本 文 刊 登 於 信 報 財 經 月 刊, 第 415 期,2011 年 10 月, 第 126 129 頁 政 府 優 惠 引 資 的 產 業 政 策 評 價 楊 偉 文 ( 香 港 樹 仁 大 學 經 濟 及 金 融 學 系 助 理 教 授 ) 大 學 的 基 礎 經 濟 學, 有 一 課 名 為 市 場 結 構 (market structure), 屬 於 經 濟 學 中 最 基 礎 的 企 業 理 論 (theory of firms) 傳 統 上, 經 濟 學 家 對 企 業 行 為 的 理 解 主 要 在 兩 方 面, 其 一 是 如 何 決 定 企 業 的 生 產 規 模? 這 是 企 業 在 該 商 品 的 生 產 數 量 問 題, 經 濟 學 家 認 為 關 鍵 在 於 利 潤, 只 要 該 單 位 產 品 的 出 售 價 格 高 於 成 本, 即 有 利 可 圖, 那 就 生 產, 經 濟 學 叫 這 個 規 律 做 利 潤 極 大 化 條 件 (Rule of Profit Maximization) 另 一 個 關 注 點 就 是 企 業 在 市 場 上 的 議 價 能 力 問 題 究 竟 企 業 對 產 品 的 訂 價 有 多 大 影 響 力, 經 濟 學 家 認 為 取 決 於 市 場 競 爭 的 激 烈 程 度, 這 就 是 市 場 結 構 的 意 思, 則 營 商 環 境 也 在 教 科 書 裡, 同 學 會 學 到 四 個 競 爭 程 度 不 同 的 市 場 模 型, 由 競 爭 最 激 烈 的 完 全 競 爭 市 場 (pure competition) ( 這 是 一 個 理 念 化 的 模 型, 有 如 一 把 量 尺, 跟 其 他 類 型 市 場 的 經 濟 效 率 (market efficiency) 作 對 比 之 用 ), 至 基 本 沒 有 任 何 直 接 競 爭 的 完 全 壟 斷 市 場 (pure monopoly) 當 然, 競 爭 對 手 越 少, 市 場 被 壟 斷 程 度 越 高, 壟 斷 企 業 (monopolist) 在 市 場 上 的 議 價 能 力 也 就 越 強 理 論 上, 長 期 來 說, 只 有 壟 斷 企 業 能 賺 取 豐 厚 利 潤, 經 濟 學 名 為 經 濟 利 潤 (economic profit), 其 他 類 型 競 爭 程 度 的 市 場, 企 業 最 終 都 只 能 賺 取 生 計, 經 濟 學 名 為 正 常 利 潤 (normal profit) 筆 者 問 學 生, 若 他 們 是 企 業 負 責 人, 他 們 期 望 自 己 的 企 業 處 身 於 那 類 經 營 環 境? 學 生 說, 當 然 是 壟 斷 市 場 那 麼, 為 甚 麼 現 實 世 界 會 出 現 業 務 相 近 的 企 業 聚 集 在 一 起 經 營 的 現 象? 如 香 港 的 中 環 金 融 區 波 鞋 街 金 魚 街, 美 國 的 華 爾 街 (Wall StreeT) 百 老 匯 (Broadway) 矽 谷 (Silicon Valley), 日 本 的 秋 葉 原 (Akihabara) 銀 座 (Ginza), 台 灣 的 重 慶 南 路 新 竹 等 等, 大 至 金 融 中 心 科 技 重 鎮 ; 小 至 專 門 出 售 某 類 商 品 的 小 街, 例 子 多 不 勝 數, 意 味 著 這 不 是 一 個 特 殊 或 偶 發 的 例 子, 而 是 一 個 普 遍 現 象 為 甚 麼 他 們 不 選 擇 競 爭 對 手 較 少 的 地 方 經 營 業 務, 而 要 走 到 消 費 者 容 易 找 到 同 類 商 品 比 較, 可 供 選 擇 產 品 眾 多 的 競 爭 激 烈 之 營 商 環 境? 這 對 他 們 有 甚 麼 好 處? 同 學 的 回 應 是 沉 默 和 微 笑, 間 或 有 一 兩 位 積 極 的 學 生 會 嘗 試 解 釋 這 個 現 象 經 濟 學 叫 這 個 普 遍 現 象 為 產 業 集 群 (industrial cluster), 也 反 映 出 傳 統 經 濟 學 未 能 就 企 業 群 集 經 營 行 為 作 出 合 理 的 解 釋 零 八 年 諾 貝 爾 經 濟 學 獎 得 主 (Nobel Laureate in Economics) 克 魯 格 曼 (Paul Krugman, 1953 - ) 在 1998 年 的 一 篇 文 章 中 指 出 傳 統 經 濟 學 把 所 有 經 濟 活 動 都 放 在 一 點 上 進 行 分 析, 從 未 考 慮 供 需 兩 股 市 場 力 量 的 空 間 分 布 對 經 濟 活 動 的 影 響 ; 而 杜 華 (Neil Dorward) 在 更 早 時 候 (1982 年 ) 已 經 稱 傳 統 經 濟 學 為 單 點 世 界 (A One-Point World) 今 期, 筆 者 介 紹 的 文 章 正 是 涉 及 這 個 企 業 聚 集 問 題 的 經 濟 分 析 和 實 證 研 究 (empirical study), 題 目 是 識 別 集 聚 溢 出 : 來 自 取 得 和 失 去 大 型 廠 商 落 戶 投 產 的 州 郡 之 驗
證 結 果 (Identifying Agglomeration Spillovers: Evidence from Winners and Losers of Large Plant Openings) ( 下 稱 格 文 ), 文 章 刊 載 於 政 治 經 濟 學 雜 誌 (Journal of Political Economy),2010 年 6 月, 第 118 卷, 第 三 期, 研 究 成 果 來 自 三 位 年 青 的 美 國 經 濟 學 者, 分 別 是 麻 省 理 工 學 院 (Massachusetts Institute of Technology, MIT) 的 格 林 斯 通 (Michael Greenstone), 哈 佛 大 學 (Harvard University) 的 哈 恩 貝 克 (Richard Hornbeck) 和 加 州 大 學 伯 克 萊 分 校 (University of California, Berkeley, UCB) 的 莫 勒 蒂 (Enrico Moretti) 整 個 研 究 背 後 有 一 個 核 心 主 題 : 究 竟 地 方 政 府 提 供 優 厚 補 貼 條 件 吸 引 大 型 廠 商 到 當 地 開 廠 投 產 的 產 業 政 策 是 否 正 確 和 需 要? 這 裡 涉 及 一 個 公 帑 有 效 運 用 的 公 共 政 策 問 題 回 答 以 上 問 題, 就 先 要 弄 清 楚 大 型 廠 商 落 戶 投 產 對 地 區 帶 來 甚 麼 影 響 和 變 化? 如 果, 單 單 是 該 大 型 廠 商 帶 來 新 的 就 業 機 會, 其 經 濟 效 益 不 足 以 彌 補 補 貼 政 策 的 損 失, 對 地 方 政 府 的 公 共 財 政 沒 有 甚 麼 好 處? 所 以, 大 型 廠 商 落 戶 投 產 對 該 地 區 帶 來 的 影 響 應 該 是 一 種 廣 泛 的 連 鎖 反 應, 產 生 乘 數 作 用 (multiplier effect), 空 間 經 濟 學 (Spatial Economics) 稱 之 為 集 聚 外 部 性 (agglomeration externalities) 何 謂 集 聚 外 部 性? 外 部 性 (externalities) 是 經 濟 學 一 個 專 有 名 詞, 意 思 是 在 市 場 活 動 以 外 的 第 三 者 ( 即 非 市 場 參 與 者 ) 受 該 市 場 活 動 和 交 易 的 正 面 (positive externalities) 或 負 面 (negative externalities) 影 響, 因 而 產 生 市 場 以 外 的 收 益 (externality benefits) 或 代 價 (externality costs), 這 被 視 為 社 會 收 益 (social benefits) 或 成 本 (social costs) 的 一 部 分 所 謂 集 聚 外 部 性 就 是 指 因 企 業 聚 集 於 一 個 地 區 進 行 生 產 所 帶 來 資 本 和 勞 動 力 引 入 以 外 的 損 益 變 化 ( 即 空 間 佈 局 的 變 動 引 來 經 濟 效 益 的 變 化 ), 格 文 指 的 是 大 型 廠 商 落 戶 投 產 後, 吸 引 更 多 新 廠 商 到 該 地 區 開 廠 投 產, 這 個 佈 局 變 化 導 致 該 地 區 原 有 廠 商 的 生 產 力 上 升, 這 個 額 外 帶 來 生 產 力 效 益 (external productivity benefits) 遠 遠 大 於 引 入 大 廠 的 生 產 效 益, 這 就 是 地 方 政 府 不 惜 提 供 優 厚 稅 務 補 貼 或 其 他 優 惠 措 施 的 背 後 盤 算 問 題 是 甚 麼 原 因 導 致 更 多 新 廠 商 會 因 大 廠 落 戶 而 選 擇 到 該 地 區 開 廠 投 產? 背 後 的 經 濟 理 念 (economic rationale) 是 甚 麼? 空 間 均 衡 (spatial equilibrium) 概 念 空 間 經 濟 學 研 究 的 是 市 場 參 與 者 如 何 選 擇 進 行 經 濟 活 動 的 地 點? 甚 麼 因 素 影 響 他 們 的 選 擇? 和 選 擇 後 的 空 間 佈 局 產 生 甚 麼 新 的 變 化 因 素? 最 重 要 一 點 是 最 後 的 變 化 結 果 怎 樣? 就 是 空 間 均 衡, 即 市 場 參 與 者 停 止 空 間 轉 換 的 狀 態 和 條 件 是 甚 麼?
空 間 (space) 或 地 點 (site) 是 指 實 質 的 物 理 區 位 (location), 本 身 是 固 定 和 不 能 移 動 的 所 以, 在 區 位 選 擇 和 變 化 的 問 題 上, 實 質 是 其 他 要 素 (factors) 選 擇 的 結 果, 即 企 業 和 人 口 的 移 動, 正 如 筆 者 在 上 期 文 章 失 業, 不 一 定 是 經 濟 衰 退 問 題 所 說, 各 種 城 市 和 區 域 經 濟 模 型 都 有 一 個 共 通 點, 就 是 勞 動 力 流 動 (labor mobility) 問 題 是 企 業 和 人 口 流 動 的 誘 因 是 甚 麼? 關 鍵 只 有 一 個 改 變 帶 來 改 善, 經 濟 學 稱 為 邊 際 利 益 大 於 邊 際 成 本 (marginal benefit exceeds marginal cost), 邊 際 (marginal) 就 是 改 變 的 意 思 當 兩 個 地 點 租 金 一 樣, 一 是 鄰 近 鐵 路 的 高 層 向 海 單 位, 一 是 遠 離 市 區 的 密 集 望 樓 村 屋, 市 場 對 此 情 況 會 有 甚 麼 反 應? 經 濟 學 的 答 案 是 密 集 村 屋 的 租 戶 紛 紛 轉 向 租 住 向 海 單 位, 因 為 租 金 相 同, 居 住 環 境 有 異, 改 善 的 機 會 出 現, 人 就 會 改 變 選 擇 向 海 單 位 的 需 求 會 上 升, 密 集 村 屋 的 需 求 會 下 降, 但 向 海 單 位 的 供 應 有 限, 出 現 求 過 於 供 的 短 缺 情 況, 導 致 租 金 上 升, 因 業 主 發 現 租 金 上 升 並 未 影 響 單 位 的 出 租 能 力, 相 反, 密 集 村 屋 未 能 出 租, 只 好 減 租 這 變 化 何 時 靜 止 下 來? 直 至 向 海 單 位 租 金 上 升 抵 銷 其 帶 來 的 好 處 ( 如 交 通 成 本 下 降 和 罕 有 海 景 風 光 ) 的 消 費 效 果 ( 經 濟 學 稱 之 為 效 用 (utility) ) 等 同 密 集 村 屋 租 金 下 降 好 處 所 帶 來 損 失 ( 如 交 通 成 本 上 升 和 擠 迫 的 居 住 環 境 ) 的 消 費 效 果 租 客 因 兩 地 租 金 差 異 抵 銷 了 地 區 間 的 質 素 差 異, 兩 地 租 客 的 消 費 效 果 沒 有 差 異 (no utility gap), 改 變 也 不 會 帶 來 甚 麼 好 處, 這 樣 空 間 佈 局 或 人 口 分 佈 便 穩 定 下 來, 沒 有 急 速 或 大 量 的 區 位 變 化, 這 狀 態 稱 為 空 間 均 衡 空 間 質 素 的 差 異, 最 後 由 市 場 價 格 反 映 出 來 同 樣 道 理, 大 廠 落 戶 生 產 會 帶 來 勞 動 力 和 原 材 料 需 求 上 升, 該 地 區 的 經 濟 活 動 變 得 蓬 勃, 其 他 企 業 可 能 因 此 被 吸 引 轉 到 該 地 區 投 資, 但 這 同 時 會 引 發 工 資 材 料 價 格 和 租 金 上 升 讀 者 可 能 會 質 疑 : 大 廠 落 戶 雖 然 帶 來 新 的 商 機 和 生 意, 但 同 時 也 帶 來 生 產 成 本 上 升, 本 利 相 抵, 其 實 不 一 定 有 甚 麼 益 處 事 實 上, 這 也 是 相 關 產 業 政 策 成 敗 的 關 鍵, 世 界 沒 有 免 費 午 餐 (no free lunch), 所 謂 選 擇, 取 捨 也 ; 每 個 選 擇 都 帶 來 得 失 和 代 價, 關 鍵 是 要 得 比 失 多 還 有 一 些 變 化 需 要 考 慮, 任 何 空 間 佈 局 變 化 都 不 會 是 獨 立 的 變 化, 因 空 間 佈 局 變 化 是 由 要 素 移 動 產 生, 當 一 個 地 區 的 勞 動 力 供 應 上 升, 同 時 意 味 著 另 一 地 區 的 勞 動 力 供 應 下 降 所 以, 未 有 取 得 大 廠 落 戶 的 州 郡 也 會 因 勞 動 人 口 減 少 而 刺 激 工 資 上 升, 實 際 結 果 要 看 人 口 和 企 業 外 移 的 速 度 和 幅 度 而 定, 越 鄰 近 大 廠 落 戶 的 其 他 州 郡, 人 口 移 動 越 容 易 所 以, 生 產 成 本 上 升 不 會 是 個 別 地 區 現 象, 而 是 一 個 廣 泛 區 域 問 題 正 如 工 資 上 升 不 會 只 局 限 於 廣 州 或 深 圳, 最 小 會 是 整 個 珠 三 角 區 域 的 問 題, 只 是 速 度 和 幅 度 不 同, 當 中 地 區 工 資 的 差 異, 正 反 映 地 區 間 的 質 素 和 政 策 因 素 之 差 異 空 間 佈 局 變 化 也 不 單 單 是 生 產 成 本 上 升, 還 有 勞 動 力 市 場 的 質 變, 當 一 個 地 區 勞 動 人 口 上 升, 也 意 味 著 企 業 更 容 易 請 到 適 合 人 材 (sharing a labor pool), 有 利 培 訓 時 間 和 成 本 的 減 少, 能 改 善 產 品 質 素 和 經 營 成 本 ; 企 業 數 目 增 加, 也 意 味 著 職
位 空 缺 和 工 種 增 加, 勞 動 力 市 場 變 厚 (thinker labor markets), 即 上 期 所 說 的 勞 動 力 市 場 緊 缺 程 度 (labor market tightness) 上 升, 有 利 失 業 率 下 降, 除 提 高 該 地 區 消 費 力 外, 也 有 助 降 低 搜 尋 障 礙 (search friction), 改 善 就 業 市 場 配 對 情 況 (worker-firm match) 問 題 是 這 些 變 化 不 會 帶 來 生 產 力 提 高, 即 人 均 產 量 變 化 產 業 集 聚 帶 來 外 部 性 利 益 在 於 地 區 和 企 業 之 間 勞 動 力 流 動, 流 動 帶 來 知 識 和 技 術 的 交 流 和 分 享, 個 人 的 知 識 和 技 術 透 過 不 同 企 業 文 化 和 生 產 技 術 進 行 融 合 變 化 和 提 升, 導 致 個 人 的 生 產 力 和 生 產 質 素 得 到 改 善, 經 濟 學 稱 為 知 識 溢 出 (knowledge spillovers) 這 就 是 企 業 聚 集 生 產 的 效 果 集 聚 外 部 性 格 文 的 研 究 結 果 格 文 的 研 究 核 心 是 地 方 政 府 是 否 有 需 要 運 用 公 帑 補 貼 大 型 廠 商 的 落 戶 投 產? 政 策 是 否 附 合 有 效 運 用 資 源 的 經 濟 原 則 (economic principle)? 三 位 學 者 要 解 決 的 第 一 問 題 是 大 廠 落 戶 的 州 郡 ( 原 文 稱 為 winner) 是 否 比 未 有 大 廠 落 戶 的 州 郡 ( 原 文 稱 為 losers) 有 明 顯 的 生 產 力 提 高 他 們 比 較 了 美 國 各 州 郡 在 1973 1998 年 ( 因 1999 年 後 改 變 了 有 關 數 據 抽 樣 方 法 ) 的 47 間 大 型 製 造 業 工 廠 的 選 址 投 產 對 該 地 區 整 體 生 產 力 影 響 他 們 利 用 僅 僅 落 選 的 州 郡 作 對 照 實 驗 (control experiment), 分 析 兩 組 州 郡 在 大 廠 落 戶 投 產 前 後 的 全 要 素 生 產 率 (total factor productivity, TFP) 的 變 化, 從 而 驗 證 大 型 廠 商 是 否 為 該 地 區 帶 來 生 產 力 溢 出 (productivity spillover) 研 究 結 果 肯 定 了 兩 組 州 郡 在 大 型 廠 商 投 產 後 全 要 素 生 產 率 有 明 顯 分 別, 取 得 大 廠 落 戶 的 州 郡 有 較 佳 的 生 產 力 表 現 問 題 是 生 產 力 表 現 比 落 選 州 郡 較 佳, 也 不 能 證 明 是 大 廠 落 戶 所 致 那 就 需 要 釐 清 生 產 力 改 善 是 否 由 大 廠 落 戶 導 致 或 是 其 他 未 被 觀 察 的 因 素 事 實 上, 全 要 素 生 產 率 的 檢 測, 已 經 排 除 了 資 本 和 勞 動 力 等 生 產 因 素 對 生 產 力 的 影 響 他 們 嘗 試 檢 查 分 析 結 果 的 其 他 可 能 性 影 響, 包 括 隱 藏 在 不 同 產 業 之 間 生 產 設 備 或 科 技 水 平 差 異 和 勞 動 力 的 技 術 水 平 差 異, 產 業 縮 減 生 產 規 模 或 汰 弱 留 強 導 致 生 產 要 素 投 入 變 化 的 影 響, 地 方 政 府 的 各 項 改 善 生 產 措 施 和 基 建 工 程, 混 淆 生 產 力 計 算 的 產 品 售 價 變 化 影 響 等 最 後, 研 究 證 明 大 廠 落 戶 有 助 相 關 州 郡 改 善 生 產 力, 主 要 原 因 是 知 識 溢 出 和 就 業 市 場 配 對 的 改 善 最 後 的 問 題 是 任 何 空 間 佈 局 變 化 都 不 會 是 獨 立 的 變 化, 這 意 味 著 集 聚 溢 出 (agglomeration spillovers) 會 透 過 要 素 移 動 而 擴 散 (pervasive feature) 到 整 個 區 域, 鄰 近 州 郡 會 因 花 費 公 帑 引 資 的 州 郡 而 漁 人 得 利, 那 何 苦 花 費 公 帑 引 資? 這 個 說 法 需 要 一 個 前 假, 集 聚 溢 出 在 各 地 區 的 效 果 是 同 質 的 (homogenous), 這 意 味 企 業 之 間 的 地 理 差 距 沒 有 影 響 生 產 力 溢 出 的 傳 播 可 惜, 研 究 否 定 了 這 種 想 法, 他 們 指 出 集 聚 溢 出 的 效 應 會 因 地 理 距 離 和 產 業 佈 局 不 同 而 存 在 差 異 (heterogeneous) 政 府 的 優 惠 產 業 政 策 是 有 利 於 取 得 更 大 的 生 產 力 效 益, 但 集 聚 溢 出 存 在 差 異 效 果, 政 府 也 不 應 胡 亂 提 供 優 惠 政 府 引 資, 浪 費 公 帑
格 文 研 究 對 香 港 的 啟 示 格 文 主 要 研 究 引 入 大 廠 投 產 是 否 取 得 集 聚 溢 出 的 好 處, 其 中 部 分 大 型 廠 商 是 造 船 業, 屬 重 工 業 他 們 的 實 證 結 果 是 否 適 用 於 香 港, 筆 者 不 敢 妄 斷 但 一 些 經 濟 理 念 是 具 普 遍 性, 可 以 藉 此 反 思 一 下 香 港 其 中 一 個 主 要 產 業 是 旅 遊 業 自 回 歸 以 來, 特 區 政 府 對 旅 遊 業 發 展 和 資 源 投 放 都 十 分 重 視 其 中 一 項 重 要 的 投 資 是 香 港 迪 士 尼 樂 園 (Hong Kong Disneyland) 的 建 造 和 營 運,1999 年 特 區 政 府 與 迪 士 尼 合 組 成 立 聯 營 公 司, 即 香 港 國 際 主 題 樂 園 有 限 公 司 (Hong Kong International Theme Parks, HKITP), 特 區 政 府 以 撥 地 方 式 注 入 資 本, 開 始 了 樂 園 的 營 運 這 是 一 項 政 府 利 用 公 共 資 源 引 進 大 型 企 業 的 現 實 案 例, 由 2005 年 9 月 開 幕 到 現 在, 樂 園 的 業 績 並 不 理 想, 據 政 府 2010 年 1 月 和 2011 年 1 月 的 公 開 資 料, 樂 園 還 是 處 於 虧 蝕 狀 態 至 於 樂 園 為 香 港 旅 遊 業 帶 來 多 少 集 聚 溢 出, 就 要 詳 細 計 算, 並 應 撇 除 內 地 與 香 港 關 於 建 立 更 緊 密 經 貿 關 係 的 安 排 (CEPA) 和 自 由 行 等 影 響 如 果 想 粗 略 評 估 香 港 這 項 投 資 是 否 明 智, 筆 者 認 為 可 以 考 慮 找 一 個 跟 香 港 鄰 近 和 政 策 因 素 相 似 的 澳 門 作 比 較, 澳 門 特 區 政 府 在 2002 年 透 過 修 改 發 牌 制 度 開 放 賭 權, 不 用 投 放 公 帑 和 公 共 資 源 到 任 何 一 間 博 彩 集 團, 卻 能 引 入 多 間 大 型 博 彩 集 團 投 資, 促 成 澳 門 經 濟 增 長, 改 善 民 生, 當 中 兩 項 政 策 的 差 異 值 得 我 們 深 思 和 研 究 另 一 話 題 是 空 間 均 衡 近 來, 筆 者 跟 朋 友 聚 會 常 被 問 及 對 香 港 樓 價 的 看 法, 多 談 兩 句, 發 現 他 們 都 預 期 香 港 樓 價 會 大 跌 四 至 五 成, 因 一 位 知 名 的 本 地 經 濟 學 家 預 期 樓 市 已 進 入 下 跌 周 期 以 一 般 香 港 家 庭 收 入 來 說, 樓 價 高 企 是 事 實 ; 政 府 會 加 強 打 壓 樓 價, 增 加 供 應, 全 球 經 濟 低 迷, 通 脹 壓 力 升 溫, 都 是 不 利 樓 市 的 因 素 但 香 港 樓 價 會 否 大 跌, 筆 者 主 要 關 注 兩 點 : 其 一 是 利 率, 只 要 租 金 可 以 填 補 樓 按 的 開 支, 業 主 持 有 物 業 的 心 力 和 能 力 都 強, 在 高 通 脹 時 期, 貨 幣 購 買 力 下 降 可 能 更 驚 人 其 二 是 香 港 物 業 的 需 求 情 況, 筆 者 認 為 人 民 幣 進 一 步 加 強 流 通 和 內 地 居 民 流 動 進 一 步 放 寬, 除 非 中 國 經 濟 嚴 重 下 滑, 否 則 香 港 物 業 需 求 將 繼 續 上 升 原 因 是 香 港 與 內 地 在 法 治 治 安 言 論 自 由 醫 療 衛 生 食 品 安 全 教 育 質 素 和 國 際 化 水 平 都 存 在 很 大 差 異, 這 些 地 區 之 間 的 質 素 差 距, 若 放 寬 了 資 金 和 人 口 流 動, 將 透 過 空 間 移 動 反 映 出 來 現 在 萬 多 元 一 呎 的 樓 價, 可 能 包 含 了 百 分 之 五 至 十 的 地 區 差 異 溢 價, 這 就 是 空 間 均 衡 背 後 的 訊 息