端属性以及较强的抗跌性 在市 场中占有一席之地 但区域土地的日益稀缺以及可售产品的不足 使得房价居高不下 购买力也呈现下降趋势 今年再创新低 泛星海区域年度成交量走势图 40 万 % 年平均成交16.28万 2010年政策突变 随 后成交持续萎缩 客 户关注度降低 近年 区域整体成交以普宅 类的中高端改善类产 品为主 -6% 2014年为刺激降至冰点的 市场 各大利好政策横空出 世 先是取消限购 后又降0.0 低房贷利息 但并未给区域 市场成交带来太大的波澜 本年度成交更是降至新低点 % % % 年 2011年 2012年 成交量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

39 价格分析 2011年区域多个高端项目集中入市 拉高区域整体均价 近年来区域 整体均价始终在2万元以上 今年均价下跌至2万月以下 一直属高端 属性的泛星海 本年度在楼市遇冷的大环境下 各项目纷纷依靠降低 均价来招揽客户 使得整体均价下降 预计2015年仍有下降的空间 泛星海区域年度成交均价走势图 元/ 年平均均价 元/ 35% 区域凭借绝佳的海景资源和 优越的地理优势 市场价格 一直处于 高位 但自 2011 年起 泛星海区域价格逐年 下降 今年再创新低 % 年 区 域 多 个 高 端 品 质项目入市 拉高区域整 体 均 价 2014 年 为 打 破 市场惨淡的局面 各项目40.0 积极调整价格 使得区域 整体均价有所下降 跌破 2万元 环比下降16.3% % % % 年 2011年 2012年 成交均价 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

40 产品分析 泛星海区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 1% 5% 5% 5% 7% 8% 8% 9% 14% 18% 2 5% 1 15% 2 25% 泛星海区域成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 2% 1% 4% 本年度泛星海区域成交多集中在普宅类产品, 区域市场中单价在 元 / 平之间, 总价在 141 万以上的 平两室产品或将成为成交主力, 预计 2015 年的入市新品将会有公寓型投资类产品 5% 6% 7% 7% 9% 11% 1 17% 22% 5% 1 15% 2 25% 泛星海区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 泛星海区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 1% 8% 1% 1% 5% 7% 17% 9% 12% 14% 15% 16% 33% 2 5% 1 15% 2 25% 42%

41 潜在量分析 泛星海区域剩余量19.44万平 存量27.2万平 潜在供应量25.12 万平 可见区域受区域土地资源稀缺的影响 存量及潜在量始终没 能有所突破 当前仅有52.32万平 凸显出区域市场的后续动力不 足 泛星海区域存量及潜在量示意图 万 年存量及潜在 供应量均在年平均量以上 本年度存量及潜在量则低于 平均水平 进一步说明了当 近三年存量潜在供应量趋势图 前区域土地资源的稀缺性 年平均量62.35万 万 预计明年新星星海70 中心 宏都筑景 60 凯泰铭座等项目将50 有新品入市 % % 剩余量 存量 潜在供应量 -12% -13% 预计明年可入市量 -14% -16% -16% -18% 2012年 2013年 存量及潜在供应量 预计明年区域整体新增入市 量约6.5万平 加上当前剩 余共计25.96万平 对比近 几年销售情况来看 可售量 依旧供大于求 供求严重失 衡 使得价格难回温 -6% -8% % 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

42 客群分析 泛星海区域的购买客群依旧是以本地改善自住型客户为主力 投资型 公寓产品本年度成交惨淡 因此投资客户占比较少 仅占11% 客源 方面 本地客群已经占据了区域市场成交的绝对主流 外地客户仅占 15% 预计明年公寓类产品入市 会刺激投资类客户的回升 泛星海区域成交客户示意图 % 85% % 11% 1 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源 大连中原市场研究部

43 Part 4.2 高新区域

44 区域综述 供销分析 : 2014 年高新区域整体可售量 消化量双双下降 2013 年来区域土地放量较少,2014 年市场低迷, 开发商推盘谨慎, 全年度新开盘项目仅为 2 个, 可售量环比下降 5%, 达到 万平 ; 成交方面, 经济下行带来客户对收入预期的改变, 需求观望情绪浓厚, 成交量环比下降 32%, 为 万平 ; 全年供销比为 56%, 以品牌项目为销售主力 2015 年, 在政策未有大的变动情况下, 可售量和消化量大幅反弹的空间有限 价格分析 : 2014 区域成交均价为 元 / 平, 环比下降 7%, 跌至近 5 年最低值 年初, 受货币政策和信贷政策的影响, 开发商资金短缺, 欲通过降价增大销量来回笼资金, 而购房者贷款成本增加, 购买力下降, 对市场信心不足, 从而 驻足观望, 导致供大于求, 房价下跌 ; 明年市场仍将处于调整期, 供大于求的局面一时难以扭转, 房价大幅回升的可能性较小 热点事件 : 2014 年区域新增土地仅为 万平, 土地放量稀少 上半年, 大华锦绣华城 东方圣克拉领跑区域市场, 下半年, 招商 恒大两大品牌开发商项目强势入市, 掀起新一轮认购高潮 ; 随着 202 轻轨延长线建成通车 区域内锦辉商城开业以及地铁 跨海大桥计划明年通车等利好消息的发布, 客户对区域认可度正逐步提高

45 可售量分析 区域可售量为97.25万平 环比下降5% 由于2013年来区域土地放 量较少 2014年市场低迷 开发商推盘谨慎 全年度新开盘项目仅 为2个 导致可售量小幅下降 预计明年新入市项目2-3个 供应量 将在90万平上下徘徊 2014年上半年 受货币政策影响 房企 资金压力加大 纷纷降价跑量 购房者对 市场预期下降 暂缓购房计划 而开发商 不敢贸然放量 仅有少量加推 下半年 利好政策出台 购房者信心有所恢复 新 10 项目借机入市 补充可售量 2014年新 增量为47.34万平 高新区域年度可售量走势图 万 平均可售98.33万 84% % % % -24% 年 2011年 2012年 可售量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

46 消化量分析 区域成交量为53.99万平 环比下降32% 2014年经济下行带来客 户对收入预期的改变 需求观望情绪浓厚 住宅市场低迷 成交量 下滑明显 区域全年供销比仅为56% 预计2015年区域项目可能会 延续2014年第四季度去库存化的积极影响 释放改善性住房需求 在政策未有大的变动情况下 市场大幅反弹的空间有限 高新区域年度成交量走势图 万 16% 平均成交62.90万 16% % 年整体市场低迷 9月下旬 开始 受新一轮限购 限贷政策 调整的积极影响 成交开始回升 2 黄金周期间成交明显上升 11月 份伴随着新项目开盘 成交量达 到本年度最高值 区域成交主要 1 集中在品牌开发商项目上 % -32% 年 2011年 2012年 成交量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

47 价格分析 区域成交均价为12541元/平 环比下降7% 跌至近5年最低值 这 主要是因为2014年初 受货币政策和信贷政策的影响 开发商以价 换量以缓解资金压力 而购房者市场预期悲观 延迟出手 导致供 大于求 价格下跌 明年市场仍将处于调整期 供大于求的局面一 时难以扭转 房价大幅回升的可能性较小 2014 年 初 受 货 币 政 策 和信贷政策的影响 开发 商资金短缺 欲通过降价 6 增大销量来回笼资金 而 购房者贷款成本增加 购 5 买力下降 对市场信心不 足 从而 驻足观望 导致供大于求 房价下跌 4 高新区域年度成交均价走势图 元/ % 平均均价13321元/ % % % % 年 2011年 2012年 成交均价 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

48 产品分析 高新区域成交面积比例 本年度区域成交以91-120平二 三室刚需刚改类产品为主 成交单 价集中在 元/平之间 根据产品供应情况 预计2015 年 平 产 品 仍 将 受 到 客 户 追 捧 成 交 单 价 会 继 续 维 持 在 元/平 总房款对应在80-100万之间 高新区域成交总价比例 2% 1% 1% 200 以上 以下 6% 1 16% 21% 14% 14% 6% 5% 5% 5% 1 15% 2 25% 高新区域成交单价比例 3% 5% 9% 7% 9% 1 9% 13% 11% 6% 6% 3% 2% 2% 4% 6% 8% 1 12% 14% 高新区域成交户型比例 30000元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000元以下 7% 201万 万 万 万 万 万 万 万 万 81-90万 71-80万 61-70万 51-60万 50万以下 四室以上 1% 1% 1% 1% 2% 1% 四室 2% 三室 5% 37% 7% 16% 15% 15% 16% 二室 5 一室 1 11% 9% 5% 1 15% 数据来源 大连中原市场研究部

49 潜在量分析 自2013年来 高新园区土地放量大幅减少 2014年摘牌量仅为 18.45万平 存量及潜在供应量环比下降 但该值依然庞大 预计 2015年区域可售量为93.25万平 未来一段时间项目都将处于去化 库存时期 高新区域存量及潜在供应量示意图 350 万 预计明年将有空 间APP 柒贤贡 院等新项目入 市 大华 亿 达 恒大 招商 等品牌开发商继 续加推新品 万 年平均存量494.78万 % -2% -2% % 近三年存量及潜在供应量趋势图 % % -6% -6% 460-7% 2012年 预计明年可入市量为50万平 而 本年度结转量为43.26万平 二 者共计93.25万平 按当前市场 情况 该可售量远远大于年消化 量 供大于求的状况不会发生改 变 -4% 2013年 存量及潜在供应量 2014年 环比

50 客群分析 区域内产业园区众多 成交客群以在园区内上班的白领 工人以及高 校老师居多 但随着202轻轨延长线建成通车 区域内锦辉商城开业 以及地铁 跨海大桥计划明年通车等利好消息的发布 区域外客群对 于本区域的认可度正逐步提高 本地客群占据主力 置业目的主要为 刚需及改善自住 高新区域成交客群示意图 10 92% % 1 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源 大连中原市场研究部

51 Part 4.3 东部区域

52 区域综述 供销分析 : 2014 年大连楼市骤然降温, 整体楼市处于低迷的状态, 同时受国家反腐倡廉行动的影响, 大连高端改善项目成交大幅度下滑, 而作为传统的高端居住区, 东部区域各项目无一幸免,2014 年整体成交量为 万平 市场的低迷推使开发商开盘加推更加小心谨慎, 区域新增量仅为 万平, 环比去年的 万平下降 44%, 但仍居于近 5 年的较高水平, 为 万平 东部市场当前处于高库存 低去化的局面 价格分析 : 热点事件 : 2014 年东部区域市场整体处于低迷的状态, 成交量一路下滑, 各项目为挽救颓势, 完成全年销售业绩, 开始使用各种手段以 抢夺 本就有限的客户, 直接降价 特价房源以及加大优惠力度等成为开发商的 救命稻草, 推使区域整体成交均价仅为 元 / 平, 创近 5 年新低, 明年随着区域新项目不断入市, 产品线逐步丰富, 竞争将更加白热化, 价格肉搏在所难免 绿城九龙仓桃源里 中国铁建国滨苑 亿达云集 恒力维多利亚公馆 港湾隽景 葵英九号均在 2014 年开盘入市, 但推出的体量较少, 开发商推出少量产品试水 ; 中合才华紫御东方 国合月桂台 保利天禧 锦冠天成项目面向公众展示已久, 首开铂郡 大连磐海等项目工程进度已过半, 预计明年可入市项目将达到数十个, 因此预示着明年的区域市场竞争将会尤为激烈

53 可售量分析 2013年东部区域内多个项目集中入市加剧了市场压力 进入2014年 市场骤然转冷 致使区域多个待售项目未完成今年开盘的计划 在 售项目也小心谨慎的放缓了推盘进度 但整体市场仍处于高库存 低走量的局面 预计明年将有一批待售已久的项目开盘入市 届时 区域可售量将进一步增加 区域竞争也将进一步增大 2013年整体市场情况良好 东部区域各项目推盘步骤开 始加快 推使整体供应量开始增加 整体成交量受客户集 中认购影响 也大幅增加 供销比为46% 2013年结转 量为41.31万平 进入2014年市场情况急剧转冷 新入市 项 目 较 少 但 区 域 整 体 可 售 量 依 旧 庞 大 供 销 比 仅 为 31.58% 可见东部区域现处于供大于求的态势 东部区域年度可售量走势图 年度平均可售55.25万 万/ % % 20-2% 年 2011年 2012年 可售量 2013年 环比 2014年 数据来源:大连中原市场研究部

54 消化量分析 受2014年市场急剧转冷以及国家反腐倡廉行动的双重影响 作为高 端项目集聚的东部区域受影响较大 各项目来电 来访量均明显减少 加之区域产品同质化较为严重 区域多个项目成交惨淡 仅降价幅度 超客户预期的少量项目支撑区域整体成交 推使2014年整体成交量 环比2013年下降近四成 预计2015年随着区域新品逐步入市 产品 线也将丰富 区域整体成交量有望提升 2013年受多个项目集中入市带来的集中效应影响 成交量大幅上涨至近5年来最高点 而进入2014年市 场骤然转冷 全年成交量仅为23.53万平 环比下降 11.08万平 区域仅靠少量降价幅度超客户预期的项 8 目支撑 龙湖水晶郦湾 中庚当代艺术 星光域等项 % 目领跑区域市场 其它持销项目不给力 东部区域年度成交量走势图 40 万/ 年度平均成交25.25万 % % -38% % 年 2011年 2012年 成交量 2013年 环比 2014年 数据来源:大连中原市场研究部

55 价格分析 2014年楼市突进 冰霜期 加之区域产品同质化严重 各项目为挽 救颓势 完成全年销售业绩 开始使用各种手段以 抢夺 本就有限的 客户 直接降价 特价房源以及加大优惠力度等成为开发商的 救命稻 草 推使2014年东部区域整体成交价仅为18362元/平 降至近五 年来最低 未来随着区域内新品不断入市 竞争将更加白热化 优质的 产品及适合的价格将决定开发商能否占领区域市场 2014年市场整体成交低迷 东部区域整体成交均 价受东港板块个别项目影响较大 中庚当代艺术 领头推出特价房源 之后龙湖水晶郦湾 星光域 等项目也加入降价促销行列 且取得不俗的销售 5 业 绩 但 同 时 也 拉 低 了 区 域 的 整 体 成 交 均 价 2014年区域整体成交均价仅为18362元/平 降至 4 近5年的最低水平 东部区域年度价格走势图 元/ 年度平均均价21637元/ 42% % % % -14% 年 2011年 2012年 成交均价 2013年 环比 2014年 数据来源:大连中原市场研究部

56 产品分析 2014 年区域成交单价受个案影响多集中在 元 / 平, 总价款方面 万及 万的产品较受购房者所喜爱, 平左右的三室产品成交甚好 ; 明年受多个高端新项目入市影响, 区域内三房 平的产品占比或将有所扩大 东部区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 3% 3% 3% 4% 7% 8% 8% 6% 8% 11% 16% 23% 5% 1 15% 2 25% 东部区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元以下 1% 2% 1% 2% 5% 9% 9% 12% 12% 13% 11% 23% 5% 1 15% 2 25% 东部区域成交总价比例 401 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 100 万以下 东部区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 1% 2% 3% 4% 4% 5% 13% 6% 5% 22% 27% 38% 5% 1 15% 2 25% 3 35% 4 7% 9% 9% 9% 13% 12% 12% 2% 4% 6% 8% 1 12% 14%

57 潜在量分析 2014年市场整体成交低迷 东部区域处于高库存 低走量的局面 预计2015年在售项目加推产品将会更加小心谨慎 多个待售项目也 仅会推出少量新品试水 因此预计2015年可入市量为69万平 东部区域存量及潜在供应量示意图 600 近三年存量及潜在供应量趋势图 万/ 年预计可入 700 市的新项目主要 包括保利天禧 600 锦冠天成 紫御 东方 首开铂 500 郡 国合月桂 台 青云天下 400 等 区域竞争压 300 力将进一步增强 万/ 东部区域的存量及潜在量 多集中在东港板块 随着 % 东港板块开发的加速推 进 定名土地量迅速扩 张 使得近两年来区域潜 在供应量大幅提升 存量 潜在供应量 42% 年 2013年 存量及潜在量 预计明年区域整体新增入市量 约69万平 加上当前剩余量共 计121.86万平 对比近几年成 交量来看 可售量严重供大于 求 市场竞争压力十分严峻 预计2015可入市量 剩余量 年 环比 数据来源:大连市场研究部

58 客群分析 2014年东部区域受个案影响严重 投资客户比例大幅下降 随着区域多 个项目价格下调 大大提升了本地自住改善型客群的比例 东部区域成交客群示意图 9 85% 8 73% % % 1 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源:大连中原市场研究部

59 Part 4.4 中心区域

60 区域综述 供销分析 : 2014 年楼市行情低迷, 开发商推盘谨慎, 成交量下滑, 自第三季度起中央频繁推出利好政策, 释放回暖信号, 借此机会, 多个项目加推新品, 促使现有房源得到补充的同时, 促使成交量明显回升, 但全年成交量下滑趋势已不可逆转, 预计 2015 年楼市政策环境将延续利好, 将有 2-3 个项目入市, 可售量和成交量仍有上涨的空间 价格分析 : 2014 年中心区域大部分楼盘价格均较高, 鉴于今年区域市场较低迷, 为保证销量, 以品牌项目为首, 各项目做出不同程度的调价, 成交集中在品牌项目及今年新开盘的学区房, 均价相对较高, 虽然今年全年的均价下降, 但下降幅度并不大, 预计明年区域整体价格上下浮动不大 热点事件 : 2014 年国合锦里开盘, 以双重点学区为优势, 受到客户的青睐, 中航国际广场 华都文郡 香水湾加推新产品

61 可售量分析 2014年楼市行情低迷 开发商推盘谨慎 自第三季度起中央频繁推 出利好政策 释放回暖信号 借此机会 多个项目加推新品 促使现 有房源得到补充 中心区域年度可售量环比上涨8% 预计2015年楼 市政策环境将延续利好 明年将有2-3个项目入市 可售量仍有上涨 2014年区域内学区房国合锦里开 的空间 盘 中航国际广场 华都文郡 香 水湾加推新产品 新增房源较多 年度可售量达到37.04万平 可售 量为五年来最高 中心区域年度可售量走势图 万 年起政策加紧 在严格的政策下 市场 一直较为平淡 开发商推盘谨慎 新项目入 市量少 成交量低于年度平均可售量之下 2012年可售量达到最低点 78% 年度平均可售27.58万 % -2% % % 年 2011年 2012年 可售量 2013年 环比 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

62 消化量分析 2014年区域市场明显低迷 成交量大幅度缩水 第三季度开始多个 项目加推及新项目的入市 促使成交量明显回升 但全年成交量下 滑趋势已不可逆转 预计明年市场将转暖 且将有2-3个项目入市 成交量将有望有所回升 区域市场回暖趋势明显 品 牌项目入市 区域产品得以 及时补充的同时 成交量大 幅度上涨 中心区域年度成交量走势图 受政策收紧影响 市场萧条 成交量缩减 区域市场全面进 入 冷淡期 客户观望态度 年度平均成交12.37万 空前浓厚 万 18 59% 中心区域成交量集 中在品牌项目及学 区房 年度成交量 为9.39万平 % % % % 年 2011年 2012年 消化量 2013年 环比 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

63 价格分析 2014年中心区域大部分楼盘价格均较高 鉴于今年区域市场较低迷 为 保证销量 以品牌项目为首 各项目做出不同程度的调价 成交集中在 品牌项目及今年新开盘的学区房 均价相对较高 虽然今年全年的均价 下降 但下降幅度有限 预计明年区域整体价格上下浮动不大 品牌项目相继入市 高价 位产品成交占比扩大 拉 各项目降价方式以为促进 升了整体成交均价 成交 与电商 二手房合 作为主 加大折扣力度为 3 辅 中心区域年度成交均价走势图 元/ % 年度平均均价15818元/ 25% 19% % % 5% % % % 2010年 2011年 2012年 成交价格 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

64 产品分析 中心区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 3% 6% 6% 7% 8% 9% 8% 13% 15% 24% 中心区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 5% 5% 区域内以小户型为主力的国合锦里入市, 受到客户的青睐, 成交面积 50 平以下的一室成交占比最多, 单价主力为 元 / 平和 元 / 平为主 6% 8% 9% 9% 11% 21% 26% 5% 1 15% 2 25% 3 中心区域成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 3% 4% 4% 5% 3% 3% 3% 8% 9% 9% 11% 12% 25% 5% 1 15% 2 25% 3 中心区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 23% 34% 44%

65 潜在量分析 目前区域的剩余供应量较为充足 为27.65万平 由于区域内几个 新项目定名 2014年存量及潜在量微涨 预计明年将有2-3个项 目入市 新增量预计为8万平 中心区域存量及潜在量示意图 近三年存量及潜在供应量趋势图 万 万 % 80 预计明年即将开盘 70 的项目为中航国际 60 久仰公馆 国运一 50 号 春柳公园 % 11% 5% % 10-5% 剩余量 存量 潜在供应量 预计明年可入市量 15% 年 2013年 存量及潜在供应量 预计明年区域整体新增入市量约8万平方 米 加上当前剩余量共35.65万平 区域 可售量充足 在无严厉政策打击的情况 下 预计明年区域整体市场将回暖 2014年 环比

66 客群分析 地缘性客户对区域的认可度非常高 客群来源以本地客户为主 外地 客户为辅 今年以一室小户型为主的国合锦里入市 且成交较好 其 中不乏投资客群 但区域客群仍以自住为绝对主流 中心区域成交客户示意图 % 87% % 11% 1 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源 大连中原市场研究部

67 Part 4.5 甘西区域

68 区域综述 供销分析 : 2014 年整体市场行情不明朗, 受大环境影响, 年度甘西可售量为 万平, 环比增长 3%, 区域内万科 亿达 中海 恒大 联想纷纷推出新项目, 三鼎春天 中冶蓝城等项目加推, 甘西市场逐步被品牌开发商占领 ; 受大环境影响甘西市场低迷, 客户观望态度浓厚, 甘西区域市场总体消化量 万平, 环比下降 33%, 随着第三季度央行频繁推出利好政策, 将促进大连楼市发展, 预计明年可售量与成交量均有上涨空间 价格分析 : 2014 年甘西区域市场低迷, 客户观望态度浓厚, 为挽救急速降温的房地产市场, 实现全年业绩, 甘西区域内大部分项目开始以价换量, 区域项目最大的特点是通过电商 二手房加大优惠及带客量, 导致区域整体成交均价环比下降 6%, 降至 元 / 平 热点事件 : 本年度万科 亿达 中海 恒大纷纷推出新项目, 三鼎春天 中冶蓝城等项目加推 亿达春田 万科现在城销售量名列前茅, 预计明年亿达第五郡 8 号地 春田 万科现在城 保利西山林语 三鼎春天即将推出新产品, 随着入市量的逐渐加大, 区域内竞争也将愈演愈烈

69 可售量分析 年度甘西可售量为111.39万平 环比增长3% 区域内万科 亿达 中海 恒大 联想纷纷推出新项目 三鼎春天 中冶蓝城等项目加推 甘西市场逐步被品牌开发商占领 预计明年甘西区域入市量巨大 竞争将非常激烈 2014年上半年推出量较少 开盘 加推项目多集中在下半年 中海 亿达 万科等品牌项目云集 促 使可售量小幅度上涨 甘西区域年度可售量走势图 年度平均成交97.34万 万 % % 60 3% -9% % 年 2011年 2012年 可售量 2013年 环比 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

70 消化量分析 2014年大连市房地产市场低迷 受大环境影响甘西区域成交量已达 到近五年最低值 总体成交量为48.29万平 客户观望态度浓厚 导 致区域成交量大幅度下降 年底中央频频发布利好政策 明年市场 将逐渐复苏 随着新项目的不断入市 成交量也将有所增长 甘西区域年度成交量走势图 90 万 年度平均成交67.35万 21% 区域成交量集中在万科 亿 3 达 中海等品牌项目 分板 块来看 机场板块由于以刚 需产品主 迎合区域客群特2 征 销售状况最好 % 60-5% % % 年 2011年 2012年 成交量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

71 价格分析 2014年甘西区域市场低迷 客户观望态度浓厚 为挽救急速降温的房 地产市场 实现全年业绩 甘西区域内大部分项目开始以价换量 推使 全年区域整体成交均价环比下降6% 仅为11800元/平 预计2015年 区域市场仍将十分激烈 大部分项目仍以去库存为主 区域整体价格不 会有太大波动 甘西区域年度成交均价走势图 元/ 年度平均均价11810元/ 年大连整体市场不明朗 甘 西区域也未能逃此一劫 由品牌开 发商引领的降价促销一时成风 区 域 内 在 元/ 平 之 间 成 交的产品占比为3 整体成交 25% 均价环比下降6% % 13% % 3% -1% % % 年 2011年 2012年 成交均价 2013年 环比 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

72 产品分析 甘西区域成交面积占比 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 2% 1% 3% 1% 2% 2% 5% 甘西区域成交总价占比 4% 5% 5% 4% 4% 成交较好的面积区间为 平, 刚需产品仍为成交主力 ; 成交单价 元 / 平占比最多, 预计明年入市项目以 平的二室为主, 刚性属性明显 7% 7% 1 7% 8% 9% 12% 11% 13% 18% 2 21% 5% 1 15% 2 25% 18% 5% 1 15% 2 甘西区域成交单价占比 3 万以上 以下 甘西区域成交户型占比 四室以上 四室 三室 二室 一室 1% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 3% 5% 8% 11% 1 17% 17% 37% 3 5% 1 15% 2 25% 3 35% 55%

73 潜在量分析 本年度甘西摘牌量为60万平 且新定名项目较多 存量及潜在量环 比上涨34% 区域总体库存量在高位徘徊 预计2015年将有约60 万平入市量 未来区域内竞争仍相当激烈 近三年来存量及潜在供应量 甘西区域年度存量及潜在量示意图 万 万 明年预计有第五郡8 号地 保利西山林 300 语 万科现在城 三 250 鼎春天 亿达春田等 项目出现新品入市 % % 年平均存量270.7万 % 年 预计明年区域整体入市量约为60万平 加之2014年总剩余量 总计已超百万 平 对比近几年成交情况 可售量仍较 充足 预计明年政策将延续温和利好 整体供销比将继续健康发展 2013年 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

74 客群分析 甘西区域客群以地缘性客户为主 其它四区的导入客户为辅 本地客 户占绝对主力 区域客户多以婚房为主 部分换房客群及养老客户组 成 刚需和改善占比高 由于区域以刚需产品供应为主 所以预计明 年刚需客群仍是区域的主要购买力 甘西区域成交客群示意图 10 95% 93% % 5% 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源 大连中原市场研究部

75 Part 4.6 甘北区域

76 区域综述 供销分析 : 价格分析 : 2014 年楼市并不平静, 受年初银根紧缩影响, 导致楼市 迷雾重重 ; 之后中央及地方政府多次重拳出击, 如推出 限购解除 限贷放松 等政策, 促使楼市 向阳 发展 ; 然而在楼市低迷的情况下, 众多新项目 义无反顾 的入市及在售项目的积极加推, 共计新增 万平, 从而可售量高达 万平, 环比上涨 15%; 成交方面, 各开发商 壮士割腕, 以血换肉, 贯彻以价换量的举措, 从而整体成交 万平, 环比上涨 16%;2014 年区域呈现出供销双涨的态势 区域为传统的刚性需求集聚地, 在楼市低迷的情况下, 其产品价格抗压能力较弱 ; 而面对 2014 年突如其来的楼市低迷狂潮, 区域以远洋 华润 金地等品牌开发商旗下项目为主, 在采取 价格战 带动下, 区域整体 降声一片, 优惠力度也 空前巨大 ; 从而 2014 年整体成交均价仅为 元 / 平, 几近跌破万元大关, 环比下降 11% 热点事件 : 2014 年在新项目远洋荣域 考拉住区 金地檀溪等入市的火爆成交带动下, 华南片区 大放异彩, 同时亿合城购物中心的盛大开业, 亦将吸引更多的人群关注华南片区, 进一步促进片区楼市发展

77 可售量分析 2014年在新增量89.64万平的强力支撑下 区域整体可售量创近五 年新高 现如今在众多利好政策的支持下 预计2015年区域新增 量仍将保持在80万平左右 其可售量将平稳波动 2010 年 和 2011 年 在 政 策 的推压下 区域仅有个别 甘北区域年度可售量走势图 项目开盘 在售项目加推 亦寥寥无几 从而其整体 可售量在低位徘徊 在经历了 年的低 谷期 各项目 卧薪尝胆 后 在政策明朗的情况下 2012年和2013年 区域项目 扎推入市 从而 其可售量 攀升至高位 进入2014年 虽然楼市整体低 迷 但各新项目筹备已久 入市 计划不能改变 故多达近十个新 项目集中入市 同时伴随着在售 明星项目的积极加推 区域可售 量达到近几年峰值 万 年平均可售93.86万 % % -3% % % 年 2011年 2012年 可售量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

78 成交量分析 2014年在品牌开发商 远洋 华润 金地 价格战的推动下 区域 整体成交量高达78.72万平 创近五年新高 如区域明星项目在2015 年继续低价出售-去库存为核心目的 预计其成交量继续在高位徘徊 整体来看 年在政策严厉的 打压下 客户多持观望态度 成交萎靡 转而进入 年 政策放缓 项 甘北区域年度消化量走势图 目入市 加推积极 客户需求大量释放 从而成交量激增 万 2014年区域三大品牌开发商 远洋 远 洋荣域 钻石湾 华润 华润置地广 场 考拉住区 金地 金地檀溪 金 地意境 以价换量 从而总成交55.45万 平 占比整体7 带动整体成交上扬 区域成交集中度较高 年平均成交63.17万 5 36% % 7% % % 年 2011年 2012年 消化量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

79 区域以品牌开发商远洋 华润 金地为首的项目 推出空前巨大的优惠 在其推波助澜下 区域其他项目纷纷降价 故导致2014年整体成交均 价仅为10034元/平 几近跌破万元大关 预计2015年 在以去库存为 主题下 区域价格仍将在低位徘徊 价格分析 甘北区域年度成交均价走势图 元/ 年平均均价10794元/ 2014年在楼市整体低迷的大环境下 区 域新项目均低价入市 在售项目亦大幅 下调价格 而主力成交项目成交均价多 在 元/平之间 成交面积占 比整体高达64% 从而2014年整体成交 均价处于相对低位 整体来看 近五年区域成交均价呈 过 山车 式滑行 其中2010年因区域项目 整体价格较低 导致其成交均价未过万 元大关 而2011年-2013年 伴随多个 高品质项目入市 成交均价处于相对高 位 波动平稳 35% 32% % % 13% % 5% -3% -5% % % 2010年 2011年 2012年 价格 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

80 产品分析 成交面积在 平的二三室产品较受客户亲睐 ; 成交单价则主要集中在 1.1 万元 / 平以下, 占比高达 81%; 而成交总价款分布较为均衡, 其中 万成交最为突出占比高达 18% 甘北区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 1% 2% 1% 1% 1% 4% 5% 甘北区域成交总价比例 3% 3% 4% 6% 12% 12% 6% 5% 15% 9% 1 9% 19% 11% 14% 29% 5% 1 15% 2 25% 3 35% 18% 5% 1 15% 2 甘北区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 甘北区域成交户室比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 1% 3% 2% 1% 2% 2% 2% 2% 8% 15% 3 45% 51% 36%

81 潜在量分析 区域地大物博 且拿地价相亦对便宜 同时作为大连政府规划 北 进 的重点对象 区域无疑集众多利好于一身 吸引全国性知名房 企争相进驻 从而导致区域整体库存量较为庞大 纵观来看 近三年存量及潜在供应量呈逐年 上涨的发展态势 伴随着更多知名房企的进 驻 从而2014年整体存量及潜在供应量高达 万平 可预见未来竞争将异常激烈 同时需要较长的年限消化现有库存 2014年存量及潜在量示意图 600 万 预计明年天下粮仓 华 丰.金山花园 鹿港小镇 等项目入市 近三年存量及潜在供应量趋势图 预计在售项目远洋荣域 钻石湾 金地艺境 金 万 年平均量417万 地檀溪 考拉住区 华700 润置地广场 万科蓝山600 4 等项目加推 年 2013年 存量及潜在供应量 预计明年区域整体新入市量约80万 平 加上当前剩余量51.23万平 15年可售量为131.23万平 在市场 大环境低迷的情况下 可售略显 富裕 预计明年成交量将平稳 波动 价格则在低位运行 % 年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

82 客群分析 作为传统的刚性集聚地 区域项目多打造以刚需 刚改为核心的产品 客户则多来源于地缘性及周边区域 而购买目的则多以自住型为主 受 中央反腐 市场大环境及区域特性影响 投资客户占比较少 甘北区域成交客群示意图 10 94% 92% % 6% 1 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源 大连中原市场研究部

83 Part 5 大连新城区区域房地产市场分析

84 Part 5.1 旅顺区域

85 区域综述 供销分析 : 2014 年上半年, 各项目陆续降价加推, 加推频率相对集中, 进入下半年, 虽然国家推出了一系列利好购房政策, 但客户的购房欲望不高, 持观望态度的较多, 致使下半年区域整体成交量不高 ; 区域项目除降价外没有做出更多应对措施, 错过了 金九银十 提高销量的大好机会, 原计划要加推的楼盘也因为区域整体楼市遇冷而停止推盘脚步, 从而可售量环比跌下跌, 成交量降幅明显, 虽较 2011 年 2012 年情况相对乐观, 但可提升空间仍较大 价格分析 : 在 3 月份旅顺一项目低价加推后, 老城区板块价格不再坚挺, 并且越来越多的项目加入到以价换量的行列中, 致使区域 2014 年成交均价环比下降 23%, 且达到 5 年以来的最低值 ; 预计未来随着区域设施的不断完善及相关利好房地产政策的实施, 区域价格将有所回升 热点事件 : 202 轨道交通试运营, 运行首日接待乘客 1.4 万人 ; 大连市旅顺口区 2014 年重点公路建设项目 旅顺盐尹路大修工程建设正式竣工通车 ; 大连至旅顺中部通道开工, 全长近 25 公里,2017 年通车, 通车后将带动西城国际商务区 生态科技创新城 旅顺经济开发区的发展

86 可售量分析 上半年房贷政策相对紧缩 开发商陆续推盘 整体市场活跃度与往 年无异 随着8月限购限贷等相关政策逐渐放宽 本应回暖的区域 楼市却每况愈下 致使开发商对于推盘更加谨慎 导致2014年整 体可售量环比下降11% 总体可售量仅高于2012年 2014年3月 开发商试水推盘 在获得了相对 较好的成交后 之后的几个月区域加推项目陆 续不断 随着市场逐渐遇冷 开发商推盘也逐 渐报谨慎态度 下半年加推的项目少之又少 即使在 金九银十 期间 区域都鲜有新品入 5 市 区域可售量急剧下滑 旅顺区域年度可售量走势图 万 年度平均可售量74.88万 4 37% % % 年 2011年 2012年 可售量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

87 消化量分析 2014年上半年 受相对紧缩的房地产政策影响 区域成交未达 到预期水平 进入下半年 旅顺市场遇冷 区域成交在降价后也 并未见到明显好转 即使在购房政策调整和 金九银十 期间的 成交也相对较差 致使年度成交环比下降明显 在2013年区域成交量大幅上涨后 今年区域成 交再次回落 细分各版块成交 老城区板块因 有项目价格下调幅度较大 保持了相对平稳的 成交水平 新城区板块仅靠亿达第一郡项目独 撑门面 成交降幅较大 开发区板块靠价格优 15 势仍占区域消化量的大部分 旅顺区域年度消化量走势图 万 年度平均消化量34.78万 139% % % % -23% 年 2011年 2012年 消化量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

88 2014年区域成交价格并未延续前期的平稳上周趋势 直接跌落6000 元/平大关 由于区域房地产市场较差 多个项目或是相继低价入市 或是直接推出特价房 抵债房 以求以量换价 直接影响区域成交均 价跌至5年来最低 环比下降23% 从3月份世茂寰海城项目低价加推开 价格分析 始 区域降价潮正式开始 保利西海 岸 亿达第一郡 合生江山帝景 多个项目低价加推或与电商 二手房 合作团购 拉低了区域成交均价至5 年来的最低水平 旅顺区域年度成交价格走势图 年度平均成交价格6885元/ 元/ % % % % 年 2011年 2012年 价格 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

89 产品分析 旅顺区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 2% 1% 1% 1% 3% 4% 7% 旅顺区域在 2014 年的成交主力为 平的刚需刚改成品, 其中两室产品占比最大,6000 元 / 平以下成交单价的产品更受购房者青睐 ; 受成交单价集中且较低影响, 区域成交产品总价在 万之间占大多数 8% 11% 15% 23% 26% 5% 1 15% 2 25% 3 旅顺区域成交总价比例 100 万以上 万 万 万 万 万 万 万 30 万以下 4% 5% 5% 8% 8% 9% 11% 21% 29% 旅顺区域成交单价比例 以上 以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 1% 1% 1% 2% 2% 2% 4% 旅顺区域成交户型比例 12% 6% 23% 12% 14% 28% 31% 5% 1 15% 2 25% 3 35% 61% 5% 1 15% 2 25% 3 35%

90 潜在量分析 2014年旅顺区域土地摘牌24.87万平 其中住宅用地为14.28万 平 本年度新增量为30.42万平 存量及潜在供应量较2013年下 降5% 预计明年入市项目集中分布在新城区及开发区板块 供 应量充足 近三年存量及潜在供应量趋势图 旅顺区域存量及潜在量示意图 300 万 预计明年将有华 发四季 隐嶺 海创栖谷幸福大 院等项目入市 并伴有亿达 世 茂及华发等热销 项目加推新品 0 年平均存量及潜在 供应量301.9万 万 年 预计明年新入市量为25万 加上今年 剩余量38.31万 明年可售量达63.31 万 可售量较为充足 在明年政策继 续保持利好和交通环境不断完善的情况 下 区域成交量及价格将回归平稳的发 展趋势 2013年 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

91 客群分析 旅顺区域成交客户一直以本地自住客群为主 投资客群相对较少 随 着交通和居住环境的不断完善 来本地就读或工作的刚需刚改客户占 购房的比例有所上升 以北三市和东三省为主的外地客群在本年度购 房相对较少 占比较去年有所下降 旅顺区域成交客群示意图 % 94.4% % 4.7% 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源 大连中原市场研究部

92 Part 3.7 开发区区域

93 区域综述 供销分析 : 价格分析 : 2014 年市场下行现象明显, 但在区域巨大存量的高压下, 仍有众多项目开盘及加推, 体量多较为庞大, 推使可售量增至 万平, 环比上涨 7.13% 在冷淡的市场环境下各项目为保成交逆市上扬, 在营销方面做足了功夫, 但是由于降价舆论横行, 客群观望情绪加重, 市场热度降低, 成交量下跌至 万平, 跌幅高达 25.97%, 区域市场进入低潮期 由于开发区区域的刚性需求特性, 价格一直是项目竞争的主要着力点, 而 2014 年的市场变换扑朔迷离, 整体成交持续走低, 区域价格战日益激烈, 特价房 抵债房 甚至直接降价等营销手段层出不穷, 区域价格被拉低至 7235 元 / 平, 降幅高达 7.72%, 创近五年新低 预计随着 14 年底房地产相关利好政策的陆续出台, 来年市场走向或有好转, 但房价的下行趋势仍将持续一段时间 热点事件 : 开发区 2014 年度各项目开盘体量不容小觑, 投资性公寓产品 度假型洋房别墅产品 刚需产品等都有部分项目面市, 虽开盘项目数量或不及往年, 但体量可观 预计明年东部板块新增项目数量将居榜首, 区域仍新增量或将达 70 万平, 整体竞争仍然较为激烈

94 可售量分析 进入2014年开发区区域近15个新项目面市 以及众多项目加推新 品 区域新增量高达88万平 推使区域可售量增至248.76万平 环 比上涨7.13% 庞大的库存是区域市场走出困境的最大障碍 预计 2015年开发商或将放慢加推脚步 主要以去化存量为主 可售量或 将有小幅下降 2014年区域土地市场成交挂 零 惨淡异常 但在高存量 的巨大压力下 部分项目选 择在此时开盘面市 区域竞 争日趋激烈 2010年到2012年不同于市内其他区 域 开发区市场环境乐观 土地放量逐 年增加 区域规划日趋完善 开发商拿 地热情高涨 区域整体市场蓬勃发展 开发区区域年度可售量走势图 300 万 % 年度平均可售229万 % % 7.13% % 年 2011年 2012年 可售量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

95 消化量分析 2014年房地产投资增速放缓 各种降价舆论甚嚣直上 客群陷入 深度观望 市场热度降低 区域成交萎缩 下跌至112.35万平 降 幅高达25.97% 预计明年国家将出台鼓励政策 购房者的入市信 心增强 成交量届时或将呈上升态势 近年成交走势较为平稳 2011 年受政策影响有所回落 2012 年区域大体量项目集中入市 凭借较高的性价比带动客户集 开发区区域年度成交量走势图 中成交 整体成交回温 区域规划愈加完善 交通 日益便利 区域价值上 升 客群购买热情高涨 进入2014年各项目价格下降 个别项目开盘热销促使 明显 但市场变化扑朔迷 2013年成交量猛增 离 购房者多选择淡定观 望 区域成交远不及往年 万 年度平均成交126.8万 % % % % % 年 2011年 2012年 成交量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

96 价格分析 进入2014年 区域内各项目 降 声一片 特价房 抵债房 电商团 购等优惠手段层出不穷 更有项目直接下调均价 区域价格战异常激 烈 直接导致整体均价下降7.72% 降至7325元/平 2010年滨海及金石滩板块 高端项目大体量入市更使 区域价格出现跳涨 开发区区域年度成交均价走势图 9000 元/ 年度平均均价8070元/ % 年以来 受政策影响及东部 部分项目低价入市的双重影响 区域价格整体下滑明显 价格成 为左右成交的决定性因素 持续 的低价位销售 区域的刚需属性 实至名归 8000 为拯救持续低迷的市 场环境 降价 成 为2014年贯穿区域的 主旋律 除中心板块 以外 其余板块项目 均有一定程度的价格 下调 % % % -8.13% 年 2011年 2012年 成交价格 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

97 产品分析 2014 年区域成交依旧集中于刚需产品, 其中以 平为主的二室及三室产品成交最为突出, 成交产品总房款多集中在 70 万以下, 今年降价项目众多, 均价在 的纯刚需产品占比高达 29% 14 年开发区区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 5000 元以下 1% 1% 2% 6% 9% 9% 7% 13% 13% 19% 19% 5% 1 15% 2 25% 14 年开发区区域成交单价比例 1% 1% 3% 3% 8% 13% 15% 26% 29% 14 年开发区区域成交总价比例 100 万以上 9% 万 3% 万 8% 万 16% 万 21% 万 18% 万 16% 万 7% 30 万以下 3% 5% 1 15% 2 25% 14 年开发区区域成交户室比例 四室以上 4% 四室 2% 三室 32% 二室 45% 一室 16%

98 潜在量分析 开发区区域目前潜在供应量近905万平方米 已知数据 主要集中 于滨海 金石滩及东部板块 剩余量及存量累计约447.22万平方米 区域库存始终保持在较高水平 预计2015年将有至少六个新项目入 市 未来区域市场竞争可谓刀光剑影 开发区市场存量及潜在量示意图 万 预计明年福佳山海 湾 双D国际大厦 圣地秋实 聚美东 近三年存量及潜在供应量趋势图 湾 朗悦四季 宝能 城等项目将会开盘入 1500 万 年平均存量及潜在供应 市 另外华润海中 1450 量1327.4万 国 红星海世界观 亿锋广场等项目也将 有新期产品面世 乾 1350 豪新界 经开万达 1300 金湾山城等项目将有 1250 小幅加推 剩余量 存量 潜在供应量 预计2015年入市量 预计明年新增供应量为70万平 与今年 底剩余量相加 供应量将高达220万 平 存销比为23.57个月 库存量大 成 交量疲软 明年市场的竞争将异常惨烈 2012年 2013年 2014年 2014年区域土地市场成交挂 零 潜在量下降明显 但库 存量依旧巨大 区域潜在量 及存量依旧维持在较高水平 数据来源 大连中原市场研究部

99 客群分析 区域凭借本身低廉的价格以及完善的生活配套 便捷的交通线路 吸引 了大量的城市溢出客群 由于区域的刚需属性 以自主为目的的置业群 体占绝对主力 今年整体市场环境惨淡 外地客群来连置业更为慎重 占比有些许下降 开发区区域成交客群示意图 % 80.2% % % 自住 投资 置业目的 本地 外地 客户来源 数据来源 大连中原市场研究部

100 Part 5.3 金州区域

101 区域综述 供销分析 : 金州区域 2014 年整体供应 万平, 成交 万平 ; 区域多个项目年中新品入市较为集中, 其他多个项目持续加推, 但未能阻挡整体区域的可售量下降, 虽然今年政策调控利好, 但仍有大多数客户 小心谨慎, 持续观望 成交产品来看,60-80 平的二室, 单价在 元 / 平的普宅类产品为区域的主力 价格分析 : 区域进入 2014 年以来, 各项目打折优惠活动及特价房源明显增多, 促使客户买房热情高涨, 各开发商想 以价换量 的营销手段促进销售, 但是成交均价受此影响有轻微波动, 小幅度下降 5%, 降至 7294 元 / 平 ; 预计明年高端产品入市较少, 区域整体均价或将有所下降 热点事件 : 2014 年金州区域无摘牌住宅 商业土地, 相比 2013 年较为惨淡 ; 品牌项目万科城继去年开盘至今, 成交量成为区域 龙头老大 并且加推次数较多, 赢得不少老百姓的口碑 ; 同时新项目观山悦 御河壹号及昌临家园在年中开盘, 集中成交较为理想, 预计明年即将入市, 另有绿城玉兰花园及天鸿展视界二期预计明年即将出街, 届时区域市场将再现热闹景象

102 可售量分析 区域2014年整体可售量为 万平 相较2013年可售量有所下 降 跌至近五年最低值 由于受政策影响以及开发商开盘及加推较为 谨慎 今年新增量也相应减少 下降至37.92万平 预计明年新品入 市仍然较少 整体可售短期内仍无突破 2010年至2011年由于政府 金州区域年度可售量走势图 力挺 金州崛起 使各开发 商积极拿地 开发 推售 使 其一直保持较高的可售量 万 250 由于国家各项调控政策持续收 紧 市场 观望 态度严重 各开发商拿地 开发 推售有 较为谨慎 预计2015年回暖 1 温度 不高 年度平均可售161.34万 5% % % -1-16% % 年 2011年 2012年 可售量 2013年 环比 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

103 消化量分析 2014年区域成交量为30.96万平 由于2010至2011年期间 客户购房需求释放过多 虽然今年政策调控逐渐 变暖 但 客户观望情绪较高 导致今年消化量跌至近五年最低值 预计 明年将有新项目入市 刚需刚改客户会大量释放 届时区域整 体成交或将有所提升 金州区域年度消化量走势图 2010年至2011年期间 伴随着金州政 府对区域利好规划 以及开发商地价推 售住宅产品 吸引众多刚需刚改客户纷 纷抢购 促使其成交量居高不下 万 % -1% -3% 120 虽然政策较为明朗 但对 该区域影响力较低 并且 客户购买欲望不高 导致 年消化量跌至近五年 最低值 年度平均消化86.464万 % % 年 2011年 2012年 消化量 2013年 2014年 环比 数据来源 大连中原市场研究部

104 价格分析 区域进入2014年以来 各项目打折优惠活动及特价房源明显增多 促 使客户买房热情高涨 各开发商采取 以价换量 的营销手段促进销 售 从而成交均价受此影响有轻微波动 小幅度下降5% 降至7294 元/平 预计明年高端产品入市较少 区域整体均价或将有所下降 金州区域年度成交价格走势图 万 区域缺少高端品质大盘 为满足区域客户购房需 求 区域内绝大多数楼盘 推出特价房源 因此 2014年整体价格微降 2010年至2011年期间 因拿地价较低 物价也相应较低 各开发商项目定价较 低 因此期间成交居家低于7000元/平方 米 年度平均均价7132元/ % % % % % % % 年 2011年 2012年 价格 2013年 环比 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

105 产品分析 金州区域成交面积比例 00m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 1% 2% 3% 6% 7% 9% 整体来看, 区域面积在 平的两室住宅产品最受客户喜爱, 而选择单价多在 元 / 平, 受区域经济条件限制, 总价款在 70 万以下的产品被购买最多 19% 22% 3 5% 1 15% 2 25% 3 35% 金州区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 5000 元以下 1% 9% 13% 33% 44% 金州区域成交总价比例 200 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 四室 三室 两室 一室 1% 1% 2% 3% 2% 6% 18% 29% 38% 金州区域成交户型比例 2% 12% 25% 61%

106 潜在量分析 区域剩余量及存量分别为85.05万平和95.34万平 2014年拿地 项目为 零 以致区域潜在供应量降至480.74万平 由于金 州土地市场冷淡 开发商拿地谨慎 预计2015年区域新入市量 为30万平 金州区域存量及潜在量示意图 450 万 年是金州区域 拿地 较少的一年 多个开发商拿 地较为谨慎 入市较少 其 预计2015年绿城玉 近三年存量及潜在供应量趋势图 存量及潜在供应量总和低于 兰花园 等新项 目将 700 万 2013年 会开盘 入市 另外 年平均存量477.13万 有天鸿 展视界 将有 新期产 品入市 万 500 科城 观山悦 金 海蓝湾 也会有 小体 量加推 剩余量 存量 潜在供应量 预计2015年新增量 2015年新增供应量 为30万平 与今年 剩余量 相加 供应 量 高 达 115 万 平 预计明 年市场 竞争 仍十分激烈 2012年 2013年 2014年 数据来源 大连中原市场研究部

107 客群分析 区域客户购房目的以刚需刚改为基本 国情 本地自住型客户占绝 大多数比例 占比均超97% 投资及外地客户占比较少 分别为3% 和4% 金州区域成交客群示意图 % 96% % 3% 自住 投资 购买目的 本地 外地 客群来源 数据来源 大连中原市场研究部

108 THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ]