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1 2016 年上半年大连楼市回顾 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播

2 中原市场研究报告名词解释 推出量 : 成交量 : 从取得销售许可证起到统计日期, 项目实际推出的建筑面积 从取得销售许可证起到统计日期, 项目实际售出的建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场的建筑面积 潜在供应量 : 项目中还没开工建设的建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开发地块 可售量减去成交量 未开发土地的总建筑面积 以常用手机号码所在地为准

3 市场综述楼市半步 登高, 整 盘 难突破, 发展平稳 向好上半年市场表现 库存缓慢去化 价格波动稳定 成交上扬 16 年上半年大连主城区的成交量同比上涨 16%, 可售量环比下降 12%, 整体均价为 元 / 平, 环比下降 1%; 而库存压力依旧巨大, 但处于缓慢去化中 从数据来看, 大连楼市巩固了 15 年的 反弹式 成交, 库存在下降 价格波动稳定, 一切都在向好的方面发展, 其显著特征为 : 市场成交主力以首置 首改为主, 平市占率高达近七成, 而受高库存压力影响, 价格走势平稳, 市场分化持续加重, 体现在区域成交分化及品牌开发商成交分化上 下半年市场预测 价格结构性小涨, 透支严重, 成交回落 预计 16 年下半年受成交结构 ( 东部 中心 6 新盘预计入市 ) 的影响, 大连楼市价格将小幅上涨, 但对于单项目来说, 应把控时机, 合理出价, 快销回款, 方为王道 而对于成交量来说, 出于 2016 年上半年成交量创同期近五年来新高, 我们有理由认为, 当前以刚性需求为主的大连市场已然透支, 因此建议各开发商不要盲目乐观, 因时施策, 预计下半年成交量必将 踩刹车, 而 16 年全年的成交量将在 万平之间, 不及 2015 年

4 目录 CONTENTS 宏观市场动态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析

5 Part 1 宏观市场动态分析

6 CPI 国家统计局数据显示,2016 年 3 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 2%, 其中城市同比上涨 2%, 农村同比上涨 2.1% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 3% 2.40% 2.50% 2.30% 2.50% 2% 2.30% 2.00% 1.60% 1.60% 1.40% 1.60% 1.50% 1.40% 1.50% 1.40% 1.20% 1.40% 0.80% 2% 1.30% 1.60% 2.30% 2.30% 1.80% 2.30% 1.50% 1.60% 2% 0% 2016 年 5 月 CPI 同比上涨 2%, 其中, 食品价格上涨 5.9%, 非食品价格上涨 1.1% CPI 环比下降 0.5%, 其中, 食品价格下降 2.7%, 非食品价格上涨 0.1% 5 月 PPI 同比下降 2.8%, 环比上涨 0.5% 从蔬菜的绝对价格看, 大致已经下跌到了合理的区间, 短期内可能会维持在低位的水平, 预计 6 月份蔬菜价格同比将维持个位数的上涨 而猪肉价格估计还会继续走高, 预计 6 月猪肉价格同比增速仍会维持在 30% 以上的高位 综合而言, 我们预计 6 月 CPI 大致为 1.9%-2%

7 Part 1.2 政策法规

8 国家政策 时间措施要点 央行下调基准利率 不动产统一登记条例实施 两会 热点 双松政策 央行下调准备金率 央行下调基准利率 自 2015 年 3 月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 ; 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5% 同时结合推进利率市场化改革, 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍 ; 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整 登记具体内容 : (1) 不动产的坐落 界址 空间界限 面积 用途等自然状况 ; (2) 不动产权利的主体 类型 内容 来源 期限 权利变化等权属状况 ; (3) 以及涉及不动产权利限制 提示的事项和其他相关事项 李克强总理在两会结束后答记者问中, 关于房地产方面指出 : 第一, 鼓励居民自住性住房和改善性住房需求, 整体而言, 中国房地产市场的需求是刚性的 ; 第二, 强调市场调控要因地制宜, 分城施策 ; 第三, 政府依然加大保障房建设力度, 为低收入住房困难群体提供住房保障, 今年改造棚户区 城市和农村危房各增加 100 万套 第四, 欢迎海外人士在中国买房 央行 住建部 银监会 30 日联合下发通知, 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房, 最低首付款比例调整为不低于 40% 时隔 20 分钟, 财政部发文, 调整个人住房营业税政策 ; 中国人民银行决定, 自 2015 年 4 月 20 日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点, 对农信社 村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率 1 个百分点, 并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平 ; 对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率 2 个百分点 ; 对符合审慎经营要求且 三农 或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低 0.5 个百分点的存款准备金率 中国人民银行宣布, 自 11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 0.25 个百分点, 这是今年央行第二次降息 ; 央行同时宣布将金融机构存款利率浮动区间上限由存款基准利率的 1.3 倍调整为 1.5 倍, 其他各档贷款及存款基准利率 个人住房公积金存贷款利率相应调整 中国人民银行决定, 自 2015 年 10 月 24 日起, 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率, 以进一步降低社会融资成本 央行宣布降息降准 自 6 月 28 日起金融机构存贷款利率下调 25 个基点, 对 三农 贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行 非县域农村商业银行降低存款准备金率 0.5 个百分点 ; 这是继今年 5 月 11 日降息后年内的第二次降息 降低二套房公积金首付比例 对拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的, 最低首付比例由 30% 降到 20% 北上广深可在国家统一政策基础上, 结合本地实际, 自主决定二套房首付比例 降低首套房商贷首付比例 在不实施限购措施的城市, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率其中, 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.5%; 其 他各档次贷款及存款基准利率 人民银行对金融机构贷款利率相应调整 ; 个人住房公积金贷款利率保持不变 在不实施 限购 措施的城市, 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 原则上最低首付款比例为 25%, 央行 : 非限购城市首套房首付比例降至各地可向下浮动 5 个百分点 ; 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个 20% 人住房贷款购买普通住房, 最低首付款比例调整为不低于 30% 三部委上调住房公积金存款利率 自 2 月 21 日起, 将职工住房公积金账户存款利率, 由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率, 调整为统一按一年期定期存款基准利率执行, 目前为 1.50% 落实 营改增 2016 年 5 月 1 日起, 全面推开营改增试点, 将建筑业 房地产业 金融业 生活服务业纳入试点范围, 其中, 建筑业和房地产业税率确定为 11%

9 大连政策 时间措施要点 职工及其配偶无具有所有权住房的, 且租住住房的月房租支出超出家庭月工资收入的 15%, 超出部分可提取住房公积大连市将落实租房提取住房公积金具体措金支付, 若是租住房屋为私人所有, 需到大连市房屋租赁登记管理中心进行备案登记, 经过审核之后方可申请公积金施提取 ; 办理条件 :1 按时 足额缴存住房公积金六个月以上 2 所在单位不得欠缴住房公积金 3 除托管职工外, 住房公积金账户应为正常缴存状态 4 房屋坐落地应位于大连市行政区域内 大连市公积金政策将进一步放宽 本市再度缩短住房公积金缴存期限, 由 9 个月缩短为 6 个月 ; 本市首套房认定实行 认贷不认房 的标准, 购买 90 平方米以下的首套房最低首付比例为 20%, 职工购买首套商品房公积金贷款额度计算方法 : 贷款额度 =( 职工工资基数 + 月缴存额 ) 还贷能力系数 (0.15) 12 个月 贷款期限 ; 按照本市最新政策, 公积金还款年龄将延长至法定退休年龄后 5 年 ; 子女为父母用公积金贷款购房计算方法 : 贷款额度 = 退休月工资 还贷能力系数 (0.15) 12 个月 贷款期限 ; 只要职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月, 本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的, 即可申请提取住房公积金 市政府办公厅公布了 关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见, 涉及棚户区改造 住房公积金惠民 普通商大连市政府办公厅公布 关于促进房地产品住房认定 二手房交易营业税变更 房贷门槛降低 住房供地规模管控 老年及人才住房保障 完善基础设施配套市场平稳健康发展的若干意见 建设 加大招商引资力度 房地产交易信息日报制度建立 简化相关审批流程等方面, 旨在支持居民自住和改善性住房需求 大连市公积金基数调整 大连公积金贷款细则出炉 调整住房公积金个贷政策 本市从 7 月起调整 年度住房公积金缴存基数,2015 年 7 月至 2016 年 6 月期间, 大连市住房公积金月缴存基数调整为职工 2014 年月平均月资额 ; 根据相关部门公布的数据, 大连市职工 2014 年月平均工资额超过 元的, 以 元作为住房公积金月缴存基数, 比上一年 (24609 元 ) 增长 7.7%; 月平均工资额低于本市现行月最低工资标准的, 以现行月最低工资标准作为住房公积金月缴存基数 借款人的贷款额度不能超过其住房公积金账户缴存余额的 15 倍 ; 住房公积金账户缴存余额不含贷款申请前 12 个月内的补缴金额 职工因工作调转按月汇缴的公积金以补缴方式缴存的, 计入公积金缴存余额 子女以自己名义为已退休父母购房申请贷款且不占用子女贷款额度的, 贷款额度不受子女公积金账户缴存余额倍数限制 新的实施细则自 2016 年 2 月 1 日起正式生销 为更好地体现住房公积金的互助性 公平性, 大连市自 2 月 1 日起调整住房公积金个贷政策, 取消个人住房公积金贷款额度与提取住房公积金账户余额挂钩的规定, 实行缴贷挂钩政策, 个人住房公积金贷款额度不能超过其申请贷款时住房公积金账户缴存余额的 15 倍, 且不能超过目前执行的住房公积金贷款最高额度 大连一套房首付可二成 肖盛峰主持召开市政府第十五届第五十二次常务会议, 审议通过促进我市房地产市场健康发展等议题 会议决定, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例 20%, 贷款利率下限为基准利率的 0.7 倍 ; 居民购买东港商务区公寓用于居住的, 在落户 入学 水电气暖价格等方面享受住宅同等政策

10 房贷政策 2015 年 5 次大幅度降息, 商贷利率降至有史以来最低点, 而 2016 年上半年并未进一步放宽政策, 处于相对宽松的稳定期 下调一年期贷款基准利率 0.25% 至 5.35%, 大连各家商业银行对首套房贷利率也作出调整, 目前最低打出 88 折 央行对基准利率再次下调, 大连各银行对首套房贷利率也作出调整, 目前最低打出 85 折 基准利率调整, 五年以上贷款利率是在原基准利率 5.4% 的基础上下降 0.25%, 新执行的五年期以上贷款 基准利率为 5.15% 个人住房公积金贷款管理办法, 自今年 1 月 1 日起施行, 申请贷款条件 : 按时 足额缴存住房公积金时间及个人住房公 积金账户设立时间均符合规定期限 ; 予 以贷款的借款人 : 管理中心对购买 建 造 翻建 大修自住住房的借款人予以 贷款 下调一年期贷款利率 0.25 个百分点, 至 4.35% 本市再度缩短住房公积金缴存期 限, 由 9 个月缩短为 6 个月 ; 本市 首套房认定实行 认贷不认房 的标准, 购买 90 平方米以下的首 套房最低首付比例为 20% 大连市自 2 月 1 日起调整住房公积金个贷政策 个人住房公积金贷款额度提高到不超过其申请 贷款时住房公积金账户缴存余额的 15 倍 央行下调基准利率和准备金率, 目前大连商业银行首套房贷款最低打 85 折 首套房最低首付款比例 20%, 贷款利率下限为基 准利率的 0.7 倍 ; 居民购买东港商务区公寓用于居 住的, 在落户 入学 水电气暖价格等方面享受 住宅同等政策 本市对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为 年 1 月 1 日起各大银行开始执行最新基准利率,5 年以上商业贷款基准利 率 4.9% 其中以工商银行的 8.5 折最为亮眼, 其余大连多家提供房贷业务的银行多数是 9 折优惠, 只要是首次购房即 央行宣布降低非限购城市首套 房 二套房首付比例分别至 2 成 3 成, 大连多家银行响应了新政 不低于 25% 可享受

11 城市规划发展篇

12 交通 地铁 1 号线 1 月 29 号会展中心站开通 建设大连至烟台跨海通道 推进旅顺通用机场 登沙河通用机场 太平湾通用机场 庄河军民合用通航机场建设, 研究启动普湾港区 大连货运枢纽机场前期工作 增加大连与环渤海地区往来铁路航空班次和港口航线 交通 搭建衔接辽东半岛和山东半岛的海上高速公路 大连湾海底隧道进入勘探工作, 总投资 92 亿, 耗时 50 个月 大连地铁 5 号线正在进行详细勘察施工 地铁 1 号线二期工程全线贯通 地铁 2 号线二期工程也预计将在 2017 年年底进行试运行

13 交通 大连中部通道工程稳步推进 大连港客运站明年 6 月竣工 13 路延伸至海之韵,507 路延伸至未来城,802 路延伸至普罗旺斯 交通 大连地铁 5 号线进入详勘阶段, 计划 7 月 1 日开工,2021 年开通 地铁 4 号线一期工程计划 10 月份开工 我市将建设一号线三期工程姚家到新机场站 202 路轨道延伸线加快推进收尾阶段施工进度 渤海大道一期工程年内实现全线贯通, 金普城际铁路完成主体工程建设

14 交通 甘区北部海边将建 10 公里长二级公路 路线位于本市甘区北部, 路由先后经过后牧城驿村 沙岗子村 营城子村 东 西小磨子村, 最后到达本路终点双台沟桑树底 ( 大黑石附近 ), 与滨海公路平交, 路线全长 公里 ; 该公路建成后将会加强甘区沿线以及与旅顺 金普新区之间的联系 ; 该公路建成后, 会有利于提高甘井子区公路网的整体水平, 缓解相关道路的整体交通压力, 加强对外招商引资的基础条件, 对带动本地区乃至周边地区的经济腾飞, 各行业的迅速发展, 都将起到重要的推动作用

15 交通 跨海大桥公交线路正在规划中, 创新便民 为做好地铁与公交之间的衔接, 我市已计划在体育新城周边建设一处大型综合公交换乘枢纽, 待该枢纽站建成后, 将开通通往体育新城的公交线路 ; 目前在建的地铁 2 号线, 设置了卫生中心 体育新城两站, 待地铁建成后, 市民可乘坐地铁直达体育新城 ; 另外, 目前途经红旗街道的线路有 705 路 709 路 535 路, 为进一步方便红旗街道周边市民出行, 目前我市正积极协调相关单位做好公交配套设施完善工作, 待各项条件具备后, 将开通百合至刘家村的公交线路

16 城市规划 甘区启动椒金山山体公园维修改造项目 甘井子区城建局启动椒金山山体公园维修改造项目, 标志着甘区重点民生绿化工程全面铺开, 为市民提供优质的休闲 健身场所 公园将新设置 3 个主入口,4 个次入口, 新建一条宽 6 米, 长约 500 长的集防火通道和登山路径于一体的公园主干路, 新建宽 2 米, 长约 4000 多延米的登山步道 ; 根据地形特点与功能划分, 将该公园分为南北两个区域 : 北侧打造以休闲 健身 娱乐为主的公共活动区 ; 南侧打造以登山 观景 郊游为主的自然山林体验区 ; 椒金山山体公园将与甘井子公园 金家街公园 椒金山 水池山公园等城市公共绿地共同形成一个完整生态空间体系, 成为贯穿甘井子核心区的生态绿道网

17 Part 2 土地市场分析

18 土地摘牌分析 2016 年上半年大连市土地市场除中心区域外均有摘牌, 其中甘西与东部区域摘牌量较大, 其他区域摘牌量较少, 且不乏零摘牌和流拍情况的发生 2016 上半年各板块土地摘牌量 甘北 2.7 甘西 中心 东部 高新

19 土地成交 2016 上半年土地挂牌量为 万平, 摘牌量为 万平, 分别同比下降 42.92% 和 40.63%, 摘牌土地主要集中在甘西与东部区域, 占大连市内四区土地摘牌量的 77.18%, 摘牌量中标杆房企摘牌量占比高达 76.16%, 分别是华润和万科两大品牌开发商 大连市内四区各半年土地摘牌量 2016 年上半年各区域土地摘牌情况 万m % % % % 元 / m2 97% % % % 100% 20 80% 15 60% 10 40% 20% 5 0% 0 万平 元 / m 中心 高新 东部 甘西 甘北 挂牌量摘牌量供销比 挂牌量摘牌量楼面价

20 土地容积率分析 2016 年上半年整体容积率为 2.17, 目前大连市场高层产品已成主流, 多层产品较为稀缺, 使得大连市内四区土地容积率较为平稳, 均在 2 上下浮动 摘牌土地平均容积率 年上半年 2014 下半年年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 数据来源 : 大连土地储备中心

21 土地价格 2016 年上半年土地摘牌集中在甘西与东部区域, 而东部区域楼面价一直居于高位, 使得整体楼面价环比大幅上涨 78%, 为 5223 元 / 平, 特别是华润与万科摘得的两块土地竞争激烈, 溢价率较高, 可以看出稀缺性土地竞争较为激烈 ; 从住宅价格来看, 由于大连市内各项目仍采取低价走量的措施, 促使大连市内四区上半年住宅整体销售均价环比下降 1% 大连市内四区居住及土地价格对比图 元 / m % 100% 80% % % % % -4% -1% % -7% % -17% -28% 2014 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 20% 0% -20% -40% 土地楼面价住宅销售均价地价环比住宅均价环比

22 地块分析 中冶蓝城是 2010 年摘牌土地, 楼面价为 2148 元 / 平, 与大城 (2016)-5 号的楼面价 4638 元 / 平, 相差 2490 元 / 平, 主要由于新地块溢价率较高, 使得楼面价相差较大, 地块距离城市核心区较远, 区域配套仍有待于建设 地块编号 大城 (2016)-5 号 地块编号大城 (2009) 号地 ( 中冶蓝城 ) 地址 甘井子区旅顺北路北侧 出让方式挂牌土地用途 其他普通商品住房用地 所在区域甘井子区摘牌时间 占地面积 ( 万m2 ) 总建面积 ( 万m2 ) 摘牌公司万科 成交总价 ( 万元 ) 容积率等于 1.7 楼面价 ( 元 / m2 ) 4638 SWOT 分析 优势 地址 甘井子区辛寨子街道砬子山村 出让方式挂牌土地用途 劣势 商务办公 居住及服务配套设施 所在区域甘井子区摘牌时间 占地面积 ( 万m2 ) 总建面积 ( 万m2 ) 容积率 摘牌公司 大连中冶京诚置业有限公司和大连天虹实业总公司两家联合体 48.3 成交总价 ( 万元 ) 楼面价 ( 元 / m2 ) ) 地块周边居住氛围浓厚, 适宜居住 ; 机遇 1) 被万科和中冶两大品牌开发商占据, 未来将向综合性的居住区发展, 各方面配套将进一步完善, 区域发展也将越来越好 1) 周边交通不便利 ; 2) 大型商场较少, 商业配套不齐全 威胁 1) 区域内部项目较多, 竞争较为激烈 ; 2) 楼面价溢价率较高, 迫使价格处于高位, 相对于刚需刚改的客户, 高端客户资源有限

23 Part 3 大连市内四区住宅市场整体分析

24 可售量分析 2016 年延续了楼市利好政策的宽松化, 而 2 月末一线城市的恐慌性抢购为楼市的崛起埋下重要的伏笔, 各开发商纷纷筹备项目开盘及节点推新, 故上半年市内整体新增量高达 万平, 可售量再创半年度新高 ; 下半年市内 9 个新项目将扎堆入市, 又将是一场腥风血雨, 故预计其可售量将接近 15 年下半年同期水平 2014 年至今市内四区半年度可售量走势图 万m2 半年平均可售量 385 万m2 自 2014 年进入楼市低迷期后, 开发商多偃旗息鼓, 而伴随着中央接连推出楼市利好政策, 客户购买意愿大增, 从而开发商入市积极, 故近三年上半年可售量呈现出持续增长的态势 16 年上半年新入市量主要集中在甘北 (37.37 万平 ) 甘西 (26.61 万平 ) 及高新 (22.58 万平 ) 三个区域, 新入量占比整体的 86%; 可见刚性区域为新入市量的主力军, 高端区域新入市量则相对萎靡 2014 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

25 消化量分析 借助 2015 年楼市复苏的春风,2016 年上半年楼市 百尺竿头更进一步, 政府的紧密调控, 开发商的积极推盘, 增加了客户的购买信心及热情, 故 16 年上半年客户集中认购明显, 同比 15 年上半年成交量上涨 16%; 而从现阶段市场来看, 下半年楼市或有所回缩, 具体走势仍依靠政府调控及开发商举措, 大胆预测其成交将不及 15 年同期 2014 年至今市内四区半年度成交量走势图 万m 半年平均成交 万m2 在政府推举的楼市政策宽松化下, 大连楼市逐年转好, 半年度成交量同比上涨明显 大连市内 4 区上半年成交量同比 15 同期均有上涨, 其中甘西 高新涨幅最大, 在 6-8 万平之间 ; 而 16 年上半年甘北 高新 甘西依旧为主力成交区域, 成交占比整体的 81%, 高端区域持续低迷 60% 40% 20% 0% -20% -40% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -60% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

26 价格分析 经历了 16 年上半年楼市的阶段性崛起, 刚性区域 ( 甘西, 甘北 高新 ) 的部分项目经小幅提价试水市场, 反应良好后, 坚定了其提价售卖的决心 ; 而高端区域 ( 中心 东部 ) 继续采取低价走量的举措, 从而导致其成交均价同比 15 年同期上涨 2%; 而现阶段楼市并不乐观, 客户的提前透支购买, 导致市场活跃度降低, 故预计下半年将无明显波动 年至今市内四区半年度成交价格走势图 元 / m2 纵观整体, 自 2014 年楼市大环境急转直下后, 降价已成大趋势, 近两年成交均价稳定在 元 / 平左右 从半年度成交产品价格来看, 在 1.2 万元 / 平以下的产品成交占比整体的 62%, 多集中在甘北 甘西及高新区域, 而高价端区域成交的持续萎靡, 导致整体成交均价持续低走 2014 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

27 产品分析 大连市内四区成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 如今大连市场呈现出以刚性需求为主, 改善性需求为辅的特点 ; 而从成交产品来看, 面积在 平, 单价在 1.2 万元 / 平以下的产品为成交主力, 而总价款则在 万及 200 万以上成交最为突出 ; 伴随着改善性住房利好政策的推出延续, 改善产品成交占比将有所上涨 0% 5% 10% 15% 20% 大连市内四区成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 大连市内四区成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 大连市内四区成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%

28 潜在量分析 大连市内四区存量及潜在量示意图 1,400 1,200 1, 万m2 相较 2015 年末, 大连市内整体处于缓慢的去库存状态, 市场回暖效应凸显 ; 而截至到 16 年 6 月, 剩余量及存量之和高达 1061 万平, 按其上半年月均去化 万平计算, 仍可去化 50 个月之久, 库存量攻坚难度依旧较大 从剩余量来看, 东部领跑各区域, 甘北 甘西 中心区域次之, 而高新区域则剩余量较少 ; 从存量上来看, 东部区域 一马当先, 甘北 区域次之 ; 甘西 甘北区域存量均在 140 万平以 上, 而高新及东部区域存量则超过 200 万平 ; 中 心区域受限于在售项目较少, 因此存量在 50 万平 左右徘徊 从潜在供应量来看, 供地大户甘北区域独领风骚, 潜在量高达 433 万平, 东部区域紧随其后高达 263 万平, 而高新 甘西区域则均在 200 万平以上, 而 无地可供 的中心区域所剩潜在供应量较少, 不足百万平 ; 2016 年下半年, 中心 东部 甘北 高新区域将有多达 9 个新项目扎堆入市, 伴随着热销项目推新, 故预计下半年可入市量高达 万平 大连市内四区细分板块存量及潜在量图青云天下 秀 月麒麟 天鹅剩余量存量潜在供应量预计下半年可入市量预计万科城湾 万科中南市之光 亿万m2预计七贤贡院 路项目预计将预计下半年中航达春田 甘学苑广场 9 号于下半年入市 ; 国际广场项目小 井子里六号别墅等开盘, 保利天禧 海量加推新品 ; 万院 等多个大华锦绣华城 韵华府 首开科半山半海 星 项目将有新普罗旺斯等项铂郡 国滨苑海长岛 星海国增量加推目将加推预计将于下半宅项目将陆续入 年进行加推市 高新东部中心甘西甘北 预计华丰. 金山花园项目将开盘入市 ; 远洋钻石湾 中航华府 考拉住区 金地檀境 远洋荣域等众多项目将加推 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

29 客群分析 大连市场以刚需为主 改善为辅, 炒卖型投资客基本消失, 保值型及租赁型投资客尚存一息 ; 而反腐的持续严打, 对大连高端及豪宅市场影响严重 ; 虽然大连城市竞争力近年来有所减弱, 但外地客户仍能保持在 10% 左右的成交占比 大连市内四区成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

30 Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分析

31 Part 4.1 高新区域

32 区域综述 供销分析 : 在利好政策刺激下, 购房者信心有所增强, 而开发商也借机推出优惠及新品,3 月和 6 月为区域成交两个小高峰, 大华锦绣华城 普罗旺斯 大连天地等项目受到客户追捧,2016 年上半年区域可售量环比下降 7.9%, 成交量环比上涨 1.3%, 可售量低于去年同期, 而成交量则较高出去年同期 30.3%, 预计下半年市场将会持续向好发展, 成交量有望继续攀升 价格分析 : 1-2 月各项目多以价跑量,3 月以来, 市场好转, 品牌项目带头小幅涨价试探市场,6 月别墅新品入市, 带动区域成交价格再度提升,2016 年上半年整体成交价格与 15 年下半年基本持平, 较 15 年上半年上涨 1.3%, 整体趋势为稳中有升, 预计下半年仍将有高价位产品入市, 受成交结构影响, 价格将会小幅上扬

33 可售量分析 年至今高新区域各半年度可售量走势图 万m2 半年平均可售 万m 年年初, 楼市利好政策接连发布, 开发商入市信心得以提振, 第一季度, 市场淡季, 各项目以去库存为主要目标, 进入第二季度, 新品陆续入市, 上半年新增量近 30 万平, 但体量不及 2015 年下半年去化量, 致使可售量环比下降 7.9%, 预计下半年将有新项目入市, 可售量将会得到补充 上半年悦丽海湾三期公寓 四期住宅入市, 普罗旺斯三期别墅及小高层开盘, 大华锦绣华城 中铁诺德滨海花园等项目则采取 小步快跑 策略, 多次小量加推 70.0% 60.0% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

34 消化量分析 万m2 在利好政策刺激下, 购房者信心有所增强, 而开发商也借机推出优惠及新品,3 月和 6 月为区域成交两个小高峰, 大华锦绣华城 普罗旺斯 大连天地等项目受到客户追捧, 上半年整体成交量为 万平, 环比上涨 1.3%, 高于去年同期 30.3%, 预计下半年市场将会持续向好发展, 成交量有望攀升 2016 年 1-2 月市场淡季, 区域成交惨 2014 年至今高新区域各半年度消化量走势图 半年平均成交 万m2 淡,,3 月受利好政策及优惠刺激, 成交跳涨,4-5 月份市场热度下降, 成交回落,6 月受新品入市刺激, 成 交量再度达到高峰 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

35 价格分析 1-2 月各项目多以价跑量,3 月以来, 市场好转, 品牌项目带头小幅涨价试探市场,6 月别墅新品入市, 带动区域成交价格再度提升,2016 年上半年整体成交价格与 15 年下半年基本持平, 较 15 年上半年上涨 1.3%, 整体趋势为稳中有升, 预计下半年仍将有高价位产品入市, 受成交结构影响, 价格将会小幅上扬 2014 年至今高新区域各半年度价格走势图 元 / m2 8.0% 6.0% 半年平均均价 元 / m 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

36 产品分析 2016 年上半年, 平 平和 平产品成交占比最高, 单价 元 / 平产品为市场成交主力,9000 元 / 平以下和 元 / 平分列成交二三位, 总价款分布则较为分散,201 万以上占有较高比重 高新区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 高新区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 高新区域成交户型比例 四室以上四室三室二室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

37 潜在量分析 2016 年, 高新区域终打破一年多来土地无成交的僵局, 上半年成交 6 宗土地, 其中商务金融用地 工业用地和普通商品住房用地各两宗, 住宅用地位于英歌石软件园, 建筑面积共计 7.15 万平, 但由于新房源不断入市, 存量及潜在量呈下降趋势, 预计下半年新入市量为 万平 高新区域存量及潜在量示意图 万m 预计七贤贡院 学苑广场 9 号别墅等开盘, 大华锦绣华城 普罗旺斯等项目加推 高新区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均量 万m2 6 月存量及潜在供应量 万m ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

38 客群分析 各项利好政策降低了改善客户的购房门槛, 同时受区域项目剩余产品影响, 改善客户成交比例有所上涨, 区域客群仍是以本地自住为主, 外地和投资客群比例均不超 10% 高新区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

39 Part 4.2 中心区域

40 区域综述 供销分析 : 中心区域上半年有两个新项目开盘入市, 有部分项目加推新品, 新增入市量为 万平, 使得整体可售量环比上涨 26.81%, 为 万平, 预计下半年亦将有新项目入市, 可售量将进一步增加 ; 成交方面, 由于中心区域尾盘较多, 产品类型相对单一, 与其他区域的竞争力弱, 使得成交量增长缓慢, 上半年区域内成交主要集中在新开盘项目以及个别热点项目, 成交量环比小幅上涨 4.7%, 为 万平 价格分析 : 由于中心区域整体均价一直处于高位, 脱离于现阶段刚性市场, 开发商唯有加大优惠力度, 适当调整均价, 才得以保证销售业绩, 而上半年区域内成交主要集中在新开盘项目以及均价较低的项目, 受成交结构影响, 区域上半年整体成交均价环比下降 4.49%, 为 元 / 平

41 可售量分析 区域上半年有新项目开盘入市, 有部分项目加推新品, 新增入市量为 万平, 使得整体可售量环比上涨 26.81%, 预计下半年将有新项目入市, 可售量将进一步增加 2014 年至今中心 ( 含泛星海 ) 区域各半年度可售量走势图 上半年区域内春柳公园 星海融汇二期项目开盘入市, 颐和星海 中航国际广场项目加推新品, 新增量高达 万平, 使得可售量同比环比均大幅上涨 万m2 半年平均可售 万m % 25.00% 20.00% 15.00% % % % -5.00% % 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 % ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

42 消化量分析 年至今中心 ( 含泛星海 ) 区域各半年度成交量走势图 万m2 半年平均成交 9.17 万m2 大连整体市场近年来逐步转暖, 但中心区域尾盘较多, 产品类型相对单一, 与其他区域的竞争力弱, 使得成交量上涨缓慢, 上半年区域内成交主要集中在新开盘项目以及个别热点项目, 成交量环比小幅上涨 4.7%, 为 万平区域内大部分项目成交极少, 成交主要集中在 褪去 2014 年市场的低迷状态, 近年区域整体成交量正逐渐转暖, 但增长速度缓慢 中航国际广场 颐和星海 春柳公园三个项目 40.00% 30.00% 20.00% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 10.00% 0.00% % % % % % % ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

43 价格分析 元 / m2 由于区域整体均价较高, 脱离于现阶段刚性市场, 开发商唯有加大优惠力度, 适当调整均价, 得以保证销售业绩, 上半年区域内成交主要集中在新开盘项目以及均价较低的项目, 受成交结构影响, 区域上半年整体成交均价环比下降 4.49%, 为 元 / 平 2014 年至今中心 ( 含泛星海 ) 区域各半年度成交价格走势图 半年平均均价 元 / m2 中心区域占据城市核心资源, 学区 商业等配套完善, 整体成交均价一直较高, 但自从进入冷清的 2014 年, 部分项目为迎合市场需求积极调整均价, 使得整体成交均价被拉低 区域成交主要集中在春柳公园 颐和星海及中航国际广场三个项目, 其中春柳公园为新开盘项目, 开盘巨惠, 均价较低, 吸引大量购房者, 成交火爆, 促使整体成交均价环比下降 4.49% 10.00% 5.00% % -5.00% % % 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 % ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

44 产品分析 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 区域当前主力成交是面积在 平之间的三室产品, 主力总价集中在 万之间, 成交单价集中在 元 / 平以及 元 / 平之间 中心 ( 泛星海 ) 区域成交面积比例 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 中心 ( 泛星海 ) 区域成交单价比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 中心 ( 泛星海 ) 区域成交总价比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 中心 ( 泛星海 ) 区域成交户型比例 0% 20% 40% 60% 80% 100%

45 潜在量分析 由于上半年有新项目入市, 区域存量及潜在量有明显下降, 中心区域目前存量及潜在量为 万平 ; 区域目前剩余量为 万平, 以目前的消化状态来看, 仍较为充足 中心 ( 含泛星海 ) 区域存量及潜在供应量示意图 万m 剩余量存量潜在供应量预计下半年新增量 中心 ( 含泛星海 ) 区域月度存量及潜在量走势图 半年平均量 万m2 颐和星海 中航国际广场项目加推新品, 星海融汇二期 春柳公园项目开盘入市, 使得存量及潜在量减少 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

46 客群分析 2016 年上半年中心区域三室产品成交最好, 成交主要集中在刚需刚改及配套较为齐全的项目产品上, 而投资客群占比微降, 自住客群为绝对主力, 区域客群来源仍以本地客户为主, 外地客户小幅上涨 100% 中心 ( 泛星海 ) 区域成交客群示意图 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

47 Part 4.3 东部区域

48 区域综述 供销分析 : 价格分析 : 2016 年上半年东部区域各项目以去库存为主, 无新品入市, 仅有小体量加推, 但不及消化量, 因此可售量随消化进程回落至 万平, 环比下降 16%; 成交方面, 经过 2015 年产品集中认购后,2016 年上半年区域客户呈透支的态势, 整体成交量 万平, 环比下降 31%, 同比上涨 11%;2016 年下半年还将有多个新品入市, 因此预计下半年区域供销将双双回升 东部区域高库存 产品同质化严重, 配套共享等因素, 加剧了区域竞争力, 迫使开发商采用 价格战 的方式吸引客户,2016 年上半年区域成交均价为 元 / 平, 环比下降 4%; 预计下半年各项目还将采用低价去库存的营销手段, 区域整体成交均价将持续在 元 / 平上下徘徊

49 可售量分析 2014 年至今东部区域各半年度可售量走势图 2015 年下半年多个项目集中入市, 推使可售量达到峰值, 进入 2016 年, 各项目以去库存为主, 无新项目入市, 仅有小体量加推, 但不及成交量, 故 2016 年上半年东部区域可售量环比下降 16%, 同比上涨 48%, 区域可售量相对充足 2015 年下半年保利天禧 首开铂郡 海韵华府 磐海等项目开盘入市, 推使区域可售量高达 万平 ; 进入 2016 年各项目以去库存为主, 无新盘入市, 仅国滨苑进行了小体量加推, 因此可售量环比下降 16%; 预计 2016 年下半年青云天下 天鹅湾 秀月麒麟等项目将开盘入市, 区域可售量将持续在高位运行 160 万m2 100% 半年平均可售 万m2 80% 60% 40% 20% 0% -20% 0-40% 2014 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

50 消化量分析 2014 年至今东部区域各半年度成交量走势图 2015 年下半年在利好政策的扶持下, 加之多个新项目集中入市, 推使区域成交量高达 万平, 进入 2016 年区域客户呈现透支的现象, 下半年区域成交量 万平, 环比下降 31%, 同比上涨 11%, 高于半年平均水平, 成交数据相对可观 ; 预计下半年还将有多个新品入市, 届时消化量将有望回升 2015 年区域产品集中成交, 进入 2016 年客户透资现象明显, 成交量环比下降 31%, 整体成交多为品牌项目, 成交两级分化严重 ; 预计下半年青云天下 秀月麒麟 天鹅湾等项目将入市, 届时区域消化量将有望回升 30 万m2 200% 半年平均成交 万m2 150% 100% 15 50% 10 0% 5-50% 0-100% 2014 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

51 价格分析 东部区域高库存 产品同质化严重, 使区域竞争尤为激烈, 迫使开发商采用低价走量的营销手段, 吸引客户的眼球 ;2016 年上半年东部区域成交均价 元 / 平, 环比下降 4%; 预计 2016 年下半年区域成交均价还将在 元 / 平左右徘徊 2015 年下半年受成交结构影响, 成交均价小幅回升 ; 进入 2016 年, 区域成交均价回落至 元 / 平 ; 区域项目高库存 产品同质化, 并且多个项目均享受同配套, 更是加剧区域竞 2014 年至今东部区域各半年度成交价格走势图 争力, 迫使开发商以价格的优势吸引客户, 因此区域成交均价持续在低位运行 元 / m2 半年平均均价 元 / m2 10% % 0% % % % 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -20% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

52 产品分析 东部区域成交面积比例 东部区域 2016 年上半年主力成交产品为 平的三室产品, 成交单价在 以下及 元 / 平市场接受度较高 ; 总房款 万占比最高, 万成交也相对集中 东部区域成交总价比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 东部区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 401 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 100 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 东部区域成交户室比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

53 潜在量分析 东部区域目前存量为 万平, 潜在量为 万平 ;2016 年下半年预计将有 4 个项目入市, 加之多个项目进行加推, 故预计下半年新增量 万平 东部区域存量及潜在供应量示意图 万m 东部区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月度平均量 万m 年下半年多个项目集中入市, 区域存量得以释放 0 剩余量存量潜在供应量预计下半年新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

54 客群分析 2016 年上半年东部区域主力成交客群依旧以本地自住为绝对主流, 辅以少部分东三省来连工作的外地人置业, 投资客群占比依旧处于低位 东部区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

55 Part 4.4 甘西区域

56 区域综述 供销分析 : 2016 年房地产政策一片利好, 货币政策宽松 降首付等利好刺激了市场回暖, 开发商态度也较为积极, 上半年区域有两个新项目入市, 多个在售项目加推, 使得可售量为 万平 ; 而新品房源的入市刺激了客户的购买欲望, 从而促使上半年区域成交 万平, 处于较高位置 价格分析 : 甘西区域以销售刚需刚改产品为主, 受成交结构影响, 今年上半年整体成交均价环比下降 1.06%, 目前区域库存较大, 开发商不敢贸然上调价格, 且价格是客户选购房源的最重要影响因素, 因此开发商在价格方面仍 按兵不动, 预计在短时间内, 区域价格不会出现大幅上涨

57 可售量分析 万m 年, 政策暖风阵阵吹来, 楼市政策利好不断, 信贷政策也进一步放宽, 开发商受此鼓舞态度积极 ; 上半年, 区域两个新项目入市, 多个在售项目加推, 新增量达到 万平, 半年可售量 万平, 可售量充足 ; 预计下半年区域新增项目将增多, 区域活跃度也将进 一步提升 2014 年至今甘西区域各半年度可售量走势图 半年平均可售 万m2 上半年新增入市量 万平, 略低于 2015 年下半年新增, 整体可售量下降 8%, 区域上半年新增量主要集中在恒峰天泉小镇 恒大帝景 保利西山林语万科城市之光 亿达春田 未来城 依云溪谷 二期等 50% 40% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

58 消化量分析 万m 年楼市利好政策频出, 刺激了市场回暖, 新品房源的入市更是客户购买欲望的催化剂, 从而促使上半年区域成交 万平, 为 2014 年至今区域半年成交的最高值 ; 预计下半年, 随着夏展 秋展等的影响 新项目的入市和热销项目的加推, 区域成交量将继续上涨区域市场转暖, 成交主要集中在恒峰天泉小镇 未来城 万科城市之 2014 年至今甘西区域各半年度成交量走势图 半年平均成交 万m2 光等明星项目, 开发商资质 价格等成为客户购房考虑的重要因素 40% 30% 20% % 0% -10% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -20% -30% -40% -50% -60% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

59 价格分析 万m2 作为刚需刚改客户最为青睐的区域, 甘西一直受成交结构影响严重, 致使近期整体成交均价徘徊在 元 / 平上下 ; 而目前区域库存较大, 开发商不敢贸然上调价格, 且价格仍是客户选购房源的重要影响因素, 因此开发商在价格方面仍 按兵不动, 且预计在短时间内, 区域价格仍不会有较大幅度的变化 2014 年至今甘西区域各半年度成交价格走势图 为了应对市场低迷, 开发商采取了直接降价或变相降价, 成交均价也随之下降 半年平均均价 元 / m2 成交均价在 元 / 平以下的产品占区域成交产品比例 3% 较大, 但部分品牌项目的热销对区域成交均价的提升也 2% 有促进作用 1% 0% -1% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

60 产品分析 甘西区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 受客群等方面的影响, 面积在 平的刚需型两室户型最受客户青睐, 成交单价在 元 / 平以下 总价在 万元的产品是区域成交最好的产品 0% 5% 10% 15% 20% 25% 甘西区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 甘西区域成交总价比例 201 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 甘西区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

61 潜在量分析 甘西区域存量及潜在供应量示意图 万m2 目前区域存量及潜在供应量为 万平, 按近三年半年度平均成交 万平计算, 在不计算新增量的前提下, 可供去化 68 个月 ; 预计下半年, 区域将有多个项目推出新品, 预计新增 29.3 万平 预计下半年万科城市之光 亿达春田 甘井子里六号院 等多个项目将有新增 甘西区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量为 万m2 区域内多个项目加推, 存量及潜在量呈下滑趋势, 供应量潜在量集中在机场新区 科技创新城等板块 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

62 客群分析 作为刚需刚改客户的聚集地, 区域成交客群以自住为主, 占比极高, 而区域内小户型投资产品有限, 投资客群较少 ; 区域各项目成交客户多以地缘性为主, 本地客户较多, 外地客户较少 120.0% 甘西区域成交客群示意图 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 2016 年上半年购买客群 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

63 Part 4.5 甘北区域

64 区域综述 供销分析 : 2016 年上半年, 楼市呈现出 虎头蛇尾 的态势, 由一线城市恐慌式成交的带动, 区域楼市在 1-4 月份成交量较 2015 年同期有 53% 的上涨 ; 而进入到 5 6 月份, 在经历了前期大量的需求透支后, 其成交量急转直下, 从而上半年整体成交 万平, 仅同比上涨 6%; 供应方面, 区域上半年有两个新项目入市, 伴随着热销项目的推新, 共计注入新鲜血液 万平, 至可售量达 万平, 同比上涨 15%; 虽然楼市成交未持续上扬, 但上半年区域整体供销均再创近几年新高, 区域发展潜力巨大 价格分析 : 区域在 2 月份进入热销期之后, 各品牌开发商即对恢复售价蠢蠢欲动, 个别项目小幅提升售价以试水市场, 效果良好, 然而进入 3 月份区域内多个热销项目相继提价出售, 以提高利润率, 弥补楼市低迷低价跑量所造成的损失, 之后价格保持稳定波动 ; 从而 2016 年上半年整体成交均价迫近万元为 9985 元 / 平, 同比上涨 4%

65 可售量分析 从 2016 年起, 区域市场一片欣欣向荣之势, 开发商多蠢蠢欲动, 新开盘 频频推新, 入市欲望强烈, 从而上半年整体新入市量高达 万平, 继而可售量同比 15 年上涨 15%; 下半年区域将有一个新项目入市, 而上半年客户透支消耗亦对开发商推新起到延缓作用, 故预计区域下半年新入市量为 69 万平 年至今甘北区域各半年度可售量走势图 万m2 半年平均可售 万m2 整体来看, 从 14 年上半年至今, 上半年度整体可售量呈上涨的趋势发展, 市场逐步转暖 ; 而 16 年上半年区域新增量集中在 3 4 月份, 两个新项目开盘以及众多热销项目的加推, 为区域注入新鲜活力, 至半年度可售量处于相对高位 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -30% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

66 消化量分析 70 万m2 上半年 1-4 月份, 区域成交气势如虹, 而进入 5 6 月份, 伴随着客户需求的提前透支以及热销项目热销产品的短缺, 导致其成交量环比及同比 15 年同期下滑明显, 但整体上半年成交量依旧突破近三年半年度新高 ; 而 16 年下半年区域市场或不容乐观, 预计其成交量将少于 15 年同期 2014 年至今甘北区域各半年度成交量走势图 远洋 华润 金地 万科 中航 青秀等品牌开发商旗下项目为区域成交的主力军, 成交占比超 8 成, 区域成交依靠品牌化严重 ;16 年上半年整体成交同比 15 年同期小幅上涨 6%, 处于稳定回升的态势 80% 半年平均成交 万m2 60% 40% 20% 0% -20% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -40% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

67 价格分析 2015 年楼市的好转以及 2016 年 2 月份一线城市的恐慌性大卖, 对区域开发商起到提振作用, 从 3 月份起, 各项目纷纷小幅上调产品售价, 以提高项目利润率, 从而导致 16 年上半年整体成交均价迫近万元, 同比 15 年上半年上涨 4%; 现阶段客户购买积极性有所降低, 市场呈下滑趋势发展, 已不具备涨价的空间, 故预计下半年成交均价将平稳波动 2014 年至今甘北区域各半年度成交价格走势图 元 / m 半年平均均价 9668 元 / m 年 3 月份起, 远洋 华润 金地等知名开发商旗下项目先后小幅上调产品售价, 试水良好 ; 而从成交单价来看,9000 元 / 平以下的产品成交集中度依旧最高, 其次集中在 元 / 平之间 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -12% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

68 产品分析 甘北区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 区域为刚需 刚改需求的主要承载地, 辅以部分改善 ; 从半年度成交数据来看, 成交单价主要集中在 元 / 平以下 ; 成交面积集中在 平之间 ; 总价款在 万之间成交占比最高 ; 伴随着区域发展及成熟度越来越高, 未来客户需求将逐渐向改善倾斜 0% 5% 10% 15% 20% 25% 甘北区域成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 甘北区域成交总价比例 200 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 甘北区域成交户室比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

69 潜在量分析 截止到 6 月份, 区域剩余量及存量之和为 万平, 按近六月月均去化 8 万平计算, 可供去化 27 个月 ; 区域潜在供应量高达 万平 ( 包含滞销盘及未建地块 ), 库存压力巨大, 未来竞争异常激烈 甘北区域存量及潜在供应量示意图 万m2 甘北区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均量 649 万m2 区域上半年无新摘土地, 伴随着项目不断推新, 存量及潜在量呈逐月走低的趋势发展 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

70 客群分析 区域楼市在热销项目的带动下, 上半年成交火爆, 客户主要以地缘性为主, 购买目的多为自住 ; 而楼市的大热促使小部分投机客户入市, 主要以增值 保值为主 ; 同时亦有部分外地客户选择在此时间节点入市购买, 因此成交占比接近 10% 甘北区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

71 Part 5 大连新城区区域房地产市场分析

72 Part 5.1 旅顺区域

73 区域综述 供销分析 : 2016 年上半年, 区域仅有个别项目加推新品, 市场活跃度较低, 可售量远低于 2014 年至今的半年平均水平 ; 成交方面, 明星项目支撑了区域成交, 区域市场已不复往昔 ; 楼市政策虽朝利好方向发展, 但对处在地理位置较偏且人口基数降低的旅顺而言影响极小, 开发区板块主要靠价低取胜, 明星项目成交较好, 老城区和新城区两大板块成交项目多凭口碑和品牌促进成交 价格分析 : 自从区域均价下降到 6000 元 / 平大关之后, 便再没有太大变化,2016 年上半年, 区域成交均价环比下降 3.04%, 处于半年平均价格之下 ; 其中新城区板块坚守 7000 元 / 平大关, 老城区板块建筑类型多样, 成交均价在 6000 元 / 平以上, 开发区板块价格最低成交最多, 拉低了区域整体价格

74 可售量分析 2016 年上半年, 区域可售量为 万平, 环比下滑 12.39%, 供应量远低于 2014 年至今的半年平均水平 ; 而区域上半年仅有个别项目推出新品, 区域市场惨淡, 活跃度极低 2014 年至今旅顺区域各半年度可售量走势图 万m2 半年平均可售 万m2 上半年区域仅半岛印象 亿达第一郡等个别项目加推少量新品, 可售量下滑 2014 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年旅顺环比 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 年上半年旅顺各板块可售量图 万m 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

75 消化量分析 2014 年至今旅顺区域半年度消化量走势图 万m2 区域目前成交主要靠几个明星项目维持, 楼市政策虽朝利好方向发展, 但对处在地理位置较偏且人口基数降低的旅顺而言, 影响甚微 ; 细分各板块, 开发区板块主要靠价低取胜, 明星项目成交较好, 老城区和新城区两大板块成交项目多凭口碑和品牌促进成交 年上半年旅顺各板块消化量图 万m2 半年平均成交 万m 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年旅顺环比 开发区板块明星项目靠二手房带客及相对较高的性价比促进成交, 对于整个区域成交也有较大影响 上半年成交仅靠几个明星项目维持, 区域市场已不复往昔 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 0 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

76 价格分析 2014 年至今旅顺区域半年度成交价格走势图 元 / m2 上半年, 旅顺区域整体价格保持低位, 其中, 老城区板块别墅产品成交较多, 促使该板块成交均价有所上涨 ; 新城区板块热销项目目前主推洋房产品, 价格较高 ; 开发区板块凭借价格优势成交最多, 且对区域整体均价影响最大 2014 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 年上半年旅顺各板块成交价格图 元 / m2 旅顺 半年平均均价 5675 元 / m2 环比 板块内的热销低价项目影响了板块的整体均价, 也对区域整体均价影响较大 老城区新城区开发区旅顺 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

77 产品分析 2016 年上半年, 旅顺区域成交以 的二室刚需产品居多, 平的三室产品次之, 刚需型二室产品是区域的成交主力, 单价在 5000 元 / 平以下, 总房款在 万元的产品成交占据绝对优势 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 旅顺区域成交总价比例 100 万以上 万 万 万 万 万 万 万 30 万以下 旅顺区域成交面积比例 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 以上 以下 四室以上 旅顺区域成交户型价比例 四室 三室 二室 一室 旅顺区域成交单价比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

78 潜在量分析 2016 年上半年, 旅顺新增量较少, 剩余供应量约 33.2 万平, 存量及潜在供应量庞大, 足够区域市场消化 ; 预计下半年, 区域将有部分项目推出新品, 但由于区域市场仍不明朗, 加推量不会太大 旅顺区域存量及潜在量示意图 旅顺区域月度存量及潜在量走势图 月平均存量为 万m2 250 万m2 300 万m ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

79 客群分析 区域客群一直以自住为主, 购房用于投资的客户极少 ; 本地刚需刚改客户是区域的主要购买客群, 外地客户主要以外来务工客群为主, 占比仅 4.5% 旅顺区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

80 Part 5.2 开发区区域

81 区域综述 供销分析 : 2016 年上半年市场平静, 品牌开发商处于清盘阶段, 少有项目加推, 区域市场依然高库存, 供给远远大于需求, 主要原因为外界因素导致开发区人口不断净流出, 而刚性需求仍然为该区域市场最受热捧, 但现有刚性产品远不能满足客户群体的需要 价格分析 : 2016 年上半年, 开盘加推的项目较少, 策划营销活动不足, 市场趋于平静 购房者变得理性, 市场主要以刚需为主, 开发商之间价格竞争明显, 从而区域上半年成交均价为 7142 元 / 平, 环比下跌 2%

82 2016 年上半年, 较多的老项目处于清盘状态, 而新项目少有加推, 仅可售量分析有一个新项目开盘, 导致区域可售量大幅下降 年至今开发区区域各半年度可售量走势图 万m 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 2016 年上半年开发区各板块可售量图 万m2 半年平均可售 万m2 东部板块是开发区区域项目分布最为密集的板块, 大体量项目众多, 一直是区域库存的主要储备板块 16 年上半年仅有一个项目开盘, 少有项目加推, 导致区域可售量减少 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 滨海东部西山中心金石滩小窑湾总体 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

83 消化量分析 自春展以来, 开发区区域市场少有项目开盘加推, 品牌开发商如远洋红星海, 众益万国公馆, 华润海中国, 银帆国际等热销项目正处于清盘阶段 ; 而人口的不断净流出等因素影响, 导致区域市场成交冷淡 年至今开发区区域各半年度成交量走势图 万m2 半年平均成交 万m2 上半年加推开盘的项目较少, 导致区域成交量下降 2014 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 滨海板块由于品牌开发商远洋红星海, 万国公馆, 华润海中国现阶段处于清盘状态, 无新品入市, 导致成交量急剧下降 2016 年上半年开发区各板块成交量图 万m2 东部板块刚需项目众多, 是开发区区域主要的 成交大户 滨海东部西山中心金石滩小窑湾总体 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

84 价格分析 2016 年上半年, 开盘加推的项目较少, 而策划营销活动相对不足, 热销项目多处于尾盘阶段, 低价甩货明显, 而开发商之间的价格竞争亦较为激烈, 从而区域上半年成交均价仅为 7142 元 / 平, 环比下跌 2% 2014 年至今开发区区域个半年度成交价格走势图 7500 元 / m 半年成交均价 7291 元 / m2 在市场低迷的情况下, 各房企纷纷打起了价格战, 导致区域市场价格有所下降 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -10% 开发区主要成交集中在东部区域, 导致各大房企不断打价格战, 造成该区域价格下跌 2016 年上半年开发区各板块成交均价图 元 / m2 滨海东部西山中心金石滩小窑湾总体 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

85 产品分析 2016 年上半年销售的主力户型依旧是 60-90m² 二室和三室的刚需产品, 单价在 元 / 平的产品仍然最受客户青睐 开发区市场成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 开发区市场成交单价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 5000 元以下 开发区市场成交总价比例 100 万以上 万 万 万 万 万 万 万 30 万以下 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 开发区市场成交产品比例 四室以上四室三室二室一室 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00%

86 潜在量分析 区域剩余供应量为 万平, 存量 万平, 潜在供应量将近 800 万平, 区域目前依然属于高库存状态 下半年各房企将会纷纷投入到去库存的争夺战中, 预计加推的力度会增加, 将去库存 快回款列为第一执行点 开发区区域存量及潜在供应量示意图 万m 开发区区域月度存量及潜在量走势图 万m2 半年平均量 万m 剩余量存量潜在供应量预计下半年新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

87 客群分析 开发区历来作为大连最具发展潜力的区域, 一直以来以环境优美, 适宜居住而深受青睐 近几年, 由于工厂的外迁, 导致开发区经济转型升级, 卧龙港商务区的建设, 发挥大连保税区深水港的得天独厚优势, 金石滩旅游区的不断升级都为开发区接下打下基础 主要客群依然以自住为主, 投资群体主要以养老度假而集中在金石滩区域 开发区市场成交客群示意图 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

88 Part 5.3 金州区域

89 区域综述 供销分析 : 2016 年上半年, 金州市场新增量仍稍显不足为 万平, 从而可售量达 万平, 环比下降 8%; 而区域因成交方面集中在几个 明星 楼盘之外, 其他楼盘均表现平平, 预计 2016 年下半年, 区域新品项目仍然较少, 以销售原有房源为主 价格分析 : 2016 年上半年整体均价为 6835 元 / 平, 降至近三年各半年度最低点, 由于区域整体成交集中在金海蓝湾 世茂御龙海湾等项目, 其产品成交均价较低, 导致区域整体均价下降 3%, 预计下半年受热销低价产品的畅销楼盘的影响, 区域整体均价将 只低不高

90 可售量分析 从半年度数据来看, 可售量持续递减, 由于区域近两年开发商拿地较少, 加之开发商开盘及加推较为谨慎, 导致可售量没有得到及时的补给, 预计 2016 年下半年, 虽然区域有新品入市, 但体量不大, 区域仍然以销售原有房源为主 2014 年至今金州区域各半年度可售量走势图 万m 上半年平均可售 万m2 上半年区域内仅个别项目加推新品, 新增量的不足, 导致 2016 年上半年可售量下滑明显 10% 5% 0% 60-5% % % -20% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -25% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

91 成交量分析 年至今金州区域各半年成交量走势图 万m2 从半年数据来看, 由于 2015 年的政策利好, 大大增加了购房者购买信心 ; 而进入 2016 年上半年, 区域成交量只集中在个别 明星 楼盘上, 其他大部分楼盘成交量较为低迷, 从而导致其整体成交量环比下降 13%, 同比下降 16.75% 上半年平均成交 万m2 上半年区域成交量集中在品牌项目万科城及金海蓝湾, 进入 5 月份, 世茂御龙海湾由于项目优惠活动及渠道推广, 成交 突飞猛长, 但是并没有带动 40% 区域整体成交量上扬 20 20% 0% 15-20% 10-40% 5-60% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -80% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

92 价格分析 2014 年至今金州区域各半年消化量走势图 7600 元 / m 年上半年整体均价为 6835 元 / 平, 降至近三年各半年度最低点, 由于区域整体成交集中在金海蓝湾 世茂御龙海等低价端项目, 导致区域整体均价下降 3%, 预计下半年受低价畅销楼盘的影响, 区域整体均价将 只低不高 金海蓝湾以低价格吸引客户购买欲 ; 世茂御龙海湾 外地团购 的营销手段效果较好 ; 品牌万科城一直是区域刚需客户的首选项目 4% 7400 上半年成交均价 7079 元 / m2 3% 2% % 0% % % -3% % -5% 年上半年 2014 年下半年 2015 年上半年 2015 年下半年 2016 年上半年 -6% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

93 产品分析 金州区域 2016 年上半年以成交单价以 元 / 平为主,71-80 平的产品成交占比最高 ; 而两室刚需产品依旧是客户关注的焦点 金州区域成交面积比例 200m2以上 m m m m m m m m m m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 金州区域成交均价比例 元以上 元 元 元 元 元 元 元 元 元 元 5000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 金州区域成交总价比例 200 万以上 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 50 万以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 金州区域成交户室比例 四室 三室 两室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

94 潜在量分析 2015 年上半年区域内有 3 个项目加推, 新增量稍显不足 ; 截止到目前, 区域剩余量为 万平, 区域潜在供应量仍然较大, 为 万平, 预计进入下半年, 随着房展会及热销期的来临, 各项目将加快推盘速度, 故预计下半年可入市量为 18 万平 金州区域存量及潜在量示意图 300 万m 金州区域半年存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

95 客群分析 区域整体发展水平及可利用资源较少, 而 2016 年上半年在本区域购买的客群均为刚需客户, 自住占比高达 88%, 其中受世茂御龙海湾 外地团购 活动的影响, 成交客户多为外地投资购房者, 占比 12% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 金州区域成交客群示意图 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )

96 THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian ]