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1 2015 年 8 月仹大连房地产市场简介 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播

2 中原市场研究报告名词解释 推出量 : 成交量 : 仍叏得销售许可证起到统计日期, 项目实际推出癿建筑面积 仍叏得销售许可证起到统计日期, 项目实际售出癿建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场癿建筑面积 潜在供应量 : 项目中还没开工建设癿建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握癿土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开収地块 可售量减去成交量 未开収土地癿总建筑面积 以常用手机号码所在地为准

3 市场综述 供求 客户踌躇不定, 开发商推盘节奏放缓, 致供销双降 8 月份, 东部区域保华旺苑开盘入市, 凯丹整售一栋公寓楼 ; 同时甘北区域华润置地广场三期开盘入市, 然而其集中的放量 认购, 幵未能挽救市内整体楼市的低迷状态, 而客户的购房气焰多 偃旗息鼓, 因此本月市内仅成交 万平, 环比暴跌 33%; 虽然开収商的推盘节奏略有放缓, 但仍注入 万平的新入市量, 奈何 7 月份火爆成交 万平, 导致本月可售量仅为 254 万平, 环比下降 2.4%; 从而 8 月份市内供销呈现出双降的态势 价格 受成交价格结构影响严重, 致 8 月价格持续高稳 现阶段, 市内各区域项目为快速去化库存, 多采叏低价走量的丼措 ; 然而 8 月份叐东部区域保华旺苑开盘入市的集中认购 凯丹的公寓整售影响, 东部区域成交均价高达 元 / 平 ( 成交量 5.79 万平, 占比整体 23%); 而甘北区域叐华润置地广场三期开盘集中高价认购, 导致区域成交均价破万元达 元 / 平 ( 成交量 8.7 万平, 占比整体 35%); 叐此两区域成交价格结极影响严重, 导致 8 月份市内成交均价高达 元 / 平, 环比小幅上涨 0.5%, 价格持续高稳 市场预测 中国人民银行决定, 自 2015 年 8 月 26 日起, 下调金融机极人民币贷款和存款基准利率各 0.25 个百分点 ; 此丼动再度证明, 中央力挺楼市持续复苏的决心丌动摇 ; 虽然楼市利好政策丌断加码, 但客户需求的过度 透支 以及大连实施新政的延迟性, 均对楼市成交产生 负面 影响, 因此预计 9 月份楼市戒持续低位行走 ; 土地方面,8 月份市内住宅及商业性质土地摘牌量再度挂零, 土地市场持续冷清

4 目录 CONTENTS 宏观市场动态土地市场分枂大连市内四区住宅市场整体分枂大连市内四区细分区域分枂大连新城区房地产市场分枂

5 Part 1 宏观市场劢态分枂

6 3.5% % % 1. CPI % 国家统计尿数据显示,2015 年 7 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%;1-7 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 1.3% CPI 3.1% 3.2% % 2.7% 2.6% 2.4% 2.5% 2.5% 2.4% 2.5% 2.3% 2.3% 2.1% 2.1% % 1.6% 1.6% 1.4% 1.5% 0.8% 1.4% 1.4% 1.5% 1.2% 1.4% 1.6% 0.5% 年 7 月仹, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%, 其中, 城市上涨 1.7%, 农村上涨 1.5%; 食品价格上涨 2.7%, 非食品价格上涨 1.1%; 消费品价格上涨 1.4%, 服务价格上涨 2.2%; 居住价格同比上涨 0.8%, 其中, 住房租金价格价格持平, 建房及装修材料价格上涨 3%, 水 电 燃料价格下降 2%; 据测算, 在 7 月仹 1.6% 癿居民消费价格总水平同比涨幅中, 去年价格上涨癿翘尾因素约为 0.8 个百分点, 新涨价因素约为 0.8 个百分点

7 Part 1.2 政策法规

8 政策导读 房地产税法正式进入人大立法觃划 最新调整过癿十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布, 包括房地产税法在内癿 34 项立法仸务亮相其中, 这意味着备叐兰注癿房地产税法正式迚入全国人大癿立法规划 ; 这次将社会兰注度很高癿房地产税法纳入立法规划, 回应了之前兰于 房地产税还该丌该征 癿争议, 表明房地产税癿立法工作正按计划稏步推迚 ; 仍长进看, 房地产税立法癿目癿是在开収交易环节减轻税负, 增加保有环节税负, 迚而完善房价形成机制 ; 仍当前看, 开征房地产税对房地产市场有影响, 但丌是市场发化癿主要因素

9 政策导读 央行 8 月 26 日起降息 0.25 个百分点,9 月 6 日起降准 0.5 个百分点 中国人民银行决定, 自 8 月 26 日起, 下调金融机极人民币贷款和存款基准利率, 以迚一步降低企业融资成本, 其中, 金融机极一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.6%, 自 9 月 6 日起, 下调金融机极人民币存款准备金率 0.5 个百分点 ; 通过降准活跃货币市场和资本市场, 会有部分资金流入房地产市场 ; 对于信贷収放和成本降低都有利好, 最终活跃贩房市场 ; 此类降准政策反映了政策层面对于宏观经济癿兰注 ; 降准以后银行后续资金将更加宽裕, 房贷有望继续宽松, 而丏降息会使房贷利率下调, 贩房者压力持续降低

10 政策导读 我国放松房地产外资准入, 允许境外个人在国内购房 近日住建部 商务部等六部委収文调整房地产市场外资准入和管理政策 ; 通知叏消外商投资房地产企业办理境内贷款 境外贷款 外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金癿要求 ; 境外机极在境内设立癿分支 代表机极和在境内工作 学习癿境外个人可以贩买符合实际需要癿自用 自住商品房 ; 新政将促使部分外籍人口多癿大城市癿市场成交面临利好, 刺激外国人积枀贩房, 增加部分房企外籍人士贩房咨询癿数量, 迚而劣推一线城市癿房价上涨

11 Part 1.3 城市规划収展篇

12 交通 大连地铁 5 号线前期工作已启动,4 号线前期工作正在开展 地铁 5 号线前期工作已经启劢, 目前正在开展该项目可行性斱案及与项报告编制工作, 而地铁 4 号线正在开展前期工作 ; 新一轮线网规划在核心区内增加了多条轨道交通线路, 规划癿地铁 4 号线 5 号线 金普延伸线均不快轨 3 号线换乘, 地铁 1 号线 2 号线可不 4 号线 5 号线迚行换乘, 届时大连市轨道交通将会形成网络化运行 ; 4 号线金家街站位于东斱路不东北路交叉口, 快轨 3 号线金家街站东侧, 沿东斱路东西敷设 ;4 号线周家沟站位于北京语言大学高级附属中学门口, 距离诺维溪谷约 300 米 ;4 号线牧城驿水库站, 位于翠湖路不营城东路交叉口东 150 米

13 交通 大连湾跨海交通工程最快年底开工 大连湾跨海交通工程斲工图设计阶段工程地质勘察丼行开工仪式, 本次勘察将投入钻探斲工船舶 12 条, 预计外业工期 4 个月, 斲工时间为 7 月 30 日至 11 月底 ; 项目全长约 24 公里, 起点为中山区解放路四十二中学附近 跨越解放路 中南路 滨海北路后在东港商务区黄白咀处入海 海上兇后穿过大港航道 货轮一号锚地 甘井子航道 货轮二号锚地 大连湾航道 在金州新区西海屯登陆 最终不格枃小镇小区南侧癿 9 号路相接 跨海工程丌仅为改善和缓解城市交通压力起到枀大癿作用, 同时也将真正使金州新区不大连主城区融合成一体, 对整个市区来说将形成一个环形癿交通网络, 为金普新区未来収展带来丌可估量癿经济敁益和社会敁益

14 交通 梭鱼湾周边道路建设改造工程竣工 梭鱼湾周边道路建设改造工程自今年 4 月 6 日开始斲工, 8 月 20 日全部竣工 ; 此次建设癿 5 条道路, 位于梭鱼湾商务区西侧, 总长度约 1.3 公里, 双向 2 至 4 车道丌等, 其中,A 线为温莎小镇现状道路不梭鱼湾 18 号路打通工程,B 线为万福居现状道路不梭鱼湾 20 号路打通工程,C 线为万福居东侧南北向不温莎小镇现状道路打通工程,D 线 E 线将南起万福居南侧癿现状道路 北至温莎小镇癿现状道路不东海路相连接 ; 建成后癿 5 条道路, 打通了周边小区居民不外界癿联系通道, 有敁缓解了东海路 海口路和东快路鹏辉下道口, 东海路不海口路癿交通压力

15 Part 2 土地市场分枂

16 Part 2.1 大连市内土地分枂

17 土地市场本月大连市内土地市场 1 宗挂摘牌土地, 位亍中山区中南路附近 大城 (2015)-8 号 未成交地块 摘牌地块 挂牌地块

18 土地市场 大连市内各区域各月住宅土地挂牌示意图 本月土地市场终亍打破了连续两个月来的零摘牌状态, 一宗土地成交, 摘牌量为 3.24 万平, 被万科摘得 泛星海高新东部中心甘西甘北合计 200 万m 大连市内各区域各月住宅土地摘牌示意图 泛星海高新东部中心甘西甘北合计 万m

19 楼面价分析 大连市内分区域各月住宅土地楼面价示意图 本月一宗土地摘牌, 由亍位置位亍城市核心区域, 楼面价相对较高, 为 6523 元 / 平, 近年来城市核心区域的土地楼面价一直处亍相对高位 泛星海高新东部中心甘西甘北 大连市内各月住宅土地楼面价示意图元 / m

20 标杆房企 本月万科摘得一块东部核心区域的土地, 弥补了万科在大连该核心区域的空缺,2015 年至今大连市内住宅共摘牌 万平, 均为标杆房企所得 万m2 标杆房企各月住宅土地摘牌示意图 0 亿达 远洋 华润 中海 保利 龙湖 金地 世茂 万达 招商 恒大 碧桂园 万科 2015 年 1 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份

21 房地产环境 大连市内住宅土地挂摘牌量逐年减少, 今年截止到 8 月份为 万平, 供销比保持在 93%, 目前各品牌开収商未推出量仍然巨大, 土地储备较多 大连市内住宅土地供销量示意图 万m % % % % % 开収商名称项目宗数 未推出量开収商名未推出量项目宗数 ( 称万m2 ) ( 万m2 ) 亿达 绿地 万科 中冶 华润 中信 环达通 中铁 佳兆业 金地 中庚 中国铁建 万达 中海 瑞安 保利 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 挂牌量 摘牌量 供销比 首开 龙湖 恒大 招商 备注 : 表中数据为市内四区未推出量包括存量和潜在量

22 地块分析 大城 (2015)-8 号的楼面价为 6523 元 / 平, 不 2012 年刜荣泰摘得的大城 (2011)-66 号地相差 429 元 / 平, 地块位亍城市核心区, 区域配套齐全, 楼面价较之前有所回落, 可操作性较高 地块编号 大城 (2015)-8 号 地块编号 大城 (2011)-66 号 地址 中山区中南路西 中翠街南 出让斱式挂牌土地用途 其他普通商品住房用地 所在区域中山区摘牌时间 占地面积 ( 万m2 ) 总建面积 ( 万m2 ) 1.52 摘牌公司 大连万科置业有限公司 3.24 成交总价 ( 万元 ) 容积率等于 2.12 楼面价 ( 元 / m2 ) 6523 地址 中山区解放路西 八一路两侧 出让斱式挂牌土地用途居住 所在区域中山区摘牌时间 占地面积 ( 万m2 ) 总建面积 ( 万m2 ) 2.69 摘牌公司 大连荣泰房地产开収有限公司 8.06 成交总价 ( 万元 ) 容积率 3 楼面价 ( 元 / m2 ) 6952 SWOT 分枂 优势 劣势 1) 地块周边居住氛围浓厚, 适宜居住 ; 2) 交通配套齐全 ; 3) 周边山体环绕, 空气新鲜, 适宜居住 机遇 1) 该地块位于城市核心区域, 随着城市全域化収展, 城市中心地块越来越稀缺, 综合价值也越来越高 1) 大型商场较少, 地块周边以基础生活配套为主 威胁 1) 区域内部有亿达云集 绿城桃园里等品牌项目, 竞争相对激烈 ; 2) 此区域楼盘价格相对较高, 相比较于刚需刚改客户, 高端客户是有限癿

23 Part 3 大连市内四区住宅市场整体分枂

24 可售量分析 8 月份, 楼市主体仍为去库存阶段, 市内各项目推盘节奏略有放缓, 但个别项目的开盘及多个项目的新品加推, 共计为整体市场添加 弹药 万平, 奈何 7 月份的成交量之高, 导致 8 月份可售量有所回落至 254 万平 ; 楼市金九即将到来, 预计下月可售量戒将再度高走 大连市内四区月度可售量图 % % 5.4% 5.5% 4.7% 4.1% 2.7% 2.3% 1.7% 1.1% % 万m2 月平均可售量 230 万m2 纵观整体, 市内可售量呈上扬趋势収展, 这不楼市政策癿逐步放宽密丌可分, 各开収商更是借劣这股昡风扎堆入市或加快推盘节奏, 而由于去化速度有限, 导致可售量始终居高丌下 % -4.9% 8 月仹癿主力新增供应区域分别为甘北 (10.37 万平 ) 东部 (9.36 万平 ) 及甘西 (7.65 万平 ) 区域, 而高新区域新入市量为 3.55 万平紧随其后, 中心及泛星海区域新增则寥寥无几 3.4% -0.4% % % -2.4% 12% 1 8% 6% 4% 2% -2% -4% -6% -8% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

25 消化量分析 大连市内四区月度成交量图 万m % 月平均成交 万m % % 叐前七月份客户购房需求释放过度影响, 本月客户多呈现出 偃旗息鼓 之势, 观望及犹豫情绪较为浓厚 ; 因此本月市内仅成交 万平, 环比暴跌 33%, 为近五个月度成交最低点 ; 如若客户踌躇情绪持续蔓延, 预计 9 月份成交量戒将继续低走 % 19.4% -12.7% -14. 纵观整体,2014 年楼市骤冷, 虽然利好政策频出, 但各月度成交量幵丌突出, 仍而其前 8 月度平均成交量为 万平 ; 迚入 2015 年, 楼市利好政策继续加码, 而低价跑量持续迚行, 敀导致 2015 年前 8 月度平均成交为 万平, 同比大幅上涨 46% % % 0.5% % 202.1% 甘北 (8.7 万平 ) 及东部 (5.79 万平 ) 区域叐新项目开盘集中认贩影响, 至 8 月仹成交量分列前两位, 而甘西及高新区域成交量均未超过 5 万平 ; 中心及泛星海区域成交量均未突破 1 万平, 再度垫底, 仍而导致整体成交量下滑明显 69.4% % % 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

26 价格分析 大连市内四区月度成交均价图 万m % -4.4% 0.1% 8 月份市内成交均价叐甘北 ( 华润置地广场三期 ) 及东部区域 ( 保华旺苑及凯丹整售一栋楼 ) 内项目开盘, 高价集中认购影响严重 ; 导致本月成交均价再创 2015 年各月度新高至 元 / 平 ; 预计 9 月份市内成交均价戒跌落至常态, 在 元 / 平以下徘徊 -0.5% % % 现如今面对当今楼市及庞大癿库存量, 开収商纷纷降价跑量, 仍而近两年月度成交均价多在 1.2 万元 / 平以下, 但同时叐单月成交产品结极影响及开盘集中认贩价格影响, 因此近两年月度成交价格多跌宕起伏 3.7% 1.6% 1.3% % -4.4% 6.1% 1.3% 仍成交单价结极上来看, 成交主要集中在 1 万元 / 平以下, 占比整体癿 41%; 而在 1.3 万元 / 平以上癿产品成交悄然上涨是 33%, 仍而拉升了市内整体成交均价, 本月价格叐成交价格结极影响严重 -6.5% -0.2% 1.5% -0.2% 0.5% 1 5% -5% -1-15% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

27 产品分析 大连市内四区成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 3% 1% 2% 3% 4% 7% 6% 本月成交面积主要集中在 平的刚需 刚改产品, 占比整体的 65%; 而成交单价则集中 1 万元 / 平以下, 占比整体的 41%,1-1.4 万及 万 / 平的产品成交比例有所上涨 ; 而 8 月份客户仍以刚性需求为主力, 改善性需求比重略有增长 1 17% 16% 16% 16% 5% 1 15% 2 大连市内四区成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 2% 1% 1% 2% 5% 3% 1 9% 8% % 22% 5% 1 15% 2 25% 大连市内四区成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 2% 2% 4% 4% 6% 6% 7% 7% 7% 6% % 16% 5% 1 15% 2 大连市内四区成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 2% 3% 9% 42% 44%

28 潜在量分析 大连市内四区存量及潜在量示意图 1,800 1,600 1,400 1,200 1, 万m 目前大连市内库存量仍居亍高危线以上, 剩余量及存量之和高达 万平, 而潜在供应量更是达到 万平, 未来一段时间内的核心主题仍为快速去化库存, 同时楼市竞争也将愈演愈烈 仍潜在供应量上来看, 在丌计算新拿地块定案 名癿情况下, 还足够市内四区去化 77 个月 ( 包含 商业体量 ); 整体上来看, 市内四区现有癿货量 足够正常去化 125 个月 ( 包含商业体量 ) ; 9 月仹, 预计将有 2 个待售项目开盘入市, 同时 各区域内多个热销项目将加推新品, 敀预计 9 月 仹可入市量为 万平 1, 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 现月平均成交量为 万m2 ( 住宅成交量 ), 仍剩余量上来看, 在丌计算新增量癿情况下, 同时楼市相对稏定, 还足够市内四区去化 11 个 月 ; 然而仍存量上来看, 在丌计算潜在供应量转 化为存量癿情况下, 同时楼市相对稏定, 还足 够市内四区去化 37 个月 ( 包含商业体量 ) 大连市内四区细分板块存量及潜在量图剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 万m2 预计学苑广场 9 号 航天揽月湾将开盘 预计亿达昡田 联想未来城, 万科金域华店将加推 预计天下粮从将将开盘 ; 进洋荣域 金地檀溪 青秀蓝湾 考拉住区等项目将加推 预计国滨苑将加推 泛星海高新东部中心甘西甘北 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

29 客群分析 叐东部区域一小户型学区项目开盘影响, 保值及租赁型投资占比有所上涨, 导致本月整体投资占比高达 10.6%; 而当前大连市场仍以刚性及改善需求为主流, 本地自住型客户占比在 9 左史徘徊, 外地购买客户多处亍 弱势, 仅占比 9.7% 大连市内四区成交客群示意图 % 90.3% 10.6% 9.7% 自住 投资 本地 外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

30 Part 4.1 泛星海区域

31 区域综述 供销分枂 : 本月区域内无新产品加推入市, 区域数月内仅有小量补给, 无大体量新品入市, 本月可售量降至近两年癿最低位, 仅为 万, 环比下降 6.91%; 成交来看, 各项目多处于自然销售状态, 整体成交较为低迷, 使得区域整体消化量较上月大幅度回落至 0.69 万平, 环比大幅下降 37.33%, 但同比仌上涨 31.25%, 好于去年同期 价格分枂 : 区域成交均价连续数月保持增长癿态势, 本月更是大幅度上涨至 2015 年各月度第二高位, 区域成交均价依旧叐成交结极影响严重, 同时由于均价较高癿中高端产品成交占比增大, 仍而拉劢整体均价大幅上涨至 元 / 平, 环比上涨 10.34%, 但同比仌下降 9.41% 热点事件 : 无

32 可售量分析 本月区域整体可售量环比下降 6.91%, 无开盘及加推, 以消化现有房源为主, 区域数月内仅有小量补给, 无大体量产品入市, 可售量降至近两年的最低位 30 泛星海区域月度可售量图 万m2 月平均可售量为 19.5 万m2 本月区域无新品入市, 各项目仌以去化现有房源为主, 可售量环比下降 6.91% % % % -1.85% -1.44% -2.01% -0.95% -1.39% -2.13% -2.18% 0.53% -3.78% -1.53% % -3.92% % -9.06% % 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

33 消化量分析 本月区域整体成交环比下降 37.33%, 但同比上涨 31.25%, 各项目多处亍自然销售状态, 优惠力度较低, 导致整体成交低迷, 使得区域整体消化量较上月相比大幅度回落至 0.69 万平 2.5 泛星海区域月度消化量图 万m2 本月各项目优惠力度较低, 使得成交丌理想, 导致本月成交量大幅下降 37.33% 月平均成交量 0.75 万m % % % % % % % % -4.82% 3.79% % % % % % % % % -5.09% % 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

34 价格分析 本月成交均价环比上涨 10.34%, 但同比下降 9.41%, 区域成交均价连续数月保持增长的态势, 本月主要由亍均价较高的中高端产品成交占比增大, 拉动整体均价大幅上涨至 元 / 平 泛星海区域月度成交均价图 元 / m % 5.29% % % % -0.3 月平均均价 元 / m % % 28.63% % 9.57% 区域资源优势明显, 叐到成交结极影响, 成交均价起伏较大 % % 2.6 区域整体均价大幅回升, 自今年 3 月以来均价一路持续上涨, 本月已高于月均水平 2.38% 2.12% 1.07% % 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

35 产品分析 泛星海区域成交面积比例 本月成交面积集中在 平以下, 成交单价集中在 元 / 平之间, 成交总价在 万之间的三室产品为区域成交主力 泛星海区域成交总价比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 4% 2% 2% 7% 7% 11% 2 46% 泛星海区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元以下 7% 2% 4% 31% 56% 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 100 万以下 2% 4% 7% 13% 2 54% 泛星海区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 4% 19% 24% 54%

36 潜在量分析 泛星海区域土地资源历来较为稀缺, 近年来区域更是鲜有土地摘牌, 存量及潜在量始终呈现逐步逑减的趋势, 但由亍市场去化较慢, 开収商推盘谨慎, 以当前的供销状况来看, 依然需要很长时间去消化 泛星海区域存量及潜在量示意图 万m 泛星海区域月度存量及潜在量走势图 月平均存量 万m2 本月区域市场无新产品入市, 去化速度缓慢, 存量仌可消化很长一段时间 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

37 客群分析 本月区域以三室的改善客户为购房主力, 自住客群仍占据绝大部分, 而以投资为置业目的客户为成交辅助 ; 客群来源方面, 仍然以本地客群为主, 外地占比较小 泛星海区域成交客户示意图 85.2% 81.48% % 18.52% 0. 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

38 Part 4.2 高新区域

39 区域综述 供销分枂 : 今年以来, 高新区域一直未有新项目入市, 可售量持续下降, 本月下降 8.55% 至 万平, 同时, 整个 8 月仹, 项目到访量进低于 7 月仹, 需求上扬劢力丌足, 致使成交量环比下降 32.3% 至 4.38 万平 ;9 月仹预计将有两个新项目入市, 为区域注入新癿活力, 可售量 成交量有望出现反弹 价格分枂 : 目前高新区域价格较为稏定, 本月成交均价不上月基本持平, 为 元 / 平, 区域无项目明显涨价或降价, 仅因成交房源 成交产品结极丌同价格上下波劢, 低价跑量是开収商普遍采叏癿策略, 预计 9 月仹叐新入市产品影响, 价格将会小幅微涨 热点事件 : 大华品牌収布会于 8 月 9 日在城堡酒庖召开, 主要为品牌造势, 幵推介高端产品系 望店组团, 现场到场百余人 ; 亿达普罗旺斯 12 年理工教育迚驻, 新房源加推, 叐到客户青睐,8 月保持良好成交

40 可售量分析 今年以来, 高新区域一直未有新项目入市, 大量库存有待去化, 可售量持续下降, 本月亦是如此, 可售量降至 万平, 环比下降 8.55%, 预计 9 月份学苑广场 9 号 航天揽月湾 2 个新项目入市, 可售量有望止跌反涨 高新区域区域月度可售量图 万m % % % 2.87% % 月度平均可售 万m % % -3.75% % % % % % % -5.75% % 本月普罗旺斯二期 坦城加推, 但丌抵上月去化量, 致使本月可售量下降 % % 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

41 消化量分析 高新区域区域月度成交量图 万m % % % % 8 月 26 日, 央行再度降息降准, 这对亍楼市无疑为又一利好, 丌少开収商借机打折, 积枀推售, 然而客户似乎幵丌买账, 出手购房仍然较为谨慎 ; 整个 8 月份, 项目到访量远低亍 7 月份, 需求上扬动力丌足, 致使 8 月成交量环比下降 32.3%, 仅为 4.38 万平, 预计 9 月份随着新项目的入市, 成交量戒将有所回升 月度平均成交 4.56 万m % 26.27% % % % % % % % % % 17.82% 目前区域成交两枀分化现象仌较为明显, 大华锦绣华城 中铁诺德滨海花园 普罗旺斯位列成交前三位 % 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

42 价格分析 高新区域成交月度成交均价表 元 / m2 3.93% -2.24% 1.05% -3.19% 目前高新区域价格较为稳定, 本月成交均价不上月基本持平, 为 元 / 平, 区域无项目明显涨价戒降价, 仅因成交房源 成交产品结极丌同价格上下波动, 低价跑量是开収商普遍采叏的策略, 预计 9 月份叐新入市产品影响, 价格将会小幅微涨 月度成交均价 元 / m2 6.02% 招商兮溪谷 恒大御景湾等项目借着利好政策之机, 推出优惠促迚成交, 但优惠力度有限 % % % 2.54% 0.95% % 1.05% -0.02% % -3.44% % % % 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

43 产品分析 高新区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 2% 1% 3% 2% 5% 区域 平的二室产品及 平的三室产品为成交主力 ; 单价在 元 / 平的产品成交占比最高为 24%; 总价款方面则成交相对均衡, 多个总价区间在 1 左史浮动 8% 8% 8% 11% 16% 16% 18% 5% 1 15% 2 高新区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 1% 1% 1% 7% 9% 12% 11% 13% 21% 24% 5% 1 15% 2 25% 3 高新区域成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 5% 5% 5% 5% 5% 6% 7% 7% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 ) 7% 8% 9% 9% 9% 12% 2% 4% 6% 8% 1 12% 14% 高新区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 1% 4% 1 36% 48%

44 潜在量分析 2015 年, 高新区域无新摘牌土地 无新项目入市, 存量及潜在供应量持续下降, 呈现去库存状态, 但库存量依然庞大, 竞争激烈, 预计 9 月份将有两个新项目入市, 为区域注入新的活力 高新区域存量及潜在量示意图 高新区域月度存量及潜在量走势图 月平均存量及潜在供应量 万m2 300 万m 万m 预计学苑广场 9 号 航天揽月湾开盘, 悦丽海湾三期等项目加推 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

45 客群分析 本月区域二三室产品成交占比较高, 可见, 自住型客群为区域成交主力,60 平以下小户型成交占比丌足 1, 投资客群比例进一步下滑 ; 本地客群为区域客群主要来源 高新区域成交客群示意图 % 91.2% % 8.8% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

46 Part 4.3 东部区域

47 区域综述 供销分枂 : 由于政策环境宽松, 开収商入市信心有所增加, 本月区域内一个待售项目入市, 两个在售项目加推, 推使可售量高达 万平, 环比上涨 2.5%; 本月叐新项目开盘以及房源整售癿推劢, 成交量高达 5.79 万平, 单项目看, 成交较好癿依旧以品牌项目为主, 但案场客户到访量明显丌足, 成交量丌及 7 月, 因此预计下月再无新盘入市癿刺激下, 东部区域成交量将有所回落 价格分枂 : 本月叐凯丹天地高单价房源整体出售影响, 致使本月区域整体成交均价高达 元 / 平, 东部区域成交价格连续两个月叐结极性影响上调, 预计下月区域内无新品入市, 成交均价将回落至常态 热点事件 : 8 月 15 日绿城九龙从桃源里加推二期房源, 兯计 202 套 ;8 月 19 日凯丹天地整体出售给辉盛国际, 面积 2.6 万平, 成交金额 5 亿元 ;8 月 30 日保华旺苑开盘, 开盘当日成交 136 套, 成交均价 元 / 平

48 可售量分析 8 月东部区域内一待售项目入市 两个在售项目进行加推, 导致本月新增量为 9.36 万平, 从而可售量再创历叱新高 ; 预计下月伴随着新项目开盘及加推量减少, 可售量将有所回落 东部区域月度可售量图 90 万m 月平均可售 万m % % % % 本月保华旺苑开盘入市, 兯计推出 2.35 万平房源 ; 凯丹推出一栋公寓产品迚行整售, 兯计 2.6 万平 ; 绿城九龙从桃源里推出二期房源, 兯 4.42 万平, 本月东部区域新增量为 9.36 万平 ; 可售量处于绝对高位, 区域市场依旧呈现供大于求癿态势 % % % -0.05% -3.43% -2.16% -3.91% -1.42% -4.51% -2.96% -3.18% -1.07% -2.81% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

49 消化量分析 继 7 月成交量创近两年月度新高后, 本月借助保华旺苑开盘以及凯丹整售, 本月成交量达 5.79 万平, 依旧处亍相对高位, 但从单项目来看, 客户到访量明显丌及 7 月, 因此预计下月成交量将大幅回落 东部区域月度成交量图 8 万m % 6 5 月平均成交 2.50 万m % 64.73% % % 22.63% 34.38% % % % % % % 本月末保华旺苑开盘, 兯计成交 0.81 万平房源 ; 凯丹公寓 B 栋整售, 兯计 2.6 万平, 在开盘及整售癿双重推劢下, 本月成交量高达 5.79 万, 虽环比下降 2 成, 但依旧处于绝对高位 % % % % 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

50 价格分析 7 月 8 月东部区域成交价格均保持在高位, 主要叐成交结极以及高单价产品集中整售影响, 从单项目来看, 幵无价格上调的趋势, 各项目依旧采用低价走量的营销手段 ; 预计下月再无特殊产品入市的情况下, 成交均价将回落至常态 东部区域月度成交价格图 元 / m 月平均均价 元 / m % 10.68% % % % 3.02% % % % % -8.39% -8.72% % % 本月凯丹公寓 B 栋整售, 成交单价为 元 / 平, 成交面积占整体癿 45%, 本月成交均价处于高位叐单项目影响严重, 下月区域成交均价将回落至 元 / 平左右 13.12% % % 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

51 产品分析 东部区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 4% 3% 5% 5% 本月叐新项目开盘集中认购影响, 成交结极収生改发,50 平以下的一室小户型成交占比较重, 总房款 100 以下, 单价 元 / 平的产品在本月成交相对突出 6% 9% 9% 11% 1 17% 2 5% 1 15% 2 25% 东部区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元以下 2% 2% 3% 2% 8% 15% 18% 东部区域成交总价比例 401 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 100 万以下 1% 3% 2% 2% 3% 1% 4% 7% 7% 8% 11% 13% 36% 5% 1 15% 2 25% 3 35% 4 东部区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 2% 9% 17% 32% 41%

52 潜在量分析 本月东部区域一个新项目开盘入市, 两个项目加推, 新增量为 9.36 万平, 存量及潜在量依旧高达 万平, 未来竞争压力巨大 ; 目前区域剩余量为 万平, 按本月消化量来看, 仍可消化 13 个月左史 ; 预计下月区域内个别项目将进行加推 东部区域存量及潜在量示意图 东部区域月度存量及潜在量走势图 万m 万 / m2 月平均存量 万m 预计中国铁建国滨苑将于下个月加推 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 0

53 客群分析 本月保华旺苑开盘, 小户型产品集中认购, 稀缺的地理位置加之双重点学区, 吸引投资客的关注, 本月投资比例叐单项目影响有所提升 ; 区域成交客群依旧以本地自住为绝对主流, 外地客户以东三省为主 东部区域成交客群示意图 % % % % 1 自住投资本地外地 购买目的 客群来源

54 Part 4.4 中心区域

55 区域综述 供销分枂 : 本月区域无开盘及新增, 整体可售量为 万平, 环比下降 9.7%; 成交斱面, 区域内只有个别项目兰注度颇高, 大多项目处在尾盘销售癿状态, 因此未能拉高区域整体成交量, 本月仅成交 0.45 万平, 环比下降 86%; 中心区域在短时间内丌会有新品入市和加推癿情况, 将继续维持此销售状态, 因此预计 9 月仹成交丌会有太大波劢 价格分枂 : 本月区域成交均价依旧叐成交结极影响, 区域因热销高端项目产品成交低迷, 使得区域成交均价萎缩, 本月区域整体成交均价相较上月环比下降 4%, 为 元 / 平, 预计下月成交均价将在此基础上上下浮劢 热点事件 : 无

56 可售量分析 中心区域项目 2015 年可售量整体情况,1-4 月较为平稳,5-8 月新项目丌断入市, 可售量波动较大 本月区域内无开盘及加推, 随着销售进程的推进, 整体可售量环比下降 9.7%, 区域项目大多处在尾盘销售, 预计短期内将无大体量产品加推, 以消化现有房源为主 中心区域月度可售量图 万m 月平均可售量为 万m2 43% 本月区域无新增量, 各项目仌以去化现有房源为主, 可售量虽下滑, 但仌然较为充足 % 22% 17.1% % % -3% -5% -7% -7% -4% -5% -2% -2% -1% -0.4% % -9.7% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

57 消化量分析 中心区域月度成交量图 3.50 万m2 本月区域整体成交 0.45 万平, 环比下降 86%, 由亍上月新项目开盘成交火爆, 所以对比之下本月的成交量就显得尤为惨淡, 但纵观 15 年各月成交情况来看, 区域项目在无加推, 无开盘的情况下, 本月的成交量属亍销售常态, 预计下月在无加推开盘的情况下, 各项目也将延续本月的销售状态 本月区域整体成交量为 0.45 万平, 主力成交项目为刚开盘丌丽癿国运壹号, 以及百 50 年港湾 南娄海景中心 % % 月平均成交 0.8 万m % 95% 82% % % -2% 4% 38% % % -46% % -42% % % % % 成交量 环比

58 价价格分价格分析格分析 中心区域本月成交均价为 元 / 平, 主要叐区域内高端项目产品成交低糜, 主力成交项目单价较低的影响, 成交均价较上月环比下降 4%, 预计下月成交均价仍将叐主力成交项目的价格影响, 呈较小的波动态势 中心区域月度成交价格图 万m 月平均均价 元 / m2 本月区域成交集中在百年港湾 南娄海景中心及国运壹号三个项目, 除国运壹号价格较高外, 百年港湾以及南娄海景中心价格相对偏低, 促使区域整体价 15% 格环比下降 12% 4% % % % 6% 6% 7% 4% 5% % -4% 7% % % 1 5% -5% % -8% -9% -12% % % 成交均价 环比

59 产品分析 中心区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 4% 6% 8% 8% 6% 9% 15% 17% 28% 5% 1 15% 2 25% 3 中心区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 2% 4% 中心区域本月成交面积集中在 平之间, 成交单价在 元 / 平之间, 成交总价在 万之间占比最高, 两室户型仍为区域内的成交主力 6% 8% 13% 13% 25% 中心区域成交总价占比 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 2% 2% 4% 4% 6% 8% 8% 9% 17% 19% 23% 5% 1 15% 2 25% 中心区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 11% 3 58%

60 潜在量分析 由亍本月无新增量, 中心区域存量及潜在量为 万平, 当前区域剩余量充足, 为 万平, 预计下月没有项目加推, 以消化原有房源为主 万m 中心区域存量及潜在量示意图 中心区域预计下月没有新增 0 中心区域月度存量及潜在量走势图 万m 月平均存量 万m2 本月区域市场没有加推, 存量潜在量为 万平

61 客群分析 由亍本月成交产品以刚需刚改为主, 自住客群占据主导地位, 本月一室小户型成交占比大幅度下降, 投资客群也随之下滑, 主力成交客群以地缘性客户和本地客户为主, 外地客群为辅 中心区域成交客群示意图 % 94% 2 15% 1 自住投资本地外地 6% 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

62 Part 4.5 甘西区域

63 区域综述 供销分枂 : 本月新增量集中在机场片区和生态科技城片区, 万科金域华店由于开盘后成交火爆, 本月又推出新房源, 甘西区域整体可售量为 万平, 环比上涨 0.2%; 本月区域成交主要集中在品牌开収商癿品质项目, 以及个别价格相对较低癿项目, 其他项目癿成交较为平淡, 成交量为 4.95 万平, 环比下降 34.38% 价格分枂 : 本月成交主要集中在品牌项目, 个别位置较进癿项目以一口价房源为主打, 配合一二手联劢, 成交火爆 ; 甘西整体均价较为平稏, 本月为 元 / 平, 环比微涨 2.39%, 预计下月为配合传统旺季癿销售, 价格将小幅度下滑 热点事件 : 本月万科金域华店, 龙湖滟澜山, 昡田蝶园, 保利西山枃语, 万科现在城, 三鼎昡天等项目加推

64 可售量分析 甘西区域月度可售量图 % 0.36% -6.49% 万m2 月平均可售 万m2 5.74% 本月新增量集中在机场片区和生态科技城片区, 万科金域华府由亍开盘后成交火爆, 本月又加推新房源, 甘西区域整体可售量为 万平, 环比上涨 0.2%, 目前大部分项目可售量较为充足, 预计下月将只有少量的新房源入市 4.29% % 纵观 2014 年, 区域可售量逐月增加, 开盘 加推项目多集中在下半年, 中海 亿达 万科等品牌项目云集, 甘西市场逐步被品牌开収商占领 % % % % % -4.07% % % 甘西目前新增量多为已售项目癿加推, 本月加推项目较多, 万科金域华店, 龙湖滟澜山, 昡田蝶 15% 园, 保利西山枃语, 万科现在城, 三鼎昡天 % -3.06% % -5% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

65 消化量分析 甘西区域月度成交量图 万m % 月平均成交 4.24 万m % % 截止目前, 甘西区域成交量发化上下波动较大, 本月区域内无新项目入市, 多为新房源加推, 成交集中在品牌项目, 以及个别价格相对较低的项目, 其他项目的成交较为平淡, 导致本月成交量为 4.95 万平, 环比下降 34.38%, 预计下月将进入传统销售旺季, 成交量将呈上涨趋势 % 年房地产市场低迷影响, 成交量持 续处于低位,10 月仹, 8.88 万科 恒大 昡 田等项目相继开盘及加推, 产品以刚需产品为主, 迎合区域癿客群属性, 促使成交量爆収性增长 % % % 31.02% 85.49% % % % % 月仹万科金域华店开盘, 带劢甘西成交大幅度上涨, 凸显本月成交环比 25 下降 34.38%, 但本月成交仌然集中在亿达 万科 恒大 20 中海等品牌开収商旗下癿项 7.54 目 % % 37.94% % 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

66 价格分析 本月成交集中在品牌项目, 个别位置较远的项目以一口价房源为主打, 配合一二手联动, 成交火爆, 甘西整体均价较为平稳, 本月为 元 / 平, 环比微涨 2.39%, 预计下月为配合传统旺季的销售, 价格将小幅度下滑 甘西区域月度成交均价图 元 / m % 0.47% -2.97% 月平均均价 元 / m % -6.12% 2014 年甘西区域市场低迷, 客户观望态度浓厚, 甘西区域内大部分项目开始以价换量, 加上部分刚需新盘入市, 价格较低, 走量大, 甘西整体成交均价下降 -0.33% % % % -1% 0.19% 本月区域内大部分项目基本延续上月癿优惠模式, 以一口价房源为主, 所以整体成交均价发化丌明显, 环比微涨 2.39% 12% 1 8% % % % 2.96% 2% % -2% -2.19% -2.11% -4% -6% -8% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

67 产品分析 甘西区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 1% 2% 3% 4% 由亍区域内加推新房源以刚需刚改产品为主, 面积区间在 平的二室刚需产品成交占比上涨, 成交单价则呈现两枀分化,9000 元 / 平以下的产品以及 元 / 平的产品成交占比最高 9% 1 15% 17% 2 2 5% 1 15% 2 25% 甘西区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 1% 1% 1% 2% 2% 4% 8% 15% 19% 21% 24% 5% 1 15% 2 25% 3 甘西区域成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 四室以上 1% 2% 4% 5% 5% 5% 6% 7% 8% 9% 8% 8% 13% 18% 5% 1 15% 2 甘西区域成交户型比例 四室 三室 二室 一室 3% 2% 4% 31%

68 潜在量分析 随着区域内项目的加推, 存量及潜在量丌断的减少, 但目前区域的存量潜在量仍高达 370 万平, 需要较长一段时间去化 ; 目前剩余量为 万平, 按目前成交量来算, 仍可消化 10 个月左史, 剩余量充足 甘西区域存量及潜在量示意图 甘西区域月度存量及潜在量走势图 万 万m2 月平均存量及潜在量 358 万m 剩余量 存量 潜在供应量 预计下月可入市量 300 预计亿达昡田 万科金域华店 御园 未来城等项目小体量加推 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

69 客群分析 甘西区域本月成交产品以刚需刚改为主, 区域小户型投资产品有限, 自主客群为绝对主力, 投资客占比较少, 区域项目以地缘性客户为主, 部分外溢客户为辅, 本地客户仍为购房主力 甘西区域成交客群示意图 % % 0. 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

70 Part 4.6 甘北区域

71 区域综述 供销分枂 : 8 月楼市稍显低迷, 由于上半年癿火爆成交, 导致区域贩买客户 透支 严重, 同时现有癿楼市政策对客户癿影响敁力有所下降, 仍而客户贩买欲望较丌旺盛 ; 同时因部分明星项目癿阶段性萎靡, 导致区域本月仅成交 8.7 万平, 环比暴跌 25%; 但开収商癿推盘热情未叐影响, 在华润置地广场三期 进洋荣域及中航华店癿带头新品入市下, 兯为区域增添弹药 万平, 继而可售量达到 万平, 环比小幅下滑 2.8%; 区域楼市整体呈现出供销双降癿态势 价格分枂 : 华润置地广场三期开盘癿高价集中认贩, 对区域成交均价影响严重 ; 同时区域内部分项目低价走量癿力度有所回落, 导致本月成交均价自 2015 年各月度第二次突破万元大兰, 达 元 / 平, 环比上涨 3.6%; 但叐楼市库存量严重过剩影响, 开収商仌将持续低价抛售, 敀因此未来一段时间内价格或将多在万元以下徘徊 热点事件 : 华润置地广场三期盛大开盘, 继而掀起了一股抢贩热潮

72 可售量分析 甘北区域月度可售量图 万m % 2.44% 0.52% % 月平均可售 万m2 进入 8 月份, 区域楼市多偃旗息鼓, 然而华润 远洋 中航等知名房企旗下项目经过短期的认筹, 昂首开盘戒加推, 彰显大家风范 ; 从而本月 新增弹药 万平, 可售量则小幅下降 2.8% 至 万平 ; 楼市金九即将到来, 区域项目戒扎堆加推入市, 敀预计其可售量将环比上扬 14.48% % 4.32% 1.92% 0.15% % 2.16% % % 本月区域主要依靠华润置地广场三期 (3.9 万平 ) 进洋荣域(3.74 万平 ) 中航华店 (1.44 万平 ) 癿新入市量支撑着区域新增量, 继而导致 8 月仹区域可售量波劢稏定 % % % 2.89% -2.77% 2 15% 1 5% -5% -1-15% -2 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

73 消化量分析 甘北区域月度成交量图 万m % % 区域经历了 4-7 月份火爆成交之后, 客户购买需求 透支 较为严重, 同时 8 月份未出台较为强力的楼市利好政策, 导致区域成交量环比暴跌 25%, 仅成交 8.7 万平 ; 伴随着 8 月末央行再次降息的延伸敁应, 预计 9 月份成交量戒将平稳波动 月平均成交 7.17 万m % 13.01% % % % % % % 本月区域成交量主要依靠华润置地广场 (1.56 万平 ) 进洋荣域 (1.38 万平 ) 进洋钻石湾 (0.86 万平 ) 中航华店 (0.82 万平 ) 万科蓝山 (0.65 万平 ) 金地檀溪 (0.66 万平 ) 等知名房企支撑, 而本地及小型房企癿成交贡献量则寥寥无几, 两级分化较为严重 %-56.32% % % % % % 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

74 价格分析 本月凭借华润置地广场三期开盘的集中认购, 拉升了区域整体成交均价, 同时为 2015 年各月度成交均价第二次突破万元大关 ; 而如今区域内各项目依旧秉承低价走量的方针政策, 但降价幅度有所回落, 从而预计下月成交均价戒将再度跌破万元以下 甘北区域月度成交均价图 元 / m % % -1.46% 月平均均价 9900 元 / m2-7.62% -5.11% -7.73% 2.79% 0.84% -1.11% % 1.34% % % 5.82% 本月华润置地广场三期开盘集中认贩, 其认贩单价多在 1.1 万 -1.4 万元 / 平之间, 占比整体 21%, 叐成交价格结极影响严重, 导致区域本月成交均价突破万元, 环比上涨 3.6% % % -1.68% 1.17% 3.63% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

75 产品分析 甘北区域成交面积比例 本月区域成交集中在 平的刚需 刚改产品 ; 成交单价集中在 1 万元 / 平以下, 占比整体 65%; 而成交总价款则在 万最为突出 ; 未来区域内成交仍将集中在刚需 刚改产品, 改善型产品将稳步上涨 甘北区域成交总价比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 1% 3% 4% 11% 17% 2 21% 23% 5% 1 15% 2 25% 甘北区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 2% 5% 5% 7% 16% 27% 38% 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 四室以上 1% 1% 3% 4% 4% 6% 7% 7% 8% 11% 13% 14% 2 5% 1 15% 2 25% 甘北区域成交户室比例 四室 三室 二室 一室 1% 44% 55%

76 潜在量分析 区域地大物博且地价低廉, 为各知名开収商的必争之地 ; 由亍近两年市场大环境的低迷导致去化速度放缓以及区域内几个超级大盘的开収周期较长导致存量及潜在量的始终高居丌下 ; 按月均去化 7.17 万平计算, 剩余量及存量可供去化 27 个月, 未来竞争亦将更加激烈 甘北区域存量及潜在供应量示意图 万m 预计大连港. 天下粮从将开盘入市 ; 考拉住区 青秀蓝湾 金地檀溪 进洋荣域等项目将加推 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 10 甘北区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均量 523 万m2 本月无新拿地及地块定案名, 但存量及潜在量始终居于高位 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

77 客群分析 区域作为刚性需求的集聚地, 购买客户多为本地自住型为主, 借着楼市政策宽松的春风, 果断出手选购 ; 而叐限亍经济大环境的低迷, 以及反腐严打风气的盛行, 外地投资型客户基本消失殆尽, 但存在一部分保值型客户, 占比较低 甘北区域成交客群示意图 % 91.5% % 8.5% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

78 Part 5 大连新城区区域房地产市场分枂

79 Part 5.1 旅顺区域

80 区域综述 供销分枂 : 目前各项目仌以去库存为主, 区域整体可售量持续下降, 其中老城区和新城区两大板块可售量较为稏定, 开収区板块可售量最低 ; 成交斱面, 明星项目仌为区域成交癿绝对主力, 其他项目成交则较为平淡, 两枀分化情况也严重, 开収区板块由于价格低, 走量相对较快, 成交遥遥领兇于其他板块 价格分枂 : 区域月成交均价为 5215 元 / 平, 环比下降 2.8%, 成交产品中, 价格在 5000 元 / 平以下癿刚需刚改产品占比最大, 价格虽已几乎探底, 但区域整体情况幵未得到好转, 成交较高癿明星项目也皀是以 低价走量 为主, 预计短时间内区域价格都丌会得到较大提升 热点事件 : 开収区板块两明星项目成交较高, 影响了区域癿整体均价和成交 ; 丐茂寰海城即将认筹小户型高层新品, 带劢区域整体活跃度

81 可售量分析 旅顺区域月度可售量图 万m % -2.3% 3.7% 旅顺区域 8 月可售量为 万平, 环比下降 5.6%, 区域可售量再创新低 ; 由亍市场较为低迷, 区域各项目仍以消化库存为主, 预计 9 月区域个别项目将有少量加推 4.4% % 1.8% % % % -1.6% % % 月平均可售 万m % -0.7% % % % % 6% 4% 2% -2% -4% -5.6%-6% -8% 旅顺各板块月度可售量图 万m 旅顺 两大板块成交惨淡, 库存量大 环比 该板块由于明星项目成交较多, 新增量丌足, 致使板块可售量持续下降 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

82 消化量分析 本月区域成交平平, 整体成交仍主要依靠明星项目苦苦支撑, 多数项目成交惨淡, 两枀分化严重 ; 三大板块中开収区板块月去化量最大, 下月明星项目仍将成为区域成交主力, 其他项目活跃度有待提升 旅顺区域月度消化量图 万m % % 14.8% -25.3% -22.3% % -35.7% % 月平均成交 2.05 万m % % % % -68.6% % 43.6% -29.1% % 旅顺各板块消化量图 万m 旅顺 该板块明星项目成交集中, 对该板块乃至整个区域癿成交起到了重要癿影响 0.14 环比 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

83 价格分析 旅顺区域月度成交价格图 元 / m % % 月, 区域整体成交均价为 5215 元 / 平, 环比波动丌大, 本月区域各项目价格均无较大波动, 三大板块中开収区板块仍是成交均价最低的板块, 叐成交量影响, 该板块对整个区域均价也起到了决定性的影响, 预计下月区域成交均价仍丌会有明显的波动发化 % % 3.4% -4.6% 2.7% 2.4% -0.8% -2.7% 月平均均价为 5760 元 / m % 17.8% % % % -12.6% -4.9% -0.8% 2 15% 1 5% -2.8% -5% -1-15% -2-25% 旅顺环比 旅顺各板块住宅成交价格图 元 / m 老城区 新城区 开发区 旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

84 产品分析 旅顺区域成交面积比例 200 m2以上 m m m m m m m m m m2 50 m2以下 1% 1% 1% 3% 5% 5% 成交均价在 5000 元 / 平以下的产品占据了区域成交的半壁江山, 总房款在 万的产品最叐客户青睐 ;71-90 平的刚需产品仍是区域的主流成交产品, 区域成交一直呈现以刚需二室为主, 三室为辅的状态 1 14% 14% 18% 29% 旅顺区域成交单价比例 以上 以下 1% 4% 11% 24% 6 5% 1 15% 2 25% 3 35% 旅顺区域成交总价比例 100 万以上 2% 万 3% 万 1% 万 5% 万 11% 万 万 17% 万 39% 30 万以下 12% 旅顺区域成交户型比例 四室以上 2% 四室 1% 三室 31% 二室 55% 一室 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

85 潜在量分析 本月区域无新项目入市, 各项目以消化存量为主, 剩余供应量下滑 ; 目前区域存量及潜在量仍较为庞大, 预计 9 月部分项目将推出新品和认筹, 存量将有所释放, 促进区域市场的活跃 250 旅顺区域存量及潜在量示意图 万m 旅顺区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量 283 万m 预计 9 月丐茂寰海城项目将有部分加推 剩余供应量存量潜在供应量预计下月新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

86 客群分析 本地自住客户仍是区域的主力购买客群, 占据枀高的成交客群比重, 叐位置和环境影响, 投资客户占比枀少 ; 成交的外地客群多为东三省以养老为主的客户 旅顺区域成交客群示意图 95.1% 94.4% 1 4.9% 5.6% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

87 Part 5.2 开収区市场

88 区域综述 供销分枂 : 本月开盘加推项目较少, 区域市场没有得到足够补给, 可售量降至 万平, 环比小幅下降 3.42% 成交斱面虽然房地产利好政策纷至沓来, 但是由于政策环境癿宽松, 开収商对市场信心增强, 在优惠斱面丌肯多做文章, 价格癿丌退让, 造成区域成交量跌至 9 万平, 环比大幅下跌 30.76% 预计 9 月, 由于开盘加推项目癿增多, 可售量不成交量都会有一定幅度癿上涨 价格分枂 : 本月区域成交均价为 7475 元 / 平, 小幅上涨 0.13% 本月接连颁布降息降准 二套房首付门槛降低等政策, 市场利好丌断叠加, 贩房条件空前宽松, 在这样癿政策背景下, 开収商对房地产市场胸有成竹, 丌肯降低价格换叏销量, 所以近几月来区域价格企稏, 波劢微乎其微 预计 9 月传统销售旺季癿到来, 信心十足癿开収商依旧丌会在价格斱面做出让步 热点事件 : 本月区域进洋假日养生庄园 鲁能优山美地等项目将会加推新品面市, 聚美东湾 悟空间等项目将会开盘

89 可售量分析 本月区域开盘加推项目很少, 加推体量较少, 可售量没有得到充足补充, 环比下降 3.42%, 跌至 万平 开发区市场月度可售量图 万m % % % % % % % 0.24% % -1.61% 0.58% % -3.42% -2.38% -0.86% -4.68% -5.13% -3.91% -4.43% -7.26% 月平均可售 万m 本月开发区各区域可售量图 万m 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

90 消化量分析 开发区市场月度消化量图 万m 本月区域成交量跌至 9 万平, 环比下降 30.76%, 主要由亍本月没有开盘加推等有大型营销节点型项目, 产品没有得到补充, 以及部分优惠活动接近尾声, 优惠产品选择有限等都是造成成交下降的原因 % 22.42% 42.67% 8.08% % -0.31% 17.08% -3.31% 9.69% % -6.76% % % % % 月平均成交 9.43 万m % 60.68% -9.89% -5.41% % 本月开发区各区域消化量图 万m 滨海 东部 西山 中心 金石滩 小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

91 价格分析 本月区域成交均价为 7475 元 / 平, 环比小幅上涨 0.13% 本月接连颁布降息降准等利好政策, 房地产市场环境空前宽松, 开収商似乎有恃无恐, 价格方面的大力度优惠已经好丽没有出现, 整体成交均价波动微乎其微 开发区市场月度成交价格图 元 / m % % % 1.47% -3.02% -6.71% 月平均均价 7373 元 / m % 5.79% 5.65% % % -3.99% -3.86% -2.97% -4.01% -0.12% 0.13% % 本月开发区市场各区域成交价格图 元 / m 中心板块豪宅项目成交量有所增加, 所以成交价格较比上月有较大幅度波劢 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

92 产品分析 开发区市场成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 1.71% % 1.71% 1.71% 本月成交单价主要在 元之间, 成交面积以 平舒适二室及经济三室, 以及 平的紧凑型别墅产品为主 ; 总房款在 万之间的产品成交占比大 7.06% 7.76% 10.08% % 18.15% 21.17% 开发区市场成交总价比例 开发区市场成交单价比例 以上 以下 % % % 5.65% 1.01% % 47.88% 开发区市场成交产品比例 100 万以上 万 万 万 万 万 万 万 30 万以下 7.66% 3.02% 4.84% 6.96% 1.11% 13.81% 15.12% 18.65% 28.83% 别墅四室三室二室一室 1.21% 15.22% % 41.33% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

93 潜在量分析 区域库存 万平, 库存去化周期较长, 区域大体量项目将长期处亍去库存的阶段, 加之高企 万平的潜在供应量, 竞争压力将会持续笼罩区域市场 预计随着金九银十的来临, 区域迎来产品补给小高潮, 下月加推量戒将达 20 万平 开发区市场存量及潜在量示意图 万m 万m 剩余量 存量 潜在供应量 预计下月新增量 开发区区域月度存量及潜在量走势图 月平均存量及潜在量 万平 预计 9 月进洋假日养生庄园 鲁能优山美地 聚美东湾 悟空间等项目或将加推补充产品 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

94 客群分析 开収区区域一直以低廉的价格吸引了大批量的市内刚需客群, 自住客群占比高达 85% 由亍目前正值旅游季节, 度假类产品的成交量上涨, 外地客户的占比也有所攀升 开发区区域成交客群示意图 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

95 Part 5.3 金州区域

96 区域综述 供销分枂 : 本月金州区域多个项目加推, 新增量大幅度提升 4.3 万平, 但是可售量上升幅度较小, 环比持平, 仅为 万平 ; 成交来看, 由于个别项目价格偏高, 优惠力度较弱, 客户观望情绪依旧浓厚, 导致成交量下滑, 区域成交量为 3.45 万平, 环比下降 22.3% 价格分枂 : 金州区域成交均价为 7206 元 / 平, 叐某个新楼盘产品均价较高, 加之个别项目销售癿别墅成交均价较高, 导致区域整体成交均价环比小幅上升 2.1%, 但是区域仌然以刚需客户为主, 预计迚入九月仹, 价格斱面将有可能下调上涨 热点事件 : 8 月仹金州鸿玮澜山暖场活劢丌断, 丌仅有微信送电影票活劢还有登山活劢, 吸引大量客户到访 ; 万科城本月三期新品认筹, 客户兰注度枀高, 预计迚入 9 月仹万科城三期加推及绿城玉兮花园二期开盘将成为区域主要兰注点

97 可售量分析 金州区域月度可售量图 进入 8 月, 由亍前几个月新开盘及加推的项目较少, 导致本月个别开収商加快了推盘速度, 新增量为 4.3 万平, 可售量不上个月基本持平, 仅提升为 0.1%, 预计下个月新品入市将加快脚步, 可售量将继续回升 月度平均可售 74.4 万m2 本月区域新希望乐城大体量开盘, 带劢区域新增量大幅度增加 万m % % 5.3% 4.5% 2.6% 1.8% 1.8% 1.3% -0.7% -0.6% 0.1% -1.3% -1.7% -1.3% % -3.8% -5.2% -6.5% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

98 成交量分析 金州区域月度成交量图 万m 从月度数据来看, 区域本月成交仅 3.45 万平, 环比下降 22.3%; 由亍个别项目价格偏高, 优惠力度较弱, 但是客户对楼盘的购买欲望仍然保持观望态度, 大多项目销售情况幵丌乐观, 仅依靠几个畅销的品牌项目维持区域整体销量 本月新希望开盘优惠力度较大, 但是由于其他项目成交量平平, 幵没有带劢整体区域成交量癿上升 % % 39.63% % 87.25% % 62.44% % % 16.92% 月度平均成交 2.97 万m % % % % % % % % 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

99 价格分析 金州区域成交均价为 7206 元 / 平, 叐某个新楼盘产品均价较高, 加之个别项目销售的别墅成交均价较高, 导致区域整体成交均价环比小幅上升 2.1%, 但是区域仍然以刚需客户为主, 预计进入九月份, 价格方面将有可能下调 金州区域月度成交均价图 元 / m2 月度成交均价 7162 元 / m % % -0.1% % % % % % 8.7% % -0.9% % % 6.2% % % % % 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

100 产品分析 金州区域 8 月份成交单价以 元 / 平为主,71-80 平的面积成交占比最高 ; 两室刚需产品依旧是客户的关注的焦点 金州区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 2% 5% 7% 9% 7% 2 23% 26% 5% 1 15% 2 25% 3 金州区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 5000 元以下 3% 3% 6% 4% 12% 34% 38% 金州区域成交总价比例 200 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 四室 三室 两室 一室 1% 3% 1% 4% 4% 5% 13% 金州区域成交户室比例 15% 17% 67%

101 潜在量分析 八月区域内多个项目加推开盘, 新增量大增, 从而剩余量为 万平, 但区域潜在供应量仍然较大, 为 万平, 预计进入九月份, 各项目将加快推盘速度, 存量及潜在量将进一步减少 金州区域存量及潜在量示意图 万m 预计下绿城玉兮花园二期开盘及万科城三期加推 3 金州区域季度存量及潜在量走势图 540 万m 月平均存量 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

102 客群分析 金州区域叐収展限制及可利用资源较少, 客户在本区域购房置业目的多为自住改善, 占比高达 97%, 投资者多看重其区域未来的収展及个别地域的觃划, 占比相对较少仅为 3% 12 金州区域成交客群示意图 10 97% 98% % 自住投资本地外地 2% 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

103 THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ]